EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Gemeinde Emstek

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1 EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Gemeinde Emstek April 2009

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3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Emstek Entwurfsfassung Stefan Kruse Eva Stubert Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel.: Fax: info@junker-kruse.de April 2009

4 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

5 Inhalt 1 Ausgangslage und Zielsetzung der Untersuchung Methodik der Untersuchung Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends in der Einzelhandelsentwicklung Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Emstek Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Gesamtgemeindliche Struktur Großflächiger Einzelhandel Die Grundversorgungssituation Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels in Emstek Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Emstek nach Lagekriterien Angebotssituation im Zentrum Emstek Fazit Angebotsanalyse Analyse der Nachfrageseite Nachfragepotenzial in der Gemeinde Emstek Kaufkraftbindungs- und Kaufkraftabflussquoten Räumliche Einkaufsorientierung der Emsteker Bevölkerung Bewertung des Einzelhandelsstandortes Emstek aus Sicht der Haushalte Einzugsgebiet des Emsteker Einzelhandels Umsätze und Zentralitäten des Emsteker Einzelhandels Fazit zur Analyse der Nachfrageseite Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Emsteker Zentren- und Einzelhandelsentwicklung

6 7.1 Ökonomische Rahmenbedingungen Entwicklungsperspektiven und -strategien Übergeordnetes Entwicklungsleitbild für die Gemeinde Emstek: Räumlich funktionale Gliederung Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Emstek Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung in Emstek Standortstrukturmodell Zentraler Versorgungsbereich - Abgrenzungskriterien Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Emstek Solitäre Nahversorgungsstandorte in städtebaulich integrierter Lage Ergänzungsstandort des überwiegend großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandels Tabubereiche für Einzelhandel in Emstek (mit Ausnahme des Entwicklungsbereichs) Emsteker Sortimentsliste Rahmenbedingungen zur Erstellung einer ortstypischen Sortimentsliste Herleitung der Emsteker Sortimentsliste Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Emstek Steuerung von Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben Schlusswort Verzeichnisse Glossar Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

7 1 Ausgangslage und Zielsetzung der Untersuchung Seit mehr als drei Jahrzehnten dauert der Strukturwandel im Einzelhandel an und hat, angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne, anscheinend noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Dieses Phänomen trifft auf fast alle Branchen und Betriebsformen zu, wobei dem Lebensmittelsektor und hier insbesondere den Lebensmitteldiscountern eine besondere Bedeutung zukommt. Der Trend zu größer werdenden Betriebsformen und der damit einhergehenden Ausdifferenzierung des Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel) sowie die in vielen Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der Einzelhandelsbetriebe führt zudem bei einem nahezu gleichbleibenden (und teilweise sogar rückläufigen) Nachfragepotenzial, u.a. aufgrund rückgängiger Bevölkerungszahlen, zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb, der in vielen Fällen bereits kannibalöse Ausmaße annimmt. Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wächst zunehmend, was sich insbesondere in neuen Betriebskonzepten und -strategien ausdrückt, allerdings auch mit erheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden einhergeht. Diese Neuorientierung ist für die raumbezogene Planung auch mit neuen Standortanforderungen und mustern verbunden, was auch in der Gemeinde Emstek zu beobachten ist. Während integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte zunehmend in Frage gestellt wurden bzw. werden, zielten Anfragen zu Einzelhandelsansiedlungen bevorzugt auf dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen). Die Folge solcher Entwicklungen besteht darin, dass ehemals funktionierende Nahversorgungsnetze zunehmend grobmaschiger werden und insbesondere gewachsene Zentren, vornehmlich die Innenstadt in ihrer Versorgungsfunktion geschwächt werden. Zudem erhalten derartige Standorte in der Regel eine stark autokundenorientierte Ausrichtung, wodurch insbesondere nicht-pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahversorgung und somit auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. Ähnliche Probleme sind bei Fachmärkten festzustellen, wenngleich sie auch nicht so aggressiv auftreten. Auch bei diesem Betriebstyp spielen neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie sich ändernde Betriebskonzepte eine Rolle. Sie rangieren i.d.r. unterhalb der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) und unterliegen damit nicht den Steuerungsmechanismen des 11 Absatz BauNVO. Die von ihnen ausgehenden Gefahren für gewachsene Zentren in Form von negativen städtebaulichen Auswirkungen werden dabei i.d.r. erst bei einer auf die Gesamtgemeinde bezogene summarische Betrachtung insbesondere der induzierten Umsatzumverteilungen deutlich. Die Konsequenzen derartiger Entwicklung konzentrieren sich auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kunden- und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztlich der gesamte Standortbereich (Zentrum) gefährdet sein kann. Parallel zu dieser Entwicklung ist ein immer größer werdender Leerstand von kleinen und großen Ladenlokalen zu beobachten. Traf dieses Phänomen bis Mitte der 90er Jahre in der Regel auf Rand- oder Streulagen zu, so gehören zugeklebte Schaufenster mittlerweile auch zum Erscheinungsbild der zentralen Geschäftslagen. 7

