Entwurf Stand

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1 Urkundenrolle Nr. /2011 Urkunde ist durchgehend einseitig beschrieben Entwurf Stand V e r h a n d e l t am 2011 Vor mir, dem unterzeichnenden Notar erschienen heute: 1. Herr geb. am wohnhaft in ausgewiesen durch gültigen Personalausweis, 2. Frau / Herr geb. am dienstansässig bei: BA Gebäude-, Bau- und Immobilienmanagement GmbH Lina-Ammon-Straße Nürnberg ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis, mit der Erklärung, nachstehend nicht im eigenen Namen zu handeln, sondern aufgrund Vollmacht vom für die Bundesagentur für Arbeit, Regensburger Straße 104, Nürnberg

2 - 2 - Der Notar fragte nach einer Vorbefassung im Sinne des 3 Abs.1 Nr. 7 BeurkG; sie wurde von den Beteiligten verneint. Die Erschienenen baten um die Protokollierung des folgenden Grundstückskaufvertrages 1 Kaufgegenstand/Belastungen 1.1 Das Grundbuch des Amtsgerichts Hannover für Bezirk Emmerberg, Blatt 2191 wurde am eingesehen. Dort ist folgender Grundbesitz vorgetragen: Gemarkung/Vermessungsbezirk Hannover Abt. II, Liegenschaftsbuch 7118, Flur 32, Flurstück 88/44, Altenbekener Damm 82 Gebäude- und Freifläche mit einer Größe von 0 ha 53 a 53 m² Als Eigentümer ist vermerkt: Bundesagentur für Arbeit (vormals Bundesanstalt für Arbeit in Nürnberg) 1.2 Der Grundbesitz ist im Grundbuch wie folgt belastet: In Abteilung II sind keine Belastungen eingetragen In Abteilung III sind keine Belastungen eingetragen 2 Veräußerung; Grundbucherklärungen 2.1 Die Bundesagentur für Arbeit - im Folgenden der Verkäufer genannt - verkauft das in 1 bezeichnete Vertragsobjekt mit allen Rechten

3 - 3 - an - im Folgenden der Käufer genannt - zum Alleineigentum. 2.2 Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Vertragsobjekt bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer zu dessen Gunsten eine Vormerkung gemäß 883 BGB an dem in 1 bezeichneten Grundbesitz ohne weitere Voraussetzungen an nächstoffener Rangstelle in das Grundbuch einzutragen. Der Käufer bewilligt und beantragt, die Vormerkung bei der Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, vorausgesetzt, dass nachrangig keine Eintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat. Der Käufer bevollmächtigt den Notar, die Löschung der vorbezeichneten Auflassungsvormerkung zu bewilligen, sofern der Verkäufer wegen eines vereinbarten Rücktrittsrechts oder wegen Zahlungsverzuges vom Kaufvertrag zurücktritt. Der Notar wird bereits heute unwiderruflich angewiesen, von dieser Vollmacht Gebrauch zu machen, falls der Verkäufer ihn nach Fälligkeit hierzu auffordert und der Käufer dem Notar nicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach entsprechender Aufforderung an die in dieser Urkunde angegebene Anschrift die vollständige Zahlung des Kaufpreises nachweist. Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung ist die Abtretung und Verpfändung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums ausgeschlossen. Den zur Lastenfreistellung notwendigen Freigabe- und Löschungserklärungen wird zugestimmt und ihr Vollzug im Grundbuch beantragt. 2.3 Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang in dem angegebenen Erwerbsverhältnis einig. Diese Erklärung der

4 - 4 - Auflassung enthält jedoch ausdrücklich weder die Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu deren Erklärung wird der amtierende Notar, sein amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB bevollmächtigt. 2.4 Der Verkäufer hat dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen. Der Notar wird daher gemäß 53 BeurkG übereinstimmend angewiesen, die Eigentumsumschreibung gemäß dieser Vollmacht erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihm der Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer durch Bankbestätigung nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis (ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist. 3 Kaufpreis; Fälligkeit 3.1 Der Kaufpreis beträgt,- (in Worten: Euro). 3.2 Der Kaufpreis ist fällig (Kontogutschrift) innerhalb von 14 Tagen, nachdem der Notar dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass folgende Zahlungsvoraussetzungen gegeben sind: Die Vormerkung gem. 2 ist im Grundbuch eingetragen. Ihr gegenüber sind nur die in 1.2 erwähnten und solche Belastungen wirksam bzw. gehen ihr im Rang vor, deren Eintragung der Käufer zugestimmt hat Dem Notar liegt hinsichtlich der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch bzw. sonstigen anwendbaren Rechtsvorschriften eine Erklärung der zuständigen Gebietskörperschaft in grundbuchmäßiger Form vor, wonach solche Vorkaufsrechte nicht bestehen oder zum gegenwärtigen Kauf nicht ausgeübt werden.

5 Dem Notar liegen die erforderlichen Lastenfreistellungsunterlagen für alle vor oder mit der Vormerkung eingetragenen Belastungen, die der Käufer nicht zu übernehmen hat, vor. Diese müssen in grundbuchmäßiger Form bedingungslos oder nur unter solchen Zahlungsauflagen erteilt sein, die aus dem Kaufpreis erfüllbar sind. Der Notar wird allseits bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung anzufordern, für alle am Vertrag und der Kaufpreisfinanzierung Beteiligten auch gemäß 875 Abs. 2 BGB entgegenzunehmen und zu verwenden. 3.3 Soweit eingetragene Gläubiger für die Lastenfreistellung Ablösebeträge verlangen, oder erforderliche Genehmigungen mit den Verkäufer treffenden Zahlungsauflagen versehen sind, ist der Käufer nur zur Erfüllung dieser Zahlungsauflagen in Anrechnung auf den Kaufpreis verpflichtet, ohne dass die Empfänger insoweit ein eigenes Forderungsrecht erwerben. Zur Überprüfung der geforderten Beträge hinsichtlich Grund und Höhe sind Notar und Käufer weder verpflichtet noch berechtigt. 3.4 Der Kaufpreis ist sofern dem Notar nicht vor Fälligstellung des Kaufpreises eine andere schriftliche Weisung des Verkäufers zugeht - ausschließlich durch einmalige Überweisung des Gesamtbetrages auf das Konto des Verkäufers bei der zu bezahlen. Deutsche Bundesbank, Filiale Nürnberg BLZ Kto Verwendungszweck: Verkauf Altenbekener Damm 82, Hannover 3.5 Verzug des Käufers tritt ohne weiteres, insbesondere ohne Mahnung, eine Woche nach Ablauf der Frist gemäß 3.2 ein; der Zugang der Fälligkeitsbestätigung ist als der Leistung vorausgehendes Ereignis gem. 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB vereinbart. Im Falle des Verzugs ist der Käufer zur Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (vgl. 247 BGB) verpflichtet. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens, insbesondere Mahnkosten, ist nicht ausgeschlossen. Zu dem sonst nachweisbaren Verzugsschaden gehört auch der Unterschiedsbetrag zwischen dem o. g. Zinssatz und einem höheren Zinssatz für Kredite des Bundes zur Deckung von Ausgaben.

6 - 6 - Der Verkäufer ist berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn er dem Käufer nach Fälligkeit schriftlich eine Frist von mindestens vierzehn Tagen gesetzt hat und der Kaufpreis innerhalb dieser Frist nicht vollständig gezahlt wird. 3.6 Sollte ein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt werden, haftet der Verkäufer hierfür nicht. Die Vertragspartner sind insoweit zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt. Mit Ausnahme etwaiger Rückgewähransprüche werden sämtliche weitergehende Ansprüche zwischen den Vertragspartnern ausgeschlossen. Ein Anspruch auf Schadensersatz oder Verzinsung bereits geleisteter Kaufpreisteile besteht in diesem Fall nicht. Die Verpflichtungen zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem werden durch das vorstehende Rücktrittsrecht nicht berührt. Auf das Kaufpreisanpassungsrecht der Gemeinde nach 28 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen weist der Notar hin. 3.7 Bei Beurkundung wird dem Verkäufer zur Kaufpreissicherstellung eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer deutschen Bank in Höhe des Kaufpreises übergeben. 4 Besitzübergabe; Erschließung 4.1 Besitz und Nutzung gehen mit vollständiger Kaufpreiszahlung Stichtag Uhr jedoch frühestens zum (ca. 12 Monate nach vorbehaltslosen Kauf) auf den Käufer über, ohne dass es einer förmlichen Übergabe bedarf. Die Gefahr geht zu diesem Zeitpunkt, öffentliche und private Lasten, Haftung und Verkehrssicherungspflichten gehen bereits bei Eintritt der Fälligkeit auf den Käufer über. Der Verkäufer hat bezüglich der Vertragsfläche sämtliche Erschließungsbeiträge, Anliegerbeiträge und Kostenerstattungsansprüche aufgrund Baugesetzbuch oder anderer Rechtsvorschriften für Straßenbaukosten und Wasser- sowie Abwasserleitungen zu tragen, für die ihm bis zum heutigen Tage ein Beitragsbescheid zugegangen ist und zwar unabhängig vom künftigen Bestand der Leistungsbescheide. Er versichert, dass er alle bisher angeforderten Beiträge im obigen Sinne bezahlt hat.

7 Forderungen aus künftig zugestellten Bescheiden hat der Käufer zu tragen, auch wenn sie Maßnahmen aus früherer Zeit betreffen; der Notar hat zu Erkundigungen bei den Erschließungsträgern geraten. Baukostenzuschüsse, Hausanschlusskosten und Nacherhebungen von Erschließungskosten, die anlässlich einer künftigen Bebauung des Vertragsbesitzes oder künftiger Veränderungen der Erschließungsanlagen angefordert werden, treffen in jedem Fall den Käufer, soweit sie noch nicht bezahlt sind. Vorausleistungen des Verkäufers sind dem Käufer anzurechnen; etwaige Erstattungsansprüche werden an den Käufer abgetreten. 4.3 Hinsichtlich etwa vorhandener privatrechtlicher Versorgungsanlagen (Elektrizität und sofern einschlägig Gas, Heizwärme etc.) begründet der Käufer mit Wirkung ab Lastenübergang neue Vertragsverhältnisse. 4.4 Das Gebäude und Grundstück ist derzeit vom Verkäufer selbstgenutzt. 4.5 Die Bundesagentur ist Selbstversicherer und hat keine Brand- und Gebäudeversicherung bzw. Haftpflichtversicherung für die Liegenschaft abgeschlossen. Der Käufer muss diese selbst neu abschließen, da ansonsten ab Besitzübergang kein Versicherungsschutz besteht. 5 Rechtsmängel Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer ungehinderten Besitz und lastenfreies Eigentum zu verschaffen, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist. Etwa in Abteilung II des Grundbuches eingetragene, in 1 dieser Urkunde bezeichnete Belastungen, übernimmt der Käufer zur weiteren Duldung mit allen sich aus der Eintragungsbewilligung ergebenden Verpflichtungen, Rechte in Abteilung III des Grundbuches sind zu löschen. Allen zur Lastenfreistellung bewilligten Löschungen oder Rangänderungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.

8 - 8-6 Sachmängel 6.1 Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels jeder Art sind ausgeschlossen; Ansprüche auf Schadensersatz jedoch nur, wenn der Verkäufer nicht vorsätzlich gehandelt hat. Der Verkäufer haftet demnach insbesondere nicht für die angegebenen Flächengrößen, Verwertbarkeit sowie für Altlasten und sonstige Bodenveränderungen. 6.2 Hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt die Haftung für vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Schäden und für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer auch leicht fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen, unberührt. Einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers steht diejenige seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. 6.3 Nach Hinweis auf 444 BGB wird erklärt: Der Verkäufer versichert, dass ihm das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten i. S. v. 2 Abs. 3 und 5 Bundesbodenschutzgesetz oder sonstiger Verunreinigungen des Grundstücks und einer etwa vorhandenen Bausubstanz und von sonstigen Bestandteilen bzw. von Änderungen der Beschaffenheit des Grundwassers i. S. v. 22 Wasserhaushaltsgesetz nicht bekannt ist. Sollten wider Erwarten in dem Grundbesitz schädliche Bodenveränderungen, Altlasten oder Veränderungen der Beschaffenheit des Grundwassers festgestellt werden, die nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen einen weiteren Handlungsbedarf hinsichtlich einer Überwachung, Sicherung oder Sanierung erfordern, sind sämtliche Ansprüche ausgeschlossen. Entsprechende Kosten und Ausgleichsbeträge oder sonstige Aufwendungen trägt unter Freistellung des Verkäufers ausschließlich der Käufer. 6.4 Alle Garantien und Beschaffenheitsvereinbarungen sind in dieser Urkunde aufgeführt. Bei dem Kaufobjekt handelt es sich um ein Büro-/Verwaltungsgebäude mit Keller, Nebengebäude und einer Wohnung. Der Käufer hat die Liegenschaft ausführlich besichtigt. Dessen gegenwärtiger Zustand wird als vertragsgemäße Beschaffenheit vereinbart. Ihm ist ferner bekannt, dass in dem Vertragsobjekt Sanierungsbedarf besteht/bestehen kann. Insbesondere ist ihm auch bekannt, dass die Fassade incl. der Fensteranlagen sanierungsbedürftig ist und nicht mehr den Erfordernissen entspricht. Ferner ist dem Käufer bekannt dass der Keller zum Teil als Luftschutzbunker errichtet wurde und sich im Außenbereich 2 leere Erdöltanks befinden

9 - 9 - Dem Käufer ist weiterhin bekannt, dass hinsichtlich der bautechnischen und bauphysikalischen Ausführung des Vertragsobjektes qualitative Abstriche gegenüber vergleichbaren neuen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen zu tätigen sind. Dieses betrifft vor allem in bautechnischer Hinsicht die Ausführung des Schall-, Wärme- und Brandschutzes der Abdichtungsarbeiten (horizontal wie vertikal) gegen nicht drückendes Wasser (kapillar aufsteigender Feuchtigkeit) der verwendeten Baustoffe und Ausbauelemente der statisch konstruktiven Ausbildung. Für Verschlechterungen des Kaufgegenstandes aus gebrauchsbedingter Nutzung zwischen Beurkundungs- und Übergabezeitpunkt haftet der Verkäufer nicht. Der Käufer erwirbt den Kaufgegenstand wie besichtigt. Der Käufer erklärt im Weiteren, dass ihm der Zustand der auf dem Kaufgegenstand befindlichen Gebäude bekannt ist. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet Bauunterhalts- und Renovierungsarbeiten durchzuführen. 6.5 Der Käufer verzichtet auf die Übergabe eines Energiepasses für das Kaufobjekt. 7 Vollstreckungsunterwerfung, Verjährung 7.1 Der Käufer unterwirft sich in Höhe des Kaufpreises und der Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. 7.2 Für die Zwecke der Zwangsvollstreckung gelten, um dem Bestimmtheitserfordernis des Vollstreckungsverfahrens zu genügen, Zinsen ab dem Fälligkeitstag geschuldet. Für die Zwecke der Zwangsvollstreckung gilt ferner, um dem Bestimmtheitserfordernis des Vollstreckungsverfahrens zu genügen, ein Kaufpreis von als geschuldet. 7.3 Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, dem Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen wenn: a) Der Verkäufer dies schriftlich verlangt und dem Notar schriftlich bestätigt, dass der Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist nicht gezahlt ist und b) Der Notar die Bestätigung gemäß 3.2 des Kaufvertrages abgegeben hat.

10 Der Notar hat den Käufer von der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung unverzüglich schriftlich zu unterrichten. 7.5 Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums und der in dieser Urkunde bestellten dinglichen Rechte verjährt in gleicher Frist wie der Kaufpreisanspruch, jedoch spätestens dreißig Jahre ab gesetzlichen Verjährungsbeginn. 8 Vollzugsauftrag Alle Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen den amtierenden Notar, seinen amtlichen Vertreter oder Nachfolger im Amt, sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten die zur Wirksamkeit und für den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen anzufordern und (auch gemäß 875 Abs. 2 BGB) entgegenzunehmen. Anfechtbare Bescheide und Zwischenbescheide zur Fristverlängerung sind jedoch den Beteiligten selbst zuzustellen; Abschrift an den Notar wird erbeten. 9 Finanzierung Der Verkäufer ist verpflichtet, die zur Eintragung von Grundpfandrechten zugunsten deutscher Geldinstitute bis zur Höhe des Kaufpreises nebst bis zu 20 % Zinsen p. a. und bis zu 10 % einmalige Nebenleistung erforderlichen dinglichen Erklärungen einschließlich Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz abzugeben. Im Hinblick auf die Sicherstellung der Bürgschaftsverpflichtung und die damit dem amtierenden Notar erteilten Treuhandauflagen ist die Grundschuld von diesem und vor diesem Notar zu beurkunden. Dieser Notar wird unwiderruflich angewiesen, solche Grundpfandrechte erst eintragen zu lassen und Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften erst herauszugeben, wenn der jeweilige Grundpfandgläubiger ihm schriftlich bestätigt hat, dass die Darlehensvaluta zunächst ausschließlich zur Zahlung des Kaufpreises verwandt wird und eine andere Zweck-bestimmung vorher nicht erfolgt, und sich verpflichtet hat, bei Scheitern/Rückabwicklung des Kaufvertrages vor Eigentumsumschreibung die Löschung der

11 Grundpfandrechte Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Verkäufer gezahlten Kaufpreisbeträge zu bewilligen. Die vorstehenden Regelungen gelten entsprechend auch für grundstücksbezogene Kosten über den vorläufigen Kaufpreis hinaus, sofern dem Notar Bankbürgschaften übergeben werden, die die Rückzahlung und Löschung dieser Grundpfandrechte bei Rückabwicklung dieses Kaufvertrages uneingeschränkt sicherstellen. Der Käufer verpflichtet sich, die von ihm geschuldeten Gerichtskosten unverzüglich nach Anforderung zu bezahlen. 10 Hinweise des Notars Der amtierende Notar bzw. sein amtlicher Vertreter hat die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der von ihnen abgegebenen Erklärungen informiert und abschließend insbesondere auf Folgendes hingewiesen: 10.1 Das Eigentum geht nicht schon mit der heutigen Beurkundung, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über Hierzu sind die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (nach Zahlung der Grunderwerbsteuer), erforderliche Genehmigungen und die Verzichtserklärung der Gemeinde auf gesetzliche Vorkaufsrechte notwendig. Wird das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, kann sich der Verkäufer nur dann vom Vertrag lösen, wenn deren Entgelt hinter dem vereinbarten Kaufpreis zurückbleibt Der jeweilige Eigentümer haftet kraft Gesetzes für rückständige öffentliche Lasten (z. B. Erschließungskosten, Grundsteuer, Ausgleichsbetrag nach dem BBodSchG) Unabhängig von den Vereinbarungen in dieser Urkunde, die nur im Innenverhältnis gelten, haften beide Vertragsteile kraft Gesetzes für die Grunderwerbsteuer und die Kosten als Gesamtschuldner.

12 Alle Vereinbarungen müssen richtig und vollständig beurkundet werden, andernfalls kann der ganze Vertrag nichtig sein Eine steuerliche Beratung hat der Notar nicht übernommen, jedoch auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung vor Ablauf von zehn Jahren gemäß 23 EStG und bei Betriebsvermögen hingewiesen. 11 Kosten, Grunderwerbsteuer Die Kosten für die Beurkundung, Nachgenehmigung, eventuelle sonstige Genehmigungen und den Vollzug dieses Vertrages sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; zahlt der Käufer anfallende Gerichts-, Grundbuch-, Notarkosten oder Grunderwerbsteuer nicht, ist der Verkäufer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Etwaige Lastenfreistellungskosten trägt der Verkäufer. Von dieser Urkunde erhalten: Verkäufer: Käufer: Grundbuchamt 2 Ausfertigungen 1 Ausfertigung 1 Ausfertigung Beglaubigte Abschriften: Die zuständigen Gebietskörperschaften zur Erklärung über etwaige Vorkaufsrechte (auf Anforderung); Einfache Abschriften: An die Grunderwerbsteuerstelle Vorgelesen vom Notar, von den Beteiligten genehmigt, und eigenhändig unterschrieben: