Grundstücksmarktbericht

Transkript

1 Grundstücksmarktbericht 2002 der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich des Main - Taunus - Kreises und der Stadt Hofheim am Taunus

2 Hofheim a. Ts. Kreishaus Impressum: Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Main-Taunus-Kreis Geschäftsstelle des Am Kreishaus 1-5 (Katasteramt), Hofheim a. Ts. Gutachterausschusses: Vorsitzender: Herr Rolf Lehr Auskünfte: Geschäftsstellenleiter: Herr Christoph Etschmaier Tel Mitarbeiterin: Frau Jost Tel Besuche und Anrufe: Mo. u. Fr. zwischen 8.30 und Uhr, Mi. von Uhr oder nach Vereinbarung Druck: Eigendruck Gutachterausschuss für Hofheim : Vorsitzender: Chinonplatz 2, Hofheim a.ts. Herr Hermann Hanel Schutzgebühr: 30.- Nachdruck und Vervielfältigung sind nur mit Quellenangabe gestattet. Hofheim am Taunus, im März 2003

3 - 1 - Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Der Gutachterausschuß und seine Geschäftsstelle Der Gutachterausschuß Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Die Kaufpreissammlung Gutachten Verkehrswert, Einflüsse auf den Grundstücksmarkt Verkehrswert Allgemeine Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken Individuelle Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken Zusammenfassung Statistische Grunddaten zum Main-Taunus-Kreis Allgemeines Kurzportrait des Main - Taunus - Kreises Übersicht: Einwohner, Bevölkerungsdichte, Gebäude Einwohner Bevölkerungsdichte Gebäude Flächenbedarf n. Raumordnungsplan Übersicht über Nutzungen Bodenmarktgeschehen Vertragsabschlüsse Grafische Darstellung der Kaufverträge Aufgliederung nach Städten und Gemeinden Flächen- und Geldumsatz Flächenumsatz Geldumsatz Unbebaute Grundstücke Entwicklungsstufen Mittelpreise unbebauter Grundstücke Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Wohnbauflächen Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Gewerbeflächen Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Landwirtschaftsflächen Preisentwicklungen...29

4 Vergleich Baupreise - Lebenshaltungskosten Bebaute Grundstücke Allgemeines Freistehende Einfamilienhäuser Häufigkeit der Grundstücksgrößen Häufigkeit der Kaufpreishöhen Kaufpreise in Abhängigkeit vom Baujahr Reihen- und Doppelhäuser Häufigkeit der Grundstücksgrößen Häufigkeit der Kaufpreishöhen Kaufpreise in Abhängigkeit vom Baujahr Zusammenfassung Wohnungs- und Teileigentum Anzahl der Verträge, Häufigkeit der Wohnungsgrößen, Kaufpreishöhen Wohnungsgrößen Vergleich Kaufpreis / Wohnungsgrößen Neubau Mittelpreise für Neubau und Wiederverkäufe Einzelaufstellung nach Baujahren Vergleich Vermietet / Nicht Vermietet Vergleich von Mietpreisen Bodenrichtwerte Transparenz des Grundstücksmarktes durch Bodenrichtwerte Ausgesuchte Bodenrichtwerte von Wohnbaugebieten Bodenrichtwerte zum Stichtag Bodenrichtwerte zum Stichtag : Landw. Grundstücke Grafische Darstellung der Bodenrichtwerte: Wohnbauflächen Grafische Darstellung der Bodenrichtwerte: Gewerbeflächen Grafische Darstellung der Bodenrichtwerte: Landwirtschaftsflächen Bodenrichtwertkarten Bodenrichtwertkarte von Ehlhalten (Ausschnitt) Erforderliche Daten für die Wertermittlung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Liegenschaftszinssätze Gebäudefaktoren...64

5 Marktanpassungsfaktoren Gesetzliche Grundlagen...69

6 Vorwort Der Bodenmarkt nimmt aufgrund seiner speziellen Merkmale in zunehmenden Maße eine exponierte Stellung in der sozialen Marktwirtschaft ein. Informationen über das Zusammenspiel der Kräfte auf dem Grundstücksmarkt sind unabdingbare Voraussetzungen für viele Stellen, um sach- und fachgerechte Investitionsentscheidungen zu treffen. Aufgrund dieser Tatsache wurde der vorliegende Bericht von der örtlichen Geschäftstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen beim Landrat des Main- Taunus-Kreises, Hauptabteilung Katasteramt, für das Jahr 2002 erstellt. Der Bericht enthält die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen zum ermittelt wurden. Der Bericht soll Grundlagen und Detailinformationen für die am Grundstücksmarkt beteiligten Personen und Institutionen (Grundstückseigentümer, Immobilienfirmen, kommunale Gebietskörperschaften, Behörden, Banken, Sachverständige u.a.) bereitstellen, damit diese den Grundstücksmarkt im Main-Taunus-Kreis besser einschätzen können. Grundlage des Berichtes sind die Übereignungsurkunden über Liegenschaften innerhalb des Main- Taunus-Kreises, die den Geschäftsstellen von den beurkundenden Stellen gemäß 195 des Baugesetzbuches zugesandt wurden, sowie die Auswertung von Fragebögen zu bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen. Die Auswertung der Verträge erfolgte mit Hilfe der Datenverarbeitung mittels Personal - Computer in anonymisierter Form. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Bereich des Main Taunus Kreises ist seit auch für den Bereich der Stadt Hofheim zuständig. Dies hat den Vorteil, daß nun erstmals auch die Daten für Hofheim in automatisierter Form bearbeitet werden. Die digitalisierte Richtwertkarte für den Main Taunus Kreis kann seit Ende 2002 bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Katasteramt als CD zum Preis von 99 EURO erworben werden. Wir sehen dies als weitere Verbesserung der Service Leistungen an. Für den eiligen Leser wurden auf Seite 5 die Hauptergebnisse zusammengefaßt. Der Leser sollte nun nicht davon ausgehen, daß er jetzt selbst mit den nachfolgenden Daten den Verkehrswert eines Grundstück genau bestimmen kann. Dazu ist der Markt zu feingliedrig, langjährige Erfahrungen und detailliertere Übersichten sind dafür notwendig. Beides ist beim Gutachterausschuß vorhanden. Dieser Grundstücksmarktbericht soll einen Überblick über das Marktgeschehen vermitteln. Er soll Entwicklungen erkennen lassen, Vergleiche aufzeigen, sowie eine Orientierung ermöglichen. Die vielfältigen wertbestimmenden Eigenschaften eines Grundstücks können nur in einem Verkehrswertgutachten fachgerecht berücksichtigt werden. Die Geschäftsstelle (s. Impressum) nimmt kritische Beiträge, Verbesserungsvorschläge, Wünsche und alle anderen Anmerkungen zur Verbesserung des nächsten Marktberichtes gerne entgegen.

