Fehlerstatistik von Heizkostenabrechnungen

Transkript

1 Fehlerstatistik von Heizkostenabrechnungen Basis: 648 durch die Rheinland-Pfalz seit 2001 überprüfte Abrechnungen Hans Weinreuter Energiereferent der RLP e.v. Mainz, Oktober 2010 Inhalt 1. Zusammenfassung.. Seite 2 2. Die der Heizkostenverordnung und die Struktur von Heizkostenabrechnungen..... Seite 4 3. Erläuterung der gefundenen Fehler... Seite 7 1

2 1. Zusammenfassung Seit etwa 15 Jahren bietet die Rheinland-Pfalz Verbraucherinnen und Verbrauchern eine computergestützte Auswertung von Heizkostenabrechnungen an. Dazu wurde ein eigenes Excel-Programm erstellt, das fortlaufend weiter entwickelt wird. Für diese Auswertung wurden insgesamt 648 überprüfte Abrechnungen der letzten 10 Jahre im Hinblick auf die Fehlerhäufigkeit analysiert. Das Ergebnis zeigt eine erschreckend hohe Anzahl fehlerhafter Abrechnungen. Nur ein gutes Drittel der geprüften Abrechnungen (36 %) war ohne erkennbaren Fehler, knapp die Hälfte (47%) war eindeutig fehlerhaft; Klärungsbedarf gab es bei 17%. Hier eine Zusammenstellung der festgestellten Fehler und der jeweiligen Häufigkeit: Art des Fehlers Häufigkeit Anteil Seite (1) Falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs 76 16% 7 (2) Abrechnung zu mehr als 70 % nach Verbrauch 39 8% 8 (3) Warmwasseranteil pauschal 18% 36 7% 9 (4) Nutzergruppentrennung nicht nachvollziehbar oder fehlerhaft (5) Keine verbrauchsabhängige Abrechnung sondern zu 100% nach der Fläche 29 6% % 10 (6) Unzulässige Heizungsbetriebskosten 27 6% 10 (7) Fehler bzw. falsche zeitanteilige Berechnung beim Nutzerwechsel 26 5% 10 (8) Betriebstromkosten zu hoch 25 5% 11 (9) Fehlende Angaben 25 5% 12 (10) Falscher Gesamtbrennstoffverbrauch 24 5% 12 (11) Keine oder unvollständige Angaben zur Art des Brennstoffs, der Kosten und der Menge 22 5% 12 (12) Kosten für Wartung und Reinigung zu hoch 19 4% 13 (13) Fehler bei der Gesamtflächenangabe oder bei der Einzelfläche (14) Berechnungsfehler beim Warmwasseranteil an den Brennstoffkosten 18 4% % 13 2

3 (15) Übertragungsfehler Verbrauchseinheiten 15 3% 14 (16) Kosten für die Bedienung der Anlage aufgeführt 12 2% 15 (17) Abrechnung zu spät erstellt 7 1% 15 (18) Fehler bei der Schätzung der Verbrauchseinheiten 5 1% 15 (19) Leerstand nicht korrekt berücksichtigt 5 1% 16 (20) Unplausibel hoher Energiepreis in Ct pro kwh 5 1% 16 (21) Sonstiges 26 5% 17 Summe 485 Das Angebot der Rheinland-Pfalz computergestützte Überprüfung der Abrechnung Ratsuchende können ihre Heizkostenabrechnung bei der Energieberatung der überprüfen lassen. Nach Auswertung der Daten erhalten sie eine schriftliche Erläuterung, die aus drei Teilen besteht. Teil 1 erläutert die Grundstruktur von Heizkostenabrechnungen auf Basis der Heizkostenverordnung, die die geltende Rechtsgrundlage darstellt. Teil 2 nimmt Stellung zur konkret vorgelegten Abrechnung, weist dabei auf offensichtliche Fehler und auf Details hin, die durch Nachfrage bei der Hausverwaltung bzw. beim Vermieter geklärt werden sollten und nimmt eine Bewertung der Verbrauchsdaten vor. Teil 3 besteht aus einer Zusammenstellung der wichtigsten Daten. Es gibt übrigens schon lange formulierte Rechtsgrundsätze, die für die Erstellung von Abrechnungen gelten. Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs 1981 Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten und so übersichtlich gegliedert sein, dass auch der Durchschnittsmieter sich darin zurechtfindet oder - anders gesagt - dass auch der juristische und betriebswirtschaftliche nichtgeschulte Mieter sie nachvollziehen und überprüfen kann. Landgericht Berlin WM 1996: Der Vermieter muss dem Mieter eine Abrechnung übersenden, aus der auch ein mit der Materie nicht näher Vertrauter ohne Überforderung mit normalerweise vorauszusetzenden Kenntnissen ersehen kann, welche Kosten er zu zahlen hat. 3

