Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung und Erweiterung eines Penny-Lebensmitteldiscounters in der Ortsgemeinde Bellheim

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung und Erweiterung eines Penny-Lebensmitteldiscounters in der Ortsgemeinde Bellheim Auftraggeber: Projektleitung: Krause Bauträger Holding GmbH, Bayreuth Dipl. Geogr. Gerhard Beck Dipl. Geogr. Anna Lena Kettenhofen Ludwigsburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 4 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 4 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 8 II. Standortrahmenbedingungen Makrostandort Bellheim Bewertung des Zentralitätsgebotes (Z 57) Mikrostandort Zeiskamer Straße Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes (Z 58) 18 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet 22 IV. Wettbewerbssituation Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes Fazit der Wettbewerbsanalyse 26 V. Auswirkungsanalyse Umsatzprognose für den Penny Lebensmitteldiscounter Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen Methodik Umsatzumverteilungen Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) landesplanerische Vorgaben Bewertung des Nichtbeeinträchtigungsgebots (Z 60) Bewertung des Agglomerationsverbotes (Z 61) 35 VI. Zusammenfassung 36 3

4 I. Grundlagen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Die Krause Bauträger Holding GmbH beabsichtigt, in der Ortsgemeinde Bellheim (Landkreis Germersheim) an der Zeiskamer Straße 80 einen Penny Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche (= VK) von max. 799 m² zu errichten. Der bestehende Penny Markt an der Hauptstraße soll in diesem Zuge geschlossen werden. Mit der angestrebten Größe liegt das Vorhaben an der Schwelle zur Großflächigkeit (800 m² VK bzw BGF). Dementsprechend ist zu prüfen, ob von dem Vorhaben Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO ausgehen. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Verbandsgemeinde Bellheim und Nachbargemeinden sowie auf die Nahversorgungsstrukturen zu untersuchen. Darüber hinaus werden auch die landesplanerischen Bewertungskriterien des LEP IV Rheinland Pfalz sowie die Vorgaben des Einheitlichen Regionalplans Rhein Neckar berücksichtigt, obwohl das Vorhaben formal nicht großflächig ist. Die vorliegende Untersuchung umfasst folgende Untersuchungsschritte: Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen Analyse und Bewertung des Makro und Mikrostandortes in Bellheim Abgrenzung des Einzugsgebietes für den geplanten Lebensmitteldiscounter und Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation im Lebensmitteleinzelhandel in der Ortsgemeinde Bellheim, der VG Bellheim bzw. im Umland (Wettbewerbsanalyse) Umsatzprognose und Umsatzherkunft Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP IV Rheinland Pfalz Zentralitätsgebot (Z 57) Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) Agglomerationsverbot (Z 61). Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Dezember 2017 eine intensive Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 4

5 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 1 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen: 1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird Die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von m² anzunehmen ist (= Regelvermutung). 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom / Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch / Wursttheke). 5

6 Die Regelvermutung ist jedoch gem. 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen. 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle wesentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da die Flächeninanspruchnahme aufgrund der steigenden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demografischen Wandel zunimmt. Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Entwicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition ausbauen konnten, waren die Marktanteile der SB Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäfte rückläufig. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell

7 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood Waren herangezogen. Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Institute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet: 3 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 4 anbietet. Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 5 führt. Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfügen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche von rd. 780 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen von über m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2017, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 7

8 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten Die verschiedenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Hauptwarengruppen Discountmarkt ( 779 m² VK) Supermarkt ( 982 m² VK) Durchschnittliche Artikelanzahl Großer Supermarkt ( m² VK) absolut in % absolut in % absolut in % Nahrungs und Genussmittel Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Einzelhandel insgesamt Quelle: EHI Handelsdaten aktuell Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind (davon ca. 12 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food Bereich (ca %). 6 Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Nonfood II Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldiscounter. 7 Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsortimente, sogenannte Aktionsware zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hierbei kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen. Entscheidend für die weitere Bewertung des konkreten Vorhabens in Bellheim sind folgende Punkte: 6 7 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca %. Quelle: EHI handelsdaten

9 Die Aktionsartikel wechseln mehrmals wöchentlich, ein kontinuierliches Angebot bestimmter Artikel ist nicht vorhanden. Alle Systemwettbewerber von Penny verfolgen ähnliche Strategien, d. h. das vorliegende Sortimentskonzept stellt keine Sondersituation in Bellheim dar. Die Aktionsartikel werden überregional beworben, d. h., der spezielle Markt in Bellheim unterscheidet sich nicht von anderen Niederlassungen in der Region. Insofern kann bei dem Penny Markt in Bellheim von keinen Besonderheiten gegenüber anderen Standorten ausgegangen werden. Es handelt sich vielmehr um eine für den Betreiber typische Niederlassung. Für die Kundenherkunft bedeutet dies, dass der Standort nur aufgesucht wird, wenn er näher oder bequemer zu erreichen ist als andere Standorte von Penny in der Region. 9

10 II. Standortrahmenbedingungen 1. Makrostandort Bellheim Die Ortsgemeinde Bellheim liegt im Norden des Landkreises Germersheim und ist mit rd Einwohnern die größte Kommune des Landkreises, die kein Stadtrecht besitzt. In großräumlicher Hinsicht wird Bellheim durch die Lage in der Oberrheinebene zwischen Rhein und Hardt (Pfälzer Wald) geprägt. Die Gemeinde wird umrahmt von den Ortsgemeinden Zeiskam, Lustadt, Knittelsheim, Hördt, Rülzheim sowie der Stadt Germersheim. Die Entfernungen in die umliegenden Mittelzentren Landau, Germersheim und Herxheim bei Landau betragen jeweils ca km. In das nächstgelegene Oberzentrum Karlsruhe sind es rd. 30 km. Die Ortsgemeinde ist Verwaltungssitz der gleichnamigen Verbandsgemeinde (= VG). Zu der VG Bellheim gehören neben Bellheim selbst noch die Ortsgemeinden Zeiskam (2.255 Einwohner), Ottersheim bei Landau (1.843 Einwohner) und Knittelsheim (1.063 Einwohner). Mit rd Einwohnern ist Bellheim die mit Abstand größte Ortsgemeinde in der Verbandsgemeinde (insg. rd Einwohner). 8 Landesplanerisch ist Bellheim als Grundzentrum eingestuft und der verdichteten Randzone der Metropolregion Rhein Neckar zugeordnet (vgl. Karte 2). Als zentraler Ort innerhalb der Verbandsgemeinde übernimmt Bellheim Grundversorgungsfunktion sowohl für das eigene Gemeindegebiet als auch für Zeiskam, Ottersheim und Knittelsheim. Die Bevölkerungsentwicklung in der VG Bellheim verlief in der vergangenen Dekade leicht positiv (vgl. Tabelle 2). Allerdings weisen die Ortsgemeinden hierbei eine unterschiedliche Entwicklung auf. So ist für Bellheim und Knittelsheim eine positive Einwohnerentwicklung festzuhalten, während die Einwohnerzahl in Ottersheim und Zeiskam zuletzt leicht abnahm. Tabelle 2: Gemeinde / Landkreis Einwohnerentwicklung in der Region Daten Einwohner Entwicklung absolut in % Bellheim ,9 Knittelsheim ,4 Ottersheim bei Landau ,7 Zeiskam ,3 VG Bellheim ,2 VG Lingenfeld ,3 VG Rülzheim ,8 VG Offenbach an der Queich ,2 Landkreis Germersheim ,1 Quelle: EWOISneu, Stand: bzw Daten aus dem zentralen Integrationssystem EWOISneu, basierend auf dem von den zuständigen Meldebehörden gepflegten Datenbestand, Stichtag:

11 Karte 1: Lage der Ortsgemeinde Bellheim und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum (BW) Kleinzentrum (BW) Grundzentrum (RP) Verbandsgemeinde Bellheim Rheinland Pfalz Baden Württemberg Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

12 In der Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Rheinland Pfalz werden der VG Bellheim bis etwa zum Jahr 2025 noch Einwohnerzuwächse vorhergesagt, danach dann allmählich Bevölkerungsrückgänge. 9 Demnach ist für die VG zwischen 2013 und 2035 ein Einwohnerrückgang um ca. 2,7 % (bzw. 166 Einwohner) zu erwarten. Die überörtliche Verkehrsanbindung erfolgt in erster Linie über die B 9 (Ludwigshafen Speyer Wörth), welche östlich von Bellheim verläuft. Über die vierspurig ausgebaute Bundesstraße sind die nähergelegenen Zentren der Region (u. a. Speyer, Germersheim, Wörth, Karlsruhe) schnell zu erreichen. Ein Anschluss an die Autobahn A 65 (Neustadt a. d. Weinstraße Landau Wörth Karlsruhe) erfolgt über die Anschlussstelle Landau Zentrum in einer Entfernung von ca. 11 km. Darüber hinaus sind die Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Bellheim über verschiedene Landes und Ortsstraßen (L 509, L 540, L 538) miteinander verbunden. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch Buslinien des Karlsruher Verkehrsverbundes (KVV) gewährleistet. Bellheim liegt an der Bahnlinie Wörth Speyer; über die Haltepunkte Bellheim Bahnhof bzw. Am Mühlbuckel besteht ein direkter Anschluss an die Linie S 51 und S 52 der Stadtbahn Karlsruhe. Als Wirtschaftsstandort ist die Bedeutung von Bellheim begrenzt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Bellheim betrug im Jahr 2016 ca Personen. 10 Der Beschäftigtenbesatz fällt mit 204 Beschäftigte je Einwohner im Vergleich zum Landkreis (vgl. LK Germersheim: ca. 335) unterdurchschnittlich aus. 11 Die Einzelhandelsstrukturen in der VG Bellheim lassen sich wie folgt charakterisieren: Ortsmitte Bellheim: Der Einzelhandel in der Ortsmitte konzentriert sich insbesondere entlang der Hauptstraße sowie daran angrenzende Bereiche (v. a. Große Kirchstraße, Hintere Straße). Die Bellheimer Ortsmitte ist durch eine Nutzungsmischung aus kleinteiligem Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Wohnen gekennzeichnet. Für die Versorgung im Nahrungs und Genussmittelbereich spielt die Ortsmitte mit Ausnahme der Angebote im Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei) sowie Spezialanbietern (Bio / Hofläden) keine wesentliche Rolle. Gewerbegebiet Nord Ost : Der Verkaufsflächenschwerpunkt befindet sich im Gewebegebiet von Bellheim. Die Versorgung mit Lebensmitteln wird durch einen Edeka Supermarkt sowie zwei Lebensmitteldiscountern (Aldi, Lidl) gesichert. Der Standort von Edeka konnte zuletzt durch einen Rossmann Drogeriemarkt ergänzt werden Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland Pfalz: Rheinland Pfalz kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung für die verbandsfreien Gemeinden und die Verbandsgemeinden (Basisjahr 2013) Ergebnisse für den Landkreis Germersheim. Quelle: Agentur für Arbeit, Stand: 30. Juni Aufgrund der attraktiven Lage im Schnittpunkt zwischen der Metropolregion Rhein Neckar und der Technologieregion Karlsruhe sowie der guten verkehrlichen Erreichbarkeit kommt den Ortsgemeinden der VG Bellheim allerdings eine hohe Bedeutung als Wohnstandort zu. 12

13 Als Anbieter mit überörtlicher Bedeutung ist zudem auf den Möbelanbieter Strohmeier Gilb zu verweisen. Mit den Anbietern Netto und Penny sind am östlichen bzw. westlichen Siedlungsrand weitere Lebensmittelmärkte in solitärer Standortlage ansässig. In den Ortsgemeinden Zeiskam und Ottersheim ist das Lebensmittelangebot vorwiegend auf das Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei) sowie vereinzelt auf Spezialanbieter (u. a. Hofläden) beschränkt. In Zeiskam ist zudem ein kleiner Lebensmittelladen (Ihre Kette) in der Ortsmitte ansässig, der jedoch ausschließlich eine ergänzende Versorgungsfunktion übernimmt. Die Versorgung mit Lebensmitteln wird innerhalb der Verbandsgemeinde derzeit durch die größeren Lebensmittelmärkte in Bellheim gewährleistet. Darüber hinaus sind die Bewohner z. T. auch auf konkurrierende Einkaufsorte im Umland (u. a. Offenbach a. d. Queich, Germersheim, VG Lingenfeld) ausgerichtet. 2. Bewertung des Zentralitätsgebotes (Z 57) Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Bellheim unter landesplanerischen Gesichtspunkten zur Verlagerung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog. Zentralitätsgebot (Z 57) gemäß Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland Pfalz (LEP IV) zu prüfen (vgl. auch Einheitlicher Regionalplan Rhein Neckar Ziel ): Zentralitätsgebot (Z 57) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als m² Verkaufsfläche 12 kommen nur in Mittel und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 13 der Bevölkerung erforderlich ist. Gemäß Einheitlichem Regionalplan Rhein Neckar nimmt Bellheim die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums ein. Da die Verkaufsfläche des geplanten Penny Marktes mit ca. 799 m² unter der dort möglichen Maximalverkaufsfläche von m² liegt, ist das Vorhaben in Bellheim zulässig. Das Zentralitätsgebot wird durch das Vorhaben eingehalten Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebes, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. 13

14 3. Mikrostandort Zeiskamer Straße 80 Der Vorhabenstandort befindet sich rd. 850 m (= Luftlinie) nördlich des jetzigen Standortes von Penny. Hierbei handelt es sich um eine bisher gewerblich genutzte Fläche, welche am nördlichen Ortsausgang in Richtung Zeiskam gelegen ist. Durch die geplante Verlagerung des Lebensmitteldiscounters auf das Grundstück Zeiskamer Straße 80 ergibt sich für den Anbieter Penny die Möglichkeit, den Standort zu modernisieren und damit auch langfristig in seinem Bestand zu sichern. Der aktuelle Markt ist aufgrund seiner begrenzten Verkaufsfläche, seines Marktauftritts sowie deutlicher Restriktionen hinsichtlich Warenpräsentation und logistischen Abläufen mittelfristig nicht mehr tragfähig zu betreiben. Das Standortumfeld ist in südlicher Richtung durch verschiedene Sport und Freizeiteinrichtungen geprägt. Unmittelbar südlich des Standortes schließen das Franz Hage Stadion sowie die Bellheimer Waldstube an, weiter südlich folgen eine Kleingartenanlage, der Schwimmpark Bellheim sowie eine Tennisanlage. Östlich der Zeiskamer Straße erstrecken sich die Siedlungsschwerpunkte der Ortsgemeinde Bellheim. Das Siedungsgebiet wurde in der Vergangenheit sukzessive nach Norden ausgeweitet und ist vorwiegend durch Ein und Mehrfamilienhäuser geprägt. In verkehrlicher Hinsicht weist der Standort eine gute Erreichbarkeit aus dem Ortsgebiet auf. Die Zeiskamer Straße (L 540) fungiert als hinreichend leistungsstarke innerörtliche Verkehrsachse und mündet etwa 180 m südlich des Vorhabenstandortes über einen Kreisverkehr in die Postgrabenstraße, die als wesentliche Erschließungsachse durch das nördliche Siedlungsgebiet verläuft. Insgesamt ist dem Standort eine gute verkehrliche Erreichbarkeit zu attestieren. Aufgrund der Lage an der Zeiskamer Straße (L 540) können die Bewohner der rd. 4,5 km entfernt gelegenen Ortsgemeinde Zeiskam ebenfalls gut an den Standort gelangen. Seit der Aufgabe eines Edeka Marktes an der Postgrabenstraße bestehen insbesondere in den nördlichen Wohngebieten der Ortsgemeinde Bellheim Versorgungsdefizite in der fußläufigen Nahversorgung. Mit der geplanten Verlagerung des Penny Marktes an den Standort Zeiskamer Straße rückt der Lebensmitteldiscounter deutlich näher an die Wohnschwerpunkte der Ortsgemeinde Bellheim heran. Der Penny Markt kann somit eine wichtige Nahversorgungsfunktion i. S. einer fußläufigen Erreichbarkeit für die nördlichen Wohngebiete von Bellheim übernehmen. Innerhalb einer Laufdistanz von rd. 750 m leben aktuell rd Einwohner (vgl. Abb. 2). 14 Im Zuge der Umsetzung des Vorhabens müsste die Fußwegeverbindung an die angrenzenden Wohngebiete verbessert werden. Im oberen Abschnitt der Zeiskamer Straße (zwischen Kreisverkehr / Postgrabenstraße / Ortsausgang) sind derzeit keine Gehwege ausgebaut. Eine Kombination aus Fuß und Radweg verläuft zwischen einem Lärmschutzwall entlang der Zeiskamer Straße und der angrenzenden Wohnbebauung. 14 Quelle: Kleinräumige Einwohnerzahlen gemäß RegioGraph Strategie

15 Abbildung 2: 750 m Radius um den geplanten Penny Markt in Bellheim Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung 2017 Die wesentlichen Eigenschaften des Planstandortes lassen sich wie folgt zusammenfassen: Positive Standortfaktoren: + Bellheim als Grundzentrum mit Versorgungsauftrag für die gesamte Verbandsgemeinde + ausreichende Grundstücksgröße zur Realisierung eines zeitgemäßen Lebensmittelmarktes inkl. einer angemessenen Anzahl an Stellplätzen. + gute verkehrliche Erreichbarkeit für den Individualverkehr durch Lage an der Zeiskamer Straße (L 540) + Anschluss an Wohnbebauung (fußläufiges Einzugsgebiet erschließbar), Standort kann Nahversorgungsfunktion für die nördlichen Wohngebiete der Ortsgemeinde Bellheim übernehmen. Negative Standortfaktoren keine funktionale oder räumliche Anbindung an die Ortsmitte keine Agglomerationsvorteile am Standort (Solitärstandort). 15

16 Foto 1: Planstandort Penny, Zeiskamer Straße 80 Foto 2: Altstandort Penny, Hauptstraße Foto 3: Blickrichtung Nord, Ortsausgang Foto 4: Lärmschutzwall entlang der Zeiskamer Straße Foto 5: angrenzende Wohngebiete, Postgrabenstraße Foto 6: Standortumfeld Franz Hage Stadion, GMA Aufnahmen

17 Karte 2: Mikrostandort Zeiskamer Straße Legende PLANSTANDORT FRANZ HAGE STADION P überwiegend Wohnen überwiegend Gewerbe SCHWIMMPARK ALDI LIDL EDEKA A ALTSTANDORT SCHULZENTRUM; VERBANDSGEMEINDEVERWALTUNG NETTO 1 S BAHNHOF AM MÜHLBUCKEL S BAHNHOF BELLHEIM Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

18 4. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes (Z 58) Basierend auf den Bewertungskriterien bzw. den landes und regionalplanerischen Vorgaben kann der Standort in Anlehnung an das Integrationsgebot gemäß LEP IV Rheinland Pfalz wie folgt bewertet werden: Der Vorhabenstandort befindet sich am nördlichen Ortsausgang an der Zeiskamer Straße. Durch die Verlagerung und Erweiterung soll der bereits langjährig in Bellheim ansässige Penny Markt zukunfts und wettbewerbsfähig aufgestellt werden. Mit einer Dimensionierung von ca. 799 m² VK ist das Vorhaben formal betrachtet nicht als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen. Da die geplante Verkaufsflächengröße jedoch an der Grenze zur Großflächigkeit liegt, wird nachfolgend dennoch eine Bewertung des Standortes in Anlehnung an das Integrationsgebot vorgenommen. Die Regionalplanung legt für großflächige Einzelhandelsvorhaben sog. zentralörtliche Standortbereiche gebietsscharf fest; eine Ausweisung erfolgt im Einheitlichen Regionalplan Rhein Neckar allerdings nur für die Ober und Mittelzentren sowie im badenwürttembergischen Teilraum in den Unterzentren. Für die Ortsgemeinde Bellheim wurde demnach kein zentralörtlicher Standortbereich bestimmt. Für Nahversorgungsstandorte sieht der Einheitliche Regionalplan Rhein Neckar zudem unter (Z) eine Ausnahmeregelung vor. Demnach kommen Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten, die ausschließlich der Nahversorgung dienen (vgl. Sortimentsliste; Begründung zu Z ) [...] ausnahmsweise auch an anderen integrierten Standorten in Betracht, sofern keine Schädlichen Wirkungen insbesondere auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB und die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde sowie anderer Gemeinden und deren Ortskerne zu erwarten sind. Für das Planvorhaben bleibt zunächst festzuhalten, dass vor dem Hintergrund der Siedlungsstruktur sowie mangelnder Flächenverfügbarkeit in der Ortsmitte derzeit kein besser integrierter Standort zur Umsetzung des Vorhabens zur Verfügung steht. Im Einzelhandelskonzept für die VG Bellheim (Juni 2013) wurde eine Alternativenprüfung für die Ansiedlung eines Lebensmittel und Drogeriemarktes durchgeführt. Aus dieser Alternativenprüfung ging damals eine Fläche im Bereich Rülzheimer Straße / Hauptstraße / Friedhofstraße als einzig realisierbarer Standort hervor. Zwischenzeitlich durchgeführte Versuche hier einen Nahversorgungsstandort zu etablieren sind gescheitert. Die genannte Fläche steht daher nicht mehr zur Entwicklung eines Lebensmittelmarktes zur Verfügung. Mit Blick auf die Lage des Standortes bleibt festzuhalten, dass der Penny Markt bereits an seinem heutigen Standort und auch in Zukunft einen wichtigen Gegenpol zu den Versorgungsstrukturen im östlichen Gemeindegebiet darstellen wird. Die weiteren Hauptanbieter im Lebensmitteleinzelhandel konzentrieren sich derzeit alle im 18

19 Gewerbegebiet Nord Ost (Aldi, Lidl, Edeka) sowie am östlichen Ortsrand (Netto am Fortmühlweg). Die kleinstrukturierte Ortsmitte übernimmt hinsichtlich der Lebensmittelversorgung nur eine untergeordnete Rolle. Der Vorhabenstandort befindet sich im Siedlungszusammenhang mit Anschluss an die Wohnbebauung der Ortsgemeinde Bellheim. Trotz Ortsrandlage kann der geplante Penny Markt eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die nördlichen Siedlungsschwerpunkte übernehmen und so die nach der Aufgabe des Lebensmittelmarktes an der Postgrabenstraße entstandene räumliche Versorgungslücke schließen. 19

20 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Lebensmitteldiscounter kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungsund Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebietes wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in der VG Bellheim und den umliegenden Städten und Gemeinden Ergebnisse aus anderen GMA Untersuchungen in der VG Bellheim und der Region (u. a. VG Lingenfeld, VG Rülzheim, Germersheim). Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den Penny Lebensmitteldiscounter am Standort Zeiskamer Straße 80 folgendes Einzugsgebiet abgrenzen: Zone I: Bellheim ca Einwohner Zone II: Knittelsheim, Ottersheim, Zeiskam ca Einwohner Einzugsgebiet insgesamt ca Einwohner Quelle: Daten aus dem zentralen Integrationssystem EWOISneu, Stand:

21 Karte 3: Einzugsgebiet des geplanten Penny-Lebensmitteldiscounters in Bellheim Legende Zone I Zone II P Planstandort A Altstandort P A Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

22 Der verlagerte Penny Markt an der Zeiskamer Straße 80 kann ein Einzugsgebiet erschließen, welches im Wesentlichen die Verbandsgemeinde Bellheim umfasst. Um Unterschiede in der Nachfrageintensität und frequenz zu erfassen, wurde das Einzugsgebiet des Vorhabens in zwei Zonen unterteilt. Die verschiedenen Zonen repräsentieren dabei die unterschiedliche Intensität der Kundenbindung. Im Kerneinzugsgebiet (= Standortkommune Bellheim) ist angesichts der räumlichen Nähe die höchste Kundenbindung zu erwarten. Hier wird der Penny Markt insbesondere für die nördlichen Wohngebiete eine wichtige Versorgungsfunktion übernehmen. Die übrigen Ortsgemeinden der VG Bellheim (Knittelsheim, Ottersheim, Zeiskam) werden dem erweiterten Einzugsgebiet (= Zone 2) zugeordnet. Auch aus diesen Ortsgemeinden ist im allgemeinen noch eine regelmäßige Bindung an den Versorgungsstandort Bellheim festzuhalten, wegen der Nähe und Einkaufsorientierung auch zu anderen Einkaufsorten (u. a. Offenbach a. d. Queich, Lustadt) fällt die Kundenbindung hier allerdings etwas geringer aus als in Bellheim selbst. Außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes sind keine regelmäßigen Einkaufsbeziehungen mehr zum Planstandort zu erwarten. Ursächlich hierfür ist neben der zunehmenden Entfernung, in erster Linie die vorherrschende Kundenorientierung an nähere, oder attraktivere Wettbewerbsstandorte in der Region. Auch die solitäre Lage des geplanten Penny Marktes und die Konzeption als Nahversorgungsstandort (Anbieter, begrenzte Dimensionierung) bewirkt, dass das Vorhaben nicht weiter in das Umland ausstrahlen wird. Dennoch absehbare Umsätze mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (u. a. Arbeitspendler, Zufallskunden) werden im Rahmen der nachfolgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt. 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Bellheim, dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebensmittelbereich liegt, betragen die Pro Kopf Ausgaben ca Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau 18 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in 16 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 17 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 18 Quelle: MB Research, MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Innerhalb des Einzugsgebietes liegen die Kaufkraftkoeffizienten bei 99,6 in Bellheim, 102,6 in Knittelsheim, 100,9 in Ottersheim sowie 98,3 in Zeiskam. 22

23 Bellheim und in den anderen Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde auf einem nahezu durchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs und Genussmittel damit auf ca. 28,1 Mio.. Davon entfallen auf Zone I: Bellheim ca. 17,6 Mio. Zone II: Knittelsheim, Ottersheim, Zeiskam ca. 10,5 Mio. Zusätzlich werden bei Lebensmitteldiscountern Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nichtlebensmittelbereich (inkl. Nearfood Sortiment, u. a. Drogeriewaren, Tiernahrung) generiert. Diese liegen im Fall von Penny bei ca. 15 %. 23

24 IV. Wettbewerbssituation Zur Bewertung der Versorgungsstrukturen in der VG Bellheim und im Umland wurde von der GMA im November 2017 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmitteldiscounter geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypengleiche Betriebe als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind. 1. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 1.1 Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet In der Ortsgemeinde Bellheim liegen die Lebensmittelmärkte im Gewerbegebiet Nord Ost bzw. am östlichen und westlichen Ortsrand konzentriert. Als wesentliche strukturprägende Anbieter sind in Bellheim anzuführen: Edeka (Supermarkt), Am Weidensatz, ca m² VK, mit integriertem Backshop, Verbundstandort mit Rossmann Drogeriemarkt, dezentrale Lage am östlichen Siedlungsrand, einziger Lebensmittelvollsortimenter in der VG Bellheim; moderner und leistungsfähiger Anbieter mit angemessener Stellplatzzahl. Lidl (Discounter), Waldstückerring, ca m² VK, Verbundstandort mit Aldi Lebensmitteldiscounter, autokundenorientierte Lage im Gewerbegebiet Nord Ost ; insgesamt moderner und leistungsfähiger Wettbewerber mit umfassendem Stellplatzangebot. Aldi (Discounter), Waldstückerring, ca m² VK, Verbundstandort mit Lidl Lebensmitteldiscounter, autokundenorientierte Lage im Gewerbegebiet Nord Ost ; attraktiver und moderner Anbieter, leistungsfähiger Wettbewerber mit umfassendem Stellplatzangebot. Netto (Discounter), Fortmühlstraße, ca. 850 m² VK, Bäckerei Hofmeister im Vorkassenbereich, Lage am östlichen Ortsrand von Bellheim; durchschnittlicher Marktauftritt, insgesamt leistungs und wettbewerbsfähiger Anbieter. Penny (Discounter), Hauptstraße, ca. 650 m² VK, Verlagerungsobjekt, Lage am westlichen Ortsrand von Bellheim; der aktuelle Markt ist aufgrund seiner begrenzten Verkaufsfläche und seines Marktauftritts nur noch als bedingt tragfähig einzustufen. Dieser Markt soll an den Planstandort an der Zeiskamer Straße 80 verlagert und in diesem Zuge erweitert werden. 24

25 Neben den o. g. strukturprägenden Wettbewerbern sind in Bellheim weitere Anbieter von Nahrungs und Genussmitteln ansässig. Das Angebot vor Ort setzt sich zusammen aus kleinflächigen Lebensmittelanbietern, darunter acht Bäckereien (inkl. Vorkassenzonen der Lebensmittelmärkte), einer Metzgerei sowie Spezialanbietern (u. a. Getränke Gebele alldrink, Trink Spar, zwei Tankstellenshops, Hofladen). In den kleineren Ortsgemeinden der VG Bellheim (Knittelsheim, Ottersheim, Zeiskam) sind keine strukturprägenden Wettbewerber, d. h. größere Lebensmittelmärkte, vorhanden. In Zeiskam ist ein kleiner Lebensmittelmarkt (Ihre Kette Markt, ca. 100 m² VK) anzuführen, der jedoch mit Blick auf seine Verkaufsflächengröße nur ein begrenztes Sortiment vorhalten kann. Darüber hinaus sind vereinzelt Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) sowie punktuell (saisonal betriebene) Hofläden vorhanden. Die Bewohner der Ortsgemeinden Knittelsheim, Ottersheim und Zeiskam sind demzufolge auf das Lebensmittelangebot in anderen Kommunen angewiesen. Insgesamt wurde bei den Erhebungen in der VG Bellheim bei Anbietern mit Kernsortiment Nahrungs und Genussmitteln eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² erfasst (einschließlich Penny in seiner jetzigen Größe). Die Umsatzleistung mit Nahrungs und Genussmitteln liegt bei ca Mio.. 19 Davon entfällt ein Großteil (ca Mio. ) auf die Ortsgemeinde Bellheim. 1.2 Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes In den umliegenden größeren Orten sind folgende Standorte mit Lebensmittelmärkten hervorzuheben (vgl. Karte 5): In Offenbach a. d. Queich (rd. 8 km entfernt) liegen die Lebensmittelmärkte im Gewerbegebiet Interpark bzw. in der Ortsmitte: Wasgau, Landauer Straße, Lage im ZVB ca m² VK Penny, Interpark, dezentrale Lage ca. 800 m² VK Netto, Hochstadter Straße, dezentrale Lage ca. 800 m² VK. Der Standort Interpark ist wegen seiner verkehrsgünstigen Lage in Nähe zur L 509 v. a. aus den westlichen Ortsgemeinden der VG Bellheim (Ottersheim und Knittelsheim) schnell zu erreichen. Mit dem Wasgau Frischemarkt ist in zentraler Lage ein attraktiver Supermarkt vorhanden. Die Ortsgemeinde Rülzheim (rd. 6 km entfernt) verfügt über insgesamt 4 Lebensmittelmärkte, die sich in dezentraler Lage bzw. in integrierter Streulage befinden: 19 Bereinigter Umsatz, d. h. ohne Nonfoodumsätze der Lebensmittelmärkte. 25

