Auswirkungsanalyse zur Erweiterung von Aldi und Ansiedlung eines Supermarktes in Scheeßel

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1 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung von Aldi und Ansiedlung eines Supermarktes in Scheeßel Auftraggeber: Gemeinde Scheeßel Projektleitung: Dipl. Geogr. Katharina Staiger Hamburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Poststraße Hamburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 040 / Telefax: 040 / E Mail: katharina.staiger@gma.biz Internet: 2

3 Vorbemerkung Im Dezember 2016 erteilte die Gemeinde Scheeßel der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Hamburg, den Auftrag, die beabsichtigte Erweiterung des Aldi Discounters und die Neuansiedlung eines Supermarktes in Scheeßel zu überprüfen. Konkret ist zu untersuchen, in welchem Umfang durch die Vorhaben Umsatzumverteilungen gegenüber Betrieben in Scheeßel und im Umland ausgelöst werden und ob hieraus schädliche städtebauliche Effekte bzw. Funktionsstörungen zentraler Versorgungsbereiche resultieren. Für die Ausarbeitung des Berichtes standen der GMA u. a. Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen (LSN), des Auftraggebers, des Betreibers Aldi sowie ergänzende sekundärstatistische Materialien unterschiedlicher Quellen zur Verfügung. Im November 2016 wurde der für die Vorhaben relevante Wettbewerb in Scheeßel, Rotenburg (Wümme), Sittensen, Fintel und Lauenbrück erfasst und eine städtebauliche Bewertung der Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum durchgeführt. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. G M A Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Hamburg, den KST wym baz 3

4 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 5 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 7 4. Makrostandort Scheeßel 8 II. Relevante Angebotssituation Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme Angebotssituation im periodischen Bedarf in Scheeßel Angebotssituation im periodischen Bedarf in Rotenburg (Wümme) Angebotssituation in der Samtgemeinde Fintel Angebotssituation in Sittensen Bewertung der Angebotssituation im periodischen Bedarf 18 III. Bewertung der raumordnerischen Ziele Konzentrationsgebot Integrationsgebot Kongruenzgebot Einzugsgebiet des Vorhabens und Kaufkraft Kaufkraft im Einzugsgebiet Umsatzprognose und Umsatzherkunft Bewertung des Kongruenzgebotes Beeinträchtigungsverbot Wettbewerbliche Wirkungen Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 31 IV. Zusammenfassung 34 4

5 I. Grundlagen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Die Firma Aldi Nord plant eine Erweiterung der in Scheeßel im Vahlder Weg ansässigen Filiale von ca. 760 m² auf ca m² Verkaufsfläche, wobei die Erweiterung am jetzigen Standort vollzogen werden soll. Der Aldi Discounter liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (B Plan Nr. 46) Kerngebiet Ost, welcher diesen Bereich als Kerngebiet mit einer zulässigen Bruttogeschossfläche von max m²ausweist. Am Standortbereich Bremer Straße / Mühlenstraße ist ein Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von ca m², einer Bäckereifiliale mit gastronomischer Fläche sowie einer weiteren Shopläche, für welche die Belegung noch nicht feststeht, geplant. Für diese Shopfläche (ca. 65 m²) werden nahversorgungsrelevante Sortimente ausgeschlossen. Vorstellbar sind konsumnahe Dienstleister oder Gastronomie. Für diesen Standortbereich wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit der Ausweisung als Sondergebiet aufgestellt. Aufgrund der Größe des Discounters und des geplanten Supermarktes ist eine Überprüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Vorgaben erforderlich. 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 1 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten, auf das Ortsund Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom /

6 weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Stadt und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Die Untersuchung erfolgt vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie der Ziele und Grundsätze der Landes und Regionalplanung. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkriterien gemäß Landesraumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen 2012 (Entwurfsstand: 2016) zu bearbeiten. 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle wesentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig eine Flächenausweitung einzelner Filialen, da aufgrund steigender Anforderungen an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographischen Wandel die Flächeninanspruchnahme zunimmt. Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Entwicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition ausbauen konnten, waren die Marktanteile der SB Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäfte rückläufig. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell

7 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden, wobei als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen neben der Verkaufsfläche v. a. die Sortimentsstruktur und der Anteil an sog. Nonfood Waren herangezogen werden. Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institute vor. Für diese Analyse werden die Definitionen des EHI verwendet. 2 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 3 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 4 führt. Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. Lebensmitteldiscounter nehmen die Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vor. Sie führen zwar ein eingeschränktes Sortiment, dienen aber zunehmend auch der Grundversorgung. Im Durchschnitt beträgt die Verkaufsfläche knapp 750 m², wobei bei Neuansiedlungen Einheiten von über m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern. 2 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2016, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 4 Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 7

8 Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter ( 745 m² VK) Supermarkt ( 960 m² VK) Großer Supermarkt ( m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2016 Eine Erweiterung der Verkaufsfläche zeigte sich auch bei Supermärkten, was u. a. auf ein breiteres und tieferes Sortiment zurückzuführen ist, welches die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher widerspiegelt. So werden z. B. die Artikelzahlen der Frischwaren erhöht und Spezialsortimente im Lebensmittelbereich eingeführt bzw. weiter ausgebaut (z. B. Biolebensmittel, Allergiker und Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Weiterhin bewegen sich die Vollsortimenter z. T. weg vom reinen Versorgungseinkauf hin zu einem stärker erlebnisorientiertem Einkauf. Dabei spielt die Atmosphäre eine besondere Rolle, so werden u. a. Großzügigkeit (breitere Gänge, freie Flächen mit Verteilungsfunktion) und eine verbesserte Orientierung ( überschaubare, niedrige Regale) als kundenfreundlich gesehen. Die größeren Verkaufsflächen resultieren weiterhin aus betrieblichen Anforderungen, da so zum einen die Bestückung des Verkaufsraumes mit Waren vereinfacht wird (Rangieren mit Hubwagen etc.) und zum anderen die Lagerflächen reduziert werden, indem die Waren verstärkt direkt im Verkaufsraum gelagert werden ( Verkaufsfläche statt Lager ). Mit einer Verkaufsfläche von ca m² und dem Angebotsschwerpunkt im periodischen Bedarf (Nahrungs und Genussmittel, Drogerie, Parfümerie, Apothekerwaren, Tiernahrung, Schnittblumen, Zeitschriften / Zeitungen, Schreibwaren) ist das neue Vorhaben dem Betriebstyp Supermarkt zuzuordnen. Bei der Aldi Filiale handelt es sich um eine Einheit, welche mittlerweile in die Jahre gekommen ist, sodass eine Modernisierung angestrebt wird. Mit Blick auf gestiegene Kundenansprüche und die Optimierung warenlogistischer Prozesse ist eine Erhöhung der Verkaufsfläche auf ca m² vorgesehen. Die Artikelzahl 5 wird nach der geplanten Erweiterung nicht erhöht. 4. Makrostandort Scheeßel Die knapp Einwohner 6 zählende Gemeinde Scheeßel liegt etwa 8 km nördlich des Mittelzentrums Rotenburg (Wümme) und ist nach dem RROP für den Landkreis Rotenburg (Wümme) als Grundzentrum eingestuft. Als Grundzentrum hat Scheeßel die Aufgabe die Grundversorgung 5 6 Angaben von Aldi Nord. Quelle: LSN online. 8

9 des entsprechenden Nahbereichs zu sichern. 7 Die benachbarten Gemeinden Sittensen und Lauenbrück sind als Grundzentren ausgewiesen und liegen etwa 14 km bzw. etwa 7 km von der Ortsmitte Scheeßels entfernt. Die Einwohnerentwicklung verlief in Scheeßel in den letzten Jahren stagnativ. Eine deutliche Einwohnerzunahme konnte hingegen das Grundzentrum Lauenbrück verbuchen. Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in Scheeßel im Vergleich Ort Einwohner (31.12.) Veränderung 11 / abs. in % Bremervörde ,0 Gnarrenburg ,2 Rotenburg (Wümme) ,5 Scheeßel ,5 Visselhövede ,6 SG Bothel ,5 SG Geestequelle ,1 SG Selsingen ,1 SG Sittensen ,2 SG Sottrum ,3 SG Tarmstedt ,0 SG Zeven ,6 Fintel ,1 Helvesiek ,5 Lauenbrück ,0 Stemmen ,6 Vahlde ,7 LK Rotenburg (Wümme) ,7 Quelle: LSN online In Scheeßel waren im vergangenen Jahr rd sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort registriert. In Relation zur Einwohnerzahl entspricht dies einem geringen Besatz von 250 Beschäftigten je Einwohner. Entsprechend des geringen Arbeitsplatzangebotes pendelten deutlich mehr Beschäftigte aus Scheeßel aus als ein, insgesamt liegt ein negativer Saldo von Beschäftigten vor. Im Landkreis Rotenburg (Wümme) weist nur das Mittelzentrum Rotenburg (Wümme) einen Pendlerüberschuss auf. Für die Mitgliedsgemeinden der SG Fintel ist ein geringes Arbeitsplatzangebot bezeichnend. Der überwiegende Teil der Beschäftigten pendelt aus diesen Gemeinden in andere Orte, wie z. B. Rotenburg (Wümme). Dies ist insofern von Bedeutung, da das Einkaufen häufig mit auf dem Weg zur Arbeitsstätte verbunden wird. 7 RROP für den Landkreis Rotenburg (Wümme)

10 Tabelle 3: Beschäftigte und Ein und Auspendler in Scheeßel im Vergleich Ort Beschäftigte Arbeitsort Einwohner Beschäftigte / EW Einpendler Auspendler Saldo Scheeßel Bremervörde Rotenburg (Wümme) Sittensen Fintel Helvesiek Lauenbrück Stemmen Vahlde LK Rotenburg (Wümme) Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Beschäftigtenstatistik, Stand ; GMA Berechnungen Neben dem Edeka Supermarkt, dem Aldi Discounter, dem Kaufhaus Kolkmann und dem Drogeriemarkt Rossmann sind in der Ortsmitte verschiedene inhabergeführte Fachgeschäfte u. a. Uhren / Schmuck, Optik, Elektrowaren, Bekleidung, Parfümerie, Apotheken und Betriebe des Lebensmittelhandwerks lokalisiert. Mit Edeka, Aldi und Rossmann konzentrieren sich alle frequenzstarken Magnetbetriebe am Vahlder Weg. An der Bremer Straße besteht die Verbundlage der beiden Discounter Penny und Netto, des Getränkemarktes Hol ab sowie des Textildiscounters KiK. Diese Verbundlage liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Für die Gemeinde Scheeßel liegt ein vom Rat im Juni 2015 beschlossenes Einzelhandelskonzept vor, in welchem die Standortstrukturen aufgezeigt und ein zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte abgegrenzt wurde. Sowohl der vorgesehene Standort für den Supermarkt als auch der Standort von Aldi liegen im zentralen Versorgungsbereich. Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes wurde die sog. Alte Hofstelle am Vahlder Weg als Potenzialfläche für die geplante Verlagerung und Erweiterung von Aldi vorgehalten. Zwischenzeitlich zeichnet sich ab, dass eine Erweiterung von Aldi am jetzigen Standort möglich ist und somit diese Potenzialfläche für die Aldi Filiale nicht mehr benötigt wird. Foto 1: Scheeßel Ortsmitte Foto 2: Scheeßel Kaufhaus Kolkmann GMA Aufnahmen

11 Auswirkungsanalyse Ansiedlung eines Supermarktes und Erweiterung von Aldi in Scheeßel Karte 1: Lage von Scheeßel und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

