Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen. Brunnenstraße

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1 Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen in Gerolstein, Brunnenstraße Auftraggeber: FACO Immobilien, Bitburg Projektleitung: Monika Kollmar, Niederlassungsleitung Dirk Riedel, Dipl. Kfm. / Wirtschaftgeogr. M.A. Köln, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Siegburger Straße Köln Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 0221 / Telefax: 0221 / E Mail: office.koeln@gma.biz Internet: 2

3 Vorbemerkung Im September 2016 erteilte die FACO Immobilien, Bitburg, der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Büro Köln, den Auftrag zur Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Standort Brunnenstraße mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m². Mit der angestrebten Größe liegt das Vorhaben über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² Verkaufsfläche bzw m² Geschossfläche. Entsprechend ist trotz der räumlichen Zuordnung zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Gerolstein eine Auswirkungsanalyse vorzulegen, welche die Verträglichkeit der geplanten Nutzungen mit anderen zentralen Orten im Standortumfeld (u. a. Daun, Prüm, Hillesheim) nachweist. In diesem Bericht sollen die ökonomischen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen dargelegt werden, die das Vorhaben in Gerolstein und in anderen zentralen Orten erwarten lässt. Damit enthält die Verträglichkeitsuntersuchung alle relevanten Kriterien für das angestrebte Raumordnungsverfahren (ROV). Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Rheinland Pfalz, der Kommunen im Untersuchungsraum sowie des Auftraggebers zur Verfügung. Zudem wurden im November 2016 eine Standortbesichtigung sowie eine Erfassung der relevanten Einzelhandelsbetriebe und Standortstrukturen im Einzugsgebiet bzw. im näheren Umland vorgenommen. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung für die am Planungsprozess Beteiligten. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. G M A Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Köln, den KO/RLD aw 3

4 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 6 1. Aufgabenstellung 6 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Regelungen des Baugesetzbuches Regelungen der Baunutzungsverordnung Landesplanung Regionalplanung Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Gerolstein Makrostandort Gerolstein Mikrostandort Brunnenstaße 14 II. Projektrelevante Nachfrage- und Angebotssituation Abgrenzung des Einzugsgebietes Vorhabenrelevantes Kaufkraftpotenzial Projektrelevante Angebots und Wettbewerbssituation Angebots und Wettbewerbssituation in der Stadt Gerolstein Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet Angebotssituation in den Mittelzentren Daun und Prüm 26 III. Bewertung des Vorhabens Methodischer Ansatz Wirtschaftliche, städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen Allgemeine Vorbemerkung Szenario I Flächenpool / Erste Variante Marktanteilkonzept Umverteilungswirkungen und Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen in Szenario I (Flächenpool / Erste Variante) Ableitung des modifizierten Verkaufsflächen und Sortimentskonzeptes Szenario IIa Modifiziertes Verkaufsflächen und Sortimentskonzept (Neuansiedlungen) Umverteilungswirkungen in der Verbandsgemeinde Gerolstein (Zone I) 40 4

5 2.4.2 Auswirkungen in der Verbandsgemeinde Hillesheim (Zone II) Auswirkungen in der Verbandsgemeinde Obere Kyll (Zone III) Auswirkungen in den Mittelzentren Daun und Prüm Szenario IIb Modifiziertes Verkaufsflächen und Sortimentskonzept (Neuansiedlungen und gezielte Verlagerungen) Umverteilungswirkungen in der Verbandsgemeinde Gerolstein (Zone I) Auswirkungen in der Verbandsgemeinde Hillesheim (Zone II) Auswirkungen in der Verbandsgemeinde Obere Kyll (Zone III) Auswirkungen in den Mittelzentren Daun und Prüm Vereinbarkeit mit dem Landesentwicklungsplan IV 60 Verzeichnisse 63 5

6 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung In der Stadt Gerolstein befindet sich in zentraler Lage und in Nähe zum Bahnhof das Brunnengelände mit alten Werkshallen des Gerolsteiner Brunnens. Diese werden aktuell abgerissen und sollen Platz machen für eine Nachfolgenutzung. Die FACO Immobilien, Bitburg, hat Planungen für ein Einkaufszentrum mit insgesamt ca m² Verkaufsfläche, welches in unmittelbarer Nähe zur Gerolsteiner Innenstadt einen modernen Einkaufsort mit Ergänzungen für den Gerolsteiner Einzelhandel darstellen soll. Konkret sind folgende Betriebstypen und Verkaufsflächen geplant: Lebensmittelvollsortimenter max m² VK Getränke (in Lebensmittelvollsortimenter integriert) max. 550 m² VK Bäckerei max. 150 m² VK Toto / Lotto max. 60 m² VK Drogeriemarkt max. 790 m² VK Apotheke max. 200 m² VK Fachmarkt 1 max. 500 m² VK Fachmarkt 2 max. 650 m² VK Fachmarkt 3 max. 650 m² VK. Die Gesamtverkaufsfläche soll dabei auf max m² als Obergrenze für das gesamte Einkaufszentrum festgesetzt werden. Um bei den Fachmärkten 1 3 bei künftigen Vermietungen ausreichend flexibel zu sein, wird ein möglicher Branchenmix mit einer jeweiligen Obergrenze für die Gesamtverkaufsfläche der jeweiligen Fachmärkte wie folgt definiert: Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf (ohne Floristik) max. 650 m² VK Bekleidung max m² VK Schuhe (Verlagerung aus der Sarresdorfer Straße) max. 500 m² VK Elektrofachmarkt max. 650 m² VK Sportartikel max. 650 m² VK Sportgeräte / Fahrräder max. 600 m² VK Orthopädie / Sanitätshaus max. 500 m² VK. 6

