Der Verwalter wünscht nun ohne dies ausdrücklich als Voraussetzung seiner Zustimmung nach 12 WEG zu machen folgende Ergänzung des Kaufvertrages:

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: letzte Aktualisierung: 13.November 1999 WEG 10 Abs. 2, 3, 12; BeurkG 9, 13a Eintritt des Erwerbers in Verpflichtungen aus Teilungserklärungen, Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltervertrag Zur Frage nach der Gestaltung des Eintritts des Erwerbers einer Wohnungseigentumseinheit in die Verpflichtungen aus der Teilungserklärung, allfälligen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie dem Verwaltervertrag. In einem von Ihnen beurkundeten Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum (Zweiterwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung) heißt es hierzu: Der Inhalt der Teilungserklärung ist der Käuferin bekannt. Sie tritt in alle für das gesamte Anwesen und das Sondereigentum geschlossene Versicherungs- und Wartungsverträge sowie den Verwaltervertrag ein. Der Verwalter wünscht nun ohne dies ausdrücklich als Voraussetzung seiner Zustimmung nach 12 WEG zu machen folgende Ergänzung des Kaufvertrages: Die rechtlichen Verhältnisse des Wohnungseigentums ergeben sich insbesondere aus der Teilungserklärung mit Hausordnung. Der Käufer übernimmt hiermit die darin sowie die in dem bestehenden Verwaltervertrag enthaltenen Rechte und Pflichten. Er verpflichtet sich, bei einer eventuellen Weiterveräußerung die Verpflichtung aus der Teilungserklärung mit Hausordnung sowie aus dem Verwaltervertrag seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten. Auch erkennt er alle in den bisherigen Eigentümerversammlungen gefaßten Beschlüsse als für sich verbindlich an. Sie fragen nun an, ob die von Ihnen im Vertrag bereits beurkundete Regelung genügt. 1. Gesetzlicher Eintritt in Verpflichtungen a) Zunächst sei die Rechtslage untersucht, wie sie sich darstellt, falls im Kaufvertrag über das Wohnungseigentum keine besonderen Regelungen getroffen werden. Dann gilt der Inhalt der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung nach 10 Abs. 2 WEG auch gegen den Erwerber des Wohnungseigentums jedoch erst ab der Eigentumsumschreibung auf diesen. b) Dasselbe gilt für Beschlüsse, die in einer Wohnungseigentümerversammlung nach 23 WEG getroffen wurden ( 10 Abs. 3 WEG). Nach einer Meinung binden auch vereinbarungsersetzende Beschlüsse, die nicht binnen der Frist nach 23 Abs. 4 WEG angefochten wurden, den Sonderrechtsnachfolger ab erfolgter Eigentumsumschreibung (BayObLG NJW-RR 1993, 85; Pick, in: Bär- Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon / Telefax / dnoti@dnoti.de internet:

2 Seite 2 mann/pick/merle, WEG, 7. Aufl. 1997, 10 WEG Rn. 63; Hauger WE 1993, 231; Münch- Komm-Röll, BGB, 3. Aufl. 1997, 23 WEG Rn. 21; Münstermann/Schlichtmann, DWE 1991, 55; Rapp, in: Beck sches Notar-Handbuch, 2. Aufl. 1997, III 183 ff.; Riecke, DWE 1991, 60; Röll, WE 1992, 244; Sauren, DWE 1992, 50; Staudinger/Bub, 23 WEG Rn. 318 und 16 WEG Rn. 24). Nach einer anderen Ansicht hat hingegen ein vereinbarungsersetzender Beschluß keine Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger. Er würde damit bei der ersten Veräußerung eines Wohnungseigentums unwirksam (OLG Köln NJW-RR 1992, 598; Belz, DWE 1991, 130). Nach einer vermittelten Meinung von Lüke (in: Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, 10 WEG Rn. 51) ist eine vereinbarungsersetzender Mehrheitsbeschluß nur dann gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirksam, wenn er in das Grundbuch eingetragen wurde (wobei die Möglichkeit der Eintragung in der Literatur ebenfalls streitig ist). Aber auch diese Wirkung tritt jedenfalls erst mit Eigentumsübergang auf den Erwerber ein, also mit Vollzug der Auflassung im Grundbuch. c) Der Verwaltervertrag ist ein Vertrag zwischen dem Verwalter einerseits und den Wohnungseigentümern andererseits, die, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht rechtsfähig ist, selbst Vertragspartner sind (Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. 