12 Karte 2: Zentraler Versorgungsbereichs Ortsmitte in Scheeßel Große Straße Alte Hofstelle Standort Supermarkt 12

13 II. Relevante Angebotssituation 1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme Im Dezember 2016 wurden die Wettbewerber in Scheeßel, Fintel, Lauenbrück, Sittensen und Rotenburg (Wümme) erhoben, welche Sortimente des periodischen Bedarfs führen (Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Drogeriemarkt, Getränkemarkt, Nahversorger, Lebensmittelhandwerk, Fachgeschäft, Apotheke, Sonderpostenmarkt). 2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Scheeßel Im zentralen Versorgungsbereiche Ortsmitte von Scheeßel bieten die Frequenzbringer Edeka, Aldi, Rossmann das umfangreichste Angebot im periodischen Bedarf. Ergänzt wird das Angebot im periodischen Bedarf durch Apotheken, Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Fachgeschäfte für Schreibwaren bzw. Blumen, Kaufhaus Kolkmann und der Sonderpostenmarkt, welche Sortimente des periodischen Bedarfs führen. Im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte ist eine Verkaufsfläche von ca m² im periodischen Bedarf vorhanden. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sind die Discounter Netto und Penny sowie der Getränkemarkt Hol ab in der Bremer Straße ansässig. Hervorzuheben ist die Esso Tankstelle (ca. 250 m² VK) in der Harburger Straße, welche ein umfangreiches Sortiment an Nahrungs und Genussmitteln, Getränken und Drogeriewaren für eine Tankstelle vorhält. Zudem sind in solitärer Lage eine Bäckerei sowie ein Blumenfachgeschäft angesiedelt. Tabelle 4: Strukturprägende Wettbewerber im periodischen Bedarf in Scheeßel Standort Wettbewerber Verkaufsfläche in m² (ca. Werte) ZVB Ortsmitte Edeka Bremer Straße GMA Erhebung 12 / Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre. Aldi 760 Rossmann 580 Netto 800 Penny 800 Hol ab 600 Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ist im periodischen Bedarf eine Verkaufsfläche von ca m² vorhanden. 13

14 3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Rotenburg (Wümme) Da das Einzelhandelskonzept für das Mittelzentrum Rotenburg (Wümme) aus dem Jahr 2010 nicht mehr aktuell ist, wurden durch die GMA im Rahmen einer Vor Ort Begehung die zentrenprägenden Nutzungen in der Innenstadt sowie im Standortumfeld der Supermärkte / Discounter aufgenommen. Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs erfolgt anhand der faktischen Prägung, wobei für ein Hauptzentrum folgende Anforderungen erfüllt sein müssen: Städtebauliche Integration 8 die ansässigen Betreibe übernehmen weitgehend eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion Nutzungsmischung: Verschiedene Angebote aus Einzelhandel, Dienstleistern, Gastronomie / Hotellerie, öffentliche Einrichtungen möglichst hohe Nutzungsdichte und kurze Wege zwischen den verschiedenen Angeboten / Nutzungen. In Rotenburg (Wümme) konzentrieren sich die zentrenprägenden Nutzungen in der Innenstadt auf die Große Straße, den Pferdemarkt und die Goethestraße, wobei weitgehend jeweils auf beiden Straßenseiten Nutzungen vorhanden sind. So sind inhabergeführte Fachgeschäfte, bundesweit agierende Filialisten u. a. Vögele (ca. 850 m² VK), dm (ca. 650 m² VK), Rossmann (ca. 580 m² VK), Kreditinstitute, Dienstleister und Hotels / Restaurants ansässig. Neu hinzugekommen ist ein Rewe Supermarkt in der Großen Straße mit ca m² VK, welcher neben den Drogeriemärkten dm und Rossmann als Frequenzbringer fungiert. Sortimente des periodischen Bedarfs führen zudem kleinere Fachgeschäfte (u. a. Feinkost, Weine, Confiserie, Reformhaus), Apotheken, Parfümerie, Drogeriemärkte und Betriebe des Lebensmittelhandwerks. Als weiterer zentraler Versorgungsbereich i. S. eines Nahversorgungszentrums ist der städtebaulich integrierte Bereich zwischen Edeka in der Verdener Straße, Penny in der Mühlenstraße sowie Lidl in der Brauer Straße bzw. Aldi im Grafeler Damm (Verbundlage mit dem Getränkemarkt Hol ab) auszumachen. Neben diesen Märkten / Discountern sind eine Tankstelle, ein Bio Markt, eine Apotheke, ein Kiosk, Bäcker, der Textildiscounter KiK, Matratzen Concord, Fachgeschäfte, ein Hotel, ein Restaurant, die Sparkasse sowie verschiedene Dienstleister (u.a. Friseur, Kosmetik, Immobilienmakler, Versicherung, DRK) vorhanden. Aufgrund der Vielzahl an unterschiedlichen Nutzungen und Einzelhandelsbetrieben bestehen viele Möglichkeiten für Kopplungseinkäufe. Auch der Bereich um das E Center in der Harburger Straße in Ecklage zur Berliner Straße ist städtebaulich integriert, wobei sich entlang der Berliner Straße verdichtete Wohngebiete erstrecken. 8 BVerwG, Urteil vom ; BVerwG, Urteil vom

15 Das E Center übernimmt aufgrund der Größe von etwa m² VK eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion. Weitere zentrenprägende Nutzungen sind auf der gegenüberliegende Seite der Harburger Straße mit einer Boutique, Gastronomie, Sparkasse und Friseuren vorhanden. In einem Wohn Geschäftshaus sind am Berliner Ring ein Wettbüro, ein Lieferservice und ein Reisebüro integriert. Aufgrund der weiteren Nutzungen im direkten Umfeld des E Centers handelt es sich um einen zentralen Versorgungsbereich i.s. eines Nahversorgungszentrums. Am Standort von famila in der Harburger Straße in Ecklage zur Achse Auf dem Rusch sind die Tankstelle von famila, zwei Fachmärkte (Dänisches Bettenlager, Raiffeisenmarkt) sowie an der Harburger Straße ein Fachgeschäft für Schuhe lokalisiert. Im rückwärtigen Bereich von famila befinden sich das Feuerwehrhaus und die Stadtwerke, im nördlichen und südlichen Umfeld liegen Wohngebiete. Zwar weist famila einen Wohngebietsbezug auf, allerdings sind zu wenige zentrenprägende Nutzungen vorhanden, sodass die Voraussetzungen zur Einstufung als Nahversorgungszentrum nicht erfüllt werden. Im Wümmepark (Waldweg / Harburger Straße) sind Aldi, Hol ab, Rossmann, ein Jawoll Sonderposten, verschiedene Fachmärkte (expert, Takko, Deichmann, Zoo 21, Küchen), ein Blumenfachgeschäft, Dienstleister (Sonnenstudio, Friseur) und eine Spielhalle angesiedelt. Der Standortbereich wurde als Fachmarktstandort konzipiert und befindet sich in einer dezentralen Lage. Der an der Brokeler Straße ansässige Lidl Discounter liegt im direkten Umfeld des Fachmarktzentrums. Der gesamte Fachmarktstandort inkl. Lidl ist kein zentraler Versorgungsbereich. Tabelle 5: Strukturprägende Wettbewerber im periodischen Bedarf in Rotenburg (Wümme) Standort ZVB Innenstadt NVZ Verdener Straße Wettbewerber Verkaufsfläche in m² (ca. Werte) Rewe dm 650 Rossmann 580 Edeka Aleco Bio Supermarkt 550 Penny 780 Lidl Aldi 740 Auf dem Rusch famila Wümmepark Aldi 940 Hol ab 410 Rossmann 500 Lidl NVZ Harburger Straße E Center GMA Erhebung 12 / Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre. 15

16 Nach Standortlagen differenziert, verteilt sich die Verkaufsfläche wie folgt: ZVB Innenstadt: ca m² NVZ Verdener Straße: ca m² NVZ Harburger Straße: ca m² sonstige Lagen: ca m². Die zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Nahversorgungszentren) sind stabil und weisen keine Vorschädigungen auf. 4. Angebotssituation in der Samtgemeinde Fintel Im Grundzentrum Lauenbrück sind in der Ortsmitte kaum zentrenprägende Nutzungen sowie Einzelhandelsbetriebe vorhanden. So sind entlang den Durchgangsachsen Bahnhofstraße bzw. Berliner Straße das Rathaus, eine sehr kleine Tankstelle, eine Versicherung, der Lauenbrücker Hof, ein Edeka Markt (mit Bäckerfiliale, Reinigungsannahme), eine Geschäftsstelle der Sparkasse, eine Fahrschule und die Fleischerei Baden lokalisiert. Allerdings liegen die Betriebe bzw. Nutzungen sehr weit auseinander, eine zusammenhängende Einkaufslage ist nicht vorhanden. Aufgrund der geringen Anzahl zentrenprägender Nutzungen / Einzelhandel sowie der fehlende Kompaktheit lässt sich für Lauenbrück kein zentraler Versorgungsbereich identifizieren. Gleichwohl übernimmt der Edeka, welcher in einen Wohn und Geschäftshaus integriert ist, eine wichtige Versorgungsfunktion als einziger Lebensmittelmarkt des Grundzentrums. Im periodischen Bedarf liegt eine Verkaufsfläche von ca. 650 m² vor. In Fintel sind zentrenprägende Nutzungen (u.a. Sparkasse, Volksbank, Gastronomie, Arzt, Zahnarzt) an der Durchgangsachse Rotenburger Straße und im Bereich des Edekas (Am Markt) bzw. Pferdemarkt sowie wenige Geschäfte (Apotheke, Bäcker, Blumen) ansässig, welche z.t. weit auseinander liegen. Aufgrund der Anzahl an Betrieben / Nutzungen kann dieser Bereich um den Edeka Markt als Nahversorgungszentrum i. S. eines zentralen Versorgungsbereichs eingeordnet werden. Im periodischen Bedarf liegt in diesem Zentrum einer Verkaufsfläche von rd. 850 m²vor. Eine Fleischerei sowie ein Getränkemarkt sind in integrierter Lage in der Lauenbrücker Straße bzw. am Osterberg lokalisiert, wobei diese aufgrund der Entfernung nicht mehr zum Nahversorgungszentrum zu rechnen sind. In den Mitgliedsgemeinden Helvesiek, Stemmen und Vahlde sind keine Wettbewerber im periodischen Bedarf vorhanden. 16

17 5. Angebotssituation in Sittensen In Sittensen konzentrieren sich die zentrenprägenden Nutzungen in der Ortsmitte auf die Durchgangsachsen Bahnhofstraße und Stader Straße. In der Bahnhofstraße sind einige inhabergeführte Fachgeschäfte (u. a. Schuh + Sport Dormann, Moden Holst, Optik Noelte, EP Lühmann, Papier Erlen), Apotheken, Lebensmittelhandwerk, bundesweit agierende Filialisten (KiK, Takko), der regionale Filialist Schuh Mann, ein Hotel / Gastronomie, diverse Dienstleister und der Penny Discounter ansässig. Etwas zurückversetzt von der Bahnhofstraße ist der Edeka Supermarkt (Hamburger Straße) lokalisiert. Westlich und östlich von der Bahnhofstraße bestehen Wohngebiete, sodass ein direkter Wohngebietsbezug für den Edeka Supermarkt und den Penny Discounter gegeben ist. Aufgrund der Vielzahl an zentrenprägenden Nutzungen handelt es sich im Bereich um die Bahnhofstraße / Hamburger Straße um einen zentralen Versorgungsbereich mit den Magnetbetrieben Edeka und Penny. Auf der gegenüber liegenden Seite der Bahnlinie verläuft die Stader Straße. Hier befinden sich wenige Dienstleister (Volksbank, Friseur, Kosmetikstudio), jeweils ein Fachgeschäft für Raumausstattung bzw. für Lampen / Leuchten, eine Apotheke sowie der Verbundstandort von Aldi, Lidl und Rossmann. Während in dem östlichen Bereich der Stader Straße Wohngebiete liegen, sind keine weiteren Wohngebiete direkt im hinteren Standortbereich von Lidl und Aldi vorhanden. In nördlicher Richtung erstreckt sich in Richtung zum Kreisverkehr bzw. zur Anschlussstelle an die A 1 ein Gewerbegebiet. Kurz vor dem Kreisverkehr ist zudem ein Rewe Supermarkt angesiedelt. Die Verbundlage von Aldi, Lidl und Rossmann sowie der Standort des Rewe Supermarktes ist nicht als zentraler Versorgungsbereich einzustufen, da ein Wohngebietsbezug nur in einer Richtung vorliegt. In der Ortsmitte (zentraler Versorgungsbereich) liegt eine Verkaufsfläche von ca m² und in der Stader Straße von ca m² im periodischen Bedarf vor. Tabelle 6: Strukturprägende Wettbewerber im periodischen Bedarf in Sittensen Standort ZVB Ortsmitte Stader Straße Wettbewerber GMA Erhebung 12 / 2016, Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre. Verkaufsfläche in m² (ca. Werte) Edeka Penny 860 Rewe Lidl 1020 Aldi 880 Rossmann

