Eine Mieterin aus Neukölln staunte nicht schlecht, als sie zehn Monate nach Mietvertragsende

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1 E Der VermieterBrief Zuverlässig Vertraulich Aktuell Freiburg, im Dezember 2017 Ziel verfehlt Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, schätzen Sie mal, wie viele Wohnungen 2016 neu gebaut wurden Wetten, dass Sie mit Ihrer Schätzung höher liegen, als wirklich gebaut wurden? Ich habe die Zahl auch gerade erst gelesen: 2016 wurden knapp Wohnungen neu gebaut. Davon sind aber nur klassische Mietwohnungen. Also keine Ein- oder Zweifamilienhäuser oder teure Eigentumswohnungen. Von den neuen Wohnungen waren nur knapp die Hälfte Sozialwohnungen. Der Rest also über Wohnungen waren Ein- und Zweifamilienhäuser oder teure Eigentumswohnungen. Und noch eine Zahl dürfte Wohnungssuchende etwas erschrecken: In den ersten neun Monaten des Jahres 2017 ist die Zahl der Baugenehmigungen um bzw. 7 % auf gesunken. Schaut man allerdings etwas genauer hin, sind die Genehmigungszahlen bei Miet- und Eigentumswohnungen um 0,9 % gestiegen. Im klassischen Mietwohnungsbau waren es sogar 2,8 %. Lediglich der Bau von Wohnheimen für z. B. Flüchtlinge ist 2017 bisher um insgesamt Einheiten zurückgegangen. Glimmt da ein Hoffnungsfünkchen im Wohnungsbau auf? Nein, denn das eigentliche Ziel, neue Wohnungen fertigzustellen, davon Mietwohnungen und Sozialmietwohnungen, wurde mal wieder weit verfehlt. Schade eigentlich und zwar in erster Linie für alle Wohnungssuchenden! Dass Sie 2018 alle Ihre gesteckten Ziele erreichen mögen, wünscht Ihnen Ihre Verjährungsfrist im Mietvertrag verlängert: Warum das unzulässig ist Eine Mieterin aus Neukölln staunte nicht schlecht, als sie zehn Monate nach Mietvertragsende eine Klage Ihres ehemaligen Vermieters bekam: Der wollte von ihr EUR Schadensersatz haben. Für die Mieterin eine klare Sache: Sie hielt den Anspruch Ihres Vermieters nach 548 Abs. 1 BGB für verjährt. Nach dieser Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe. Diese gesetzliche Verjährungsfrist war mittlerweile jedoch verstrichen. Eine doppelt so lange Verjährungsfrist ist unzulässig Aktuell in dieser Ausgabe 1 Verjährungsfrist im Mietvertrag verlängert: Warum das unzulässig ist 2 Checkliste: Wie schnell Ihre Ansprüche verjähren 3 Haushaltsnahe Dienstleistung: Was Sie Ihrem Mieter bescheinigen müssen Der Vermieter sah das anders. Schließlich hatte er eine Klausel in seinem Formularmietvertrag stehen, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Gesetzliche 6-Monats-Frist kann nicht per Klausel verlängert werden Der BGH hielt die Verlängerungsklausel im Mietvertrag jedoch für unwirksam: Ein Vermieter kann die Verjährung seiner Ersatzansprüche wegen Schäden an der Mietsache nicht per Formularmietvertrag über die gesetzliche Frist von sechs Monaten hinaus verlängern. Eine solche Klausel, die die gesetzliche Verjährungs- 5 Wegen Plissee: Darf Ihr Mieter ungefragt in den Fensterrahmen bohren? 6 Teurer Winterdienst: Dürfen Sie die Kosten trotzdem auf den Mieter umlegen? 7 Stützpfeiler verschwiegen: So schnell kann Ihr Mieter Ihre Modernisierungspläne durchkreuzen Heidi Schnurr Rechtsanwältin 4 Arbeitshilfe: Bescheinigung über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen 4 Vorsicht Frist: Am um 18 Uhr endet die Abrechnungsfrist für Arbeitshilfe: Diese Fristen gelten für Ihre Modernisierung in 2018! Service & more: Ihr neues VermieterBrief-Archiv finden Sie hier: vermieterbrief_archiv Ausgabe 12 17

