Wie Bauherren und Käufer vom Zinstief profitieren

Transkript

1 Handelsblatt.com Baufinanzierung Wie Bauherren und Käufer vom Zinstief profitieren Aktuell lohnt ein Investment in Immobilien. Vor allem die Kreditkonditionen sind verlockend: Die Zinsen liegen in Nähe des historischen Tiefpunktes. Mit welchen Finanzierungsstrategien Häuslebauer das Zinstief optimal ausnutzen. DÜSSELDORF. Selten sprach so viel für ein Investment in Immobilien wie jetzt. Die Preise sind in den meisten Regionen noch moderat und die Angst vor Inflation treibt viele Vermögende um. Mindestens ebenso wichtig: Die Kosten für den Kredit liegen aktuell nahe dem historischen Tiefstand. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren ist dieser sogar schon erreicht. Für Baugeld mit einer zehnjährigen Zinsbindung zahlen Kreditnehmer aktuell im Schnitt weniger als vier Prozent, nicht mal 0,3 Prozentpunkte mehr als beim letzten Tiefststand im September Zum Vergleich: zur Jahrtausendwende lagen die Zinsen durchschnittlich bei mehr als 6,5 Prozent. Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, sollte in den kommenden Monaten handeln. "Wir haben die Tiefpunkte bei Hypothekenzinsen bereits gesehen", sagt Gudrun Rehwald, Senior-Volkswirtin von Feri EuroRating in Bad Homburg. Noch im Verlauf dieses Jahres sei mit einem leichten Anstieg der Zinsen zu rechnen. "Etwa ab dem Frühsommer sollten Bauherren und Anschlussfinanzierer die Zinsentwicklung genauer im Auge haben." Nach der Feri-Prognose könnten die Zinsen bis Ende 2010 um 0,5 Prozentpunkte steigen. Im nächsten Jahr sei mindestens mit einem ähnlichen Anstieg zu rechnen. Der Grund: Die Konjunktur erholt sich und die Inflation ziehe laut Feri etwas an. Niedrige Leitzinsen hätten vor diesem Hintergrund und der erwarteten Straffung der Geldpolitik durch die Notenbank nicht mehr lange Bestand. In der Folge dürften die langfristigen Renditen und damit auch die Hypothekenzinsen anziehen. Ein Zinsanstieg von 0,5 Prozent ist in der Baufinanzierung eine Welt. Ein Darlehen über Euro verteuert sich bei einer Rückzahlung innerhalb von 15 Jahren um rund Euro. Häuslebauer profitieren vom Zinstief aber nur mit der passenden Finanzierung. "Mit der richtigen Strategie lassen sich die Kosten für die Finanzierung schnell um einige zehntausend Euro drücken", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung in Frankfurt. Das Handelsblatt zeigt, mit welcher Strategie Führungskräfte, Familien, Investoren und Zocker das Zinstief optimal ausnutzen können. Finanzierungen für Manager

2 Wer Karriere machen möchte, kann kaum langfristig planen. Umzüge und Wechsel des Arbeitgebers sind häufig an der Tagesordnung. Trotzdem kann der Kauf einer Immobilie lohnen, wenn die Finanzierung volle Flexibilität bietet. Wichtig ist vor allem eine möglichst hohe Option zur Sondertilgung. So können Manger schwer kalkulierbare Bonusleistungen oder Abfindungen beim Ausscheiden für die Tilgung nutzen. Besonders günstig sind aktuell Darlehen mit variablen Zinssätzen, die sich jederzeit komplett tilgen lassen. Solche Darlehen gibt es schon für Sätze von weniger als zwei Prozent. "Bei stark steigenden Zinsen verteuert sich die Finanzierung aber und die Kosten des Kredits werden unberechenbar", sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen. "Diese Finanzierung ist eher etwas für Kreditnehmer mit exzellenten Finanzkenntnissen". Um das Risiko steigender Zinsen einzugrenzen, gibt es die Möglichkeit, seinen variablen Zinssatz nach oben abzusichern. So genannte Cap Darlehen gibt es aktuell bereits für 2,62 Prozent. Die Absicherung, dass der Zinssatz innerhalb von fünf Jahren nicht über 5,50 Prozent steigen kann, kostet zu Vertragsbeginn einmalig 1,02 Prozent vom Darlehen. "Das Risiko ist überschaubar, denn der Zinssatz ist meist an den Dreimonats-Euribor gekoppelt und die Anpassung erfolgt meist quartalsweise", sagt Herbst. Sollten die Zinsen in Zukunft deutlich steigen, verteuern sich die Kosten für die Finanzierung nur bis zur vereinbarten Obergrenze. Sichere Alternativen Solche Darlehen lohnen in Zeiten steigender Zinsen aber nur, wenn der Kunde hohe Sondertilgungen leistet oder das Darlehen schon nach wenigen Jahren tilgt. Vor allem die hohen Kosten für den Cap-Zuschlag und die Bearbeitungsgebühr am Anfang des Darlehens wirken negativ. Konservative Verantwortungsträger, die länger brauchen und sich die niedrige Zinsen langfristig sichern möchten, schauen sich nach Alternativen um. Die Hannoversche Leben bietet für diese Zielgruppe etwa die "Flexhypothek". Gegen Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten erhalten die Kreditnehmer volle Flexibilität und können das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgen. Der Aufschlag rentiert sich schnell, wenn der Kreditnehmer außerplanmäßige Einkünfte zur Tilgung verwendet. Der aktuelle Zinssatz der Hannoverschen Leben bei einer Beleihung von 80 Prozent des Kaufpreises und einer Zinsbindung von zehn Jahren liegt bei effektiv 4,65 Prozent. Die Münchener Hyp bietet ein ähnliches Darlehen zu aktuell gleichen Konditionen. Der Kredit mit dem Namen "Münchener Freiheit" gewährt die Option zur vollständigen Sondertilgung aber erst ab dem dritten Jahr nach Auszahlung der Darlehensumme. Klassische Kredite für Familien Anders als Entscheidungsträger können Angestellte in mittleren Positionen häufig langfristig planen. Üblicherweise kommt das Gehalt regelmäßig und ohne große Ausschläge nach oben und unten. Wer eine Familie hat, bleibt dem Wohnort gerne treu. Volle Flexibilität ist daher weniger gefragt als verlässliche Raten und günstige Konditionen. Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, ist Eigenkapital notwendig. Bei einem Hauspreis von Euro sollten die Kreditnehmer möglichst Euro mitbringen. Das entspricht einer Beleihung von 80 Prozent. Ansonsten kann sich der Kredit um bis zu 1,25 Prozentpunkte verteuern.

3 Wichtig ist neben günstigen Konditionen vor allem die Zinsbindung. Bis zur Rente sollte der Kredit getilgt sein, idealerweise innerhalb von 30 Jahren. Es bietet sich wegen der niedrigen Zinsen an, einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent zu vereinbaren, was einer Entschuldung innerhalb von knapp 30 Jahren entspricht. Niedrige Zinsen langfristig sichern Vor allem Familien sollten aktuell nicht auf die niedrigen kurzfristigen Zinsen schielen, sondern die Sätze 15 oder sogar von 20 Jahre festschreiben. Ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren verteuert sich gegenüber den meist angebotenen Krediten mit zehnjähriger Zinsbindung um 0,4 bis 0,75 Prozent. "Die Aufschläge rechnen sich, wenn die Zinsen für ein Anschlussdarlehen in zehn Jahren mehr als 6,25 Prozent betragen", sagt Herbst.. Bei Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Der Kreditnehmer hat genug Zeit, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern. Vor allem Vermittler bieten auch längere Zinsbindungen an. Die Aufschläge für Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung gegenüber Krediten mit 15-jähriger Zinssicherheit liegen zwischen null und 0,2 Prozent. Vor allem Baugeldvermittler bieten Kredite mit solch langen Zinsbindungen an. Die Möglichkeit von Sondertilgungen von jährlich bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ist bei fast allen Anbietern mittlerweile gratis und reicht häufig aus. Denn Eltern müssen neben der persönlichen Altersvorsorge für die Ausbildung der Kinder sparen und Rücklagen für spätere Modernisierungen bilden. Kreditvarianten für Investoren und Steuersparer Der Kauf einer Immobilie kann auch unter Steueraspekten attraktiv sein. Besonders hohe Steuervorteile bietet etwa der Kauf eines unsanierten Denkmals. Wenn der Käufer offiziell für die Modernisierung selbst verantwortlich zeichnet, kann er in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der auf den Denkmalschutz bezogenen Modernisierungsausgaben beim Finanzamt geltend machen. Der Bauherr muss dabei natürlich die strengen Bauauflagen beachten. Der Kreditnehmer sollte dabei nicht nur die steuerlichen Aspekte im Blickfeld haben, sondern auch die gesamte Rentabilität des Vorhabens. "Viele Käufer lassen sich von den steuerlichen Vorteilen blenden und vergessen ganz, auf die Rendite zu achten," sagt Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers BFdirekt aus Stuttgart. Einige Objekte seien aktuell völlig überpreist. Die Kunst sei es, die Investition in Einklang mit der Finanzierung und der tatsächlichen Rentabilität zu bringen. Objekte auf dem Land sollten Käufer tendenziell meiden, da die Suche nach Mietern schwierig wird. Vor allem Gründerzeitvillen in Berlin, Leipzig, Dresden und Potsdam und vereinzelt in den alten Bundesländern sind begehrt. "Auch ehemalige Militärimmobilien in Süddeutschland können attraktiv sein", sagt Fedele. Wie sich die Förderung bei Denkmälern auswirkt, zeigt ein Rechenbeispiel. Wenn der Bauherr selbst einzieht, kann er bei Modernisierungskosten von Euro zehn Jahre lang jährlich Euro steuermindernd geltend machen. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent liegt der Vorteil bei insgesamt Euro. Idealerweise nutzt der Investor diese Ersparnis zur außerplanmäßigen

4 Tilgung. Beim Kredit empfiehlt sich deshalb eine entsprechend hohe Option auf Sondertilgung sowie eine Zinsbindung von 15 Jahren. Vermietung senkt Steuerlast Wer seinen Altbau vermietet, kann den Steuereffekt noch steigern. Vermieter mit Mut zum Risiko tilgen ihr Darlehen endfällig und zahlen bis dahin nur die Zinsen, die sie beim Finanzamt geltend machen können. Vermieter von Denkmalschutzobjekten können alle Überschüsse, die ihnen aus den Mieteinnahmen abzüglich Zinszahlungen plus steuerliche Sonderabschreibungen verbleiben, anlegen - etwa in einem Fonds. Wie sich das auswirkt, zeigt die Muster-Kalkulation für ein saniertes Haus (Gesamtpreis: Euro; Denkmalschutz-Abschreibung: Euro; Kredit: Euro): Wenn die Mieteinahmen in Höhe von Euro pro Monat im Jahresschnitt um ein Prozent steigen, summieren sie sich nach 15 Jahren auf Euro. Der Steuervorteil beträgt in dieser Zeit insgesamt Euro. Demgegenüber stehen Zahlungen für den Zins ( Euro), die Ansparsumme für den Fonds ( Euro) und die Steuervorteile der ersten 15 Jahre ( Euro). Bei einer Rendite des Fonds von 4,5 Prozent wächst das Fondsvermögen nach Steuern in 15 Jahren auf Euro. Insgesamt zahlt der Kunde bei dieser Variante also für einen Kredit über Euro keinen Cent aus eigener Tasche und würde seinen Kredit trotzdem nach 15 Jahren auf knapp Euro reduzieren. Die Rechnung geht natürlich nur auf, wenn der Immobilienbesitzer die kalkulierte Miete tatsächlich und regelmäßig erhält, die Fondsrendite stimmt und das Denkmalschutz-Objekt nicht überteuert gekauft wurde. "Leider wird bei vielen derartigen Objekten der Steuervorteil schon in die überhöhten Kaufpreise reingerechnet", sagt Fedele. Diese Variante ist daher nur für sichere Investments und versierte Geldanleger geeignet, die sich gleichzeitig auf dem Immobilienmarkt auskennen. Darlehen für Börsen-Zocker Seit März vergangenen Jahres machte der Dax gut Punkte gut. Wer bei der Rally dabei war, erzielte Traumrenditen, die weit oberhalb der Zinsen für einen Immobilienkredit lagen. Häuslebauer mit Hang zum Risiko fragen sich also, warum sie das Geld nicht lieber anlegen sollten, um mit dem Gewinn das Darlehen schnell wieder ablösen zu können. Die Rechnung kann aufgehen, damit die Spekulation nicht völlig aus dem Ruder läuft, sollte der Kredit jedoch aufgeteilt werden. Ein Teil des Kredits wird mit festen monatlichen Raten getilgt. Der Rest wird mit einem variablen Darlehen mit einer Zinsobergrenze (Cap-Darlehen) finanziert. Derzeit gibt es Angebote zu Einstiegssätzen von 2,15 Prozent und einer akzeptablen Obergrenze von sechs Prozent innerhalb von zehn Jahren. Variable Darlehen können Immobilienbesitzer fast beliebig zurückzahlen und in Einzelfällen können Anleger die Kreditsumme sogar erhöhen. Die Idee: Sind die Hypothekenzinsen niedrig ist dies oft eine gute Zeit für Aktienkurse und umgekehrt. Steigen die Zinsen, ist es Zeit, aus Aktien auszusteigen und sein Erspartes zur Darlehensrückzahlung einzusetzen. In der Hausse wird statt Tilgung in Aktien angelegt oder die Kreditsumme sogar erhöht, um voll von den Kurssteigerungen zu profitieren. Das Problem: Kein Anleger weiß, wie sich die Märkte entwickeln. Wer geliehenes Geld verzockt, riskiert den Ruin. Wer trotzdem diese Variante wählt, sollte zumindest rudimentäre Sicherungen

5 einbauen. "Eine Absicherung der Zinsen mit einem Cap und bei den Aktien ein Stop-Loss-Auftrag ist Pflicht", sagt Herbst. Auch an den Währungsmärkten können Immobilienbesitzer spekulieren. Zahlreiche Banken bieten auf Nachfrage Fremdwährungsdarlehen, vor allem in Schweizer Franken oder Yen. Die Kreditkrise hat diese Fremdwährungsdarlehen eher uninteressant gemacht, weil die Wechselkursschwankungen schnell eintreten können. Damit steigt das Risiko über das akzeptable Maß hinaus. Die österreichische Regierung ist aktuell dabei, Fremdwährungsdarlehen stark einzuschränken. Dort basierten etwa ein Drittel der Baudarlehen auf Fremdwährungen, was manchen Häuslebauer in arge Zahlungsnöte gebracht hat. Der Mechanismus ist ebenso einfach wie die Auswirkungen fatal: Wenn der Euro gegenüber der Fremdwährung fällt, erhöht sich die Schuldenlast wie von selbst. Dann droht Überschuldung. Jens Hagen