18 6. Bewertung der Angebotssituation im periodischen Bedarf Im periodischen Bedarf wird in Scheeßel ein Umsatz p. a. von ca Mio. erwirtschaftet. Der Umsatzschwerpunkt entfällt auf den zentralen Versorgungsbereich: zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte: ca Mio. sonstige Lagen: ca. 8 9 Mio.. In Fintel und in Lauenbrück wird der Umsatz im periodischen Bedarf mit ca. 3 4 Mio. bzw. ca. 2 3 Mio. beziffert. In Rotenburg (Wümme) wird im periodischen Bedarf ein Umsatz von ca Mio. p. a. erzielt, wobei der Umsatzschwerpunkt auf die Lagen außerhalb der Innenstadt entfallen: zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: ca Mio. Nahversorgungszentrum Verdener Straße: ca Mio. Nahversorgungszentrum Harburger Straße: ca Mio. sonstige Lagen: ca Mio.. In Sittensen wird der Umsatz im periodischen Bedarf mit ca Mio. beziffert, davon zentraler Versorgungsbereich: ca Mio. sonstige Lagen: ca Mio.. 18

19 Karte 3: Wesentliche Wettbewerber in den Nahversorgungszentren Verdener Straße und Harburger Straße in Rotenburg (Wümme) Legende Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie / Hotellerie Gewerbe Quelle: erstellt mit OpenStreetMap; GMA Bearbeitung

20 Karte 4: Wesentliche Wettbewerber im weiteren Stadtgebiet von Rotenburg (Wümme) Quelle: erstellt mit OpenStreetMap; GMA Bearbeitung

21 Karte 5: Wettberber in Fintel und in Lauenbrück Legende Einzelhandel Dienstleistung Tankstelle Fahrschule Gastronomie / Hotellerie öffentl. Einrichtungen / Freizeit / Kultur / sonst. Nutzungen Gewerbe / Handwerk Quelle: erstellt mit OpenStreetMap; GMA Bearbeitung

22 Karte 6: Wesentliche Wettbewerber in Sittensen Legende Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie / Hotellerie öffentl. Einrichtungen / Freizeit / Kultur / sonst. Nutzungen Gewerbe / Handwerk Quelle: erstellt mit OpenStreetMap; GMA Bearbeitung

23 III. Bewertung der raumordnerischen Ziele 1. Konzentrationsgebot Zunächst ist zu bewerten, ob der geplante Standort des Supermarktes und der Standort von Aldi den Vorgaben des sog. Konzentrationsgebotes entsprechen. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig. (LROP Niedersachsen 2012, Kap. 2.3 Abs. 3 Nr. 5) Entsprechend des Regionalen Raumordnungsprogrammes 9 (RROP 2005) des Landkreises Rotenburg (Wümme) ist Scheeßel als Grundzentrum ausgewiesen. Die Standorte des geplanten Supermarktes und von Aldi befinden sich innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes eines Zentralen Ortes, daher ist das Konzentrationsgebot erfüllt. 2. Integrationsgebot Zur Bewertung des Integrationsgebotes ist zu klären, wie der Standortbereich von Aldi und der geplante Standort des Supermarktes einzuordnen ist: Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente relevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 5) Städtebaulich integrierte Lagen i. S. d. LROP Niedersachsen 2008 / 2012 werden seitens des OVG Lüneburg dahingehend definiert, dass diese im engeren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen i. S. d. 2 Abs. 2 und 9 Abs. 2a BauGB stehen. Sie verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs und Dienstleistungseinrichtungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV Netz eingebunden. Von Bedeutung ist ebenfalls ein attraktives Parkmanagement für den individuellen Verkehr. Entsprechend ihrer unterschiedlichen Versorgungsfunktion können sowohl Innenstädte bzw. deren Ortsmitten / kerne als Hauptzentren sowie Nebenzentren das Kriterium der städtebaulich integrierten Lagen erfüllen 10. Als städtebaulich integriert gelten neben Lagen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche auch solche Lagen, die mit dem zentralen Versorgungsbereich eine räumliche und funktionelle Einheit bilden und diesen räumlich anschmiegend funktional ergänzen. Hierbei darf der groß 9 10 Im RROP 2005 sind zentrale Siedlungsgebiete nicht dargestellt, im Entwurf 2015 ist dies berücksichtigt. Vgl. OVG Lüneburg 1 MN 7/14; 1 KN 121/11; 1MN 102/14 23