26 Edeka, Germersheimer Straße, dezentrale Lage ca m² VK REWE, Gutenbergstraße, integrierte Streulage ca m² VK Netto, Nordring, dezentrale Lage ca m² VK Norma, Gutenbergstraße, integrierte Streulage ca. 800 m² VK. 20 In der Ortsgemeinde Hochstadt (rd. 7 km entfernt) wird die Nahversorgung mit Lebensmitteln insbesondere durch folgenden Lebensmittelmarkt geprägt: Edeka aktiv markt Herda, Neustadter Straße ca. 800 m² VK. Der bereits etwas ältere Supermarkt befindet sich in verkehrsgünstiger Lage am südöstlichen Rand des Ortes und zieht daher gelegentlich auch Kunden aus Zeiskam an. In der VG Lingenfeld sind Lebensmittelmärkte in den größeren Ortsgemeinden ansässig. In Lustadt (rd. 7 km entfernt) wurde nach der Schließung des nah & gut Marktes im November 2017 ein attraktiver Wasgau Supermarkt eröffnet. Der Lebensmittelmarkt ist insbesondere für die Bewohner der Ortsgemeinde Zeiskam gut zu erreichen. In Lustadt, Lingenfeld und Schwegenheim sind folgende Lebensmittelmärkte anzuführen: Wasgau, Lustadt, Untere Hauptstraße, ZVB ca m² VK REWE, Lingenfeld, Robertsauer Straße, Streulage ca m² VK Akyildiz, Lingenfeld, Lehrer Ackermann Str., ca. 500 m² VK REWE, Schwegenheim, Im Breiten Pfuhl, dezentrale Lage ca m² VK Penny, Schwegenheim, Im Breiten Pfuhl, dezentrale Lage ca. 800 m² VK. Daneben wird die Wettbewerbssituation v. a. durch die umliegenden Mittelzentren (insbesondere Germersheim, Landau, Speyer) bestimmt, die als wichtige Arbeitsstandorte in der Region zugleich das Ziel vieler Pendler sind. Diese verfügen mit zahlreichen Lebensmittelmärkten über ein attraktives Angebot, dass sowohl durch Discounter und Supermärkte als auch durch größere SB Warehäuser (u. a. real, Kaufland in Germersheim) geprägt wird. 1.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse Die Wettbewerbssituation für den zur Verlagerung vorgesehenen Penny Markt konzentriert sich in erster Linie auf die Ortsgemeinde Bellheim selbst und hier auf dezentrale Standorte (Gewerbegebiet Nord Ost), wo mit Aldi und Lidl zwei systemgleiche Anbieter anzuführen sind. Außerdem sind noch ein Netto Markt sowie der Edeka Supermarkt als Wettbewerber des ge 20 Erweiterung auf m² VK geplant. 26

27 planten Penny Marktes zu berücksichtigen. Alle konkurrierenden Lebensmittelmärkte sind dabei als moderne und hinreichend leistungsfähige Anbieter einzustufen. Im den Ortsgemeinden des erweiterten Einzugsgebietes (= Zeiskam, Knittelsheim, Ottersheim) sind keine direkten Wettbewerber zum Planvorhaben vorhanden. Hier sind allenfalls kleinere Lebensmittelbetriebe (u. a. Ihre Kette, Lebensmittelhandwerk, Hofläden) ansässig, die allerdings nur bedingt mit dem Vorhaben in Wettbewerb treten werden. Darüber hinaus spielen die Wettbewerbsstandorte außerhalb des Einzugsgebietes (u. a. Offenbach a. d. Queich, VG Lingenfeld, Germersheim) für die Versorgung der Bevölkerung eine Rolle. In Anbetracht der guten bis sehr guten Ausstattung mit Lebensmittelmärkten in den umliegenden größeren Kommunen ist für das Vorhaben nicht mit regelmäßigen Einkaufsverflechtungen von außerhalb der VG Bellheim zu rechnen. 27