1997, 26 WEG Rn. 77; Seuß, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, B Rn. 347; Staudinger/Bub, 26 WEG Rn. 204; MünchKomm-Röll, 26 WEG Rn. 9). Nach überwiegender Auffassung treten Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers in entsprechender Anwendung von 10 Abs. 3 und 4 WEG mit dem Eigentumsübergang an Stelle des früheren Wohnungseigentümers als Vertragspartner in einen bestehenden Verwaltervertrag u.ä. Vertragsverhältnisse ein (BayObLGZ 1986, 368; BayObLG WE 1987, 91; KG NJW-RR 1990, 153, WuM 1993, 755; Lüke, WE 1995, 74, 81; Staudinger/Bub, 16 WEG Rn. 11 und 26 WEG Rn. 205; Weitnauer/Hauger, 26 WEG Rn. 26). 2. Regelung im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber a) Mit dem Besitzübergang der verkauften Eigentumswohnung soll nicht nur der Nutzung, sondern auch deren Lasten auf den Erwerber übergehen. Von daher wird durch entsprechende Vertragsgestaltung im Verhältnis von Verkäufer und Erwerber im Innenverhältnis geregelt, daß einerseits dem Erwerber bereits sämtliche Pflichten aus Teilungserklärung, Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltervertrag treffen, er andererseits neben der Nutzung der Wohnung häufig auch kraft einer Vollmacht des Veräußerers bereits bei der Wohnungseigentümerversammlung mitbeschließen kann (vgl. F. Schmidt, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl. 1997, A Rn. 567 ff.; Rapp, in: Beck sches Notar-Handbuch, A III Rn. 183 ff.). b) In veröffentlichten Formulierungsmustern liest sich dies etwa so: 6 Eintritt in die Eigentümergemeinschaft (1) Das Wohnungseigentum wurde gebildet mit Urkunde vom... UR.Nr.... des Notars... Der Käufer erklärt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit der darin erfolgten Benutzungs- und Verwaltungsregelung und den daraus sich für sein Sondereigentum ergebenden Beschränkung als für sie verbindlich. Er tritt in alle hierdurch für den Eigentümer des Vertragsgegenstandes und der

3 Seite 3 Eigentümergemeinschaft begründete Rechte und Verbindlichkeiten anstelle des Verkäufers mit Wirkung ab dem Tag des Besitzübergangs ein. (2) Der Verkäufer erteilt dem Käufer, soweit es die Gemeinschaftsordnung zuläßt, Vollmacht, sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung vom Tage des Besitzüberganges an auszuüben. (3) Der Käufer verpflichtet sich, in den derzeit gültigen Verwaltervertrag einzutreten bzw. einen entsprechenden Vertrag mit dem Verwalter abzuschließen und die üblichen Verwaltervollmachten zu erteilen. (Schippel, in: Beck sches Formularbuch zum Bürgerlichen-, Handels- und Wirtschaftsrecht, 7. Aufl. 1998, Muster III B.5, S. 160, 162). In seinen Erläuterungen schreibt Schippel (S. 164) hierzu: Die Regelung der Gemeinschaftsordnung sind Inhalt des Wohnungseigentums. Mit dinglicher Wirkung tritt der Käufer erst im Zeitpunkt der Eigentumseintragung ein. Abweichende Vereinbarungen betreffen das Innenverhältnis zwischen den Parteien, können der Gemeinschaft aber Ansprüche gegen den Käufer entsprechend 415 Abs. 3 BGB einräumen. Nieder formuliert ausführlicher: 7 Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (1) Die an die Übergabe gesetzlich geknüpften Rechtswirkungen sollen an dem der vollständigen Kaufpreiszahlung folgenden Monatsersten eintreten. Dies sind insbesondere: a) Eintritt mit Rechten und Pflichten in die Wohnungs eigentümergemeinschaft und ausdrückliche Abtretung eines etwaigen Anteils des Verkaufs am gemeinschaftlichen Vermögen (wie z. B. einer Instandhaltungsrücklage) auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, b) Übernahme