Revitalisierung des ehemaligen Reichsbahn-Schwellenwerkes Zernsdorf - Von der Teerölbrache zum Wohnidyll am See / Vom Albtraum zum Wohntraum -

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1 Revitalisierung des ehemaligen Reichsbahn-Schwellenwerkes Zernsdorf - Von der Teerölbrache zum Wohnidyll am See / Vom Albtraum zum Wohntraum - Wilko Werner * 1. Lage, Ausgangssituation und Historie Das ehemalige Reichsbahn-Schwellenwerk Zernsdorf liegt im Speckgürtel südöstlich von Berlin. An diesem Standort wurden über 100 Jahre Holzschwellen mit Steinkohleteeröl für den Eisenbahnbau imprägniert. Aufgrund der langen Nutzung wies das Gelände in den Produktions- und Lagerbereichen extreme Belastungen an PAK, MKW und Phenolen auf, vor allem in den Kernbereichen Schwellentränkhalle, Schiebebühne, Drehbühne und Havariebecken. Abbildung 1: Lage des Sanierungsstandorts. Im Jahr 1997 wurde von der GKU GmbH eine erste Inwertsetzungsstudie im Auftrag der Deutschen Bahn AG durchgeführt, die mit der Empfehlung schloss, das Grundstück aus dem Bahnrecht in das Baurecht zu überführen. Aufgrund dessen wurde von der Deutschen Bahn Immobiliengesellschaft mbh das Grundstück dem Immobilienmarkt zugeführt. Grundlage war eine Vereinbarung mit der unteren Bodenschutzbehörde (öffentlich-rechtlicher Vertrag), innerhalb der sich die DB AG verpflichtete, das Grundstück auf Industriestandard zu sanieren. Eine Verwertung als Industriestandort konnte aufgrund mangelnder öffentlicher Akzeptanz nicht durchgesetzt werden. Im Jahr 2002 zeigte eine Machbarkeitsstudie im Auftrag der DB AG auf, dass eine Verwertung als allgemeines Wohngebiet im Zuge eines einzuleitenden Bebauungsplanverfahrens grundsätzlich möglich war. Daraufhin wurde mit verschiedenen Investoren verhandelt und im Jahr 2007 mit der Entwicklungsgesellschaft Wohnen am See Zernsdorf GmbH ein Kaufvertrag geschlossen, in dem die Übertragung der Sanierungspflicht aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag geregelt wurde. Gleichzeitig wurde eine Sanierungsplanung eingereicht und mit der Ausstellung der Verbindlichkeitserklärung durch die untere Bodenschutzbehörde abgeschlossen. Die ARGE GKU / Halter begann mit der Sanierungsmaßnahme unter dem Projektmanagement der gsp STÄDTEBAU im Januar Das Aufgabengebiet der ARGE umfasste sowohl die planerische als auch die operative Umsetzung der Sanierung. Das Projekt wurde im November 2009 erfolgreich abgeschlossen. * Dipl.-Ing. Wilko Werner, Albertinenstr. 1, D Berlin, info@gku-gmbh.com, Tel./Fax 030 / /-44

2 Abbildung 2: Kernbereiche der Schwellentränke Zernsdorf. 2. Planungsphase 2.1 Liegenschaftsdiagnose Im Rahmen der Liegenschaftsdiagnose fallen die Bestandsaufnahme der Bau- und Altlasten, des Versiegelungsgrads der Flächen, die Ermittlung baurechtlicher Belange, die Umfeldbewertung, eine Defizitanalyse und die Ermittlung von Langzeitrisiken. Die nachstehenden Ergebnisse stellen einen Auszug aus den Ermittlungen dar: 1. Flächenhafte Kontaminationen Im Ergebnis der Liegenschaftsdiagnose über zehn Jahre wurden im ca m 2 großen Sanierungskernbereich folgende Kontaminationswerte festgestellt (Min/Max-Werte, auszugsweise): Tabelle 1: Kontaminationen laut Voruntersuchung. Kontamination Proben zw. GOK und 2,00 m Boden (mg/kg) Wasser (µg/l) Arsen 0,5 / 208 n.n / 1,6 Blei n.n / n.n. / 370 MKW n.n / / 490 PAK (EPA) n.n / ,6 / Benzo(a)pyren n.n / Phenolindex n.n / Phenol (EPA) -- 3,1 /

