SIR-Konkret. für Kauf einer bestehenden Wohnung TEIL 3 CHECKLISTE. VORFRAGE: Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes?

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1 TEIL 3 CHECKLISTE für Kauf einer bestehenden Wohnung VORFRAGE: Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes? Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) findet grundsätzlich für den Erwerb von bestehenden Wohnungen keine Anwendung, außer es wird das Eigentum an einer(m) durchgreifend zu erneuernden Wohnung oder Haus verschafft. Das bedeutet, dass die Schutzbestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes dann anzuwenden sind, wenn die Wohnung(en) während der laufenden Sanierung verkauft werden und sofern mehr als 145, /m² an Vorauszahlungen bis zur Übergabe der sanierten Wohnung verlangt werden. Unerheblich ist, ob von einer Privatperson oder von einem Bauträger erworben wird, siehe auch Ausführungen auf Seite 19 zum Bauträgerbegriff. Eine durchgreifende Erneuerung liegt vor, wenn die Kosten der Sanierung die Hälfte der Neuherstellungskosten erreichen. Werden die Wohnungen erst nach Abschluss der General-Sanierung verkauft, findet das BTVG keine Anwendung. I. Ist Ihr Verkäufer grundbücherlicher Eigentümer? Beschaffen Sie sich einen aktuellen Grundbuchsauszug. Anhand dessen können Sie erkennen, ob an dem Kaufobjekt Allein-, Mit- oder Wohnungseigentum besteht, inwieweit die Liegenschaft belastet ist und ob es sich um ein Objekt mit aufrechter Wohnbauförderung handelt. Dies ist auf Grund eingetragener Pfandrechte und eines Veräußerungsverbotes zu Gunsten des Landes Salzburg ersichtlich. Zukünftig ist zusätzlich die Eintragung eines Belastungsverbotes zugunsten des Landes vorgesehen. Siehe Grundbuchsauszug! Handelt es sich beim Kaufgegenstand um eine Eigentumswohnung, erkundigen Sie sich auch nach der so genannten Rücklage. GRUNDBUCHSMUSTER FÜR EINE geförderte Eigentumswohnung nach Wohnbauförderung Grundbuchsauszug für die Wohnung Top 1 2. Frau Birgmaier ist Wohnungseigentümerin an Wohnung 1 Zu Gunsten des Landes Salzburg ist ein Veräußerungsverbot eingetragen (im C-Blatt; im B-Blatt ersichtlich gemacht). Das heißt, Frau Birgmaier kann die geförderte Wohnung nur mit Zustimmung des Landes verkaufen Grundbücherliche Sicherung des annuitätengestützten Bankdarlehens Grundbücherliche Sicherung des Landes Salzburg für das gewährte Förderungsdarlehen Pfandrecht für ein Restfinanzierungsdarlehen, das offenbar vorrangig vor nachfolgender Höchstbetragshypothek des Landes eingetragen wurde Höchstbetragshypothek zu Gunsten des Landes in der Höhe von 130 % vom annuitätengestützten Bankdarlehensbetrag (S ,--) zur Sicherung der gewährten Annuitätenzuschüsse

2 Die Rücklage ist eine Besonderheit des Wohnungseigentums und wird als Ansparsystem gebildet, indem die Wohnungseigentümer regelmäßige Beitragszahlungen leisten. Die Rücklage dient zur Deckung aller Aufwendungen für die Gemeinschaftsanlagen und die allgemeinen Teile des Hauses. Mit diesem angesparten Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden beispielsweise die Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, die aushaftenden Betriebskosten samt Verwaltungskosten, Rückzahlungen von Instandhaltungsdarlehen abgedeckt. Daher sollten Sie sich beim Kauf einer Altbauwohnung nicht nur den Zustand der Wohnung anschauen, sondern auch auf den Erhaltungszustand der Allgemeinflächen achten. Wenn zum Zeitpunkt des Wohnungskaufes bereits absehbar ist, dass in nächster Zeit z. B. das Dach einzudecken, die Fassade zu renovieren oder die Fenster auszutauschen sind und die angesparte Rücklage dafür nicht ausreicht, so müssen Sie als Miteigentümer die anfallenden Kosten mittragen. II. Ist die kaufgegenständliche Wohnung bereits wohnbaugefördert? Sofern die Wohnbauförderung nicht (begünstigt) zurückgezahlt wurde, können Sie dies aus dem Grundbuchs(auszug) erkennen. Eine bereits bestehende Wohnbauförderung (egal, ob es sich um eine alte Wohnbauförderung wie z. B. WFG 1968, 1984 oder bestehende Wohnbauförderung 1990 handelt) kann vom Käufer nur dann übernommen werden, wenn dieser eine förderungswürdige (begünstigte) Person im Sinne der Wohnbauförderung 1990 ist. Zur Förderungsübernahme siehe Wohnbauförderung in Salzburg!! Für die Prüfung, ob Sie die Förderung übernehmen können, verlangt das Land Salzburg noch keinen abgeschlossenen Kaufvertrag. Somit stehen Ihnen 2 mögliche Vorgangsweisen frei: a) Sie suchen unter Mitwirkung Ihres Verkäufers (Formulare erhältlich im SIR bzw. in der Wohnbauförderungsstelle, Abteilung 10, Amt der Sbg. Landesregierung, Fanny-von-Lehnert-Straße 1) um Prüfung der Anerkennung als Förderungsübernehmer an. Erst nach Zustimmung des Landes Salzburg wird der Kaufvertrag abgeschlossen, oder b) Sie schließen gleich den Kaufvertrag über die geförderte Wohnung ab und suchen mit dem Kaufvertrag um Wohnbauförderung an. In diesem Fall sollten Sie sicherheitshalber den Vertrag aufschiebend bedingt bis zur Genehmigung der Förderungsübernahme durch das Amt abschließen. Zur aufschiebenden Bedingung siehe auch Ausführungen bei Kauf neu errichteter Wohnungen. III. Bezeichnung des Kaufgegenstandes 1. Wohnung/Reihenhaus in Wohnungseigentum Wohnung Top-Nr.... mit Nutzfläche von m², samt Kellerabteil-Nr.... und Abstellplatz-Nr.... sowie Privatgartenanteil von... m², unter Angabe der mit der kaufgegenständlichen Top verbundenen Wohnungseigentumsanteile. Letzteres ist der Mindestanteil (rechnerische Bruchzahl) mit dem der Verkäufer als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, siehe Grundbuchsmuster. 2. Wohnung liegt in Althaus Wohnungseigentum wird erst begründet Datum der Baubewilligung, wenn Sie eine Wohnung kaufen, an der noch kein Wohnungseigentum besteht und Ihnen erst im Zuge Ihres Kaufes Wohnungseigentum begründet wird. Liegt die Baubewilligung mehr als 20 Jahre zurück, so ist in diesem Falle, wie bereits auf Seite 13 ausgeführt, in den Kaufvertrag ein Gutachten über Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses einzubeziehen. Wird kein Gutachten in den Kaufvertrag einbezogen, so haftet der Verkäufer für die in den nächsten zehn Jahren entstehenden Erhaltungsarbeiten. Reihenhaus in Allein-, (Mit)eigentum Reihenhaus Nr.... mit einer Nutzfläche von... m² auf Grundstück-Nr...., Einlagezahl..., mit oder ohne Abstellplatz oder Garage. Jänner

3 IV. Kaufpreis und Kaufpreisbezahlung 1. Vereinbarung der Höhe des Kaufpreises 2. Zahlungsvereinbarung Die Modalitäten der Bezahlung des Kaufpreises sollten genau vereinbart sein. Der Kaufpreis kann in der Weise entrichtet werden, dass der Käufer einen Kaufpreisteil (oder den gesamten Kaufpreis) durch Übernahme der auf der Liegenschaft bestehenden Lasten (wie z. B. Bankund Wohnbauförderungsdarlehen) unter Anrechnung auf den Kaufpreis übernimmt. Die Abwicklung über ein Treuhandkonto ist aus mehreren Gründen ratsam Der Treuhänder (Anwalt/Notar) wahrt die Interessen aller am Wohnungskauf beteiligten Parteien. Mit der treuhändigen Abwicklung soll sichergestellt werden, dass a) das Eigentumsrecht der Käufer eingetragen wird b) der Verkäufer von seiner Haftung befreit wird und er den Kaufpreis(rest) erhält c) die finanzierende Bank entspr. grundbücherlich sichergestellt (Pfandrechtseintragung) wird. Bei Übernahme von Geldlasten sollte im Vertrag festgehalten werden: die Höhe des zum vereinbarten Stichtag aushaftenden Betrages, die Garantiezusage, dass der Käufer nicht über den übernommenen Betrag hinaus in Anspruch genommen wird und die Schad- und Klagloshaltung des Verkäufers durch den Käufer hinsichtlich des übernommenen Betrages. Der nach Abzug der übernommenen Schulden verbleibende Restkaufpreis wird durch Barzahlung an die Verkäufer oder durch Überweisung auf ein Treuhandkonto des vertragserrichtenden Anwalts oder Notars überwiesen. Daher sollte genau geregelt werden, wann der Treuhänder die Zahlungen an den/die Verkäufer weiterleiten darf (Treuhandauftrag genau formulieren)! SIR-TIPP: Eine Weiterleitung der Kaufpreiszahlungen sollte erst dann erlaubt sein, wenn eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung vorliegt, die lastenfreie Eigentumsverschaffung gesichert ist und die Wohnung tatsächlich im vereinbarten Zustand (geräumt) übergeben wurde. Zur Bedeutung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung siehe Seite 30. Wurde hingegen die Übernahme der im Grundbuch eingetragenen Geldlasten (Pfandrechte von Banken bzw. des Landes Salzburg [Wohnbauförderung]) vereinbart, wird das Eigentumsrecht für den Käufer mit den betreffenden Lasten eingeräumt. V. Gewährleistung 1. Haftung für den Zustand der Wohnung Bei bestehenden Wohnungen wird der Verkäufer verständlicherweise die Haftung für einen bestimmten Zustand der Wohnung, beispielsweise wie folgt, ausschließen: Die Verkäuferin leistet für eine bestimmte Eigenschaft, Beschaffenheit, für ein bestimmtes Flächenausmaß sowie für einen bestimmten Bauzustand des Kaufobjekts keine Gewähr. Diese üblichen Gewährleistungsausschlussregeln bedeuten für Sie als Käufer im Normalfall auch den Verlust allfälliger Gewährleistungsansprüche gegen den seinerzeitigen Errichter der Wohnhausanlage, die Ihrem Verkäufer möglicherweise noch zugestanden wären. SIR-TIPP: Erkundigen Sie sich daher bei Ihrem Verkäufer, ob er die Wohnung vom Errichter (Bauträger) erworben hat und wann die tatsächliche Übergabe der Wohnung erfolgte. Sind seit der erstmaligen Übergabe noch nicht 3 Jahre verstrichen, bestehen gegebenenfalls noch Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger. In diesem Fall wäre empfehlenswert, sich die entsprechenden Ansprüche des Verkäufers gegenüber dessen Veräußerer (= Bauträger) abtreten zu lassen. 46

4 Besonderheit bezüglich so genannten Althauswohnungen Seit 1. Jänner 1997 gibt es für Verkäufer von Althauswohnungen eine gesetzliche Verpflichtung ein Sachverständigengutachten über den Bauzustand vorzulegen, wenn: die Baubewilligung vor mehr als 20 Jahren erteilt wurde und erst im Zuge Ihres Kaufgeschäftes Wohnungseigentum an dem Gebäude begründet werden soll. In solchen Fällen ist ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses eines für Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für Hochbauwesen in den Kaufvertrag über die Wohnung einzubeziehen. Dieses Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage von Wohnungseigentum nicht älter als 1 Jahr sein. Wird kein Gutachten in den Kaufvertrag einbezogen, so haftet der Verkäufer für die in den nächsten 10 Jahren entstehenden Erhaltungsarbeiten. 2. Haftung für Lastenfreiheit des Eigentumsrechts Der Verkäufer sichert ausdrücklich zu, den Käufern lastenfreies Eigentumsrecht (frei von grundbücherlichen und außerbücherlichen Lasten, sowie frei von Bestand [Miet-]rechten) zu verschaffen, außer es wurde die Übernahme von Lasten ausdrücklich vereinbart. Ferner sollte der Verkäufer ausdrücklich zusichern, dass mit Übergabestichtag keine aushaftenden Steuern, Gebühren, Betriebskosten bestehen, verbunden mit der Verpflichtung, die Käufer bei einer etwaigen Inanspruchnahme schad- und klaglos zu halten. Was Sie bei Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung (Reihenhaus im Wohnungseigentum) noch weiter beachten sollten! Erkundigen Sie sich nach dem Wohnungseigentumsvertrag bzw. ob die Wohnungseigentümergemeinschaft besondere Beschlüsse hinsichtlich der Gemeinschaftsanlagen gefasst hat. Eine Vertragsklausel wie z. B.: Die Erwerber treten in sämtliche Rechte und Pflichten des Verkäufers hinsichtlich der vertragsgegenständlichen Wohnung ein und übernehmen insbesondere die dem Verkäufer der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber anstehenden bzw. obliegenden Rechte und Pflichten bewirkt insbesondere die Bindung des Erwerbers an früher gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft. Weiters bedeutet dies auch die Übernahme des Anteils des Veräußerers an dem allfällig einbezahlten Reparaturrücklagefonds (= Rücklage, zur Rücklage generell siehe Seite 45). VI. Übergabetermin 1. Vereinbarung eines Übergabetermines Der Verkäufer ist verpflichtet, den Kaufgegenstand tatsächlich zu übergeben und das Eigentum daran zu übertragen (bücherliche Übergabe). Die bücherliche Übergabe (= Eigentumseintragung) findet meist später statt, da hiefür neben einem beglaubigt unterfertigten Kaufvertrag, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde), vorliegen müssen. Aus diesem Grund wird in Liegenschaftskaufverträgen ausdrücklich ein Stichtag für die Übergabe und Räumung vereinbart. Mit der Vereinbarung eines Stichtages sind wichtige Rechtsfolgen verbunden: Als außerbücherlicher Eigentümer (= noch nicht im Grundbuch eingetragener Eigentümer) kann ein Käufer die Liegenschaft weiterverkaufen, ohne selbst im Grundbuch eingetragen zu sein, die Herausgabe des Kaufgegenstandes verlangen (Eigentumsklage) sowie auch die Wohnung vererben, sollte er vor der Eigentumseintragung im Grundbuch versterben. 2. Wie können Sie sich absichern, wenn der Verkäufer die Wohnung zum vereinbarten Termin nicht übergibt? Absicherung durch Vereinbarung eines entsprechenden Treuhandauftrages Einerseits könnten Sie bei einer treuhändigen Abwicklung der Kaufpreiszahlungen sich als Käufer insofern schützen, als der Treuhänder den Kaufpreis oder zumindest die letzte Kaufpreisrate an die Verkäufer erst nach tatsächlicher Schlüsselübergabe aushändigen darf. Jänner

5 Notariatsakt schafft schnellen Exekutionstitel für Räumung der zu übergebenden Wohnung Selbst wenn der Verkäufer entgegen der getroffenen Vereinbarung die Wohnung nicht übergibt, können Sie nicht die Räumung des Kaufgegenstandes bei Gericht beantragen. Sondern Sie müssten erst klagen und das rechtskräftige Gerichtsurteil abwarten. SIR-TIPP: Ein als Notariatsakt errichteter Kaufvertrag stellt einen Exekutionstitel dar, der Sie berechtigen würde, die zwangsweise Räumung der Wohnung zu verlangen. Für die Vollstreckbarkeit des Notariatsakts ist insbesonders Voraussetzung, dass der Kaufvertrag eine sog. Unterwerfungsklausel enthält. Das heißt: Der/die Verkäufer verpflichtet(n) sich, den gesamten Kaufgegenstand am... geräumt an die Käufer zu übergeben und stimmt ausdrücklich zu, dass der Notariatsakt in Ansehung der von ihr hiermit eingegangenen Verpflichtung zur vollständigen Räumung des Kaufobjekts und Übergabe desselben an die Käufer am... im Sinne des 3 Notariatsordnung sofort vollstreckbar sein soll. Sollte der Verkäufer bei Kaufvertragsabschluss zu keiner der angeführten Vereinbarungen bereit sein, steht Ihnen im Falle des Ausbleibens der Wohnungsübergabe jedenfall das gesetzliche Rücktrittsrecht wegen Verzug zu. Zum gesetzlichen Rücktrittsrecht wegen Schuldnerverzug sowie weiteren gesetzlichen Rücktrittsrechten, siehe Ausführungen auf Seiten 38 bis 40. VII. Übergang des Besitzes, der Nutzung, der Lasten und Gefahren Mit dem vereinbarten Stichtag geht die Gefahr des zufälligen Unterganges oder der Verschlechterung der Liegenschaft auf den Käufer über. Wurde kein Stichtag vereinbart, so ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe entscheidend. DAS BEDEUTET: Bei zufälligem Untergang (höhere Gewalt) der Wohnung nach dem Stichtag der Übergabe hat der Käufer den vollen Kaufpreis zu bezahlen. Sinnvoll ist die Prüfung der entsprechenden Versicherungen. VIII. Aufsandungserklärung Für die grundbücherliche Durchführung eines Kaufvertrages ist unbedingt die so genannte Aufsandungserklärung erforderlich (siehe auch Seite 42). Der Verkäufer wird den Vertragserrichter im Kaufvertrag anweisen, die grundbücherliche Durchführung der bar zu bezahlende Kaufpreis erst vornehmen zu dürfen, wenn der Gesamtkaufpreis auf dem Treuhandkonto bzw. auf Verkäuferkonto eingelangt ist. Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ist erforderlich, dass 1. ein beglaubigter Kaufvertrag der insbesondere die so genannte Aufsandungserklärung aufweist und 2. die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen. Üblicherweise wird in Kaufverträgen insbesondere auch eine Klausel aufgenommen, wonach vereinbart wird, wen die Tragung der mit dem Kauf anfallenden Kosten, Steuern und Gebühren trifft, siehe auch Seite