8 Diesen betrieblichen bzw. konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- bzw. Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. So steht auch die Gemeinde Emstek vor der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen betreibermotivierten Standortwünschen auf der einen und volkswirtschaftlichen bzw. städtebaulichen und stadtentwicklungspolitisch motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen auf die spezifische Situation in der Gemeinde ausgerichteten, konstruktiven Umgang mit den beschriebenen Strukturentwicklungen zu finden. Aktuelle obergerichtliche Urteile sowie Gesetzesänderungen (insbesondere die Novellierungen des BauGB 2004 und 2007) haben in jüngster Vergangenheit dazu geführt, dass eine Aktualisierung bestehender Konzepte an die aktuelle Rechtslage, insbesondere im Sinne künftiger Planungs- und Investitionssicherheit, vorzunehmen ist. Aus diesen Gründen ist es eine konsequente Entscheidung und mit Blick auf aktuelle obergerichtliche Rechtsprechungen auch zwingend erforderlich, dass die Gemeinde Emstek ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept beschließen lässt. Daher wurde im März 2008 das Planungsbüro, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Gemeinde Emstek beauftragt. Anforderungen an ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept Im Hinblick auf die Steuerung des Einzelhandels auf der Basis eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes ist daher nicht das OB entscheidend, sondern vielmehr das WIE (im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bzw. der kommunalen Möglichkeiten), möchte eine Kommune im Sinne einer positiven und in die Zukunft gerichteten Stadtentwicklungspolitik Einzelhandel in ihren Verwaltungsgrenzen an die städtebaulich gewünschten Standorte lenken und so auch (vorhandene wie perspektivische) städtebauliche Missstände vermeiden. Insbesondere für das WIE werden im Rahmen des Baugesetzbuches (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen Teil II vom 21. Januar 2008 (Nds. GVBl. S. 26) von zahlreichen Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts und der Obergerichte klare Anforderungen formuliert. Im Rahmen des Beurteilungs- und Abwägungsprozesses im Zusammenhang mit der Umsetzung von Einzelhandelsvorhaben sind klare Anforderungen an ein Einzelhandelskonzept zu stellen. Es ist herauszustellen, dass auf der Basis einer dezidierten städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Analyse folgende Bausteine unabdingbare Bestandteile eines Einzelhandelskonzeptes darstellen 1 und daher auch wesentlicher Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Gemeinde Emstek sind: 1 Vgl. dazu: Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, S. 239ff 8

9 die Beschreibung der potenziellen zentralen Versorgungsbereiche nach ihrer - exakten räumlichen Lage und Ausdehnung und - konkreten Versorgungsfunktion - Darstellung der möglichen Weiterentwicklungen die Entwicklung eines räumlichen Standortstrukturmodells mit Darstellung der einzelnen Standorte und entsprechenden Funktionszuweisung die Darstellung sonstiger Einzelhandelsagglomerationen ohne umfassende Versorgungsfunktion die Ermittlung und der Vorschlag für eine ortstypische Sortimentsliste Darüber hinaus ist aber vor allem auch ein Augenmerk auf die künftige Umsetzung der konzeptionellen Zielsetzungen zu setzen. Im Rahmen des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes werden daher vier Grundsätze zur Umsetzung des Konzeptes bzw. zur Steuerung des nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Einzelhandels formuliert, die vor allem auch den aktuellen gesetzlichen Rahmen (BauGB, BauNVO) berücksichtigen. Wie die Erfahrung gerade in jüngster Vergangenheit zeigt, ist es mittlerweile nicht mehr nur damit getan, ein gutes Konzept zu erarbeiten. Immer mehr muss auch die spätere Umsetzung bedacht werden, und dies auch schon während der Bearbeitung. Aus diesem Grund ist das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept auf der Basis eines breit angelegten Kommunikations- und Beteiligungsprozesses erarbeitet worden. Neben der Berichterstattung (z.b. Pressearbeit) und Rückkopplung der entsprechenden Zwischenergebnisse in einem regelmäßig stattfindenden Arbeitskreis erfolgte die Beteiligung der örtlichen Politik im politischen Gremium (Vorstellung des Konzeptes in den Fraktionen 2 ). 2 Am

10 2 Methodik der Untersuchung Die vorliegende Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Gemeinde Emstek stützt sich auf die Ergebnisse aus sowohl primär- wie sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde erneut eine Vollerhebung aller Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne 3 und der Leerstände in den 8 Ortsteilen von Emstek sowie der Dienstleistungsbetriebe in den zentralen Bereichen durchgeführt. Ergänzend wurde eine Haushaltsbefragung unter Mitwirken ausgewählter Haushalte in Emstek vorgenommen. Des weiteren liefert eine Kundenherkunftserhebung wichtige Informationen über den Kundeneinzugsbereich des Emsteker Einzelhandels. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die Gemeinde Emstek gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln. Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte und für die Untersuchung relevante Bereiche ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO darstellen und somit auch aus planungsrechtlicher Sicht zwingend erforderlich sind. Diese städtebauliche Analyse stellt eine qualitative Ergänzung der quantitativen Bausteine dar, so dass sich in der Gesamtschau (Angebotsanalyse, Städtebau und Nachfrageanalyse) ein auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtetes, detailliertes Bild zur Einkaufssituation in der Gemeinde Emstek ergibt, welches die Grundlage für die Erstellung der konzeptionellen Bausteine darstellt. 2.1 Angebotsanalyse Zur Analyse der Angebotssituation wurde im Zeitraum Juli 2008 eine Vollerhebung des Emsteker Einzelhandelsbestands durchgeführt. Die Vollerhebung basiert auf einer flächendeckenden Begehung des Gemeindegebiets bei gleichzeitiger lasergestützter Bestandsaufnahme und Kartierung der Einzelhandelsbetriebe (vgl. Fußnote 3 ). Im Rahmen der Vollerhebung wurde die Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe differenziert nach Einzelsortimenten aufgenommen. Weiterhin wurde durch eine Kartierung die räumliche Verortung und Lagezuordnung vorgenommen. 3 Der Einzelhandel im engeren Sinne (auch funktionaler Einzelhandel genannt) umfasst den Absatz von Waren an Endverbraucher, ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-, Schmier- und Kraftstoffhandel sowie rezeptpflichtiger Apothekenwaren. Aufgrund ihrer z.t. nicht unerheblichen Relevanz für die Versorgungssituation wurden sowohl das Lebensmittelhandwerk als auch Tankstellenshops und Kioske in der Untersuchung berücksichtigt. 10

11 Der Erhebung liegt folgende Definition der Verkaufsfläche zugrunde: Bei der Berechnung der Verkaufsfläche ist die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören auch Schaufenster, Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Freiverkaufsflächen soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden. Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und verpackt. Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (Einschließlich eines Bereiches zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials). Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen (BVerwG, , 4 C 10.04) Flächen für die Pfandrücknahme sind ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen soweit sie dem Kunden zugänglich sind. Für Kunden unzugängliche Lagerräume für Pfandgut gehören nicht zur Verkaufsfläche. Flächen für Einkaufswagen gehören, sowohl innerhalb als auch außerhalb des Gebäudes gelegen, grundsätzlich zur Verkaufsfläche. Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher einzelne Sortimente (auf der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erhebungsschlüssels) differenziert erfasst und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt. In der sich anschließenden Auswertung wurden die Sortimentsgruppen den in der folgenden Tabelle dargestellten 17 (Haupt-)Branchen zugeordnet. 11

12 Tabelle 1: Warengruppen Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung in Emstek Sortimente (Erhebungsgrundlage) Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe: Nahrungs- und Genussmittel Blumen/Zoo Gesundheit und Körperpflege Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher / Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe: Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Überwiegend langfristige Bedarfsstufe: Wohnungseinrichtungsbedarf / Teppiche Möbel Quelle: eigene Darstellung Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei-/Konditoreiwaren Metzgerei-/Fleischereiwaren Getränke Schnittblumen, Zoologischer Bedarf Drogerie, Körperpflegeartikel Parfümeriewaren Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Reform- und Biowaren Apothekenwaren Bücher Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitungen/Zeitschriften Herren, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel Spielwaren Musikinstrumente Hobby- und Bastelbedarf Kinderwagen Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel Fahrräder und Zubehör Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen Bettwaren, Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche Badmöbel Küchenmöbel Büromöbel Gartenmöbel Möbel allgemein 12

13 Fortsetzung Tabelle 1: Warengruppen Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Sonstiges Quelle: eigene Darstellung Sortimente (Erhebungsgrundlage) Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger Videokameras und geräte, Fotoapparate und Zubehör Mobiltelefone, Telefone und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software Augenoptik, Hörgeräte, Sanitätsbedarf Uhren/Schmuck Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör) Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf Kfz-Zubehör Aktionswaren, Sonstiges Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte Vollerhebung des Emsteker Einzelhandels im gesamten Gemeindegebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes sowohl auf gesamtgemeindlicher als auch auf Ebene einzelner Standortbereiche dar. Auf Grundlage der Daten zu den Verkaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Gemeindegebietes sowie der im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Die Einordnung nach Lagekategorien stellt im Weiteren eine wichtige Grundlage zur Erarbeitung der Emsteker Sortimentsliste (vgl. dazu Kapitel 8.3) dar. Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe folgenden Lagekategorien zugeordnet, deren Merkmale in Tabelle 2 erläutert werden: Zentrum sonstige integrierte Lage nicht integrierte Lage 13

14 Tabelle 2: Definition von Lagekategorien Zentrum Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. In Abhängigkeit von ihrer teiloder gesamtstädtischen bzw. überörtlichen Versorgungsfunktion werden sie in die Kategorien Haupt-, Neben-, bzw. Nahversorgungszentrum eingestuft. Neben der Bestandsdichte des Einzelhandels sind unter dem Gesichtpunkt der Multifunktionalität unterschiedliche Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit, sowie städtebauliche Merkmale (u.a. Bebauungsstruktur, Gestaltung des öffentlichen Raumes, verkehrliche Gestaltung) kennzeichnend. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO. Sonstige integrierte Lage Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und - konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen. Beispiel: Mode Schröer im Zentrum Emsteks Beispiel: Lidl in Emstek Nicht integrierte Lage Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z.b. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten. Beispiel: GS-Agri Baustoffe in Schneiderkrug Quelle: eigene Zusammenstellung Außerdem wurde eine Zuordnung der Betriebe unter Bezug auf die Emsteker Ortsteile vorgenommen. Das Gemeindegebiet von Emstek wurde in Anlehnung an die Siedlungsstruktur in folgende acht Erhebungseinheiten unterteilt (vgl. Karte 2, S. 29): Emstek Bühren Drantum Garthe Halen Hoheging Höltinghausen Westeremstek 14

15 Städtebauliche Analyse Ergänzt werden die in erster Linie quantitativen einzelhandelsrelevanten Betrachtungen der Angebots- und Nachfrageseite durch eine auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtete städtebauliche Analyse. Im Rahmen dieser werden die einzelhandelsrelevanten Funktionen des gesamten Gemeinderaumes, also des Hauptgeschäftsbereiches sowie der übrigen für die Zentrenstruktur relevanten Einzelhandelsstandorte, bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Versorgungsfunktion und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: Lage im Gemeindegebiet Lage der Einzelhandelsmagneten Verteilung der Geschäfte Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr Bebauungsstruktur Qualität und Erhaltungszustand der Architektur Gestaltung des öffentlichen Raumes/Eingangssituation Einkaufsatmosphäre Nutzungsmischung insbesondere mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Im Hinblick auf die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs wird die Bestandsdichte des Einzelhandels bestimmt. Zudem werden die in der Innenstadt vorhandenen Einzelhandelsdichten bestimmt. Die Einzelhandelsdichte beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstsleistungs- oder Wohnnutzungen im Erdgeschoss. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandelsbesatz von ca. 90 bis 100 % auf. Bei geringeren Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % ist demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden. Die städtebauliche Analyse ist ein nicht unwesentlicher Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Gemeinde Emstek. Dabei stellt sie bezogen auf die Zentren einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie des 11 (3) BauNVO dar. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund der aktuellen Gesetzgebung bzw. Rechtsprechung keine planerische Abgrenzungsübung ist, sondern ein notwendiger Schritt, um eine rechtssichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. 15

16 2.2 Nachfrageanalyse Die zweite Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie muss ein umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und -präferenzen der Emsteker Bevölkerung liefern und auf diese Weise Rückschlüsse auf den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Zu diesem Zweck wurde im Juni 2008 eine Haushaltsbefragung unter Mitwirkung einzelner Emsteker Haushalte durchgeführt. Haushaltsbefragung Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten und die daraus resultierende Orientierung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Emsteker Bevölkerung zu erhalten, wurde eine über das Gemeindegebiet gewichtete, telefonische Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich die für Emstek spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenngrößen dient die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohnheiten im Emsteker Ortszentrum bzw. den umliegenden Einzelhandelsstandorten. Die Haushaltsbefragung wurde am Montag, den und am Dienstag, den von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt (mcs GmbH) im Auftrag des Büros Junker und Kruse, durchgeführt. Es wurden insgesamt 120 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert etwa 1 % der Einwohner Emsteks. Eine gleichmäßige Verteilung der Interviews entsprechend der räumlichen Verteilung der Wohnbevölkerung nach Ortsteilen wurde dabei berücksichtigt (vgl. dazu Tabelle 3). Die Befragung erfolgte mit Hilfe einer computergestützten Fragebogenmethodik (Computer- Assisted-Telephone-Interviewing (CATI)), die es ermöglicht, bereits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während der Befragung in eine Datenbank). Um sicherzustellen, dass bereits während der Befragung keine Fehler unterlaufen, erfolgt eine regelmäßige Evaluation der Ergebnisse. Die Telefonnummern der Haushalte werden nach einem statistischen Zufallsprinzip aus einer zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unterliegen zur zusätzlichen Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen und Postleitzahlen zulässt. Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht übermäßig zu strapazieren und die Verweigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten (auf 5 Interviews entfallen i.d.r. etwa 4 Verweigerungen), ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden. Adressat der Befragung ist jeweils das für den Einkauf verantwortliche Haushaltsmitglied. Die folgenden Tabellen verdeutlichen die räumliche Verteilung der Interviews sowie Alter und Geschlecht der Befragten. 16

17 Tabelle 3: Ortschaft Struktur der Haushaltsbefragung Interviews Anzahl Interviews Einwohner in % Emstek ,7 56 Bühren ,7 14 Drantum 355 3,3 4 Garthe 418 3,3 4 Halen ,2 17 Hoheging 352 3,3 4 Höltinghausen ,2 17 Westeremstek 341 3,3 4 Gesamt bzw. Durchschnitt ,0 120 Quelle: eigene Zusammenstellung; Haushaltsbefragung Emstek, mcs GmbH im Auftrag von, Dortmund, Juni 2008 Tabelle 4: Alter der Befragten Alter Anzahl in % Unter 20 Jahre 6 5, Jahre 6 5, Jahre 23 19, Jahre 45 37, Jahre 30 25,0 Über 60 Jahre 10 8,3 Gesamt ,0 Quelle: eigene Zusammenstellung; Haushaltsbefragung Emstek, mcs GmbH im Auftrag von, Dortmund, Juni 2008 Tabelle 5: Geschlecht der Befragten Geschlecht Anzahl in % männlich weiblich Gesamt ,0 Quelle: eigene Zusammenstellung; Haushaltsbefragung Emstek, mcs GmbH im Auftrag von, Dortmund, Juni

18 Insgesamt liegt mit der Gemeinderäumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende Repräsentativität vor. Auffällig ist die überdurchschnittliche Zahl weiblicher befragter Personen, die die generell zu beobachtende Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung widerspiegelt, denn als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt. Kundenherkunftserhebung Die Kundenherkunftserhebung gibt Auskunft über das Einzugsgebiet des Emsteker Einzelhandels und stellt somit eine empirische Basis für die Abgrenzung des Einzugsgebietes dar. Dieses gibt zum einen Aufschluss über die Ausstrahlungskraft des Emsteker Einzelhandels und dient zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden in einem einwöchigen Zeitraum (16. bis 21. Juni 2008) bei Einzelhändlern unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit in den Erhebungseinheiten in Emstek Listen ausgelegt, in die der Wohnort der zahlenden Kunden eingetragen wurde. Um eine repräsentative Datenbasis zu erhalten, wurde in den einzelnen Erhebungseinheiten abhängig von der jeweiligen Einwohnerzahl und der Relevanz als Einzelhandelsstandort jeweils eine bestimmte Anzahl an Einzelhandelsbetrieben ausgewählt. Der räumliche Schwerpunkt lag entsprechend des quantitativen Schwerpunktes des Einzelhandelsangebots im Emsteker Ortszentrum. Insgesamt erhielten 21 Betriebe (rund ein Drittel der Gesamtzahl der Betriebe in Emstek) einen entsprechenden Erhebungsbogen, wovon sich schließlich 12 Betriebe (20% an Gesamtzahl der Betriebe) beteiligt haben. Der Rücklauf betrug somit 60 %. Die teilnehmenden Betriebe befinden sich bis auf eine Ausnahme (Höltinghausen) im Ortsteil Emstek. Die Kundenherkunft wurde jeweils von dem für den Zahlvorgang zuständigen Personal in den einzelnen Betrieben für das Emsteker Gemeindegebiet differenziert nach Ortsteilen aufgenommen. Die übrigen Kunden (aus den Nachbarkommunen und darüber hinaus) wurden anhand ihrer Postleitzahl dem Herkunftsort zugeordnet. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Schritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. 18

19 In diesem Zusammenhang wird u.a. auf Werte der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln zurückgegriffen. Diese veröffentlicht jährlich einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, die das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Stadt oder Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes (Indexwert 100) ermitteln. Liegt die errechnete Kaufkraftkennziffer unter dem Wert 100, so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau vor. Ergänzend zu den beschriebenen primärstatistischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. 2.3 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie folgt: Abbildung 1: Untersuchungsdesign Begleitung des Arbeitsprozesses durch einen Arbeitskreis Grunduntersuchung Analyse Auswertung Empfehlung und Umsetzung Voruntersuchung Rahmenbedingungen Untersuchungsdesign Aufnahme Einzelhandelsbestand Analyse der Nachfrageseite Städtebauliche Analyse Analyse der Empirie Bewertung / Einordnung Zielzentralitätswerte Steuerungsmodelle (Szenarien) Künftige Entwicklungsstrategie Standortstruktur Räumliches Steuerungskonzept Einzelhandel Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Entwicklung und Steuerung des Einzelhandels in Emstek Quelle: eigene Darstellung 19

20 Begleitender Arbeitskreis Zur Verbesserung der Qualität der Untersuchung wurde sie durch einen fachbezogenen Arbeitskreis begleitet, welcher die Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in den Prozess einbrachte und somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte. Für die konstruktive Mitarbeit im Arbeitskreis wird an dieser Stelle noch einmal gedankt. Folgende Personen haben an den verschiedenen Arbeitsgremiensitzungen teilgenommen: Tabelle 6: Name Teilnehmer Herr Michael Fischer Teilnehmer Arbeitskreissitzungen Funktion bzw. Behörde Bürgermeister Frau Ursula Meyer (bis zur 4. Arbeitskreissitzung) Herr Georg Deselaers Herr Eduard Herzog Herr Ludger Vocke Frau Gabriele Kalvelage Herr Claus Frye-Büssing Herr Peter Kleene Frau Carola Havekost Herr Sven Schulte Herr Stefan Kruse Frau Eva Stubert Quelle: eigene Zusammenstellung Ratsmitglied Ratsmitglied CDU Fraktionsvorsitzender Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses SPD Fraktionsvorsitzende Handels- und Gewerbeverein Emstek e.v. Handels- und Gewerbeverein Emstek e.v. IHK Oldenburg IHK Oldenburg 20

21 3 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends in der Einzelhandelsentwicklung Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammengefasst dargestellt. Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration. Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten und Rentabilitäten. Abbildung 2: Entwicklung von Verkaufsflächen und Bruttoumsätzen des Einzelhandels in Deutschland Umsatz in Mrd. Euro Prognose ,7 (Prognose) Verkaufsfläche in Mio. m² Umsatz Verkaufsfläche Quelle: eigene Darstellung nach EHI 2008/09, S. 184f Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte. 21

22 Abbildung 3: Entwicklung von Verkaufsflächen und Bruttoumsätzen des Lebensmitteleinzelhandels nach Betriebsformen in Deutschland Verkaufsfläche in Mio. m² 140 Umsatz in Mrd. Euro ,0 6,4 2,9 7,2 10,7 2,7 5,4 6,7 6,6 7,6 7,3 4, Übrige Supermärkte Discounter SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2008/09, S. 195ff (Stichtag ) Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen. Ein Wandel der Standortpräferenzen. Abbildung 4: Entwicklung der räumlichen Verteilung der Verkaufsflächen in Deutschland (Angaben in %) Westdeutschland Ostdeutschland Primäres Netz Sekundäres Netz Primäres Netz Sekundäres Netz Quelle: eigene Darstellung nach Concepta, IfHS, Metro primäres Netz= zentrale und integrierte Lagen; sekundäres Netz = nicht integrierte Lagen 22

23 Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Eine in den nächsten Jahren weiterhin tendenziell sinkende Bevölkerungszahl mit erheblichen regionalen Unterschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft. Eine Zunahme der Mobilitätsmöglichkeit und bereitschaft. Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente Erlebniskauf und Versorgungskauf. Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren. Ein Wandel der Kunden hin zu multioptionalen Konsumenten mit nicht mehr klar für den Einzelhandel nachzuvollziehenden Handlungsmustern und zunehmend individualisiertem Konsum. Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten, bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u.a.: Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust gewachsener, zentraler Bereiche, der aufgrund der bestehenden Multifunktionalität nicht nur den Einzelhandel umfasst. Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten. Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität der Städte. Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Einzelhandelsbetriebe und den vorhandenen, meist kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen in den zentralen Lagen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen zu den landesplanerischen und kommunalen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufiger Neu- und Umnutzungen. Ein zunehmender Konkurrenzwettbewerb zwischen (Innen-)Städten aufgrund der anhaltenden Dynamik im Einzelhandel. Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben (u.a. FOC = Factory Outlet Center, große Einkaufszentren) vor allem in größeren bzw. Großstädten mit negativen Folgewirkungen für Klein- und Mittelzentren. Eine zunehmende Regionalisierung von Einzelhandelsentwicklungen bei gleichzeitiger Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum. Einzelhandel zunehmend als scheinbar einzige Entwicklungsoption für einzelne Standortbereiche, insbesondere im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen. Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von Einkaufsbereichen. 23

24 Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung. Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben - im Falle einer ungezügelten Entwicklung - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Dabei lassen sich die folgenden, allgemein zu beobachtenden Aspekte auch auf Emstek übertragen: Fehlende Chancengleichheit von (innerstädtischen) Zentren im Vergleich zu dezentralen Standorten durch eine bedeutsame innerkommunale Standortkonkurrenz. Diese äußert sich zunächst durch einen hohen Konkurrenzdruck auf die Zentren und wird häufig in Form einer nach wie vor geringen Angebotsbreite des kernörtlichen Einzelhandels und einem geringen Niveau im innerstädtischen Angebot durch uniforme, kurzlebige Geschäftstypen manifestiert. Damit war bisher vor allem auch eine Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Standorten verbunden. Dabei sind es speziell die Vorhaben mit zentren- aber insbesondere auch nahversorgungsrelevanten Warengruppen, die für die Funktionsfähigkeit des Emsteker Zentrums Beeinträchtigungen mit sich bringen könnten. Zunehmende Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen, die nicht in vorhandene Siedlungsstrukturen passen. Durch die größtenteils kleinteiligen Bebauungsstrukturen sind die zentralen Geschäftsbereiche besonders im Bereich der Lebensmittelansiedlung von diesem Problem betroffen. Das hat dazu geführt, dass einzelne Betriebe in Emstek vorzugsweise an Standorte in Randbereichen zum innerstädtischen Zentrum bzw. in Siedlungsrandbereichen angesiedelt wurden. In den gewachsenen Siedlungsstrukturen können die Flächenansprüche heutiger Betreiber nur bedingt erfüllt werden. Perspektivisch ist daher eine gezielte Steuerung des Einzelhandels an städtebaulich sinnvolle Standorte gefragt. Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene Gefahr der abnehmenden wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelanbieter zieht es nach draußen ). Auch die Möglichkeit, dass sich das Nahversorgungsnetz, also speziell das Netz der Lebensmittelanbieter, insgesamt räumlich weiter ausdünnen könnte, kann letztlich für Emstek nicht ausgeschlossen werden. Durch eine Stärkung der Nahversorgungsangebote an städtebaulich nicht sinnvollen, nicht integrierten Standorten bzw. durch eine Überschreitung von absatzwirtschaftlichen Spielräumen können sich auch Gefährdungen für bestehende, gewachsene Versorgungsbereiche bzw. Nahversorgungsstandorte ergeben, mit der Folge eines insgesamt grobmaschigeren Versorgungsnetzes, insbesondere zu Lasten kleinerer Siedlungsbereiche, die nicht über eine ausreichende Mantelbevölkerung zur Ansiedlung strukturprägender Märkte (wie Lebensmitteldiscounter oder Supermärkte) verfügen. Dabei ist ein weiterer Aspekt, der zu einer räumlichen Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes zukünftig verstärkt beitragen kann, der Anspruch vieler Betreiber an die Größe der Verkaufsflächen. Heute übliche Marktzutrittsgrößen strukturprägender Lebensmittelmärkte liegen zwischen 800 m² und m² Verkaufsfläche (für Lebensmitteldiscounter) oder gar über bis über m² Verkaufsfläche (für Lebensmittelvollsortimenter). 24

25 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Emstek Dieses Kapitel beinhaltet die Analyse der Versorgungsstruktur der Gemeinde Emstek unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten. Zur grundsätzlichen Einordnung der Gemeinde hinsichtlich der einzelhandels- und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend zunächst eine Einordnung in die regionale Situation, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Einzelhandelsstandortes auswirken kann. 4.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die Gemeinde Emstek befindet sich, eingebettet in das Oldenburger Münsterland, im mittleren Teil Niedersachsens und ist dem Kreis Cloppenburg zugehörig. Die gleichnamige Kreisstadt grenzt im Westen an das Gemeindegebiet Emsteks an. Weiterhin ist Emstek von den Gemeinden Cappeln, Garrel, Großenkneten und Visbek sowie von der Stadt Vechta umgeben. Mit ihren rund Einwohnern ist die Gemeinde Emstek von der niedersächsischen Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Damit übernimmt die Gemeinde im Wesentlichen die Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung. Die angrenzenden Kommunen, aber vor allem die Mittelzentren Cloppenburg und Vechta sowie ferner Wildeshausen und das im Norden von Emstek gelegene Oberzentrum Oldenburg sind aus Einzelhandelssicht als Hauptkonkurrenzstandorte für den Einzelhandel der Gemeinde Emstek zu nennen. Emstek weist eine günstige verkehrliche Lage auf (vgl. Karte 1). Die Autobahnen 1 und 29 erschließen das Gemeindegebiet für den überregionalen Verkehr aus Richtung Süden und Norden. Darüber hinaus verbinden die Bundesstraßen 72 und 69 die Gemeinde mit den angrenzenden Mittelzentren Cloppenburg und Vechta, in denen sich der nahgelegenste Anschluss an das Schienennetz befindet. Komplettiert wird die verkehrliche Infrastruktur durch das Angebot an Busverbindungen zu den benachbarten Städten und Kommunen. 25

26 Karte 1: Lage im Raum Quelle: eigene Darstellung Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie sich das Grundzentrum Emstek im Vergleich zu seinen Nachbarkommunen darstellt. Landesplanerisch sind die Städte Cloppenburg, Vechta sowie Wildeshausen als Mittelzentren ausgewiesen. Die circa 40 km nördlich gelegene Stadt Oldenburg ist das nächstengelegene Oberzentrum zu Emstek. Die übrigen angrenzenden Kommunen sind als Grundzentren eingestuft. In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanter Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 92,0 bewegt sich die Gemeinde Emstek deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (100). Auch im Vergleich zu den Nachbarkommunen relativiert sich diese Tatsache nicht. Emstek liegt auch hier z.t. deutlich unter den Werten der umliegenden Kommunen (vgl. Tabelle 7). 26

27 Tabelle 7: Kaufkraftkennziffer und potenzial im Vergleich zu Nachbarkommunen Kommune Einwohner Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial 4 in Mio. Euro Landesplanerische Einordnung Emstek ,0 52,5 Grundzentrum Cloppenburg ,7 150,1 Mittelzentrum Garrel ,6 59,9 Grundzentrum Großenkneten ,6 64,2 Grundzentrum Visbek ,5 45,3 Grundzentrum Vechta ,0 150,4 Mittelzentrum Cappeln ,5 28,7 Grundzentrum Wildeshausen ,9 90,9 Mittelzentrum Oldenburg ,3 791,6 Oberzentrum Quelle: eigene Darstellung, Grundlage BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2008 Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Gemeindegebiet von ca Euro / Kopf ergibt sich für die Gemeinde Emstek in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von rund 53 Mio. Euro. 4.2 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung 47 % der rund Einwohner Emsteks wohnen im Ortsteil Emstek, dem Siedlungsschwerpunkt der Gemeinde (vgl. Tabelle 8). Weiterhin besitzt die Gemeinde sieben kleinere Ortsteile (Höltinghausen, Halen, Bühren, Garthe, Drantum, Hoheging und Westeremstek), die in disperser Anordnung z.t. in großer Entfernung um den Kernort liegen (vgl. Karte 2). Im Vergleich zu den sieben kleineren Ortsteilen weist der Kernort Emstek mit dem Ortszentrum als räumlicher Angebotsschwerpunkt zentrenbildende Strukturen auf. Die Ortsteile Höltinghausen, Halen und Bühren weisen geringe Versorgungsstrukturen auf, die in unterschiedlicher Quantität und Qualität vorrangig der Nahversorgung dienen. Die übrigen Ortsteile Garthe, Drantum, Hoheging und Westeremstek hingegen sind durch eine im Vergleich zu den vorig genannten deutlich geringere Einwohnerzahl und durch einen hohen Anteil an landwirtschaftlicher Nutzung gekennzeichnet. Dementsprechend liegt in diesen Ortsteilen kein Einzelhandel vor. 4 Die dargestellten Daten können sich im Einzelnen von denen der von BBE Retail Experts GmbH & Co. KG ausgewiesenen unterscheiden, da sie in Teilen modifiziert wurden und dabei an die Untersuchungsmethodik sowie den der Erhebung zugrunde gelegten Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden. 27

28 Die Wirtschaftsstruktur der Gemeinde Emstek ist geprägt durch kleine und mittlere Unternehmen aus den Branchen Kunststoffverarbeitung, Metallbau, Sanitär- und Lüftungstechnik, Umwelttechnik, Bau- und Elektrogewerbe, Nahrungs- und Futtermittelproduktion, Gärtnereien, Kalksandsteinherstellung und Energiegewinnung. Insgesamt spielt die Landwirtschaft eine dominante Rolle in der Gemeinde (so wie im gesamten Oldenburger Münsterland). Die landwirtschaftlichen Betriebe bilden die Grundlage für die Weiterverarbeitung der regionalen Nahrungsmittelindustrie. In der Gemeinde Emstek befindet sich das interkommunale Gewerbegebiet ecopark der Gemeinden Cappeln, Emstek, der Stadt und dem Landkreis Cloppenburg. Tabelle 8: Einwohner nach Ortsteilen Ortseil Einwohner Emstek Höltinghausen Halen Bühren Garthe 418 Drantum 355 Hoheging 352 Westeremstek 341 gesamt Quelle: Gemeinde Emstek 12/07, eigene Darstellung 28

29 Karte 2: Siedlungsstruktur der Gemeinde Emstek Hoheging Höltinghausen Halen Garthe Emstek Westeremstek Drantum Bühren Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der ALK 29

30 5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen übergeordneten standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstrukturen in Emstek unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten dargestellt. Auf Grundlage der im März 2008 durchgeführten flächendeckenden Einzelhandelsbestandserhebung sowie der städtebaulichen und einzelhandelsbezogenen Beurteilung der Versorgungsstandorte und - bereiche werden die Angebots- und Nachfrageseite des Emsteker Einzelhandels analysiert. Dabei wird die Analyse jeweils differenziert für die Gesamtgemeinde sowie für die einzelnen Versorgungs- bzw. Standortbereiche vorgenommen. 5.1 Gesamtgemeindliche Struktur In Emstek stellt sich zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2008 gesamtgemeindlich folgendes Bild der Einzelhandelssituation dar: Insgesamt bestehen 64 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 500 m² und liegt damit deutlich über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m². Dieser Kennwert ist in Emstek auf den großen Anteil an Verkaufsflächen in der flächenintensiven Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente zurückzuführen. Ohne diese läge die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb bei etwa 240 m 2 und somit im Bundesdurchschnitt. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 2,5 m² und rangiert damit losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 1,4 m² pro Einwohner. Auch dieser Wert lässt sich durch die im vorangegangenen Punkt beschriebene Besonderheit in der Emsteker Einzelhandelslandschaft, der überdurchschnittlich vorhandenen Verkaufsfläche im Bereich Gartenmarktsortimente, erklären und relativieren. In dieser Warengruppe werden allein rund 60 % der Gesamtverkaufsfläche vorgehalten (vgl. auch nachstehende Tabelle 9). Zum Zeitpunkt der Erhebung bestehen im Gemeindegebiet sieben Leerstände (vgl. Karte 3) mit einer geschätzten Verkaufsfläche von ca m². Dies entspricht insgesamt einer Leerstandsquote von 11 % bezogen auf die Anzahl der Betriebe und rund 4 % bezogen auf die Verkaufsfläche. Bis zu 10 % leerstehender Verkaufsfläche in einer Gemeinde werden hierbei noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze für eine Fluktuationsrate gilt. Bezogen auf die vorhandene Verkaufsfläche im Ortszentrum der Gemeinde ergibt sich eine Leerstandsquote von ca. 14 %. 30