3 Abbildung 3: Ausgangsituation - Gebäude, Gleisanlagen, Lagerflächen. Abbildung 4: Das Schadensbild - Geometrie der Sanierungsbaugruben. 2. Bebauung Werkstätten, Montagehallen, Tränkungshalle, Trocknungshallen, Lagerflächen, Verwaltungsgebäude, Feuerwehrgebäude, Wasserturm, teilversiegelte Außenflächen. 3. Umgebungsnutzung Wohnsiedlung (Ein- und Mehrfamilienhäuser im Westen), angrenzende Gewerbebrache (u.a. ehemaliges Betonwerk im Osten), Uferstreifen des Krüpelsees (Wasserstraße 1. O. im Süden). 4. Verkehrsanbindung Autobahnanschluss A10 im Norden (ca. 2 km), Hauptverkehrsstraße Ost-West im Norden nach Königs Wusterhausen. Wasserwege zu den Berlin-Brandenburger Seen und Kanälen über den Krüpelsee. S-Bahn-Verbindung nach Berlin über Königs Wusterhausen / Wildau ca. 30 Minuten. Autobahnanbindung zum Flughafen BBI Schönefeld 12 Minuten. 2.2 Inwertsetzungsplanung Als Ziel der Inwertsetzungsplanung (GKU 1997) konnten die Standortqualitäten, mögliche Nutzungsziele, Risikofaktoren aus Planungs- und Sanierungsphasen unter dem Wirtschaftlichkeitsaspekt dargestellt werden. Dabei stellte sich heraus, dass die prognostizierten Aufbereitungskosten von 15 bis 17 Mio. DM durch den Einsatz einer innovativen Sanierungsstrategie und Technologie um 11 bis 12,5 Mio. DM gemindert werden müssen, um eine integrierte Standortentwicklung annähernd kostendeckend zu ermöglichen. Aus diesem Grund wurde frühzeitig die Einbindung des OSBO -Verfahrens in die Sanierung in Erwägung gezogen. 2.3 Tiefenprüfung Zur Vorbereitung der Grundstückskaufverhandlungen wurde von der GKU eine Tiefenprüfung durchgeführt, um Defizite der Voruntersuchungen sowie restliche ökologische Risiken und Investitionsrisiken zu erfassen.

4 Das Ergebnis der Prüfung führte zur Kaufpreisreduzierung der Liegenschaft und diente gleichzeitig als Basis der Sanierungskostenermittlung mit Übernahme des Bodenkasko-Risikos durch die ausführende ARGE GKU / Halter. 3. Von der Planung zur Ausführung 3.1 Durchbruch zur Wiedernutzung mittels Sanierungsplan Das auf Basis der neuen Sanierungsstrategie vorgelegte Entwicklungskonzept fand in einer informellen Vorklärung die Zustimmung der beteiligten Stakeholder und ermöglichte den Eigentumsübergang des Geländes. Damit verbunden war die Übernahme der Sanierungsverpflichtungen der DB AG gegenüber der Umweltbehörde durch den Investor (Wohnen am See Zernsdorf GmbH) durch einen Sanierungsvertrag. Der daraufhin eingereichte und verbindlich erklärte Sanierungsplan nach 13 BBodSchG lieferte für die Vertragsparteien die erforderliche Rechts- und Planungssicherheit. Die Sanierung des Geländes wurde in zwei Phasen (1. Phase: Sanierung bis Status Industriebrache, 2. Phase: Sanierung für sensible Nachnutzung) unterteilt. Für jede einzelne Phase wurde ein Sanierungsplan erstellt und durch die zuständige Behörde dafür die jeweilige Verbindlicherklärung erteilt. Der Sanierungsplan war gleichzeitig Grundlage für die Schaffung von Baurecht auf der Fläche. Planungsrechtlich war die Fläche Außenbereich im Innenbereich, d. h. es gab keinen Bebauungsplan. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes wurde nach Maßgabe des neuen 13 a BauGB als beschleunigtes Verfahren durchgeführt. Die Bestimmungen des verbindlich erklärten Sanierungsplanes waren Bedingung des Aufstellungsbeschlusses. Das heißt, soweit Regelungen des Sanierungsplans den Bebauungsplan betrafen, wurden diese in Festsetzungen übernommen. Alle anderen wurden in einem städtebaulichen Vertrag erfasst. Durch die Verbindlicherklärung konnten die Sanierungspläne darüber hinaus Konzentrationswirkung entfalten. Sie umfassen weitere behördliche Entscheidungen und das Einvernehmen von insgesamt 10 weiteren Behörden. Die Kommunikation unter allen Projektbeteiligten wurde dadurch effizienter, was die Einhaltung des knappen Zeitplans ermöglichte. Die Sanierungspläne definierten als Sanierungsziel, dass im Rahmen der Gefahrenabwehr eine andauernde Verlagerung von Schadstoffen mittels Niederschlagswasser aus der ungesättigten in die gesättigte Bodenzone zu unterbinden ist (Industriebrachennutzung). In einem zweiten Sanierungsplan wurden sämtliche Maßnahmen geregelt, die die sensiblere Nachnutzung ermöglichen. Die Umsetzung dieser Maßnahmen war Voraussetzung für die Festsetzung des allgemeinen Wohngebiets im Bebauungsplan. Die Stellungnahmen und Hinweise der beteiligten Behörden wurden in die Nebenbestimmungen der Verbindlichkeitserklärung übernommen. Als verfahrenstechnische Planungsgrundlage für die Bodensanierung und Stoffstromlogistik diente das Boden-Verwertungs- und Entsorgungskonzept BoVEK, ein von der GKU GmbH Planungs- und Sanierungsgesellschaft 1998 / 99 im Auftrag der DB AG entwickeltes Planungsinstrument. Ergänzend wurden für Rückbau, Arbeitssicherheit und wissenschaftliche Begleitung Konzeptionen entwickelt und umgesetzt. Die Planungs- und Ausführungsleistungen sowie das Qualitätsmanagement gliedern sich, wie folgt: 4

5 Tabelle 2: Von der Planung zur Ausführung. Rückbau Bodensanierung Arbeitssicherheit Planungsleistungen Rückbau- und Entsorgungskonzept Projektmanagement Rückbau Sortierung / Trennung Wiederverwendung Beseitigung BoVEK Operative Leistungen Umsetzung BoVEK / Stoffstromlogistik Management Bodensanierung On-Site-Bodenwäsche Bioremediation Externe Verwertung / Beseitigung A+S-Plan SiGeKo Koordination gem. BGR 128 Qualitätssicherung und wissenschaftliche Projektbegleitung Fachgutachterliche Betreuung, Eigenüberwachung Laborversuche Standortspezifische Verfahrensoptimierung 4. Ausführungsphase 4.1 Baufeldfreimachung Auf der Basis des Rückbau- und Entsorgungskonzepts wurden von der ARGE GKU / Halter die Gebäude zurückgebaut, die Flächen entsiegelt und unterirdische Einbauten tiefenentrümmert. Die Altstoffe wurden für die anschließende Wiederverwendung bzw. Entsorgung separiert und sortiert (Bauschutt, Gleisschotter, KMF, Altholz, etc.). Abbildung 5: Rückbau der Tränkhalle. Abbildung 6: Dekontamination.

6 Abbildung 7: Entsiegelung. Abbildung 8: Tiefenentrümmerung. 4.2 Bodensanierung mit dem OSBO -Verfahren Je nach Schadstoffgehalt wurden die Böden der On-Site-Bodenwäsche, der Bioremediation im Mietenverfahren oder der externen Verwertung / Beseitigung zugeführt. 4.3 Beschreibung des OSBO -Verfahrens OSBO (On-Site-Separation, Biodegradation, Oxidation) vereint die Wirkungsweisen bewährter In- und Ex-situ-Sanierungsverfahren. Im Jahre 2008 hat die GBU mbh die Lizenz zur Anwendung des OSBO - Verfahrens erworben. OSBO umfasst mobile Technologien zur On-Site-Bodenwäsche inkl. der Aufbereitung von Ölphasen, Feststoffen und Waschwasser sowie Verfahren zur Bioremediation (biologische Bodenkonditionierung im Mietenverfahren). Abbildung 9: OSBO -Verfahrensfließbild. 6

7 Die On-Site-Bodenwäsche beruht auf der nassmechanischen Abtrennung der Kontaminanten vom Bodenkorn. Durch Energieeintrag mit Hilfe des OSBOmaten (modifizierter Schaufelseparator) wird die Bodenmatrix aufgespreizt. Die Scherkräfte lösen die Schadstoffe vom Bodenkorn und überführen sie in die wässrige Phase. Die On-Site-Bodenwäsche kann direkt in der Kontaminationskernzone aber auch in speziellen Waschcontainern erfolgen und gewährleistet eine Schadstoffentfrachtung des Sanierungsstandortes bei gleichzeitiger Aktivierung der natürlichen Abbaumechanismen (ENA = Enhanced Natural Attenuation). Ziele der Bodenwäsche sind der Wiedereinbau des gewaschenen Bodens bzw. eine kostengünstigere Entsorgung. Nach der Analyse des Waschbodens wird über die weitere Vorgehensweise entschieden. Bei hohen Ausgangsbelastungen muss der Waschvorgang gegebenenfalls wiederholt werden. Bei geringfügiger Überschreitung des angestrebten Zielwertes kann der Boden durch biologische Konditionierung im Mietenverfahren weiterbehandelt werden (Bioremediation). Das Prozesswasser wird über Trennstufen (Ölabscheidung, Sedimentation) und eine biologisch-oxidative Aufbereitungsanlage im Kreis geführt. Die einzelnen Module werden abhängig von der Schadstoffart und Schadstoffmenge zusammengestellt. 4.4 Ergebnisse der On-Site-Bodenwäsche und Bioremediation Die folgenden Abbildungen zeigen den Reinigungserfolg der On-Site-Bodenwäsche in Zernsdorf. Abbildung 10: On-Site-Bodenwäsche nach dem OSBO -Verfahren mit nachgeschalteter multifunktionaler Trennstufe. Abbildung 11: Überführung der Schadstoffe in das Prozesswasser (links vor und rechts nach der Bodenwäsche).. Abbildung 12: Ungewaschener Boden. Abbildung 13: Gewaschener Boden.

8 Abbildung 14: Beispielhafte PAK-Reduktion im Boden durch die OSBO -Wäsche in Zernsdorf. Die Prozesswasservorbehandlung (Ölabscheidung, Sedimentation) wurde im Laufe des Sanierungsverfahrens zunehmend verbessert (siehe Abbildung 15). Abbildung 15: Optimierung der Trennverfahren zur Prozesswasseraufbereitung. Nach der Optimierung der Trennverfahren war das Prozesswasser im Jahr 2009 maximal mit µg/l PAK vor der biologisch-oxidativen Aufbereitung belastet und konnte von dieser auf 236 µg/l PAK gereinigt werden (siehe Abbildung 18). 8

9 Abbildung 16: Schwerölfraktion aus dem Ölabscheider. Abbildung 17: Biologisch-oxidative Prozesswasserreinigung. Abbildung 18: Reinigungsleistung der biologisch-oxidativen Prozesswasserreinigung. Die folgende Abbildung zeigt die beispielhafte PAK-Reduzierung eines trocken ausgehobenen Bodens durch biologische Konditionierung im Mietenverfahren.

10 Abbildung 19: Beispielhafte PAK-Reduktion im Boden durch Bioremediation in Zernsdorf. 4.5 Anwendungsbereich des OSBO -Verfahrens Der ideale Anwendungsbereich für das OSBO -Verfahren liegt in der Behandlung von Mineral- und Teerölschäden in grob- und feinsandigen Böden mit einem Schluffanteil < 10%. Höhere Schluffanteile erfordern wegen der veränderten Sedimentationseigenschaften, Adsorptionseffekte und Schlammbildung einen Mehraufwand durch Zusatzmodule in der Prozesswasseraufbereitung. Der Flurabstand beträgt 1 bis 8 m, und ein kontinuierlicher Grundwasserzufluss oder Grundwasserbrunnen mit Q 3,5 m³/h ist zu gewährleisten, da dieser als Prozesswasser genutzt wird. Abbildung 20: Anwendungsbereiche des OSBO -Verfahrens. 10

11 Durch Optimierung der Prozesswasseraufbereitung ist OSBO mittlerweile für die Sanierung von Böden etabliert, die auch Kontaminationen von langkettigen MKW und höher kondensierten PAK aufweisen. Im ehemaligen Schwellenwerk Zernsdorf wurden Böden mit einer Gesamtbelastung von Σ MKW > mg/kg und Σ EPA-PAK > mg/kg gereinigt. 5. Öffentlichkeitsarbeit und Qualitätsmanagement Zur Verbesserung der Akzeptanz der Sanierungsmaßnahme bei den Anwohner/inne/n wurde großer Wert auf die Öffentlichkeitsarbeit gelegt. Neben Informationsveranstaltungen für die Zernsdorfer Bürger und Veröffentlichungen in der lokalen Presse lag der Schwerpunkt auf dem Nachbarschaftsschutz. Dieser umfasste beispielsweise VOC- und Schallpegelmessungen auf den angrenzenden Grundstücken. Über die obligatorische Qualitätssicherung hinaus wurden im Vor-Ort-Labor der ARGE GKU / Halter standortspezifische Labor- und Pilotversuche zur Verfahrensoptimierung durchgeführt. Schnellanalysen und deren wissenschaftliche Bewertung ermöglichten zudem eine schnellere Reaktion auf Veränderungen im Verfahrensprozess. Abbildung 21: Pilotreaktor zur biologisch-oxidativen Prozesswasserreinigung im Baulabor Zernsdorf. 6. Nachsorge, Monitoring Das durch die untere Bodenschutzbehörde erstellte Monitoringkonzept sieht ein MNA-bezogenes Grundwasser-Messprogramm vor. 7. Ergebnisse und Nachnutzungskonzept Seit Oktober 2009 ist die Sanierung abgeschlossen und der Weg für die Folgenutzung frei. Insgesamt wurden 5,5 Millionen in die Sanierung investiert, 4,5 Millionen davon trug die Deutsche Bahn AG. Bis Anfang 2011 soll auf der Fläche ein kleines Zentrum für die Nahversorgung eröffnet werden. Auf der Fläche wird Wohnraum für 160 Familien entstehen. Ein kleines Wassersportzentrum mit zwei Liegeplatzanla-

12 gen komplettiert das Ensemble, welches durch den künftigen Großflughafen Schönefeld eine weitere Aufwertung erfahren wird. Abbildung 22: Nachnutzungskonzept für das ehemalige Schwellenwerk Zernsdorf. Der bisherige Projektverlauf bestätigt im Ergebnis die Prognosen der Inwertsetzungsplanung. Der Erfolg des Projektes ist durch das konstruktive Zusammenwirken der beteiligten Partner DB AG, Investor, Planungsund Genehmigungsbehörden, Finanzpartner und die ARGE GKU / Halter ermöglicht worden. Die kurze Realisierungszeit vom Eigentumsübergang (11/2007) bis zur mängelfreien Abnahme der Sanierungsarbeiten und der Bestätigung des Bebauungsplans (09/2009) beweist, dass durch sorgfältige Vorhabensprüfung und stringente Planungsverfolgung eine Rückführung einer Industriebrache selbst mit hoher Altlastenbetroffenheit gelingen kann. Die Projektbeteiligten gehen davon aus, einen kleinen, aber gelungenen Beitrag zur Reduzierung des täglichen Flächenverbrauchs in der Bundesrepublik Deutschland geleistet zu haben. 12