7 Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Hauptdaten zum Grundstücksmarktbericht 2002 des MTK ( Incl. Hofheim ) Veränderu ngen 2002 /2001 in % Grundstücksverträge ,7 davon Kaufverträge Wohnungseigentum ,7 Bebaute Grundst Unbebaute Grundst Gesamtkaufpreis ( Mrd. EUR ) 0,703 0,587 0, ,8 Wohnungseigentum ( Mrd.EUR) 0,220 0,183 0, ,1 Bebaute Grundst. ( Mrd. EUR ) 0,384 0,344 0, ,4 Unbebaute Grundst.( Mrd.EUR) 0,099 0,060 0, Flächenumsatz ( ha ) 137,4 473,3 153,9-67,5 Wohnungseigentum keine Angabe keine Angabe Bebaute Grundst. ( ha ) 49,4 50,8** 53,1 + 4,5 Unbebaute Grundst. ( ha ) 88,0 422,5 100,9-76 Mittelpreis Ldw. ( EUR ) 6,14 6,38 6,64 + 4,1 Preise Bpl. Wohnen Bebaut (ohne Stadt Hofheim 2000 u. 2001) Freist. Einfamilienh. Mittelpreis (EUR) Stagnation auf hohem Niveau 420 TSD 354 TSD 371 TSD + 4,8 Doppelhaushälfte (EUR) Mittelpreis 323 TSD 326 TSD 319 TSD - 2,1 Reihenhaus (EUR) Mittelpreis 300 TSD 279 TSD 285 TSD + 2,2 Flächen* bis 500 m² 70% 69% 70% Flächen* m² 21% 23% 23% Eigentumswohnungen (ab mit Stadt Hofheim, 2000 u ohne) Neubauten Mittelpreis ( EUR/m² ) ,4 Wiederverkäufe ( EUR/m² ) Mittelpreis ,5 * = alle Kaufverträge Wohnen (ohne Wohnungseigentum)

8 Der Gutachterausschuß und seine Geschäftsstelle 3.1. Der Gutachterausschuß In Hessen sind in jedem Landkreis, in den Großstädten und in verschiedenen kreisangehörigen Städten Gutachterausschüsse gebildet worden. Im Main-Taunus-Kreis bestehen zwei Gutachterausschüsse, da die Stadt Hofheim für ihr Stadtgebiet einen eigenen gebildet hat. Der Gutachterausschuß ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium, das sich aus einem Vorsitzenden und mehreren ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzt, die zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen fachlich qualifiziert sind. Diese Gutachter werden seit vom Landrat bzw. Oberbürgermeister/ Bürgermeister für jeweils einen bestimmten Zeitraum bestellt. Die Gutachter gehören verschiedenen Berufsgruppen, z.b.: Vermessungsingenieure, Bauingenieure, Architekten, Landwirte, Verwaltungswirte, Makler, an. Der Gutachterausschuß trifft seine Entscheidungen in nicht öffentlichen Sitzungen. Die Gutachter unterliegen der Schweigepflicht, auch nach Beendigung ihrer Tätigkeit. Die Aufgaben des Gutachterausschusses bestehen im wesentlichen darin, auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten (Wohnungseigentum) Rechten an Grundstücken (z.b. Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Leitungsrecht), Erbbaurechten sowie Gutachten über den Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, die Höhe der Entschädigung bei Enteignungen und sonstige Miet- und Pachtwerte zu erstatten. Des weiteren führt der Gutachterausschuß eine Kaufpreissammlung, ermittelt Bodenrichtwerte und leitet die erforderlichen Daten zur Wertermittlung ab. Um diese Aufgaben zu erfüllen, bedient sich der Gutachterausschuß einer Geschäftsstelle Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind bei den kreisfreien Städten, den kreisangehörigen Städten oder den Landkreisen eingerichtet. In den Landkreisen sind die Geschäftsstellen bei den Hauptabteilungen Katasteramt als Behörde der Landesverwaltung angesiedelt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Main-Taunus-Kreis ist seit dem 1.Januar 1990, für die Stadt Hofheim seit 1.Juli 2002 beim Katasteramt in Hofheim eingerichtet. Die Geschäftsstelle handelt auf Weisung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses; sie hat im wesentlichen folgende Aufgaben: Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, Erteilung von Auskünften (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, wertrelevante Daten), Vorbereitung der Gutachten über Verkehrswerte, Miet- und Pachtwerte, Aufbereitungen zur Festsetzung der Bodenrichtwerte, Erstellung von Grundstücksmarktberichten und sonstigen wertbezogenen Übersichten Verwaltungsarbeiten, Festsetzung von Verwaltungsgebühren und Entschädigungen.

9 Die Kaufpreissammlung Die Kaufpreissammlung wird für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses von der Geschäftsstelle geführt. In dieser Kaufpreissammlung werden alle Kaufpreise erfaßt. Zur Führung der Kaufpreissammlung hat jeder Notar eine Kopie des Grundstückskaufvertrages, des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung oder des Vertrages zur Bestellung eines Erbbaurechtes dem Gutachterausschuß (Geschäftsstelle) zu übersenden. Die Geschäftsstelle wertet diese Urkunden aus und übernimmt die Daten so in die Kaufpreissammlung, daß die Vertragspartner nicht erkennbar sind (Datenschutz). Die Kaufpreissammlung besteht aus den Kaufpreiskarten als kartenmäßiger Nachweis und der Kaufpreiskartei. Erstmals wurde im Jahr 2000 eine digitale Kaufpreiskarte auf der Basis der ALK erstellt. Die Kaufpreiskartei -manuelle Karteikartenführung- wurde für den Bereich des Main- Taunus-Kreises 1992 durch die Anwendung eines Kaufpreisprogrammes auf einem Personal- Computer ersetzt. Der vorliegende Marktbericht wurde 1997 erstmals mit einem eigenentwickelten Programm erstellt. Dieses Programm ermöglicht es in kürzester Zeit Daten, wie z.b. Vergleichsfälle, Statistiken usw. zur Verfügung zu stellen. Auch konnte aufgrund der automatisierten Auswertung die Führung der Kaufpreiskarte entfallen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann, erhält Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Die Auskünfte erfolgen aber anonymisiert, das heißt, die Auskünfte beinhalten nicht den Eigentümer, Käufer, Verkäufer und die genaue Lage des Grundstücks Gutachten Jeder Eigentümer kann für sein eigenes Grundstück, Haus oder ein Grundstücksrecht ein Gutachten über dessen Verkehrswert bei der zuständigen Geschäftsstelle beantragen. Aber auch Behörden, Gemeinden, Gerichte, Inhaber von Rechten sowie Mieter und Pächter können Gutachten erstellen lassen. Der betroffene Eigentümer erhält stets eine Abschrift des Gutachtens. Auch Kaufinteressenten können Gutachten für das beabsichtigte Kaufobjekt beantragen. Dazu benötigen sie jedoch die Zustimmung des Eigentümers. Aufgrund der Kaufpreissammlung, der Bodenrichtwerte, einer Ortsbesichtigung und sonstiger objektrelevanter Daten wird in einer nichtöffentlichen Sitzung von mindestens drei Gutachtern der Verkehrswert des Objekts ermittelt. Die Gebühren für das Gutachten richten sich im wesentlichen nach der Höhe des ermittelten Verkehrswertes und sind vom Antragsteller zu zahlen.

10 Verkehrswert, Einflüsse auf den Grundstücksmarkt 4.1. Verkehrswert Der Gutachterausschuß bestimmt den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Der Verkehrswert ist im 194 des Baugesetzbuches definiert: " Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." 4.2. Allgemeine Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken Hierunter sind Faktoren zu verstehen, die in der gesamten Bundesrepublik Deutschland das Wertniveau von Grundstücken beeinflussen, dies sind z.b. die augenblickliche und künftige Sicherheit des Grundeigentums, mögliche Entwicklung in der steuerlichen Belastung von Grundstücken, Entwicklung der Baukosten und Mieten, Entwicklung der Zinsen und Geldentwertung, Lage am Arbeitsmarkt, staatliche und kommunale Wohnungspolitik Individuelle Einflüsse auf den Verkehrswert von Grundstücken Zu den allgemeinen Faktoren treten weitere wesentliche Faktoren, die den Verkehrswert des einzelnen Grundstücks beeinflussen. Eine Untersuchung hatte erbracht, daß über neunzig Parameter auf den Wert eines Grundstücks einwirken können; die wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren sind z.b.: Entwicklungszustand des Grundstücks (nur landwirtschaftlich nutzbar, bebaubar usw.), besondere Lage des Grundstücks (Güte der Wohnlage, innere und äußere Verkehrslage usw.), Art und Maß der baulichen Nutzung (Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, Einfamilienhäuser, Wohnhäuser, Geschoßfläche usw.), Rechte und Belastungen (Erbbaurecht, Wohnrecht, Leitungsrecht, Wegerecht usw.), beitragsrechtlicher Zustand (Erschließungskosten, Ausgleichsbeträge usw.), Wartezeit bis zur baulichen Nutzung (je schneller Bebauung möglich, desto höher die Werte), Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften des Grundstücks (Größe, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit, Hanglage usw.), Bodenschätze (Kies, Sand, Ton usw.), Beeinträchtigung durch Immissionen (Lärm, Gerüche, Staub usw.), Alter und Bauweise der baulichen Anlagen, Verwendungsmöglichkeit der Gebäude (Einzweck- oder Vielzweckbauten), Ertragsverhältnisse (Mieteinnahmen, Verpachtungen usw.), sonstige Beeinflussungen und Beschränkungen wie: denkmalgeschütztes Gebäude, Altablagerungen, Natur- und Landschaftsschutz, Zeitpunkt der Veräußerung u.ä.

11 Zusammenfassung Kurz gefaßt, zu den wertbestimmenden Merkmalen eines Grundstück gehören: die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. In den vorangegangenen Abschnitten wurden diese Merkmale bereits genauer differenziert. Der Einfluß dieser zahlreichen Faktoren ist unterschiedlich groß, die Faktoren überlagern sich auch häufig, manche Faktoren treten nur lokal oder temporär auf. Es ist die Aufgabe des Gutachterausschusses, aufgrund der tatsächlich gezahlten Preise, der Auswertung der Kaufverträge und der langjährigen Erfahrung den Verkehrswert unter Berücksichtigung der allgemeinen und lokalen Faktoren zu bestimmen. Die Lage und die verkehrsmäßige Erschließung, die örtlichen Wirtschafts- und Bevölkerungsdaten, sowie Nutzungsverteilungen haben oft einen starken Einfluß auf den Verkehrswert bzw. geben Hinweise auf gebietsspezifische Werte. Deshalb enthält der Abschnitt 5. hierzu "Statistische Grunddaten zum Main-Taunus-Kreis.

12 Statistische Grunddaten zum Main-Taunus-Kreis 5.1. Allgemeines Der Main-Taunus-Kreis ( gegründet am ) gehört zur Rhein-Main-Region und liegt zwischen den Großstädten Frankfurt, Wiesbaden und Mainz. Er ist mit 222,4 km² der flächenmäßig kleinste, aber am zweitdichtesten besiedelte Landkreis der BRD und umfaßt 12 Städte und Gemeinden. Die Landschaft vermittelt vielfältige Eindrücke. Schon der Name verweist auf den Kontrast der Landschaften: den Taunus im nördlichen Bereich und den Main, der im Süden die natürliche Grenze bildet. Die verkehrsgünstige Lage des Kreises trägt dazu bei, daß das Gebiet schnell und bequem erreicht werden kann. Zwei Autobahnen (Köln-Frankfurt und Frankfurt-Wiesbaden) und viele andere gute Verkehrswege führen in den Kreis, ebenso verschiedene Eisenbahnlinien aus Frankfurt, Wiesbaden und Mainz. Der internationale Rhein - Main - Flughafen ist in ca. 30 Minuten zu erreichen. In früherer Zeit war das Gebiet zwischen Main und Taunus von der Land- und Forstwirtschaft geprägt. Im Laufe der Jahre wurde es ein stark durch Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen bestimmter Kreis. Verwaltungszentren weltweiter Konzerne, Herstellungsstätten international bekannter Erzeugnisse, große Handelsunternehmen und Stammhäuser der verschiedensten Branchen haben sich im Kreis niedergelassen. Darüber hinaus ist der Kreis auch zu einem beliebten Wohngebiet geworden. Main-Taunus-Kreis Eppstein Kelkheim Bad Soden Schwalbach Eschborn Liederbach Sulzbach Hofheim Kriftel Hattersheim Flörsheim Hochheim

13 Kurzportrait des Main - Taunus Kreises Anzahl der Gemeinden 12 Wohnbevölkerung Stand: *1) davon weiblich männlich Gesamtfläche 222,4 km² Höchste Erhebung 561,9 m über NN( Eichkopf ) Tiefster Punkt 84,0 m über NN ( Grenze Hochheim - Kostheim ) Größte Nord - Süd - Ausdehnung 22,9 km Größte Ost - West - Ausdehnung 20,5 km Flächennutzung Stand: *2) Landwirtschaftsfläche 9593 ha 43,1 % Wald 5401 ha 24,3 % Gebäude- und Freiflächen 3983 ha 17,9 % Verkehrsflächen 2077 ha 9,3 % Erholungsflächen 531 ha 2,4 % sonstige Flächen 365 ha 1,6 % Wasserflächen 290 ha 1,3 % Straßennetz *3) Bundesautobahnen Bundesstraßen Landesstraßen Kreisstraßen Gemeindestraßen 23,8 km 56,5 km 140,7 km 28,9 km über 500,0 km Quelle: *1) Amtsblatt des MTK Nr.1, 2003, *2) Katasteramt 2002 *3) MTK Information, Daten und Fakten, Der Kreisausschuß, Büro der Kreisorgane, Ausgabe: Juli 2002 Entwicklung der Einwohner Einwohner

14 Übersicht: Einwohner, Bevölkerungsdichte, Gebäude Einwohner Gemeinde Einwohner Änderung Anteil Einwohner zu Vorjahr pro km² Bad Soden a.ts ,5 % 9 % Eppstein ± 0,0% 6 % 561 Eschborn ,0 % 9 % Flörsheim a.m ,0 % 9 % 852 Hattersheim a.m ,9% 11 % Hochheim a.m ,2 % 8 % 886 Hofheim a.ts ,6 % 17 % 658 Kelkheim (Ts.) ,5 % 12 % 878 Kriftel ± 0,0% 5 % Liederbach a.ts ,7 % 4 % Schwalbach a.ts ,4 % 6 % Sulzbach (Ts.) ± 0,0 % 4 % Insgesamt ,7 % 100 % Quelle: Amtsblatt des Main-Taunus-Kreises, Stand Einwohnerstatistik 2002 Main-Taunus-Kreis ( Einwohner) Bevölkerungsdichte = Einwohner je km² Hochheim 8% Hofheim 17% Kelkheim 12% Kriftel 5% Liederbach 4% Schwalbach 6% Sulzbach 4% Hattersheim 11% Flörsheim 9% Eschborn 9% Eppstein 6% Bad Soden 9%

15 Bevölkerungsdichte Main-Taunus-Kreis Kelkheim Schwalbach Eschborn Eppstein Bad Soden Sulzbach Hofheim Kriftel Hattersheim Liederbach Bevölkerungsdichte in Einwohner je km² über 1750 Flörsheim Hochheim

16 Gebäude Gebäudebestand Wohnungen Wohnräume Quelle: MTK Information 5.4. Flächenbedarf und Ausweisung nach dem regionalen Raumordnungsplan Gemeinde Max. Flächenbedarf für Gewerbe Ausweisung Flächenbedarf für Wohnsiedlungen Bad Soden 17 ha < 5 ha Mittelzentrum Eppstein 18 ha < 5 ha Kleinzentrum Eschborn 28 ha 8 ha Mittelzentrum Flörsheim 35 ha 18 ha Mittelzentrum Hattersheim 32 ha 22 ha Mittelzentrum Hochheim 30 ha 20 ha Mittelzentrum Hofheim 39 ha 23 ha Mittelzentrum Kelkheim 48 ha 15 ha Mittelzentrum Kriftel 23 ha < 5 ha Unterzentrum Liederbach 15 ha 6 ha Kleinzentrum Schwalbach 27 ha 10 ha Mittelzentrum Sulzbach 15 ha < 5 ha Kleinzentrum Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Südhessen, bekanntgemacht am

17 Mittelzentren In den Mittelzentren soll der gehobene Bedarf der Bevölkerung der Stadt und ihres Mittelbereiches gedeckt werden. Höherwertige Einrichtungen der sozialen und kulturellen Infrastruktur sollen bei entsprechendem Bedarf grundsätzlich in zentralen Orten ab der Stufe Mittelzentrum geschaffen bzw. ausgebaut werden. Hierzu zählen insbesondere Krankenhäuser der Zentral-, Regel-, und Grundversorgung, Hallenbäder, Großsporthallen, Schulen mit gymnasialer Oberstufe und berufliche Schulen. Mittelzentren sollen grundsätzlich die Funktion von Wohnsiedlungsschwerpunkten erfüllen. Ihre Funktion als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkt für den Mittelbereich ist zu sichern und, soweit erforderlich, auszubauen. Mittelzentren im Verdichtungsraum Mittelzentren im Verdichtungsraum sollen den gehobenen Bedarf der Bevölkerung der Stadt/Gemeinde und des mittelzentralen Teilraums an Dienstleistungen in Kooperation mit benachbarten gleichwertigen Zentren decken. In vollausgestatteten Mittelzentren im Verdichtungsraum mit eigenem Verflechtungsbereich soll der volle mittelzentrale Funktionsumfang erhalten und weiterentwickelt werden. In den anderen Mittelzentren im Verdichtungsraum ist eine vollständige mittelzentrale Ausstattung nicht in jedem Fall anzustreben. Mittelzentren im Verdichtungsraum sollen in der Regel die Funktion von Schwerpunkten/Standorten der Wohnungssiedlungsentwicklung erfüllen. Unterzentren Die Unterzentren sollen als Standorte für Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung dienen. In ihnen soll das volle Spektrum der Einrichtungen des täglichen Bedarfs der Bevölkerung gedeckt werden. Der Grundversorgung zuzurechnende Einrichtungen der kulturellen und sozialen Infrastruktur sollen bei entsprechendem Bedarf grundsätzlich in zentralen Orten ab der Stufe Unterzentrum geschaffen bzw. ausgebaut werden. Hierzu zählen insbesondere Schulen der Mittelstufe, ambulante Pflegeeinrichtungen, Facharztpraxen und Sporteinrichtungen der Grundversorgung. Die Funktion der Unterzentren als Wohn- und Arbeitsplatzschwerpunkte für ihren Nahbereich ist zu sichern und auszubauen. In Unterzentren im Verlauf von Nahverkehrs- und Siedlungsachsen kann eine über die Eigenentwicklung hinausgehende Siedlungstätigkeit stattfinden. Kleinzentren Die Kleinzentren sollen zur Deckung des haushaltsnahen, täglichen Grundbedarfs und der familienbezogenen Infrastruktur beitragen. Die Funktion als ergänzende Standorte für Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung soll gesichert werden. Kleinzentren sollen sich grundsätzlich auf die Eigenentwicklung konzentrieren.

18 Übersicht über die Flächennutzung (km²) im Main-Taunus-Kreis (Stand ) Gemarkung/ Gesamt Bebaut Verkehrs- Land- Wald Gemeinde Fläche fläche wirtschaft Altenhain 3,11 0,38 0,22 1,86 0,58 Bad Soden 4,89 1,93 0,59 1,44 0,71 Neuenhain 4,55 1,13 0,35 1,53 1,39 Bad Soden a.ts. 12,55 3,44 1,16 4,83 2,68 Bremthal 6,55 0,76 0,73 1,50 3,42 Ehlhalten 7,26 0,26 0,21 1,96 4,76 Eppstein 4,39 0,52 0,29 0,70 2,78 Niederjosbach 2,88 0,37 0,22 1,74 0,49 Vockenhausen 3,13 0,71 0,22 1,05 1,04 Eppstein 24,21 2,62 1,66 6,95 12,49 Eschborn 8,30 2,55 1,20 4,07 0,07 Niederhöchstadt 3,83 1,11 0,43 2,00 0,05 Eschborn 12,14 3,66 1,63 6,07 0,12 Flörsheim 9,58 2,11 0,83 5,32 0,02 Weilbach 7,45 0,83 0,79 4,20 0,31 Wicker 5,91 0,67 0,51 4,13 0,05 Flörsheim a.m. 22,95 3,60 2,12 13,65 0,38 Eddersheim 4,51 0,80 0,50 2,58 0,23 Hattersheim 7,26 2,22 0,86 3,49 0,28 Okriftel 4,05 1,08 0,31 2,19 0,00 Hattersheim a.m. 15,82 4,10 1,67 8,26 0,37 Hochheim 12,64 2,41 1,30 7,81 0,00 Massenheim 6,79 0,34 0,75 4,46 0,03 Hochheim a.m. 19,43 2,76 2,06 12,28 0,03 Diedenbergen 7,17 0,70 0,62 3,66 2,01 Hofheim 12,02 2,33 1,03 3,36 5,04 Langenhain 11,12 0,96 0,75 3,47 5,79 Lorsbach 7,50 0,61 0,35 1,12 5,25 Marxheim 7,77 1,32 0,58 2,94 2,66 Wallau 6,57 1,25 1,06 3,29 0,78 Wildsachsen 5,23 0,45 0,34 2,16 2,20 Hofheim a.ts. 57,38 7,63 4,75 20,00 23,73 Eppenhain 3,71 0,35 0,07 0,65 2,59 Fischbach 6,83 1,18 0,36 2,28 2,76 Hornau 5,79 0,73 0,35 1,74 2,86 Kelkheim 4,26 1,17 0,54 1,42 1,04 Münster 5,57 1,28 0,65 2,45 0,95 Ruppertshain 4,49 0,44 0,14 1,23 2,63 Kelkheim (T.s.) 30,65 5,16 2,12 9,77 12,84 Kriftel 6,76 1,82 0,93 3,74 0,00 Niederhofheim 1,88 0,57 0,37 0,84 0,00 Oberliederbach 4,33 0,60 0,48 3,06 0,04 Liederbach a.ts. 6,20 1,17 0,85 3,90 0,04 Schwalbach a.ts. 6,47 2,38 0,89 2,13 0,55 Sulzbach (T.s. ) 7,85 1,50 0,93 4,24 0,70 Insgesamt 222,40 39,85 20,77 95,81 54,07 Die Nutzungsflächen, noch detaillierter als hier dargestellt, sind beim Katasteramt erhältlich.

19 Flächenstatistik 2002 Main-Taunus-Kreis (22240 ha) Landwirtschaft 9581 ha 43,08% Wasser 291 ha 1,31% Sonst. 366 ha 1,65% Erholung 532 ha 2,39% Verkehr 2078 ha 9,34% Wald 5407 ha 24,31% Bebaut 3985 ha 17,92% Quelle: Katasteramt Hofheim

20 Bodenmarktgeschehen 6.1. Vertragsabschlüsse Im Jahre 2002 sind bei der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse 2701Urkunden zur Auswertung und Übernahme in die Kaufpreissammlung eingegangen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Anzahl um 0,7% verringert. Die wichtigste Veräußerungsart, die Kaufverträge (85% aller Urkunden) verzeichnen einen Rückgang von 5%. Während die Zahl der Kaufverträge bei bebauten Grundstücken gleich blieb, ist bei unbebauten Grundstücken ( -8%) und bei Eigentumswohnungen ein Rückgang von ( -8%) zu registrieren. Der Anteil der Eigentumswohnungsverkäufe lag in den letzten 5 Jahren gleichbleibend bei ca. 50%. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Beurkundungen nach Objektgruppen und Veräußerungsarten ist in der nachfolgenden Abbildung dargestellt. Vertragsart Jahr bebaute unbebaute Wohnungs-/Teil- Summe Grundstücke Grundstücke eigentum Anzahl der Objekte Kauf Zwangsverst * Sonstige Ver äußerungsarten Gesamt * Tausch, Schenkung, Erbbaurecht, Auseinandersetzungsvertrag

21 Grafische Darstellung der Kauffälle im Main-Taunus-Kreis Kaufverträge 2002 Main-Taunus-Kreis Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum Entwicklung der Kauffälle

22 Aufgliederung der Kauffälle nach Städten und Gemeinden Gemeinde Anzahl Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum Bad Soden Eppstein Eschborn Flörsheim Hattersheim Hochheim Hofheim Kelkheim Kriftel Liederbach Schwalbach Sulzbach Anzahl der Kaufverträge Bad Soden Eppstein Eschborn Flörsheim Hattersheim Hochheim Hofheim Kelkheim Kriftel Liederbach Schwalbach Sulzbach

23 Flächen- und Geldumsatz Übersicht für die Jahre Hierin sind die anteiligen Bodenflächen aus den Verträgen für Wohnungs- und Teileigentum nicht enthalten. Objektgruppe Jahr Umsätze Vertragspreise in EUR Grundstücksflächen in ha Bebaute ,9** Grundstücke ,9** ,2** ,4** ,8** ,1 Unbebaute ,8 Grundstücke ,2 (inkl. Landwirt ,4 schaft) , , ,9 Wohn- /Nutzflächen Wohnungseigentum ca m² ca m² ca m² ca m² ca m² ca m² Gesamt ,7** ,1** ,6*** ,4*** ,3*** ,9 * nicht angegeben, da nur teilweise aus den Verträgen ersichtlich ** ohne Stadt Hofheim *** Stadt Hofheim teilweise

24 Flächenumsatz Im Berichtsjahr 2002 verringerte sich der gesamte Flächenumsatz für den Main-Taunus-Kreis gegenüber dem Vorjahr um ca. 67 %. Er entspricht nun den Werten der vorangegangenen Jahren. Die anteiligen Bodenflächen aus den Verträgen über Wohnungs- und Teileigentum sind nicht enthalten. 400 Flächenumsatz (2002 incl. Stadt Hofheim) , ,5 107,6 98, ,7 68,8 58,1 49,4 44, ,3 50, ,6 41,3 53,1 48,9 46,9 34,8 39,7 28,4 20,3 24,3 0 16,9 13, Angabe in ha Landwirtschaft Unbebaut Bebaut Veränderungen zum Vorjahr: (ohne Stadt Hofheim) Bauplätze u.a: - 77 % Landwirtschaft: + 24 % Bebaut: - 17 %

25 Geldums atz Im Berichtsjahr 2002 hat sich der Geldumsatz für den Main-Taunus-Kreis gegenüber dem Vorjahr um 30 % gesteigert. Hierbei ist eine Steigerung bei dem Geldumsatz bei allen drei Teilmärkten festzustellen. 700,0 Geldumsatz ,0 585,8 500,0 462,3 476,4 400,0 384,0 347,8 344,2 300,0 300,7 276,8 261,5 234,1 207,1 226,1 219,7 183,1 200,0 195,8 227,8 87,8 100,0 67,5 80,0 91,2 47,8 85,1 40,7 56,7 11,5 9,0 13,7 5,1 3,8 2,5 3,2 0,0 4, Angabe in Mill - EUR Landwirtschaft Unbebaut Bebaut Wohnung

26 Unbebaute Grundstücke 7.1. Entwicklungsstufen Der Entwicklungszustand bezeichnet den planungsrechtlichen Zustand eines Grundstücks. Den Normalfall der Entwicklung stellt die nachfolgende von Bonczek entwickelte Grafik dar. Stufe Merkmal v.h. des Wertes von baureifem Land Bauerwartungsland 1 Bebauung nach der Verkehrsauffassung in absehbarer Zeit zu erwarten. 2 Im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt. 3 Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. 4 Bebauungsplan aufgestellt. Je nach geschätzter Dauer bis zur Rechtskraft und Grad der Erschließungsgewißheit. Rohbauland 5 Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegen. Erschließung erforderlich. 6 Bebauungsplan rechtskräftig. Bodenordnung erforderlich. 7 Bebauungsplan rechtskräftig. Bodenordnung nicht erforderlich. 8 Bebauungsplan rechtskräftig. Erschließung gesichert. Baureifes Land 9 Bebauungsplan rechtskräftig oder innerhalb 100 der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegen. Erschließung erfolgt oder bereits vorhanden. Erschließungsbeitragspflichtig *) *) In hochwertigen Lagen bleibt die Frage der Erschließungsbeitragspflicht im Grundstücksverkehr vielfach unberücksichtigt. Entnommen aus: Praxis der Grundstücksbewertung/ Gerardy/ Möckel/ Troff/9/1996

27 Die Entwicklung (Zustands) stufen sind nach 4 WertV wie folgt definiert: Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind zu unterscheiden in die in der Praxis als "reines Agrarland" bezeichneten Flächen und in die besonderen Flächen der Landwirtschaft ( "begünstigtes Agrarland" ). Reines Agrarland sind Flächen, die nach allen objektiven Gegebenheiten in absehbarer Zeit einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten bleiben. Begünstigtes Agrarland sind Flächen, die dadurch geprägt sind, daß sie über ihre land- und forstwirtschaftliche Nutzbarkeit hinaus mit ihren den Wert im Einzelfall beeinflussenden Vor- und Nachteilen nach objektiven Gegebenheiten auch für anderweitige Nutzungen in Betracht kommen, aber eine Entwicklung zu Bauerwartungsland oder Rohbauland in absehbarer Zeit nicht bevorsteht. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes stützen. Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

28 Mittelpreise unbebauter Grundstücke Die Umsatzzahlen sowie die Mittelpreise unbebauter Grundstücke aus auswertbaren Kaufverträgen sind aus den nachfolgenden Abbildungen zu ersehen. Diese Mittelpreise haben jedoch keine Auswirkungen auf die Bodenrichtwerte, da die absoluten Höhen der Werte stark abweichend sind. In den folgenden Tabellen werden Werte aus allen Gemeinden zur Mittelbildung herangezogen. Die Verteilung innerhalb der Gemeinden ist jedoch jährlich sehr unterschiedlich. Die Kaufpreise enthalten teilweise auch Aufbauten oder sonstige Besonderheiten, die Mittelpreise enthalten nur den reinen Bodenwert Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Wohnbauflächen Nutzung Anzahl Kaufpreise in EUR Gesamtflächen in m² Mittelpreise in EUR/m² Wohnen Häufigkeit der Kaufpreishöhen in EUR/m² Kaufpreise: ü. 551 Anzahl: Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Grundstücksgröße: Anzahl: Grundstücksgröße: ü Anzahl:

29 In den einzelnen Gemeinden wurden für Wohnbauflächen 2002 folgende Kaufpreise erzielt: Gemeinde Anzahl Mittelwert Bodenwert EUR/m² Gesamtumsatz EUR Flächenumsatz m² Bad Soden Eppstein Eschborn Flörsheim Hattersheim Hochheim Hofheim Kelkheim Kriftel Liederbach Schwalbach Sulzbach

30 Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Gewerbeflächen Nutzung Anzahl Kaufpreise in EUR Gesamtflächen in m² Mittelpreise in EUR/m² Gewerbe Häufigkeit der Kaufpreishöhen in EUR/m² Kaufpreise: ü. 551 Anzahl: Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Preisvergleiche sind nicht möglich, da der Teilmarkt Gewerbeflächen sowohl Flächen für Handwerk, Handel als auch hochwertige Büronutzung enthält Mittelpreise unbebauter Grundstücke - Landwirtschaftliche Nutzung Anzahl Kaufpreise in EUR Gesamtflächen in m² Mittelpreise in EUR/m² ,64 Häufigkeit der Kaufpreishöhen in EUR/m² Kaufpreise: Anzahl: Grundstücksgröße: Anzahl: Grundstücksgröße: ü Anzahl: Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Grundstücksgröße: Anzahl: Grundstücksgröße: ü Anzahl: Die Preise für landwirtschaftliche genutzte Grundstücke sind gegenüber 2001 um 4,1 % gestiegen.