7 In der Summe sind daher neun Branchen 1 in einem sog. Flächenpool zu prüfen. Aufgrund der Nahversorgungsrelevanz der Sortimente Nahrungs und Genussmittel sowie Gesundheit / Körperpflege (v. a. Drogeriewaren, Apothekerwaren, im Einzelfall gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Gerolstein 2012 auch Sanitätswaren) sind etwaige Auswirkungen ausschließlich innerhalb der Stadt Gerolstein (v. a. zentrale Versorgungsbereiche Innenstadt, dem das Planvorhaben zuzuordnen ist, sowie Sarresdorfer Straße) und den benachbarten Grundzentren zu untersuchen. Weiterhin kann sich die Betrachtung der Wirkungen in den Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sportartikel / Sportgeräte / Fahrräder und Elektro abstimmungsgemäß neben Gerolstein auf die benachbarten Mittelzentren Daun und Prüm beschränken. Im Fokus der Untersuchung stehen die potenziellen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung. 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung bei der Planung von Einzelhandelsgroßprojekten stellen die 1, 2 BauGB, 7 und 11 BauNVO sowie die landes und regionalplanerischen Bestimmungen dar. 2.1 Regelungen des Baugesetzbuches Bauleitpläne müssen nach 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich sein. Die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche benachbarter Kommunen sind zu prüfen, insbesondere soweit durch Ziele der Raumordnung zugewiesene Funktionen betroffen sind ( 2 Abs. 2 BauGB). 2.2 Regelungen der Baunutzungsverordnung Der 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, 1 Die neun Branchen sind: Nahrungs und Genussmittel, Drogeriewaren, Apothekerwaren, Sanitätswaren, Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Sportartikel, Elektrowaren / Medien / Foto, Sportgeräte / Fahrräder. 7

8 sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. 2 Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. 2.3 Landesplanung Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten sind neben den einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO die Ziele der Raumordnung und Landesplanung, festgelegt im Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) 3 sowie im Regionalen Raumordnungsplan Trier 4 heranzuziehen. Nach dem Landesentwicklungsprogramm Rheinland Pfalz (LEP IV) vom sind zentrale Orte gehalten, ihren großflächigen Einzelhandel, insbesondere mit innenstadtrelevanten Sortimenten, sachgerecht zu planen. Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des LEP IV treffen folgende Aussagen: Zentralitätsgebot (Z 57): Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betrieben mit mehr als m² Verkaufsfläche 5 kommen nur Mittel und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als m² Geschossfläche ist gleichbedeutend mit etwa 800 m² Verkaufsfläche. Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse, Fleisch und Wursttheken), Kassenvorraum mit Pack und Entsorgungszone und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C und 4C vom ). v. a. LEP IV, Teil B: Ziele und Grundsätze der Landesentwicklung Daseinsvorsorge. Planungsgemeinschaft Region Trier, Regionaler Raumordnungsplan Planungsgemeinschaft Trier, Entwurf Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebs, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. 8

9 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 6 der Bevölkerung erforderlich ist. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58): Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt sowie Stadtteilzentren zulässig (Städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche ( zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Ergänzungsstandorte (Z 59): Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Nicht Beeinträchtigungsgebot (Z 60): Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nicht Beeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober und Mittelzentren zu betrachten. 2.4 Regionalplanung Im Entwurf des Regionalen Raumordnungsplans der Planungsgemeinschaft Trier (Entwurfsfassung 2014) werden in Abschnitt II 27.1 die o. g. Ziele aufgegriffen: II.2.7 Einzelhandel und Dienstleistungen II Sicherung und Verbesserung der Ausstattung der Region und eine gleichwertige Versorgung in allen Gebietsteilen, regionale Abstimmung G 78 In allen Regionsteilen soll eine bedarfsgerechte und gleichwertige Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft mit Gütern und Dienstleistungen angestrebt werden. Der Bestand von Einzelhandels und Dienstleistungsbetrieben in den zentralen Orten soll insbesondere in den zentralen Versorgungsbereichen und an den Ergänzungsstandorten gesichert und die Weiterentwicklung gefördert werden. G 79 Kooperierende zentrale Orte und solche mit überlappenden Versorgungs bzw. Einzugsbereichen sollen durch interkommunale Vereinbarungen die Versorgung in der Fläche entsprechend ihrer Größe und Funktion abstimmen und sicherstellen. 6 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen, kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. 9

10 G 80 Die Deckung des täglichen Bedarfs soll in allen Gemeinden wohnstandortnah möglich sein, damit sich auch weniger mobile Bevölkerungsgruppen selbstständig versorgen können. Hierzu sollen am örtlichen Bedarf orientierte Versorgungseinrichtungen, die Verknüpfung des örtlichen Einzelhandels mit Zusatzfunktionen, die Gründung von Nachbarschaftsläden, der mobile Handel sowie die Einrichtung von Liefer und Dienstleistungsservices gefördert werden. G 81 Die zentralen Versorgungsbereiche und die Ergänzungsstandorte der zentralen Orte sowie die wohnortnahe Einzelhandelsversorgung sollen in örtliche bzw. regionale ÖPNV Netze eingebunden werden. G 82 Für eine regional abgestimmte, nachhaltige, verträgliche und wettbewerbsfähige Einzelhandelsentwicklung in der Region Trier soll die Erarbeitung eines regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) geprüft werden. II Zentralitätsgebot Z N57 83 Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig. Betriebe mit mehr als m 2 Verkaufsfläche kommen nur in Mittel und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m 2 Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist. Z 84 Vorhaben in diesen Ausnahmefällen müssen an einem städtebaulich integrierten Standort stattfinden und dürfen weder die zentralen Versorgungsbereiche benachbarter zentraler Orte noch die wohnortnahe Grundversorgung benachbarter Gemeinden beeinträchtigen. II Städtebauliches Integrationsgebot Z N58 85 Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt sowie Stadtteilzentren, zulässig. Die städtebaulich integrierten Bereiche ("zentrale Versorgungsbereiche" im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Z N59 86 Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. G 87 Die innenstadtrelevanten Randsortimente von Einzelhandelsbetrieben an Ergänzungsstandorten sollen in der Regel nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² umfassen. Eine verbindliche Begrenzung der absoluten Größenordnung ist bei der raumordnerischen Prüfung von Vorhaben im Hinblick auf mögliche Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde und benachbarter zentraler Orte zu prüfen. 10

11 G 88 In den überregional und regional sowie überörtlich bedeutsamen Gewerbe und Industriestandorten sollen keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden. Z 89 Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche, der Ergänzungsstandorte und der Sortimentslisten ist zu begründen. Dazu sind in der Regel kommunale Einzelhandelskonzepte (EHK) zu erstellen. II Nichtbeeinträchtigungsgebot Z N60 90 Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden. Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober und Mittelzentren zu beachten. G 91 Auch von der Ansiedlung und Erweiterung nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe soll weder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung noch die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder anderer zentraler Orte beeinträchtigt werden. II Agglomerationsverbot Z N61 92 Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken. Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. 2.5 Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Gerolstein Über die dargestellten rechtlichen Vorgaben hinaus sind die Planungsabsichten der Stadt Gerolstein zum Einzelhandel zu berücksichtigen. Hierfür kann auf das Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Gerolstein 7 zurückgegriffen werden, das am durch den Stadtrat Gerolstein beschlossen wurde. Dem Einzelhandelskonzept liegen folgende wesentliche städtebauliche Zielsetzungen zugrunde: Sicherung und Stärkung des Stadtzentrums sinnvolle Sicherung der wohnortnahen Nahversorgung. Die Zielsetzungen werden durch das Sortiments und Standortkonzept sowie Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung konkretisiert. Mit dem Sortimentskonzept (sog. Gerolsteiner Sortimentsliste ) werden nahversorgungsrelevante, innenstadtrelevante und nicht innenstadtrelevante Sortimente definiert. 7 isu, Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Gerolstein, Ausarbeitung Stand:

12 Mit dem Standortkonzept soll eine Funktionsteilung zwischen zentralen Lagen und Ergänzungsstandorten bzw. dezentralen Lagen erfolgen. Dabei soll die Einzelhandelsentwicklung zunächst zugunsten zentraler Versorgungsbereiche gelenkt werden. Hier sind die Gerolsteiner Innenstadt und der zentrale Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße (westlicher Teil der Sarresdorfer Straße) zu nennen. Während der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt als Haupteinkaufsbereich der gesamten Stadt fungiert und dienen soll, soll der Bereich Sarresdorfer Straße in seiner Funktion bezüglich der zulässigen Sortimente eingeschränkt werden. Hier liegt aktuell der Schwerpunkt der Nahversorgung, es sind aber auch mehrere Betriebe mit Zentrenrelevanz in Konkurrenz zur Innenstadt vorhanden. Aus diesem Grund ist gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Sarresdorfer Straße eine Einschränkung notwendig, um die Innenstadt als klaren Handelsschwerpunkt mit einer Angebotsvielfalt in Zukunft weiter zu entwickeln. 8 Der Planstandort ist dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt als Haupteinkaufsbereich der gesamten Stadt zuzuordnen. Dieser Bereich soll die maßgeblichen, insbesondere innenstadtrelevanten Angebote beinhalten. 3. Makrostandort Gerolstein Die in der landesplanerischen Hierarchie als Mittelzentrum eingestufte Stadt Gerolstein zählt aktuell rd Einwohner 9 und ist Verwaltungssitz der gleichnamigen Verbandsgemeinde. Der Landkreis Vulkaneifel, in dem Gerolstein liegt, ist überwiegend ländlich geprägt, sodass eine merkliche Ausrichtung der Bevölkerung auf die größeren Städte Daun und Gerolstein festzustellen ist. Als Sitz der Verbandsgemeinde Gerolstein hat die Stadt darüber hinaus auch Versorgungsfunktionen für die umliegenden Ortsgemeinden Berlingen, Birresborn, Dehnsborn, Duppach, Hohenfels Essingen, Kalenborn Scheuern, Kopp, Mürlenbach, Neroth, Pelm, Rockeskyll und Salm. Diese sind jedoch dörflich strukturiert und weisen mit Ausnahme von Birresborn (1.150 Einwohner) deutlich weniger als Einwohner auf. Insgesamt leben in der Verbandsgemeinde ca Menschen. 10 Die nächst gelegenen Mittelzentren befinden sich mit Daun und Prüm in nur km Entfernung östlicher bzw. westlicher Richtung. Insgesamt kommt den Mittelzentren der Region aufgrund der z. T. großen räumlichen Entfernungen zu den nächst gelegenen Oberzentren Trier (ca. 68 km südlich), Bonn (ca. 84 km nordöstlich), Koblenz (ca. 90 km östlich) sowie Köln und Aachen (ca. 105 km nordöstlich bzw. nordwestlich) eine hohe Versorgungsbedeutung zu ISU, Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Gerolstein, 2012 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland Pfalz, Stand: Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland Pfalz, Stand:

13 Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen Karte 1: Lage der Stadt Gerolstein und zentralörtliche Funktion Legende BELGIEN Stadt Gerolstein grundzentraler Versorgungsbereich mittelzentraler Versorgungsbereich Zentralörtliche Funktion Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Quelle: Erstellt mit RegioGraph Planung,; GMA Bearbeitung

14 Die verkehrliche Erreichbarkeit des Mittelzentrums Gerolstein wird im Wesentlichen über die B 410 sowie die Landesstraße L 29 hergestellt. Die B 410 durchzieht das Stadtgebiet in West Ost Richtung im Tal der Kyll, während die L 29 die Ein und Ausfallstraße nach / aus nördlicher Richtung zur Bundesautobahn A 1 (ca. 32 km nördlich in Richtung Köln) herstellt. Die Stadt Gerolstein verfügt über einen Bahnhof in unmittelbarer Innenstadtnähe mit etwa vier Verbindungen pro Stunde in Richtung Trier, Köln Messe/Deutz sowie Jünkerath. Der ÖPNV wird durch mehrere Buslinien ergänzt, welche die Stadt Gerolstein mit Nachbargemeinden und den umliegenden Mittelzentren Daun und Prüm verbinden. Neben der Innenstadt (siehe nachfolgendes Kapitel) ist als zweiter wichtiger Versorgungsstandort mit Nutzungen aller Bedarfsstufen die Sarresdorfer Straße zu nennen. Hier befinden sich die mittel und großflächigen Betriebe Gerolsteins, die v. a. die Nahversorgung sicherstellen. Darüber hinaus sind auch Angebote des mittel und langfristigen Bedarfsbereiches, v. a. aus dem Bekleidungs und Schuhsegment sowie bei Bau, Heimwerker und Gartenbedarf vorhanden. Die Struktur ist vollständig auf Pkw Kunden orientiert, was sich an der hohen Zahl an Stellplätzen sowie der wenig dichten Bebauung zeigt. Eine fußläufige Versorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete ist kaum ausgeprägt. Die Entfernung zur Gerolsteiner Innenstadt beträgt ca. 1 km, sodass Austauschbeziehungen allenfalls mit dem Pkw stattfinden. Zudem stellen die Bahnanlage und die Kyll eine städtebauliche Barriere zwischen diesen beiden Bereichen dar. Ein Teilbereich der Sarresdorfer Straße ist im Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen, ein weiterer Teilbereich als Ergänzungsstandort. In den vergangenen zehn Jahren ist die Einwohnerzahl der Stadt Gerolstein um ca. 1,1 % bzw. ca. 83 Personen gesunken. In Bezug auf die Sozial und Beschäftigtenstruktur weist die Stadt einen starken Anstieg der Beschäftigtenzahlen seit dem Jahr 2005 auf (+ 37 % bzw. + ca Personen). Die Bedeutung der Stadt Gerolstein als Arbeitsplatzstandort in der Region zeigt sich auch in dem Einpendlerüberschuss von etwa sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Insgesamt stehen Einpendlern ca Auspendler gegenüber. 4. Mikrostandort Brunnenstaße Das zur Ansiedlung der Einzelhandelsnutzungen vorgesehene Brunnengelände liegt in zentraler Lage der Kernstadt von Gerolstein verkehrsorientiert an der B 410 (Brunnenstraße) und in Nähe zum Bahnhof Gerolstein sowie zur Innenstadt. Die B 410 stellt die wesentliche Verkehrsachse in westöstlicher Richtung durch die Stadt Gerolstein dar und ermöglicht somit eine sehr gute Verkehrsanbindung des Planareals sowohl für Besucherinnen und Besucher aus der Stadt Gerolstein als auch aus benachbarten Gemeinden. 14

15 Das Plangrundstück wird in nördlicher Richtung durch die Kyll und die Bahntrasse begrenzt. In südlicher Richtung befinden sich südlich der B 410 Parkplatzanlagen sowie die Gerolsteiner Haupteinkaufslage mit ihren überwiegend kleinteiligen Geschäften. In südwestlicher Richtung ist mit dem Rondell (u. a. Norma) eine Anbindung der Hauptstraße an die Parkplatzanlagen gegeben. Aufgrund des Niveauunterschiedes findet die Anbindung zur Hauptstraße über mehrere Treppen und z. T. Aufzügen statt. In westlicher Richtung befindet sich der Bahnhof Gerolstein. Die Topografie stellt eine große Herausforderung für eine anzustrebende Anbindung des Geländes an die Hauptstraße bzw. Haupteinkaufsstraße dar. Hier sind teilweise zwischen zwei und vier Vollgeschosse zu überwinden. Im weiteren Standortumfeld ist insbesondere die Handelslage der Hauptstraße prägend für die Gerolsteiner Innenstadt. Die dort vorhandenen Fachgeschäfte, die überwiegend inhabergeführt sind, sind insbesondere in einer von Fußgängern genutzten und dem Verkehr freigegebenen Fläche bestehender Zone angesiedelt. Dabei konzentriert sich die Handelsnutzung auf den westlichen Teil der Hauptstraße und den Bereich rund um das Rondell, welches als kleine Einkaufsgalerie konzipiert ist und auch die Stadthalle sowie einen Norma Lebensmitteldiscounter beinhaltet. In östlicher Richtung nehmen Mindernutzungen und Leerstände zu. Gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Gerolstein, (isu, November 2012) ist der Planstandort dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Gerolstein zuzuordnen. Aufgrund der Vornutzung ist der Standort bislang nicht als Einzelhandelsstandort etabliert, ist jedoch verkehrlich gut angebunden und soll den planerischen Bestrebungen der Stadt Gerolstein nach umgenutzt und besser in das städtebauliche Gesamtgefüge eingebunden werden, wobei auch die räumliche Nähe zum Haupteinkaufsbereich Hauptstraße genutzt werden soll. Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung eines Planobjektes. Positive Standortfaktoren: + Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Gerolstein + verkehrsgünstige Lage und Möglichkeiten zur Erschließung eines großräumigen Einzugsgebietes mit Beitrag zur mittelzentralen Funktion der Stadt Gerolstein + Anbindung an den ÖPNV (Bahn, Bus) + ausreichende Flächenverfügbarkeit für mittel und großflächige Betriebe, die in der Hauptstraße nicht untergebracht werden können. 15

16 Negative Standortfaktoren: Trennwirkung der B 410 zur Haupteinkaufsstraße Topografie stellt eine räumliche Barriere dar, die es durch ein städtebauliches Gesamtkonzept zu lösen gilt mögliche Wettbewerbswirkungen v. a. gegenüber dem Standort Sarresdorfer Straße zu erwarten. 16

17 Karte 2: Mikrostandort Brunnengelände Legende Mikrostandort Brunnengelände Siedlungsflächen Gewerbeflächen Freiflächen H P Parkplätze H H Bushaltestelle DB Haltepunkt Quelle: Erstellt mit RegioGraph Planung,; GMA Bearbeitung

