MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG

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1 09/ /2015 MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG Aktuelle Trends: München

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3 INHALTS VERZEICHNIS Editorial...4 Motive... 6 Persönliches...8 Immobilien...20 Finanzierung...34 Impressum...50

4 01 Editorial Ditmar Rompf und Paul Hüttig Vorstand Hüttig & Rompf AG 4 5

5 MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG LIEBE LESERINNEN & LESER, die Hüttig & Rompf AG gehört seit über 25 Jahren zu den führenden Immobilienfinanzierern, die unabhängig und neutral in Deutschland erfolgreich agieren. Erstmals wurde im Jahr 2014 die Marke von einer Milliarde Euro an vermitteltem Darlehensvolumen überschritten. Mit den wichtigsten Kreditinstituten konnte das Unternehmen 2014 über Kunden finanzieren. Dies bedeutet: In den vergangenen 10 Jahren haben die Mitarbeiter der Hüttig & Rompf AG über Kunden dabei unterstützt, den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Als Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern hat das Unternehmen die erhobenen Finanzierungsdaten anonym und objektiv betrachtet und analysiert. Die Zusammenfassung dieser Auswertung liegt Ihnen mit diesem aktuellen Marktreport für München nun vor. Wir freuen uns sehr über die Veröffentlichung der zweiten Ausgabe des Hüttig & Rompf Marktreports Immobilienfinanzierung für den Münchner Immobilienmarkt. Leserinnen und Leser erhalten ein detailliertes Bild über die relevanten Parameter bei der Finanzierung von Wohnraum in München. Der Report enthält Daten über Einkommen, Altersverteilung, Eigenmittel und Preise für einen der wichtigsten Immobilienmärkte Deutschlands aus erster Hand. Die Daten werden in verständlicher Form präsentiert und durch erläuternde Grafiken ergänzt. Ziel ist es, eine Orientierungshilfe für Kunden und Partner für den Münchner Immobilienmarkt zu bieten und so mit detaillierten Informationen einen Mehrwert und eine zusätzliche Entscheidungshilfe zu schaffen. Ditmar Rompf Paul Hüttig

6 02 Einführung MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG EINFÜHRUNG Der Münchner Wohnungsmarkt nimmt bei den Mieten und Kaufpreisen eine deutliche Spitzenposition in Deutschland ein. Das Wohnen in der bayerischen Landeshauptstadt und ihrer Umgebung ist teuer. In keiner anderen deutschen Stadt sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren so gestiegen wie in München. Dennoch ist das Wohnen in der bayerischen Metropole äußerst attraktiv. Die Entscheidung für eine Immobilie ist ein langer Prozess und wird von unterschiedlichsten Faktoren bestimmt. Neben dem marktüblichen Kaufpreis oder der ortsüblichen Miete spielen noch viele andere Einflussgrößen beim Kauf einer Immobilie eine Rolle. Häufig ist die Finanzierung der maßgebliche Faktor, sich endgültig für eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu entscheiden. In dem aktuellen Marktreport hat die Hüttig & Rompf AG einen repräsentativen Anteil an tatsächlich erfolgten Immobilienfinanzierungen aus München ausgewertet. Damit lassen sich alle relevanten Einflussgrößen beim Erwerb einer Immobilie möglichst realistisch bewerten. Das wesentliche Alleinstellungsmerkmal bei der Erhebung aller Finanzdaten ist die Unabhängigkeit der Hüttig & Rompf AG. Eine subjektive Bewertung aus dem Blickwinkel eines bestimmten Kreditinstituts kann so vermieden werden. Eine Verfälschung der ermittelten Marktdaten lässt sich auf diesem Wege auf ein Minimum reduzieren. Die repräsentativen Finanzierungsdaten zahlreicher Kreditinstitute gewähren so einen objektiven Einblick in den Münchner Immobilienmarkt. Die vorliegenden Daten wurden für jede Immobilie im Detail berücksichtigt und in der Gesamtheit für den Zeitraum 1. September 2014 bis 31. August 2015 anonym ausgewertet. 6 7

7 MOTIVE FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE DER ANTEIL DER EIGENNUTZER ÜBERWIEGT MIT ÜBER 61 PROZENT IM VERGLEICH ZU DEN KAPI- TAL ANLEGERN MIT RUND 39 PROZENT. Die Ausgestaltung des Darlehensvertrages, die Höhe des eingesetzten Kapitals und die Art der Immobilie lassen unmittelbare Rückschlüsse auf die Kaufmotive des einzelnen Käufers zu. Der Anteil der Eigennutzer in München und Umgebung bei den erhobenen Daten überwiegt mit über 61 Prozent im Vergleich zu den Kapitalanlegern, die rund 39 Prozent ausmachen. Je nach Kaufabsicht lassen sich eindeutige Merkmale bei der Höhe des Eigenkapitals oder der Wahl der Immobilienart feststellen. Im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen ist der Anteil von Kapitalanlegern in München besonders hoch. Diese Tatsache spiegelt die hohe Attraktivität von München bei Investoren wider. München steht gleichzeitig für hohe Wohnqualität und für ausgezeichnete Renditen der Immobilien.

8 03 Persönliches PERSÖNLICHES - SOZIODEMOGRAPHISCHE DATEN Bei den Faktoren wie Alter, Familienstand, Anzahl der Kinder oder der beruflichen Ausrichtung weist der Münchner Immobilienmarkt nur wenige Besonderheiten auf. Im bundesdeutschen Durchschnitt sticht nur das höhere Einkommen hervor, das wegen der gestiegenen Immobilienpreise in einem logischen Zusammenhang steht. Grundsätzlich spielen die soziodemographischen Daten eine wichtige Rolle, wenn es um die Ausgestaltung der Finanzierungsmodalitäten einer Immobilie geht. EIGENNUTZER KAPITALANLEGER Alter 39 Jahre 47 Jahre Anzahl der Kinder 0,65 0,90 Haushaltseinkommen 4.897,62 Euro 8.889,27 Euro 8 9

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10 ALTER DER EIGENNUTZER: bis oder älter 13,33% 6,67% Die Altersgruppe der jährigen macht 80,00% der Eigennutzer aus. ALTER DER KAPITALANLEGER: bis oder älter 41,37% Die Altersgruppe der jährigen macht 58,63% der Kapitalanleger aus

11 Ähnlich wie in anderen Metropolen liegt der Schwerpunkt beim Alter der Eigennutzer und Kapitalanleger in den Gruppen Jahren und älter. Rund 80 Prozent der Eigennutzer sind in dieser Altersgruppe vertreten. Bei den Kapitalanlegern sind es 59 Prozent. Dafür befinden sich in der älteren Gruppe der 50 plus die anderen 41 Prozent. Ab einem Alter von 30 Jahren und dem damit verbundenen steigenden Einkommen entscheiden sich die Käufer für eine steigende Wohnqualität sowie für eine verstärkte Investition in Immobilien als Kapitalanlage. Hier spielen Aspekte der Altersversorgung als auch die steuerliche Komponente eine wichtige Rolle. Der jüngere Personenkreis ist bei den Immobilienkäufern keine relevante Größe. Hierfür sind in erster Linie die hohen Preise im Münchner Raum und das nicht ausreichende Einkommen in jungen Jahren verantwortlich.

12 ANZAHL DER KINDER BEI EIGENNUTZERN: Mehr als 2 Kinder: 6,52% 2 Kinder: 8,70% 1 Kind: 28,26% Keine Kinder: 56,52% ANZAHL DER KINDER BEI KAPITALANLEGERN: Mehr als 2 Kinder: 13,79% 2 Kinder: 17,24% Keine Kinder: 58,62% 1 Kind: 10,35% Über die Hälfte der Eigennutzer (57 Prozent) und Kapitalanleger (59 Prozent) haben keine Kinder

13 FAMILIENSTAND DER EIGENNUTZER: Eigennutzer Familienstand in % verheiratet: 52,17% ledig: 34,78% Sonstige: 13,05% FAMILIENSTAND DER KAPITALANLEGER: Kapitalanleger Familienstand in % verheiratet: 72,41% ledig: 20,69% Sonstige: 6,90% Beim Familienstand der untersuchten Kreditnehmer überwiegt der Anteil der verheirateten Käufer. Dies gilt sowohl bei der Eigennutzung als auch bei den Kapitalanlegern. Bei den eigengenutzten Immobilien erreicht der Wert 52 Prozent, Singles sind mit über 34 Prozent vertreten. Besonders hoch ist der Anteil der verheirateten Kapitalanleger mit einem Wert von über 72 Prozent.

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15 NATIONALITÄT DER EIGENNUTZER: Deutsch EU Nicht-EU Nationalität in % Deutsch: 69,57% EU: 17,24% Nicht-EU: 13,19% NATIONALITÄT DER KAPITALANLEGER: Deutsch EU Nicht-EU Nationalität in % Deutsch: 75,86% EU: 13,79% Nicht-EU: 10,35% Bei der Nationalität in München sind naturgemäß der größte Anteil deutsche Eigennutzer (70 Prozent) und Kapitalanleger (76 Prozent) anzutreffen. Dennoch spiegelt der stetig steigende Anteil von ausländischen Käufern (Eigennutzer über 30 Prozent / Kapitalanleger über 24 Prozent) die internationale Bedeutung der Stadt wider. Besonders der hohe Anteil an ausländischen Eigennutzern zeigt die wichtige Rolle Münchens als internationaler Standort auf.

16 BERUFE DER EIGENNUTZER: Beamtin/Beamter: 10,42% Selbstständig, Freiberufler/in: 11,32% Angestellte/r: 78,26% BERUFE DER KAPITALANLEGER: Sonstige: 17,24% Beamtin/Beamter: 6,90% Angestellte/r: 55,17% Selbstständig, Freiberufler/in: 20,69% 16 17

17 Ähnlich wie in anderen Städten fällt auch in der bayerischen Landeshauptstand die hohe Anzahl der Angestellten bei den Eigennutzern mit über 78 Prozent auf. Deutlich geringer sind die Angestellten bei den Kapitalanlegern mit 55 Prozent vertreten. Selbstständige und Freiberufler sind mit rund 11 Prozent bei den Eigennutzern deutlich unterrepräsentiert. Anders sieht es bei den Kapitalanlegern mit ca. 21 Prozent aus. In dieser Gruppe wird eine Immobilie oft als zusätzliche Form der Altersversorgung genutzt.

18 HAUSHALTSEINKOMMEN DER EIGEN NUTZER: Über ,52% 19,57% 39,13% 34,78% 4.897,62 Ø HAUSHALTSEINKOMMEN Angesichts der Tatsache, dass München einer der hochpreisigen Immobilienplätze Deutschlands ist, fallen die Einkommen der betrachteten Kreditnehmer hoch aus. So gehört der Personenkreis, der im Münchner Raum eine Immobilie erwirbt, größtenteils zu den sogenannten Besserverdienenden. Das durchschnittliche Netto-Haushaltseinkommen bei Käufern von eigengenutzten Immobilien liegt bei knapp Euro im Monat. Über 80 Prozent verdienen mehr als Euro im Monat. Noch höher ist das durchschnittliche Einkommen bei Kapitalanlegern, das bei knapp Euro liegt. Hier verdienen über 82 Prozent des betrachteten Personenkreises mehr als Euro im Monat. Über 48 Prozent verzeichnen ein Einkommen von über Euro im Monat

19 HAUSHALTSEINKOMMEN DER KAPITALANLEGER: Über ,24% 48,28% 34,48% 8.889,27 Ø HAUSHALTSEINKOMMEN Werden die steigenden Immobilienpreise in München betrachtet, so ist ein hohes Einkommen zwingend erforderlich, um eine Immobilie erwerben zu können. Bei einem hohen Einkommen wird besonderer Wert auf kapitalbildende Maßnahmen gelegt. Zudem spricht der hohe Anteil bei Kapitalanlegern auch für die Nutzung einer Immobilie als Steuersparmaßnahme.

20 04 Immobilien IMMOBILIEN - OBJEKTART UND WOHNFLÄCHE München ist mit rund 1,5 Millionen Einwohnern die drittgrößte Stadt Deutschlands. Im direkten internationalen Vergleich gehört die Stadt zu den führenden Metropolen Europas. Die bayerische Landeshauptstadt gilt als wichtiges Wirtschaftszentrum und Verkehrsknotenpunkt. Mit einer hoch entwickelten Infrastruktur und einem vielfältigen Kulturangebot gilt München für viele Menschen als attraktiver Lebensraum. Der Münchner Immobilienmarkt gilt als äußerst attraktiv und verzeichnet seit Jahren stetig steigende Preise. Das Angebot an Immobilien ist vielfältig. Dennoch ist die häufigste Objektart die klassische Eigentumswohnung. Sie ist die bevorzugte Immobilienform sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Eigennutzern. Die steigenden Preise der Immobilien sprechen für die Attraktivität der Metropole als urbaner Lebensmittelpunkt und als lukrativer Investitionsstandort. EIGENNUTZER KAPITALANLEGER Immobilienwert ,00 Euro ,00 Euro Wohnfläche 89m 2 62m

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22 OBJEKTART DER EIGENNUTZER: Haus: 4,34% Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück, Wohn- und Geschäftshaus: 2,18% Eigentumswohnung: 93,48% Einfamilienhaus: 2,17% Reihenhaus/Doppelhaushälfte: 2,17% Bei den Objektarten in München ist die Eigentumswohnung Spitzenreiter. Sowohl bei den Eigennutzern als auch bei den Kapitalanlegern dominiert die Eigentumswohnung mit 93 Prozent den Münchner Immobilienmarkt. Dies ist hauptsächlich in der urbanen Ausprägung der Metropole begründet. Der andere Teil der eigengenutzten Immobilien verteilt sich auf Häuser

23 OBJEKTART DER KAPITALANLEGER: Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück, Wohn- und Geschäftshaus: 6,90% Eigentumswohnung: 93,10% Einfamilienhaus: 0% Reihenhaus/Doppelhaushälfte: 0% Dagegen investieren Kapitalanleger in Mehrfamilienhäuser, Gewerbe-Einheiten, Grundstücke und Wohn- und Geschäftshäuser. Daran erkennt man die Attraktivität Münchens als profitabler Standort für Investoren.

24 IMMOBILIENWERT IN BEZUG ZU DEM HAUSHALTSEINKOMMEN DER EIGENNUTZER: durchschnittlicher Immobilienwert Ø Tsd. 100Tsd. 200Tsd. 300Tsd. 400Tsd. 500Tsd. 600Tsd. 700Tsd. 800Tsd. Immobilienwert in Tsd. Euro Bemerkenswert ist der durchschnittliche Immobilienwert bei eigengenutzten Immobilien. Mit rund Euro nimmt München im Bundesdurchschnitt eine klare Spitzenposition ein. Etwas niedriger liegt der Wert mit knapp Euro bei Kapitalanlegern, der jedoch im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ebenfalls höher ausfällt. Ein direkter Zusammenhang besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Einkommen des betreffenden Käufers. Je höher das monatliche Einkommen ausfällt, desto teurer wird die gekaufte Immobilie. Das ist unabhängig davon, ob der Wohnraum selbst genutzt oder als Kapitalanlage eingesetzt werden soll. Bei einem monatlichen Verdienst von Euro bis Euro liegt der Immobilienwert durchschnittlich bei Euro. Steigt das monatliche Gesamteinkommen auf Euro bis Euro an, geben Eigennutzer rund Euro für Ihr Eigenheim aus. Kapitalanleger geben mit rund Euro etwas weniger aus. Steigt das Einkommen auf bis zu Euro im Monat, dann kostet die Immobilie im Durchschnitt Euro für den Eigengebrauch. Dient die Immobilie als Investitionsanlage dann liegt im Vergleich der Kaufpreis mit Euro deutlich niedriger. Besonders hoch fällt der Kaufpreis bei einer eigengenutzten Immobilie aus, wenn das Einkommen Euro im Monat übersteigt. Hier liegt der Durchschnittspreis bei Eigennutzern bei rund Euro, bei Kapitalanlegern bei einem Preis von knapp Euro

25 IMMOBILIENWERT IN BEZUG ZU DEM HAUSHALTSEINKOMMEN DER KAPITALANLEGER: durchschnittlicher Immobilienwert Ø Tsd. 50Tsd. 100Tsd. 150Tsd. 200Tsd. 250Tsd. 300Tsd. 350Tsd. 400Tsd. 450Tsd. 500Tsd. Immobilienwert in Tsd. Euro

26 WERT DER IMMOBILIEN VON EIGENNUTZERN: 7,14% 2,39% 2,38% 4,76% 11,90% 28,57% der Immobilien haben einen Wert von ,86% Unter Über WERT DER IMMOBILIEN VON KAPITALANLEGERN: 17,24% 6,90% 20,69% 55,17% der Immobilien haben einen Wert von

27 Betrachtet man im Münchner Raum nur den eigentlichen Immobilienwert, so existieren kaum noch Immobilien für Eigennutzer (2,38 Prozent) oder Kapitalanleger, deren Wert unter Euro liegt. Auch bei Wohnraum für Euro bis Euro fällt das Angebot für Eigennutzung (4,76 Prozent) und Kapitalanleger (6,9 Prozent) im Vergleich zu anderen Großstädten geringer aus. Bei Immobilien mit einem Wert von Euro bis Euro sind Eigennutzer mit rund 29 Prozent vertreten. Der eigentliche Schwerpunkt beim Immobilienwert liegt bei eigengenutzten Wohnraum bei Euro bis Euro mit knapp 43 Prozent. Das Segment mit einem Immobilienwert von Euro bis Euro ist noch mit über 11 Prozent vertreten. Abweichend gestaltet sich die Verteilung bei den Kapitalanlegern. Hier liegt der Schwerpunkt bei Immobilien mit einem Wert von Euro bis Euro. Hierfür entscheiden sich über 55 Prozent der Anleger. Auch die nächst höhere Kategorie von Euro bis Euro ist mit über 20 Prozent noch stark vertreten. Selbst Wohnraum, der den Preis von Euro übersteigt, ist bei Kapitalanlegern noch mit über 17 Prozent beliebt.

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29 VERHÄLTNIS VON NEUBAU ZU BESTAND BEI EIGENNUTZERN: 37% 63% Bestand Neubau Fertigstellung 2013 oder jünger VERHÄLTNIS VON NEUBAU ZU BESTAND BEI KAPITALANLEGERN: 43% 57% Bestand Neubau Fertigstellung 2013 oder jünger Interessantes Detail: 63 Prozent der Immobilienkäufer entscheiden sich beim Eigennutz für einen Neubau, nur 37 Prozent bevorzugen eine Bestandsimmobilie. Auch bei den Kapitalanlegern dominiert die Entscheidung zum Neubau mit 57 Prozent. 43 Prozent der Anleger investieren ihr Kapital in bereits bestehenden Wohnraum.

30 WOHNFLÄCHE (QM) IN BEZUG ZUM FAMILIENSTAND BEI EIGENNUTZERN: BEI KAPITALANLEGERN: verheiratet: ledig: verheiratet: ledig: 95,81m 2 79,34m 2 61,82m 2 69,08m 2 IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN BEI EIGENNUTZERN: über : 115,92m : 97,11m : 82,29m : 73,64m 2 BEI KAPITALANLEGERN: über : 75,96m : 56,80m : 36,25m

31 Die überdurchschnittlichen Werte bei den Immobilienpreisen sind ein eindeutiges Indiz für die hohe Wertsteigerung in den vergangenen Jahren in München. Dies unterstreicht auch die Größe der angebotenen Immobilien, die im bundesdeutschen Vergleich entsprechend kleiner ausfällt. Die durchschnittliche Wohnfläche in München bei den verkauften Immobilien lag bei der Eigennutzung bei 89 Quadratmetern, mit knapp 62 Quadratmetern bei einer Kapitalanlage fällt die Größe deutlich geringer aus. Angesichts der hohen Immobilienpreise entscheiden sich Käufer einer Kapitalanlage eher für eine kleinere Wohneinheit. Wird der Zusammenhang zwischen der Wohnfläche und dem Familienstand betrachtet, so favorisieren Verheiratete Immobilien mit einer durchschnittlichen Größe von rund 96 Quadratmetern. Ledige entscheiden sich für eine Wohnungsgröße von rund 79 Quadratmetern, wenn es um eine Eigennutzung geht. Das Verhältnis dreht sich um, wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt. Hier liegen Ledige mit durchschnittlich 69 Quadratmetern an der Spitze, Verheiratete folgen mit 62 Quadratmetern. Es besteht eine direkte Abhängigkeit zwischen der Wohnfläche und dem monatlichen Gesamteinkommen. Bei einer eigengenutzten Immobilie steigt die Größe der Immobilie mit dem Einkommen. Gleiches gilt auch für die Anzahl der Personen in dem jeweiligen Haushalt. Eine Familie beansprucht zwangsläufig mehr Raum als ein Single-Haushalt. Bei einem Einkommen von Euro bis Euro liegt die Wohnfläche bei rund 74 Quadratmetern. Steigt das Einkommen erhöht sich auch die Größe der Immobilie. Bei einem monatlichen Verdienst von bis zu Euro steigt die Wohnfläche auf 82 Quadratmeter an. Im Personenkreis mit einem Einkommen von bis zu Euro liegt die Wohnfläche bei 97 Quadratmetern. Wer über Euro im Monat verdient, interessiert sich durchschnittlich für eine Immobiliengröße von rund 116 Quadratmetern. Anders gestaltet sich die Größe der Immobilie bei Kapitalanlegern. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten fällt die durchschnittliche Wohnfläche bei Kapitalanlegern deutlich geringer aus. In der Einkommensklasse von Euro bis Euro liegt die durchschnittliche Größe bei knapp 36 Quadratmetern. Wer im Monat Euro bis Euro verdient, erwirbt im Durchschnitt eine Kapitalanlage mit rund 57 Quadratmetern. Auch bei gut verdienenden Kapitalanlegern, mit einem Monatseinkommen von über Euro, sind die größten Immobilien zu finden. Der Durchschnittswert liegt hier bei knapp 76 Quadratmetern in München. 89m 2 62m 2 Ø WOHNFLÄCHE Ø WOHNFLÄCHE

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33 WOHNFLÄCHE (QM) IN BEZUG ZU DEN PERSONEN IM HAUSHALT BEI EIGENNUTZERN: 4 Personen: 98,24m 2 3 Personen: 84,41m 2 2 Personen: 80,90m 2 Die Wohnfläche bei einem Zwei-Personen-Haushalt liegt im Münchner Durchschnitt bei 81 Quadratmetern. Steigt die Anzahl der Personen, so wächst entsprechend auch die benötigte Wohnfläche. Bei drei Personen vergrößert sich die Wohnfläche auf 84 Quadratmeter, bei vier Personen steigt die Größe auf 98 Quadratmeter in einer eigengenutzten Immobilie.

34 05 Finanzierung FINANZIERUNG - EIGENKAPITAL UND MONATLICHE BELASTUNGEN Der Erwerb der eigenen Immobilie lässt sich in den meisten Fällen nur durch eine Finanzierung realisieren. Somit ist sie ein wichtiger Gesichtspunkt beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines eigenen Hauses. Die richtige Wahl bei der Finanzierung entscheidet auf Jahre hinaus über die finanzielle Situation des jeweiligen Immobilienkäufers. Sind die richtigen Parameter gesetzt, kann der Kreditnehmer Geld sparen. Bei der Finanzierung sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Neben dem eingebrachten Eigenkapital spielen auch der Beleihungsauslauf und der gewählte Tilgungssatz eine wichtige Rolle. Auch die Art des Darlehens und die Dauer der Zinsfestschreibung müssen an die eigene finanzielle Situation angepasst werden. EIGENNUTZER KAPITALANLEGER Eigenkapital ,98 Euro ,39 Euro Beleihungsauslauf 74,77% 79,31% Tilgungssatz 2,92% 3,13% 34 35

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36 EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUM IMMOBILIENWERT BEI EIGENNUTZERN: , , , ,98 Ø EIGENKAPITAL Die durchschnittliche Höhe des Eigenkapitals bei Immobilien in München liegt bei Eigennutzern bei rund Euro. Bei Kapitalanlegern fällt der Durchschnittswert mit Euro höher aus. Auch hier ist eine direkte Abhängigkeit zwischen dem Immobilienwert und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital zu erkennen. Je mehr Eigenkapital beigesteuert wird, desto höher ist auch der Kaufpreis, unabhängig davon, ob es sich um eigengenutzten Wohnraum oder um eine Kapitalanlage handelt. Der Grund für diesen Zusammenhang liegt in der Tatsache, dass ein höherer Eigenkapitalanteil auch eine deutlich bessere Kondition bei der Immobilienfinanzierung ermöglicht. Zudem setzen viele Banken einen bestimmten prozentualen Anteil des Eigenkapitals voraus, der sich nach dem Kreditvolumen bemisst. Bei eigengenutztem Wohnraum mit einem Immobilienwert von Euro bis Euro liegt das durchschnittlich verwendete Eigenkapital bei über Euro. Erhöht sich der Kaufpreis von Euro bis Euro, wenden Eigennutzer rund an eigenem Kapital auf. Kostet die Immobilie sogar Euro bis Euro, bringen die Käufer durchschnittlich Euro als Eigenkapital ein

37 EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUM IMMOBILIENWERT BEI KAPITALANLEGERN: , , , ,39 Ø EIGENKAPITAL Deutlich höher fällt das genutzte Eigenkapital bei Kapitalanlegern aus. Eine steuerliche Komponente ist hier beim Erwerb einer Immobilie möglicherweise zweitrangig. Steigt der Immobilienwert, so erhöht sich auch der Anteil des Eigenkapitals. Bei einem Kaufpreis von Euro bis Euro erbringen Anleger durchschnittlich einen Eigenkapitalanteil von über Euro ein. Bei einem Kaufpreis von bis zu Euro liegt dieser Wert bei Investoren bei über Euro. Steigt der Gesamtwert der Immobilie auf Euro bis Euro, so liegt das durchschnittlich eingebrachte Eigenkapital bei knapp Euro. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau und den steigenden Immobilienpreisen erscheint der Erwerb von Wohnraum in München als äußerst lukrative Kapitalanlage, die auch langfristig für eine hohe Rendite sorgt. So wandert Kapital im größeren Umfang in den Immobilienmarkt.

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39 EIGENKAPITAL IN BEZUG ZU DER ANZAHL DER KINDER BEI EIGENNUTZERN: Keine Kinder ,00 1 Kind ,00 2 Kinder ,00 3 Kinder ,00 0Tsd. 50Tsd. 100Tsd. 150Tsd. 200Tsd. 250Tsd. 300Tsd. Eigenkapital (Tsd. ) EIGENKAPITAL IN BEZUG ZU DER ANZAHL DER KINDER BEI KAPITALANLEGERN: Keine Kinder ,76 1 Kind ,00 2 Kinder ,00 3 Kinder ,00 0Tsd. 25Tsd. 50Tsd. 75Tsd. 100Tsd. 125Tsd. 150Tsd. 175Tsd. 200Tsd. Eigenkapital (Tsd. ) Bei dem eingesetzten Eigenkapital und der Anzahl der Kinder ist nur eine geringe Korrelation festzustellen. Hier kann lediglich bei einer steigenden Anzahl an Kindern ein steigender Anteil des verwendeten Eigenkapitals bei Eigennutzern festgestellt werden.

40 BELEIHUNGSAUSLAUF BEI EIGENNUTZERN: 6,82% 15,91% 15,91% 27,27% Bei 34,09% der Eigennutzer liegt der Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital zwischen 60% 80%. Unter 60% 60% 80% 80% 90% 90% 100% Über 100% 74,77% Ø BELEIHUNGSAUSLAUF Der Beleihungsauslauf (=Finanzierungsauslauf) ist ein Prozentsatz, der das Verhältnis zwischen dem benötigten Darlehen und dem Wert der Immobilie darstellt. Er gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwertes über ein Darlehen finanziert wird. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf liegt bei den betrachteten eigengenutzten Immobilien bei 75 Prozent. Mit durchschnittlich 79 Prozent liegt der Auslauf bei Kapitalanlagen etwas höher. Bekanntlich räumen Banken bei einem Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent ihren Kunden die besten Konditionen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ein. Dennoch nutzen nur knapp 16 Prozent der Kreditnehmer von eigengenutztem Wohnraum diese Möglichkeit. Auch hier scheinen die hohen Immobilienpreise in München dafür verantwortlich zu sein. Der Schwerpunkt liegt daher mit 34 Prozent bei einem Auslauf von 60 bis 80 Prozent. Selbst bei einem Beleihungsauslauf von 80 bis 90 Prozent sind noch über 27 Prozent der Eigennutzer vertreten. Bei einem Auslauf von 90 bis 100 Prozent fällt der Anteil der Kreditnehmer auf knapp 16 Prozent. Nur der Anteil bei einem Beleihungsauslauf von über 100 Prozent fällt mit 6,82 Prozent vergleichsweise gering aus

41 BELEIHUNGSAUSLAUF BEI KAPITALANLEGERN: 10,24% 10,34% 10,45% 20,69% Bei 48,28% der Kapitalanleger liegt der Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital zwischen 60% 80%. Unter 60% 60% 80% 80% 90% 90% 100% Über 100% 79,31% Ø BELEIHUNGSAUSLAUF Demgegenüber fällt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent bei Kapitalanlegern mit 10,34 Prozent etwas niedriger aus. Auch hier liegt der größte Anteil mit über 48 Prozent bei einem Auslauf von 60 bis 80 Prozent. Bei 80 bis 90 Prozent liegt der Wert bei knapp 21 Prozent. Bei einem Auslauf von 90 bis 100 Prozent sowie über 100 Prozent pendelt sich der Anteil bei rund 10 Prozent der Kapitalanleger ein. Da die anfallenden Zinsen bei einer Kapitalanlage steuerlich relevant sind, steht eine besonders günstige Immobilienfinanzierung nicht zwangsläufig im Vordergrund.

42 TILGUNGSSATZ BEI EIGENNUTZERN: Anzahl der Eigennutzer in Prozent % ,49% 23,26% 13,95% 4,65% 4,65% 0% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Über 6% Tilgungssatz in Prozent (%) TILGUNGSSATZ BEI KAPITALANLEGERN: 40 Anzahl der Kapitalanleger in Prozent % ,52% 29,63% 33,33% 7,41% 3,70% 7,41% 0 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Über 6% Tilgungssatz in Prozent (%) 42 43

43 Die historisch niedrigen Zinsen sorgen bei Immobilienfinanzierungen von Eigennutzern für einen durchschnittlichen Tilgungssatz von 2,92 Prozent. Bei Kapitalanlegern erhöht sich der Tilgungssatz sogar noch auf einen Durchschnittswert von 3,13 Prozent. Rund 23 Prozent der Käufer (Eigennutzung) entscheiden sich für einen niedrigen Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent. Über 18 Prozent der Kapitalanleger entscheiden sich ebenfalls für diesen Tilgungssatz. Der mit Abstand größte Anteil der Eigennutzer entscheidet sich für einen Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent. Mit 53 Prozent nimmt über die Hälfte der Kreditnehmer diesen Tilgungssatz für ihren eigengenutzten Wohnraum in Anspruch. Immerhin wählen aus der Gruppe der Eigennutzer noch fast 14 Prozent eine Tilgung von 4 bis 5 Prozent. Selbst bei einem Tilgungssatz von 6 Prozent und höher entscheiden sich noch knapp 5 Prozent für eine vergleichsweise schnelle Entschuldung. Etwas geringer fällt der Anteil bei den höheren Tilgungssätzen bei Kapitalanlegern aus. Hier entscheiden sich rund 19 Prozent für eine niedrige Tilgung von 1 bis 2 Prozent. 30 Prozent greifen zu einem Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent, über 33 Prozent wählen einen Satz von 3 bis 4 Prozent. Selbst bei 4 Prozent und höher sind noch Kapitalanleger mit über 18 Prozent vertreten. Hier spielen steuerliche Aspekte weniger eine Rolle, obwohl die auflaufenden Zinsen vor dem Fiskus geltend gemacht werden können. 2,92% 3,13% Ø TILGUNGSSATZ Ø TILGUNGSSATZ

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45 MONATLICHE BELASTUNG BEI EIGENNUTZERN: Verhältnis zum Haushaltseinkommen: 24,54% Monatliche Finanzierungsrate 1.202,05 MONATLICHE BELASTUNG BEI KAPITALANLEGERN: Verhältnis zum Haushaltseinkommen: 11,97% Monatliche Finanzierungsrate 1.064,21 Die durchschnittliche monatliche Belastung bei einer eigengenutzten Immobilie liegt in München bei Euro im Monat. Dies entspricht im Durchschnitt 24,54 Prozent des Einkommens und stellt einen bundesdeutschen Spitzenwert dar. Auch bei Kapitalanlagen fällt der Betrag mit monatlichen Euro hoch aus. Dies entspricht knapp 12 Prozent des Einkommens. Dieser niedrige Prozentsatz unterstreicht die Tatsache, dass in erster Linie sogenannte Besserverdienende zu einer Kapitalanlage greifen.

46 DARLEHENSART DER EIGENNUTZER: 3,42% Annuitätendarlehen 0,97% 7,17% KfW-Darlehen Endfällige Darlehen Sonstige 88,44% der Eigennutzer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. DARLEHENSART DER KAPITALANLEGER: Annuitätendarlehen 5,63% 5,71% KfW-Darlehen Endfällige Darlehen 7,42% Sonstige 81,24% der Kapitalanleger entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. Bei der Darlehensart liegt das Annuitätendarlehen mit 88 Prozent bei den Eigennutzern deutlich an der Spitze. Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind mit 7 Prozent vertreten. Hier wählen die Kreditnehmer fast ausschließlich das KfW-Programm 153 (Energieeffizient Bauen). Andere Darlehensarten fallen kaum ins Gewicht

47 DARLEHENSART (KFW) DER EIGENNUTZER: 8,33% 91,67% KfW 153 Sonstige DARLEHENSART (KFW) DER KAPITALANLEGER: 100% KfW 153 Sonstige Auch bei einer Kapitalanlage dominiert das Annuitätendarlehen mit 81 Prozent. KfW-Darlehen, endfällige Darlehen und sonstige Darlehensarten sind mit 5 bis 7 Prozent bei den Anlegern vertreten. Auch hier wird ausschließlich das KfW-Programm 153 genutzt.

48 ZINSFESTSCHREIBUNG BEI EIGENNUTZERN: bis 5 Jahre 4,46% 10 Jahre 46,00% 15 Jahre 20,46% 20 Jahre und mehr 29,08% Anzahl der Eigennutzer in Prozent (%) Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger entscheiden sich in der aktuellen Zinssituation für eine längerfristige Zinsfestschreibung in der bayerischen Landeshauptstadt. 46 Prozent der betrachteten Finanzierungen von Eigennutzern wählen eine Festschreibung der Zinsen auf 10 Jahre. Bei 15 Jahren liegt der Anteil noch bei über 20 Prozent. Für eine langfristige Zinsfestschreibung von 20 Jahren und länger entscheiden sich über 29 Prozent der Kreditnehmer. Nur rund 5 Prozent der Eigennutzer und Kapitalanleger entscheiden sich für eine kurze Zinsbindung bis zu 5 Jahren. Der größte Anteil der Anleger wählt die 10-jährige Zinsbindung. Bei 15 Jahren liegt der Wert bei 15,93 Prozent, bei 20 Jahren und länger entscheiden sich noch 11,91 Prozent der Kapitalanleger für die langfristige Zinssicherung

49 ZINSFESTSCHREIBUNG BEI KAPITALANLEGERN: bis 5 Jahre 5,71% 10 Jahre 66,45% 15 Jahre 15,93% 20 Jahre und mehr 11,91% Anzahl der Kapitalanleger in Prozent (%) Bei den niedrigen Zinsen legen Käufer von Immobilien einen großen Wert auf die Sicherung der gewählten Konditionen. Da die Spekulationsfrist für Immobilien bei 10 Jahren liegt, entscheiden sich die meisten Kapitalanleger für eine 10-jährige Zinsbindung, um nach diesem Zeitraum einen Verkauf der Immobilie in Betracht zu ziehen. Ein erzielter Gewinn aus dem Verkauf muss in diesem Fall nicht versteuert werden.

50 IMPRESSUM HABEN SIE NOCH FRAGEN? MÖCHTEN SIE MEHR ZUR IMMOBILIENFINAN ZIER UNG ERFAHREN? DANN NEHMEN SIE GERNE KONTAKT MIT UNS AUF. Ansprechpartner: Jörg Weisenberger Stiftstraße Frankfurt Telefon: Stand: September 2015 Gestaltung: LABOR Agentur für moderne Kommunikation GmbH Druck: LASERLINE Digitales Druckzentrum Bucec & Co. Berlin KG Bildnachweis: Titelfoto: Frauenkirche Marienplatz Rathaus - Blick vom Alten Peter - München mauritius images / imagebroker / Siepmann, Seite 2: Menschen suchen Ruhe flickr.com / spatz_2011, Seite 4: Bernd Kammerer, Seite 11: Luitpoldpark - die Oase in München-Schwabing / flickr.com / digital cat, Seite 13: Schloss Blutenburg - München / flickr.com / digital cat, Seite 14: München - Neues Rathaus / flickr.com / Heribert Pohl > 3 million Views, Thanks, Seite 17: Frühling in München / flickr.com / digital cat, Seite 25: Nationaltheater in München / commons.wikimedia.org / Guido Radig, Seite 27: München / flickr.com / Nico Kaiser, Seite 28: München, Hofbräuhaus / flickr.com / Heribert Pohl > 3 million Views, Thanks, Seite 32: Marienplatz - München - Pantomime / flickr.com / digital cat, Seite 38: Surfer auf dem Eisbach in München / flickr.com / digital cat, Seite 44: Frühlingserwachen - München, Nymphenburger Park, Schloss / flickr.com / Heribert Pohl > 3 million Views, Thanks, Seite 51: Frauenkirche in München / flickr.com / Reinald Kirchner

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