2 Dezember 2017 Zuverlässig Vertraulich Aktuell Der VermieterBrief frist zugunsten des Vermieters verlängert, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam. Die Verjährungsklausel im Mietvertrag erschwerte dem Mieter gleich doppelt die Verjährungseinrede: Zum einen verlängerte sich die Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters unzulässigerweise auf das Doppelte. Zum anderen schob die Klausel den Beginn des Fristlaufs nach hinten, weil sie nicht auf den Rückgabezeitpunkt, sondern erst auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellte. Beide Regelungsinhalte hielt der BGH nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken von 548 BGB vereinbar. Für Vermieter läuft die Verjährungsfrist schon ab der Rückgabe Die kurze Verjährungsfrist von Vermieteransprüchen beruhe auf berechtigte Interessen des Mieters bei der Abwicklung des Mietverhältnisses: Nachdem der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat, kann er nicht mehr auf die Mietsache zurückgreifen. Damit kann er ab diesem Zeitpunkt auch keine Beweise mehr sichern, wenn der Vermieter beispielsweise behauptet, er hätte nicht richtig renoviert. Dagegen kann der Vermieter schon mit der Rückgabe der Mietsache, sich erst einmal Klarheit darüber verschaffen, ob er gegenüber seinem Mieter Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache geltend macht. Ab diesem Zeitpunkt tickt auch für den Vermieter die Verjährungsuhr mit der sechsmonatigen Verjährungsfrist. Die kurze Verjährungsfrist soll langwierige Streitereien vermeiden helfen Mit der kurzen Verjährung will der Gesetzgeber erreichen, dass gegenseitige Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache schnell zwischen Mieter und Vermieter geklärt werden. Damit soll auf beiden Seiten möglichst zeitnah Rechtssicherheit darüber herrschen, ob noch mit irgendwelchen Ansprüchen gerechnet werden muss. Obwohl die Verjährungsklausel im Mietvertrag nicht nur die Verjährungsfrist für die Vermieteransprüche verlängerte, sondern auch die des Mieters gegenüber seinem Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung, blieb sie unwirksam. Das ändere nämlich nichts an dem zentralen Interesse der Mieterin an einer möglichst kurzen, mit der Rückgabe der Mietsache beginnenden Verjährungsfrist. Nach 548 Abs. 1 BGB verjähren Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Darunter fallen unter anderem Ansprüche wegen Beschädigung des Mietobjekts, nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen bei Mietende, Schadensersatz durch unterlassene fällige Schönheitsreparaturen bei Mietende, vertraglich vom Mieter übernommenen Instandsetzungs- und Erhaltungspflichten, Ersatzansprüchen des Mieters aus Aufwendungen für nicht geschuldete, aber erbrachte Schönheitsreparaturen. Die 6-Monats-Frist beginnt für Sie schon ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem Sie die Mietsache zurückerhalten. Das ist besonders dann wichtig zu wissen, wenn Ihnen Ihr Mieter die Mieträume schon vor Mietvertragsende zurückgibt. Die Ansprüche Ihres Mieters verjähren ebenfalls nach 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt bei ihm allerdings erst mit dem Mietvertragsende zu laufen (BGH, Urteil v , VIII ZR 195/10). Checkliste Wie schnell Ihre Ansprüche verjähren Unbezahlte Miete oder Betriebskostennachzahlung aus dem Jahr Verjährungsfrist 2010 Seit verjährt 2011 Seit verjährt 2012 Seit verjährt 2013 Seit verjährt 2014 Verjährt am Verjährt am Ihr Zuhause im Internet:

3 Der VermieterBrief Zuverlässig Vertraulich Aktuell Dezember 2017 Unbezahlte Miete oder Betriebskostennachzahlung aus dem Jahr Verjährungsfrist 2016 Verjährt am Verjährt am Verjährt am Verjährt am Verjährt am Haushaltsnahe Dienstleistung: Was Sie Ihrem Mieter bescheinigen müssen Mit dem Jahreswechsel endet nicht nur für viele Vermieter das Abrechnungsjahr für die Betriebskosten, sondern auch das Steuerjahr. Beides spielt bei den haushaltsnahen Dienstleistungen eine Rolle. Die sind eine schöne Möglichkeit, wie Sie bei Ihrem Eigenheim Steuern sparen können. Vom Rechnungsbetrag bzw. Arbeitslohn, z. B. für das Fenster reinigen oder das Zurückschneiden der Hecken, können Sie bei Ihrer Steuererklärung 20 % als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen. Maximal sind jedoch nur 20 % von Euro für Sie drin. Das entspricht einer Steuerersparnis von Euro pro Haushalt und Jahr. Doch nicht nur Sie können damit Steuern sparen, sondern auch Ihr Mieter, denn hinter manchen Betriebskostenpositionen können sich haushaltsnahe Dienstleistungen verstecken. Wie Sie Ihren Mieter beim Steuern sparen unterstützen müssen Da Ihr Mieter allerdings nicht weiß, hinter welchen Rechnungen sich haushaltsnahe Dienstleistungen verstecken, müssen Sie ihn beim Steuern sparen unterstützen. Wie diese Hilfe in der Praxis aussehen muss, hat erst kürzlich wieder ein Gericht entschieden: Sie müssen in Ihrer Betriebskostenabrechnung Kosten, in denen haushaltsnahe Dienstleistungen stecken können, so aufschlüsseln, dass sie Ihr Mieter gegenüber dem Finanzamt absetzen kann. Dazu haben Sie zwei Möglichkeiten: 1. Sie können Ihre Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass Sie bestimmte Nebenkosten nach den einzelnen Beträgen und den zugrunde liegenden (haushaltsnahen Dienst-)Leistungen aufschlüsseln oder 2. Sie können Ihrem Mieter eine extra Steuerbescheinigung nach 35a EStG" ausstellen. Vor Ihrer Bestätigungspflicht können Sie sich nicht drücken Weil ein Vermieter aus Berlin sich weigerte, seine Abrechnung entsprechend aufzuschlüsseln bzw. dem Mieter eine entsprechende Bescheinigung fürs Finanzamt zu erteilen, landete er vor dem Gericht. LG Berlin, Urteil v , 18 S 339/16 In einer Mietvertragsklausel hatte er unter 3 Nr. 4 vereinbart, dass er als Vermieter nicht verpflichtet sei, dem Mieter eine entsprechende Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen. Dennoch pochte sein Mieter auf eine entsprechende Bescheinigung und das zu Recht! Der Vermieter musste seinem Mieter für das Jahr 2014 eine solche Bescheinigung ausstellen bzw. zumindest verschiedene Positionen, in denen haushaltsnahe Dienstleistungen stecken können, nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufschlüsseln. Der Vermieter muss seine Betriebskostenabrechnung steuerfreundlich aufschlüsseln Ein Vermieter muss seine Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass sich schon anhand der Rechnungsbeträge ermitteln lässt, welche auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallen. Er muss dem Mieter aber nicht extra eine Steuerbescheinigung nach 35a EStG" ausstellen oder irgendwie steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen benennen und ausweisen. Allerdings muss der Vermieter dem Mieter ermöglichen, selbst anhand seiner Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, ob Ihr Zuhause im Internet: 3

4 Dezember 2017 Zuverlässig Vertraulich Aktuell Der VermieterBrief haushaltsnahe Dienstleistungen hinter den Rechnungen stecken und wieviel Kosten dafür angefallen sind. Damit das möglich ist, muss der Vermieter Pauschalrechnungen aufschlüsseln und den Anteil, der auf Dienstleistungen entfällt, ausweisen. Haushaltsnahe Dienstleistung: Das sind Ihre Vermieterpflichten Der Mieter muss sich nicht etwa selbst bei der Hausverwaltung die einzelnen Rechnungen raussuchen und nach haushaltsnahen Dienstleistungen durchpflügen. Das ist vielmehr Vermieterpflicht. Denn das bedeutet für den Vermieter keinen großen, zusätzlichen Arbeitsaufwand, weil er ohnehin die Betriebskostenabrechnung erstellt bzw. erstellen lässt. Dann so das Gericht kann er auch gleich die Kosten entsprechend aufschlüsseln. Von dieser Vermieterpflicht kann sich ein Vermieter auch nicht per Klausel lossagen. Denn eine solche Klausel, wie sie der Vermieter in 3 Nr. 4 seines Mietvertrags stehen hat, benachteilige den Mieter unangemessen und ist überraschend und deswegen unwirksam. Haushaltsnahe Dienstleistungen können sich hinter diesen Betriebskostenarten verstecken: Gartenpflege (außer den Kosten für den Austausch von Pflanzen und Spielsand) Arbeitshilfe: Bescheinigung über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen Bescheinigung über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen Hiermit bestätige ich.. als Vermieter/Verwalter des Objekts... dem/den Mieter/n die Höhe der anteiligen Lohnaufwendungen für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen, die in der zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Eigentumswohnung Nr.... in dem Abrechnungszeitraum vom... bis... angefallen sind. Tätigkeit Hausreinigung (einschließlich der Reinigungsmittel) Hauswart Schnee- und Eisbeseitigung (auf dem Grundstück und auf dem Gehweg!) Ungezieferbekämpfung. Nicht jedoch in der Ablesung und der Abrechnung von z. B. Heizung und Wasserzählern. Lohnkosten gesamt Art des Beschäftigungsverhältnisses Verteilerschlüssel Ihr Anteil in Euro Treppenhausreinigung Minijobber Hausmeistertätigkeit Sozialversicherungspflichtig Gartenarbeiten durch die Firma... Schornsteinfegergebühr durch die Firma... Wartungsvertrag für den Aufzug mit der Firma... Wartungsvertrag mit der Firma... über Heizungsanlage Die Bescheinigung dient zur Vorlage bei Ihrem Finanzamt. Mit freundlichen Grüßen... (Vermieter/Verwalter) Dienstleistung ohne Material Dienstleistung ohne Material Dienstleistung ohne Material Dienstleistung ohne Material Häufig ist es für Sie als Vermieter einfacher, dem Mieter gleich eine Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen auszustellen, statt die Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung mühsam auszuweisen. Denken Sie daran, dass Fahrtkosten und Materialkosten nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählen. Vorsicht Frist: Am endet die Abrechnungsfrist für 2016 Für alle, die bisher immer noch nicht die Betriebskostenabrechnung für 2016 erstellt haben, wird es jetzt sehr eng: Die Betriebskostenabrechnung für das vorherige Jahr muss i.d.r. bis zum des Nachfolgejahres beim Mieter sein, wenn sie über die Betriebskosten kalenderjährlich (also von Januar bis Dezember) abrechnen. Spätestens zum Silvester- 4 Ihr Zuhause im Internet:

5 Der VermieterBrief Zuverlässig Vertraulich Aktuell Dezember 2017 abend bis 18 Uhr muss Ihre Abrechnung im Briefkasten des Mieters sein, dann ist sie noch fristgerecht zugegangen. Bis wann Ihre Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein muss Erstritten hat dieses Urteil ein Vermieter, der am um 17:34 Uhr seine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 in den Briefkasten seiner Mieterin warf. Laut Abrechnung hätte die Mieterin ca. 748 EUR nachzuzahlen. Die Mieterin war jedoch der Ansicht, der Vermieter hätte zu spät abgerechnet. Sie weigerte sich deswegen, die 748 EUR nachzuzahlen. Daher blieb dem Vermieter nichts anderes übrig als das Geld einzuklagen. Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters noch ab: Ein Mieter muss am Silvestertag um 17:34 Uhr nicht mehr mit Post rechnen. Damit war die Abrechnung zu spät zugegangen. An Silvester müssen Sie noch bis 18 Uhr mit Post rechnen Von wegen zu spät: Das Landgericht Hamburg sah die Sache anders und gestand dem Vermieter die Nachzahlung zu. LG Hamburg, Urteil v , 316 S 77/16 Zum Einhalten der Abrechnungsfrist reicht es, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung noch am Silvestertag bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters einwirft. Auch an Silvester muss noch zwischen 8 und 18 Uhr mit Post gerechnet werden. Die 1-jährige Abrechnungsfrist ist für Wohnungsvermieter eine Ausschlussfrist. Versäumen Sie diese Frist, dürfen Sie keine Betriebskosten mehr nachfordern! Sie behalten jedoch Ihren Nachforderungsanspruch noch, wenn Sie Ihre Abrechnung nur wegen eines inhaltlichen Fehlers nachbessern müssen. Das gilt jedenfalls, sofern Ihre erste Abrechnung formell korrekt war und sie fristgerecht beim Mieter eingegangen ist. Dann lässt sich auch noch nach Ablauf der Jahresfrist ein inhaltlicher Fehler wie beispielsweise ein falscher Umlageschlüssel oder ein Rechenfehler korrigieren (BGH, Urteil v , VIII ZR 115/04). Kommt nach der Korrektur ein höherer Nachzahlungsbetrag heraus, bleibt es bei dem niedrigeren, zuerst berechneten Nachzahlungsbetrag! Zahlt Ihr Mieter auf eine verspätete Abrechnung, müssen Sie ihm das Geld wieder zurückzahlen. Wegen Plissee: Darf Ihr Mieter ungefragt in den Fensterrahmen bohren? Eine Dachgeschosswohnung sorgt mit ihren Dachschrägen meist für eine wohlige Atmosphäre. Noch heimeliger wollte es sich eine Mieterin aus Bremen machen. Sie beauftragte eine Fachfirma damit, an vier Schrägen ihrer Dachgeschosswohnung Plissees an die VELUX-Fenster im Schlaf- und Kinderzimmer anzubringen. Allerdings mussten dazu Löcher in den Fensterrahmen gebohrt werden. Die Bohrlöcher entdeckte der Vermieter erst, als die Mieterin auszog und die Plissees mitnahm. Für das Beseitigen der Schraubenlöcher verlangte der Vermieter 625,05 EUR von ihr. Weil die Mieterin nicht zahlte, musste die Angelegenheit gerichtlich geklärt werden. Ein Schlaf- und Kinderzimmer muss man Abdunkeln können Das Gericht wies die Schadensersatzklage des Vermieters ab: Dem Vermieter stünde kein Anspruch auf Erstattung der Kosten für das Beseitigen der Schraubenlöcher im Fensterrahmen zu. Das Anbringen eines Plissees, um das Zimmer zu verdunkeln, gehöre noch zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung, jedenfalls soweit es um das Schlafzimmer oder das Kinderzimmer geht. Das gilt ausnahmsweise auch dann, wenn die Mieterin wegen der baulichen Gegebenheiten extra dafür in den Fensterrahmen bohren muss, um die Plissees zu montieren. So lag der Fall hier: Es gab keine andere, weniger beeinträchtigendere Möglichkeit, die Räume zu verdunkeln. Jedenfalls sah das Gericht keine. Zudem hatte die Vermieterin keine andere Möglichkeit angegeben. Ins Fenster bohren: Mieter muss Sie vorher nicht um Erlaubnis fragen Das Gericht klärte auch die Frage, ob die Mieterin ihren Vermieter vorher fragen Ihr Zuhause im Internet: 5

6 Dezember 2017 Zuverlässig Vertraulich Aktuell Der VermieterBrief muss, ob sie in sein Fenster bohren darf. Muss er nicht! Die Mieterin war nicht verpflichtet, den Vermieter über die geplante Montage der Plissees zu informieren oder ihm zuvor die Möglichkeit zu geben, selbst ein Plissee montieren zu lassen. Das Gericht hatte wenig Mitleid mit dem Vermieter, zumal ein Beseitigen der Schraubenlöcher im Fensterrahmen technisch möglich sei. Die angebohrten Fensterrahmen könnten mit einer speziellen Spachtelmasse verspachtelt und danach abgeschliffen werden. Was aus Sicht des Gerichts aber noch schwerer wog: Der Vermieter hatte die Löcher bei der Wohnungsübergabe nicht beanstandet. Deswegen musste die Mieterin auch nicht nachträglich die Kosten übernehmen. AG Bremen, Urteil v , 6 C 285/14 Ob Sie für Bohrlöcher in einem Kunststofffenster Ersatz verlangen können, beurteilen die Gerichte unterschiedlich: Da eine Substanzbeeinträchtigung vorliegt und die Bohrlöcher beim Auszug nicht ohne Weiteres wieder verschlossen werden können, kann der Vermieter die Kosten für den Austausch der entsprechenden Fenster(-teile) vom Mieter ersetzt verlangen. Er muss sich dafür auch keinen Abzug neu für alt" anrechnen lassen, denn Kunststofffenster unterliegen keinem gravierenden Verschleiß (AG Berlin-Spandau, Urteil v , 3b C 715/06, MM 2008 S. 39). Schon deswegen sollten Sie bei der nächsten Wohnungsübergabe auch darauf achten, ob es Bohrlöcher in den Fenstern gibt. Nehmen Sie die Wohnung nämlich samt Bohrlöcher ab, wird es schwer, dafür Schadensersatz zu bekommen. Teurer Winterdienst: Dürfen Sie die Kosten trotzdem auf den Mieter umlegen? Schippen lassen statt selbst schippen: Das wünschen sich manche Mieter in der Winterzeit. Doch dass damit die Betriebskosten steigen, ist vielen nicht bewusst. AG Zossen, Urteil v , 5 C 156/16 So ging es ein paar Mietern aus Zossen. Die ärgerten sich über ihre hohe Betriebskostenabrechnung und wollten deswegen einen Blick in die Betriebskostenbelege werfen. Allerdings nicht persönlich, sondern sie forderten den Vermieter außergerichtlich auf, ihnen Kopien von Abrechnungsbelegen zu übersenden. Außerdem behaupteten sie, dass die Winterkosten zu teuer und nicht umlegbar seien. Der Vermieter hatte den Winterdienst gewechselt und nun ein etwas teureres Unternehmen damit beauftragt. Dadurch hatten sich die Kosten im Gegensatz zu den vorherigen Abrechnungszeiträumen erhöht. Belege zusenden statt selbst vorbeikommen und ansehen? Müssen Sie nicht! Das Gericht hielt den Kosteneinwand der Mieter für unerheblich und damit die Betriebskostennachforderung für begründet, weswegen die Mieter zahlen mussten. Und das, obwohl die Mieter behaupteten, dass sie die Belege nicht hätten einsehen dürfen. Tatsächlich hatten die Mieter von einzelnen Belegen Kopien angefordert. Allerdings hatte der BGH schon einmal entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter darauf hat, dass er ihm die Kopien der Abrechnungsbelege zuschickt. BGH, Urteil v , VIII ZR 78/05 Zwar teurer, aber zuverlässiger? Dann dürfen Sie die Anbieter wechseln Daran änderte auch die Tatsache nichts, dass sich die Kosten für den Winterdienst erhöht hatten. Der Vermieter kann sich für ein zuverlässigeres und damit i.d. R. auch teureres Unternehmen entscheiden. Dabei darf der Vermieter die tatsächlich entstandenen Kosten umlegen, selbst wenn die konkreten Flächen nicht zutreffend in der Abrechnung wiedergegeben waren. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz heißt: Die Betriebskosten müssen angemessen sein Beauftragt der Vermieter ein Unternehmen mit dem Winterdienst, darf er die Kosten, soweit sie angemessen sind, umlegen (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB, 556 Rz ). 6 Ihr Zuhause im Internet:

7 Der VermieterBrief Zuverlässig Vertraulich Aktuell Dezember 2017 Die Flächen, die den Abrechnungen zugrunde gelegt wurden, sagten nach Ansicht des Gerichts noch nichts dazu aus, ob die Kosten angemessen gewesen seien. Das richte sich nach dem zu zahlenden Geldbetrag und nicht nach dessen kalkulatorischer Grundlage. Die Mieter hatten auch nicht vor Gericht vorgetragen, dass eine vergleichbare Winterdienstleistung auf dem örtlichen Markt zu deutlich günstigeren Preisen zu bekommen wäre. Ob der teurere Winterdienst zur Zufriedenheit der Mieter ausgeführt wurde, kann vorliegend dahinstehen. Selbst das berechtigte die Mieter nicht zum Kürzen der Betriebskosten. Allenfalls dürften sie die Miete mindern, wenn nicht richtig geräumt oder gestreut wurde. Die Mieter haben kein Zurückbehaltungsrecht wegen der verweigerten Zusendung der Kopien der Abrechnungsbelege, wenn der Vermieter ihnen angeboten hat, die Belege zum Überprüfen der Abrechnung einzusehen. Grundsätzlich muss ein Vermieter nicht den günstigsten Anbieter nehmen, sofern andere Gründe, wie z.b. die Zuverlässigkeit für einen teureren Anbieter sprechen. Hält der Mieter die Kosten für einen Winterdienst zu hoch, muss er vor Gericht vortragen, dass ein anderes Unternehmen eine vergleichbare Winterdienstleistung deutlich günstiger erbracht hätte. Im Gegenzug müsste der Vermieter dann darlegen, warum er den Winterdienstanbieter gewechselt hat, obwohl der doch günstiger war. Stützpfeiler verschwiegen: So schnell kann Ihr Mieter Ihre Modernisierungspläne durchkreuzen Wer Modernisieren und danach die Miete erhöhen will, muss vorab schon einmal dem Mieter die Art und den voraussichtlichen Umfang seiner Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen ankündigen. Das gilt auch, wenn Sie nachträglich an Ihrem Haus noch Balkone anbauen wollen und dazu auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung Stützpfeiler aufstellen müssen, um die Balkone abzustützen. Diese Kleinigkeit, sollten Sie schon in Ihrer Modernisierungsankündigung an den Erdgeschossmieter erwähnen. Denn sonst kann es Ihnen so gehen wie einem Vermieter aus Berlin-Charlottenburg. Sein Erdgeschossmieter weigerte sich nämlich, den Anbau der Balkone und der Terrasse zu dulden. Modernisierungspläne müssen Sie dem Mieter richtig ankündigen Dabei hätte der Erdgeschossmieter nach Ansicht des Vermieters doch von den Maßnahmen profitiert, weil er eine Terrasse samt Terrassentür bekommen sollte. Allerdings störte sich der Mieter an den zwei Stützpfeilern auf seiner neuen Terrasse. Da es sich dabei weder um eine Modernisierung, noch eine notwendige Instandhaltung für den Erdgeschossmieter handelte, musste er die Arbeiten nicht dulden. AG Charlottenburg, Urteil v , 216 C 98/16 Der Vermieter hatte nämlich vergessen, seinem Erdgeschossmieter in der Modernisierungsankündigung vom die zwei Stützpfeiler auf der geplanten Terrasse anzukündigen. Damit entsprach die Mieterhöhung nicht den Voraussetzungen des 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB für eine Modernisierungsankündigung. Es ist aber gerade Sinn und Zweck einer Modernisierungsankündigung, dem jeweiligen Mieter ein vollständiges Bild über die geplanten Arbeiten zu vermitteln, damit er sachgerecht entscheiden kann, ob er die Modernisierung duldet oder nicht. Ein neuer Balkon oder eine neue Terrasse gilt nicht unbedingt gleich als Modernisierung Dazu kam, dass das Gericht in den geplanten Arbeiten keine Modernisierung für den Mieter sah, weil mit der neuen Terrasse nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht würde. ( 545d Abs. 1, 555b Nr. 4 BGB). Normalerweise wird mit dem Anbau eines Balkons oder einer Terrasse zwar der Gebrauchswert erhöht, weil der Mieter daraus regelmäßig Vorteile zieht. Nicht nur, dass seine Nutzfläche dadurch automatisch vergrößert wird: Der Mieter kann jetzt beispielsweise auch einen Wäscheständer oder andere Sachen dort aufstellen oder einfach nur im Freien sitzen. Ihr Zuhause im Internet: 7

8 Dezember 2017 Zuverlässig Vertraulich Aktuell Der VermieterBrief Verdunkelt der Balkonanbau die Wohnung, gilt er nicht als Modernisierung Ganz so idyllisch war es beim Erdgeschossmieter aus Charlottenburg allerdings nicht: Seine Wohnung lag im ersten von zwei Hinterhäusern. Alle Besucher des hinteren Hauses mussten nach der Modernisierung nun direkt an seiner neuen Terrasse vorbei laufen. Der Durchgangsverkehr zum hinteren Haus schränkte seine Privatsphäre ein. Zudem würde durch den Balkonanbau für die oberen Wohnungen seine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus noch weiter verdunkelt. Dazu kam die nicht gerade prächtige Aussicht von seiner neuen Terrasse aus: Von dort konnte man nämlich geradewegs auf die ca. 3 bis 5 m entfernt stehenden Mülltonnen sehen, die noch dazu unangenehm rochen. Arbeitshilfe: Diese Fristen gelten für Ihre Modernisierung in 2018 Zugang Ihres Mieterhöhungsschreibens beim Mieter Ab diesem Termin muss Ihr Mieter mehr Miete zahlen Unangekündigte Mieterhöhungen und Erhöhungen, die den angekündigten Betrag um mehr als 10% überschreiten, werden wirksam zum Bis zu diesem Termin kann Ihnen Ihr Mieter kündigen Die Mieter- Kündigung wird wirksam zum Mindestens 3 Monate, bevor Sie mit Ihren Modernisierungsarbeiten beginnen, müssen Sie Ihrem Mieter Ihre Arbeiten und die deswegen geplante Erhöhung ankündigen. Was alles in einer Modernisierungsankündigung stehen muss, ist in 555c Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt. Vergessen Sie, Ihre Umbauarbeiten anzukündigen, dürfen Sie zwar dennoch hinterher die Miete erhöhen. Allerdings verlängert sich die übliche Wartezeit auf die höhere Miete von den üblichen 3 Monaten um zusätzliche 6 Monate auf insgesamt 9 Monate. Service & more Alle Ausgaben der letzten 2 Jahre finden Sie unter: Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10% übersteigt. IMPRESSUM Der Vermieter-Brief Copyright 2017 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion: RAin Heidi Schnurr (V.i.S.d.P.) Petra Krauß (Assistenz) Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Str. 9, Freiburg Telefon: 0761 / Telefax: 0761 / info@haufe-lexware.com Internet: Geschäftsführung: Isabel Blank, Sandra Dittert, Jörg Frey, Birte Hackenjos, Dominik Hartmann, Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies Beiratsvorsitzende: Andrea Haufe USt-IdNr. DE Anschrift der Redaktion: Munzinger Straße 9, Freiburg Telefon: 0761 / Telefax: 0761 / Satz: Fronz Daten Service, Geldern Druck: Andlauer, Kappel-Grafenhausen Mat.-Nr. N Ihr Zuhause im Internet: