15 Jahre Wohnen im Eigentum

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Reiner Geier
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1 Wohnungseigentümer-Tagung Jahre Wohnen im Eigentum

2 Wohnungseigentümer-Tagung 2018 Das Zukunftsbild eines verbraucherorientierten WEGesetzes und der Weg dahin

3 Inhalt des Vortrags 1. Ausgangssituation: Das Wohnungseigentum hat sich verändert, das WEGesetz nicht mitgehalten 2. Verbraucherschutz und WEGesetz 3. Strukturelle Grundprobleme: Gibt es die? 4. Erste Vorschläge: Regelungsbedarf + Ziele 5. Aktionen: Was ist zu tun? 6. Schlussworte

4 1. Ausgangssituation Das Wohnungseigentum hat sich verändert, das WEGEsetz nicht mitgehalten Strukturen und Größen der WEGs haben sich verändert. Größen: von 2 bis WE neben Neubau Umwandlungsmarkt

5 1. Ausgangssituation

6 1. Ausgangssituation Das Wohnungseigentum hat sich verändert, das WEGesetz nicht mitgehalten: WEGs sind in die Jahre gekommen, umfassende Modernisierungen erforderlich Unterschiedliche Eigentümerinteressen Anforderungen an die Verwaltung enorm gestiegen (Gesetze, Verordnungen wie z.b. EnEV, Legionellenprüfung, Rauchwarnmelder)

7 1. Ausgangssituation WEGesetz: 2 Novellen seit 1951 Schlankes Gesetz dicke Rechtsprechung

8 Im Koalitionsvertrag: WEGesetz reformieren mit dem Mietrecht harmonisieren Barrierefreiheit energetische Sanierung Elektromobilität Einbruchschutz

9 2. Verbraucherschutz und WEGesetz wenn natürliche Personen, Wohnungseigentümer sind Verbraucher die mit Rechtsgeschäften keine gewerblichen o beruflichen Ziele verfolgen WEGs sind seit 2015 auch Verbraucher, wenn ihr mind. 1 Verbraucher angehört und die Rechtsgeschäfte zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der privaten Vermögensverwaltung dienen

2. Verbraucherschutz und WEGesetz Verbraucherschutz-Ziel: die Beseitigung struktureller Marktunterlegenheit Welche Aufgaben gehören zu Verbraucherschutz?

10 2. Verbraucherschutz und WEGesetz Verbraucherschutz-Ziel: die Beseitigung struktureller Marktunterlegenheit Welche Aufgaben gehören zu Verbraucherschutz? Verbraucherinformation, -bildung, Aufklärung Individuelle V-Beratung Gesetzliche Schutzregelungen Gesetzliche Vertragsvorgaben (AGBs) Kontrollen und Klagerecht

11 Das Leitbild des Wohnungseigentümers im WEGesetz von 1951 entspricht dem Leitbild des mündigen Verbrauchers. Im Gesetz wird nicht davon ausgegangen, dass Wohnungseigentümer (WE) den Dienstleistern oder Unternehmen strukturell unterlegen sind und überfordert sein können. 2. Verbraucherschutz und WEGesetz Verbraucherbild im Wohnungseigentumsgesetz

12 2. Verbraucherschutz DER Wohnungseigentümer? DER Verwalter? Ach ja, das WEGesetz kennt nur Männer.

Besonderheit / Erschwernis: W-Eigentümer sind Verbraucher-Gruppe = verstärkt strukturelle

13 Aktuelles Verbraucherleitbild = 3 V- Typen : Verantwortungsbewußte Verbraucher Vertrauende Verbraucher Verletzliche Verbraucher = unter den WE alle Typen vertreten. Besonderheit / Erschwernis: W-Eigentümer sind Verbraucher-Gruppe = verstärkt strukturelle Unterlegenheit 2. Verbraucherschutz und WEGesetz WEGesetz auf aktuellem Stand? Leitbild des mündigen Verbrauchers entspricht nicht der Realität.

14 3. Strukturelle Grundprobleme Die Grundprobleme = Defizite im Gesetz WE sind Laien. Ihnen fehlen Rechtskenntnisse u.m. Zu wenig Berücksichtigung, dass WE gemeinsam agieren müssen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Einzige Weg zur Streitbeilegung ist der Gerichtsweg Externe gewerbliche Verwalter erhalten ohne Qualifikationsnachweis weitreichende Befugnisse Eigeninteressen der Verwalter in kritischen WEG- Situationen werden zu wenig berücksichtigt. (Einflussnahme und Manipulation durch Verwaltungen leicht möglich)

15 4. Erste Vorschläge / Regulierungsbedarf 1. Besserer Vermögensschutz und mehr Informationsrechte (inklusive Kontrollrechte) 2. Zukunfts- und Entwicklungsfähigkeit der WEGs sichern 3. Heiße Eisen - Mehr Vorgaben für die ordnungsgemäße Verwaltung 4. Teilungserklärungen ein ungelöstes Problem 5. Alternative Streitbeilegungsverfahren 6. Zweiter Anlauf f Sachkundenachweis f WEG-Verwalter oder Ausbildungsberuf

16 4. Erste Vorschläge / Regulierungsbedarf 1. Besserer Vermögensschutz und mehr Informationsrechte (= Kontrollrechte) Informationspflichten bzgl der WEG-Bankkonten (nur noch WEG-Eigenkonten, erweitertes Einsichtsrecht in WEG-Bankenkonten u.a.) f Verwaltungen + Banken Informationspflichten für Verwaltungen bei Kreditaufnahme für WEG

17 4. Erste Vorschläge / Regulierungsbedarf Bestandteile und wichtige Inhalte der Jahresabrechnung festlegen Verwaltungsbeirat ist als wichtiges Kontroll- und Vermittlerorgan zu stärken jederzeitiges Auskunftsrecht u.a. Erweiterung der Auskunftsrechte für W-Eigentümer Pflichtinformationen für Wohnungskäufer über Finanzsituation der WEG

18 4. Erste Vorschläge / Regulierungsbedarf 2. Zukunftsfähigkeit der WEGs sichern Pflicht zur Erstellung mittel- und langfristiger Instandhaltungspläne inkl Finanzierung Maßnahmen für mehr Barrierefreiheit müssen erleichtert beschlossen werden können Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht aber nicht zulasten der WE und WEGs Nur E-Mobilität? (was ist mit weiterer Nutzung erneuerbarer Energie überhaupt?)

19 4. Erste Vorschläge / Regulierungsbedarf 4. Heiße Eisen bzgl Verwaltung Unmittelbares Klagerecht der einzelnen Wohnungseigentümer (WE) in WEG-Angelegenheiten erweitern (wichtig!) Keine uneingeschränkten und unbefristeten Dauer- Stimmrechtsvollmachten für Verwalter und für Beiräte (nur befristet oder weisungsgebunden) Wiederbestellung und Abberufung der Verwaltung mit nicht weisungsgebundenen Stimmrechtsvollmachten ausschließen Wichtige Gründe f Verwalterabberufung im WEGesetz ergänzen

20 Schlusswort WiE wird Fehlentwicklungen, Schieflagen, Marktunterlegenheit und deren Schäden sichtbar machen, möglichst quantifizieren Konkrete Ziele abstecken realistisch bleiben Modernes Verbraucherleitbild erfordert mehr Regulierung > WEGesetz hat Luft nach oben Denn Wir sind die Eigentümer!

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 21

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