18 II. Projektrelevante Nachfrage- und Angebotssituation 1. Abgrenzung des Einzugsgebietes Die Abgrenzung des betrieblichen Einzugsgebietes stellt die wesentliche Grundlage für die Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und die damit zur Verfügung stehende Kaufkraft in den projektrelevanten Sortimenten dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes des Vorhabens wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt: Projektkonzeption (Sortimentsstruktur, Vertriebskonzept, Verkaufsflächendimensionierung, Leistungsfähigkeit, Bekanntheit und Attraktivität der Betreiber etc.) und daraus zu erwartende Wirkungen auf die Einkaufsorientierung der Bevölkerung Erreichbarkeit des Standortes für potenzielle Kunden unter Berücksichtigung verkehrlicher, topografischer und siedlungsstruktureller Bedingungen projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum (siehe Kapitel II., 4.) Strukturdaten des Untersuchungsraumes (Bevölkerungsschwerpunkte, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen) und grundsätzliche Einkaufsorientierung der Verbraucher im Untersuchungsraum (z. B. aufgrund administrativer, geografischer oder historischer Bindungen) Zeit Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte). 11 Vor dem Hintergrund der o. g. Aspekte ist davon auszugehen, dass das Einzugsgebiet im Wesentlichen den Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Gerolstein umfasst. Die Marktreichweite des Planobjektes in das Umland wird v. a. durch die benachbarten Mittelzentren Daun und Prüm sowie die z. T. großen räumlichen Entfernungen begrenzt. Damit gliedert sich das Einzugsgebiet wie folgt: Zone I: Verbandsgemeinde Gerolstein ca Einwohner Zone II: Verbandsgemeinde Hillesheim ca Einwohner Zone III: Verbandsgemeinde Obere Kyll ca Einwohner Einzugsgebiet gesamt ca Einwohner 11 Die GMA hat in Deutschland viele 100 Verbraucherbefragungen durchgeführt, sodass zu Verbraucherverhalten aussagekräftige Kenntnisse vorliegen. 18

19 Karte 3: Einzugsgebiet des Vorhabens Legende Zone I (Verbandsgemeinde Gerolstein) Zone II (Verbandsgemeinde Hillesheim) Zone III (Verbandsgemeinde Obere Kyll) Mittelzentrum Grundzentrum Quelle: Erstellt mit RegioGraph Planung,; GMA Bearbeitung

20 Darüber hinaus ist auch mit Umsätzen durch Kunden aus weiter entfernt gelegenen Gebieten sowie durch gelegentliche Einkaufsbeziehungen zum Planstandort zu rechnen (z. B. durch Arbeitspendler). Diese werden im weiteren Verlauf der Analyse als sog. Streukunden berücksichtigt. Jedoch ist in Bezug auf die Mittelzentren Daun und Prüm sowie weiterer Gemeinden außerhalb des Einzugsgebietes nicht von regelmäßigen Bindungen zum Vorhabenstandort in Gerolstein auszugehen. 2. Vorhabenrelevantes Kaufkraftpotenzial Die Berechnung der im abgegrenzten Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraft wird für die untersuchungsrelevanten Sortimente vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes und GMA Kaufkraftwerte zugrunde gelegt. Die ladeneinzelhandelsrelevante 12 Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Bevölkerung beträgt aktuell ca p. a. Davon entfallen auf Nahrungs und Genussmittel ca und auf Nichtlebensmittel ca Unter Berücksichtigung der lokalen Kaufkraftkoeffizienten 13 sowie GMA interner Pro Kopf Kaufkraftwerte errechnen sich für die untersuchungsrelevanten Sortimente im Einzugsgebiet folgende Kaufkraftvolumina: Tabelle 1: Kaufkraft für die untersuchungsrelevanten Sortimente im Einzugsgebiet Sortiment Zone I (VG Gerolstein) Zone II (VG Hillesheim) Zone III (VG Obere Kyll) gesamt Nahrungs und Genussmittel 26,0 17,1 16,6 59,7 Drogeriewaren 3,5 2,3 2,2 8,0 Apotheker, Sanitätswaren 1,7 1,1 1,1 3,9 Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf 3,1 2,0 2,0 7,1 Bekleidung 6,3 4,1 4,0 14,4 Schuhe, Lederwaren 1,8 1,2 1,2 4,2 Sportbekleidung und schuhe 0,8 0,5 0,5 1,8 Elektrowaren, Medien, Foto 6,9 4,5 4,4 15,8 Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik 2,3 1,5 1,5 5,3 Sportgeräte, Fahrräder 1,0 0,7 0,7 2,4 gesamt 53,4 35,0 34,2 122,6 GMA Berechnungen 2016 / Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.) Verwendung von Kaufkraftkennziffern der MB Research 2016: Für die Stadt Gerolstein liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 96,2 und damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt (=100,0) bzw. leicht unter dem Durchschnitt des Bundeslandes Rheinland Pfalz (99,0); innerhalb des Einzugsgebietes bewegen sich die Kaufkraftindizes zwischen 83,8 (Ortsgemeinde Walsdorf in der Verbandsgemeinde Hillesheim) und 101,8 (Ortsgemeinde Scheid in der Verbandsgemeinde Obere Kyll). 20

