Pohnert. Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen

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1 Pohnert. Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen

2 Fritz Pohnert Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen Typische und atypische Beispiele der Immobilienbewertung 4., erweiterte und aktualisierte Auflage GABlER

3 Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme Pohnert, Fritz: Kreditwirtschaftliche WertermittIungen : typische und atypische Beispiele der Immobilienbewertung / Fritz Pohnert. - 4., erw. und aktualisierte Auf). - Wiesbaden: Gabler, 1992 (Die Bankgeschäfte) Der Gabler Verlag ist ein Unternehmen der Verlagsgruppe Bertelsmann International. Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 1992 Softcover reprint of the hardcover 1 st edition 1992 Lektorat: Edith Karos Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Höchste inhaltliche und technische Qualität unserer Produkte ist unser Ziel. Bei der Produktion und Verbreitung unserer Bücher wollen wir die Umwelt schonen: Dieses Buch ist auf säurefreiem und chlorarm gebleichtem Papier gedruckt. Die Einschweißfolie besteht aus Polyäthylen und damit aus organischen Grundstoffen, die weder bei der Herstellung noch bei der Verbrennung Schadstoffe freisetzen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, daß solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Satz: Buchdruckerei Loibl, Neuburg a. d. Donau ISBN ISBN (ebook) DOI /

4 Vorwort In der Literatur über Wertermittlungen beschränken sich die Autoren in ihrer Darstellung normalerweise auf wenige Beispiele. Gewöhnlich handelt es sich um allgemein übliche Standardfälle. Für Objekte, die von der Norm abweichen, ist es mitunter recht mühsam, die an vielen Stellen eingestreuten Hinweise und Andeutungen aufzuspüren. Viele befragte Gutachter empfanden daher den Gedanken an eine Beispielsammlung, auch wenn sie zwangsläufig keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben kann, als nützlich und förderungs würdig. Mit Hilfe des bereitwillig zur Verfügung gestellten Materials sowie zugänglicher Wertermittlungen aller Art, vor allem von den Landesbanken, war es und ist es immer wieder möglich, auf sterile und konstruierte Fälle zu verzichten, nur Namen, Ort und Straßenbezeichnungen sowie einige andere das Bankgeheimnis gefährdende Angaben mußten geändert werden. Ärgerliche Hinweise von Behörden und Privatpersonen, daß an dem betreffenden Ort kein Freizeitpark oder Reiterhof existiere, beweisen, daß Einführungen selten gelesen werden. Der Autor versucht den umgekehrten Weg: einen großen Teil des Wertermittlungsstoffs aus den Beispielen heraus zu erklären. Die vorliegende Zusammenstellung von Wertermittlungen mit Erläuterungen setzt für den Leser etwas Praxis voraus und ist als Ergänzung zur einschlägigen Literatur gedacht, wie Stannigel/Kremer/Weyers, Rössler/LangnerlSimon/Kleiber, Gerardyl Möckel, Falk, Vogels, um nur einige zu nennen, die natürlich alle ihre eigenen charakteristischen Schwerpunkte haben. Die Beispiele erheben keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit, sondern sollen lediglich ein Gefühl für die Methodik vermitteln, wie eine Wertermittlung im speziellen Fall aussehen könnte, und sei es auch nur, um externe Gutachten nachvollziehen zu können. Die verwendeten Grundstücks-, Raummeter- und Mietpreise sind hierbei nur als Anhaltspunkte zu sehen. Die Muster wurden auch nicht immer unbedingt über einen Kamm geschoren, außerdem sind der angegebene Zeitpunkt und die unterschiedlichen Bauindizes zu beachten. Viele Beispiele sind auch nach vorangegangenen Mustern eindeutig erklärt, so daß in diesen Fällen mehr allgemeine Erläuterungen eingeschoben werden konnten. Zum Hinweis auf solche bereits an anderer Stelle erklärten Sachverhalte wird auf die entsprechende Randnummer (Rdnr.) verwiesen. Aufbauend auf Standard fällen sollen auch seltenere und atypische Objekte berücksichtigt werden. Die Übergänge sind fließend, sehen doch heute viele Kreditinstitute bereits Tennishallen und Verbrauchermärkte als klassische Beleihungsobjekte an. Auch wenn im übrigen kleinere Institute mit einem geringeren Beleihungswert operieren, die Probleme bleiben die gleichen. V

5 Es ist empfehlenswert, die einzelnen Beispiele nicht erst bei Bedarf herauszupicken, sondern sich mit dem Inhalt des Buches zunächst einmal in groben Zügen vertraut zu machen. Nur so läßt sich erkennen, auf welch oftmals verschiedenen und manchmal geradezu abenteuerlichen Wegen die einzelnen Institute und Gutachter zum Verkehrswert und gegebenenfalls zum Beleihungswert gelangen. Mit Blick auf die dritte Auflage im September 1986 sind die Beispiele A IX Fertighaus und D V Kurhotel hinzugekommen, außerdem kurze Ausführungen über umzubauende Bahnwärterhäuschen (Rdnr.5b), Boardinghouse (41 b), Wertermittlungen im Ausland (47b) und in den neuen Bundesländern (47c), Altlasten (86a) sowie ein Kreuzworträtsel nur aus Fachbegriffen (Anhang). Ergänzungen finden Sie vor allem unter Parkhaus (41 a), multifunktionalem Zentrum (73), Brauerei in Liquidation (G VI), Branchenanalyse Büros (93), Zitaten aus Originalschätzungen sowie im Anhang weitere Fehlbeurteilungen. Nach meist wohlwollender Aufnahme durch die Leserschaft haben sich Autor und Verlag zur Aufnahme weiterer Karikaturen entschlossen. Völlig umgearbeitet sind die Erläuterungen über Wertermittlungsarten, Relation Verkehrs-/Beleihungswert, angemessene Normalherstellungskosten, Baupreisindex, Index-IAbschlagsverfahren (l und 2), Pacht und betriebswirtschaftliehe Methode für die Ertragswertberechnung (29 und 31), ml und m2-berechnungen, auch in den neuen Ländern (34 und 35 a), Mehrwertsteuer (52) und EDV bei Wertermittlungen (68). Aktualisiert sind die Beispiele A I normales Einfamilienhaus, A II normales Mehrfamilienhaus, A IV Eigenheim mit Gästebetten, und B II Modernisierung sowie die Auswertungen aus dem Hotelbetriebsvergleich (29 und 31), außerdem die Erläuterungen zu Golf (51), Freizeitbad (53), Freizeitpark (55), Rentenleistungen (57), Baunebenkosten (66), ferner die Umsatzzahlen im Einzelhandel (67) und die Abbruchkosten (86). Andererseits sind einige Passagen gestrafft oder ganz gestrichen, zum Beispiel der nicht mehr zeitgemäße Beispielteil über Mülldeponierung (H I). Der Verfasser dankt sehr herzlich für alle Anregungen und kritische Anmerkungen von Kollegen, vor allem bei Landesbanken und Sparkassen, sowie von Trainees, Beratungsfirmen, Verbänden, Instituten, Seminarteilnehmern, Lesern, Autoren und aufmerksamen Schreibkräften sowie seiner Ehefrau. Zuschriften an den Verfasser sind willkommen (über Gabler Verlag, Postfach 1546, 6200 Wiesbaden 1, oder direkt Tizianweg 17,6500 Mainz 31). Mainz, im März 1992 Fritz Pohner! VI

6 Inhalt Vorwort.... V Teil A Wohnhäuser Normales Einfamilienhaus (Randnummern 1-2a)... 3 Wertermittlungsarten, Relation Verkehrs-/ Beleih ungs wert, Formularwahl, Baubeschreibung/Ausstattungsklassen, Index-/ Abschlagsmethode, Aktualisierung 11 Normales Mehrfamilienhaus (3) Vervieljältigerverfahren III Überdimensioniertes Eigenheim (4-5 b) Verzicht auf Ertragswertberechnung, sinkender Verkehrswert, städtisches Kleinobjekt, umzubauende Bahnwärterhäuschen/Bahnhöfe IV Eigenheim mit Gästebetten (6-10) Baulasten, Zuschläge, Fortsetzung des Verkehrs-/Beleihungswertes, gewerbliche Einbauten V Eigenheim mit Praxisräumen (l1-12) Bewirtschaftungskosten einschließlich Abschreibung, Einliegerwohnung VI Umwandlung älterer Mietshäuser in Eigenheime (13) Verkehrswert stark beeinträchtigter Objekte VII Eigentumswohnung/Penthouse (14-16) Tiefgarage, Ausbauverhältnis, Bauherrenmodell VIII Mietshaus im sozialen Wohnungsbau (17) IX Fertighaus (17 a) Teil B Historische Bauten Haus aus dem Mittelalter (18-19) Wirtschaftliche Nutzungsdauer, Denkmalschutz 11 Modernisierung eines alten Mietshauses (20-22) Einzelkosten pro m 1, fünf ~erfahren 62 VII

7 III Schloß (23-26) Mittelwertverfahren als Ausnahmefall, nicht beleihungsfähige Objekte, Grundstücksmehrfläche IV Burg mit Wohnungen (27-27a) Vernachlässigung des ursprünglichen Baujahrs, Vergleichswert Teil C Hotel- und Gaststättengewerbe I Gaststätte (28-30) Wertminderung beim Sachwert, Pachtmethode, nicht vorhersehbare Entwicklungen 11 Hotel mit Restaurant, Souvenirshop und Kiosk (31-32) Weiterführung der Pachtmethode, betriebswirtschaftliche Ertragswertberechnung, Zeitpunkt, Nachhaltigkeit, Hotelkennziffern, Auszug aus Hotelbetriebsvergleich, Sachwertverfahren bei Hotels in Einzeljällen. III Hotel garni (33-35b) Ableitung Bodenwert aus Ertragswert, alte und neue m2- und m3-berechnung, auch in den neuen Bundesländern IV Reiterhof (36-37) Schwächen der Vervieljältigermethode bei der Abschreibung, Risiken der betriebswirtschaftlichen Ertragsberechnung V Schönheitsfarm (38) Reduzierung auf "Normal"-Hotel VI Feriendorf mit Servicezentrum (39-40) Nicht genehmigte Bauten, Ertrags- oder Sachwertverfahren für Servicezentrum? VII Kongreßzentrum (41-41 b) Parkhaus, Kapitalisierungszinsfuß, Boardinghouse Teil D Objekte karitativen oder sozialen Charakters I Altenheim (42-44) Sachwertberechnung auf Basis 1970, Pflegesatz 11 Seniorenheim (45) Kontrollrechnung mit Eigentumswohnungen III Kur-Sanatorium (46) Auslastung IV Privatklinik (47) VIII

8 V Kurhotel (47 a-c) Wertermittlungen im Ausland und in den neuen Bundesländern VI Privatschule (48) Teil E Freizeitanlagen I Tennishalle (49) Versagen der Umsatzmethode II Squash-Anlage (50-51) Clubhaus, indoor-golf, Pjerderennsportanlage III Fitneß-Center (52) Mehrwertsteuer bei Sach- und Ertragswert IV Freizeitbad (53-54) Branchenanalyse, unzulängliche Beleihungswertberechnung V Freizeitpark (55) Branchenanalyse, Diskothek VI Eissporthalle (56) Branchenanalyse 191 VII Campingplatz (57-58) Ren tenzah lung, Wohnrecht VIII Bootsanleger- und Kioskgrundstück (59) Aussichtsrecht, Wegerecht IX Privates Theater (60-61) Konzerthalle X Lichtspieltheater (62-63) Branchenanalyse, Autokino, Eroscenter Teil FEinkaufsstätten I Läden mit Wohnungen (64-66) Überhöhter Grundstückskaujpreis, Abbruchkosten, Außenanlagen, Nebenkosten, insbesondere bei Eigentumswohnungen II Supermarkt (67-70) Branchenanalyse, EDV, Vernachlässigung Instandhaltungspjlicht, Maklerregel IX

9 III Kaufhaus (71-72) Vorkaufsrecht, Erbbaurecht IV Multifunktionales Zentrum (73) Gewerbepark, Technologiezentrum Teil G Gewerbe- und Industriebetriebe X Produktionshallen mit Bürogebäude (74-75a) Abweichender Grundstücksmarkt, problematische Ertragswertberechnung, Schwank aus der Praxis 11 Lagerhalle mit eingebautem Büro (76-77) Stärkere Schematisierung, Höherstufung, Ertragswertberechnung als Grenzfall III Gewerbebetrieb (78-79) Baubeschreibung, Brandversicherung IV Alter Industriebetrieb (80-81) Halbierung erhöhter Preise, Einheitswert V Neuzeitliche Industrieanlage (82-83) Brunnen, Hochregallager, Problematik Index-/Abschlagsmethode, Abweichung vom Kostenvoranschlag VI Brauerei (84-84a) Branchenanalyse, Problematik Liegenschaftsbewertung unter Branchenaspekten, Kennziffern, Mälzerei VII Schrottverwertungsanlage (85-86a) Nutzungsrecht statt Erbbaurecht, Grenzen der Ertragswertermittlung, Altlasten/Recycling VIIITanklager (87-87 a) Ertragswertberechnung mit Umsatzbestandteilen, Bautenstandsermittlung IX Tiefkühlhaus (88) X Ziegelei (89) XI Fernheizwerk (-) XII Thnkstelle (90-91) Branchenanalyse, Pachtsätze, Tankstellenrecht, weitere Spezialbetriebe

10 XIII Bürohochhaus (92-95 a) Rohbauruinen, Relation Grundstückspreis zu GFZ, nicht genehmigte Bauten, Branchenanalyse, vorübergehende Mindererträge, Rohbau- und Bauerwartungsland mit Barwerttabelle eines Kapitals, Gegenbeispiel Kindergarten Teil H Abbau- und Anbaubetriebe sowie Schiffe Sand- und Kiesbaggerei (96-97) Höhe der Abschläge Gärtnerei (98-99) III Weingut ( ) Problematische Ertragswertberechnung, Weinlagerbetrieb, landwirtschaftlicher Betrieb (im engeren Sinne), Deckungsbeitragsrechnung aus Viehhaltung IV Wald (103) V Motorgüterschiff (104) Aufgaben mit Lösungen Zitate aus Originalschätzungen Fehlbeurteilungen (Fallsammlung) Kreuzworträtsel 357 Anhang Baupreisindextabelle Vervielfältigertabelle It. WertR Wertminderungstabellen (Ross, Gerardy, Vogels) Rentenbarwertfaktorentabelle Umrechnungskoeffizienten für GFZ Lebenshaltungskostenindex Raummeterpreise (knappe Auszüge aus Rössler/Langner/Simon/Kleiber sowie Vogels) Preisspiegel RDM und VDM Literaturverzeichnis Lösung des Kreuzworträtsels Stichwortverzeichnis XI