Professionelle Nebenkostenabrechnung im Wohn- und Gewerberaummietrecht

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1 Carsten Wilke Professionelle Nebenkostenabrechnung im Wohn- und Gewerberaummietrecht Für Vermieter und Mieter Abrechnungen erstellen und prüfen RHOMBOS

2 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar Satz und Umschlag: Rhombos-Verlag, Bernhard Reiser Bildnachweis: Foto auf Umschlag: Martin Gapa - pixelio.de Autor: Carsten Wilke Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anwaltskanzlei Wilke & Coll. Klettenbergstr Frankfurt am Main Tel. 069/ Fax 069/ Mail@WilkeundColl.de Internet: RHOMBOS-VERLAG Bernhard Reiser Kurfürstenstr. 17 D Berlin verlag@rhombos.de VK-Nr RHOMBOS-VERLAG, Berlin Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, verboten. Kein Teil dieses Werkes darf außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ohne schriftliche Einwilligung des Verlages in irgendeiner Form (Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutzgesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürfen. Eine Haftung für die Richtigkeit der veröffentlichten Informationen kann trotz sorgfältiger Prüfung von Autor und Verlag nicht übernommen werden. Druck: dbusiness.de GmbH, Berlin Printed in Germany ISBN

3 Vorwort 3 Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen nehmen stetig zu. Im Bereich des gewerblichen Mietrechts können die Streitwerte schnell im sechsstelligen Bereich liegen. Der Grund für die Zunahme der Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen liegt in den stetig steigenden Kosten, die bereits dazu führten, dass die Nebenkosten als zweite Miete bezeichnet werden. Aus diesem Grunde werden Nebenkostenabrechnungen sowohl im Wohnraumbereich aber auch im gewerblichen Bereich immer öfter genauen Prüfungen unterzogen. Die Vermieterseite muss daher größte Sorgfalt auf die korrekte Umlage der Nebenosten legen. Dies ist wegen der umfangreichen Systematik des Betriebskostenrechts mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden. Das Recht der Betriebskostenabrechnung ist komplex und in erheblichem Maße von der Rechtsprechung geprägt. Für den Praktiker führt dies zu der Notwendigkeit, sich stets auf dem Laufenden zu halten und umfangreiche Nachschlagewerke zu verwenden. Für den Neuling in diesem Gebiet gestaltet sich der Einstig schwierig. Dieses Buch richtet sich daher durch den chronologischen Aufbau, das als Crashkurs zu bezeichnende Einführungskapitel, die Einführungen bei den einzelnen Kapiteln und letztlich durch die enthaltenen Beispiele und grafischen Darstellungen sowohl an den Einsteiger als auch durch den Umfang des Buches und die Arbeitshilfen an den erfahrenen Praktiker. Dieses Buch soll sowohl dem Praktiker bei Wohnungsgesellschaften oder Immobilienunternehmen, als auch dem mit dem Nebenkostenrecht beschäftigten Juristen ein umfangreiches Arbeitsmittel sein. Frankfurt am Main, im Oktober 2008 Carsten Wilke

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5 Abkürzungsverzeichnis 5 a. A. anderer Ansicht a. a. O. am angegebenen Ort a. F. alte(r) Fassung abl. Ablehnend Abs. Absatz Abschn. Abschnitt AG Amtsgericht AGBG Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) Alt. Alternative Anh. Anhang Anl. Anlage Anm. Anmerkung Art. Artikel BayObLG Bayerisches Oberstes Landesgericht BayObLGZ Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts in Zivilsachen Bek. Bekanntmachung betr. Betreffend BetrkV Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrkV) BFH Bundesfinanzhof BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. Bundesgesetzblatt BGH Bundesgerichtshof BGHZ Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen Buchst. Buchstabe II. BV Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) BVerfG Bundesverfassungsgericht BVerfGE Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts BVerwG Bundesverwaltungsgericht BVerwGE Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts bzw. beziehungsweise ca. Circa d. h. das heißt dass. dasselbe ders. derselbe DIN Deutsche Industrienorm DWW Deutsche Wohnungswirtschaft EGBGB Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch EichG Gesetz über das Mess- und Eichwesen EnEG Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz)