4 Um die aufgetretenen Fehler im Einzelnen erklären zu können, sollten die Grundlagen der Heizkostenverordnung und die Struktur von Heizkostenabrechnungen bekannt sein. Diese werden hier zunächst kurz erläutert. 2. Die der Heizkostenverordnung und die Struktur von Heizkostenabrechnungen Die Heizkostenverordnung bildet die rechtliche Grundlage für die Erstellung von Heizkostenabrechnungen. Sie schreibt genau vor, wie eine verbrauchsabhängige Abrechnung auszusehen hat. Alle sonstigen Nebenkosten für Wohngebäude (Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen ) unterliegen mietrechtlichen Bestimmungen, die deren Verteilung regeln. Der Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung Sie gilt immer dann, wenn die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage und einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage auf mehrere Nutzer (Mieter oder Eigentümer) verteilt werden müssen. Sie gilt auch bei einer Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch wenn diese Lieferung nicht vom Gebäudeeigentümer sondern von einer Eigentümergemeinschaft oder einem externen beauftragten Lieferanten erfolgt. Sie gilt nicht, wenn es pro Wohnung eine eigene Etagenheizung für Heizung und Warmwasser gibt. Die Vorschriften dieser Verordnung können nicht durch individuelle Vereinbarungen, z.b. im Mietvertrag, außer Kraft gesetzt werden. Einzige Ausnahme sind Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Wohnungen der Vermieter selbst bewohnt. Die Struktur der Abrechnung Die Heizkostenabrechnung hat so zu erfolgen, dass zunächst eine Aufstellung sämtlicher Kosten (Grafik 1 linke Spalte) stattfindet, die beim Betrieb der Heizungsanlage anfallen. Dies sind zunächst die Brennstoffkosten und darüber hinaus so genannte Heizungsbetriebskosten. In der Verordnung ist genau und abschließend festgelegt, welche Heizungsbetriebskosten umgelegt werden dürfen. Dies sind: die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage die Kosten für den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung die Kosten für die Bedienung, die Überwachung und die Pflege der Heizung die Kosten für die Überlassung der Erfassungsgeräte (Kosten für Miete, Leasing und Eichung der Geräte) die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und eine Verbrauchsanalyse (ab 2009). Als Mieter hat man das Recht zur Prüfung sämtlicher Rechnungen und Unterlagen, die die Grundlage für die Kostenaufstellung sind. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht gewähren oder eine Kopie sämtlicher Rechnungen und Unterlagen zusenden, wofür er allerdings Kopierkosten verlangen darf. 4

5 Wenn die Warmwasserbereitung mit Hilfe der Zentralheizung erfolgt, findet eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung (Grafik 1 rechte Spalte) statt. Der Brennstoffbedarf für die Warmwasserbereitung wird dazu entweder gemessen oder nach einer vorgegebenen Formel berechnet. Anhand dieses Anteils wird eine Aufteilung der Gesamtkosten in die Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung vorgenommen. Danach findet eine Verteilung der Heizungs- und ggf. der Warmwasserkosten (Grafiken 2 und 3) auf die einzelnen Nutzer statt, wobei mindestens 30 % und höchstens 50 % nach den Wohnflächenanteilen zu verteilen sind. Mindestens 50 % bzw. maximal 70% der Kosten werden nach den erfassten Verbrauchseinheiten den einzelnen Nutzern zugeordnet. Grafik 1 1. Aufstellung der Gesamtkosten für das ganze Gebäude: Brennstoffmenge und zugehörige Kosten Kosten für den Betriebsstromverbrauch der Heizungsanlage Wartungskosten Kosten für den Schornsteinfeger und die Emissionsmessungen Kosten für die Reinigung Kosten für Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage Kosten für Ablesung und Erstellung der Abrechnung und eine Verbrauchsanalyse Kosten für die Überlassung von Erfassungsgeräten (Miete, Leasing, Eichung) 2. Aufteilung der Summe Kosten für die Heizung Kosten für das Warmwasser Die Aufzählung der Heizungsbetriebskosten ist nach der Heizkostenverordnung abschließend. Es dürfen keine weiteren Kostenarten hinzu genommen werden. Die Aufteilung in die Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung kann auf drei Arten erfolgen: Die Wärmemenge für die Warmwasserbereitung wird mit Hilfe eines Wärmemengenzählers gemessen. wird berechnet mit Hilfe einer vorgegebenen Formel. Dies setzt das Vorhandensein eines zentralen Warmwasserzählers voraus. wird pauschal aus der Wohnfläche abgeleitet. Dies ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn weder die Wärmemenge noch die Warmwassermenge gemessen werden können. 5