24 flächige Einzelhandelsbetrieb sich nicht so weit vom zentralen Versorgungsbereich entfernen, sodass er ein Eigenleben führt. Der großflächige Betrieb darf auch nicht einen Umfang annehmen, sodass er gleichberechtigt neben die Ortsmitte tritt. Die Bestandsimmobilie von Aldi liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Ortsmitte am Vahlder Weg, welcher von der Harburger Straße aus in Richtung der östlich gelegenen Wohnquartiere führt. Über diese Straße wird der Verbundstandort Edeka, Aldi, Rossmann und das Beeke Zentrum erschlossen, wobei zudem eine direkte Ausfahrt in die Harburger Straße besteht. Eine Bushaltestelle Speckfeldweg der Linie 875 ist in der Harburger Straße etwa 500 m von Aldi entfernt vorhanden. Das für den neuen Supermarkt vorgesehene Areal an der Mühlenstraße in Ecklage zur Bremer Straße (B 75) umfasst ca m² und erstreckt sich längsseits der Bremer Straße. Das Areal ist z. T. noch mit Gebäudeteilen eines landwirtschaftlichen Betriebes bebaut, welche abgerissen werden sollen. Der Standortbereich liegt in Nähe zum Kaufhaus Kolkmann, dem sog. Meyerhof Quartier (u. a. Meyerhof Apotheke, verschiedene Dienstleister, Ärzte) und den weiteren Geschäften in der Großen Straße, z. B. Optiker, Parfümerie, Elektrofachgeschäft. Somit besteht ein direkter Anschluss an den Geschäftsbesatz in der Ortsmitte. Das Standortumfeld wird neben Einzelhandel durch Gastronomie, Dienstleister und Wohnnutzungen geprägt. In der Bremer Straße befinden sich in direkter Nähe zum Vorhabenstandort die Bushaltestelle 11 der Linien 871, 875, 876, welche in regelmäßiger Taktung verkehren. Foto 3: Aldi Standort Foto 4: geplanter Standort Supermarkt GMA Aufnahmen 2016 Aufgrund des Gebietscharakters im Standortumfeld der Vorhaben und dem direkten Wohngebietsbezug handelt es sich um integrierte Standorte. Da auch der Anschluss an den ÖPNV gewährleistet wird, ist das Integrationsgebot an beiden Standorten erfüllt. 11 Die Bushaltestelle wird als Mühlenstraße bezeichnet. 24

25 3. Kongruenzgebot Im Entwurf zur Änderung der Verordnung über das LROP 2012 aus dem Jahr 2016 wird das Kongruenzgebot im Vergleich zum LROP 2008 sowie dem Entwurf von 2014 deutlich verändert. Es handelt sich um ein in Aufstellung befindliches Ziel der Raumordnung 12. Bezüglich des Kongruenzgebotes 13 in einem Grundzentrum wird im Entwurf 2016 ausgeführt: In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes den grundzentralen Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral). Der grundzentrale Verflechtungsbereich eines Zentralen Ortes ist das jeweilige Gemeinde oder das Samtgemeindegebiet. Werden in einer Gemeinde oder Samtgemeinde mehrere Zentrale Orte festgelegt, sind abweichend von Satz 8 die jeweiligen grundzentralen Verflechtungsbereiche in den regionalen Raumordnungsprogrammen im Benehmen mit der Gemeinde oder Samtgemeinde zu bestimmen. Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 3 ist gegeben, wenn mehr als 30 vom Hundert des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde. 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens und Kaufkraft Zur Abgrenzung das Einzugsgebiet der Vorhaben wurden folgende Aspekte berücksichtigt: Projektkonzeptionen (u. a. Dimensionierung, Sortimentsstruktur) Erreichbarkeit der Standorte für potenzielle Kunden unter Berücksichtigung verkehrlicher Bedingungen in Verbindung mit Fahrzeitdistanz Werten des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) relevante Wettbewerbssituation in Scheeßel und im Umland Kundenwohnorterhebungen im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes. Bei der Wohnorterhebung zeigte sich, dass etwa drei Viertel der Aldi Kunden aus der Gemeinde Scheeßel kam, während etwa 8 % der Kunden aus Mitgliedsgemeinden der SG Fintel kamen. Etwa 11 % der Kunden kamen aus weiteren Gemeinden des Landkreises Rotenburg, z. B. aus Elsdorf, Gyhum und aus Mitgliedsgemeinden der SG Sittensen. Einen hohen Kundenanteil aus Lauenbrück weist der zu Aldi benachbarte Edeka Supermarkt auf. So kamen bei Edeka rd. 11 % aller Kunden aus den Mitgliedsgemeinden der SG Fintel (ohne Fintel selbst), insbesondere aus Lauenbrück. Die Einzelhandelsbetriebe am Vahlder Weg erschließen ein überörtliches Einzugsgebiet, zu welchem Lauenbrück, Stemmen, Helvesiek und Vahlde zu rechnen sind. Das Einzugsgebiet für die beiden Vorhaben wird wie folgt abgegrenzt: Auch als Solches ist es im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen. LROP Niedersachsen 2012, Kap. 2.3, Abs

26 Zone I: Scheeßel ca Einwohner Zone II: Lauenbrück, Helvesiek, Vahlde, Stemmen ca Einwohner. 14 Die Gemeinde Fintel wird nicht zum Einzugsgebiet der beiden Vorhaben gerechnet, was mit der Entfernung zusammenhängt. Von Fintel aus erreicht man die Wettbewerbsstandorte in Schneverdingen (ca. 12 km) und Tostedt (ca. 15 km), welche ein umfangreiches Angebot im periodischen Bedarf v.a. mit Supermärkten, Discountern vorhalten, schneller als den Standort des geplanten Supermarktes in Scheeßel (ca. 16 Km). Auch die Wettbewerbsstandorte in Rotenburg (Wümme) an der Harburger Straße sind günstig aus Fintel zu erreichen, wobei in diesem Zusammenhang die Pendlerbewegungen d. h. die hohe Zahl an Auspendlern aus Fintel zu beachten sind. Die Nachfrageverflechtungen mit Kunden aus weiteren Orten werden bei der Umsatzberechnung in Form von Streuumsätzen berücksichtigt. Dies bezieht sich auch auf Besucher des jährlich an einem Wochenende stattfindenden Hurricane Festivals (ca Besucher). Zu beachten ist allerdings, dass auf den Gelände Lebensmittel (Verkaufszelt der Firma Penny) angeboten werden. Aufgrund der weiten Entfernung zu den Vorhabenstandorten und des Lebensmittelangebotes auf dem Gelände, dürften diese Umsatzanteile bezogen auf die Vorhaben gering ausfallen. 3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die Kaufkraft im Jahr 2016 pro Kopf der Wohnbevölkerung ca , davon im periodischen Bedarf (Nahrungs und Genussmittel, Drogerie, Parfümerie, Apothekerwaren, Schreibwaren, Zeitschriften / Zeitungen, Schnittblumen, Tierbedarf) etwa Bei der Kaufkraftberechnung ist das lokale Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß der Kennziffer von MB Research lag das Kaufkraftniveau im Jahr 2016 in Scheeßel bei 99,8, in Lauenbrück bei 96,8, in Helvesiek bei 100,1, in Stemmen bei 98,5 und in Vahlde bei 95,2. Für die Gemeinde Scheeßel leitet sich ein Kaufkraftpotenzial im periodischen Bedarf von ca. 36,2 Mio. p. a. und für die Mitgliedsgemeinden der SG Fintel von ca. 12,8 Mio. (ohne Fintel) ab Quelle: LSN online, Stand: Ohne verschreibungspflichtige Medikamente bei Apotheken. 26