28 Karte 4: Projektrelevante Wettbewerbssituation in der VG Bellheim und Umland Legende P Planstandort A Altstandort Penny Betriebstyp Discounter Supermarkt SB Warenhaus VG Bellheim 1 = Aldi, Waldstückerring 16 2 = Lidl, Waldstückerring 3 = Edeka, Am Weidensatz P 4 A = Netto, Fortmühlenweg Umland: 5 = Edeka, Rülzheim 6 = Netto, Rülzheim 7 = REWE, Rülzheim 56 8 = Norma, Rülzheim 9 = Penny, Offenbach a. Q. 10 = Netto, Offenbach a. Q = Wasgau, Offenbach a. Q. 12 = Wasgau, Lustadt (Neueröffnung) 13= REWE, Lingenfeld 14 = REWE, Schwegenheim 15 = Penny, Schwegenheim 16 = Kaufland, Germersheim 17 = real, Germersheim Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

29 V. Auswirkungsanalyse 1. Umsatzprognose für den Penny Lebensmitteldiscounter Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 21 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt. Folgende Umsatzprognose lässt sich demnach für den Penny Lebensmitteldiscounter mit ca. 799 m² VK anhand des Marktanteilkonzeptes ermitteln 22 : Tabelle 3: Umsatzerwartung des Penny Marktes in Bellheim nach Verlagerung Zonen Kaufkraft Food in Mio. Marktanteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. * Umsatz gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Zone I 17,6 10 1,8 0,3 2,1 62 Zone II 10, ,8 0,1 0,9 28 Einzugsgebiet 28,1 9 2,6 0,4 0,5 3,0 3,1 90 Streuumsätze 0,3 < 0,1 0,3 0,4 10 Insgesamt 2,9 0,5 3,4 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Penny 15 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) 21 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie ggf. auftretende Kopplungs und Agglomerationseffekte. 22 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 29

30 Somit lässt sich für den geplanten Penny Markt mit ca. 799 m² Verkaufsfläche eine Gesamtumsatzleistung von ca. 3,4 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 2,9 Mio. auf den Foodbereich und ca. 0,5 Mio. auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II). Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Filialleistungen heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider. Gemäß EHI liegt die durchschnittliche Filialleistung von Penny bei ca. 3,2 Mio.. 23 Damit kann am Standort Zeiskamer Straße eine durchschnittliche Filialleistung erzielt werden. Etwa 90 % und damit der überwiegende Teil des zu erwartenden Umsatzes stammt aus der VG Bellheim, davon ca. 62 % aus der Standortkommune Bellheim und ca. 28 % aus den anderen Ortsgemeinden (Zeiskam, Knittelsheim, Ottersheim). Nur etwa 10 % des Umsatzes wird durch Kunden von außerhalb des ermittelten Einzugsgebietes (sog. Streukunden, z. B. Arbeitspendler, Zufallskunden) erwirtschaftet. Damit übernimmt der Penny Markt wie bereits heute vorwiegend eine Versorgungsfunktion für die Bewohner der VG Bellheim. 2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 2.1 Methodik Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbswirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmodells basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt. 2.2 Umsatzumverteilungen Für die Bewertung der Verlagerung des Penny Lebensmitteldiscounters in Bellheim werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen folgende Annahmen getroffen: 23 Quelle: EHI handelsdaten aktuell

31 Der geplante Penny Markt wird am Standort Zeiskamer Straße 80 auf einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt ca. 799 m² eine Umsatzleistung von ca. 3,4 Mio. erzielen. Davon entfallen ca. 2,9 Mio. auf den Lebensmittel und ca. 0,5 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Anbieter Penny bereits langjährig in der Ortsgemeinde Bellheim an seinem Standort an der Hauptstraße auf aktuell rd. 650 m² Verkaufsfläche ansässig ist. Der bisherige Standort wird von der Fa. Penny nur angemietet. Da eine erneute Belegung des Gebäudes durch einen Lebensmittelmarkt zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden kann, wird das Vorhaben hinsichtlich der Umsatzumverteilungen wie eine Neuansiedlung bewertet. Diese Bewertung ist notwendig, da am Altstandort bauleitplanerisch auch weiterhin ein Lebensmittelmarkt zulässig wäre. 24 Die Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben lösen Umsatzumverteilungsprozesse gegenüber dem bestehenden Einzelhandel aus. Das Umverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen eines zu untersuchenden Vorhabens dar. Für die Ermittlung der Umsatzumverteilungen ist zu unterstellen, dass Standorte, die die größte Nähe und Konzeptüberschneidung mit dem Planvorhaben aufweisen, quantitativ am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen sein werden. Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben von Penny am Standort Zeiskamer Straße 80 zu erwarten: 24 Angesichts der geringen Verkaufsflächengröße sowie der Standortrahmenbedingungen ist es aus gutachterlicher Sicht als unwahrscheinlich zu erachten, dass der Standort wieder durch einen Lebensmittelmarkt belegt werden wird. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Altstandort durch anderweitigen Einzelhandel belegt, oder nach Abriss des Gebäudes dem Standortumfeld entsprechend durch Wohnnutzungen nachgenutzt wird. Insofern ist die Prüfung einer Neuansiedlung von Penny als absolutes worst case Szenario zu werten. 31