6 3. Aufteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Grund- und Verbrauchskosten Grafik 2 Kosten für die Heizung Kosten für das Warmwasser 30 % 40 % 50 % 70 % 60 % 50 % Auswahl 30 % 40 % 50 % 70 % 60 % 50 % Die Auswahl des Verteilungsmaßstabs trifft der Gebäudeeigentümer unter Berücksichtigung folgender Bedingungen: Bedingungen Das Gebäude erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom und es ist eine Öl- oder Gaszentralheizung installiert und freiliegende Verteilleitungen für Wärme sind überwiegend gedämmt. Verteilerschlüssel 30:70 40:60 50:50 Muss Nicht zulässig Nicht zulässig Alle anderen Gebäude Zulässig Zulässig Zulässig Dies gilt für Abrechnungszeiträume, die ab beginnen. Für frühere Abrechnungen gelten die Einschränkungen in den Zeilen 2 und 3 nicht. Allerdings konnte der einmal gewählte Maßstab nicht so leicht geändert werden. 6

7 Grafik 3 Berechnung der Kosten für den einzelnen Nutzer Kosten für die Heizung Grundkosten /m 2 Kosten für das Warmwasser Verbrauchskosten /Einheit Grundkosten /m 2 Verbrauchskosten /m 3 X X X X Wohnfläche Einheiten Wohnfläche Einheiten = = = = ggf. Verbrauchskosten Sonderkosten Grundkosten Heizung Nutzerwechsel Warmwasser Grundkosten Heizung Verbrauchskosten Warmwasser Gesamtkosten des Nutzers 3. Erläuterung der gefundenen Fehler (1) Falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs Bei nicht leitungsgebundenen Energieträgern wie Heizöl, Flüssiggas, Holz, Holzpellets etc. ist klar, dass es zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums einen Anfangs- bzw. einen Restbestand geben muss. Dieser ist möglichst genau zu erfassen. Der häufigste Fall eines auf Bestellung gelieferten Energieträgers in der Praxis ist die Ölzentralheizung. Am einfachsten und genausten lassen sich Bestandsmengen mit Ölstandsanzeigern feststellen, die bequem abzulesen sind. Möglich ist auch der Einsatz eines Peilstabes, was aber meist die Umrechnung in Liter erforderlich macht. Damit dürfte manch Einer überfordert sein. Da der Heizölanfangsbestand und eine oder mehrere Heizöllieferungen auf unterschiedlichen Preisen pro Liter basieren, muss es ein nachvollziehbares Verfahren bei der Kostenberechnung des Gesamtverbrauchs geben. Hier darf z.b. nicht einfach ein Durchschnittswert gebildet werden, sondern man geht davon aus, dass das Heizöl in der Reihenfolge seiner Anlieferung verbraucht wird. Wendet man dieses Prinzip first in first out genannt richtig an, ergeben sich die passenden Werte für die Bewertung des Restbestands und damit auch für die Kosten des Brennstoffverbrauchs. 7

8 Hier ein Beispiel mit einfachen, glatten Zahlen, um das Prinzip zu verdeutlichen: Heizöl Heizwert: 10 kwh/liter Brennstofflieferungen Datum Liter /Liter Anfangsbestand ,00 700,00 0,7000 Lieferung , ,00 0,6500 Lieferung ,00 600,00 0,6000 Restbestand ,00 300,00 0,6000 Brennstoffverbrauch ,00 0,6571 Der Brennstoffverbrauch ergibt sich aus der Summe des Anfangsbestands und der beiden Liefermengen abzüglich des Restbestands: = In diesen Litern sind die ersten beiden Mengen (1.000 Liter für 700,-, Liter für 1.300,- ) komplett enthalten. Die dritte Menge trägt mit 500 Liter (300,- ) bei. Es ergibt sich damit ein Verbrauch von Liter zu Kosten von 2.300,-, woraus sich ein gewichteter Literpreis von 0,6571 ergibt. Der Fehler der falschen Bewertung des Brennstoffverbrauchs ist bei den untersuchten Abrechnungen am häufigsten aufgetreten und das, obwohl nur bei einem Teil der Abrechnungen Heizöl der jeweilige Brennstoff ist. Folgende Fehler trifft man im Detail an: Es wird gar kein Anfangs- oder Restbestand angegeben. Anfangs- und Restbestand werden jeweils mit 0 Litern angegeben. Anfangs- und Restbestand werden über mehrere Zeiträume immer mit den gleichen Werten angegeben. Es wird ein Fehler bei der Berechnung der Kosten der verbrauchten Menge gemacht. Die ersten drei Punkte gehen sicherlich auf den Hausbesitzer zurück, der diese Daten für die Abrechnung liefern muss. Bei allen dreien ist sofort offensichtlich, dass hier ein Fehler vorliegt. Für den letzten Punkt sind eher die Abrechnungsunternehmen verantwortlich. (2) Abrechnung zu mehr als 70 % nach Verbrauch Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass sowohl bei den Kosten für die Heizung als auch für das Warmwasser maximal 70 % der Gesamtkosten verbrauchsabhängig verteilt werden dürfen. Eine Überschreitung dieses Wertes ist nur zulässig, wenn dies schriftlich zwischen Vermieter und Mieter so vereinbart wurde (z.b. im Mietvertrag). 8

