Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Zeitz, Schützenstraße / Thomas-Mann-Straße

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Zeitz, Schützenstraße / Thomas-Mann-Straße Auftraggeber: Hermann Schröder, Zeitz Projektleitung: Dipl. Geogr. Oliver Behrens Dipl. Geogr. Franziska Haase Dresden, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Königsbrücker Straße Dresden Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: Telefax: E Mail: stefan.holl@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Betriebstypendefinition 4 1. Aufgabenstellung 4 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Landes und Regionalplanung Bauleitplanung Stadtentwicklungskonzept der Stadt Zeitz 7 3. Definitionen und ausgewählte Marktdaten Betriebstypendefinitionen Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 9 4. Daten zur Projektplanung 12 II. Standortbeschreibung und -bewertung Makrostandort Zeitz Mikrostandort Schützenstraße 15 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Einzugsgebiet und Bevölkerung Kaufkraft im Einzugsgebiet 20 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation 23 V. Auswirkungsanalyse Umsatz und Marktbedeutung Umsatzumverteilungen Methodik Berechnung der Umsatzumverteilung Bewertung möglicher Auswirkungen Kompatibilitätsprüfung mit den Zielen der Landesplanung gem. LEP VI. Zusammenfassung 35 3

4 I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Betriebstypendefinition 1. Aufgabenstellung In der Stadt Zeitz ist am Standort Schützenstraße / Thomas Mann Straße die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (Vollsortimenter) mit insgesamt ca ,07 m² VK geplant. Davon sind in der Vorkassenzone Konzessionäre mit einer Verkaufsfläche von 126,89 m² vorgesehen. Als Betreiber ist die Firma Edeka vorgesehen. Die vorliegende Analyse hat die Aufgabe, mögliche städtebauliche und raumordnerische Effekte des Vorhabens zu bewerten. Im Vordergrund stehen dabei die Prüfung der Kompatibilität des Vorhabens mit den stadtentwicklungspolitischen Zielen der Stadt sowie städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Zeitz und in den Städten und Gemeinden im Einzugsgebiet. Vor dem Hintergrund der kurz skizzierten Aufgabenstellung werden in vorliegender Untersuchung insbesondere folgende Aspekte analysiert und bewertet: Betriebstypendefinitionen Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsstandortes Zeitz und des Mikrostandortes Schützenstraße / Thomas Mann Straße Abgrenzung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Berechnung des Kaufkraftpotenzials Erfassung und Bewertung der relevanten Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet auf Basis aktualisierter Bestandsdaten Umsatzprognose für den neu errichteten Markt und Darstellung der durch das Vorhaben ausgelösten Kaufkraftbewegungen Darstellung und Bewertung der möglichen städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf das Standortgefüge des Einzelhandels im Einzugsgebiet, unter besonderer Berücksichtigung der Betroffenheit zentraler Versorgungsbereiche Überprüfung der Kompatibilität des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung in Sachsen Anhalt. 4

5 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen 1 Bei der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt oder Gemeinde herangezogen werden sollen, sind die Vorstellungen von Unternehmen und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand vielfach nicht deckungsgleich. Städte und Gemeinden bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung der Nahversorgung der ortsansässigen Bevölkerung ein. Bei den Handelsunternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung im Vordergrund. Aufgrund der engen Verzahnung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden in diesem Zusammenhang Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur Sicherung der wohnort und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Das vorhandene Rechtsinstrumentarium muss allerdings durch eine qualifizierte Planung abgesichert sein und darf von den Kommunen weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt werden. Generell sollen die Rechtsvorschriften nur regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb des Einzelhandels an sich eingreifen. Die wesentlichen Rechtsvorschriften zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhandelsplanungen in Sachsen Anhalt werden nachfolgend dargestellt. 2.1 Landes und Regionalplanung Mit Bezug auf die Ansiedlung von Einzelhandelsobjekten führt der Landesentwicklungsplan (LEP) Sachsen Anhalt 2010 im Kapitel 2.3 Großflächiger Einzelhandel u. a. aus: Z46 Z47 Z48 Die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung ist an Zentrale Orte der oberen oder mittleren Stufe zu binden. [ ]. Verkaufsfläche und Warensortiment von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Die in diesen Sondergebieten entstehenden Projekte 1. dürfen mit ihrem Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, 2. sind städtebaulich zu integrieren, 3. dürfen eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährden, 1 Dieses Kapitel dient lediglich der Darstellung des rechtlichen Rahmens und stellt ausdrücklich keine Bewertung und / oder Interpretation der relevanten Rechtsnormen dar. Zur Durchführung von Rechtsberatungen ist die GMA nicht legitimiert. 5

6 4. sind mit qualitativ bedarfsgerechten Linienverkehrsangeboten des ÖPNV so wie mit Fuß und Radwegenetzen zu erschließen, 5. dürfen durch auftretende Personenkraftwagen und Lastkraftwagenverkehre zu keinen unverträglichen Belastungen in angrenzenden Siedlungs, Naherholungs und Naturschutzgebieten führen. Z49 Z50 Z52 Erweiterungen bestehender Sondergebiete für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe sind auf städtebaulich integrierte Standorte in Zentralen Orten in Abhängigkeit des Verflechtungsbereiches des jeweiligen Zentralen Ortes zu beschränken. Nutzungsänderungen in bestehenden Sondergebieten für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe an nicht städtebaulich integrierten Standorten dürfen nicht zulasten von innenstadtrelevanten Sortimenten an innerstädtischen Standorten erfolgen. Die Ausweisung von Sondergebieten für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine schädlichen Wirkungen, insbesondere auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung anderer Gemeinden oder deren Ortskerne erwarten lassen, ist neben den Ober und Mittelzentren auch in Grundzentren unter Berücksichtigung ihres Einzugsbereiches zulässig. Ausschließlich der Grundversorgung dienen großflächige Einzelhandelsbetriebe, deren Sortiment Nahrungs und Genussmittel einschließlich Getränke und Drogerieartikel umfasst. Voraussetzung ist die Anpassung des grundzentralen Systems durch die Regionalen Planungsgemeinschaften an die Kriterien im Landesentwicklungsplan. Der Regionalplan der Planungsregion Halle bedarf einer Anpassung an den LEP 2010 und enthält somit keine über den LEP hinausgehenden Regelungen. Derzeit liegt der Sachliche Teilplan Zentrale Orte, Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge sowie großflächiger Einzelhandel" für die Planungsregion Halle im Entwurf vor. In Karte V a und b wird der Zentrale Ort dargestellt. Für Zeitz bleibt in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass nahezu die gesamte Kernstadt als Zentraler Ort ausgewiesen wird. 2.2 Bauleitplanung Die baurechtliche Basis für die Ansiedlung eines Supermarktes soll im Wege eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung gem. 13a BauGB geschaffen werden; ein Aufstellungsbeschluss für einen solchen Bebauungsplan wurde vom Zeitzer Stadtrat getroffen. Im Flächennutzungsplan ist der Bereich, in dem der Bebauungsplan liegen soll als Mischgebiet dargestellt. Aufgrund der Großflächigkeit des Vorhabens (> 800 m² VK) ist zur Bewertung daher 11 Abs. 3 BauNVO heranzuziehen 2 : 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 geändert worden ist. 6

