Bebauungsplan Nr. 38 b "Am Hammerbach / Beilhackgelände" 1. Änderung im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB

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1 Begründung Bebauungsplan Nr. 38 b "Am Hammerbach / Beilhackgelände" 1. Änderung im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB Luftbild des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 1 von 19

2 1. Lage des Plangebietes / Geltungsbereich Das zu überplanende Gebiet liegt am südlichen Rand der Rosenheimer Innenstadt. Das Plangebiet wird von der Kufsteiner Straße im Nordosten, der Straße Am Hammer im Nordwesten und der Gießereistraße im Süden begrenzt. Der Geltungsbereich umfasst folgende Flur-Nummern der Gemarkung Rosenheim: 613/3, 613/6, 613/7 (Teilfläche), 613/8, 613/9, 616, 617, 617/2, 620/1, 620/2, 620/3, 690, 691, 692, 693, 700/1, 700/2, 700/3, 700/4 (Teilfläche), 704 (Teilfläche), 704/4 (Teilfläche), 708/1 (Teilfläche), 710/4 2. Flächennutzung / Flächennutzungsplan Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 38b Am Hammerbach/Beilhackgelände entspricht dem Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 38b Am Hammerbach / Beilhackgelände. Die Nutzungen innerhalb des Geltungsbereiches entsprechen im Wesentlichen den im rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen: Gewerbegebiete, ein Sondergebiet Parkhaus und ein Sondergebiet Hotel. Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ist noch ein Sondergebiet Freizeitnutzungen festgesetzt gewesen. Die räumliche Anordnung der einzelnen Gewerbe- bzw. Sondergebietsflächen zueinander ist neu erfolgt. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Rosenheim vom ist der Bereich südlich des Hammerbaches als Gewerbegebiet, der Bereich nördlich des Hammerbaches als Mischgebiet dargestellt. Die geplanten Nutzungen entsprechen grundsätzlich der Darstellung des Flächennutzungsplanes. Die Nutzungen der Sondergebiete, Parkhaus und Hotel, sind auch in Gewerbegebieten zulässig, die beabsichtigten Nutzungen des Gewerbegebietes GE 1 sind auch in einem MI zulässig. Somit ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt. Eine parallele Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich. Der Flächennutzungsplan kann daher nach Durchführung des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung angepasst werden. 3. Ausgangssituation und Planungsanlass Für das Plangebiet, das sogenannte Beilhackgelände, gilt der seit dem rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 38 b " Am Hammerbach Beilhackgelände". Dieser sieht in seinem Geltungsbereich ein Sondergebiet Parkhaus, ein Sondergebiet für Freizeitnutzungen und Gewerbeflächen vor. Dieses Planungskonzept, das auf der Grundlage des vorangegangenen Wettbewerbs und Rahmenplanes entwickelt worden ist, ist von einer Realisierung des Gesamtkonzeptes in einem Zuge ausgegangen. Ein wesentliches Element des Entwurfskonzeptes hat die Koppelung des Parkhausbaus mit der Errichtung des südlich anschließenden gewerblichen Riegels als Schallschutzbebauung zur gegenüberliegenden Wohnbebauung gebildet. Während des Genehmigungsverfahrens für das Bauvorhaben hat sich herausgestellt, dass eine wirtschaftliche Umsetzung dieses Konzeptes nicht möglich ist. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 2 von 19

3 Die erforderliche Neuorientierung bezüglich Nutzung und Funktion in Teilbereichen des Plangebietes hat zu einer Fortschreibung des Rahmenplans, die am vom Bauausschuss gebilligt worden ist, geführt. Der überarbeitete Rahmenplan sieht unter der Berücksichtigung einer flexiblen und stufenweisen Realisierung eine Neuordnung des zentralen Bereichs zwischen Hammerbach und Gießereistraße sowie eine entsprechende Anpassung der angrenzenden Bereiche, einschließlich der Flächen des bestehenden Gewerbebetriebes an der Kufsteiner Straße, vor. Für das Vorhaben ist gemäß 3c Satz 1 UVPG i. V. mit Anlage 1, Ziffer 18.8 Spalte 2 des UVPG im Rahmen einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalles festgestellt worden, dass keine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Der Prüfwert gemäß Anlage 1 zum UVPG für Hotelanlagen von 300 Betten wird im vorliegenden Fall mit einer Bettenanzahl von ca. 260 nicht überschritten. Ansonsten hat das Vorhaben Auswirkungen auf einige in der Anlage 2 des UVPG genannten Schutzgüter, insbesondere im Hinblick auf das erhöhte Verkehrsaufkommen. Im Rahmen der Bauleitplanung sind diese Konflikte aber durch Festsetzungen im Bebauungsplan reglementier- und lösbar. Vor allem hinsichtlich der innerstädtischen Lage und der bereits vorhandenen Nutzungen im Umfeld werden auch für die Wohnbebauung in der Umgebung keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen erwartet. Nach der Erstellung der erforderlichen Nachtragsgutachten bezüglich Verkehr, Lärmschutz und Hochwasserproblematik, welche die Machbarkeit der Rahmenplanung bestätigt haben, ist vom Stadtrat am die 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 38b Am Hammerbach/ Beilhackgelände im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB beschlossen worden. Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Bauleitplanverfahren nach 13 a BauGB sind gegeben: Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung, die zulässige Grundfläche liegt unter qm, es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes von FFH- und Europäischen Vogelschutzgebieten. Durch den Bebauungsplan werden keine Vorhaben zulässig, die der Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Mit dem Bebauungsplan wird ein Bedarf an Investitionen zur Verwirklichung von Infrastrukturmaßnahmen, wie z.b. Parkhaus, Hotel, und der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen Rechnung getragen. Durch die Anwendung des beschleunigten Verfahrens kann eine umgehende Verwirklichung der geplanten Vorhaben ermöglicht werden. 4. Planungskonzeption 4.1 Allgemeine Ziele Die Stadt Rosenheim verfolgt mit der vorliegenden Bauleitplanung das Ziel einer urbanen Erneuerung des Quartiers, das am südlichen Rand der Rosenheimer Innenstadt gelegen ist und eine städtebaulich bedeutende Eingangsfunktion für die Innenstadt übernehmen soll. Erreicht wird dies mit einem Angebot an attraktiven Nutzungen in einem hochwertigen städtebaulichen Umfeld. Um die von der Kufsteiner Straße zur Gießereistraße verlaufende fußläufige Haupterschließungsachse, die eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen soll, gruppieren sich das neue Parkhaus, ein Hotel, das bestehende Multiplex-Kino und ergänzende gewerbliche und gast- Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 3 von 19

4 ronomische Nutzungen. Im westlichen Bereich schließt ein Gewerbehof an, im östlichen Bereich, an der Kreuzung Gießereistraße / Kufsteiner Straße, soll ein markanter gewerblich genutzter Solitär den städtebaulichen Auftakt zur Rosenheimer Innenstadt bilden. Der Bereich entlang des Hammerbaches soll in Ost-West-Richtung durch die Öffnung des z. T. überbauten Bachlaufes und die Entwicklung und Aufwertung des Uferbereiches der Öffentlichkeit zugänglich gemacht sowie ein innerstädtischer Grünzug mit uferbegleitendem Fußweg geschaffen werden. Ziel der Gliederung des Plangebietes in fünf Teilbereiche, GE 1, GE 2, GE 3, SO Hotel und SO Parkhaus, ist, mit Ausnahme des Parkhauses eine grundsätzlich abschnittsweise und unabhängig voneinander realisierbare Bauweise in Verbindung mit einer entsprechenden Erweiterung des Parkhauses zum Nachweis der Stellplätze. Das Planungskonzept berücksichtigt auch die Vorgaben vertraglicher Bindungen, wonach die Parkplätze, die durch die Nutzung des nordöstlich an das Plangebiet angrenzenden Multiplex-Kinos anfallen, in einer ersten Ausbaustufe im Sondergebiet Parkhaus nachzuweisen sind. Die Konzeption des Parkhauses bietet im Gegensatz zur Konzeption des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes - die Möglichkeit, zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze je nach Realisierung der einzelnen Bauquartiere das Parkhaus stufenweise entweder durch Aufstockung oder durch Ausbau nach Norden zu erweitern. 4.2 Festsetzungen Aufgrund der in der Nutzung sehr differenzierten Struktur des Plangebietes werden die einzelnen Teilbereiche als Gewerbegebiet oder Sondergebiet Hotel bzw. Parkhaus festgesetzt. Im Bebauungsplan sind Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse getroffen. In der BayBO 2008 sind keine Regelungen zum Vollgeschoss enthalten. Gemäß Art. 83 Abs. 7 BayBO gilt deshalb übergangsweise für die Legaldefiniton des Vollgeschosses die Regelung nach Art. 2 Abs. 5 BayBO a. F., bis die Regelungen in 20 Abs. 1 BauNVO entsprechend angepasst sind. Die Abstandsflächen werden durch den Bebauungsplan abschließend geregelt. Grundsätzlich ist das Baugrenzengefüge so angeordnet, dass die sonst nach BayBO einzuhaltenden Abstandsflächen nachgewiesen werden und somit die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind sowie eine ausreichende Belichtung und Belüftung sichergestellt ist. Im Einzelfall bedeutet dies, dass im GE 1, GE 2 sowie GE 3 die Anforderungen für Gewerbegebiete, die gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO einzuhalten sind, berücksichtigt sind. Da die Nutzung des SO Parkhaus im Gewerbegebiet zulässig ist, werden hier analog die Anforderungen an die Abstandsflächentiefe für Gewerbegebiete gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO zugrunde gelegt und berücksichtigt. Die Nutzung des Sondergebietes Hotel als Beherbergungsgewerbe mit kurzer Verweildauer ist ebenfalls in einem Gewerbegebiet zulässig. Aufgrund dieser im weitesten Sinne wohnähnlichen Nutzung sind hier die Baugrenzen so festgesetzt, dass eine Abstandsflächentiefe 0,5 H statt der für Gewerbegebiete eigentlich zulässigen Abstandsflächentiefe von 0,25 H eingehalten wird. Aus diesem Grund kann auch die geringfügige Überlappung der Abstandsflächen von ca. 20 cm in einem Teilbereich zwischen Parkhaus und Hotel hingenommen werden. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 4 von 19

5 4.2.1 Gewerbegebiete Der westliche, nördliche und östliche Bereich des Plangebietes wird aufgrund der geplanten Nutzungen jeweils als Gewerbegebiet festgesetzt. Um eine dem innerstädtischen Gebietscharakter angemessene und hochwertige Nutzung zu gewährleisten, sind Lagerhäuser, Lagerplätze, Tankstellen, Vergnügungsstätten sowie Bordellbetriebe oder vergleichbare Nutzungen nicht zulässig. Gewerbegebiet 1 GE 1 Das Gewerbegebiet GE 1 entspricht in der städtebaulichen Anordnung weitgehend dem Entwurf des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, in dem die Fläche als Sondergebiet für Freizeitnutzungen festgesetzt gewesen ist. Die vorliegende Planung berücksichtigt das neue Nutzungskonzept, das im Erdgeschoß eine gastronomische Nutzung und in den Obergeschoßen Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen, die sich mittelfristig in Zusammenhang mit dem nordwestlich anschließenden neu geplanten Justizzentrum im Obergeschoss entwickeln und etablieren werden, vorsieht. Die zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen wird gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan von m² auf m², die Geschoßfläche von m² auf m² reduziert. Die Obergrenzen der Werte gemäß 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten. Aufgrund des innerstädtischen Charakters, der geprägt ist durch öffentliche und private Straßen, Wege und Plätze und Raumfolgen, wird eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundfläche von m², was einer GRZ von 0,95 entspricht, gemäß 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zugelassen. Dieser relativ hohe Wert ergibt sich auch dadurch, dass die angrenzenden unbebauten Flächen als private Verkehrsfläche bzw. die zu öffnenden Uferbereiche des Hammerbaches als private Grünfläche festgesetzt sind und somit nicht in die Berechnung als Fläche des Baugrundstückes mit einfließen. Aufgrund der geänderten Nutzung, die geringere Geschoßhöhen beansprucht, kann die Höhenentwicklung von 13,60 m Wandhöhe des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes auf 10,50 m verringert werden. Die Stellplätze können grundsätzlich im Parkhaus, das im SO Parkhaus errichtet wird, nachgewiesen werden. Nach derzeitigem Planungsstand wird ein geringer Teil der Stellplätze innerhalb der Baugrenzen im Erdgeschoß oder in einer Tiefgarage nachgewiesen. Die Zufahrt erfolgt von Norden über die Straße Am Hammer. Der Ein- bzw. Ausfahrtsbereich ist festgesetzt. Zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußgängerbereich östlich des GE 1 und der Straße Am Hammer wird parallel zum Hammerbach im südlichen Bereich des GE 1 eine Fläche für Geh-, Fahrund Leitungsrechte festgesetzt, die im Grundbuch durch Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten zugunsten der Stadt Rosenheim und der Öffentlichkeit zu sichern ist. Die Hauptverbindung zum Parkhaus wird über ein neu zu errichtendes Brückenbauwerk, das in der Nord-Süd-Haupterschließungsachse liegt, geschaffen. Zusätzlich ist auch ein Zugang über einen kleinen, westlich des Turbinenhauses gelegenen Steg, möglich. Der Baukörper besitzt eine hohe städtebauliche Bedeutung, da er den räumlichen Abschluss der Platzfläche zwischen Multiplexkino und dem GE 1, sowie den räumlichen Abschluss gegenüber dem Bereich des neuen Justizzentrums bildet. Deshalb ist, als abweichende Bauweise festgesetzt, entlang der öffentlichen Flächen Grenzbebauung sowie eine Gebäudelänge von über 50 m zulässig. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 5 von 19

6 Gewerbegebiet GE 2 Das Gewerbegebiet GE 2 orientiert sich in der städtebaulichen Anordnung an dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan, in der die Baukörper um eine hofähnliche Situation situiert sind. Das Planungskonzept des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes berücksichtigt allerdings weitgehend den baulichen Bestand des sogenannten Gewerbehof Beilhack mit einer fast 60 m langen Grenzbebauung an der westlichen Grundstücksgrenze. Im Zuge der Fortschreibung der Rahmenplanung hat sich die Möglichkeit geboten, einen modifizierten Planungsansatz zu entwickeln. Die ursprüngliche Idee der Hofbebauung wird beibehalten. An der westlichen Grenze rückt die Bebauung von der Grenze ab, so dass ein durchgehender Grünzug vom Hammerbach zur Gießereistraße entwickelt werden kann. Dies stellt eine erhebliche Aufwertung des gesamten Wohn- und gewerblich genutzten Umfeldes dar. Durch die Möglichkeit der natürlichen Belichtung und Belüftung entlang der Westfassade bieten sich auch wesentlich bessere und hochwertigere Nutzungen für den zukünftigen Gewerbekomplex an. Die zulässige Grundfläche für die baulichen Anlagen im GE 2 beträgt m², die Geschoßfläche m². Die Obergrenzen der Werte gemäß 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten. Gemäß 19 Abs. 4 BauNVO ist im GE 2 eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundfläche von m², was einer GRZ von 0,80 entspricht, zugelassen. Die festgesetzten Wandhöhen entsprechen den Wandhöhen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Zur westlichen Grenze und zur Gießereistraße wird jeweils ein zurückgesetztes Dachterrassengeschoss vorgesehen, um in der Höhenentwicklung einen maßstäblichen Übergang zur bestehenden gewerblichen Bebauung entlang der Gießereistraße und zur gegenüberliegenden Bebauung mit ca. 11 m Wandhöhe zu erreichen. Die Wandhöhen der dreigeschossigen Bebauung betragen 10,50 m, die Wandhöhe des zurückgesetzten Dachterrassengeschosses beträgt 14,0 m und ist damit um 1,5 m gegenüber der Wandhöhe des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes reduziert. Die Erschließung des Gewerbegebietes GE 2 erfolgt von der Gießereistraße aus. Da sämtliche erforderlichen Stellplätze im Parkhaus nachgewiesen werden können, sind im Innenhof keine zusätzlichen Stellplätze zugelassen. Die Zufahrt ist nur für Anlieferungen und Notdienste vorgesehen. Im Bereich des erdgeschossigen Durchgangs vom Innenhof zum Hammerbachsteg ist nach dem Planungskonzept des Rahmenplanes ein Treppenhaus vorgesehen, das gebäudeintern sowohl das angrenzende Parkhaus als auch den Gewerbekomplex GE 2 erschließen kann. Aufgrund der städtebaulichen Bedeutung wird entlang der Gießereistraße eine Baulinie festgesetzt, um den gewünschten räumlichen Abschluss zur Gießereistraße zu erhalten und die vorhandene Bauflucht fortzuführen. Im Gewerbegebiet GE 2 wird abweichende Bauweise festgesetzt. Um aus städtebaulichen Gründen die Struktur des Gewerbehofes sichern zu können, wird abweichende Bauweise mit Gebäudelängen über 50 m sowie im nördlichen Bereich, in baulichem Zusammenhang mit dem Parkhaus, geschlossene Bauweise festgesetzt. Damit stellt der Gewerbekomplex auch eine Abschirmung der Emissionen des Parkhauses gegenüber der nordwestlich anschließenden Wohnbebauung, die sich nach der Darstellung des Flächennutzungsplanes in einem Mischgebiet befindet, dar. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 6 von 19

7 Gewerbegebiet GE 3 Der rechtsverbindliche Bebauungsplan nimmt nur Bezug auf den baulichen Bestand und setzt diesen als Baurecht fest. Im Zuge der Fortschreibung des Rahmenplanes von 2004 hat sich die Möglichkeit geboten, diesen Bereich auf der Grundlage des ursprünglichen Rahmenplanentwurfes weiter zu entwickeln. Somit sieht die städtebauliche Konzeption des Gewerbegebietes GE 3 einen sechsgeschossigen Baukörper vor, der einen markanten städtebaulichen Auftakt zu dem westlich anschließenden Quartier und damit auch der Innenstadt bildet. Die zulässige Grundfläche für die baulichen Anlagen im GE 3 beträgt 640 m², die Geschoßfläche m². Die Obergrenzen der Werte für die Geschoßfläche von 2,4 für Gewerbegebiete gemäß 17 Abs. 1 BauNVO werden überschritten. Die GFZ für das GE 3 beträgt 3,0. Aus städtebaulichen Gründen ist die Überschreitung vertretbar, da eine städtebauliche Dominante an der Einfahrt zur Innenstadt geschaffen wird, großzügige Freiflächen, wie z.b. der als private Verkehrsfläche festgesetzte Bereich südlich des GE 3, den Baukörper umgeben und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben sowie keine negativen Auswirkungen verursacht werden. Gemäß 19 Abs. 4 BauNVO ist im GE 3 eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundfläche von 890 m², was einer GRZ von 0,80 entspricht, zugelassen. Der nach Norden abgestufte Baukörper weist in seinem viergeschossigen Bauabschnitt eine Wandhöhe von 14,50 m auf, der sechsgeschossige zentrale Kern weist eine Wandhöhe von 20,0 m auf und nimmt damit exakt die Höhe des westlich festgesetzten sechsgeschossigen Hotelbaukörpers mit seinem zurückgesetzten Dachterrassengeschoss auf. Die Stellplätze können bedarfsweise im Parkhaus, das im Sondergebiet (SO) Parkhaus errichtet wird, oder auch an Parkmöglichkeiten in der näheren Umgebung nachgewiesen werden. Nach derzeitigem Planungsstand kann auch ein geringer Teil der Stellplätze innerhalb der Baugrenzen in einer Tiefgarage nachgewiesen werden. Die Zufahrt in die Tiefgarage erfolgt von Süden von der Gießereistraße über die private Verkehrsfläche mittels eines Geh- und Fahrrechtes, das im Grundbuch durch Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten zu sichern ist. Im Gewerbegebiet GE 3 wird abweichende Bauweise festgesetzt. Entlang der südlichen Grenze zur privaten Verkehrsfläche ist Grenzanbau zulässig. Die vorhandenen Gebäude genießen Bestandsschutz, d.h. dass nur bestandserhaltende Maßnahmen zulässig sind. Bei Abbruch sind für den Ersatz- oder Neubau die Festsetzungen des Bebauungsplanes zu berücksichtigen Sondergebiete Sondergebiet Parkhaus SO Parkhaus Das Sondergebiet Parkhaus ersetzt den östlichen Teilbereich des Gewerbegebietes 1 des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Nach den Berechnungen des überarbeiteten schalltechnischen Gutachtens kann auf eine straßenbegleitende Mantelbebauung als Schallschutzmaßnahme entlang der Gießereistraße verzichtet werden. Der Baurahmen des Parkhauses ist in einen nördlichen und südlichen Abschnitt unterteilt. Dies entspricht auch den derzeit geplanten Bauabschnitten. Der südliche Bereich, das Parkhaus Süd, ist so konzeptioniert, dass eine stufen- bzw. stockwerksweise Realisierung möglich ist. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 7 von 19

8 Die Zu- und Abfahrt erfolgt über die öffentliche Verkehrsfläche zwischen Sondergebiet Parkhaus und Sondergebiet Hotel von der Gießereistraße her. Der Ein- bzw. Ausfahrtsbereich des Parkhauses ist festgesetzt. Das Parkhaus Nord schließt im Obergeschoss an das Parkhaus Süd auf gleicher Ebene an. Somit kann die Rampenerschließung und das Treppenhaus des Parkhauses Süd, das an der Nahtstelle zwischen Parkhaus Nord und Parkhaus Süd angeordnet ist, für das Parkhaus Nord mitverwendet werden. Parallel zum Bebauungsplanverfahren haben bereits die Planungen zum 1. Bauabschnitt des Parkhauses Süd mit einer drei- bzw. viergeschossigen Ausbaulösung und dem Nachweis von ca. 190 Stellplätzen begonnen. Im Endausbau wird das Parkhaus Süd sechs Geschoße und das Parkhaus Nord fünf Geschosse mit insgesamt einer Stellplatzanzahl von ca. 443 Stellplätzen aufweisen. Aufgrund der zentralen und exponierten Lage am Hammerbach und dem Knotenpunkt Hammerbachbrücke und mit den abzweigenden fußläufigen Wegeverbindungen entlang des Hammerbaches sind im Erdgeschoß des Parkhauses Nord nur Schank- und Speisewirtschaften sowie Nutzungen als Geschäfts, Büro- oder Verwaltungsgebäude zulässig. Damit wird gewährleistet, dass in der Erdgeschossebene eine attraktive Nutzung entstehen kann, die auch zur allgemeinen Aufwertung und Belebung des neuen Quartiers am Hammerbach beiträgt. Die zulässige Grundfläche für die baulichen Anlagen im Sondergebiet Parkhaus beträgt m², die Geschoßfläche m². Die Obergrenzen der Werte für die Geschoßfläche von 2,4 für sonstige Sondergebiete gemäß 17 Abs. 1 BauNVO werden überschritten. Die GFZ für das Sondergebiet Parkhaus beträgt 4,45. Die Überschreitung der GFZ ergibt sich zum einen aus der niedrigeren Geschoßhöhe eines Parkhauses, die bei etwa gleicher Höhenentwicklung wie beim geplanten benachbarten Hotel ein Geschoß mehr ermöglicht, zum anderen werden vor allem die östlich angrenzenden, bislang privaten Flächen, als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt und können nicht mehr als Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Aus städtebaulichen Gründen ist die Überschreitung zu vertreten, da die Wandhöhen denen der östlich angrenzenden geplanten Hotel-Bebauung entsprechen, ausreichend Freiflächen im Umfeld vorhanden sind sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Aufgrund des innerstädtischen Charakters, der geprägt ist durch öffentliche und private Straßen, Wege, Plätze und Raumfolgen, wird eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundfläche von m², was einer GRZ von 0,95 entspricht, gemäß 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zugelassen. Der Baukörper Parkhaus Süd weist im Endausbau eine maximale Wandhöhe von 17,20 m auf. Der Baukörper Parkhaus Nord weist in der Endausbaustufe eine maximale Wandhöhe von 16,0 m auf und fungiert als baulicher Übergang zu den westlich anschließenden Gewerbekomplex GE 2 mit einer Wandhöhe von 14,0 m. Im Sondergebiet Parkhaus wird abweichende Bauweise festgesetzt. Gebäudelängen über 50 m werden zugelassen. Für den Bereich des Parkhauses Nord entlang des Hammerbaches wird geschlossene Bauweise festgesetzt. An der Grenze zum GE 2 im Bereich des Parkhauses Nord wird Grenzbebauung festgesetzt, um nach Nordwesten zur angrenzenden Wohnbebauung einen baulichen Lärmschutz zu erzielen. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 8 von 19

9 Sondergebiet Hotel SO Hotel - Das Sondergebiet Hotel ersetzt das Sondergebiet Parkhaus mit der südlich angrenzenden Mantelbebauung des Gewerbegebietes 2 des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Aufgrund des winkelförmigen Hotelbaukörpers bietet sich die Möglichkeit der räumlichen Öffnung zum Hammerbach mit Durchblicken von der Gießereistraße zum Grünzug Hammerbach und der Gestaltung von zusätzlichen Stadt- und Freiräumen. Im Sondergebiet Hotel sind nur Hotelnutzung und dem Hotel dienende Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Die zulässige Grundfläche für die baulichen Anlagen im Sondergebiet Hotel beträgt m², die Geschoßfläche m². Die Obergrenzen der Werte für sonstige Sondergebiete gemäß 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten. Gemäß 19 Abs. 4 BauNVO ist im Sondergebiet Hotel eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen Grundfläche bis zu einer Grundfläche von m², was einer GRZ von 0,80 entspricht, zugelassen. Aufgrund der geänderten Nutzung erhöht sich die Wandhöhe an der Gießereistraße gegenüber den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes um 1,5 m. Diese Erhöhung ist verträglich, da zugleich die parallel zur Gießereistraße verlaufende Baugrenze um 2,0 m nach Norden verschoben ist. Damit wird eine ca. 4,50 m breite Fläche für Fußgänger geschaffen, die Platz für eine straßenbegleitende Baumreihe bietet. Die erforderlichen Stellplätze sind im benachbarten Parkhaus nachzuweisen. Nach derzeitigem Planungsstand kann das Parkhaus Süd in einem zweiten Bauabschnitt zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze für das Hotel auf fünf Geschosse aufgestockt werden. Die Zu- und Abfahrt Hotel für PKW und Busse erfolgt über die neue öffentliche Verkehrsfläche zwischen Sondergebiet Parkhaus und dem Sondergebiet Hotel. Für das Sondergebiet Hotel wird abweichende Bauweise festgesetzt. Für den südöstlichen Baurahmen entlang der privaten Verkehrsfläche ist Grenzanbau zulässig. 4.3 Sonstige Festsetzungen Um eine maßstäbliche Einfügung hinsichtlich Höhenentwicklung und Proportion unter Einhaltung der Abstandsflächen zu gewährleisten, sind im Bebauungsplan die maximal zulässigen Wand- und Firsthöhen festgesetzt. Die Festsetzung der Dächer als Flachdächer oder flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis maximal 15 in Verbindung mit der Festsetzung, keine Dachgauben, Dacheinschnitte oder gaubenähnliche Aufbauten zuzulassen, gewährleistet, dass eine gleichmäßige und ruhige Dachlandschaft entstehen kann. Um ortsuntypische Fassaden- und Dachgestaltungen zu vermeiden, sind grellfarbige und glänzende Fassadenflächen oder Verfliesungen ebenso unzulässig wie dauerhaft glänzende Dacheindeckungen. Um das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen, sind oberirdische Versorgungs- oder Freileitungen nicht zulässig. Im Bebauungsplan sind differenzierte Festsetzungen und Regelungen zur Errichtung und zum Anbringen von Werbeanlagen getroffen, um unter Abwägung wirtschaftlicher und stadtplanerischer Aspekte eine weitgehende Verträglichkeit mit dem Stadtbild und ein maßstäbliches Einfügen in die bauliche Umgebung zu gewährleisten. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 9 von 19

10 Aufgrund der Nutzungen, die erheblich von Kundenverkehren geprägt sind, und der Gestaltung des Stadtbildes sind im GE 1 und im Sondergebiet Parkhaus Einfriedungen nicht zulässig. 4.4 Verkehrserschließung Das Plangebiet ist durch das vorhandene Straßennetz Gießereistraße, Kufsteiner Straße und Am Hammer ausreichend erschlossen. Das Gewerbegebiet GE 1 ist über die Kufsteiner Straße / Am Hammer erschlossen, während die Gewerbegebiete GE 2 und GE 3 sowie die Sondergebiete SO Parkhaus und SO Hotel über die Gießereistraße erschlossen sind. Ebenso wie bereits beim rechtsverbindlichen Bebauungsplan wird der zukünftige Aus- und Umbau der Kreuzung Gießereistraße / Kufsteiner Straße in der Planung berücksichtigt. Die Zufahrt zum Parkhaus wird durch eine öffentliche Verkehrsfläche gewährleistet, deren Trasse gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan um eine Straßenbreite nach Osten verschoben ist. Die interne Erschließung des Quartiers erfolgt östlich und westlich des GE 1 über eine öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußgängerbereich, die in der privaten Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Fußgängerbereich zwischen dem GE 1 und dem Multiplexkino ihre Fortsetzung findet. Jeweils entlang des Hammerbaches führen Fußwege zur Kufsteiner Straße und zur Straße Am Hammer. Diese Fußwege sind als Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten festgesetzt und im Grundbuch durch Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten zu sichern. Gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan kann aufgrund der geänderten Anordnung der Baukörper im GE 2 der südlich des Hammerbaches geführte Fußweg bis zur Brücke Am Hammer weitergeführt werden. Dies bietet eine erheblich bessere und attraktivere Durchlässigkeit des gesamten Quartiers. Um Schleichverkehr zu unterbinden und insgesamt einen fußgängerfreundlichen Bereich mit hoher Aufenthaltsqualität zu ermöglichen, wird die Straße am Hammer im Bereich des GE 1 als öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fußgängerbereich festgesetzt. In diesem Bereich befindet sich noch eine alte Halle, die spätestens mit der Realisierung des GE 1 in Verbindung mit der neuen Verkehrstraße Am Hammer abzubrechen ist. Ein zeitnaher Abbruch der Halle wäre aus städtebaulicher Sicht erstrebenswert. Die Erschließung des GE 1 und des Multiplexkinos ist durch den nördlichen Abschnitt der als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzten Straße Am Hammer gesichert. Die Zufahrt zu der südwestlich angrenzenden Bebauung ist durch die Straße Am Hammer gewährleistet, die als Sackgasse nördlich des Hammerbaches in einer Wendefläche mündet. Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens ist die neue Verkehrssituation auf der Grundlage der Fortschreibung des Rahmenplanes nochmals überprüft worden. ( Stellungnahme zur verkehrlichen Erschließung des sog. Beilhackgeländes in Rosenheim, Aktualisierung der Stellungnahme vom 1.August 2001 aufgrund der Änderung des Bebauungsplanes, Prof. Dr.-Ing. Harald Kurzak, München, Stellungnahme vom ). In der damaligen Planung ist noch ein Parkhaus mit 488 Stellplätzen vorgesehen gewesen. Zwischenzeitlich sind im Parkhaus aufgrund der Reduzierung des Geschoßfläche nur noch 443 Stellplätze nachzuweisen, wodurch eine Entlastung des Verkehrsaufkommen und Verbesserung der Verkehrssituation erfolgt. In der Stellungnahme ist ausgeführt, dass durch die geringfügige Verschiebung der Zufahrt zum Parkhaus nach Osten die Rechtsabbiegspur in der Gießereistraße verkürzt wird. Da die Länge der Rechtsabbiegespur aber immer noch für 3-4 PKW ausreicht, ist die Verkürzung hinnehmbar. Im Gegenzug Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 10 von 19

11 wird die Linksabbiegespur in das Baugebiet um einen Aufstellplatz eines PKW`s länger. Insgesamt wird die Planung als ausreichend und passend bewertet, um das Verkehrsaufkommen, das durch das Plangebiet ausgelöst wird, leistungsfähig abwickeln zu können. Zur Erschließung des GE 3 wird eine Zufahrt über die private Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Fußgängerzone von der Gießereistraße her festgesetzt, die im Bebauungsplan berücksichtigt und als mit Geh- und Fahrrecht zu belastende Fläche eingetragen ist. 4.5 Ver- und Entsorgung Das Planungsgebiet liegt im innerstädtischen Bereich. Die notwendigen Verund Entsorgungsleitungen sind im Umfeld vorhanden. Bei Neubauten ist das Oberflächenwasser nach den anerkannten Regeln der Technik zu versickern oder in den Hammerbach einzuleiten. Die erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren sind durchzuführen. 4.6 Grünordnung Mit der Umstrukturierung des sogenannten Beilhackgeländes ändern sich auch die Funktionen innerhalb des Gebietes. War ursprünglich die Gewerbenutzung dominant, kommt nunmehr, mit dem bestehenden Citydome und dem geplanten Hotelkomplex, der Freizeitnutzung ein höherer Stellenwert zu. Der Neuordnungsprozess ermöglicht ökologische und gestalterische Verbesserungen im Rahmen der Grünordnung. So entsteht entlang des Hammerbaches ein neuer Grünzug, der für die Öffentlichkeit fußläufig erschlossen ist und das Element Wasser sowie die dort befindlichen technischen Anlagen des Turbinenhauses für den Spaziergänger erlebbar macht. Der Hammerbach quert das Gebiet mittig von West nach Ost, wobei der offene östliche Teil des Hammerbaches auf der Nordseite von Gebäuden und auf der Südseite von Ufermauern und einem Gehölzsaum begrenzt wird. Es befinden sich dort 10 Laubbäume (Buchen, Eschen, Ahorn, Birke, Trompetenbaum), die als Stadtbiotop Nr kartiert sind. Eine Esche muss entfernt werden. Sie wird durch Baum-Neupflanzungen ersetzt (siehe auch Punkt 4.7 Natur- und Umweltschutz ). Insgesamt bleibt der Gehölzsaum in seiner gesamten Länge in einer Breite von 5m 10m erhalten. Die Öffnung des bisher geschlossenen Hammerbachteiles ermöglicht die durchgängige Verlängerung des Grünzuges. Grünzug und Hammerbach prägen künftig das Stadtquartier und tragen zur Strukturbereicherung und ökologischen Vernetzung bei. Die von der Gießereistraße ausgehende zentrale Entwicklungsachse wird fußgängerfreundlich mit Platzaufweitungen und baumüberstandenen Aufenthaltsbereichen gestaltet. Sie verbindet das Plangebiet unmittelbar mit der Innenstadt. Dieser Zusammenhang wird durch die vorgesehenen Baumreihen bewusst hervorgehoben. Wesentlich ist die städtebauliche Einbindung des Gebietes durch die Baumpflanzungen an der Gießereistraße und durch die baumbestandene Platzfläche an der Ecke Gießereistraße/Kufsteiner Straße. Zudem entsteht dadurch ein grüner Puffer zu dem stark frequentierten Kreuzungsbereich. Ergänzt wird die Einbindung und Durchgrünung mit der Baumreihe entlang der Westgrenze Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 11 von 19

12 sowie den Bäumen zur Gliederung der Verkehrsflächen Am Hammer. Die grüne Spange zwischen Hotel und Gewerbegebiet 3 trennt die unterschiedlichen Nutzungsbereiche durch Pflanzungen und gibt dem Hotel einen grünen Rahmen. Aufgrund des minimalen Flächenverbrauchs ist die Fassadenbegrünung in Bereichen mit dichter Bebauung besonders effektiv und wirkt im Zusammenspiel mit der Gebäudearchitektur positiv auf das Stadtbild. Dies gilt auch für die Dachbegrünung. Sie hat gestalterische und ökologische Funktion und ist auch bauphysikalisch von Vorteil, da Pflanzendecke und Substratschicht als zusätzliche Isolierung wirken. Das Regenwasser fließt verzögert ab und geht teilweise in den Verdunstungskreislauf zurück. In Bezug auf Tiere und Pflanzen kann Dachbegrünung zum Artenschutz beitragen. Das Zusammenwirken aller genannten grünordnerischen Maßnahmen führt zur Verbesserung der ökologischen Situation am Hammerbach und zu einer Differenzierung und Individualisierung unterschiedlicher Räume, was sich günstig auf das Arbeitsumfeld und die Attraktivität für Besucher auswirkt. 4.7 Natur- und Umweltschutz Gemäß 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist bei der Aufstellung von Bauleitplänen für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen. Entsprechend der städtebaulichen Begründung wird der vorliegende Bebauungsplan jedoch als ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt, dies stellt eine mögliche Ausnahmeregelung zur Nachverdichtung von Stadtgebieten dar. Dabei bedarf nach 13a (2) i. V. m. 13 (3) BauGB ein Bebauungsplan mit einer überbaubaren Grundstücksfläche kleiner als qm keines Umweltberichtes. Im beschleunigten Verfahren gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Allerdings sind im Rahmen der Bauleitplanung generell die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. So wird das im Geltungsbereich befindliche Stadtbiotop Rosenheim erhalten und durch einen Grünzug geschützt. Von den 10 vorhandenen Bäumen wird eine Esche jedoch entfernt. Das Wurzelsystem der Esche ist im Norden durch die anschließende Ufermauer begrenzt. Die Wurzeln streichen deshalb relativ flach und weit nach Süden. Auf Dauer wird der Baum deshalb durch die neu entstehende Situation geschädigt werden, worunter die Windfestigkeit des großen Baumes leidet. Aus Gründen der Vorsorge hat man sich deshalb zur Fällung entschlossen. Das Plangebiet ist weitgehend mit veralteten und nicht mehr zeitgemäßen Gewerbe und Bürogebäuden des frühen 19. Jahrhunderts bebaut und durch asphaltierte Verkehrsflächen versiegelt. Nicht versiegelt ist lediglich die Biotopfläche mit angrenzendem Garten und der offene Hammerbach. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan erhöhen sich die Vegetations- und offenen Wasserflächen von rund 2000 m² auf ca m². Wasserdurchlässige Stellplatzbeläge und Fußwege verbessern die Situation weiter. Durch Dachbegrünungen erfolgt ein verzögerter Regenwasserabfluss. Außerdem wirkt die Dachbegrünung im Bezug auf Lufttemperatur, Luftfeuchtigkeit sowie Staubund Schadstoffgehalt klimaverbessernd. Nach Auswertung der Biotop- und Artenschutzkartierung der Stadt Rosenheim, Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 12 von 19

13 eigenen Vegetationsaufnahmen vor Ort und Rücksprache mit der Unteren Naturschutzbehörde gibt es nach derzeitigem Kenntnisstand im Plangebiet keine Hinweise auf Vorkommen von besonders geschützten Tier- oder Pflanzenarten. Es wird durch das Planvorhaben keine erhebliche Beeinträchtigung, Störung oder ein Verlust von Lebensstätten besonders oder streng geschützter, wild lebender oder wild wachsender Pflanzen ausgelöst. Zur vorsorglichen Vermeidung von Verstößen gegen Verbotstatbestände sind vor Baufeldräumung gemeinsam mit der unteren Naturschutzbehörde die Gebäude und Fassaden auf gebäudebewohnende Tierarten zu untersuchen und ein schriftliches Protokoll anzufertigen. Unter Berücksichtigung der Ausgangssituation und in Verbindung mit den umfangreichen grünordnerischen Festsetzungen incl. Baumneupflanzungen kommt die Stadt Rosenheim zu dem Ergebnis, dass der Bebauungsplan den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Rahmen der Abwägung ausreichend Rechnung trägt. 4.8 Gewässer Das Plangebiet wird in Ost- West Richtung vom Hammerbach, einem Gewässer III. Ordnung, durchflossen. Die vorhandenen Überbauungen im Bereich des bestehenden Gewerbehofes, nördlich des neu geplanten GE 2, werden abgebrochen. Wasserrechtliche Genehmigungsverfahren sind nicht erforderlich. Das zentral gelegene Turbinenhaus mit den erforderlichen technischen Anlagen und Bauwerken bleibt bestehen. Eine entscheidende Bedeutung in Gestaltung und Funktion erhält die neue Brücke über den Hammerbach, die den nördlichen und südlichen Bereich des Plangebietes verbindet. Westlich davon bietet ein neu geplanter Fußgängersteg über den Hammerbach zusätzlich eine günstige Verbindung zwischen dem Bereich Am Hammer/ GE 1 und dem GE 2 / Sondergebiet Parkhaus. Für beide Brücken ist eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen. 4.9 Hochwasserschutz und Wasserhaushalt Das Plangebiet liegt im potentiellen Überschwemmungsbereich der Mangfall. Bei hundertjährlichen Hochwässern ist mit Überflutungen bis zu einer Überschwemmungshöhe von 100 cm zu rechnen. Die erforderlichen Maßnahmen zur Hochwasserfreilegung in Kolbermoor und Rosenheim sind derzeit in Planung. Mit der Realisierung der Maßnahmen ist mittelfristig in einigen Jahren zu rechnen. Zur Überprüfung der Auswirkungen der im Bebauungsplan zulässigen Planungen auf die Umgebung ist eine Tektur der Wasserspiegelberechnungen, die im Zuge des Verfahrens des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes durchgeführt worden sind, erstellt worden. Die Berechnungen der Tektur der Wasserspiegelberechnung Bebauungsplan 38 b, Dr. Blasy Dr. Overland Beratende Ingenieure GmbH & Co KG, Eching am Ammersee, Erläuterungsbericht vom , zeigen, dass durch die geplanten Maßnahmen kein Anstieg der Wasserspiegellagen um mehr als 10 cm verursacht wird. Eine weitere Optimierung der Planung ist nicht erforderlich, da durch eine Realisierung des Bebauungsplanes die Hochwassersituation an der Mangfall nicht signifikant verschlechtert wird. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 13 von 19

14 Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist für jedes Bauvorhaben ein Hochwasserschutzkonzept vorzulegen, das den Schutz vor einem 100-jährlichen Hochwasserereignis nachweist. Auf mögliche Hochwasserschutzmaßnahmen, wie z.b. Dammbalken, wird verwiesen. Aufgrund des z. T. hohen Grundwasserstandes wird darauf hingewiesen, dass bei entsprechendem Eingriff, z. B. durch Grundwasserabsenkung während der Bauarbeiten, im Zuge des Genehmigungsverfahrens wasserrechtliche Genehmigungsverfahren oder Gutachten bezüglich der Wasserspiegellagen und des Grundwasseraufstaus durchzuführen sind. Festsetzungen zu wasserdichter Ausführung von Kellern / Tiefgaragen und von wasserdichten Ausführungen von Tiefgaragentoren sind im Bebauungsplan enthalten. Bei Neubauten ist das Oberflächenwasser nach den anerkannten Regeln der Technik zu versickern oder in den Hammerbach einzuleiten. Als konkrete Planungshilfe zur Versickerung von Oberflächenwasser wird auf das Merkblatt DWA-A 138 (April 2005) Planung, Bau und Betrieb zur Versickerung von Niederschlagswasser hingewiesen. Die erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren sind durchzuführen. 5. Immissionsschutz 5.1 Schallschutz Zur Ermittlung und Beurteilung der auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrsund Gewerbegeräuschimmissionen sind folgende Untersuchungen durch das Büro Müller -BBM GmbH, Planegg, durchgeführt worden: - Überarbeitung der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung M /1 vom , Planungsstand Juni 2008, Bericht Nr. M /1, vom Ergänzende schalltechnische Untersuchung zu Müller -BBM Bericht Nr. M /1 vom , Bericht Nr. M /2 vom In den Untersuchungen sind Vorschläge zu den textlichen Festsetzungen und zur Plandarstellung des Bebauungsplanes aufgeführt, die in den Bebauungsplan übernommen worden sind. Grundsätzlich ist noch anzumerken, dass den Untersuchungen noch eine Planungsvariante mit einer Parkhausversion von 479 Stellplätzen zugrunde gelegen ist. Zwischenzeitlich sind im Parkhaus aufgrund der Reduzierung der Geschoßfläche nur noch 443 Stellplätze nachzuweisen, wodurch sich eine Verbesserung der Verkehrsgeräuschsituation einstellen kann. Öffentlicher Verkehr Grundlage für die Untersuchung der Verkehrsgeräuschsituation sind die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche für den Prognosehorizont Hinsichtlich der Auswirkungen des Plangebietes auf die Nachbarschaft ist von keinerlei maßgeblichen Änderungen im Vergleich zu den Untersuchungen, die während des Verfahrens zum vorliegenden rechtsverbindlichen Bebauungsplan durchgeführt worden sind, auszugehen, so dass hier keine weiteren Untersuchungen erforderlich sind. In der Untersuchung werden die durch den Straßenverkehr auf der Gießerei-, Briancon- und Kufsteinerstraße sowie durch das Verkehrsaufkommen infolge der Parkhausnutzung entstehenden, an den geplanten Gebäuden mit schutzbedürftiger Nutzung zu erwartenden Schallimmissionen berechnet und beurteilt. Gemäß den Berechnungsergebnissen werden die schalltechnischen Orientie- Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 14 von 19

15 rungswerte der DIN für Gewerbegebiete im GE 1 eingehalten. Für die Quartiere GE 2 und dem SO Hotel ist an den straßenzugewandten Fassaden eine Überschreitung von bis zu 8 db tags und von bis zu 10 db nachts zu erwarten. Für das GE 3 sind rechnerisch Überschreitungen des Orientierungswertes an den straßenzugewandten Fassaden von bis zu 9 db tags und 12 db nachts zu erwarten. An den betroffenen Außenwänden sind entsprechende Schallschutzmaß-nahmen erforderlich. Sofern möglich, können die zum Lüften erforderlichen Fenster durch eine entsprechende Grundrissplanung an den straßenabgewandten Außenwänden angeordnet werden. Ansonsten sind die im Bebauungsplan festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen zu beachten: In der Planzeichnung des Bebauungsplanes sind die Außenwände mit Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß den Angaben der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung gekennzeichnet. In den Festsetzungen durch Text sind die entsprechenden Werte der Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 Tabelle 8 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989, Bezugsquelle Beuth- Verlag, Burggrafenstraße 6, Berlin), die einzuhalten sind, vorgegeben. Gewerbliche Anlagen Für den Bebauungsplan sind in der schalltechnischen Untersuchung Schallemissionskontingente gemäß DIN entwickelt worden. Damit wird gewährleistet, dass einerseits eine schalltechnische Verträglichkeit mit der angrenzenden Nachbarschaft sichergestellt wird und andererseits eine gewerbliche Nutzung des Plangebietes ermöglicht. Vor allem in der Nachtzeit ist jedoch nur eine eingeschränkte gewerbliche Nutzung im Plangebiet möglich. Dies ist auch bei den weiteren Planungen durch besondere Beachtung des Schallschutzes in den Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Die Schallemissionskontingente sind für die Gewerbe- und Sondergebietsflächen entwickelt worden. Für die Bereiche des Plangebietes, in denen die Nutzung bereits relativ konkret ist, wie z.b. das SO Parkhaus oder SO Hotel, ist dies im Rahmen der Kontingentierung bereits entsprechend berücksichtigt. Im Bebauungsplan ist grundsätzlich die Gesamtfläche in Teilflächen zu gliedern. Im vorliegenden Fall entsprechen die Teilbereiche bzw. Sektoren den festgesetzten Nutzungsbereichen GE 1, GE 2, GE 3, SO Parkhaus und SO Hotel. Für diese einzelnen Sektoren sind Emissionskontingente L EK und Zusatzkontingente L EK,Zus für die Tages- und Nachtzeit errechnet und im Bebauungsplan festgesetzt. In der Planzeichnung sind die entsprechenden Sektoren dargestellt. Mit der errechneten und im Bebauungsplan festgesetzten Kontingentierung werden an allen Immissionsorten die Planwerte eingehalten. Der nach den Vorschriften der TA Lärm durch die tatsächlich installierte Schallleistung der im Plangebiet errichteten Anlage ermittelte Beurteilungspegel darf unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung an den maßgeblichen Immissionsorten nicht höher sein als das Immissionskontingent, welches sich aus dem Emissionskontingent ergibt. Dies ist bei jeder baulichen Anlage durch geeignete technische und/oder organisatorische Maßnahmen sicherzustellen. Im Zuge des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens ist nachzuweisen, dass die zulässigen Emissionskontingente, die im Bebauungsplan festgesetzt sind, eingehalten werden. Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 15 von 19

16 5.2 Lufthygiene Zur Ermittlung und Bewertung der Luftschadstoffsituation ist folgende lufthygienische Verträglichkeitsuntersuchung durch das Büro Müller -BBM, Planegg, durchgeführt worden: - Anpassung der Emissionsprognose und Immissionsabschätzung, Bericht Nr. M /2 vom In der lufthygienischen Verträglichkeitsuntersuchung ist die durch das geplante Parkhaus, die evtl. zu errichtende Tiefgarage sowie die Vorbelastung durch den bestehenden Parkplatz und eine bestehende Tiefgarage zu erwartende Schadstoffbelastung an der nächstgelegenen baulich nicht verbundenen schutzbedürftigen Wohnbebauung ermittelt und beurteilt worden. Des weiteren sind die durch den Straßenverkehr auf der Gießerei- und Kufsteiner Straße an den geplanten Gebäuden mit schutzbedürftiger Nutzung zu erwartenden Schadstoffimmissionen berechnet und beurteilt worden. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass durch den vom Bauvorhaben induzierten zusätzlichen Kfz-Verkehr keine signifikante Veränderung der Luftschadstoffsituation im Bereich der geplanten Bebauung und in der Umgebung zu erwarten ist. Da sich die Baustruktur nicht wesentlich ändert, ist eine Änderung der lokalen Windverhältnisse mit Auswirkungen auf die Schadstoffausbreitung ebenfalls nicht zu erwarten. Andere als verkehrsbedingte Luftschadstoffimmissionen werden durch das Vorhaben nicht verursacht und sind daher nicht zu berücksichtigen. Der Energieträger Kohle darf im Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht zur Dauerheizung verwendet werden, um die Wohn- und Aufenthaltsqualität zu erhalten bzw. zu verbessern und den Feinstaubausstoß zu reduzieren. 6. Bodenbelastungen Das Plangebiet ist seit Ende des 17. Jahrhunderts durch gewerbliche und industrielle Nutzung geprägt. Aufgrund dieser Vorkenntnisse sind bereits im Jahre 1997 im Zuge der Dokumentation der Historischen Erhebung von der Firma GEORISK Ingenieurgesellschaft für Altlasten- und Risikomanagement mbh, Stuttgart, Erkundungsmaßnahmen durchgeführt und Bodenkontaminationen festgestellt worden. Für den Teilbereich nördlich und östlich des Sondergebietes SO Parkhaus / GE 2 sind bereits Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Das Grundstück Fl. Nr. 617 ist aus dem Altlastenkataster entlassen. Im Bereich des Grundstückes Fl. Nr. 620/1 sind aufgrund der bekannten früheren Nutzung Bodenkontaminationen festgestellt worden. Die Untersuchungen haben erhöhte PAK -Werte mit der Zuordnung Z > 2, Schwermetalle mit der Zuordnung Z > 1 ergeben. Alle bodenrelevanten und baulichen Veränderungen in diesem Bereich, der in der Planzeichnung als Flächen, deren Boden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, gekennzeichnet ist, sind mit dem Umweltamt der Stadt Rosenheim und dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim abzustimmen. Nach den abfallrechtlichen Vorschriften ist eine begleitende Aushubüberwachung erforderlich. Weitere Kenntnisse über Bodenbelastungen liegen der Stadt Rosenheim derzeit nicht vor. Dennoch ist aufgrund der bisherigen Nutzungen im Plangebiet bei allen Aushubarbeiten im Zuge der Baumaßnahmen auf Bodenveränderungen und die evtl. erforderliche abfallrechtliche Entsorgung zu achten. Treten im Fall von Aushubmaßnahmen Verfüllungen mit Hinweisen auf schädliche Bodenveränderungen auf, sind diese Aushubmaßnahmen durch ein fachlich geeignetes Ing. Büro oder einen Gutachter begleitend zu Bebauungsplan Nr. 38 b Am Hammerbach/Beilhackgelände 1.Änderung Begründung vom Seite 16 von 19