9 Es werden die Kosten für Heizung und/oder Warmwasser zu mehr als 70 % nach Verbrauch abgerechnet, ohne dass offensichtlich eine entsprechende Vereinbarung vorliegt. (3) Warmwasseranteil pauschal 18% Wenn die zentrale Anlage sowohl Wärme für die Heizung als auch für das Warmwasser bereit stellt, so sind die einheitlich entstandenen Kosten nach 9 Heizkostenverordnung aufzuteilen. In der Regel wird die Brennstoffmenge, die für die Warmwasserbereitung benötigt wird, mit Hilfe einer vorgegebenen Formel berechnet. Hierzu benötigt man die insgesamt verbrauchte Warmwassermenge, die mit Hilfe eines Warmwasserzählers zu messen ist, die Warmwassertemperatur und den Heizwert des Brennstoffs. Nach der Heizkostenverordnung von 1989, die für Abrechnungszeiträume bis Ende 2008 anzuwenden war, galt folgende Ausnahmeregelung: Kann das Volumen des verbrauchten Warmwassers nicht gemessen werden, ist als Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage ein Anteil von 18 vom Hundert der insgesamt verbrauchten Brennstoffe zugrunde zu legen. Um diese Ausnahmeregelung anwenden zu können, müssen technische Gründe vorliegen, die den Einbau eines Wasserzählers weder am Einlauf zum Warmwasserbereitungsbehälter noch am Auslauf zum Warmwassernetz möglich machen. Dieser Fall tritt jedoch praktisch nicht auf. Wenn der Gebäudeeigentümer nicht darlegen kann ggf. mit einer Bestätigung von der zuständigen Aufsichtsbehörde -, dass ein solcher technischer Grund vorliegt, kann der pauschal errechnete Warmwasserkostenanteil um 15 % gekürzt werden. Die in Rheinland-Pfalz zuständige Aufsichtsbehörde ist die Eichdirektion in Bad Kreuznach. Die 18%-Pauschalregelung wird ohne Angabe von Gründen angewendet. (4) Nutzergruppentrennung nicht nachvollziehbar oder fehlerhaft Wenn ein Gebäude verschiedene Nutzergruppen hat (private Vermietung und auch gewerbliche Nutzung) und unterschiedliche Erfassungssysteme wie Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler installiert sind, muss eine Vorerfassung des Verbrauchs der einzelnen Nutzergruppen mit gleichen Erfassungssystemen mit Hilfe von Wärmemengenzählern erfolgen. Weiterhin kann der Gebäudeeigentümer auch bei unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnen, Gewerbe) eine Vorerfassung durchführen. Die vorgenommene Vorerfassung und Nutzergruppentrennung muss durch entsprechende Angaben der Daten und des Verfahrens nachvollziehbar sein. Hierzu müssen sowohl die Gesamtflächen als auch der Gesamtverbrauch sämtlicher Nutzergruppen angegeben sein. Es wird einfach ein pauschaler Abzug beim Gesamtverbrauch für einen Teil eines Gebäudes oder für eine Nutzergruppe vorgenommen, ohne dass erkennbar wäre, woraus 9