7 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen i. S. des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen i. S. des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde o der in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen i. S. des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Die Regelvermutung ist jedoch gem. 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen. Das Baugebiet soll als Kerngebiet festgesetzt werden. 2.3 Stadtentwicklungskonzept der Stadt Zeitz Die Stadt Zeitz verfügt über ein Stadtentwicklungskonzept, welches im August 2010 veröffentlicht wurde. Es handelt sich dabei um die 1. Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes bis zum Jahr In diesem Zusammenhang ist zunächst festzuhalten, dass der Planstandort innerhalb des Fördergebietes 1 liegt. Im Stadtentwicklungskonzept der Stadt Zeitz wird konstatiert, dass die Innenstadt von einem Funktionsverlust und Trend von der Handelsentwicklung gegen die Innenstadt gekennzeichnet sei. Ferner wird festgehalten, dass trotz der aufgezeigten Entwicklung weiter sowohl Super bzw. 7

8 Verbrauchermärkte als auch Kaufhäuser in Zeitz unterrepräsentiert sind. Im Konzept zur künftigen Verteilung der Handelsstandorte in Zeitz wird der Standort Schützenstraße zusammen mit der Altstadt als vorrangig zu entwickelndes gesamtstädtisches Versorgungszentrum bzw. als vorrangig zum Erhalt und Entwicklung als gesamtstädtisches Versorgungszentrum dargestellt. 3 Ferner wird auch auf den Handelsatlas der IHK Halle Dessau von 2009 hingewiesen, wo der Standort Schützenstraße zur Einordnung als Nahversorgungszentrum im Innenstadtbereich empfohlen wird. Zur zukünftigen Entwicklung der Nutzungen heißt es mit Blick auch auf die Schützenstraße: Die bereits vorhandenen gemischten Nutzungen (Wohnen Handel Dienstleistungen Gewerbe Naherholung Freizeit), besonders in den Bereichen zwischen Altenburger Straße / August Bebel Straße und Weberstraße bzw. beidseitig der Schützenstraße sowie am Schützenplatz und entlang der Röntgenstraße sind zu erhalten und nach Möglichkeit auch noch in weiteren Quartieren zu etablieren. Dadurch soll dem Ziel näher gekommen werden, eine Stadt der kurzen Wege zu entwickeln und die notwendigen Nutzungen an möglichst zentralen Standorten des Hauptortes Zeitz zu verankern. Speziell zur Schützenstraße heißt es: Durch die Einordnung von Handel im Bereich der ehemaligen Farbenfabrik (Gleinaer Straße) wird die wohnungsnahe Versorgung des Gebietes günstiger. Die Einordnung eines Nahversorgungszentrums am östlichen Ende der Schützenstraße dient der allgemeinen Stärkung der Innenstadt als gesamtstädtisches Versorgungszentrum innerhalb eines Bevölkerungsschwerpunktes (Fördergebiet F 1 Gründerzeitgebiet). In Verbindung mit der geplanten Verkehrsentlastung der Innenstadt durch die Neuordnung des Verkehrs, insbesondere des Schwerverkehrs, wird auch die Schützenstraße entlastet, so dass unter der Voraussetzung einer verstärkten Konzentration der Handelsflächen in dieser zentralen Stadtlage eine Revitalisierung der in der Schützenstraße in den Erdgeschosszonen befindlichen Handelseinrichtungen realistisch gesehen wird. Der Bereich der Schützenstraße ist zu einem Bestandteil des gesamtstädtischen zentralen Versorgungszentrums Altstadt + Schützenstraße zu entwickeln und demzufolge gesondert zu fördern. Hier könnte unterstützend das Förderprogramm Aktive Stadt und Ortsteilzentren zur Anwendung kommen. Vor diesem Hintergrund bleibt festzuhalten, dass im Stadtentwicklungskonzept Zeitz der Schützenstraße als zentraler Handelslage eine hervorgehobene Bedeutung beigemessen wird. 3 Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept, S

9 3. Definitionen und ausgewählte Marktdaten 3.1 Betriebstypendefinitionen Zur Einordnung des geplanten Lebensmittelmarktes mit dem Betriebstyp Supermarkt, werden für ausgewählte Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels im Nachfolgenden die Definitionen kurz dargestellt 4 : Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 5 anbietet. Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt. Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II 6 aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor Quelle: EHI, Handel aktuell 2013, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 9

10 Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter ( 745 m² VK) Supermarkt ( 960 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl Großer Supermarkt ( m² VK) absolut in % absolut in % absolut in % Food Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell Das Verkaufsflächenwachstum der Supermärkte ist u. a. auf ein breiteres und tieferes Sortiment zurückzuführen, welches die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher widerspiegelt und auch einer Abgrenzung gegenüber den ebenfalls größer werdenden Discountern dient. Dabei ist zu beobachten, dass die Supermärkte ihre Kernkompetenz im Lebensmittelbereich stärken und das Angebot im Nonfoodsektor verringern. So werden z. B. die Artikelanzahlen der Frischwaren erhöht und Spezialsortimente im Lebensmittelbereich eingeführt bzw. weiter ausgebaut (z. B. Biolebensmittel, Allergiker und Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Weiterhin bewegen sich die Vollsortimenter z. T. weg vom reinen Versorgungseinkauf hin zu stärker erlebnisorientiertem Einkauf. Hier spielt die Atmosphäre eine besondere Rolle, so werden u. a. Großzügigkeit (breite Gänge, freie Fläche mit Verteilungsfunktion) und eine verbesserte Orientierung ( überschaubare, niedrige Regale) von den Kunden gewünscht. Die größeren Verkaufsflächen resultieren weiterhin aus betrieblichen Anforderungen, da so zum einen die Bestückung des Verkaufsraumes mit Waren vereinfacht wird (Rangieren mit Hubwagen etc.) und zum anderen die Lagerflächen reduziert werden, indem die Waren verstärkt direkt im Verkaufsraum gelagert werden ( Verkaufsfläche statt Lager ). Insofern kann beim hier geplanten Edeka Markt von keinen Besonderheiten gegenüber anderen Standorten ausgegangen werden. Es handelt sich vielmehr um eine für den Betreiber typische Filialgrößenordnung und Strukturierung. Für die Kundenherkunft bedeutet dies, dass der Standort in Zeitz nur aufgesucht wird, wenn er näher oder bequemer zu erreichen ist als andere Standorte von Edeka in der Region. Bei der Frage nach dem Sortiment des zur Erweiterung vorgesehenen Lebensmittelmarktes ist zunächst das Warenangebot des Marktes genauer zu beschreiben. Hierbei sind grundsätzlich wie bereits zuvor dargelegt folgende Sortimente zu unterscheiden: 10

11 Food Nonfood I Nonfood II. Das Kernsortiment des geplanten Lebensmittelmarktes (Food) ist zweifellos als Warenangebot des täglichen Bedarfs bzw. als nahversorgungsrelevantes Sortiment einzustufen. Food und Nonfood I Sortimente bilden das Gros des periodischen Bedarfsbereichs ab. Hinsichtlich der geplanten Nonfoodflächen ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei Nonfood I 7 (Synonym: Nearfood) ebenfalls um nahversorgungsrelevante Sortimente des täglichen Bedarfs handelt, die in allen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (und damit auch im geplanten Lebensmittelmarkt) zum Kernsortiment gehören. Daher ordnet der Lebensmitteleinzelhandel diese Sortimente i. d. R. dem Food Bereich zu. Im Bericht der Arbeitsgruppe `Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO`8 wird darauf hingewiesen, dass das Warenangebot des Lebensmitteleinzelhandels zum Kernbereich der verbrauchernahen Versorgung gehört, soweit es sich um Produkte des täglichen Bedarfs handelt 9. Aus dem Bericht geht in diesem Zusammenhang hervor, dass die sog. Nonfood I Sortimente zum Kernbereich der verbrauchernahen Versorgung gehören. Drogerieartikel gehören demnach nicht zum Nonfood Bereich, sondern zum sog. Trockensortiment 10. Hieraus kann geschlossen werden, dass unter Nonfood i. e. S. ausschließlich sog. Nonfood II Sortimente zu subsumieren sind. Dem entsprechend wird in vorliegender Analyse unter Nonfood das Nonfood II Sortiment verstanden. Lt. EHI Handelsdaten 2013 weisen die Betriebstypen Großer Supermarkt, Discounter, Supermarkt sowie kleine Lebensmittelgeschäfte im Durchschnitt alle einen Umsatzanteil für Nonfood II Sortimente von unter 10 % auf. Discounter weisen demnach einen Umsatzanteil von 7,6 % für Nonfood II Waren, Große Supermärkte von 9,4 %, Supermärkte von 6,7 % und kleine Lebensmittelgeschäfte von 3,7 % auf Lt. EHI (handelsdaten aktuell 2014, S. 319) handelt es sich bei Nonfood I um Drogerieartikel, Wasch, Putzund Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) schließt sich das Bundesverwaltungsgericht den Ergebnissen des Berichtes an. Vgl. Bericht der Arbeitsgruppe `Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO`, S. 27. Vgl. ebenda, S

12 4. Daten zur Projektplanung Bei dem Vorhaben an der Schützenstraße / Thomas Mann Straße handelt es sich um die Ansiedlung eines Supermarktes mit ca ,87 m² VK. 11 Weitere ca. 126,89 m² Verkaufsfläche soll den Konzessionären zugeteilt werden. Diese soll sich im Einzelnen wie folgt aufteilen: Post: 58,75 m² Backshop / Gastronomie: 68,14 m². Zzgl. des geplanten Windfangs mit 19,95 m² soll die Gesamtverkaufsfläche 1.731,07 m² betragen. Bei der Beurteilung der Planung ist zu berücksichtigen, dass es sich bezüglich des geplanten Marktes um die Verlagerung des Edeka Marktes von der Fischstraße an den Planstandort handelt. Es ist geplant, den Markt im Kreuzungsbereich Thomas Mann Straße und Schützenstraße bzw. Thomas Mann Straße / Von Harnack Straße im westlichen Bereich des Gesamtareals zu errichten. Die im Nordosten des Areals vorhandenen Gebäude sollen erhalten bleiben. Die insgesamt 85 Stellplätze sollen im südöstlichen Bereich des Gesamtareals mit einer Zufahrt von der Pestalozzistraße den Kunden zur Verfügung gestellt werden. Die Anlieferung soll über die Von Harnack Straße im Nordosten des Areals eingerichtet werden. Hier ist eine Rampenanlage vorgesehen (vgl. Karte 1). 11 Definition gemäß EHI handelsdaten aktuell 2014: Die Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes umfasst die Fläche, auf der der Verkauf abgewickelt wird. Es wird unterschieden zwischen der Nettoverkaufsfläche, die nur die tatsächlich durch Ware belegte Fläche umfasst, und der Bruttoverkaufsfläche, zu der neben der Nettoverkaufsfläche und angrenzender Gangfläche auch Funktionsflächen wie Kassenzone, Einkaufswagenzone, Leergutannahme und Windfanganlage gehören. 12

13 Karte 1: Lageplan des Vorhabens (Stand: ) erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

14 II. Standortbeschreibung und -bewertung 1. Makrostandort Zeitz Die Stadt Zeitz ist landesplanerisch als Mittelzentrum eingestuft 12. Sie liegt im Burgenlandkreis, im Süden des Bundeslandes Sachsen Anhalt, unmittelbar im Dreiländereck Sachsen Sachsen Anhalt Thüringen. Das nächstgelegene Oberzentrum Gera befindet sich ca. 23 km südlich von Zeitz, ca. 43 km nordöstlich von Zeitz liegt das Oberzentrum Leipzig. Die Erreichbarkeit der Stadt Zeitz für den Individualverkehr wird im Wesentlichen durch die Lage an den regional bedeutsamen Bundesstraßen B 2 (Leipzig Gera), B 180 (Naumburg Altenburg) und B 91 (Weißenfels Zeitz), die das Stadtgebiet queren bzw. als Umgehungsstraße am westlichen Stadtgebiet vorbeiführen, gewährleistet. An das überregionale Verkehrsnetz ist die Stadt Zeitz nicht unmittelbar angeschlossen. Die nächstgelegene Bundesautobahn A 9 (Berlin München) ist über die Anschlussstelle Naumburg (ca. 15 km Entfernung), die Bundesautobahn A 4 (Eisenach Dresden) über die Anschlussstelle Gera West (ca. 20 km Entfernung) erreichbar. Die innerörtlichen Verkehrsverbindungen werden maßgeblich durch die genannten Bundesstraßen geprägt. Der öffentliche Personennahverkehr wird durch den Anschluss an das Netz der Deutschen Bahn sowie verschiedene Buslinien bedient. Die Siedlungsstruktur von Zeitz setzt sich aus einer kompakten Kernstadt sowie dem räumlich abgesetzten Ortsteil Zangenberg nordöstlich der Kernstadt zusammen. Ferner hören zu Zeitz auch die Ortschaften Pirkau, Geußnitz, Kayna, Luckenau, Nonnewitz, Theißen und Würchwitz ein. 13 Die Ortschaften weisen einen überwiegend ländlich geprägten Charakter auf. Die Stadt Zeitz wies im Zeitraum 2011 bis 2015 einen Bevölkerungsrückgang von 3,6 % auf. Dieser Wert liegt damit über dem Durchschnitt des Burgenlandkreises ( 2,2 %). Gegenwärtig zählt Zeitz rd Einwohner. 14 Der Einzelhandel in Zeitz bedient alle Bedarfsgruppen (kurz, mittel und langfristig) und konzentriert sich im Wesentlichen auf folgende Versorgungslagen: Rossmarkt / Wendische Straße Rossmarkt und Wendische Straße bilden als traditionelle Handelsschwerpunkte die innerstädtische Geschäftslage in der Zeitzer Altstadt. Hier und in den angrenzenden Straßen sind überwiegend kleinteilige Einzelhandels und Dienstleistungsbetriebe angesiedelt. Im Lebensmittelbereich ist v. a. auf einen Edeka Markt in der Fischstraße hinzuweisen, welcher im Zuge des Vorhabens verlagert werden soll Landesentwicklungsplan für das Land Sachsen Anhalt, Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Anhalt. Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Anhalt, Stand

15 Neben der innerstädtischen Hauptgeschäftslage existieren noch folgende wichtige Einzelhandelsagglomerationen: EKZ Kaufland, Hainichener Dorfstraße Das EKZ Kaufland ist nahe der B 180 am Ortsausgang Richtung Meuselwitz gut sichtbar situiert. Neben einem Kaufland SB Warenhauses wird das Angebot u. a. durch einen Toom Baumarkt, einen KiK Textilfachmarkt, MFO Matratzenmarkt, Mayer s Schuhe, Hammer Heimtexmarkt sowie Zoo & Co. ergänzt. Kaufland, Schwarzer Weg An der B 2 am südlichen Ortsende von Zeitz sind ein weiteres Kaufland SB Warenhaus sowie ein AWG Textilfachmarkt angesiedelt, die durch verschiedene Konzessionsbetriebe ergänzt werden. EKZ Globus, Zeitzer Straße; OT Theißen Am südlichen Ortsausgang von Theißen in Richtung Zeitz sind ein Globus SB Warenhaus, das durch verschiedene Konzessionsbetriebe ergänzt wird, sowie ein Aldi Lebensmitteldiscounter 15 etabliert. In der Gesamtschau bleibt festzuhalten, dass die überwiegend kleinteiligen Einzelhandelsbetriebe in der innerstädtischen Hauptgeschäftslage der Stadt Zeitz durch mehrere größere Lebensmittelmärkte vorwiegend in Stadtrandlage ergänzt werden. Deutlichen Einfluss auf die Einzelhandelsstruktur in Zeitz besitzt auch der Einkaufspark Floßgraben in Grana (u. a. Bauhaus, Thomas Philipps, Penny, Euronics), der unweit der Zeitzer Stadtgrenze situiert ist und mit dem Pkw innerhalb weniger Fahrminuten erreicht werden kann. 2. Mikrostandort Schützenstraße Der Standort des geplanten Lebensmittelmarktes befindet sich an der Schützenstraße, in Ecklage zur Thomas Mann Straße (vgl. Karten 1 und 2). Der Standort wird im Süden von der Schützenstraße, im Westen von der Thomas Mann Straße, im Norden von der Von Harnack Straße und im Osten von Bestandsgebäuden und der Pestalozzistraße begrenzt. Derzeit ist das Areal mit unterschiedlichen Gebäuden, die teils leerstehen und in baulich schlechtem Zustand sind, bebaut. Auf dem Areal befinden sich sowohl Wohn als auch gewerbliche Nutzungen, wobei das Areal insgesamt eine heterogene Nutzungsstruktur aufweist und als innerstädtische Gemengelage charakterisiert werden kann. 15 Nach Auskunft der Stadt Zeitz soll dieser Markt innerhalb der Stadt verlagert werden. 15

16 Das Standortumfeld ist durch unterschiedlichste Nutzungen geprägt. Westlich, in einer Entfernung von ca. 50 m, beginnt die Fußgängerzone (Wendische Straße) mit Dienstleistungs, Einzelhandels und Gastronomienutzungen. Dieser Bereich markiert den Altstadtkern von Zeitz. Entlang der Schützenstraße sowie der umliegenden bzw. angrenzenden Straßen befinden sich sowohl Wohnnutzungen als auch teils gewerbliche Nutzungen in den Erdgeschossbereichen. Nördlich der Von Harnack Straße sowie auch weiter östlich schließen sich überwiegend Wohnnutzungen an. Auch in diesem Bereich sind z. T. gewerbliche Nutzungen eingestreut. Die Erschließung des Areals soll über die Pestalozzistraße erfolgen. Bezüglich der Thomas Mann Straße ist darauf hinzuweisen, dass diese westlich des Planareals als Einbahnstraße ausgewiesen ist. Durch die Lage an einer der innerstädtischen Hauptverkehrsachsen ist aber insgesamt die Erreichbarkeit auch mit dem Pkw als günstig zu bewerten. Entlang der Schützenstraße sowie in den umliegenden Straßen befinden sich Fußgängerwege, so dass die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen insgesamt als gut zu bezeichnen ist. Aufgrund der Nähe zur unmittelbaren Altstadt bzw. dem Fußgängerzonenbereich ist auch hier eine sehr gute fußläufige Anbindung gegeben. Auf Höhe des Planareals befindet sich eine Bushaltestelle (Schützenstraße), so dass der Standort auch eine gute ÖPNV Anbindung aufweist. Für den Planstandort ist ferner auch eine Nahversorgungsfunktion i. S. einer unmittelbaren fußläufigen Erreichbarkeit zu konstatieren. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist bei einer Entfernung von etwa m gegeben. 16 Sowohl die unmittelbar an den Standortbereich nördlich und östlich angrenzende Wohnbebauung im Bereich Von Harnack Straße und Schillerstraße als auch der unmittelbare Altstadtbereich liegen noch in einer fußläufigen Entfernung des Planstandortes. Innerhalb dieses Bereiches leben ca bzw Personen (500 bzw. 700 m Radius). Zusammenfassend betrachtet handelt es sich aus städtebaulicher Sicht um einen integrierten Innenstadtstandort mit Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Wohngebiete. Aufgrund der Nahlage zur Fußgängerzone sind auch Kundenzuführungseffekte und damit eine Belebung v. a. des östlichen Altstadtbereichs sowie der Schützenstraße zu erwarten. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemäß Stadtentwicklungskonzept die Revitalisierung und Aufwertung dieses Bereiches, der zusammen mit der Altstadt als zu entwickelnder Einzelhandelsstandort definiert ist, als wesentliche Zielsetzung formuliert wurde. Mit dem Vorhaben kann es gelingen das Verkaufsflächenungleichgewicht zu Lasten des innerstädtischen Bereichs positiv zu beeinflussen und den Innenstadtlagen mehr Gewicht zu geben. 16 Die Bezirksregierung Köln geht in ihrem Merkblatt Regelungen für Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung von einem fußläufigen Einzugsbereich von 700 m aus. In der Fachliteratur werden entweder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese liegen bei rd. 10 Minuten bzw. zwischen 500 und m. Im Einzelhandelserlass NRW vom , Seite 21, wird davon ausgegangen, dass die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, v. a. mit Lebensmitteln, Getränken sowie Gesundheits und Drogerieartikeln i. d. R. noch in einer Gehzeit von 10 Minuten möglich ist. Dies entspricht lt. Einzelhandelserlass NRW in etwa einer fußläufigen Entfernung von ca m. 16