21 Nach Berechnungen des Statistischen Landesamtes Rheinland Pfalz ist für das Einzugsgebiet von einer rückläufigen Einwohnerzahl auszugehen. Bis zum Jahr 2020 wird sich demnach die Einwohnerzahl um etwa 3 % reduzieren, wobei der Rückgang in der Verbandsgemeinde Obere Kyll mit ca. 5,7 % am stärksten und in der Verbandsgemeinde Gerolstein mit 1,8 % am niedrigsten ausfällt. Gleichzeitig werden die Pro Kopf Ausgaben im Einzelhandel noch nominal leicht von derzeit auf ca im Jahr 2020 steigen. Vor diesem Hintergrund ist von einem etwa ähnlich hohen Kaufkraftvolumen wie heute in Höhe von ca. 122 Mio. in den projektrelevanten Sortimenten auszugehen. 3. Projektrelevante Angebots und Wettbewerbssituation Die Beurteilung der projektrelevanten Wettbewerbssituation beruht auf einer Vor Ort Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels in der Stadt Gerolstein sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden, die im November 2016 von der GMA durchgeführt wurde. Als Wettbewerber für das Planobjekt gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, welche Überschneidungen mit den Sortimenten der geplanten Einzelhandelsnutzungen aufweisen. Infolge der Flächengröße und der geplanten Vertriebsformen auf dem Brunnengelände ist davon auszugehen, dass die wettbewerbliche Auseinandersetzung in erster Linie mit mittel und großflächigen Lebensmittelmärkten bzw. Fachmärkten erfolgen wird. Der Fokus der Untersuchung liegt dabei auf den zentralen Versorgungsbereichen in Gerolstein und den angrenzenden Verbandsgemeinden. Darüber hinaus werden auch relevante Wettbewerber außerhalb dieser Standortbereiche (ab ca. 200 m² Verkaufsfläche) erfasst. Für die Branchen Blumen / Pflanzen / Gartenbedarf, Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Sportartikel (Sportbekleidung und schuhe), Sportgeräte / Fahrräder, Elektrowaren / Medien / Foto sowie Haushaltswaren, Glas / Porzellan Keramik erfolgte eine Vor Ort Erhebung des Bestandes in den Hauptzentren (zentrale Versorgungsbereiche) der Mittelzentren Daun und Prüm sowie darüber hinaus auch relevante Wettbewerbsstandorte ab ca. 200 m² Verkaufsfläche. Für die Grundzentren Hillesheim, Jünkerath / Stadt Kyll erfolgte ebenfalls eine Konzentration auf die wesentlichen Einkaufslagen. 21

22 3.1 Angebots und Wettbewerbssituation in der Stadt Gerolstein Innerhalb der Stadt Gerolstein sind derzeit folgende wesentliche Anbieter ansässig: Tabelle 2: Wesentliche Wettbewerber (> 200 m² VK) in der Stadt Gerolstein Betrieb Straße VK Größenklasse in m² Lagekategorie Nahrungs und Genussmittel HIT Edeka Thömmes Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Norma Rondell ZVB Innenstadt Aldi Süd Lidl HIT Getränkemarkt Getränke Star Lentz Drogeriewaren dm Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf Blumenland Jos van Setten Bekleidung Takko Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Ergänzungsstandort Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße kik Rader Straße ZVB Innenstadt Blaumeiser Hauptstraße ZVB Innenstadt Marita s Fashion Hauptstraße ZVB Innenstadt Baumeiser Mode & Schuh Hauptstraße ZVB Innenstadt NKD* Hauptstraße ZVB Innenstadt Schuhe / Lederwaren Schuhparadies Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Quick Schuh Hauptstraße ZVB Innenstadt Sportbekleidung und schuhe Intersport Blaumeiser Hauptstraße ZVB Innenstadt 22

23 Betrieb Straße VK Größenklasse in m² Lagekategorie Elektrowaren / Medien / Foto Digiland EP: Sünnen Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik Dänisches Bettenlager Der Eifelstore Sarresdorfer Straße Sarresdorfer Straße Ergänzungsstandort Sarresdorfer Straße Ergänzungsstandort Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Versorgungsbereich Sarresdorfer Straße Der Preiszwerg Brunnenstraße ZVB Innenstadt * hat zwischenzeitlich geschlossen GMA Erhebung und Bearbeitung 2016 / 2017 Im übrigen Verbandsgemeindegebiet ist nur auf den Anbieter Bike Sport Klemens mit m² Verkaufsfläche in der Ortsgemeinde Birresborn, Neustraße, hinzuweisen, welcher eine nennenswerte Verkaufsflächenausstattung aufweist. Ergänzt wird das Angebot in der Verbandsgemeinde Gerolstein durch zahlreiche kleinflächige Betriebe unter 200 m² Verkaufsfläche, darunter zahlreiche Betriebe des Lebensmittelhandwerks (v. a. Bäckereien, Metzgereien), Tankstellen Shops, drei Apotheken und zwei Orthopädie / Sanitätswarenanbieter, ein Dutzend weiterer Bekleidungs und Schuhanbieter in der Hauptstraße, ein halbes Dutzend Anbieter aus dem Bereich Elektrowaren (v. a. Foto, Telekommunikation) sowie ein weiteres Fachgeschäft mit Haushaltswaren. Des Weiteren ist auf die Teilflächen der Lebensmittelmärkte und des Drogeriemarktes sowie weitere Anbieter (u. a. Dänisches Bettenlager, Sarresdorfer Straße) hinzuweisen, welche projektrelevante Sortimente auf Teilflächen führen. Insgesamt wurden folgende Verkaufsflächen erhoben, auf denen folgende Umsätze generiert werden: 23

24 Tabelle 3: Angebotssituation in der Verbandsgemeinde Gerolstein (Zone I) Sortiment VK im m² Gesamt Umsatz in Mio. davon zentraler Versorgungsbereich Innenstadt VK im m² Umsatz in Mio. Nahrungs und Genussmittel , ,2 Drogeriewaren ,4 < 50 0,3 Apotheker, Sanitätswaren 205 1, ,8 Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf 375 0,9 Bekleidung , ,3 Schuhe, Lederwaren 815 1, ,0 Sportbekleidung und schuhe 370 1, ,1 Elektrowaren, Medien, Foto 700 3, ,6 Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik , ,0 Sportgeräte, Fahrräder 250 0,6 gesamt , ,3 GMA Erhebung und Berechnung 2016 / Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zonen II und III) bzw. in den Verbandsgemeinden Hillesheim und Obere Kyll sind folgende strukturprägende Anbieter vorhanden: Tabelle 4: Wesentliche Wettbewerber (> 200 m² VK) im überörtlichen Einzugsgebiet Ortsgemeinde Betrieb Straße VK Größenklasse in m² Lagekategorie Nahrungs und Genussmittel Hillesheim Rewe XL Kölner Straße NVZ Kölner Straße Hillesheim Lidl Kölner Straße NVZ Kölner Straße Hillesheim Netto Kölner Straße NVZ Kölner Straße Hillesheim Norma Wallstraße ZVB Ortskern Hillesheim Hillesheim Hillesheim Rewe Getränkemarkt Getränkestar Lentz Kölner Straße NVZ Kölner Straße Kölner Straße NVZ Kölner Straße Jünkerath Edeka Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth Jünkerath Rewe Im Hahnborn sonstige Lage Jünkerath Aldi Süd Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth Jünkerath Lidl Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth Jünkerath Getränkestar Lentz Kölner Straße NVZ Kölner Straße 24

25 Ortsgemeinde Betrieb Straße VK Größenklasse in m² Lagekategorie Drogeriewaren Jünkerath Rossmann Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf Jünkerath Bekleidung Blumenland Jos van Setten Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth Hillesheim kik Kölner Straße ZVB Ortskern Hillesheim Hillesheim Esselen Mode Kölner Straße ZVB Ortskern Hillesheim Jünkerath kik Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth Jünkerath Montana Fashion Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik Kölner Straße NVZ Kölner Straße Jünkerath Der Eifelstore Auf dem Werth FMZ Auf dem Werth GMA Bearbeitung 2016 / 2017 Insgesamt wurden im überörtlichen Einzugsgebiet ca m² Verkaufsfläche erhoben, auf denen ein Umsatz von ca Mio. generiert wird. Konkret verteilen sich Verkaufsfläche und Umsätze auf die einzelnen Branchen und schützenwerte Lagen wie folgt: Tabelle 5: Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet (Zonen II und III) Sortiment VK im m² Gesamt Umsatz in Mio. davon zentrale Versorgungsbereiche und Ortskerne VK im m² Umsatz in Mio. Nahrungs und Genussmittel , ,6 Drogeriewaren 790 2,1 < 50 0,1 Apotheker, Sanitätswaren 110 0,9 80 0,6 Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf 280 0, ,5 Bekleidung , ,1 Schuhe, Lederwaren Sportbekleidung und schuhe 240 0,5 80 < 0,1 Elektrowaren, Medien, Foto 540 2, ,1 Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik 950 2,5 70 0,2 Sportgeräte, Fahrräder gesamt , ,3 GMA Erhebung und Berechnung 2016 /

26 3.3 Angebotssituation in den Mittelzentren Daun und Prüm Nicht zuletzt wurden für die Branchen Drogeriewaren 14, Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Sportbekleidung und schuhe, Elektrowaren / Medien / Foto sowie Sportgeräte / Fahrräder der projektrelevante Einzelhandel durch eine Vor Ort Erhebung in den Hauptzentren und an wesentlichen Versorgungsstandorten (> 200 m² Verkaufsfläche) auch in den Mittelzentren Daun und Prüm erfasst. Hier sind folgende strukturprägende Anbieter vorhanden: Tabelle 6: Wesentliche Wettbewerber (> 200 m² VK) in den Mittelzentren Daun und Prüm Stadt Betrieb Straße VK Größenklasse in m² Lagekategorie Drogeriewaren Daun dm Mehrener Straße Streulage Prüm dm Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf Daun Prüm Bekleidung Blumenland Jos an Setten Blumen Gröhsges Wirichstraße ZVB Innenstadt Daun Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Daun kik Leopoldstraße ZVB Innenstadt Daun Daun NKD Wirichstraße ZVB Innenstadt Daun Daun Even Burgfriedstraße ZVB Innenstadt Daun Daun Eifelglück Leopoldstraße ZVB Innenstadt Daun Daun Der Modemarkt Lindenstraße ZVB Innenstadt Daun Daun Jo s by Oliver Lindenstraße ZVB Innenstadt Daun Daun Oliver Wirichstraße ZVB Innenstadt Daun Prüm kik Teichplatz ZVB Innenstadt Prüm Prüm Takko Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Prüm Woolworth Teichstraße ZVB Innenstadt Prüm Prüm Oliver Hahnplatz ZVB Innenstadt Prüm Prüm Kausen Tiergartenstraße ZVB Innenstadt Prüm Prüm Lieblingszwirn Johannismarkt ZVB Innenstadt Prüm Prüm Bon Prix Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Prüm NKD Hahnstraße ZVB Innenstadt Prüm Prüm Nickel Fashion Klosterhof ZVB Innenstadt Prüm 14 Das Sortiment Drogeriewaren ist ebenso wie Nahrungs und Genussmittel als nahversorgungsrelevant einzustufen. Während bei Nahrungs und Genussmitteln jedoch aufgrund des i. d. R. dichteren Netzes von Versorgungsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes keine Auswirkungen mehr zu erwarten sind, sind im Untersuchungsraum lediglich 4 Drogeriemärkte (Gerolstein, Jünkerath, Daun und Prüm) ansässig, weshalb die Auswirkungen bei diesem Sortiment näher untersucht werden. 26

