K A U F S R E C H T S V E R T R A G

Transkript

1 Entwurf vom 23. Oktober 2014 boa Urschrift Nr K A U F S R E C H T S V E R T R A G betreffend die unbebaute Parzelle Muri bei Bern / 1244 (Hiltyweg) im Halt von m 2 Dominique Baumann-Stucki, Notarin des Kantons Bern, mit Büro in Bern eingetragen im Notariatsregister des Kantons Bern beurkundet: Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern handelnd durch den Gemeinderat, hier vertreten durch - Kaufsrechtsbelastete - und die Ehegatten Badertscher-Zaugg, nämlich: 1. Frau Marlis Badertscher-Zaugg, geb. 6. Januar 1954, von Lauperswil BE, verheiratet, Tulpenweg 9, 3004 Bern 2. Herr Erich Peter Badertscher, geb. 17. Februar 1950, von Lauperswil BE, verheiratet, Tulpenweg 9, 3004 Bern - Kaufsrechtsberechtigte - erklären:

2 - 2 - I. GRUNDSTÜCKBESCHREIBUNG Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern ist Alleineigentümerin der folgenden Liegenschaft Muri bei Bern / 1244, welche nachfolgend als Vertragsobjekt bezeichnet wird: Muri bei Bern / 1244 Grundstückbeschreibung Gemeinde 356 Muri bei Bern Grundstueck-Nr Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH Fläche 1'918 m², aus Koordinaten berechnete Fläche, definitiv anerkanntes Vermessungswerk Plan-Nr Belastete Teilflächen Lagebezeichnung Villette Bodenbedeckung Gebäude, 3 m² Acker, Wiese, Weide, 1'915 m² Gebäude / Bauten Gebäude/Bauten, 3 m² Hiltyweg, 3074 Muri b. Bern Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen Dominierte Grundstücke keine Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CHF keine Eigentum Alleineigentum Einwohnergemeinde Muri Anmerkungen I/4548 Bauverbot ID / gültig ab Steuerjahr Dienstbarkeiten II/2436 (L) Anpflanzungsbeschränkung ID / z.g. LIG Muri bei Bern 356/6 z.g. LIG Muri bei Bern 356/1245 z.g. LIG Muri bei Bern 356/1256 z.g. LIG Muri bei Bern 356/1257 z.g. LIG Muri bei Bern 356/ II/2436 (R) Anpflanzungsbeschränkung ID / z.l. LIG Muri bei Bern 356/ II/2436 (R) Anpflanzungsbeschränkung ID / z.l. LIG Muri bei Bern 356/ II/2436 (R) Anpflanzungsbeschränkung ID / z.l. LIG Muri bei Bern 356/ II/2436 (R) Anpflanzungsbeschränkung ID / z.l. LIG Muri bei Bern 356/ II/2436 (R) Anpflanzungsbeschränkung ID / z.l. LIG Muri bei Bern 356/6 Grundlasten keine Vormerkungen keine Pfandrechte keine II/2436 Kauf

3 - 3 - II. VORBERICHT 1. Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern möchte das vorstehend beschriebene, in der Bauzone W2 (Wohnzone, 2 Geschosse, L18 / T12) gelegene Grundstück verkaufen. 2. Die Ehegatten Erich und Marlis Badertscher-Zaugg beabsichtigen, auf diesem Grundstück ein Neubauprojekt (zwei Gebäude mit rund. m2 GF) zu realisieren. Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern hat Kenntnis vom ungefähren Bauprojekt und unterstützt dieses, soweit an ihr. Das Bauprojekt der Ehegatten Erich und Marlis Badertscher muss folgende Bedingungen erfüllen: Als Hauptenergieträger für Raumwärme und Warmwasser ist Erdwärme einzusetzen (sofern geologisch möglich); Betreffend Gebäudehülle entspricht der Heizwärmebedarf maximal 60 % der gesetzlichen Anforderungen. 3. Im heutigen Zeitpunkt bestehen noch gewisse Unklarheiten betreffend Gesamterschliessung sowie Mass der zulässigen Überbauung des Grundstückes. Die Erschliessung wird über den Hiltyweg erfolgen. Die Ehegatten Erich und Marlis Badertscher-Zaugg haben die Möglichkeit, den im beiliegenden Situationsplan (Beilage Nr. ) markierten Bereich der Nachbarparzelle Muri bei Bern / 6 mittels Dienstbarkeit oder Kauf als Teil ihrer Zufahrt zu erwerben. Der übrige Verlauf der Zufahrt ist noch abzuklären. 4. Die Grundbuchtransaktion soll erst erfolgen, wenn die Unklarheiten bereinigt und die Baubewilligung für das vorerwähnte Projekt rechtskräftig ist. Aus diesem Grund wird vorliegender Kaufsrechtsvertrag abgeschlossen. 5. Die Kosten für die Projektierung sowie die Kosten des Baubewilligungsverfahrens und sämtliche damit zusammenhängenden Kosten gehen zu Lasten der Ehegatten Badertscher-Zaugg. III. EINRÄUMUNG EINES KAUFSRECHTES 1. Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern räumt den Ehegatten Erich und Marlis Badertscher-Zaugg an ihrer Liegenschaft Muri bei Bern / 1244 ein Kaufsrecht ein.

