Betreiberformen und Finanzierbarkeit, Managementverträge und Pachtverträge aus Bankensicht

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1 HOTELINVESTMENTS AUS SICHT DER KAPITALGEBER Betreiberformen und Finanzierbarkeit, Managementverträge und Pachtverträge aus Bankensicht Uwe Niemann Leiter Markt Hotelfinanzierungen Deutsche Hypothekenbank, Hannover - 1 -

2 BANKER UND HOTELS 2 Welten prallen aufeinander GOP F&B ARR Rating Covenants LTV revpar IBFC DSCR bp SÜ GU USALI aber es gibt Ausnahmen (z.b. DKB und Deutsche Hypo)! 2

3 100% Konzerntochter NORD/LB Zentrale in Hannover Geschäftsstellen in F, M, HH, London, Amsterdam, Paris, Warschau 35 Jahre durchgehend Hotelerfahrung Hotelbestand 1,3 Mrd., rd. 70 Hotels 3

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5 FINANZIERUNGSPARAMETER DEUTSCHE HYPO Kreditvolumen mind. 10 Mio. Finanzierung von Stadthotels, primär 2 und 4-Sterne Mieter: etablierte Hotelketten Landmarks Langfr. Pacht-/Pachthybridvertrag 5

6 FINANZIERUNGSPARAMETER DEUTSCHE HYPO Risikoauslauf 70 % Marktwert, darüber nur mit Zusatzsicherheiten, Bürgschaften, Verkaufsvertrag Machbarkeitsstudie einer externen Hotelberatungsgesellschaft (z.b. Hotour, PKF, hcb) Standort- u. Konkurrenzanalyse Plausibilisierung Betreiberkalkulation Offenlegung Betreiberzahlen ggü. Bank Mind. 2 % Tilgung 6

7 LEIDVOLLE ERFAHRUNGEN 1 ES WAR EINMAL In den 90ern wichtig: Langfristige Mieteinnahmen Betreibername Ging nicht immer gut aus für Investor oder Bank: MV-Ende, Mieter weg, kein Nachnutzer zur gleichen Pacht Neuer MV nur mit großen Abschlägen Hotel in 2b-Lage, neue Hotels in 1a-Lage 7

8 LEIDVOLLE ERFAHRUNGEN 2 BLÜHENDE LANDSCHAFTEN Ostdeutsche D-Stadt: Guter Betreiber, gute Lage Langfr. Pachtvertrag Hohe Miete Geringer rechnerischer Risikoauslauf Reine Mietvertrag-Finanzierung für geschlossenen Fonds Pacht wurde nicht verdient, nach Ende Mietvertrag kein Interessent für Nachnutzung zu gleichem Preis Tilgung war viel zu gering Konkurrenz ist mittlerweile sehr groß 8

9 LEIDVOLLE ERFAHRUNGEN 3 ES LEBE DER MANAGEMENTVERTRAG C-Stadt: 5-Sterne, 1a Lage Exzellenter Betreiber Managementvertrag Fin. abgestellt auf Mieternamen Personalkosten fast in Höhe der Einnahmen 5-Sterne fehl am Platz, kaum Gäste, Betreiber pocht auf 5*- Niveau Wenig Tilgung, keine Haftung Fazit: Verwertung, Verlust für alle 9

10 RANGLISTE DER BETREIBERVERTRAGSARTEN FÜR KÄUFER UND BANKEN 1. Pachtvertrag, langfristig, keine Staffel, sehr bekannter internationaler Betreiber 2. Pachthybridvertrag, bekannter Betreiber 3. Franchisevertrag mit bekanntem Pächter 4. Managementvertrag- nur 1a-Lage als Bestand 5. Franchisevertrag mit kleinem Pächter (Garantien des Franchisegebers) 6. Kleiner Pächter 7. Eigenbetrieb 10

11 ECKDATEN PACHTVERTRAG Steuerlich: Einnahmen aus V+V Hotelmitarbeiter beim Betreiber angestellt Pacht ca % vom Umsatz Tlw. Staffelpacht in Anlaufphase Feste Einnahme unabhängig von Marktentwicklung Pachtzahlung unabhängig vom Hotelbetriebsergebnis Chancen und Risiken nur beim Betreiber Üblich in D Gute Objektverkäuflichkeit an Endinvestoren 11

12 ECKDATEN PACHTHYBRIDVERTRAG Setzt sich vermehrt durch wg. Bilanzierungsvorgaben Basel III Mindestpacht in Höhe normaler Pacht Vereinbarung eines CAP (sofern Mindestpacht nicht verdient wird, Ansammlung der Verluste auf virtuellem Konto bis zu 1-2 Jahren Pachthöhe) Bei Erreichen des CAP-Betrages Wechsel in Umsatzpacht (21-30 % des Umsatzes). Sonderkündigungsrecht für Verpächter Betreiber muss nur CAP-Betrag bilanzieren, nicht Gesamtpacht für Pachtvertragslaufzeit 12

13 ECKDATEN MANAGEMENTVERTRAG Steuerlich: Einnahmen aus Gewerbebetrieb Hotelmitarbeiter beim Eigentümer angestellt Management-Basic-Fee 2-4 % vom Umsatz für Betreiber Incentive-Fee 8-12% vom GOP für Betreiber Restl. Überschuss geht an Eigentümer Variable Einnahmen abhängig vom Markt + Betreiberleistung Chancen und Risiken weitgehend beim Investor 90 % aller Verträge weltweit Objektverkäuflichkeit stark eingeschränkt 13

14 ERTRAGSGEGENÜBERSTELLUNG PACHT-/ MANAGEMENTVERTRAG Beispiel: Kredit über 33 Mio. Pacht Management Umsatz GOP Pacht Basic Fee 4% Incentive Fee 12 % Gewinn Betreiber / "Gewinn" Investor Kapitaldienst 7% Ergebnis Investor /

15 ECKDATEN FRANCHISEVERTRAG Franchisevereinbarung zw. Franchisegeber (z.b. Hilton) und Betreiber (z.b. Foremost) Übl. Pachtvertrag zwischen Betreiber und Eigentümer Betreiber ist meist kleinere Hotelkette und nutzt Markennamen und Reservierungssysteme Betreiber zahlt Gebühr 5-15 % an Franchisegeber Verkäuflichkeit ist abhängig von Betreiberqualität/-bonität Bekannte Franchiser: u.a. Grand City, Foremost, Success, Arcona, Tristar, Bierwirth&Kluth 15

16 KETTENHOTEL- LIEBLING DER BANKEN? WARUM WOHL? 1 bekannter Betreiber Anbindung an internationale Reservierungssysteme Überschaubarer Mieterkreis Möglichkeit, bei einem Hotel Mindereinnahmen durch andere gut laufende Hotels auszugleichen Bessere Bekanntheit & Verkäuflichkeit 16

17 PRIVATHOTELS - EINE UNBEKANNTE WELT FÜR VIELE BANKER höheres Betreiberrisiko Hohe Fixkostenbelastung-F&B/Personal Saisonale Auslastungsschwankungen Tlw. Instandhaltungs- und Sanierungsaufwand Erfolg abhängig von einigen führenden Köpfen Ungewisser Ausgang bei Investitionen Hohe Konkurrenz (u.a. durch Ketten) Risiko von Umsatzeinbußen bei Wirtschaftskrisen 17

18 BANKBETRACHTUNG DER VERTRAGSARTEN Je höher das Risiko aus dem Betreibervertrag, desto geringer die Kredithöhe Finanzierbar sind letztlich oft nur Pacht- und Pachthybridverträge direkt mit guten Ketten Managementvertrag- wenn überhaupt- dann nur bei Bestandshotels mit guten Performancezahlen Pachtvertrag LTV 70-80% Managementvertrag LTV 45-55% Franchiseverträge sind im Kommen und zunehmend auch verkäuflich 18

19 BANKEN-ANFORDERUNGEN AN PACHT(- HYBRID)VERTRÄGE Gute bekannte Betreiber mit Pachtvertrag sind gesuchte Partner bei Investoren und Banken Mindestpacht mind. in Höhe Kapitaldienst Lange Pachtlfz. mind. 3-4 Jahre länger als Kreditlaufzeit Kleine Betreiber 12 MM Pachtsicherheit,, ansonsten 3-6MM Möglichst keine Staffelpacht (reduziert Marktwert) Haftung/Mieteintrittsverpflichtung der Mutter Offenlegung der Betreiber-Zahlen Ausreichender CAP beim Hybridvertrag 19

20 FACHLITERATUR UND BERATER Banker und Hoteliers sprechen unterschiedliche Sprachen Hilfreich ist daher Fachliteratur über Hotelfinanzierungen, um die Wünsche des Bankers zu verstehen, z.b. 1. Grundlagen des Hotelinvestments Hrsg. Frau u. Herr Fidlschuster (dünnes Buch) 2. Kompedium der Hotelimmobilie Hrsg. Herr Doerner und Herr Niemeyer (dickes Buch) oder einen Übersetzer, d.h. Hotelberater 20

21 Geschichtsträchtiges Hotel 146 Zimmer 3 Veranstaltungsräume für bis zu 130 Personen UNSERE LANDMARKS Offizielles VIP-Hotel der Berlinale in den 50er bis 70er Jahren Interiordesigner: Dayna Lee (amer. Stardesignerin) BERLIN, HOTEL ZOO 21

22 WAS GEHT BEI UNS UND WARUM Was geht? Sofitel Bayerpost München Warum? Langfristiger Pachtvertrag Gute Lage Guter Betreiber Gute Rahmendaten Angemessene Tilgung 22

23 WAS GEHT BEI UNS UND WARUM Was geht? Innside 4*, WOB Warum? Versierter Partner Langfr. Pachtvertrag Gute Lage Zwar C-Standort, aber seit Jahren stabile Zahlen und 2. Haus am Platz 23

24 WAS GEHT BEI UNS UND WARUM Was geht? InterCity, HH-Messe Warum? Versierter Projektentwickler Gute Lage an der Messe Langfr. Pachthybridvertrag Bekannter Betreiber Gute Verkäuflichkeit 24

25 WAS GEHT BEI UNS UND WARUM Was geht? Steigenberger Franchise, Braunschweig Warum? Etablierter Franchisepartner Gute Lage, stabiler Markt Sehr gute Marktkenntnisse bei Bank Risikoadäquate Finanzierungsparameter 25

26 Kontaktdaten Deutsche Hypothekenbank Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ihr Ansprechpartner: Uwe Niemann Leiter Markt Hotelfinanzierungen Deutsche Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) Osterstr Hannover Tel.: Fax.: