Breakfast Seminar RESO PARTNERS Management und Schnittstellenkosten bei ausgelagerten Facility Management Leistungen

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Tristan Meinhardt
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1 Breakfast Seminar RESO PARTNERS Management und Schnittstellenkosten bei ausgelagerten Facility Management Leistungen Einfluss des Outsourcing von FM Leistungen bei Industrieimmobilien auf die Schnittstellenkosten

2 Inhalt / Übersicht 1. CREM bei Industrieimmobilien 2. Kosteneinsparungen durch Outsourcing 3. Management- und Schnittstellenkosten bei ausgelagerten FM-Leistungen 4. Fazit und Ausblick, Diskussion 2 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

3 Die Thesen / Fragen 1. Sind organisationsbedingte Kosten an den Schnittstellen zwischen Besteller und Dienstleister auf die spezifischen Anforderungen aus dem Betrieb von Industrieimmobilien zurückzuführen? 2. Wird durch die Schaffung einer Dienstleister-Kaskade innerhalb einer Leistungskette zusätzlicher Kontrollaufwand auf der Bestellerseite und zusätzliche Managementkosten auf Dienstleisterseite generiert? 3. Können die Schnittstellen und Managementskosten die mittels Outsourcing realisierten Einsparungen erheblich reduzieren? 3 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

4 Wirtschaftliche Leistungsverluste in der Dienstleistungs-Kaskade 4 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

5 Bedeutung von Industrieimmobilien Kennzahlen m² BGF industriell und gewerblich genutzte Fläche in der Schweiz, das ist drei Mal mehr als der Bestand an Büroflächen 19% aller Arbeitsplätze im 2. Sektor gem. BfS 2011 Indikative Marktwerte gem. W&P liegen bei 200 Mia CHF Investition jährlich 1.9 Mia in Neu-/ und Umbauprojekte Spezialitäten bei Industrieimmobilien problematische Emissionen Technisch teilweise hohe Anforderungen, Wartungskonzepte auch Crashwartung mit Wertverzehrelementen Quelle: W&P Sonderbericht Industrieimmobilien vom I.2. (2012) Seiten 90-92; Zürich 5 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

6 Portfolioentwicklung und CREM bei Industrie-Portfolios 6 RUAG Real Estate AG

7 Entwicklungstreiber Industrieimmobilien Portfolioebene Entwicklungsziele, Wachstumsstrategie produktionsdominiert Stark operativ getriebene Entwicklung M&A Projekte, RE DD Operativer Betrieb Auflagen Sicherheit Gesundheitsschutz, SUVA, EKAS Leistungsfokussierung Prozessgetrieben, Optimierungsorientiert, Nachweisdokumentation, Internationale Ausrichtung von Standards, Normen usw. EKAS, ISO 9100 LuftSiG EG-Verordnung 2320/ RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

8 Portfolioentwicklung und CREM bei Industrieimmobilien 8 RUAG Real Estate AG

9 Arealinfrastruktur und Netze Sicherheit Umzäunung, Empfang Versorgung, Arealnetze Strassen, Rampen usw. Pisten, Tarmac Umsetzung von produktionsspezifischen Auflagen Betriebsfeuerwehr, Schadenwehr Sanitätsdienst Bau und Unterhalt von Energie und Medienkanälen Eigene Transformatoren und Hochspannungsanlagen je nach Netzebene Druckluftnetze, Rückhaltebecken Kälteanlagen 9 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

10 Industrieareal RUAG in Emmen Arealfläche: m² Gebäudenutzfl.: m² Anzahl Gebäude: 47 Anzahl Mieter: 13

11 Integraler, themenorientierter Industriepark 1 1. Grundstruktur und Themenorientierung 2 2. Flexibel nutzbare Architektur 3. Organisation der Finanzierung 3 4. Schaffung von Kernzonen 5. Services rund um den Industriepark Ausgeschiedene Wohnflächen

12 12 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

13 Fazit Untersuchung branchenspezifischer Kostentreiber an Schnittstellen Es konnten keine relevanten Schnittstellenkosten nachgewiesen werden, welche sich auf die Branche speziell die Industrie zuordnen und nachweisen lassen. In den Leistungsanforderungen sind unterschiedliche Spezifikationen, insbesondere im Bereich der Leistungsnachweise (ISO 9100)² aufgefallen Die Unterscheidungsmerkmale haben keinen Kosteneffekt auf die Schnittstellenkosten ² ISO 9100 Raum und Luftfahrtzulieferbetriebe 9100 / 9110 / 9120 USA JISQ Japan und Asien 13 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

14 Kosteneinsparungen Einsparungen durch Outsourcing Mit der Auslagerung der FM-Leistungen an einen externen Dienstleister werden die Leistungskosten in allen angefragten Mandaten reduziert. Diese Reduktion nimmt mit der Zeit leicht zu. Gemäss Abbildung werden in den Mandaten der befragten Besteller zwischen 15% und 18% der FM-Betriebskosten durch ein Outsourcing eingespart. (15.03) Was ist das nun wert? 14 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

15 Führungsaufwand intern vs. extern Führungsaufwand bei externen DL: Wie beurteilen Sie den Führungsaufwand bei externen DL im Vergleich zu einer internen Organisation? 76% geben an: Führungsaufwand ist geringer oder deutlich geringer 15 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

16 Bei zunehmendem Spardruck? Führungsaufwand bei externen DL: Wie verhält sich der Führungsaufwand bei zunehmendem Spardruck? 69% geben an: Führungsaufwand ist höher oder deutlich höher bei zunehmendem Spardruck 16 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

17 Mit zunehmender Vertragslaufzeit? Führungsaufwand bei externen DL: Stellen Sie Veränderungen im Kontroll-/ und Führungsaufwand mit zunehmender Vertragsdauer fest? 34% geben an: Führungsaufwand ist höher oder deutlich höher gegen Ende der Vertragslaufzeit 17 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

18 Was sind Management- und Schnittstellenkosten auf Besteller Seite? Als Schnittstellenkosten gelten Kosten, welche erst nach einem durchgeführten und abgeschlossenen Outsourcing-Prozess anfallen, nicht den Betriebskosten zugeordnet werden können und nach einer allfälligen Rückintegration einer ausgelagerten Betriebsorganisation wieder wegfallen würden. 1. Projektkosten Outsourcing 2. Schnittstellenkosten im Mandat 3../. Wegfallende Kosten beim Besteller Von den gesamten FM-Mandatskosten konnten 3.82% als Management-/ und Schnittstellenkosten ausgewiesen werden. 18 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

19 Was sind Management- und Schnittstellenkosten auf Besteller Seite? 19 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

20 Was sind Management- und Schnittstellenkosten auf DL-FM Seite? Kosten an der Schnittstelle zum Besteller die im Zusammenhang mit der auftragsbezogenen Mandatssteuerung anfallen. Dies sind Kosten zur Kundenbetreuung CREM und zur Sicherstellung des vertraglich definierten Leistungsauftrags. 1. Projekt Implementierung / inkl. AKQ 2. Schnittstellekosten im Mandat (Management) 3. Operative Mandatsführungskosten DL Diese Kosten liegen mit 2.76% unter den bestellerseitigen Schnittstellenkosten von 3.82%, was auch damit zusammenhängt, dass bei den Dienstleistern das Schnittstellenmanagement ein Kern- Geschäftsprozess ist. 20 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

21 Was sind Management- und Schnittstellenkosten auf DL-FM Seite? 21 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

22 Auswertung der Schnittstellenkosten Anhand der Ergebnisse der Untersuchungen aller Management- und Schnittstellenkosten auf Seite von Besteller und Dienstleister kann folgendes festgestellt werden: Schnittstellenkosten erstmaliges Projekt Total Schnittstellenkosten Besteller 3.82% Total Schnittstellenkosten Dienstleister 2.76% Total nachgewiesenen Schnittstellenkosten 6.58% Schnittstellenkosten nach Ablauf der ersten Vertragsdauer von 4 Jahren (ohne Projektkosten) Total Schnittstellenkosten Besteller 1.55% Total Schnittstellenkosten Dienstleister 2.01% Total nachgewiesenen Schnittstellenkosten 3.56% 22 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

Kosteneinsparungen Einsparungen durch Outsourcing Die ungewichteten, über die Vertragsdauer ermittelten Einsparungen werden durch die Besteller mit 15.03% der ursprünglichen Betriebskosten angegeben.

23 Kosteneinsparungen Einsparungen durch Outsourcing Die ungewichteten, über die Vertragsdauer ermittelten Einsparungen werden durch die Besteller mit 15.03% der ursprünglichen Betriebskosten angegeben. Dazu können die wegfallenden internen Kosten von 1.74% als zusätzliche Einsparungen dazu gerechnet werden. Davon in Abzug zu bringen sind die neu entstehenden Schnittstellenkosten auf Besteller Seite von 3.82%. Es resultiert damit eine Nettoeinsparung von ca % über das gesamte Mandatsvolumen. 23 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

24 Fazit Nettoeinsparungen Management- und Schnittstellenkosten bei ausgelagerten FM Leistungen Aufwand für Besteller Durchschnittliche Einsparungen 15.03%./. Wegfallende interne Kosten 1.74% Einsparungen inkl. Int. Einsparungen 16.77% Schnittstellenkosten Neumandat 6.58% Schnittstellenkosten nach 4. Betriebsjahr 3.56% Es resultiert damit eine Nettoeinsparung von ca. 10% bis ca. 13% über das gesamte Mandatsvolumen. 24 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

25 Expertenmeinungen zu dem Umfrageergebnissen Kostenreduktion nimmt mit Vertragsdauer ab Kosteneinsparungen Talsohle ist erreicht Trendwende in Sicht Es wird mit vereinzelt steigenden Kosten gerechnet (IGM) Chancen: Einfaches Vertragsmanagement Services on Demande Gezielt einzelne Leistungen komplementär zukaufen Vorsicht beim Verlust von Daten und objektspezifischem Knowhow 25 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

26 4. 0 Executive Summary 1. Das Management und der Betrieb von Industrieimmobilien unterscheiden sich nicht grundsätzlich von den übrigen Segmenten der Geschäftsflächen-Immobilien. 2. An den Schnittstellen zwischen Auftraggeber und Dienstleister konnten Management-/ und Schnittstellenkosten von insgesamt 6.58% (langfristig von 3.56%) nachgewiesen werden. 3. Eine ungenügende Leistungsabstimmung und Koordination an den Schnittstellen zwischen Besteller und Dienstleister kann zu deutlich höheren Schnittstellenkosten führen. 5. Eine Kernkompetenz der Dienstleister FM ist das Management der Schnittstellten 26 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

27 Freue mich auf Ihre Fragen und eine Diskussion 27 RUAG Real Estate AG, Hannes Bühler

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