Bebauungsplan Jülich Nr. 55 Lindenallee 1. vereinfachte Änderung Begründung

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1 Bebauungsplan Jülich Nr. 55 Lindenallee 1. vereinfachte Änderung Begründung Planungsamt der Stadt Jülich

2 Inhaltsverzeichnis Seite Städtebauliche Begründung 1. Anlass und Ziel der Planaufstellung 2 2. Beschreibung des Gebietes und Abgrenzung 2 3. Bauplanungsrecht 2 4. Vorhandene Nutzungen 3 5. Planinhalt 3 ing.buero-behler@t-online.de Seite 1

3 Städtebauliche Begründung 1. Anlass und Ziel der Planaufstellung Der erste Bauabschnitt der Lindenallee zwischen Buchenweg im Westen und Hopfenweg im Osten ist vollständig be- bzw. ausgebaut. Als zweiter Bauabschnitt soll nun der Bereich jenseits des Hopfenweges erschlossen und einer Vermarktung zugeführt werden. Aus den Erfahrungen mit dem ersten Bauabschnitt ergeben sich Änderungswünsche für nachfolgende Bebauungen, die den Aspekte barrierefreie Zugangsmöglichkeit und dem Wunsch vieler Bauherren, auf Haustypen gängiger Systemhausanbieter zurückgreifen zu können Rechnung tragen. Mit diesem Bebauungsplan werden dafür die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, ohne dabei die Grundzüge der Planung zu berühren. Die einzelnen Änderungen sind im Kapitel 4., Planinhalt erläutert. 2. Beschreibung des Gebietes und Abgrenzung Das ca. 14 ha große Plangebiet befindet sich im Osten des Jülicher Stadtgebietes südlich der L 136 und südlich von Ellebach und Mühlengraben bzw. nördlich des Gewerbegebietes Königskamp / des Solarkraftwerks Königskamp. Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes wird wie folgt begrenzt: - im Norden durch einen befestigten Wirtschaftsweg in Verlängerung des Ulmenweges, - im Osten durch landwirtschaftliche Nutzfläche, - im Süden durch die Alte Dürener Straße mit der als Naturdenkmal ausgewiesener "Lindenallee" und - im Westen durch das bestehendes Wohngebiet Schweizer Siedlung. Die Gesamtfläche des Plangebietes beträgt ca. 14 ha. 3. Bauplanungsrecht Für das Plangebiet gilt der seit dem rechtskräftige Bebauungsplan Jülich Nr. 55 Lindenallee sowie für den Teilbereich des Spielplatzes sowie des östlich angrenzenden Baugrundstückes die seit dem rechtskräftige 2. Änderung des Be- ing.buero-behler@t-online.de Seite 2

4 bauungsplanes Jülich Nr. 55 Lindenallee. Da durch die vorgesehenen Änderungen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden erfolgt die 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Jülich Nr. 55 Lindenallee im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB. 4. Vorhandene Nutzungen Der erste Bauabschnitt der Lindenallee zwischen Buchenweg im Westen und Hopfenweg im Osten ist vollständig mit Wohnhäusern entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes bebaut, Straßen, öffentliche Versickerungsflächen sowie der Kinderspielplatz sind fertiggestellt. Die für die weiteren Bauabschnitte vorgesehenen Flächen werden derzeit noch intensiv landwirtschaftlich genutzt. 5. Planinhalt Um eine barrierefreie Zugangsmöglichkeit und der Möglichkeit, auf Haustypen gängiger Systemhausanbieter zurückgreifen zu können entgegenzukommen werden folgende textlichen Festsetzungen angepasst: 5.1 Planungsrechtliche Festsetzung Nr. 1.4, Höhenlage und Höhe der baulichen Anlagen, hier: Sockelhöhe, 5.2 Planungsrechtliche Festsetzung Nr. 1.4, Höhenlage und Höhe der baulichen Anlagen, hier: Traufhöhe sowie 5.3 Gestalterische Festsetzung Nr. 2.1, Äußere Gestaltung, hier: Dachneigung. Die Änderungen werden im Folgenden erläutert: 5.1 Sockelhöhe Die Sockelhöhe (Höhe des Erdgeschossfußbodens) wird einheitlich auf mindestens 0,50 m 0,25 m über angrenzender öffentlicher Verkehrsfläche festgesetzt, gemessen in der Mitte der Grundstücksgrenze Damit soll die Schaffung eines barrierefreien Zuganges erleichtert werden. Die Bebauung kann aufgrund der Vorgaben des Bebauungsplanes mit einem Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche von > 2,00 m angeordnet werden. Eine Anrampung, um einen barrierefreien Zugang zum Wohngebäude zu ermöglichen benötigt bei einer Sockelhöhe von 0,25 m und einer empfohlenen Steigung von < 6% ing.buero-behler@t-online.de Seite 3

5 bereits eine Baulänge von mindestens 4,00 m, was sich deutlich auf die Gestaltungsanforderungen der Außenanlagen auswirkt (aber zum Vergleich: bei den geltenden Festsetzungen würde die reine Rampenlänge > 8,00 m betragen). Eine geringere Sockelhöhe ist aufgrund der projektierten Regenwasserentsorgung (Versickerungsmulde) nicht möglich. 5.2 Traufhöhe Die maximale Traufhöhe beträgt 4,25 m und bezieht sich auf die Höhe der anschließenden öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen in der Mitte der Traufe Die minimale Traufhöhe beträgt 3,25 m und bezieht sich auf die Höhe der anschließenden öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen in der Mitte der Traufe. Die Festsetzungen zur Traufhöhe werden ersatzlos gestrichen. Es hat sich gezeigt, dass trotz der prinzipiellen Zulässigkeit einer zweigeschossigen Bebauung durch die restriktiven Festsetzungen zur Traufhöhe Dachschrägen die Ausnutzbarkeit des Obergeschosses deutlich beschränken. Mit einem Verzicht auf die Traufhöhen (bei Beibehaltung der Festsetzungen zur Firsthöhe) ergibt sich ein größerer Spielraum zur Ausgestaltung des oberen Geschosses, der auch von Haustypen gängiger Systemhausanbieter bedient wird. 5.3 Dachneigung Die Dachneigung beträgt bis 42. Mit dem Zulassen einer geringeren Dachneigung wird zum einen dem Wegfall der Traufhöhenfestsetzung Rechnung getragen, da bei gleichbleibender Firsthöhen- Festsetzung und jetzt möglichem höheren Dachansatz die Dachneigung reduziert werden muss. Zum anderen sind - auch unter dem Aspekt Barrierefreiheit - Bungalow- Lösungen möglich, die ohne nutzbares oberes Geschoss auskommen. Die Grundzüge der Planung werden durch die vorgesehenen Änderungen nicht berührt. ing.buero-behler@t-online.de Seite 4