31 Preisentwicklungen Als Beispiele für die Entwicklung der Bodenpreise dienen die Darstellungen der jeweils höchsten Bodenrichtwerte in den Gemarkungen Bad Soden und Hofheim. Aus den Grafiken läßt sich erkennen, daß in den Jahren 1993 bis 2001 in Bad Soden keine, in Hofheim eine leichte Preissteigerung zu verzeichnen war. EUR 800 Bodenwerte für Wohngebiete Entwicklung Bad Soden O1 EUR 700 Bodenwerte für Wohngebiete Entwicklung Hofheim O1

32 Vergleich Baupreise - Lebenshaltungskosten Vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden werden regelmäßig Meßzahlen für Baupreise veröffentlicht. Mit Hilfe von Preismeßzahlen für Regelbauleistungen sowie von Preisindizes für Bauarbeiten, Bauabschnitte und Bauwerke lassen sich die Preisentwicklungen ableiten. In der nachstehenden Grafik werden die Baupreise den Lebenshaltungskosten gegenüber gestellt. Augenfällig ist, daß die Baupreise ab dem Jahre 1988 stärker als die Lebenshaltungskosten stiegen, seit 1995 ist ein leichter Rückgang der Baupreise zu beobachten. Der starke Anstieg mag sowohl auf einen Anstieg der Ansprüche der Bauherrn, als auch auf die gestiegenen Anforderungen der für das Baurecht geltenden Vorschriften - z.b. Wärme und Schallschutz- zurückzuführen sein. Im Main-Taunus-Kreis liegen die Baukosten für ein Wohnhaus bei normaler bis mittlerer Ausstattung zwischen 280.-EUR und 307.-EUR je m³ umbautem Raum. 180 Preisentwicklung Index Baupreise Lebenshaltung Jahr

33 Bebaute Grundstücke 8.1. Allgemeines Eine Übersicht über das Preisniveau und die Preisentwicklung bei bebauten Grundstücken kann wegen der verschiedenartigen Ausprägungen der gehandelten Objekte bezüglich Lage, Art, Ausstattung, Zustand und Beschaffenheit nur für Gebäudearten gegeben werden, bei denen ähnliche Objekte in größerer Anzahl auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden. Es werden folgende Teilmärkte untersucht: Einfamilien-, Zweifamilien-, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Geschäftsgebäude. Die Kaufpreisentwicklung bebauter Grundstücke wird getrennt nach o.g. Teilmärkten geführt. Der Kaufpreis wird durch die Geschäftsstelle um sämtliche wertrelevanten Informationen eines Objektes aus der Auswertung von Fragebogen ergänzt. Der Erwerber gibt in dem Fragebogen der Geschäftsstelle das Baujahr, die Wohnfläche, die Miete sowie die Ausstattung u.ä. des Gebäudes bekannt. Diese Fragebogen wurden erstmals im Laufe des Jahres 1998 verschickt. Die Rücklaufquote mit ca. 75% ist erfreulich hoch. Aufgrund der bisher vorliegenden Auswertungen beschränken sich diese auf die Gebäudetypen Freistehende Einfamilienhäuser, Doppel- sowie Reihenhäuser. Auswertungen für Geschäftsgebäude liegen zur Zeit noch nicht in ausreichender Zahl vor. Die Anzahl der Kaufverträge für Bebaute Objekte (ohne Wohnungseigentum) ist in den Jahren von 1992 bis 1997 annähernd gleich geblieben, im Jahre 1998 ist jedoch eine Steigerung von über 60% gegenüber dem Jahr 1996 zu verzeichnen ist dieser Prozentsatz sogar auf 74% gestiegen. Im Berichtsjahr 2002 ist die gleiche Anzahl wie im Jahre 2001 an Verträgen registriert worden. Bei der Preisentwicklung haben verschiedene Faktoren Einfluß auf den Kaufpreis. Kaufte man früher Eigenheime, so waren die Objekte mindestens schon begonnen oder fertiggestellt. Heute wird oftmals mit dem Bau einer Wohneigentumsanlage oder einer Reihenhaussiedlung erst begonnen, wenn bereits ein Teil der Objekte veräußert ist. Wertverbesserungen, die erst während der Bauzeit auftreten, sind daher nicht im Kaufvertrag enthalten. Somit kann sich ein Objekt während der Bauphase erheblich verteuern. Dies findet keinen Eingang mehr in die Kaufpreissammlung. Andererseits werden zum Teil die letzten Objekte einer Wohnanlage - um den Zinsverlust für den Bauherrn niedrig zu halten - relativ günstig abgegeben.

34 Freistehende Einfamilienhäuser Nachweisbar nehmen fünf Merkmale Einfluß auf den Wert von freistehenden Einfamilienhäusern: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung des Gebäudes, Lage und Grundstücksgröße. Die Ausstattung erfolgt in den Fragebögen in folgender Aufteilung: einfach - mittel - gehoben - stark gehoben Bei der Auswertung wurde auch diese Einteilung berücksichtigt. Für ein freistehendes Einfamilienhaus-Objekt ergeben sich folgende Mittelwerte (Neubau und Wiederverkauf): Angaben für das Jahr m² Wohnfläche 144 m² Wohnfläche 577 m² Grundstücksgröße 601 m² Grundstücksgröße Kaufpreis EUR Kaufpreis ( Angaben aus 137 ausgewerteten Kaufverträgen ) (153 ausgewertete Kaufverträge) (Werte mit Hofheim) (Werte ohne Hofheim) Die Lagewertigkeit wird in Form des jeweiligen Bodenrichtwertes mit Erschließungskosten berücksichtigt, in welchem das zu bewertende Grundstück liegt. Ausstattung Anzahl mittel Umsatz Bodenrichtwert /m² Einfach Mittel Gehoben Stark Gehoben Abweichungen in Ausstattung und Unterhaltung führen zu Mehr- oder Minderwerten.

35 Häufigkeit der Grundstücksgrößen ( in m² ) Die Häufigkeit der Grundstücksgrößen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Grundstücksgröße (m²): Anzahl: Grundstücksgröße ü (m²): Anzahl: Mittel: 577 m² Anzahl Grundstücksgrößen ü

36 Häufigkeit der Kaufpreishöhen Die Häufigkeit der Kaufpreishöhen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Häufigkeit der Kaufpreishöhen in Tausend EUR Kaufpreise: Anzahl: Kaufpreise: ü.1101 Anzahl: Mittelwert: EUR Fertighäuser liegen ca. 10 % unterhalb des dargestellten Wertniveaus. Anzahl Kaufpreishöhen ü

37 Kaufpreise in Abhängigkeit von dem Baujahr Die Auswertung für das Jahr 2002 ergab eine ähnliche Tendenz wie im Vorjahr 2001: - Fallende Preise mit zunehmendem Gebäudealter - Baujahr: vor nach 2001 Anzahl: Mittel Mittel m²-grundstück Angaben für das Jahr 2001 Baujahr: vor nach 2001 Anzahl: Mittel Mittel m²-grundstück EUR Verhältnis Baujahr-Kaufpreis vor n Baujahr

