Fit für die Zukunft - Gute Argumente für die Gebäudemodernisierung. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

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1 Fit für die Zukunft - Gute Argumente für die Gebäudemodernisierung Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten 1

2 Dozent: Andreas Roters Wirtschaftsprüfer/Steuerberater Diplom-Ökonom geschäftsführender Gesellschafter von Anochin Roters & Kollegen GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Hannover Celle Magdeburg Braunschweig Jana Schwambach Steuerberaterin Anochin Roters & Kollegen GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Fon: Fax: Hannoversche Straße Celle 2

3 Inhaltsverzeichnis 1. Motto - Steuern sparen 2. Das Prinzip Abschreibung: Jetzt zahlen - später von der Steuer absetzen 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet 4. Steuern und Liquiditätseffekte 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG 6. Finanzierungstipps 3

4 1. Motto - Steuern sparen Energetische Gebäudesanierung - kaum sind diese Worte ausgesprochen, ergeben sich bei vielen Hausbesitzern viele Fragezeichen. Lohnt sich bei mir überhaupt eine energetische Modernisierung? Woher weiß ich, wie ich nachhaltig Energie einsparen kann? Ist die Investition wirtschaftlich sinnvoll? Kann ich Steuern sparen? 4

5 1. Motto - Steuern sparen Etwas von der Steuer absetzen Das ziehe ich von der Steuer ab Bei natürlichen Personen ist die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer das zu versteuernde Einkommen (z.v.e.). Einzelveranlagung Steuersatz/Grenzsteuersatz z.v.e. in ESt in Soli in in % in % , ,7 40, ,8 42 5

6 1. Motto - Steuern sparen Zusammenveranlagung Steuersatz/Grenzsteuersatz z.v.e. in ESt in Soli in in % in % ,2 17, ,4 29, ,7 40,7 6

7 1. Motto - Steuern sparen Beispiel: Steuersatz 20% steuerlich pro Jahr geltend zu machen: Steuerersparnis: 5.000,00 Euro 1.000,00 Euro Beachte: Der Steuersatz kann jährlich auf Basis des zu versteuernden Einkommens variieren, d.h. ist kein garantierter Faktor. 7

8 2. Das Prinzip Abschreibung: Jetzt zahlen später von der Steuer absetzen Definition Abschreibung ist der Oberbegriff für alle Formen einer periodengerechten Wertverteilung bei der Findung von bilanzmäßigen Wertansätzen von Vermögensgegenständen. Beispiel: HK Einfamilienhaus 120 Teuro * 2% = Euro Aufgabe der Abschreibung ist es, die Aufwendungen (AK oder HK) für den Erwerb eines Vermögensgegenstandes nach unterschiedlichen Methoden auf die Dauer der Nutzung zu verteilen. Die Abschreibung soll dazu dienen, den Wertverzehr eines Wirtschaftsgutes periodengerecht als Aufwand zu verteilen. Die Abschreibung ist als Betriebsausgabe (Gewinneinkünfte) bzw. Werbungskosten (Überschusseinkünfte) sofort abzugsfähig. 8

9 2. Das Prinzip Abschreibung: Jetzt zahlen - später von der Steuer absetzen Absetzung für Abnutzung - AfA-Arten Lineare AfA in Abhängigkeit von BV/PV, Wohnzwecken/Nicht-Wohnzwecken und Fertigstellungsdatum verschiedene Abschreibungsätze: 2%, 2,5%, 3% BV + keine Wohnzwecke + Bauantrag nach dem ; AfA-Satz 3% Restliche Objekte > Fertigstellung vor : 2,5% Fertigstellung nach : 2% 9

10 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Voraussetzungen 1. Gebäude liegt im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet bzw. städtebaulichen Entwicklungsgebiet (gilt für Betriebs- u. Privatver- mögen) 2. Die Sanierungsmaßnahmen stellen Herstellungskosten für Instandhaltungen oder Modernisierungen dar, die die gesetzliche oder vertragliche Beseitigung eines Missstandes oder die Behebung eines Mangels am Gebäude zum Gegenstand haben. 3. Maßnahmen müssen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde- behörde nachgewiesen werden. 10

11 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Steuerrechtliche Voraussetzungen: Gem. R 7h Abs. 5 EStR 2008 obliegen der Finanzverwaltung folgende Prüfungspflichten: 1. Bescheinigung durch die zuständige Gemeindebehörde 2. Deckungsgleichheit der bescheinigten Aufwendungen mit den steuerrechtlichen Vorschriften 3. Zuordnung der bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten oder gem. 7h Abs. 1 Satz 3 EStG den begünstigten Anschaffungskosten oder den Betriebsausgaben oder den Werbungskosten (insb. zum Erhaltungsaufwand) oder den nicht abziehbaren Ausgaben 11

12 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet 4. Frage, ob weitere Zuschüsse für die bescheinigten Aufwendungen gezahlt wurden 5. Klärung, wann (in welchem VZ) die erhöhten Absetzungen, die Verteilung von Erhaltungsaufwand gem. 11a EStG bzw. der Sonderausgabenabzug gem. 10f EStG erstmals beansprucht werden können 12

13 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Bereich der Einkünfteerzielung Außerhalb der Einkünfteerzielung Herstellungs- bzw. bestimmte Anschaffungskosten - 7h EStG Erhaltungsaufwendungen - 11a EStG Objekt dient eigenen Wohnzwecken - 10f EStG - Herstellung - Erhaltungsaufwendungen 8*9% = 72% sofort 10*9% = 90% 4*7% = 28% oder 2-5 Jahre 13

14 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Anwendungsmöglichkeiten: 1. Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen oder das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll und zu deren Durchführung sich der Eigentümer gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat 2. Verteilung von Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre gemäß 11a EStG 3. 10f EStG Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei selbst- genutztem Wohneigentum 14

15 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks nebst Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten alle Aufwendungen, um das Gebäude in einen (objektiv und subjektiv) betriebsbereiten Zustand zu versetzen ARK 15

16 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten entstehen, um das Gebäude herzustellen, es zu erweitern oder es über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern ARK 16

17 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Erhaltungsaufwand / Modernisierungsaufwand sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen an bzw. in Gebäuden oder Gebäudeteilen. Die Aufwendungen sind sofort abzugsfähige Werbungskosten nach 9 Abs. 1 S. 1 EStG, soweit die Baumaßnahmen nicht der Herstellung der (seit Erwerb erstmaligen) Betriebsbereitschaft dienen, nicht zu einer wesentlichen Verbesserung im Sinne des 255 Abs. 2 HGB führen und in ihrer Gesamtheit nicht über eine zeitgemäße und substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen. ARK 17

18 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Beispiel: Austausch von Fenstern Holz gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Doppelglas Ersatz von mit Kohle beheizten Einzelöfen durch Elektrospeicheröfen Umstellung einer Zentralheizung von Öl- auf Koksfeuerung, Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung Einbau von Heizanlagen ARK 18

19 3. Abschreibung im Sanierungsgebiet Anschaffungsnahe Aufwendungen sind Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn die Beträge ohne Umsatzsteuer 15 v.h. der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. ARK 19

20 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Gebäude dient der Einkünfteerzielung ( 7h EStG) Verteilung der Herstellungskosten/Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gekürzt um Zuschüsse Höhe der AfA Im Jahr der Herstellung und folgenden sieben Jahren: jeweils 9% AfA Darauf folgende vier Jahre: jeweils 7% Die Abschreibung beträgt 8 Jahre * 9% = 72% + 4 Jahre * 7% = 28% insgesamt also 100% der Aufwendungen über 12 Jahre 20

21 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Beispiel A kauft in einem Sanierungsgebiet Seelze-Letter ein Gebäude für Euro am Im Kaufpreis sind bereits Aufwendungen für noch zu erbringende Baumaßnahmen im Jahr 11 in Höhe von Euro enthalten. Die Anschaffungskosten von Euro sind zu separieren und stehen für eine erhöhte Abschreibung zur Verfügung. Dagegen bleibt der restliche Kaufpreis von Euro insoweit unberücksichtigt. 21

22 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Anschaffungskosten abzüglich Grund und Boden BMG AfA ,00 Euro ,00 Euro ,00 Euro Abschreibung: Jahr 1 - Jahr 50 je 2% 2.800,00 Euro Modernisierungskosten Abschreibung: Jahr 1 - Jahr 8 je Abschreibung: Jahr 9 - Jahr 12 je ,00 Euro 9.000,00 Euro 7.000,00 Euro 22

23 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Steuerermäßigung bei 25% tariflicher Einkommensteuer Abschreibung Steuerersparnis Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 2.250,00 Euro Jahr ,00 Euro 1.750,00 Euro Jahr ,00 Euro 1.750,00 Euro Jahr ,00 Euro 1.750,00 Euro Jahr ,00 Euro 1.750,00 Euro ,00 Euro ,00 Euro 23

24 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Gebäude mit der Einkünfteerzielung 11a EStG Erhaltungsaufwendungen, die nicht durch Zuschüsse gedeckt sind Abzug im Jahr der Entstehung oder Verteilung über 2-5 Jahre 24

25 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Das Objekt wird privat genutzt - 10f EStG Anwendung bei Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen wie Sonderausgaben abzugsfähig 10 Jahre * 9% = 90% Sanierungskosten Sonderausgaben Steuerersparnis ,00 Euro 4.500,00 Euro 1.125,00 Euro 25

26 3. Abschreibungen im Sanierungsgebiet Das Objekt wird privat genutzt - 10f EStG Anwendung bei Erhaltungsaufwendungen abzüglich Zuschüssen wie Sonderausgaben abzugsfähig 10 Jahre * 9% = 90% Sanierungskosten Sonderausgaben Steuerersparnis ,00 Euro 900,00 Euro 225,00 Euro 26

27 4. Steuern und Liquiditätseffekte Objekt dient der Einkünfteerzielung Beispiel: Immobilien-Daten Wohnung 75 qm Baujahr 1970 Kalt-Miete pro Monat 650,00 Euro Kalt-Miete pro Jahr 7.800,00 Euro 27

28 4. Steuern und Liquiditätseffekte Anschaffungskosten Kaufpreis ,00 Euro Laut Kaufvertrag Anschaffungs- GrdErwSt, Grundbucheinnebenkosten 8.000,00 Euro tragung, Makler, Notar usw. Anschaffungskosten ,00 Euro Bodenwert ,00 Euro 25% vom Kaufpreis Anschaffungsnebenkosten für Bodenwert 2.000,00 Euro Laut Anteil Bodenwert vom Kaufpreis: 25% von Anschaffungsnebenkosten Kosten Grundstück ,00 Euro Abschreibbare Anschaffungskosten ,00 Euro 28

29 4. Steuern und Liquiditätseffekte Darlehens-Daten Darlehen z.b ,00 Euro Darlehens-Zinssatz 5% Zinslast p.a ,00 Euro Tilgung p.a. 2% 1.200,00 Euro 29

30 4. Steuern und Liquiditätseffekte Instandhaltungskosten Euro ohne Sanierungsabschreibung mit Sanierungsabschreibung Ermittlung der Steuerbelastung Werte p.a. Werte p.a. Einnahmen Kalt-Miete (ohne Nebenkosten) 7.800,00 Euro 7.800,00 Euro Summe 7.800,00 Euro 7.800,00 Euro Steuerlich berücksichtigte Ausgaben Abschreibung 2% 1.320,00 Euro 1.320,00 Euro Sanierungsabschreibung 9% 4.500,00 Euro Zinskosten 5% 3.000,00 Euro 3.000,00 Euro Hausverwaltungskosten 450,00 Euro 450,00 Euro Erhaltungsaufw./ Instandh. 200,00 Euro 200,00 Euro Summe 4.970,00 Euro 9.470,00 Euro Einkünfte aus VuV 2.830,00 Euro ,00 Euro Steuernachzahlung/-erstattung 708,00 Euro - 418,00 Euro 30

31 4. Steuern und Liquiditätseffekte Liquiditätsbetrachtung ohne Sanierungsabschreibung mit Sanierungsabschreibung Einkünfte VuV 2.830,00 Euro ,00 Euro + Abschreibungen 1.320,00 Euro 1.320,00 Euro + Sanierungsabschreibung 0,00 Euro 4.500,00 Euro abzgl. Tilgung 1.200,00 Euro 1.200,00 Euro Steuerbelastung/-entlastung 708,00 Euro - 418,00 Euro Liquiditätsüber/-unterdeckung 2.242,00 Euro 2.532,00 Euro 31

32 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Die Kosten für Handwerkerleistungen können von der Steuerschuld abgezogen werden! Das Finanzamt erstattet bis zu Euro. Welche Leistungen sind umfasst? Renovierungs- Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, mit Ausnahme öffentlich geförderter Maßnahmen für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Keine Neubaumaßnahmen 32

33 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Wer ist berechtigt? Eigentümer und Mieter können Handwerkerleistungen absetzen, die in ihrem Privathaushalt anfallen auch in der eigengenutzten Zweit- oder Ferienwohnung Eigentümer von selbstgenutzten Eigentumswohnungen für das Gemeinschaftseigentum (Der Steuerpflichtige muss die Leistung nicht selbst in Auftrag gegeben haben. Dies kann z.b. auch durch den Vermieter oder Wohnungseigentumsverwalter geschehen seien.) 33

34 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Besonderheit - Wohnungseigentümergemeinschaften in der Jahresabrechnung müssen folgende Angaben enthalten sein: Die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge für Handwerkerleistungen müssen gesondert aufgeführt sein ferner muss der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen und der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran individuell errechnet worden sein. Ergibt sich der Anteil nicht aus der Jahresrechnung, ist der Nachweis darüber durch eine Bescheinigung des Verwalters zu führen. 34

35 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Welche Voraussetzungen gelten? Nachweis der Kosten durch Handwerkerrechnungen mit ausgewiesener Mehrwertsteuer. Anhand der Angaben in der Rechnung muss der Anteil der Arbeitskosten gesondert ermittelt werden können. Begünstigt sind auch in Rechnung gestellte Maschinen- und Fahrtkosten Materialkosten sind ausgeschlossen Auch die anteilige Mehrwertsteuer ist begünstigt, dabei ist ihr gesonderter Ausweis nicht erforderlich. Überweisung des Rechnungsbetrages auf das Konto des Handwerkerbetriebes. Nachweis erfolgt durch Überweisungsdurchschrift oder Kontoauszug. Die Steuerermäßigung wird auch gewährt, wenn die Rechnung vom Konto eines Dritten bezahlt wird. Barzahlungen, Barteilzahlungen und Barschecks sind nicht begünstigt. 35

36 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Wann und wo wird der Steuerbonus berücksichtigt? Zahlungszeitpunkt ist maßgebend für das Jahr der Inanspruchnahme der Steuerermäßigung (Eine Einreichung der Belege beim Finanzamt ist nicht notwendig, sie müssen nur nach Aufforderung vorgelegt werden.) Hinweis: Wenn die Handwerkerkosten bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden, ist der Abzug ausgeschlossen. 36

37 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Wie berechnet sich der Abzugsbetrag? Bemessungsgrundlage für den Absetzungsbetrag sind die Arbeits- und Fahrtkosten. maximale Ausnutzung bis zu Euro 20% dieser Kosten können abgezogen werden max Euro Der Abzugsbetrag ermäßigt die tarifliche Einkommensteuer. Die maximale Förderung kann pro Haushalt einmal im Jahr geltend gemacht werden. 37

38 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Vorteil haushaltsnahe Dienstleistungen (z.b. Wohnungsreinigung) sowie Pflege- und Betreuungsleistungen können daneben mit max Euro steuermindernd geltend gemacht werden. Wenn also Dienstleistende und Handwerker in Anspruch genommen werden, gibt es vom Finanzamt bis zu Euro im Jahr zurück 38

39 5. Sanierung und Steuerermäßigung nach 35a EStG Beispiel Ein Kunde beauftragt einen Fliesenleger mit Renovierungsarbeiten im Haus. Der Fliesenleger rechnet Arbeitsleistungen i.h.v Euro zzgl. 19% USt i.h.v. 950 Euro und Material von i.h.v Euro zzgl. 285 Euro USt ab. Berechnungsgrundlage für die Steuerermäßigung sind die Arbeitskosten zzgl. USt Euro davon 20% Euro = effektive Steuerersparnis 39

40 6. Finanzierungstipps Loten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten zur Baufinanzierung aus: Ermitteln Sie die Herstellungskosten/Sanierungskosten Ermitteln Sie Ihren persönlichen Steuersatz Ermitteln Sie die steuerlichen Liquiditätseffekte (aber Vorsicht: Höhe des Steuersatzes und dessen Nachhaltigkeit) Kalkulation der Finanzierung mit einem vorsichtig ermittelten Zinssatz Beachten Sie die Länge der Kreditlaufzeit Faustformel: Einnahmen des Objektes abzüglich Ausgaben des Objektes abzüglich Darlehenstilgung + steuerlicher Liquiditätseffekt = Gesamtliquidität 40

41 Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihren Vorhaben Vielen Dank 41