17 Foto 1: Blick in Schützenstraße (links Planstandort) Foto 2: Blick von Planstandort zur Fußgängerzone Foto 3: Blick von Planstandort in Weberstraße Foto 4: bestehender Edeka Markt, Fischstraße GMA Aufnahmen

18 Karte 2: Planstandort, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich des geplanten Supermarktes Legende Planareal Innenstadtnutzungen Wohnen / Mischnutzung fußläufiger Nahbereich (ca. 500m) Altstadt Fußgängerzone Kartengrundlage: OpenStreetMap; GMA Bearbeitung

19 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den geplanten Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von m² (inkl. Konzessionäre und Windfang) stellt die wichtigste Voraussetzung für die Ermittlung des Einwohnerpotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft dar. Als Einzugsgebiet wird dabei in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzungen vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen voraussichtlich eine regelmäßige Orientierung der Verbraucher auf den Projektstandort gegeben sein wird. Die konkrete Abgrenzung des Einzugsgebietes für den geplanten Supermarkt erfolgte unter Zugrundelegung folgender Kriterien: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Einzugsgebiet (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Verflechtungsbereich) projektrelevante Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet (vgl. Kapitel IV) Lage im Verkehrsnetz / infrastrukturelle Anbindung des Standortes Lage des Standortes im Stadtgebiet ausgewählte Zeit und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (empirische Erfahrungswerte) Erkenntnisse der GMA aus mehreren Untersuchungen in der Region und in Zeitz Erkenntnisse aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept der Regionalen Planungsgemeinschaft Halle. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren sowie der zuvor dargestellten Standortvoraussetzungen, ergibt sich ein Einzugsgebiet, das im Kern das Stadtgebiet als Naheinzugsgebiet (Zone I) sowie als erweitertes Einzugsgebiet auch Teile des Burgenlandkreises (Zone II) umfasst. Zone II beinhaltet die Gemeinde Elsteraue, Gutenborn, Kretzschau, Schnaudertal und Wetterzeube. Insgesamt leben im abgegrenzten Einzugsgebiet gegenwärtig ca Personen. 17 Zusammenfassend lässt sich für den geplanten Lebensmittelmarkt an der Schützenstraße folgendes Einzugsgebiet abgrenzen (vgl. Karte 3): 17 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Anhalt, Stand:

20 Zone I: Stadtgebiet Zeitz ca Einwohner Zone II: Gemeinden Elsteraue, Kretzschau, Guten born, Schnaudertal, Wetterzeube ca Einwohner Gesamt: ca Einwohner. Ein weiteres Ausgreifen des betrieblichen Einzugsgebietes nach Norden wird durch die in den nördlich gelegenen Städten Teuchern und Hohenmölsen angesiedelten Supermärkte (u. a. Edeka, Rewe) verhindert. Insbesondere das SB Warenhaus von Globus erschließt zudem den Bereich nördlich von Zeitz, so dass die Marktdurchdringung des geplanten Supermarktes hier eher gering ausfallen wird. Nach Süden und Osten ist bereits eine Orientierung der Kunden nach Thüringen (z. B. Meuselwitz, Gera, Altenburg) zu erwarten, so dass davon ausgegangen wird, dass hier das Einzugsgebiet entlang der Landesgrenze verläuft. Darüber hinaus sind auch Einkaufsbeziehungen von außerhalb des Einzugsgebietes möglich, z. B. durch Pendler. Diese Kunden werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als Streuumsätze berücksichtigt. 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Zeitz, dessen Sortimentsschwerpunkt im Foodbereich liegt, betragen die Pro Kopf Ausgaben ca Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Zeitz bei 87,2 sowie in den übrigen Gemeinden im Einzugsgebiet zwischen 89,6 und 95,4 und damit deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (100,0) 20, aber im Vergleich zum Land Sachsen Anhalt (= 88,5) auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. Seit Mai 2015 liegen aktualisierte GMA Verbrauchsausgaben vor, so dass die Kaufkraftwerte von den Angaben im Einzelhandelskonzept abweichen. Ohne Nonfood I und II. Quelle: MB Research Das Kaufkraftniveau wird auf der Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. Zu berücksichtigen ist, dass ein über bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient v. a. bei Luxusgütern zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grundbedürfnisse) hingegen weniger stark ins Gewicht fällt. 20

21 Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Food auf ca. 81,0 Mio.. Davon entfallen auf: Zone I: Zeitz ca. 51,6 Mio. Zone II: erweitertes Einzugsgebiet ca. 29,4 Mio.. Zusätzlich wird bei Supermärkten ein Teil des Umsatzes mit weiteren Randsortimenten (Nonfood II) generiert. Diese werden für den vorgesehenen Markt mit ca. 10 % angesetzt Der Anteil variiert je nach Konzept des Betreibers erheblich. 21

22 Karte 3: Voraussichtliches Einzugsgebiet des geplante Supermarktes an der Schützenstraße / Thomas-Mann-Straße Legende Zone I Zone II P Planstandort P erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