10 sich dieser Abzugswert ergibt. Hier liegt der Verdacht nahe, dass pauschale Annahmen anstelle einer Messung vorgenommen wurden. In einzelnen Fällen wird nur der Verbrauch einer Nutzergruppe mit Hilfe eines Wärmezählers gemessen und dieser Wert vom Gesamtenergieverbrauch abgezogen. Die Differenz wird dann der zweiten Nutzergruppe zugeordnet. Dies ist nicht zulässig. Es muss auch bei nur zwei unterschiedlichen Nutzergruppen eine Messung für jede Nutzergruppe erfolgen. Andernfalls gingen die Wärmeerzeugungs- und Verteilungsverluste nur zu Lasten einer Gruppe. Außerdem fehlen häufig bei einer Nutzergruppentrennung Daten, ohne die die vorgenommene Trennung nicht nachvollziehbar ist. (5) Keine verbrauchsabhängige Abrechnung sondern zu 100% nach der Fläche Die Heizkostenverordnung verlangt grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Dies setzt die Ausstattung mit Erfassungsgeräten voraus. Eine Aufteilung der Kosten nur anhand der Flächenanteile der Wohnungen ist lediglich im Ausnahmefall zulässig, wenn im Gebäude nur zwei Wohneinheiten vorhanden sind, von denen eine vom Hauseigentümer bewohnt wird (etwa ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung). In diesem Fall kann eine entsprechende Abweichung von der Heizkostenverordnung vereinbart werden. Es findet eine Verteilung der Kosten anhand der Flächenanteile statt, obwohl offensichtlich kein Ausnahmetatbestand (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) vorliegt. (6) Unzulässige Heizungsbetriebskosten Nur die in 7 (2) der Heizkostenverordnung genannten Heizungsbetriebskosten dürfen in die Abrechnung einbezogen werden. Diese Aufzählung ist abschließend; das heißt es dürfen hier keine weiteren Kostenarten eingehen. Folgende unzulässige Heizungsbetriebskosten trifft man im Detail an: Wartung Hebeanlage Wartungskosten für Feuerlöscher Öltankversicherung Umlageausfallwagnis Kontoführungsgebühren (7) Fehler bzw. falsche zeitanteilige Berechnung bei Nutzerwechsel Findet während des Abrechnungszeitraums ein Nutzerwechsel statt, verlangt die Heizkostenverordnung bei der Ermittlung der flächenbezogenen Grundkosten für die Heizung eine Berechnung mit Hilfe der sogenannten Gradtagszahlen. Wenn beim Nutzerwechsel keine 10

11 Zwischenablesung vorgenommen wurde, müssen auch die fürs ganze Jahr erfassten Werte für den Heizenergieverbrauch mit Hilfe der Gradtagszahlen auf die einzelnen Nutzer rechnerisch aufgeteilt werden. Bei dieser Berechnung wird berücksichtigt, dass die einzelnen Monate je nach Witterung unterschiedlich stark zu Buche schlagen, da z.b. im Dezember wesentlich mehr Heizenergie verbraucht wird als etwa im Mai. Die Gradtagszahlen eines ganzen Jahres ergeben zusammen einen Wert von 1000 und jedem Monat sind festgelegte Gradtagszahlen zugeordnet. Monat Gradtagszahlen Januar 170 Februar 150 März 130 April 80 Mai 40 Juni Juli 40 August September 30 Oktober 80 November 120 Dezember 160 Summe 1000 Beispiel: Geht die Nutzungsdauer von Januar bis Ende Mai, entspricht dies einem Gradtagszahlenwert von ( ) = 570 von Die Grundkosten, die anhand der Fläche verteilt werden, werden für diesen Nutzer mit (570/1000)=0,57 multipliziert. Die Grundkosten für die Warmwasserbereitung werden anhand des reinen Zeitanteils berechnet, da der Warmwasserverbrauch unabhängig von der Witterung ist. Es findet weder eine Zwischenablesung noch eine rechnerische Aufteilung der Gesamteinheiten statt. Die Wohnfläche wird nicht rechnerisch korrekt mit Hilfe der Gradtagszahlen reduziert. (8) Betriebstromkosten zu hoch Eine Heizungsanlage benötigt Strom für Steuerung und Regelung sowie für die Pumpen zur Verteilung des Heizwassers und Trinkwarmwassers im Gebäude. Erfahrungsgemäß betragen die Kosten dafür etwa 3 bis 6 % der Brennstoffkosten. Diese Spanne ist naheliegend, da ein höherer Brennstoffverbrauch mit längeren Laufzeiten verbunden ist und automatisch mehr erzeugte Wärme bedeutet, die verteilt werden muss. Wenn die Betriebsstromkosten einen Wert von 6 % deutlich übersteigen, besteht der Verdacht, dass noch sonstiger allgemeiner Stromverbrauch, z.b. für Treppenhaus- oder Außenbeleuchtung, mit einbezogen wurde. Diese Kosten dürfen jedoch nicht über die Heizkostenabrechnung sondern nur als sonstige Mietnebenkosten abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. 11