27 Stadt Betrieb Straße VK Größenklasse in m² Lagekategorie Schuhe, Lederwaren Daun Schuhparadies Abt Richard Straße ZVB Innenstadt Daun Daun Schuhpalast Leopoldstraße ZVB Innenstadt Daun Prüm Schuhparadies Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Prüm Deichmann Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Sportbekleidung, schuhe Daun Intersport Leder Lehnen Wirichstraße ZVB Innenstadt Daun Prüm Sport Giese Bahnhofstraße VB Bahnhofstraße Elektrowaren, Medien, Foto Daun Eifel Elektra A bele Lindenstraße ZVB Innenstadt Daun Daun Elektro Borsch Wirichstraße ZVB Innenstadt Daun Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik Daun Minninger Leopoldstraße ZVB Innenstadt Daun Prüm Wilhelm Müller Johannismarkt ZVB Innenstadt Prüm Prüm TEDi Teichstraße ZVB Innenstadt Prüm Prüm Franz Müller Tiergartenstraße ZVB Innenstadt Prüm Sportgeräte, Fahrräder Prüm Rolle Fahrräder und Autoreifen GMA Bearbeitung 2016 / 2017 Gerberweg VB Bahnhofstraße Damit wurden an den wesentlichen Standorten in den Mittelzentren Daun und Prüm folgende Angebotssituation erfasst: 27

28 Tabelle 7: Angebotssituation in den Mittelzentren Daun und Prüm Sortiment VK im m² Gesamt Umsatz in Mio. davon in den Hauptzentren inkl. Versorgungsbereich Bahnhofstraße in Prüm VK im m² Umsatz in Mio. Drogeriewaren , ,6 Apotheker, Sanitätswaren 405 4, ,0 Blumen / Pflanzen, Gartenbedarf 990 2, ,5 Bekleidung , ,9 Schuhe, Lederwaren , ,4 Sportbekleidung und schuhe , ,0 Elektrowaren, Medien, Foto , ,2 Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik , ,9 Sportgeräte, Fahrräder 290 0, ,5 gesamt , ,0 GMA Erhebung und Berechnung 2016 /

29 Karte 4: Wesentliche Wettbewerbsstandorte in der Stadt Gerolstein Legende zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Gerolstein Die eingezeichneten Anbieter im Bereich der Sarresdorfer Straße liegen im gleichnamigen Versorgungsbereich (Ausnahme: EP) Quelle: Erstellt mit RegioGraph Planung,; GMA Bearbeitung

30 Karte 5: Wettbewerbssituation bzw. Angebotssituation im Untersuchungsraum Hillesheim (Zone II) Jünkerath (Zone III) Stadtkyll (Zone III) Legende NVZ Kölner Straße Ortskern Hillesheim FMZ Auf dem Werth Eifelstore Ortskern Stadtkyll schützenswerte Standortbereiche (schematisch) Esselen Mode Daun (außerhalb des Einzugsgebietes) NVZ Kölner Straße Montana Fashion Prüm (außerhalb des Einzugsgebietes) ZVB Innenstadt Prüm ZVB Innenstadt Daun VB Bahnhofstraße Quelle Kartengrundlage: openstreetmap.org; GMA Bearbeitung 2016 /

31 III. Bewertung des Vorhabens 1. Methodischer Ansatz Im nachfolgenden Kapitel werden zunächst die absatzwirtschaftlichen Effekte nach Szenarien bewertet. Dabei wird berücksichtigt, dass die Realisierung und langfristige Vermietung der neu geschaffenen Flächen im Planvorhaben von verschiedenen Komponenten abhängt (z. B. Wettbewerbsumfeld, Mieteranforderung etc.) und der Betreiber daher eine gewisse Flexibilität bei der Belegung der Flächen benötigt. Aus diesem Grund wird das Verkaufsflächen und Sortimentskonzept als Flächenpool (= maximal mögliche Verkaufsfläche je Branche) für das Planvorhaben auf Basis maximaler Umsatzumverteilungen in den zentralen Versorgungsbereichen und den Versorgungsschwerpunkten der Bevölkerung im Untersuchungsraum dargestellt. Ferner wird berücksichtigt, dass die Gesamtverkaufsfläche maximal m² beträgt, da der Flächenpool nur der möglichen Ansiedlung in einzelnen Branchen (bei gleichzeitiger Reduzierung der Verkaufsflächen in anderen Branchen), nicht jedoch eine Gesamtverkaufsfläche von mehr als m² ermöglicht: Szenario I: In Szenario I erfolgt die Darstellung der Auswirkungen des in Kapitel I., 1. dargestellten Flächenkonzeptes. Szenario II: In Szenario II erfolgt die Darstellung der Auswirkungen eines modifizierten Verkaufsflächen und Sortimentskonzeptes als Flächenpool, welches anhand der Ergebnisse in Szenario I als verträglich abgeleitet wird. Dabei wird unterschieden zwischen dem Fall reiner Neuansiedlungen im Planvorhaben (Szenario IIa) und dem Fall, dass ein Teil des Planvorhabens Neuansiedlungen und ein Teil gezielte Verlagerungen von der Sarresdorfer Straße darstellen (Szenario IIb). 15 Für die beiden Szenarien werden in Tabellen die Umsatzumverteilungen infolge der Realisierung des Planvorhabens in der jeweiligen Branche absolut in Mio. sowie prozentual dargestellt. Bei dem von der GMA verwendeten Berechnungsmodell handelt es sich um ein modifiziertes Gravitationsmodell, das auf die Gravitations und Potenzialmodelle aus der geografischen Handelsforschung zurückgreift. Als Prämissen dieses Modells werden berücksichtigt: Die Attraktivität des Angebotsstandortes und der Angebote im Umfeld (regionale Wettbewerbssituation). Die Attraktivität eines Angebotsstandortes wird dabei ausgedrückt durch den Verkaufsflächenumfang bzw. dem Umsatz (vgl. Kapitel IV.). 15 Szenario IIa folgt den Anforderungen der Raumordnung, indem unterstellt wird, dass am Altstandort das Baurecht bestehen bleibt (d. h. die Verlagerung eines Anbieters aus der Sarresdorfer Straße stellt de facto eine Neuansiedlung dar, da es am Altstandort zu einer Nachbelegung durch einen anderen Anbieter mit gleichem Sortiment kommen kann). Szenario IIb hingegen unterstellt, dass am Altstandort eine Überplanung stattfindet und die Chance einer städtebaulichen Neuordnung genutzt wird. 31