4 Das Kaufsrecht beginnt mit dem Abschluss dieses Vertrags und dauert 10 Jahre. Die Kaufsrechtsberechtigten verpflichten sich, bis am 30. Juni 2016 ein Baugesuch für das Projekt gemäss Ziff. II.2 hievor einzureichen. 3. Das Kaufsrecht ist übertragbar und vererblich. Die Einräumung des Kaufsrechts erfolgt gegen Bezahlung eines Betrages (als Angeld) von Die Kaufsrechtsberechtigten sind verpflichtet, den Betrag von auf das Konto H bei der UBS AG, Bern, lautend auf die Von Graffenried & Cie Recht, Bern (Clearing Nr. 235), zu überwiesen. Die Notarin ist beauftragt, diesen Betrag nach Eingang auf ein von der Kaufsrechtsbelasteten noch zu bezeichnendes Konto zu überweisen. Wird das Kaufsrecht nicht ausgeübt, so verbleibt der Betrag gemäss Ziff. III.4 hievor bei der Kaufsrechtsbelasteten (Haftgeld gemäss Art. 158 OR). 4. Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern verpflichtet sich, ab Unterzeichnung des vorliegenden Kaufsrechtsvertrages keine neuen Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vor- und Anmerkungen ohne Zustimmung der Kaufsrechtsberechtigten eintragen zu lassen. 5. Dieses Kaufsrecht ist im Grundbuch auf der Liegenschaft Muri bei Bern / 1244 wie folgt vorzumerken: Kaufsrecht bis am 2024 z. G. Badertscher-Zaugg Marlis, z. G. Badertscher Erich Peter, IV. AUSÜBUNG DES KAUFSRECHTES 1. Ausübung des Kaufsrechtes / Form Bei Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung gemäss Ziff. II / 4 hievor kann das Kaufsrecht mit eingeschriebenem Brief an die Kaufsrechtsbelastete ausgeübt werden. Die Abgabe der Ausübungserklärung hat innerhalb von sechs Monaten seit Rechtskraft der Baubewilligung zu erfolgen. 2. Eintragungsbewilligung Die Kaufsrechtsbelastete hat die Eintragungsbewilligung für den Eigentumsübergang innert 10 Werktagen seit Ausübung zu erteilen.

5 Grundbuchanmeldung Für die anschliessende Anmeldung des Eigentumsübergangs wird die verurkundende Notarin beauftragt, vorbehalten bleibt die Eintragungsbewilligung der Kaufrechtsbelasteten. Die Grundbuchanmeldung ist innert 10 Werktagen nach Vorliegen der Eintragungsbewilligung vorzunehmen und den Parteien anzuzeigen. V. VERTRAGSBESTIMMUNGEN FÜR DEN KAUFVERTRAG A. KAUFPREISBESTIMMUNGEN 1. Kaufpreis Den Kaufpreis für das Vertragsobjekt Muri bei Bern / 1244 haben die Parteien wie folgt festgelegt: CHF Schweizer Franken zwei Millionen siebenhundertachtzigtausend 00/00. Der vereinbarte Kaufpreis von CHF stützt sich auf die Immobilienbewertung der Mössinger Immobilien, Liebefeld, vom 22. Januar 2014 und entspricht dem geschätzten Verkehrswert des Vertragsobjektes. Der vorstehende Kaufpreis versteht sich demnach für das baureife und durch die Einwohnergemeinde Muri bei Bern mit Zufahrt und Leitungen erschlossene Vertragsobjekt inklusive Beseitigung allfälliger Altlasten (z.b. Schrebergartengifte). Die Einwohnergemeinde Muri erstellt die Zufahrt und allfällige Leitungen auf ihre Kosten. Die örtliche Lage der Zufahrt ist im beiliegenden Situationsplan mit gelber Farbe eingezeichnet, ein Original des anerkannten und unterzeichneten Planes wird als Beilage Nr. mit der Urschrift dieses Vertrages aufbewahrt. Zudem geht die Mössinger Immobilien in der Immobilienbewertung davon aus, dass bei einem Verkehrswert von CHF der gesetzliche Grenzabstand zum Wald auf der südwestlichen Seite nicht eingehalten werden muss und bis auf 10 m reduziert werden kann. Die entsprechende Zusicherung per durch Herrn Heinz Marthaler, Amt für Wald des Kantons Bern, liegt zwischenzeitlich vor und wird als Beilage Nr... mit der Urschrift dieses Vertrages aufbewahrt. Das Amt ist bereit, einen Waldabstand von mindestens 10 m zu bewilligen, sofern nicht schützenswerte Einsprachen gegen das Bauvorhaben eingereicht werden.

