16/056/02. Beschlussvorlage Umbau Gebäude Marktplatz 9 und Begerstraße 6 zum Verwaltungsstandort

Transkript

1 Stadt Reutlingen /056/02 65 Gebäudemanagement Reutlingen Gz.: 65-4/vi Beratungsfolge Datum Behandlungszweck/-art Ergebnis BVUA Vorberatung nichtöffentlich FiWA Vorberatung nichtöffentlich GR Entscheidung öffentlich Beschlussvorlage Umbau Gebäude Marktplatz 9 und Begerstraße 6 zum Verwaltungsstandort Bezugsdrucksache 16/056/01; 16/056/01.1 Beschlussvorschlag 1. Der Umsetzung der Baumaßnahmen in den Geschosse 2-4 von Gebäude Marktplatz 9 zum Zwecke der Nutzung als Verwaltungsstandort, entsprechend den Plänen des Architekturbüros Walk, Reutlingen, wird zugstimmt. 2. Der Nutzung des Erdgeschosses und des 1. Obergeschoss durch die Stadtverwaltung und den dazugehörenden Umbaumaßnahmen, entsprechend den Plänen des Architekturbüros Walk, Reutlingen wird zugestimmt. 3. Die Kosten für die baulichen Maßnahmen gem. vorliegender Kostenberechnung des Architekturbüros Walk, Reutlingen, belaufen sich auf einschl. MWSt. Abzüglich einer Beteiligung des Vermieters in Höhe von verbleiben bei der Stadt. Die anteiligen Mittel hierfür werden im Jahr 2016 außerplanmäßig im Vermögenshaushalt bereitgestellt. Die Finanzierung erfolgt aus 2016 nicht abgeflossenen Mitteln aufgrund zeitlicher Verzögerungen beim Vorhaben Hermann- Kurz-Schule Generalsanierung (HH-Stelle ). Im Haushaltsplanentwurf sind für die Ausbau- und Renovierungsarbeiten im Jahr 2017 bereits Mittel in Höhe von enthalten. Die restlichen Mittel werden über die Änderungsliste in den Doppelhaushalt 2017/2018 aufgenommen. Finanzielle Auswirkungen HHJ HHST Betrag in über-/ außerplanm. Auswirkung Erläuterung ,00 Außerpl. Ausbau- und Renovierungsarbei ten 2017 THH 65, ,00 Ausbau- und Renovierungsarbei ten

2 Deckungsvorschlag HHJ HHST Betrag in Auswirkung Erläuterung ,00 Planmäßiger Ansatz 2016 Hermann-Kurz-Schule Generalsanierung 2017 THH 65, ,00 Bereits im HH-Entwurf 2017/2018 enthalten 2017 THH 65, ,00 Änderungsliste zum Doppelhaushalt 2017/2018 Begründung Zusammenfassung Mit GR-Drs.16/056/1.1 wurde in den Sitzungen des BVUA am und des FiA am der Anmietung der Gebäude Marktplatz 9 und Begerstraße 6 zur Nutzung als Verwaltungsstandort zugestimmt. Der Mietvertrag wurde am abgeschlossen. Das Mietverhältnis und somit die Mietzahlungen beginnen mit Fertigstellung des Anbaus (Treppenhaus und Überbauung des Innenhofs) durch den Vermieter, voraussichtlich im Juni Mit der Anmietung verbunden ist der Umbau des ehemaligen Wohn- und Bankgebäudes zum Zwecke der Verwaltungsnutzung. Das Gebäude wird so hergerichtet, dass es durch verschiedene Ämter ohne größeren Publikumsverkehr genutzt werden kann. Welche Ämter das Gebäude künftig nutzen werden, ist zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abschließend geklärt. Auf eine Untervermietung des Erdgeschosses und ggf. des 1. Obergeschosses zum Zwecke einer gastronomischen oder Einzelhandelsnutzung wird - zumindest vorerst - zu Gunsten von Arbeitsplätzen für die Verwaltung verzichtet. 1. Sachstand Mit GR-Drs.16/056/1.1 wurde in den Sitzungen des BVUA am und des FiA am der Anmietung der Gebäude Marktplatz 9 und Begerstraße 6 zur Nutzung als Verwaltungsstandort zugestimmt. Der Mietvertrag wurde am abgeschlossen. Der Bereitstellung der Mittel für Miet- und Nebenkosten sowie dem erforderlichen Umbau wurde im Grundsatz zugestimmt. Mit Beschlussvorschlag Nr. 4 der GR-Drs.16/056/1.1 wurde die Verwaltung beauftragt bis zum vierten Quartal 2016 ein Konzept für die Belegung des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses vorzulegen und insbesondere eine gewerbliche Nutzung in diesem Bereich zu prüfen. 2. Nutzungskonzept Die Verwaltung hat sich mit der Beurteilung des Potenzials von Gebäude Marktplatz 9, für eine gewerbliche Nutzung (Handel, Gastronomie, Dienstleistung) an die CITYJUNG, Spezialmakler für City-Immobilien gewandt. CITYJUNG beschäftigt sich seit über 50 Jahren bundesweit mit der Vermietung und dem Verkauf von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 2

3 1a Lagen und ist seit langem auch in Reutlingen tätig, wodurch profunde Kenntnisse bei CITYJUNG über die Reutlinger Marktlage vorhanden sind. CITYJUNG macht in seiner Beurteilung vom deutlich, dass die Flächen, auf Grund eines fehlenden Außenbestuhlungsbereichs für eine gastronomische Nutzung nicht geeignet sind. Je nach Ausgestaltung des Miet-/Pachtvertrags kommen erhebliche Investitionen auf den Vermieter oder Mieter, zur Herstellung der gastronomischen Infrastruktur zu, die den Anforderungen der Gewerbeaufsicht genügen muss (getrennte Sanitärbereiche für Besucher und Personal, ggf. Küche und Kühlräume). Die Vereinbarkeit einer gastronomischen Nutzung in den unteren Geschossen und einer Verwaltungsnutzung in den oberen Geschossen wir zudem für problematisch erachtet (Lärm- und Geruchsbelästigung), wie Erfahrungen aus dem Rathaus zeigen. Auf Abfragen bei interessierten Einzelhändlern bzgl. einer Handelsnutzung, erhielt CITYJUNG ausschließlich Absagen. Dies hängt zum einen mit der im Vergleich zur Wilhelmstraße geringen Frequenz und zum anderen dem Zuschnitt der vorhandenen Flächen in Gebäude Marktplatz 9 zusammen (Transparenz, 2-Geschossigkeit). Die Eignung des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses für einen Dienstleister mit zielgerichtetem Zulauf (Bank, Versicherer etc.) ist gegeben und hat in der Vergangenheit bereits funktioniert. CITYJUNG schlägt die Unterbringung der Tourist Information (StaRT) vor. Am hat der Aufsichtsrat der StaRT GmbH einstimmig die Verlängerung des Mietvertrags für die derzeitige Unterbringung in Gebäude Marktplatz 2 bis zum beschlossen. Eine Nutzung des Gebäudes Marktplatz 9 durch die Tourist Information kommt auf Grund dieses bindenden Beschlusses derzeit nicht in Betracht. Wie schon in GR-Drs.16/056/1.1 ausführlich dargestellt mangelt es der Verwaltung bereits heute massiv an Arbeitsplätzen. Weiterer Bedarf ergibt sich aus der Bevölkerungszunahme von rd zusätzlichen Einwohnern pro Jahr, welche sich auf viele Bereiche der Verwaltung auswirkt (Wohnbau- und Gewerbeflächenoffensive, Schulentwicklung und Kindertagesbetreuung, Bürgerdienste etc.). Hinzu kommt die anstehende Rathaussanierung, die es erforderlich macht, unmittelbar von der Sanierung betroffene Bereiche vorübergehend in anderen Gebäuden unterzubringen. Die Verwaltung sieht daher den Bedarf gegeben, das gesamte Gebäude, zumindest vorerst als Verwaltungsstandort zu nutzen. 3. Planung und bauliche Maßnahmen Die beiliegende Planung sieht eine Verwaltungsnutzung ohne größeren Publikumsverkehr vor. Dadurch ist das Gebäude universell nutzbar und für verschiedene Ämtern geeignet. Welche Ämter letztendlich die Räume beziehen, ist noch abschließend zu klären. Der Haupteingang wird geschlossen. Der Zugang ins Gebäude für Personal und Kunden erfolgt über den Eingang Kanzleistraße. In der großen Schalterhalle im Erdgeschoss werden Wände eingezogen und somit Büroräume, eine Teeküche und Archiv-/Lagerräume geschaffen. Zur natürlichen Belichtung des vergleichsweise tiefen Erdgeschosses - die rückwärtige Wand hat im Erdgeschoss keine Fenster - werden Glaselemente verbaut, die später bei Bedarf. rückgebaut werden können. Die vorhandene Holz-Kassetten-Decke bleibt erhalten. Zudem ist im Erdgeschoss ein Besprechungszimmer vorgesehen. 3

4 Auf den übrigen Ebenen (1. Obergeschoss bis 4. Obergeschoss) werden die Grundrisse so angepasst, dass der Umgang um den innenliegenden Treppenraum ermöglicht wird, dies verkürzt die Wege und verbessert die Rettungswegesituation. Die vorliegende Planung sieht auf jeder Ebene je ein Besprechungszimmer, eine Teeküche und einen Kopierraum vor. Die Besprechungszimmer werden technisch so vorinstalliert, dass sie auch als Büros genutzt werden können. Die vorhandenen Toiletten und Bäder bleiben so weit wie möglich erhalten. Dennoch sind verschiedenen Eingriffe erforderlich um die vorgeschriebene Anzahl an WCs und Urinalen herzustellen. Neben der Anpassung der Elektroinstallation und der Datenverkabelung auf die Bedürfnisse der Verwaltung ist die Überarbeitung der Beleuchtung gem. Arbeitsstättenverordnung, sowie der Einbau einer internen Brandmeldeanlage erforderlich. Ansonsten sind in einigen Bereichen die Oberflächen (Wände, Böden) zur überarbeiten, sowie die Treppengeländer und die Absturzsicherung der Galerie zu erhöhen. Der Aufzugsschacht ist aus Gründen des Rauchüberschlags mit rauchdichten und selbstschließenden Türen auszustatten. Nach der derzeitigen Planung werden bis zu 76 Arbeitsplätze geschaffen. 4. Bau- und Herstellungskosten Die Kosten für die Umsetzung der Baumaßnahme wurden durch das Architekturbüro Walk nach DIN 276 wie folgt ermittelt (inkl. MWSt): KGr Grundstück KGr Herrichten und Erschließen KGr Baukonstruktion KGr Haustechnische Anlagen KGr Außenanlagen KGr Ausstattung KGr Nebenkosten Gesamtkosten einschl. MWSt. 19% Zuschuss des Eigentümers Städtischer Anteil - EUR EUR EUR EUR - EUR EUR EUR EUR EUR EUR Die Kosten für die Ausstattung wie Möbel und EDV-Ausstattung sind nicht in den Kosten enthalten und werden aus den Budgets der betroffenen Ämter finanziert. 5. Folgekosten Vgl. GR-Drs. 16/056/1.1 4

5 6. Finanzierung Der städtische Kostenanteil beläuft sich auf incl. MWSt. Die anteiligen Mittel hierfür werden im Jahr 2016 außerplanmäßig im Vermögenshaushalt bereitgestellt. Die Finanzierung erfolgt aus 2016 nicht abgeflossenen Mitteln aufgrund zeitlicher Verzögerungen beim Vorhaben Hermann-Kurz-Schule Generalsanierung (HH-Stelle ). Im Haushaltsplanentwurf sind für die Ausbau- und Renovierungsarbeiten im Jahr 2017 bereits Mittel in Höhe von enthalten. Die restlichen Mittel werden über die Änderungsliste in den Doppelhaushalt 2017/2018 aufgenommen. 7. Zeitplan Baubeschluss November 2016 Umsetzung der Bauarbeiten bis Ende Juli 2017 Bezug August 2017 gez. Peter Gebert Anlagen: Anlage 1: Grundrisse 5