12 Der Schaden durch diese Vermischung verschiedener Stromverbräuche ist zwar gering für die einzelnen Nutzer. Trotzdem ist es nicht korrekt, da sonstiger Allgemeinstrom meist auf Basis anderer Verteilschlüssel umgelegt wird. Für den Betriebsstromkostenanteil treten teilweise Werte im zweistelligen Prozentbereich auf. (9) Fehlende Angaben Dem Mieter (Nutzer) muss eine formal ordnungsgemäße und nachprüfbare Heizkostenabrechnung vorgelegt werden. Wesentliche Voraussetzung für die Nachprüfbarkeit ist eine vollständige Angabe aller relevanten Daten. Der Mieter muss die Abrechnung in sämtlichen Rechenschritten nachvollziehen können. Es fehlen Angaben im Detail, wie z.b. zur Gesamtfläche, zu den insgesamt erfassten Verbrauchseinheiten, zur Berechnung des Brennstoff- und Kostenanteils der Warmwasserbereitung (10) Falscher Gesamtbrennstoffverbrauch Wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten ist der Gesamtbrennstoffverbrauch, dessen Menge und Kosten anzugeben sind. Es darf nur der im genannten Abrechnungszeitraum verbrauchte Brennstoff eingehen. Der Abrechnungszeitraum des Erdgas- oder Fernwärmeversorgers stimmt nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Heizkostenabrechnung überein. Häufig werden dann nur die geleisteten Abschlagszahlungen in Ansatz gebracht. Damit ist kein korrekt ermittelter Gesamtverbrauch gegeben. (11) Keine oder unvollständige Angabe zur Art des Brennstoffs, der Kosten und der Menge Wesentlicher Bestandteil der Gesamtkostenaufstellung ist die Übersicht über die Art, die Menge und die Kosten des verbrauchten Brennstoffs. Ohne diese Angaben ist eine Heizkostenabrechnung nicht prüffähig. Es fehlen Angaben zur Art, zur Menge und zu den Kosten des verbrauchten Brennstoffs. 12

13 (12) Kosten für Wartung und Reinigung zu hoch Im Rahmen der Heizkostenabrechnung dürfen nur Kosten für die Wartung der Heizungsanlage, jedoch keine Reparaturkosten abgerechnet werden. Dazu gehören die Einstellung der Feuerungseinrichtung, die Überprüfung der zentralen Regelungseinrichtungen, die Reinigung der Kesselheizflächen, die Entlüftung der Anlage und das Nachfüllen von Wasser sowie Instandhaltungskosten. Letztere sind von Instandsetzungskosten (Reparaturkosten) zu unterscheiden. Bei Instandhaltungskosten geht es um den vorbeugenden Austausch von Verschleißteilen zur Aufrechterhaltung des fehlerfreien Betriebszustands. Als grober Orientierungsmaßstab kann ein Wert für diese Kosten in Höhe von 5 % der Brennstoffkosten gelten. Wird dieser Wert deutlich überschritten, sollte die Rechnung dahin gehend überprüft werden, ob unzulässige Reparaturkosten enthalten sind. Sehr deutliche Überschreitung des Orientierungswertes von 5 %. (13) Fehler bei der Gesamtflächenangabe oder bei der Einzelfläche Nach 7 der Heizkostenverordnung sind mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Es kann auch die Fläche oder der Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. In den meisten Fällen findet ein Bezug zur Fläche statt. Hierfür kommen die Werte aus dem Mietvertrag, die Werte nach Berechnung auf Basis der Wohnflächenverordnung oder nach der überholten DIN 283 Blatt 2 in Frage. Auf jeden Fall muss eine einheitliche Berechnungsart gewählt werden. Die in der Abrechnung verwandten Flächenwerte weichen vom Wert im Mietvertrag ab und stimmen auch nicht mit den vom Nutzer gemessenen Flächenwerten überein. Gesamtflächenangaben ändern sich plötzlich ohne Grund. (14) Berechnungsfehler beim Warmwasseranteil an den Gesamtbrennstoffkosten Wenn die zentrale Anlage sowohl Wärme für die Heizung als auch für das Warmwasser bereit stellt, so sind die einheitlich entstandenen Kosten nach 9 Heizkostenverordnung aufzuteilen. Nach der alten Heizkostenverordnung von 1989, die für Abrechnung bis galt, war die Berechnung das in erster Linie anzuwendende Verfahren. Der auf die Warmwasserverteilung entfallende Brennstoffverbrauch B war wie folgt zu berechnen: B = 2,5 x V x (t W -10) H u 13

14 Dabei sind V = das gemessene Warmwasservolumen t W = die mittlere Temperatur des Warmwassers H u = der Heizwert des verbrauchten Brennstoffs (Zu verwendende Werte für Hu sind in der Verordnung angegeben.) Nach der neuen Heizkostenverordnung von 2009 gelten folgende Verfahren: Die Wärmemenge Q für die Warmwasserbereitung wird 1. mit Hilfe eines Wärmemengenzählers gemessen. Dies gilt ab verpflichtend, es sei denn der Aufwand ist unzumutbar zu hoch; 2. berechnet mit Hilfe einer vorgegebenen Formel. Dies setzt das Vorhandensein eines zentralen Warmwasserzählers voraus. Die neue Berechnungsformel lautet: Q = 2,5 x kwh m 3 K V x (t W -10 C) Dabei sind V = das gemessene Warmwasservolumen t W = die mittlere Temperatur des Warmwassers 3. pauschal aus der Wohnfläche abgeleitet. Dies ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn weder die Wärmemenge noch die Warmwassermenge gemessen werden können. Durch eine falsche Anwendung der Formel ergibt sich ein fehlerhaftes Ergebnis. (15) Übertragungsfehler Verbrauchseinheiten Die Verbrauchseinheiten für Heizung und Warmwasser werden für jede Wohnung mit Hilfe von Erfassungsgeräten oder Wärmemengenzähler für den betreffenden Abrechnungszeitraum erfasst. Die erfassten Werte werden im Rahmen eines Ablesetermins durch einen Mitarbeiter des Messdienstunternehmens in jeder Nutzeinheit protokolliert und für die Erstellung der Abrechnung weiter gegeben. Alternativ werden auch Systeme zur Funkübertragung der Einzelwerte auf ein Zentralgerät im Gebäude angewandt. Die bei der Ablesung protokollierten Werte stimmen nicht mit denen auf der Heizkostenabrechnung überein. 14

15 (16) Kosten für Bedienung der Anlage aufgeführt Kosten für die Bedienung einer Heizungsanlage fallen nur unter ganz bestimmten Bedingungen an, insbesondere bei Anlagen, die mit Erdgas oder Heizöl betrieben werden und in der Regel vollautomatisch laufen. Einige Gerichtsurteile gestehen vor allem bei größeren Anlagen mit mehr als 50 kw Leistung zu, dass Stell- und Regelarbeiten erforderlich sein können. Auch eine Funktionskontrolle sowie die Vornahme von Schalt- und Stellvorgängen können darunter fallen. Bei einem angestellten Hausmeister ist zu prüfen, ob er fachkundig oder zumindest in die Bedienvorgänge eingewiesen ist. Keinesfalls darf es zu einer Doppelberechnung von Hausmeisterkosten kommen, insbesondere dann, wenn Hausmeisterkosten bereits in den sonstigen Mietnebenkosten aufgeführt sind. Es werden Kosten für die Bedienung der Anlage auch bei Gas- oder Ölzentralheizungen aufgeführt, ohne dass erkennbar wäre, um welche konkreten Bedienungsarbeiten es sich handelt. (17) Abrechnung zu spät erstellt Da die Heizkosten Bestandteil der Mietnebenkosten (Betriebskosten) sind und die Heizkostenverordnung keine Aussage zur Abrechnungsfrist macht, richtet sich hier die Frist nach mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Nach 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss dem Nutzer innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen sein. Nur wenn der Vermieter eine mögliche Verspätung über diese Frist hinaus nicht zu vertreten hat, greift dieses Ausschlussfrist nicht. Es werden jedoch nur wenige Gründe für eine Verspätung nach der Rechtsprechung anerkannt. Die Ausschlussfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht jedoch Rückzahlungsansprüche des Mieters. Erwartet der Mieter eine Rückzahlung, kann er entweder den Rechtsweg einschlagen oder durch Kürzung der laufenden Nebenkostenzahlung Druck ausüben. Der Vermieter muss außerdem beweisen, dass die Abrechnung fristgerecht beim Mieter eingegangen ist. Forderungen, die nach Ablauf der Frist beim Mieter eingehen, müssen nicht mehr beglichen werden. Hat der Mieter in Unkenntnis der Ausschlussfrist Nachforderungen bereits beglichen, kann er diese zurück fordern. Die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungsfrist wird überschritten. (18) Fehler bei der Schätzung der Verbrauchseinheiten Die Schätzung von Verbrauchseinheiten ist dann zulässig, wenn ein Geräteausfall aufgrund eines technischen Versagens vorliegt oder aus anderen zwingenden Gründen wie nichtanwesende Nutzer beim Ablesetermin. 15