6 Kaufpreistilgung Die Käuferschaft hat im Rahmen der Einräumung des Kaufsrechts bereits einen Betrag von überwiesen. Die Kaufpreisrestanz von überweist die Käuferschaft innert 10 Tagen nach erfolgter Grundbuchanmeldung auf das Konto IBAN Nr. bei der, lautend auf die Einwohnergemeinde Muri bei Bern. Die Zahlung hat ohne weitere Aufforderung zu erfolgen. Sollte die Käuferschaft die Kaufpreisrestanzzahlung nicht rechtzeitig vergüten, so hat sie einen Verzugszins von 5 % p.a. zu leisten. 3. Finanzierungsbestätigung Die Käuferschaft hat der Verkäuferschaft im Zeitpunkt der Ausübung eine Finanzierungsbestätigung einer schweizerischen Bank über den gesamten restanzlichen Kaufpreis beizubringen. 4. Sicherstellung des Kaufpreises Zur Sicherstellung der Kaufpreisrestanz von die Verkäuferschaft die Eintragung des gesetzlichen Verkäuferpfandrechts. Es ist hiefür im Grundbuch folgende Grundpfandverschreibung einzutragen: Grundpfandverschreibung (Verkäuferpfandrecht) von mit einem Höchstzinsfuss von 10 %, lastend in der 1. Pfandstelle auf Muri bei Bern / 1244 z. G. Einwohnergemeinde Muri bei Bern Die Notarin wird bevollmächtigt, für diese Grundpfandverschreibung den Nachgang zu erklären gegenüber neu zu errichtenden Grundpfandrechten, die der Finanzierung des Kaufpreises dienen. Nach Bezahlung des gesamten Kaufpreises ist die Notarin ermächtigt, das Verkäuferpfandrecht im Grundbuch löschen zu lassen. B. WEITERE VERTRAGSBESTIMMUNGEN 1. Nutzen und Schaden Nutzen und Schaden beginnen der Käuferschaft mit der Grundbuchanmeldung. Die Verkäuferschaft ermächtigt die Käuferschaft, ihr Grundstück zu betreten und Profilstangen aufzustellen, Baugrunduntersuchungen vornehmen zu lassen sowie das Baugesuch für die Grundeigentümerschaft zu unterzeichnen. Die Benut-

7 - 7 - zung des Terrains hat unter schonender Ausübung zu erfolgen, wobei die Käuferschaft eine vollständige Wiederherstellungs- und Schadenersatzpflicht trifft. Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, das Baugesuch ebenfalls zu unterzeichnen und sofern sie nicht selbst Bewilligungsbehörde ist - gegen das Bauvorhaben keine Einsprache zu erheben. 2. Gewährspflicht Die Parteien schliessen nachdem die Notarin sie auf die Rechtswirkungen dieser Bestimmung hingewiesen hat jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Verkäuferschaft aus (Art. 192 ff. und Art. 197 ff. OR), soweit dies gesetzlich zulässig ist. Die Verkäuferschaft sichert keine anderen als die in diesem Vertrag enthaltenen Eigenschaften des Vertragsobjektes zu. Sie garantiert darüber hinaus nur die im Vertrag vereinbarten oder sonst der Käuferschaft schriftlich abgegebenen Zusicherungen. Die Verkäuferschaft erklärt, dass ihr keine Eigenschaften des Vertragsobjekts bekannt sind, die in irgendeiner Weise bauhindernd oder -einschränkend sein könnten bzw. die für die Käuferschaft erhöhte Kosten in der Bauausführung nach sich ziehen (bspw. Leitungen aller Art, Quellen, Bachläufe, Kunstaltertümer uw). Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, sollten wider Erwarten trotzdem derartige Mängel zu Tage treten, der Käuferschaft die ausgewiesenen Kosten zu ersetzen. Die Aufhebung der Gewährleistung ist ungültig für Mängel, die die Verkäuferschaft der Käuferschaft arglistig verschweigt. Die Käuferschaft erklärt, das Vertragsobjekt zu kennen, über dessen Verfassungen informiert zu sein und dasselbe im heutigen Zustand wie besehen zu übernehmen. 3. Dienstbarkeiten und Grundlasten Die Käuferschaft kennt den Inhalt und die Bedeutung der auf dem Vertragsobjekt eingetragenen Dienstbarkeiten, weshalb auf eine wörtliche Wiedergabe in diesem Vertrag ausdrücklich verzichtet wird. Auf dem Vertragsobjekt sind keine Grundlasten im Grundbuch eingetragen. 4. Vor- und Anmerkungen Die Käuferschaft hat Kenntnis der auf dem Vertragsobjekt eingetragenen Anmerkung. Die Einwohnergemeinde Muri bei Bern hat vorgängig zur heutigen Beurkundung die Löschung des angemerkten Bauverbotes beim Grundbuchamt Bern-Mittelland beantragt.

8 - 8 - Auf dem Vertragsobjekt sind keine Vormerkungen im Grundbuch eingetragen. 5. Marchzählige Abrechnung Über die öffentlichen und privaten Abgaben aller Art (Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern etc.) wird ausserhalb dieses Vertrages per Nutzen- und Schadenbeginn marchzählig abgerechnet. Ein Saldo wird 30 Tage nach Vorliegen der Abrechnung fällig. 6. Miet- und Pachtverträge Die Verkäuferschaft bestätigt, dass keine Miet- bzw. Pachtverträge betreffend das Vertragsobjekt bestehen. Sämtliche bestehenden Verträge betreffend Schrebergärten wurden per. gekündigt. 7. Altlasten Die Verkäuferschaft erklärt, dass das Vertragsobjekt nicht im kantonalen Altlastenverdachtsflächenkataster (erstellt durch das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern) verzeichnet ist, was zudem auf in der Immobilienbewertung der Mössinger Immobilien, Liebefeld, vom 22. Januar 2014 festgehalten wurde. Ferner wird auf das Geoportal des Kantons Bern verwiesen, wonach bis heute keine Eintragungen erfolgt sind. 8. Grundstückgewinnsteuer a. Grundsatz, Selbstdeklaration Die Notarin hat die Parteien auf die Grundsätze der Grundstückgewinnsteuern aufmerksam gemacht. Auf eine Selbstdeklaration wird vorliegend verzichtet. b. Gesetzliches Grundpfandrecht Die Notarin hat die Parteien auf das zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuern zu Gunsten von Staat, Einwohnergemeinde und Kirchgemeinde bestehende, gesetzliche Pfandrecht hingewiesen. Sie hat die Parteien ferner über das Recht der Käuferschaft, Sicherstellung für den voraussichtlichen Betrag dieser Steuer zu verlangen, orientiert. c. Sicherstellung / Treuhandschaft Gestützt auf Art. 127c StG ist die Einwohnergemeinde Muri bei Bern nicht steuerpflichtig (Ausnahme von der Steuerpflicht). Auf eine Sicherstellung kann daher verzichtet werden.

9 Gesetzliche Pfandrechte Die Verkäuferschaft bestätigt, dass sie alle fälligen Steuern, öffentlichrechtlichen Abgaben für das Vertragsobjekt bezahlt hat. Sollten wider Erwarten gesetzliche Pfandrechte geltend gemacht werden, so verpflichtet sich die Verkäuferschaft zur Bestreitung der Ansprüche bzw. sofern diese gerechtfertigt sind - zur Bezahlung oder anderweitigen Sicherstellung sowie zur Löschung allfälliger Einträge im Grundbuch. 10. Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuern Die Parteien bestätigen, dass das Vertragsobjekt zurzeit nicht bebaut ist (abgesehen von einem unbedeutenden Gebäude/Unterstand von 3 m2 Fläche) und dass im Übrigen darauf keine sich im Bau befindlichen Bauten und Anlagen bestehen. Die Verkäuferschaft bestätigt, dass die Käuferschaft frei ist, wann und wie sie das Vertragsobjekt überbauen will, und dass mit keinem Dritten wirtschaftliche, vertragliche oder persönliche Verbindungen oder Verpflichtungen zur Überbauung des Vertragsobjekts bestehen. Die Käuferschaft erklärt, dass sie im Zusammenhang mit dem Erwerb des Vertragsobjekts keine Werkverträge mit der Verkäuferschaft oder einem mit dieser wirtschaftlich, persönlich oder vertraglich verbundenen Unternehmer abgeschlossen hat oder abzuschliessen beabsichtigt. 11. Zonenzugehörigkeit / Bäuerliches Bodenrecht Die Notarin stellt nach Einsichtnahme in den elektronischen Zonenplan der Gemeinde Muri bei Bern (letzte Kontrolle..) fest, dass das Vertragsobjekt in der Bauzone liegt. Auf dem Vertragsobjekt befinden sich gemäss Grundstückbeschreibung im GRUDIS keine landwirtschaftlichen Gebäude und/oder Anlagen. Das Bundesgesetz über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) kommt deshalb vorliegend nicht zur Anwendung (Art. 2 Abs. 1 Bst. a BGBB e contrario). C. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 1. Kosten Die Kosten betreffend Ausübung des Kaufsrechts (Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notarin) gehen zu Lasten der Käuferschaft.

10 Eintragungsbewilligung Die Käuferschaft erteilt ihre Eintragungsbewilligung. Die Verkäuferschaft erteilt ihre Eintragungsbewilligung nach Ausübung des Kaufsrechts mit eingeschriebenem Brief. VI. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 1. Eintragungsbewilligung Die Parteien erteilen ihre Einwilligung, sämtliche sich aus dieser Urkunde (Einräumung Kaufsrecht) ergebenden Einschreibungen im Grundbuch vorzunehmen. 2. Genehmigungen Die Genehmigung des vorliegenden Vertrages durch das zuständige Organ der Einwohnergemeinde Muri bei Bern wird vorbehalten. Die Notarin wird beauftragt, diesen Vertrag erst nach Vorliegen der entsprechenden Zustimmung dem Grundbuchamt Bern-Mittelland einzureichen. Mit der Abgabe dieses Vertrages ist diese Bedingung erfüllt. 3. Kosten Die gesamten Kosten des vorliegenden Kaufsrechtsvertrages (Grundbuch- und Notariatskosten zuzüglich Mehrwertsteuer) gehen zu Lasten der Kaufsrechtsberechtigten. 4. Ermächtigung Die Parteien ermächtigen die Notarin, sämtliche im Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag stehenden Belege, so insbesondere Löschungsbewilligungen, Nachgangserklärungen etc. zu unterzeichnen. Die Ermächtigung sowie sämtliche in dieser Urkunde der Notarin gegenüber erteilten Vollmachten gelten je einzeln für sämtliche in der Bürogemeinschaft von Graffenried & Cie Recht, Bern, tätigen Notarinnen und Notare mit Eintrag im Notariatsregister des Kantons Bern. 5. Vollmacht Die Kaufsrechtsbelastete bevollmächtigt Frau Jeannine Tschirren, geb. 22. November 1987, von Niedermuhlern BE, c/o Von Graffenried & Cie Recht, Zeug-

11 hausgasse 18, 3000 Bern 7, und die Kaufsrechtsberechtigten bevollmächtigen Frau Angela Borer, geb. 18. Juli 1986, von Beinwil SO, c/o von Graffenried & Cie Recht, Zeughausgasse 18, 3000 Bern 7, einen allfällig vom Grundbuchamt Bern- Mittelland verlangten Nachtrag zu dieser Urkunde zu unterzeichnen. 6. Bedingungen Sämtliche im vorliegenden Vertrag vereinbarten Bedingungen gelten mit Abgabe des Vertrages beim Grundbuchamt als erfüllt. 7. Ausfertigungen Diese Urschrift ist für das Grundbuchamt Bern-Mittelland und für die Parteien vierfach in Papierform auszufertigen. ****** Die Notarin liest diese Urkunde den ihr persönlich bekannten Mitwirkenden vor und unterzeichnet die Urschrift mit den Parteien. Beurkundet ohne wesentliche Unterbrechung und in Anwesenheit aller mitwirkenden Personen im Büro der Notarin, Zeughausgasse 18, 3000 Bern 7, am zweitausendundvierzehn Die Kaufsrechtsbelastete Einwohnergemeinde Muri bei Bern Die Kaufsrechtsberechtigten Marlis Badertscher-Zaugg Erich Badertscher

12 Die Notarin:... Dominique Baumann-Stucki