23 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation Für die Prüfung möglicher städtebaulicher Auswirkungen ist die Angebots und Wettbewerbssituation für das Planvorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Hiervon ausgehend lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln. Zur Bewertung der Einzelhandelssituation im Einzugsgebiet wurde von der GMA im November 2016 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe auf Basis der Daten aus dem Handelsatlas Halle Dessau durchgeführt. Als Wettbewerber für den geplanten Lebensmittelmarkt gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Supermarkt schwerpunktmäßig geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypengleiche bzw. ähnliche Betriebe als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind. Die nachfolgende Darstellung der strukturprägenden Betriebe trägt dem Rechnung: In Zeitz ist auf folgende strukturprägende Anbieter hinzuweisen (vgl. Karte 4): Zone I (Stadtgebiet Zeitz) Globus, SB Warenhaus, Zeitzer Straße Kaufland, Großer Supermarkt, Schwarzer Weg Kaufland, Großer Supermarkt, Hainichener Dorfstraße Lidl, Lebensmitteldiscounter, Geußnitzer Straße Lidl, Lebensmitteldiscounter, Friedenstraße NP Discount, Lebensmitteldiscounter, Weißenfelser Straße Netto, Lebensmitteldiscounter, Tröglitzer Straße Aldi, Lebensmitteldiscounter, Käthe Niederkirchner Straße Aldi, Lebensmitteldiscounter, Zeitzer Straße 22 Netto, Lebensmitteldiscounter, Geraer Straße Netto, Lebensmitteldiscounter, Theodor Arnold Promenade Netto, Lebensmitteldiscounter, Platanenweg 22 Der Markt soll nach Auskunft der Stadt Zeitz verlagert werden. 23

24 Edeka Rothe, Supermarkt, Fischstraße (Verlagerungsobjekt). Mit Ausnahme des Edeka Supermarktes befinden sich alle wesentlichen strukturprägenden Wettbewerber außerhalb des Innenstadtbereichs von Zeitz. In Zone II, dem erweiterten Einzugsgebiet, ist auf folgende strukturprägende Anbieter im Lebensmitteleinzelhandel hinzuweisen (vgl. Karte 4): Elsteraue Penny, Lebensmitteldiscounter, Neue Straße nah und frisch, kleiner Supermarkt, Zeitzer Straße Kretzschau Penny, Lebensmitteldiscounter, Naumburger Straße, OT Grana. Im Einzugsgebiet wurden insgesamt 72 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von rd m² erfasst. 23 Etwa 91 % der Betriebe und etwa 93 % der Verkaufsfläche entfallen auf das Stadtgebiet von Zeitz (rd m²). Die Verkaufsflächenausstattung beläuft sich in Zeitz bzw. im gesamten Einzugsgebiet auf rd. 908 bzw. 634 m² VK / EW und liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Der relevante Umsatz beläuft sich in Zeitz auf rd. 84,4 Mio.. Für den relevanten Einzelhandel in Zone II beträgt der geschätzte Umsatz rd. 6,2 Mio.. 24 Nach Auskunft der Stadt Zeitz ist zudem die Verlagerung eines Aldi Lebensmitteldiscounters (aktuell ca. 800 m² VK) und eines Getränkemarkte (aktuelle ca. 400 m² VK) von der Zeitzer Straße im Ortsteil Theißen an die Donaliesstraße / Schädestraße in der sog. Unterstadt geplant. Ein Verfahren für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde angestoßen. Die neuen Märkte mit insgesamt rd m² VK, davon rd m² für den Aldi Markt sollen in einem als Sondergebiet großflächiger Einzelhandel festgesetzten Baugebiet angesiedelt werden. Damit würde die Gesamtverkaufsfläche des Lebensmitteleinzelhandels in Zeitz leicht erhöht. Allerdings handelt es sich bei dem Planstandort um eine deutlich integriertere Lage, als am bisherigen Standort Gesamtverkaufsfläche inkl. Randsortimente. Um Nonfood I und Nonfood II Anteile bereinigte Umsatzangaben. 24

25 Tabelle 2: Verkaufsflächen und Umsatzverteilung des Lebensmitteleinzelhandels im Einzugsgebiet Lage Verkaufsfläche Umsatz** in m² in % in Mio. in % Zeitz (Zone I) Innenstadt 915 3,2 3,9 4,3 sonstige Lagen ,0 25,4 28,1 dezentrale Lagen ,0 55,1 60,8 Zone II ,8 6,2 6,8 Insgesamt ,6 100 * Inkl. Edeka Rothe, Fischstraße ** um Nonfood Anteile bereinigter Umsatz. GMA Erhebungen 2016, Berechnungen 2016; ca. Werte gerundet, Rundungsdifferenzen möglich. 25

26 Karte 4: Strukturprägende Wettbewerber im Einzugsgebiet Legende P Planstandort P erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

27 V. Auswirkungsanalyse 1. Umsatz und Marktbedeutung Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes 25. Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorhaben wird in Kapitel V.2 ausführlich behandelt. Folgende Umsatzprognose lässt sich demnach für den geplanten Lebensmittelmarkt mit ca m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln 26 : Tabelle 3: Umsatzprognose (Supermarkt mit rd m² VK) Zonen Kaufkraft Food in Mio. Marktanteil in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. Umsatz gesamt in Mio. * Umsatz Herkunft in % Zone I 51, ,9 0,4 4,3 70 Zone II 29,4 5 1,5 0,2 1, Einzugsgebiet 81, ,4 0,6 6, Streuumsätze (ca. 2 3 %) 0,1 0,2 << 0,1 0,1 0,2 2 3 Insgesamt 5,5 5,6 0,6 6,1 6,2 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich ist beim geplanten Markt mit ca. 10 % anzusetzen. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA Berechnungen 2016 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs und Agglomerationseffekte. Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 27

28 Somit lässt sich für den Markt mit rd m² VK eine Gesamtumsatzleistung (inkl. Streuumsätze) von ca. 6,1 6,2 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,5 5,6 Mio. auf den Foodbereich und ca. 0,6 Mio. auf den Nonfoodbereich. Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Flächenproduktivitäten heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider. Bei einer Verkaufsfläche von ca m² ergibt sich für den Supermarkt eine Flächenproduktivität von ca bis / m² VK. Diese liegt leicht unter dem Durchschnitt von Vollsortimentern vergleichbarer Größenordnung. In der Vorkassenzone sollen ein Postshop sowie ein Backshop mit Gastronomie angesiedelt werden. Für den Postshop ist davon auszugehen, dass dieser überwiegend als Dienstleistungsbetrieb (Postannahme etc.) zu bewerten ist. Hinsichtlich des Backshops mit angeschlossener Gastronomie ist ebenfalls darauf hinzuweisen, dass ein Teil der als Verkaufsfläche deklarierten Fläche als Gastronomiefläche zu bewerten wäre. Für den Ladeneinzelhandel im Backshop wird davon ausgegangen, dass hier ein Umsatz von etwa 0,1 0,2 Mio. erzielt werden kann. Aus dem Kerneinzugsgebiet Zone I stammt ein Umsatzanteil von ca. 70 % und aus Zone II von ca %. Die Marktdurchdringung in Zone I liegt deutlich höher, da hier eine größere räumliche Nähe gegeben ist. In Zone I verhindern allerdings die Wettbewerber Kaufland (2 x) und Globus, die im Einzugsgebiet die mit Abstand größten Lebensmittelanbieter sind, einen höheren Marktanteil. In Zone II befinden sich im Lebensmitteleinzelhandel auch Einkaufsalternativen v. a. in Elsteraue und Kretzschau, so dass hier eine niedrigere Marktdurchdringung als in Zone I erzielt wird. 2. Umsatzumverteilungen 2.1 Methodik Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen bzw. Wettbewerbswirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip eines sog. Gravitationsmodells basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebsbesatz (Betriebstyp, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Angebotsstandorten ergibt. 28

29 2.2 Berechnung der Umsatzumverteilung Für die Bewertung der Ansiedlung eines Supermarktes am Standort Schützenstraße / Thomas Mann Straße hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumlenkungen wird Folgendes prognostiziert. Der Markt wird am Standort Schützenstraße / Thomas Mann Straße auf einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt ca m² (exkl. Konzessionäre und Windfang) eine Umsatzleistung von ca. 6,1 6,2 Mio. erzielen. Es entfallen ca. 0,6 Mio. des Umsatzes auf Nonfoodwaren. Diese Berechnung setzt hohe Flächenproduktivitäten voraus und ist vor dem Hintergrund der hohen Wettbewerbsintensität in Zeitz und des niedrigen Kaufkraftniveaus somit als realitätsnahes Worst Case Szenario im Sinne der Auswirkungen zu sehen. Von einer höheren Umsatzleistung ist nicht auszugehen. Für den geplanten Betrieb des Lebensmittelhandwerks (Backshop) sind zusätzlich 0,1 0,2 Mio. im Foodbereich zu berücksichtigen. Das Gesamtvorhaben wird somit einen Umsatz von rd. 6,3 Mio. erzielen. Für den Post Shop wird überwiegend von Umsätzen im Bereich von Dienstleistungen ausgegangen. Der Einzelhandelsanteil dürfte für typische Poststellen unter 0,1 Mio. und damit unterhalb der Erheblichkeitsschwelle liegen. Der bereits heute am Standort Fischstraße von Edeka realisierte Umsatz des dort angesiedelten Einzelhandelsbetriebes wird berücksichtigt. Des Weiteren wird aufgrund des breiten Angebotes und der sehr hohen Zentralität im Lebensmittelsektor in Zeitz nicht davon ausgegangen, dass es zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung kommen wird. Für den bestehenden Edeka Markt (420 m² Verkaufsfläche) wird unter Berücksichtigung einer dem Standort angepassten durchschnittlichen Flächenleistung ein Umsatz von ca. 1,8 1,9 Mio., davon rd. 0,2 Mio. im Nonfood Bereich angesetzt. Für den Umsatz des bestehenden Edeka Marktes wird davon ausgegangen, dass dieser an den nur rd. 350 m entfernten Standort Schützenstraße / Thomas Mann Straße mitgenommen werden kann. Die heute bereits durch den Edeka Markt gebundene Kaufkraft wird also auch durch den geplanten Markt weiterhin gebunden werden. Ferner kann mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden, dass der bisherige Standort wieder mit einem vergleichbaren Lebensmittelmarkt belegt wird. Die zur Verfügung stehende Verkaufsfläche ist für alle gängigen Betriebstypen und Betreiber zu klein. Der generierte Umsatz des Vorhabens wird in Form von Umsatzumverteilungen hauptsächlich Wettbewerber mit vergleichbaren Angebotsformaten betreffen. In Zeitz sind dies die Vollsortimenter Globus und Kaufland (2 x), aber auch die Lebensmitteldiscounter. 29

30 Die Randsortimente (Nonfood II) stammen aus unterschiedlichen Branchenbereichen und stellen einen verhältnismäßig kleinen Umsatzanteil am Gesamtumsatz dar. Aufgrund der Sortimentsstreuung verteilen sie sich auf eine Vielzahl von Anbietern im Einzugsgebiet. Hierbei sind sowohl zentrenrelevante als auch nicht zentrenrelevante Sortimente anzusprechen. Damit liegen mögliche Umverteilungseffekte bezogen auf Einzelsortimente unterhalb der Nachweisbarkeitsschwelle von 0,1 Mio.. Es ist zudem davon auszugehen, dass insbesondere wiederum die Randsortimente betriebstypenähnlicher Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels und Fachmärkte stärker betroffen sein werden und weniger betriebstypenfremde Anbieter wie Fachgeschäfte. Die berechneten Umverteilungswirkungen berücksichtigen das Angebot im Nonfoodbereich im Einzugsgebiet. Streuumsätze können räumlich nicht zugeordnet werden und sind daher nicht umverteilungsrelevant. Folgende Tabelle stellt die Prognose der Umsatzumverteilungen gegenüber dem relevanten Einzelhandel (Lebensmitteleinzelhandel) im Einzugsgebiet dar. Hierbei wurde der Umsatz des Backshops mit eingerechnet. Konkret ergibt sich im Foodbereich damit aus der Summe des geplanten Lebensmittelmarktes mit dem geplanten Backshop ein Umsatz von rd. 6,3 Mio., welcher in die folgende Modellrechnung zur Umsatzumverteilung eingestellt wird. Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilung (Supermarkt m² VK) gegenüber dem relevanten Einzelhandel Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern in Zeitz (Zone I) 5,4 Food Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern in Elsteraue, Kretzschau, Gutenborn, Schnaudertal und Wetterzeube (Zone II) 0,3 Umsatz Food 5,7 Nonfood Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum 0,6 Umsatz Nonfood 0,6 Umsatz insgesamt 6,3 Ausweisung nicht sinnvoll; n.n. = unterhalb der Nachweisbarkeitsschwelle GMA Darstellung 2016; inkl. Umsatz des Lebensmittelhandwerks, ca. Werte (Rundungsdifferenzen möglich) 2.3 Bewertung möglicher Auswirkungen Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumlenkungen im Einzugsgebiet sind folgende Auswirkungen des Vorhabens zu erwarten: 30

31 Insgesamt werden gegenüber den Wettbewerbern und hier insbesondere gegenüber den Magnetbetrieben in den zentralen Versorgungsbereichen sowie in den sonstigen Lagen ca. 5,7 Mio. im Foodbereich umverteilt. 27 Bei einer Umsatzleistung aller betroffenen Betriebe von etwa 88,9 Mio. 28 im Foodbereich, wird somit von wettbewerblichen Effekten auszugehen sein. Die Umsatzumverteilung liegt hier durchschnittlich bei rd. 6 7 %. Damit bewegen sich die Umverteilungseffekte in einem Bereich, in dem städtebauliche Auswirkungen in Form von Geschäftsaufgaben und sich daraus ergebende Leerstandsbildung nicht zu erwarten sind. Die weiteren Umsätze des geplanten Supermarktes im Nonfoodbereich von 0,6 Mio. verteilen sich auf eine Vielzahl von Anbietern im Einzugsgebiet. Die Quote liegt gegenüber den Wettbewerbern aus dem Nonfoodbereich in Zeitz rechnerisch bei deutlich unter 5 %. Wird zudem berücksichtigt, dass ein Teil der Kaufkraft bereits am Standort Fischstraße gebunden wird (rd. 1,7 Mio. ), so liegt die Quote sogar noch niedriger (ca. 4 %). Die höchsten Umsatzumverteilungen werden gegenüber den Betrieben in Zone I (Zeitz) zu erwarten sein. Allerdings erreichen die Umsatzumverteilungsquoten nur knapp 7 %. Auch hier gilt, dass bei Berücksichtigung des zu verlagernden Bestandsbetriebes die Quote lediglich bei 4 5 % liegen würde. Ferner ist zu berücksichtigen, dass der Standort im faktischen zentralen Versorgungsbereich der Stadt Zeitz liegt. Gemäß SeKo bildet der Standort Schützenstraße zusammen mit der Altstadt den innerstädtischen Einkaufsbereich von Zeitz. Vor diesem Hintergrund ist der Standort für die Entwicklung und Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes, der auch eine tägliche Frequenz in die Innenstadt bringt, prädestiniert. Die Umsatzumverteilungsquoten gegenüber den anderen Betrieben in Zeitz bzw. im weiteren Umland sind somit als wettbewerbliche Effekte zu interpretieren. Aus städtebaulicher Sicht wird der zentrale Versorgungsbereich in seiner Funktion nicht beeinträchtigt, sondern vielmehr durch die Ansiedlung bzw. Verlagerung des Edeka Marktes und dessen quantitativer und qualitativer Aufwertung wesentlich verbessert. Rechnerisch liegt die Umverteilung gegenüber der Innenstadt zudem nur bei gut 0,1 Mio.. Die Quote würde nur 3 4 % betragen, was auf das Fehlen eines Magnetbetriebes mit einer vergleichbaren Betriebsform zurückzuführen ist. Ferner sind angesichts des breiten und qualifizierten Angebotes in Zeitz bzw. im Umland versorgungsstrukturelle Auswirkungen auszuschließen. Die wohnortnahe Versorgung wird auch nach der Verlagerung und Erweiterung des Edeka Marktes sowohl in Zeitz als auch in den Gemeinden des Einzugsgebietes gewährleistet sein und nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Die Versorgung in Zeitz wird sich durch die geplante Verlagerung von Aldi und einem Getränkemarkt vielmehr noch verbessern Umsatz Lebensmittelmarkt und Backshop inkl. Streuumsatz: zzgl. Umsatz Edeka Bestandsmarkt. Ohne Bestandsumsatz. Werden der erweiterte Aldi Markt und Getränkemarkt in die Berechnung als Bestand einbezogen, sinkt die Umverteilungsquote rein rechnerisch sogar etwas. 31

32 Vor diesem Hintergrund sind insgesamt keine städtebaulichen Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten. In Zone II sind als relevante Wettbewerber zwei Lebensmitteldiscounter und ein kleiner Supermarkt vorhanden, die von Umsatzverteilungen betroffen wären. Da es sich größtenteils um lokale Nahversorger handelt, welche gesicherte nahräumige Einzugsgebiete aufweisen, fallen die Umsatzlenkungen geringer als in Zone I aus und die Umverteilungsquoten bewegen sich mit durchschnittlich knapp 5 % auf einem Niveau, bei dem nicht von einer Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung oder der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche auszugehen ist. Außerhalb des Einzugsgebietes wird es, u.a. durch die Streuumsätze v.a. gegenüber den Grundzentren Droyßig, Teuchern und Hohenmölsen nur zu sehr geringen Umverteilungswirkungen kommen. Die Umsatzumverteilung bewegt sich am Rande der Nachweisbarkeitsschwelle. Die Umsatzumverteilungen im Nonfoodbereich liegen in einer Größenordnung, die sich insgesamt unterhalb des Orientierungswertes bewegt, da sich hier die möglichen Umsatzumverteilungen auf eine Vielzahl von Lebensmittel und Fachmärkten verteilen. 2.4 Kompatibilitätsprüfung mit den Zielen der Landesplanung gem. LEP 2010 Die geplante Ansiedlung des Großen Supermarktes ist auch vor dem Hintergrund raumordnerischer Zielsetzungen zu beurteilen. In diesem Zusammenhang sind v. a. die im Kapitel 2.3 Großflächiger Einzelhandel des Landesentwicklungsplanes (LEP) Sachsen Anhalt 2010 definierten Ziele der Landesplanung zu berücksichtigen (vgl. Kapitel I 2.1). Die Stadt Zeitz ist gemäß Sachsen Anhalt 2010 als Mittelzentrum ausgewiesen. Damit wird Ziel Z 46, wonach die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO an Zentrale Orte der oberen oder mittleren Stufe zu binden sind, eingehalten. Bei dem Sortiment des geplanten Supermarktes handelt es sich überwiegend um nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Drogeriewaren), so dass sowohl das Warensortiment als auch die Verkaufsfläche der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Zeitz entspricht. Auch überschreitet der Einzugsbereich des geplanten Supermarktes nicht den Verflechtungsbereich des Mittelzentrums bzw. den grundzentralen Versorgungsbereich von Zeitz. Es handelt sich dabei um einen städtebaulich integrierten Standort, der sowohl faktisch als auch hinsichtlich der stadtentwicklungspolitischen Vorgaben der Stadt Zeitz, die im SeKo dokumentiert sind, als Standort zusammen mit der Altstadt als vorrangig zu entwickelndes gesamtstädtisches Versorgungszentrums ausgewiesen ist. 32

33 Ferner besteht auch ein Anschluss an den Linienverkehr des ÖPNV. Der Standort ist durch die umliegenden Fußwege auch in das Fußwegenetz der Stadt Zeitz eingebunden. Demnach werden durch den integriert gelegenen Standort, der im faktischen zentralen Versorgungsbereich der Stadt Zeitz verortet ist, alle Ziele und Grundsätze der Raumordnung eingehalten. 33

34 Karte 5: Grundzentrale Versorgungsbereiche Oberzentrum Halle und Mittelzentren erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung 2016 Quelle: Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Halle, Sachlicher Teilplan (Entwurf), Zentrale Orte, Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge sowie großflächiger Einzelhandel für die Planungsregion Halle, S