16 Für die Schätzung gibt es zwei zulässige Verfahren: 1. der Verbrauch wird ermittelt, indem man auf erfasste Verbrauchswerte für einzelne Räume aus früheren Perioden zurückgreift, die mit der jetzigen vergleichbar sind (individuelles Vergleichsverfahren). 2. der Verbrauch wird ermittelt, indem man auf vergleichbare Räume im selben Zeitraum zurückgreift (generelles Vergleichsverfahren). Es fehlen Angaben über den Grund und die Art und Weise der Schätzung. In einem Fall wurde eine Schätzung vorgenommen, da die Erfassungsgeräte nur sehr wenige Einheiten anzeigten. Es stellte sich heraus, dass die Wärmeabgabe vieler ungedämmter Verteilrohre die Nutzung der Heizkörper fast überflüssig machte. Damit fehlt jedoch die Möglichkeit der individuellen Regelung der Wärmezufuhr. (19) Leerstand nicht korrekt berücksichtigt Grundsätzlich müssen sämtliche Wohneinheiten bei Abrechnung und Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser berücksichtigt werden. Im Falle eines zeitweisen Wohnungsleerstands sind sowohl die Grundkosten als auch die Verbrauchskosten vom Hausbesitzer bzw. vom Wohnungseigentümer zu tragen. Während eines Leerstands fallen in der Regel auch Verbrauchseinheiten an, da der Frostschutz in diesen Wohnungen gewährleistet bleiben muss. Es muss also auch in leer stehenden Wohnungen eine Erfassung und Ablesung der Verbrauchseinheiten stattfinden. Andernfalls würden die Kosten von den sonstigen Nutzern getragen, was nicht zulässig wäre. Die Gesamtfläche ist bei der Berechnung der Grundkosten plötzlich kleiner als in den vorherigen Zeiträumen. Wenn es in dieser Zeit einen Leerstand gab, besteht der starke Verdacht, dass die betroffene Wohnung bei der Kostenverteilung außen vor geblieben ist. Wenn es zu einem Neubezug einer Wohnung während des Abrechnungszeitraums nach einem zeitweisen Leerstand kommt, werden die Kosten während des Leerstands dem neuen Mieter angerechnet. (20) Unplausibel hoher Energiepreis in Cent pro kwh Aus den Angaben zu der Brennstoffmenge und den zugehörigen Kosten lässt sich ein spezifischer Preis in Cent pro kwh ausrechnen. Dieser sollte mit den im Abrechnungszeitraum üblichen Brennstoffpreisen in etwa übereinstimmen. Es ergeben sich Brennstoffpreise in Cent pro kwh, die deutlich über dem in dieser Zeit Marktüblichen liegen, ohne dass der Grund dafür erkennbar wäre. 16

17 (21) Sonstiges Hierunter fallen nur einmalig auftretende Fehler, die eher einen individuellen Charakter haben. Hier einige Beispiele dazu: Kosten für die Emissionsmessung des Schornsteinfegers in Höhe von 1.080,93 Hohe individuelle Kosten für eine Zwischenablesung von über 80. Werte der Zwischenablesung des Warmwasserzählers liegen vor für die Heizungseinheiten jedoch nicht. Es tauchen nicht erklärbare Faktoren in der Berechnung auf. Die Kosten für den Schornsteinfeger liegen in einem Jahr bei 34 Euro und im nächsten bei 243 Euro.. Angebot der Rheinland-Pfalz Wer seine Heizkostenberechnung nicht nachvollziehen kann oder den Verdacht hat, dass ein Fehler vorliegt, kann auf das zweistufige Angebot der Rheinland-Pfalz zurück greifen. Neben einer ersten Plausibilitätsprüfung im Rahmen der persönlichen Energieberatung wird eine computergestützte, schriftliche Auswertung von Heizkostenabrechnungen für 15 Euro gegen Rechnung angeboten. Die persönliche Energieberatung in über 60 Orten in Rheinland-Pfalz ist kostenlos. Dank finanzieller Unterstützung durch das rheinland-pfälzische Umweltministerium fällt der Kostenbeitrag für die umfangreiche Auswertung mit 15 Euro relativ niedrig aus. Beide Angebote können von Bürgern aus Rheinland-Pfalz in Anspruch genommen werden. Wer eine computergestützte Auswertung in Anspruch nehmen will, sollte eine Kopie der Abrechnung senden an die Rheinland-Pfalz, Energieberatung, Postfach 4107 in Mainz. Es wird die Abrechnung für Heizung und Warmwasser geprüft. Alle sonstigen Nebenkosten werden nicht überprüft, da hier das übliche Mietrecht gilt. Hierfür sind die Mietervereine oder die entsprechenden Fachanwälte zuständig. Eine Erstberatung hierzu bieten die Mietervereine in den Beratungsstellen der in Kaiserslautern, Koblenz, Ludwigshafen, Mainz, Pirmasens und Trier nach Terminvereinbarung an. Weitere Informationen zur Energieberatung, den Beratungsorten und -terminen gibt es am Energietelefon der unter (14 Cent pro Minute aus dem Netz der Deutschen Telekom, Mobilfunkpreise max. 42 Cent pro Minute ). VZ-RLP Stand Herausgeber:,, Telefon 06131/2848-0, Telefax: , Internet: Copyright: Wir behalten uns alle Rechte vor, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung. Kein Teil dieses Merkblattes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Herausgebers vervielfältigt oder verbreitet werden. Die Publikation darf ohne Genehmigung des Herausgebers auch nicht mit (Werbe-) Aufklebern o.ä. versehen werden. Die Verwendung des Merkblattes durch Dritte darf nicht zu absatzfördernden Maßnahmen geschehen oder den Eindruck der Zusammenarbeit mit der erwecken. Alle Angaben ohne Gewähr. 17