6 6 Abkürzungsverzeichnis EnEV Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden (Energiesparungsverordnung EnEV) ErbbauVO Verordnung über das Erbbaurecht Erl. Erläuterung EStG Einkommenssteuergesetz f. (ff.) folgend(e) FGG Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit Fn. Fußnote GE Das Grundeigentum. Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft GenG Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften GewO Gewerbeordnung GG Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland ggf. gegebenenfalls GKG Gerichtskostengesetz GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbHG Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung GVG Gerichtsverfassungsgesetz h. M. herrschende Meinung Halbs. Halbsatz HeizkV Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizund Warmwasserkosten (Verordnung über die Heizkostenabrechnung) HGB Handelsgesetzbuch HKA Die Heizkostenabrechnung i. V. m. In Verbindung mit i. d. F. In der Fassung i. d. R. In der Regel InsO Insolvenzordnung KG Kammergericht L Leitsatz LG Landgericht m. mit m. E. meines Erachtens m. w. N. mit weitern Nachweisen MDR Monatsschrift für Deutsches Recht MHG Gesetz zur Regelung der Miethöhe n. F. neue Fassung NJW Neue Juristische Wochenzeitschrift NRW-RR NJW - Rechtsprechungsreport Zivilrecht NMV 1970 Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970) Nr. Nummer NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnrecht o. oben OLG Oberlandesgericht OLGR OLG-Report

7 Abkürzungsverzeichnis 7 OWiG Gesetz über Ordnungswidrigkeiten Rn. Randnummer RG Reichsgericht RGZ Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen Rpfleger Der Deutsche Rechtspfleger S. Seite s. siehe StGB Strafgesetzbuch str. streitig u. und u. a. unter anderem u. U. unter Umständen Urt. Urteil usw. und so weiter v. vom/von VG Verwaltungsgericht VGH Verwaltungsgerichtshof vgl. vergleiche Vorbem. Vorbemerkung WE Wohnungseigentum (Zeitschrift) WEG Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) WuM Wohnungswirtschaft & Mietrecht II. WoBauG Zweites Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) WoBindG Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz) WoFG Wohnraumförderungsgesetz WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV) z. B. zum Beispiel z. T. zum Teil Ziff. Ziffer zit. zitiert ZMR Zeitschrift für Miet- und Raumrecht ZPO Zivilprozessordnung ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (Zwangsversteigerungsgesetz)

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9 Inhalt 9 Vorwort 3 Abkürzungsverzeichnis 5 Index 331 Kapitel 1: Einleitung 21 A. Systematik der Darstellung 21 B. Wirtschaftliche Bedeutung der Betriebskosten 23 Kapitel 2: Grundlagen und Gesamtüberblick 27 A. Begriffsdefinitionen 27 I. Nebenkosten 27 II. Betriebskosten Einleitung und Definition Kosten des Eigentümers Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seines bestimmungsgemäßen Gebrauchs Laufende Kosten Entstehende Kosten Von den Betriebskosten abzugrenzende Kosten 30 a) Verwaltungskosten 30 b) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 30 c) Ersatzteile und Anschaffungen 31 d) Kapitalkosten 31 III. Bruttowarmmiete/Inklusivmiete Einleitung Erhöhung der Bruttomiete bei gestiegenen Betriebskosten Wirksamkeit der Bruttomiete im Anwendungsbereich der HeizKV 33 IV. Bruttokaltmiete 33 V. Teilinklusivmiete 34 VI. Nettomiete 35 VII. Gebot der Wirtschaftlichkeit 35 VIII. Auslegung von Rechtsnormen 37 B. Gesamtüberblick / Crashkurs Betriebskosten 38 I. Einleitung 38 II. Notwendigkeit einer Vereinbarung über die Umlage Bruttowarmmiete Bruttokaltmiete Teilinklusivmiete Die Nettomiete 38

