Philip Stork. Immobilienverzehrpläne

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1 Philip Stork Immobilienverzehrpläne

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3 Philip Stork Immobilienverzehrpläne Eine neue Form der kapitalgedeckten Altersvorsorge Tectum Verlag

4 Philip Stork Immobilienverzehrpläne. Eine neue Form der kapitalgedeckten Altersvorsorge Zugl.: TU-Darmstadt, Univ. Diss ISBN: Umschlagabbildung: Tectum Verlag Marburg, 2007 Besuchen Sie uns im Internet Bibliografische Informationen der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Angaben sind im Internet über abrufbar.

5 Vorwort Das Altersvorsorgesystem in Deutschland hat aufgrund der in den letzten Jahren vorliegenden Rahmenbedingungen grundlegende Reformen erfahren. Im Zuge dieser Reformen wurde von der langjährig vorherrschenden Meinung Abschied genommen, die Gesetzliche Rentenversicherung gewährleiste die vollständige Aufrechterhaltung des Lebensstandards im Rentenbezugsalter. Die zukünftige Ausrichtung der Altersvorsorge besteht demnach in einem mischfinanzierten System in Bezug auf zusätzliche kapitalgedeckte private und betriebliche Vorsorgeelemente. Im Hinblick auf Möglichkeiten, die Altersvorsorge durch sinnvolle Elemente zu ergänzen, steht bei den Überlegungen die (selbst genutzte) Wohnimmobilie im Vordergrund, da sie den entscheidenden Bestandteil der individuellen Vermögensportfolios der deutschen Haushalte darstellt. Damit einher geht die Tatsache, dass ein Großteil der deutschen Bevölkerung in der Wohnimmobilie unverändert ein zentrales Element der eigenen Altersvorsorge sieht. Die vorliegende Arbeit greift diesen Aspekt auf und stellt die Möglichkeit der sinnvollen Integration der selbst genutzten Wohnimmobilie zu Vorsorgezwecken anhand von Immobilienverzehrplänen dar. Hierbei werden die Möglichkeiten der Einführung eines derartigen Produkts vor dem Hintergrund der Voraussetzungen sowie eventueller Hemmnisse in Deutschland betrachtet. Neben einer für das deutsche Vorsorgesystem adäquaten Modellkonzeption steht vor allem der Immobilienmarkt mit seinen charakteristischen Eigenschaften und Besonderheiten im Mittelpunkt der Betrachtungen. An dieser Stelle möchte ich mich zunächst bei meinem Doktorvater Herrn Prof. Dr. Dr. h. c. Bert Rürup für die Betreuung der Arbeit bedanken. Ebenso bedanke ich mich bei Herrn Prof. Dr. Werner Sesselmeier, der mir in vielerlei Hinsicht stets ein freundschaftlicher und kompetenter Ansprechpartner war und dadurch bis zuletzt zum Erfolg der Arbeit beigetragen hat. Mein besonderer Dank gilt meiner Familie, insbesondere meinem Vater Herrn Hans-Bernd Stork, sowie meinen Freunden, Corpsbrüdern und Angehörigen des Fachgebiets für die vielseitige Unterstützung, das entgegengebrachte Interesse und die Motivation während der Arbeit. Für die Mithilfe bei der Korrektur der Arbeit danke ich besonders Annika Stork, Markus Hilkenbach, Tifany Consiglio und Wolf-Dieter Perlitz. Des Weiteren geht mein Dank an die BulwienGesa AG, die Dresdner Bank AG sowie die Allianz Dresdner Bauspar AG und die Liferente GmbH für die zur Verfügung gestellten Daten und die Möglichkeiten zu interessanten Gesprächen. Darmstadt, im Oktober 2006 Philip Stork V

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7 INHALTSVERZEICHNIS Inhaltsverzeichnis... VII Abbildungsverzeichnis...XI Tabellenverzeichnis...XVI Formelverzeichnis...XVII Abkürzungsverzeichnis... XVIII 1. Einleitung Aspekte der Altersvorsorge Reformen und Organisation der Altersvorsorge Determinanten der individuellen Altersvorsorge Einstellung zu privater Altersvorsorge Sparverhalten, Vermögensbildung und private Altersvorsorge Einfluss staatlicher Förderung auf die Altersvorsorge Sonstige Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Zwischenfazit Immobilien als Altersvorsorge Die Immobilie im Kontext privater Vorsorge Potenzial der selbst genutzten Wohnimmobilie als... Altersvorsorge Immobilienbesitz, Sparverhalten und Altersvorsorge Immobilienbesitz, staatliche Förderung und Altersvorsorge Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zur... Altersvorsorge Nutzungskosten von Wohnimmobilien Einschränkungen beim Versorgungswert von Wohnimmobilien Die steuerliche Behandlung selbst genutzten Wohneigentums Das Timing-Risiko bei Wohnimmobilien Zwischenfazit Immobilienverzehrpläne als Alternative Allgemeine Definition von Immobilienverzehrplänen Immobilienverzehrpläne in Deutschland Konzept von Nostitz und Partner IFF - Aufbauhypothek zur Altersvorsorge Produkt Heim und Rente der Dresdner Bauspar AG HVB Immobilien Rente Immobilien-Sofortrente der Gesellschaft für Immobilienrenten Marktpotenzial und Nachfrage nach Immobilienverzehrplänen Wesentliche Aspekte und Dimensionen von Immobilienverzehrplänen VII

8 3.5.1 Kernaspekte von Immobilienverzehrplänen Immobilienverzehrpläne unter Versorgungsgesichtspunkten (Wohn-)Rechtliche Seite von Immobilienverzehrplänen Immobilienmarkt und Immobilienverzehrpläne Dimensionen von Immobilienverzehrplänen Angebotsseite Nachfrageseite Sparverhalten und sonstige Aspekte Zwischenfazit Immobilienverzehrpläne am Beispiel der USA Funktionsweise von Reverse Mortgage in der Praxis Funktionsweise von Immobilienverzehrplänen Problembereiche Besonderheiten des US-amerikanischen Systems Vorvertragliche Beratungspflichten Staatliche Ausfallbürgschaften Anbieter von Immobilienverzehrplänen in den USA Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Fannie Mae Home Keeper Financial Freedom Plan (FFP) Schichtung des US-amerikanischen Rentensystems Demographische Grundlagen Überblick über das US-amerikanische Rentensystem Immobilienverzehrpläne im Kontext des gesamten Rentensystems Potenzial für Reverse Mortgage in den USA Angebotsdimension Darstellung der Situation und Charakterisierung der Zielgruppen Abschätzung des Potenzials Nachfragedimension Darstellung der Situation und Charakterisierung der Zielgruppen Abschätzung des Potenzials Sparverhalten und sonstige Aspekte Zwischenfazit Kriterienkatalog für die Umsetzung von Immobilienverzehrplänen Angebotsseite Determinanten der Wertentwicklung Standardisierung auf dem Immobilienmarkt Informationsangebot und Transparenz auf dem... Immobilienmarkt Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen VIII

9 5.1.5 Angebotsseitiger Kriterienkatalog Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Determinanten der Wohnungsnachfrage Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Bodenpreise und Baukosten 172 Wertentwicklung von Wohnimmobilien gebäudespezifische Faktoren Kriterien der Standardisierung von Wohnimmobilien(-märkten) Informationsverfügbarkeit und Transparenz Gestaltung von Immobilienverzehrplänen Entwicklungstendenzen Nachfrageseite Anforderungen an die Altersvorsorge Einstellungen zu zusätzlicher privater Altersvorsorge Finanzwirtschaftliche Attraktivität von Immobilienverzehrplänen Theoretische (Grund-)Voraussetzungen für die Nachfrager nach... Immobilienverzehrplänen Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen Nachfrageseitiger Kriterienkatalog Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Sicherheit Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Zugang Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Liquidität Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Rendite Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Sozialvermögen Akzeptanz und Altersvorsorgewissen Finanzwirtschaftliche Attraktivität von Immobilienverzehrplänen Theoretische Voraussetzungen von Immobilienverzehrplänen Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen Sonstige Aspekte Zwischenfazit Immobilienverzehrpläne in Deutschland Angebotsseite Wertentwicklung und Standardisierung von Wohnimmobilien..202 Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Determinanten der Wohnungsnachfrage Wertentwicklung von Wohnimmobilien - Bodenpreise und Baukosten Informationsverfügbarkeit und Transparenz Informationsverfügbarkeit und Transparenz Gestaltungsoptionen von Immobilienverzehrplänen Gestaltung von Immobilienverzehrplänen Zwischenfazit und Entwicklungstendenzen IX

10 6.2 Nachfrageseite Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Anforderungen an Altersvorsorgeprodukte Einstellung zu privater Vorsorge Akzeptanz und Altersvorsorgewissen Voraussetzungen für Immobilienverzehrpläne Finanzwirtschaftliche Attraktivität von Immobilienverzehrplänen Theoretische Voraussetzungen von Immobilienverzehrplänen Gestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen Zwischenfazit und Entwicklungstendenzen Wohneigentum und Altersvorsorge - weitere Aspekte Zwischenfazit Schlussfolgerungen für den deutschen Markt Gibt es einen Markt für Immobilienverzehrpläne in Deutschland? Zusammenführung von Angebots- und Nachfrageseite Beidseitige Betrachtung im Hinblick auf die Immobilienverzehrpläne.325 Ausgestaltungsmöglichkeiten von Immobilienverzehrplänen Beurteilung zusätzlicher Voraussetzungen Zukunftsperspektiven für Immobilienverzehrpläne in Deutschland Abschätzung der zukünftigen Entwicklung Ableitungen aus dem US-amerikanischen Beispiel Zusammenfassung und Ausblick Literaturverzeichnis...XXI X