der Verpflichtung aus der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung, die in der Teilungserklärung enthalten sind, unter Freistellung des Verkäufers und mit der Verpflichtung seinerseits diese Verpflichtung sei dem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten, c) Eintritt in den Verwaltervertrag und sämtliche bisherigen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Verpflichtung auf Verlangen mit dem Verwalter einen neuen Verwaltervertrag abzuschließen und dem Verwalter Verwaltervollmacht zu erteilen, d) Tragung der Grundsteuer... e) Übergang der Gefahr des zufälligen Untergangs sowie der zufälligen Verschlechterung der Eigentumswohnung auf den Käufer, f) Ab diesem Zeitpunkt gebühren dem Käufer die Nutzungen der Eigentumswohnung. Die Verzinsungspflicht des Kaufpreises ab dem Nutzungsübergang gem. 452 BGB wird hiermit abbedungen. Statt

4 Seite 4 dessen gilt die oben vereinbarte Verzinsungspflicht ab Kaufpreisfälligkeit. g) Übergang des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung auf den Käufer. Soweit diese Rechtswirkungen nicht kraft Gesetzes eintreten, wird ihr Eintritt zum Übergabezeitpunkt vereinbart, bzw. der Käufer entsprechend bevollmächtigt. Die vorstehenden Erklärungen stellen keine Schuldübernahme und keinen Schuldbeitritt des Käufers bezüglich aller vor dem Übergabestichtag fällig gewordener Verbindlichkeiten der Wohnungs- Eigentümergemeinschaft gegen den Verkäufer dar. (2) Das an die Hausverwaltung zu zahlende Wohngeld (Hausgeld), d. h. die monatliche Pauschale zur Deckung der laufenden Kosten und Lasten und eventuell zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum sowie sämtliche Kosten und Lasten sind zum obigen Übergabezeitpunkt zwischen den Vertragsparteien zeitanteilig aufzuteilen, sofern ein Verbrauch nicht durch Zwischenablösung festgestellt werden kann. Ein Anspruch des Käufers auf Zwischenabrechnung innerhalb des laufenden Jahres durch den Verwalter besteht üblicherweise nicht. Auf jeden Fall hat nach Vorliegen der Jahresabrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr eine Abrechnung und Ausgleichung zwischen dem Verkäufer und Käufer stattzufinden und zwar im Verhältnis zu den Nutzungszeiten. Die Höhe und Zusammensetzung des Wohngeldes sind dem Käufer bekannt. (Nieder, in: Münchener Vertragshandbuch, 4. Bd., 1. Hlbd., 4. Aufl. 1998, Muster I. 2, S. 75, 78 f.) c) Verfahrensrechtlich ist zur Beurkundung einer Schuldübernahme lediglich die Schuld übernahme als solche, nicht aber der Inhalt der übernommenen Verpflichtung beurkundungsbedürftig nach 313 S. 1 BGB (BGH, Urt. v , NJW 1994, 1347 = BGHZ 125, 235 = DNotZ 1994, 476; Brambring, DNotZ 1980, 281, 288; Huhn/v. Schuckmann, BeurkG, 3. Aufl. 1995, 9 BeurkG Rn. 31; Keidel/Winkler, BeurkG, 14. Aufl. 1999, 9 BeurkG Rn. 29; MünchKomm-Kanzleiter, BGB, 3. Aufl. 1994, 313 BGB Rn. 47; Ritzinger, BWNotZ 1980, 74; Staudinger/Wufka, BGB, 13. Aufl. 1995, 313 BGB Rn. 209). Deshalb muß auch bei der Freistellungsverpflichtung durch Übernahme der Verpflichtung aus Teilungserklärung, Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltervertrag im Innenverhältnis deren Inhalt nicht mitbeurkundet werden (Schippel, in: Beck sches Formularbuch zum Bürgerlichen-, Handels- und Wirtschaftsrecht, S. 164). Es ist damit auch keine förmliche Verweisung nach 13a BeurkG erforderlich. Vielmehr genügt eine zur Identifizierung des Gegenstandes der Schuldübernahme hinreichend genaue Bezeichnung der übernommenen Schuld bzw. Freistellungsverpflichtung. Hier genügt, wenn auf die Teilungserklärung, Beschlüsse und Verwaltervertrag allgemein verwiesen wird, da alle drei eindeutig bestimmbar sind. 3. Abhängigmachen der Verwalterzustimmung von Eintritt in Teilungserklärung etc.