10 10 Inhaltsverzeichnis 5. Notwendigkeit einer Vereinbarung über die Umlage 38 III. Pauschale oder Vorauszahlung Pauschale Vorauszahlung 40 IV. Umlagefähige Kosten 41 V. Die Abrechnung der Betriebskosten Die Abrechnungsfrist Die Form der Abrechnung 43 VI. Unterschied formelle und materielle Fehler der Abrechnung 45 Kapitel 3: Umlage der Betriebskosten 47 A. Die Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten 47 I. Einleitung 47 II. Vertragsfreiheit Grundsatz der Vertragsfreiheit Schranken der Vertragsfreiheit 49 a) Verstoß gegen die guten Sitten 49 b) Heizkostenverordnung 49 c) Regelungen zur Miethöhe 49 d) Allgemeine Geschäftsbedingungen 50 III. Gesetzliche Grundlage für die Umlage von Betriebskosten Wohnraum Gewerberaum 52 a) Verwaltungskosten 52 b) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 53 c) Mehrwertsteuer 54 IV. Betriebskostenvereinbarung Vertragliche Vereinbarung der Mietstruktur 55 a) Inklusivmiete 55 aa) Nachteil der Inklusivmiete bei Mieterhöhungen 55 bb) Nachteil der Inklusivmiete bei der Erhöhung von Betriebskosten 56 b) Bruttokaltmiete 56 c) Teilinklusivmiete 57 d) Nettomiete 57 aa) Nettomiete und Pauschale 58 bb) Nettomiete und Vorauszahlung Bestimmtheitsgrundsatz Änderung der Mietstruktur 64 a) einvernehmliche Regelung 64 b) Änderungen der Mietstruktur durch Anwendung der Heizkostenverordnung 64 c) Änderung durch 556 a BGB 65 d) Konkludente Änderung der Mietstruktur 66 e) Wahrung der Schriftform 68

11 Inhaltsverzeichnis 11 V. Änderungsvorbehalte / Öffnungsklauseln Einleitung Einzelfälle 69 a) Änderungsvorbehalt zur Umstellung von Abrechnung auf Pauschale 69 b) Änderungsvorbehalt bzgl. des Umlegungsmaßstabes 69 B. Umlageschlüssel 69 I. Einleitung 69 II. Vereinbarung des Umlageschlüssels Vereinbarung im Mietvertrag Nachträgliche Festlegung des Umlageschlüssels 73 III. Änderung des Umlageschlüssels 74 IV. Die einzelnen Umlageschlüssel Verbrauch Verteilung nach Wohn- bzw. Nutzfläche Anzahl der Parteien Personenanzahl Miteigentumsanteile bzw. Teil-/Wohnungseigentum Sonderproblem leer stehende Wohnungen Sonstige Umlageschlüssel 83 V. Gemischt genutzte Objekte bzw. Voraufteilung 84 C. Umlage erhöhter oder neuer Kosten 85 I. Einleitung 85 II. Umlage erhöhter oder neuer Kosten bei der Bruttomiete 85 III. Teilinklusivmiete 87 IV. Nettomiete mit Vorauszahlung und Abrechnung 87 V. Nettomiete mit Pauschale 88 D. Ermäßigung von Betriebskosten 89 I. Einleitung 89 II. Vorauszahlung mit Abrechnung 89 III. Pauschale und Inklusivmieten 90 IV. Die Vereinbarung der künftigen Direktabrechnung 90 einzelner Positionen 90 E. Umlagefähige Betriebskosten 91 I. Einleitung 91 II. Kosten des Eigentümers 92 III. Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seines bestimmungsmäßigen Gebrauchs 92 IV. Laufende Kosten 92

12 12 Inhaltsverzeichnis F. Nicht umlagefähige Kosten Wohnraum / Umlagefähigkeit Gewerberaum 92 I. Einleitung 92 II. Nicht umlagefähige Kosten bei Wohnraum Verwaltungskosten 93 a) Verwaltungskosten bei Wohnraum 93 b) Verwaltungskosten bei Gewerberaum 94 c) Beispiele für Verwaltungskosten Instandhaltung /Instandsetzung 95 a) Wohnraum 95 b) Gewerberaum Centermanagement Werbemaßnahmen Nicht umlegbare Versicherungskosten Sonderthema Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten 99 Kapitel 4: Pauschale oder Vorauszahlung 101 A. Pauschale 101 I. Einleitung 101 II. Die Vereinbarung einer Pauschale 102 III. Erhöhung und Reduzierung der Pauschale Erhöhung der Pauschale Reduzierung der Pauschale 107 IV. Vor- und Nachteile 108 B. Vorauszahlung mit Abrechnung 111 I. Vereinbarung über die Vorauszahlung Grundsätzliches Auslegung der Vereinbarung Einseitige Bestimmung einer Vorauszahlung durch den Vermieter 114 II. Höhe der Vorauszahlung Vereinbarung der Höhe der Vorauszahlungen Konsequenzen einer zu niedrig angesetzten Vorauszahlung Erhöhung der Vorauszahlungen 117 a) Wohnraum 117 b) Gewerberaum Reduzierung der Vorauszahlungen 120 a) Wohnraum 120 b) Gewerberaum 121 III. Fälligkeit der Vorauszahlungen 122 IV. Abtretung, Aufrechnung und Pfändung von Vorauszahlungen 122 V. Abrechnungspflicht 122 VI. Fehler auf Vermieterseite im Hinblick auf die 123 Vorauszahlungspflicht der Nebenkosten 123