38 Reihenhäuser- und Doppelhaushälften Bei den Gebäudetypen Reihenhäuser- und Doppelhaushälften nehmen, wie bei Einfamilienhäusern, die gleichen fünf Merkmale Einfluß auf den Wert: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung des Gebäudes, Lage und Grundstücksgröße. Ausstattungsmerkmale: einfach - mittel - gehoben - stark gehoben Angaben beziehen sich auf Alt- und Neubauten Für eine Doppelhaushälfte ergeben sich folgende Mittelwerte * : Angaben für das Jahr m² Wohnfläche 143 m² Wohnfläche 319 m² Grundstücksgröße 341 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis EUR Kaufpreis (* aus 105 ausgewerteten Kaufverträgen ) (85 ausgewertete Kaufverträge ) (Werte mit Hofheim) (Werte ohne Hofheim) Für ein Reihenhaus ergeben sich folgende Mittelwerte * : Angaben für das Jahr m² Wohnfläche 135 m² Wohnfläche 211 m² Grundstücksgröße 222 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis EUR Kaufpreis (* aus 108 ausgewerteten Kaufverträgen ) (93 ausgewertete Kaufverträge ) (Werte mit Hofheim) (Werte ohne Hofheim) Die Lagewertigkeit wird in Form des jeweiligen Bodenrichtwertes mit Erschließungskosten berücksichtigt, in welchem das zu bewertende Grundstück liegt. Aus nachstehender Tabelle läßt sich erkennen, daß die Höhe des Bodenrichtwertes kaum Einfluß auf die Ausstattung hat. Ausstattung Anzahl mittel Umsatz Bodenrichtwert Einfach Doppelhaushälfte Reihenhaus Mittel Doppelhaushälfte Reihenhaus Gehoben Doppelhaushälfte Reihenhaus Stark Gehoben Doppelhaushälfte Reihenhaus Abweichungen in Ausstattung und Unterhaltung führen zu Mehr- oder Minderwerten. Bei Doppelhaushälften betragen die Unterschiede mehr als 70 Prozent, bei Reihenhäuser ist jedoch eine etwas geringere Abweichung von ca. 53% festzustellen. Abweichende Grundstücksgrößen führen weiterhin zu Mehr- oder Minderwerten. Bei kleineren Grundstücken ist nur ein geringfügiger Minderwert zu verzeichnen, bei größeren jedoch ein prozentual größerer Mehrwert.

39 Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Angaben beziehen sich auf Alt- und Neubauten Die Häufigkeit der Grundstücksgrößen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Häufigkeit der Grundstücksgrößen in m² Tabelle D = Doppelhaushälfte, R = Reihenhaus Grundstücksgröße: D / R D / R D / R D / R D / R D / R Anzahl: 7 / / / 5 9 / 3 2 / - 5 / - Grundstücksgröße: ü Anzahl: 3 / - - / 1 - / - - / - - / - - / - Grundstücksgrößen: Doppelhaushälfte Mittelwert 319 m² Reihenhaus Mittelwert 211 m² Anzahl Grundstücksgrößen m² Doppelhaushälfte Reihenhaus

40 Häufigkeit der Kaufpreishöhen Angaben beziehen sich auf Alt- und Neubauten Die Häufigkeit der Kaufpreishöhen ist in nachstehender Abbildung dargestellt. Kaufpreise in Tausend EUR: D / R D / R D / R D / R D / R D / R Anzahl: 2 / 0 12 / 5 37 / / / 1 4 / - Kaufpreise: D / R D / R D / R D / R D / R ü.1101 D / R Anzahl: 1 / - 1 / - - / - - / - - / - - / - Kaufpreise: Doppelhaus Mittelwert EUR Reihenhaus Mittelwert EUR Anzahl Kaufpreishöhen Reihenhaus ü. 701 in TSD EUR Anzahl Kaufpreishöhen Doppelhaus ü. 701 in TSD EUR

41 Kaufpreise in Abhängigkeit vom Baujahr Eine Auswertung der Kaufpreise nach Baujahren hat ergeben, daß die Preise für Neubauten von Doppelhaushälften gegenüber 2001 um 6% gestiegen sind, Reihenhäuser dagegen um 6% nachgaben. Ältere Reihenhäuser tendieren uneinheitlich. Auffallend ist hierbei, daß Neubauten geringere Preisunterschiede aufweisen gegenüber älteren Gebäuden. Hieraus läßt sich eine starke Nachfrage nach solchen Objekten ableiten. Ältere Doppelhäuser (Baujahr vor 1990): - 3 bis - 17%. Die Fläche der Doppelhäuser und Reihenhäuser bei Neubauten nimmt immer mehr ab. Tabelle D = Doppelhaushälfte, R = Reihenhaus Baujahr: vor 1949 D / R D / R D / R D / R D / R nach 2001 D / R Anzahl: 17 /- 13 / / / 11 9 / 5 35 / 47 Mittel in TSD EUR 232 / / / / / / 296 Mittel m²-grundstück 448 / / / / / / 174 Angaben für das Jahr 2001 Baujahr: vor 1949 D / R D / R D / R D / R D / R nach 2001 D / R Anzahl: 9 / - 10 / / / 14 6 / 8 34 / 37 Mittel in TSD EUR 279 / / / / / / 315 Mittel m²-grundstück 383 / / / / / / 213 EUR Verhältnis Baujahr-Kaufpreis Doppelhaus 2002 Doppelhaus 2001 Reihenhaus 2002 Reihenhaus vor 1949 Baujahr n. 2001

42 Zusammenfassung Bebaute Grundstücke Sämtliche Auswertungen beziehen sich auf Kaufverträge aus dem Jahre 2002 mit Angaben der Stadt Hofheim-. Bei der Auswertung der o. g. Objektgruppen haben sich folgende Eckdaten ergeben: Neubau ( Baujahr ) Freistehendes Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus 164 m² Wohnfläche 353 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis ( 4 Verträge ) 154 m² Wohnfläche 260 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis ( 33 Verträge ) 133 m² Wohnfläche 178 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis ( 41 Verträge ) Wiederverkauf Freistehendes Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus 160 m² Wohnfläche 582 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis ( 130 Verträge ) 124 m² Wohnfläche 348 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis ( 65 Verträge ) 132 m² Wohnfläche 243 m² Grundstücksgröße EUR Kaufpreis ( 51 Verträge ) EUR Vergleich Neubau - Wiederverkauf Freistehendes Einzelhaus Doppelhaus Reihenhaus Neubau Wiederverkauf Unterschiedliche Ausstattungsmerkmale wirken sich nur auf den Kaufpreis, jedoch nicht auf den Bodenpreis aus. Der Marktanteil der Objektgruppen Einfamilienhäuser hat gegenüber dem Berichtsjahr 2001 zugunsten der Doppelhaushälften und Reihenhäuser um 7 Prozentpunkte nachgegeben.