5 Seite 5 a) Damit stellt sich die Frage, ob der Verwalter bei der Abgabe seiner Zustimmung zur Veräußerung nach 12 Abs. 1 WEG die Erteilung der Zustimmung von dem vorherigen Eintritt des Erwerbers in die Pflichten aus Teilungserklärung, allfälligen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltervertrag etc. abhängig machen darf. Die Zustimmung darf nach 12 Abs. 2 WEG nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund ist insbesondere die Ungeeignetheit des Käufers, sich in die Gemeinschaft einzuordnen sowie die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung seiner Lastenbeitragspflichten und Finanzierungsverpflichtung (Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, 12 WEG Rn. 32; Weitnauer/Lüke, 12 WEG Rn. 10). Insbesondere darf die Zustimmung nicht versagt werden, weil der Veräußerer mit Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Rückstand ist und der Erwerber diese Rückstände nicht übernimmt (BayObLGZ 1977, 40; BayObLG MittBayNot 1981, 290; DWE 1984, 60; OLG Hamm OLGZ 1992, 395; OLG Schleswig DWE 1983, 26; LG Frankfurt NJW-RR 1988, 598; Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, 12 WEG Rn. 32; MünchKomm-Röll, 12 WEG Rn. 8; Staudinger/Kreuzer, 12 WEG Rn. 75). b) Wie dargestellt, tritt der Erwerber sämtliche Verpflichtungen aus der Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung, allfällige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie den Verwaltervertrag und andere Dauerschuldverhältnisse mit seinem Eigentumsübergang bereits kraft Gesetzes ein. Ein früherer Übergang kann vom Verwalter demnach nicht verlangt werden denn dies liefe auf dasselbe heraus, wie wenn der Erwerber für Zahlungsrückstände des Veräußerers, die ab diesem Zeitpunkt entstehen, haften sollte. Auch ist in der Rechtsprechung ausdrücklich entschieden, daß die Ausgestaltung des Erwerbsvertrages nicht zur Verweigerung der Zustimmung berechtigt (OLG Frankfurt ZMR 1994, 124; Weitnauer/Lüke, 12 WEG Rn. 10). Da der Eintritt des Erwerbers in die Teilungserklärung etc. bereits kraft Gesetzes erfolgt, kann der Verwalter auch nicht verlangen, daß dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten wird. Denn das bloße Fehlen einer entsprechenden Klausel ist eine bloße Frage der Vertragsgestaltung und bedeutet noch nicht, daß der Erwerber nicht bereit ist, seine Verpflichtung aus der Gemeinschaftsordnung zu erfüllen. Verweigert könnte die Zustimmung demnach nur, wenn der Erwerber zum Ausdruck bringt, daß er nicht gewillt ist, sich an die Verpflichtung aus der Gemeinschaftsordnung jedenfalls ab der Eigentumsumschreibung auf ihn zu halten.