27 Auswirkungsanalyse Ansiedlung eines Supermarktes und Erweiterung von Aldi in Scheeßel Karte 7: Das voraussichtliche Einzugsgebiet des Supermarktes und des Aldi-Discounters Legende Zone I Zone II erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

28 3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft Zur Berechnung des voraussichtlichen Umsatzes der Vorhaben wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den Zonen des Einzugsgebietes. Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil der Kaufkraft an sich zu binden. Zudem lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts die perspektivische Umsatzherkunft ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch die Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge zu. Es gibt keine Auskunft darüber, wo die Umsätze der Vorhaben bisher gebunden wurden und wie sich diese nach der Ansiedlung bzw. der Erweiterung des Vorhabens neu verteilen werden. Die Umsatzverluste zu Lasten von Wettbewerbern werden nach Lagen nachfolgend ausführlich behandelt. Für den geplanten Supermarkt weist die Marktanteilsberechnung einen Umsatz von ca. 6,8 Mio. im periodischen Bedarf aus. Tabelle 7: Umsatzprognose für den neuen Supermarkt im periodischen Bedarf Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. in % Zone I 36,2 15 5,4 80 Zone II 12, ,0 14 Streuumsatz 0,4 6 Summe 6,8 100 GMA Berechnungen 12 / 2016, leichte Rundungsdifferenzen möglich Einschließlich des Umsatzes im aperiodischen Bedarf (ca. 0,2 Mio. ) leitet sich ein Umsatz von ca. 7,0 Mio. ab. Eine höhere Abschöpfung der Kaufkraft ist aufgrund des größeren Edekas in Scheeßel und der leistungsfähigen Wettbewerber, v.a. in Rotenburg (Wümme), kaum möglich. Für den erweiterten Aldi Discounter wird der Umsatz im periodischen Bedarf mit ca. 5,4 Mio. prognostiziert. Tabelle 8: Umsatzprognose für den Aldi Discounter im periodischen Bedarf Daten Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. in % Zone I 36,2 11 4,0 73 Zone II 12, ,0 18 Streuumsatz 0,5 9 Summe 5,4 100 GMA Berechnungen 12 / 2016, leichte Rundungsdifferenzen möglich 28

29 Einschließlich des Umsatzes im aperiodischen Bedarf (u. a. Bekleidung, Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Elektrowaren, Bau, Heimwerker, Gartenbedarf, Spielwaren) von ca. 0,9 Mio. liegt der Gesamtumsatz bei ca. 6,3 Mio. p. a. Dieser Umsatz bewegt sich auf einem Niveau, welcher für Aldi Filialen in ländlichen Räumen gängig ist. Zu beachten ist, dass es mit Penny und Netto zwei weitere Discounter in Scheeßel gibt und damit die Marktdurchdringung von Aldi begrenzt wird. 3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf der Umsatzherkunft sowie den landes und regionalplanerischen Vorgaben wird das Kongruenzgebot für die Vorhaben wie folgt bewertet: Das Einzugsgebiet des geplanten Supermarktes und des erweiterten Aldi Discounters erstreckt sich auf die Gemeinde Scheeßel und wenige kleinere Umlandgemeinden. Im periodischen Bedarf ist nach den landesplanerischen Vorgaben der grundzentrale Kongruenzraum, also nur die Gemeinde Scheeßel, ausschlaggebend. Lediglich 30 % des Vorhabenumsatzes dürfen von außerhalb der Gemeinde Scheeßel generiert werden. Beim Supermarkt kommen etwa 80 % des Umsatzes und bei Aldi etwa 73 % des Umsatzes im periodischen Bedarf aus Scheeßel, das Kongruenzgebot grundzentral wird eingehalten. 4. Beeinträchtigungsverbot Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Entwicklung, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 19) Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes sind die für die Vorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen zu ermitteln. 4.1 Wettbewerbliche Wirkungen Zur Ermittlung der durch die Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Huff schen Gravitationsmodells 16 basiert. Im Wesentlichen fließen zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und der Distanzwiderstand, der sich aus der Distanz zwischen den einzelnen Wettbewerbsstandorten ergibt. 16 Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Heinritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen,

30 Für die Bewertung der Vorhaben werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen folgende Annahmen getroffen: Der Aldi Discounter wird auf der erweiterten Verkaufsfläche von ca m² einen Umsatz von ca. 6,3 Mio. erzielen, davon ca. 5,4 Mio. im periodischen Bedarf. Für den Supermarkt wird ein Umsatz von ca. 7,0 Mio. prognostiziert, davon ca. 6,8 Mio. im periodischen Bedarf. Zu berücksichtigen ist, dass Aldi seit Jahren am Standort ansässig ist und insofern diese Umsätze auch nach der Erweiterung weiterhin gebunden werden, da sich die Standortrahmenbedingungen nicht wesentlich verändern werden. Die Bewertung möglicher Beeinträchtigungen durch die geplante Erweiterung erfordert eine Prüfung jeweils des Gesamtvorhabens. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der durch die Aldi Erweiterung ausgelösten Umverteilungen der Bestandsumsatz zu berücksichtigen. Im Detail sind folgende Umsatzumverteilungen durch die Vorgaben zu erwarten: 30

31 Tabelle 9: Prognose der Umsatzumverteilungen durch die Vorhaben Supermarkt Aldi in Mio. (ca. Werte) periodischer Bedarf aperiodischer Bedarf Kaufkraftbindung der bestehenden Filiale 4,7 Umverteilung ggü. Anbietern im ZVB Scheeßel 2,0 0,1 Umverteilung ggü. sonstigen Anbietern in Scheeßel 1,1 0,2 Umverteilung ggü. Anbietern im NVZ Harburger Straße, Rotenburg 1,1 Umverteilung ggü. Anbietern im ZVB Innenstadt, Rotenburg 0,1 Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standorten in Rotenburg 2,0 0,3 Umverteilung ggü. Anbietern im ZVB Sittensen 0,5 Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standorten in Sittensen 0,1 Umsatz periodischer Bedarf 6,8 5,4 Kaufkraftbindung der bestehenden Filiale 0,8 Umverteilung ggü. Anbietern im ZVB Scheeßel < 0,1 < 0,1 Umverteilung ggü. sonstigen Anbietern in Scheeßel < 0,1 < 0,1 Umverteilung ggü. Anbietern im NVZ Harburger Straße, Rotenburg < 0,1 Umverteilung ggü. Anbietern im ZVB Innenstadt Rotenburg < 0,1 Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standorten in Rotenburg < 0,1 < 0,1 Umverteilung ggü. Anbietern im ZVB Sittensen < 0,1 Umverteilung ggü. Anbietern an sonstigen Standorten in Sittensen < 0,1 Umsatz aperiodischer Bedarf 0,2 0,9 Umsatz insgesamt 7,0 6,3 GMA Berechnungen 2016; ca. Werte gerundet 4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Um beurteilen zu können, ob aus den wettbewerblichen Auswirkungen auf die vorhandenen Betriebe städtebauliche Effekte entstehen können, wird der Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung als Hinweis herangezogen 17. Dieser ist jedoch vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten sowie möglicher Vorschädigungen der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche zu bewerten. Funktionsstörungen treten auf, wenn es infolge von Ladenleerständen zu einer Verringerung / Verschlechterung des Angebotes und der städtebaulichen Qualität kommt. Maßgeblich für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereiches sind Magnetbetriebe, von deren Kundenfrequenz umliegende kleinere Einzelhandelsbetriebe profitieren. Sofern Magnetbetriebe aufgrund von hohen Umsatzrückgängen durch ein neues Vorhaben geschlossen werden, können sich nachteilige Wirkungen auf das Umfeld ergeben. 17 Der 10 % Schwellenwert geht auf eine empirische Langzeitstudie der GMA zum großflächigen Einzelhandel in Baden Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der Industrie und Handelskammern erstellt wurde. 31

32 Umverteilungen durch den geplanten Supermarkt In Scheeßel sind im zentralen Versorgungsbereich sehr leistungsfähige Betriebe und mit Edeka ein flächenmäßig sehr großer Supermarkt ansässig. In der Ortsmitte erreicht der Umsatzrückgang resultierend aus der Neuansiedlung eines Vollversorgers ca %, wovon hauptsächlich Edeka betroffen sein wird. Aufgrund dieses Umsatzverlustes kann der Marktaustritt des Frequenzbringers ausgeschlossen werden. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs wird nicht beeinträchtigt. Der Edeka Supermarkt ist seit Jahren am Markt bestens etabliert und weist mit einer Verkaufsfläche von ca m² im Vergleich zum geplanten neuen Supermarkt eine deutlich größere Verkaufsfläche auf. Insofern bestehen genügend Möglichkeiten für Anpassungen des Sortiments. In der Vorkassenzone ist zudem ein leistungsfähiger Filialist (Ernsting s family) lokalisiert, sodass bessere Bedingungen im Vergleich zum geplanten neuen Supermarkt vorliegen. Zu berücksichtigen ist ferner die stark frequentierte Verbundlage mit Aldi, Rossmann und der Beeke Apotheke / Ärzte. Im direkten Umfeld von Edeka / Aldi befinden sich weitere zentrenprägende Nutzungen, u. a. Sparkasse und Einzelhandel, Schuh Mann, Sonderposten, sodass zahlreiche Verbund und Kopplungseinkäufe auch nach der Ansiedlung des Supermarktes möglich sind. Die Umsatzrückgänge zu Lasten weiterer Anbieter in Standortbereichen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs erreichen eine Größenordnung von ca %. Diese betreffen v. a. die beiden Discounter Penny und Netto. Allerdings handelt es sich um nicht schutzwürdige Standorte, sodass die Umverteilungen als rein wettbewerbliche Wirkungen zu sehen sind. Im Mittelzentrum Rotenburg (Wümme) sind zahlreiche leistungsfähige Wettbewerber ansässig, wobei dies insbesondere auf das E Center, famila und die Betriebe im Wümmepark zutrifft. Die Umsatzrückgänge beziehen sich primär auf die Standortlagen entlang der Harburger Straße, v. a. auf das am Markt bestens eingeführte E Center. Der Umsatzrückgang von ca % wird nicht zur Aufgabe dieses Frequenzbringers führen, d.h. das Nahversorgungszentrum Harburger Straße wird nicht in seiner Funktionsfähigkeit beeinträchtigt. Zu Lasten von famila und der Discounter im Wümmepark (Aldi, Lidl) sind Umsatzrückgänge in Höhe von ca. 6 7 % anzunehmen, welche als wettbewerbliche Wirkung zu sehen sind. Diese Betriebe liegen nicht in einem zentralen Versorgungsbereich und sind damit nicht schutzwürdig. Aufgrund der weiten Distanz werden keine Umsatzrückgänge zu Lasten des Nahversorgungszentrums Verdener Straße erwartet. In Sittensen liegt im periodischen Bereich ein umfangreiches Angebot mit leistungsstarken Supermärkten, Lebensmitteldiscountern, Rossmann und zahlreichen kleinen Betrieben vor. Vom Umsatzrückgang sind im zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte primär Edeka sowie Penny betroffen, die Umverteilung liegt jedoch nur bei ca. 3 4 %. Auch werden Betriebsaufgaben dieser Frequenzbringer jeweils ausgeschlossen. Ein Umsatzrückgang von ca. 1 % geht zu Lasten von 32