13 Inhaltsverzeichnis Während des laufenden Mietverhältnisses Nach Beendigung des Mietverhältnisses Einwendungen und Einreden 124 Kapitel 5: Abrechnung 125 A. Gebot der Wirtschaftlichkeit 125 I. Einleitung 125 II. Anwendung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes 125 III. Einzelfälle Aufzug Gebäudereinigung Gestaltung von Gartenflächen Kapazitäten von Anlagen Kosten von Säumniszuschlägen, Mahngebühren und Verzugszinsen Lohnfortzahlung bei Krankheit Müllabfuhr Schlechterfüllung durch Leistungserbringer Trinkgelder Verjährte Forderungen Versicherungen Wasserversorgung 130 IV. Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz 130 B. Eigenleistungen des Vermieters 132 I. Einleitung 132 II. Voraussetzungen der Umlagefähigkeit von Eigenleistungen 132 III. Umfang der Umlage 132 C. Form der Abrechnung 133 I. Einleitung 133 II. Einzelheiten 134 D. Inhalt der Abrechnung 134 I. Einleitung 134 II. Gesamtkosten 135 III. Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel 137 IV. Berechnungen des Betriebskostenanteils des 137 jeweiligen Mieters 137 V. Abzug der Vorauszahlungen Abgrenzung Ist- zu Soll-Vorauszahlungen Wechsel der Vertragsparteien 139 VI. Erläuterungen der Abrechnung 141 VII. Abrechnung von Wohnungseigentum 141

14 14 Inhaltsverzeichnis VIII. Vorwegabzug bei teilgewerblicher Nutzung Einleitung Grundsteuer Wasser und Entwässerung Aufzug Straßenreinigung Müllabfuhr Gebäudereinigung Versicherungen 145 IX. Leerstand 145 X. Mehrwertsteuer 147 XI. Gesamtergebnis 148 E. Zeitraum der Abrechnung 148 I. Einleitung 148 II. Der Abrechnungszeitraum bei Wohnraum 149 bzw. Gewerberaum 149 III. Abrechnung nach Leistungen, Rechnungen oder 150 Ausgaben 150 IV. Kosten die sich auf mehrere 151 Abrechnungszeiträume erstrecken 151 F. Abrechnungsfristen 152 I. Einleitung 152 II. Dauer der Frist 153 III. Konsequenzen bei verzögerter Abrechnung Einleitung Verlust von Nachforderungen 156 a) Materielle Fehler 156 b) Formelle Fehler Vorauszahlungen 158 a) Zurückbehaltungsrecht und Rückforderung von Vorauszahlungen 158 b) Sonderproblem Nachforderung von Rückständen Entschuldigte Verspätung Sonderproblem Wohnungseigentum 160 G. Überblick über Fehler der Abrechnung und Korrekturmöglichkeiten 162 I. Einleitung 162 II. Fehler im Zusammenhang mit der Abrechnungspflicht 162 III. Abrechnungsfrist 163 IV. Korrektur der Abrechnung durch den Vermieter Verbindlichkeit des Saldos Korrektur der Abrechnung vor Verbindlichkeit des Saldos Korrektur der Abrechnung nach Verbindlichkeit des Saldos 165

15 Inhaltsverzeichnis 15 H. Die Fälligeit des Saldos der Abrechnung 165 I. Einleitung 165 II. Fälligkeit und Durchsetzbarkeit von 166 Nachzahlungen zugunsten des Vermieters 166 III. Fälligkeit und Durchsetzbarkeit von 167 Rückzahlungen zugunsten des Mieters 167 I. Verjährung und Verwirkung 168 I. Einleitung 168 II. Verjährung Grundsätzliches zur Verjährung Verjährung von Betriebskostenpauschalen Verjährung von Betriebskostenvorauszahlungen Verjährung von Betriebskostennachzahlungen Verjährung von Betriebskostenrückzahlungen Verjährung von Abrechnungsansprüchen 170 III. Verwirkung Grundsätzliches Rückzahlungen zugunsten des Mieters Nachzahlungsforderungen des Vermieters 171 J. Rechte des Mieters 172 I. Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung Einleitung Die Prüfungsfrist Einwendungsfrist 173 II. Fälligkeit und Durchsetzbarkeit eines 175 Rückzahlungsanspruchs des Mieters 175 III. Recht des Mieters auf Belegeinsicht Art und Umfang der Einsicht Ort der Einsicht Fotokopien der Belege Weigerung des Vermieters bzgl. der Belegeinsicht 180 K. Die Betriebskostenabrechnung bei Zwangsverwaltung oder Insolvenz 180 I. Zwangsverwaltung 180 II. Insolvenz 181 Kapitel 6: Die einzelnen Betriebskosten 183 A. Betriebskostenkatalog gem. 2 Betriebskostenverordnung 183 I. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Nr. 1) 183

16 16 Inhaltsverzeichnis 1. Grundsätzlich Grundsteuer als neue Kostenposition und Grundsteuererhöhungen Die Umlage der Grundsteuer 184 II. Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2) Grundsätzlich Umlagefähige Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung 186 a) Kosten des Wasserverbrauchs und Grundgebühren 186 b) Zählerkosten und Berechnungskosten 187 c) Umlagefähigkeit der Kosten einer Wasserversorgungsanlage 188 d) Umlagefähigkeit der Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage Probleme im Zusammenhang mit der Abrechnungder Kosten des Wasserverbrauchs 188 III. Kosten der Entwässerung (Nr. 3) 189 IV. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 190 einschließlich der Abgasanlage (Nr. 4) Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung Kosten des Betriebsstroms Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz Kosten der Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Eichkosten und der Kosten der Berechnung und Aufteilung 191 V. Warmwasser (Nr. 5) 192 VI. Verbundene Heizungs- und 193 Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6) 193 VII. Personen- oder Lastenaufzug (Nr. 7) umlagefähige Positionen 193 a) Kosten des Betriebsstroms 193 b) Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung und der Überwachung 194 c) Kosten der Pflege der Anlage 194 d) Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft 194 e) Kosten der Reinigung der Aufzugsanlage 194 f) Sonderproblem Wartungsverträge Die Kostenverteilung 196 VIII. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8) Straßenreinigung 197 a) umlegbare Kosten 197 b) Umlageschlüssel Müllbeseitigung 198 a) umlegbare Kosten 198 b) Umlagemaßstab 199 IX. Kosten der Gebäudereinigung und 200 Ungezieferbekämpfung (Nr. 9) 200

17 Inhaltsverzeichnis Gebäudereinigung 200 a) Umlegbare Kosten 200 b) Kostenverteilung Ungezieferbekämpfung 201 a) Umlegbare Kosten 201 b) Umlegungsmaßstab 201 X. Kosten der Gartenpflege (Nr. 10) Einleitung Einzelfälle Spielplatz Plätze, Zugänge, Zufahrten Die Umlage 204 XI. Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) 204 XII. Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) 205 XIII. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13) 206 XIV. Kosten für den Hauswart (Nr. 14) 207 XV. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage 210 oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Nr. 15) Gemeinschafts-Antennenanlage Mit einem Breitbandkabelnetz verbundene private Verteilanlage 211 XVI. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die 212 Wäschepflege (Nr. 16) 212 XVII. Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) Grundsätzliches Umlegbare / Nicht umlegbare Kosten 214 B. Sonstige Betriebskosten außerhalb der BetrKV 216 I. Einleitung 216 II. Kosten der Verwaltung 216 III. Bewachungskosten 217 IV. Reparaturkosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 217 V. Versicherungen 217 VI. Kosten von Werbemaßnahmen 218 Kapitel 7: Preisgebundener Wohnraum 219 A. Einleitung 219 B. Umlage der Betriebskosten 219 I. Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten 219 II. Bekanntgabepflicht 219 III. Umlegbare Kostenpositionen 220 IV. Umlage neuer Betriebskosten 220 C. Vereinbarung über die Mietstruktur 220

18 18 Inhaltsverzeichnis D. Vereinbarung einer Vorauszahlung mit Abrechnung 221 I. Vorauszahlung 221 II. Vereinbarung der Abrechnung 223 E. Die Abrechnung 223 F. Die Umlage der Kosten 224 I. Die Umlegungseinheit 224 II. Der Umlegungsmaßstab Die Kosten der Wasserversorgung Die Kosten der Entwässerung Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage Die Heizungs- und Warmwasserkosten Kosten der Müllbeseitigung Aufzugskosten Die Kosten des Betriebs eines Breitbandkabelnetzes Die Kosten der Einrichtung für Wäschepflege 226 III. Änderung des Umlegungsmaßstabes 226 IV. Voraufteilung bei gemischter Nutzung 227 V. Das Umlageausfallwagnis 227 VI. Zuschläge und Vergütungen Einleitung Einzelheiten 229 a) Benutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken ( 26 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 NMV 1970) 229 b) Untervermietung von Wohnraum ( 26 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 NMV 1970) 229 c) Ausgleichszahlungen nach 7 WoBindG ( 26 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 NMV 1970) 229 d) Deckung erhöhter laufender Aufwendungen ( 26 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 NMV 1970) 229 e) Nebenleistungen des Vermieters, die nicht allgemein üblich sind oder nur einzelnen Mietern zugutekommen ( 26 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 6 NMV 1970). 230 f) Zuschlag für Wohnungen, die durch den Ausbau von Zubehörräumen neu geschaffen wurden ( 26 Abs. 1 Nr. 6 Abs. 7 NMV 1970) 230 VII. Vergütungen 230 G. Gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen 230 H. Verjährung 231

19 Inhaltsverzeichnis 19 Kapitel 8: Die Heizkostenverordnung 233 A. Einleitung 233 B. Anwendungsbereich der HeizkV 233 C. Vorrang der Verordnung 236 I. Grundsatz 236 II. Gesetzlich geregelte Ausnahmen 237 III. Anpassung des Vertrages 238 D. Die Pflicht zur Erfassung des Verbrauchs 239 I. Einleitung 239 II. Die zur Verbrauchserfassung notwendigen Messgeräte 239 III. Die Pflicht zur Kostentragung der Verbrauchserfassung 241 E. Die Verteilung der Kosten 241 I. Einleitung 241 F. Kostenverteilung bei fehlender Verbrauchserfassung 243 I. Einleitung 243 II. Voraussetzungen 243 III. Die Verbrauchsermittlung Alternative frühere Abrechnungszeiträume Alternative andere vergleichbare Räume 245 G. Nutzerwechsel 245 H. Kürzungsrecht 247 I. Einleitung 247 II. Folgen des Kürzungsrechts 247 III. Übersicht über das Kürzungsrecht 247 I. Ausnahmen von der HeizkV 248 Kapitel 9: Der Rechtsstreit über die Betriebskosten 251 A. Allgemeines 251 I. Örtliche und sachliche Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit 251 II. Beweislast 251

20 20 Inhaltsverzeichnis III. Urkundenprozess 253 IV. Streitwerte 253 B. Durchsetzung der Rechte des Vermieters 254 I. Klage des Vermieters auf Betriebskostenvorauszahlungen 254 II. Klage des Vermieters auf Nachzahlungsbeträge 255 C. Durchsetzung der Rechte des Mieters 257 I. Klage auf Auskunft 257 II. Klage auf Abrechnung 257 III. Klage auf Zahlung 258 D. Zwangsvollstreckung 259 I. Zahlungsforderungen des Vermieters 259 II. Einsicht in Abrechnungsbelege 259 III. Erteilung einer Betriebskostenabrechnung 259