Meins oder/und Deins?! Sonder oder Gemeinschaftseigentum?

Transkript

1 Meins oder/und Deins?! Sonder oder Gemeinschaftseigentum? Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise zur Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße , Köln, Telefon: (0221) , Telefax: (0221) , Internet: Oftmals ist es sowohl für den Laien, als auch den Rechtsanwender alles andere als ein fach zu beurteilen, welche Bestandteile eines Hauses dem Gemeinschaftseigentum oder Wohnungs-- oder Sondereigentum zuzuordnen sind. Da dies weitreichende Folgen sowohl für Nutzungsrechte, als auch für die Kostentragungslast hat, gibt eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom (Az.: V ZR 21 2/12) Anlass sich einen Überblick über diese praxisrelevante Thematik zu verschaffen. Der vorliegende Beitrag zeigt deshalb zunächst die bestehenden Unterschiede zwischen Gemeinschaftseigentum, Wohnungs--/Sondereigentum sowie Teileigentum auf. In einem nachfolgenden Teil sollen sodann hieraus folgende Benutzungsprobleme unter besonderer Berücksichtigung der Sondernutzungsrechte fokussiert werden. Die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist von großer Bedeutung, weil dies zum einen Folgen für die Kostentragungslast der Unterhaltung des Eigentums hat, zum anderen Folgen für die Nutzbarkeit des Eigentums aufweist. 1.) Grundsätzliche Unterscheidung Der Ausgangspunkt (Oberbegriff) ist hierbei zunächst der Begriff des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (vgl. 1 Abs. 2 WEG). Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen demgegenüber alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (vgl. 1 Abs.5 WEG). Liegt Sondereigentum vor, so trägt jeder Eigentümer die diesbezüglichen Kosten selbst, während die Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum von allen Wohnungseigentümer gemeinsam zu tragen sind (vgl. 16 Abs. 2 WEG). Anders ist es nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise eine andere Regelung trifft. Darüber hinaus unterscheidet das Gesetz des Weiteren noch zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum. Während zu dem Wohnungseigentum, wie vorstehend aufgezeigt, das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum gehört, handelt es sich bei dem Teileigentum um Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen (vgl. 1 Abs. 3 WEG), also beispielsweise Läden, Büroräume, Garage oder ähnliches. Die Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum auf der einen Seite und Teileigentum auf der anderen Seite hat indes nur deklaratorische Bedeutung, weil diese wesensgleich sind und im gesamten WEG keine abweichenden Regeln für das Teileigentum existieren. Aus diesem Grund soll im Folgenden nur auf die praxisrelevante Unterscheidung zwischen gemeinschaftlichen Eigentum und Sondereigentum eingegangen werden. 2.) Gemeinschaftliches Eigentum Wie vorstehend aufgezeigt gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum Grundstücke, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, welche nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zu berücksichtigen ist, dass Teile des Gebäudes, welche für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind respektive Anlagen oder Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Dies selbst dann nicht, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Hierzu zählen beispielsweise der Grund und Boden, PKW Stellplätze,

2 Gärten, das Treppenhaus, das Dach oder/und tragendes Mauerwerk. Ebenso gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum das Geld und Vorratsvermögen einer Gemeinschaft wie beispielsweise die Instandhaltungsrücklage oder das Heizöl. 3.) Sondereigentum Bei dem Sondereigentum handelt es sich um Räume, die in der Teilungserklärung entsprechend aufgeführt wurden sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das unvermeidliche zusätzliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (vgl. 5 Abs. 1 und 14 WEG). Sondereigentum können dabei grundsätzlich nur abgeschlossen Räume sein, insbesondere also Wohnungen, Büros oder ähnliches. Hierzu zählen im Übrigen auch in sich abgeschlossene Räume in Verbindung mit einer Eigentumswohnung, wie beispielsweise Keller oder/und Dachbodenanteile. 4.) Einzelfälle Im Folgenden sollen einige praxisrelevante Gebäudeteile in alphabetischer Reihenfolge aufgeführt werden, wobei darauf hinzuweisen ist, dass nach dem Gesetzt zwingende Gemeinschaftseigentumsanteile auch nicht durch eine Teilungserklärung und damit auch nicht durch einen entsprechenden Beschluss dem Sondereigentum zugeordnet werden können: Antennen sind Gemeinschaftseigentum, soweit sie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dienen. Sondereigentum liegt nur dann vor, wenn sie von einem oder mehreren Eigentümer errichtet wurden und nur für den Empfang dieser Eigentümer bestimmt sind. Balkone. Der von einem Balkon umschlossene Raum gehört i.d.r. zum Sondereigentum. Dagegen sind die Gebäudebestandteile, welche den Balkon bilden regelmäßig Gemeinschaftseigentum (bspw.: Außenwände, Balkongitter, Bodenplatten und die dazugehörige Isolierschicht). Dachterrassen Hier gilt grundsätzlich das Gleiche, wie bei den Balkonen, wenn sie vom Gemeinschaftseigentum abgeschlossen und nur über eine Wohnung erreichbar sind. Decken Geschossdecken sind als tragende Gebäudeteile stets Gemeinschaftseigentum. Demgegenüber gehört eine Deckenverschalung zum Sondereigentum. Fenster Soweit es sich um Außenfenster handelt, gehören sie als Fassadenbestandteile zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Insoweit obliegt ihre Instandsetzung und Instandhaltung stets auch der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dies gilt auch und vor allem für den Außenanstrich. Demgegenüber ist der Innenanstrich, der nicht zum Schutz des Fensters gegen Feuchtigkeit und der Erhaltung der Einheitlichkeit des Gebäudes dient, stets Sache des einzelnen Wohnungseigentümers. Darauf hinzuweisen ist, dass die Gemeinschaftsordnung nicht bestimmen kann, das Außenfenster Sondereigentum sein sollen (vgl. 5 Abs. 2 WEG). Möglich ist indes eine Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf die Sondereigentümer durch eine entsprechende Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung. Dem entsprechend kann eine Bestimmung in der Teilungserklärung, dass Fenster Sondereigentum sein sollen, dahingehend umgedeutet werden, dass die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegen.

3 Fußböden sind konstruktive Gebäudeteile und damit zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörig. Gleiches gilt für den Estrich, nicht hingegen für den darauf aufgebrachten Fußbodenbelag. Garagen Einzelgaragen können selbstständiges Teileigentum bilden, sie können aber auch als Nebenräume Sondereigentum in Verbindung mit einer Eigentumswohnung darstellen und mit dem dortigen Eigentumsanteil verbunden sein. Ebenso können Stellplätze in Sammelgaragen Sondereigentum sein, soweit sie durch eine dauerhafte Markierung abgegrenzt sind. Möglich ist des Weiteren, dass sowohl Sammel als auch Einzelgaragen im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. In diesem Fall ist unproblematisch die Einrichtung von Sondernutzungsrechten an ihnen möglich. Haussprechanlagen und Türöffner für die Haustüre sind Gemeinschaftseigentum. Heizung Die gemeinschaftlichen Heizungsanlagen sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Demgegenüber sind hier Heizkörper in den Wohnungen respektive die Heizanlage (Thermen) in den Wohnungen dem Sondereigentum zugehörig. Leitungen Sämtliche Leitungen (Rohrleitung aber auch elektrische Leitungen) sind Gemeinschaftseigentum soweit sie der Versorgung oder Entsorgung mehrerer Wohnungen dienen. Dies gilt auch dann, wenn eine Leitung zwar nur eine Wohnung betrifft indes durch Gemeinschaftseigentum oder fremdes Sondereigentum verläuft. Terrassen sind Gemeinschaftseigentum. Türen Wie der Bundesgerichtshof nunmehr in der eingangs zitierten Entscheidung mit Urteil vom klarstellte, gehören die Wohnungseingangstüren zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes und sind deshalb nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt auch dann, wenn eine entsprechende Erklärung in der Teilungserklärung vorhanden sein sollte. Davon zu trennen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums abweichend von 21 Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG einzelnen Sondereigentümer auferlegen können. Wände Alle tragenden Mauern und Wände stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Demgegenüber sind nichttragende Wände innerhalb einer Wohnung Sondereigentum. Nichttragende Trennwände zwischen zwei Wohnungen stehen im Mitsondereigentum beider Wohnungseigentümer. Der Innenputz und damit auch die Tapeten gehören demgegenüber zum Sondereigentum. 5.) Die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Der grundsätzliche Ausgangspunkt bei der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist, dass jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist, wobei die im Gesetz und in der Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Grenzen nicht überschritten werden dürfen. Im Einzelfall bestehen hier jedoch viele Unwägbarkeiten. So ist es beispielsweise nicht gestattet, dauerhaft Gegenstände im Treppenhaus abzustellen. In diesem Zusammen-

4 hang kann (und sollte) durch eine Hausordnung geregelt werden, dass das Abstellen von Schuhen und Ähnliches nicht gestattet ist. Bei der Benutzung einer Terrasse oder eines Gartens, an dem keine Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, haben alle Wohnungseigentümer ein gleiches Recht zur Nutzung. Insbesondere haben Wohnungseigentümer mit einem größeren Miteigentumsanteil kein Vorrecht gegenüber Eigentümern mit kleineren Miteigentumsanteilen. Ein besonderes Problem (und rechtlich höchst komplexes Thema!) im Zusammenhang mit der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Frage, ob die Hauseingangstür verschlossen werden soll oder nicht. 6.) Die Nutzung des Sondereigentums a) Verhältnis Sondereigentum zu Gemeinschaftsordnung Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegen stehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise benutzen. In welcher Weise das Sondereigentum konkret genutzt werden darf, ergibt sich aus dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung. Soweit nicht unabdingbare gesetzliche Vorschriften betroffen sind, geht die Gemeinschaftsordnung stets den gesetzlichen Regeln vor. Besteht dementsprechend ein Widerspruch zwischen den gesetzlichen Regeln und der Gemeinschaftsordnung, geht die Gemeinschaftsordnung vor. Soweit in Gemeinschaftsordnungen bestimmt ist, dass eine andere Nutzung, als die in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebene, nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist, so werden derartige Regelungen nach der ganz überwiegenden Rechtsprechung nicht anerkannt. Vielmehr bedarf es in diesem Fall neben der Zustimmung des Verwalters, stets noch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wenn die Nutzung nach dem Gesetz nur im Einverständnis aller erfolgen darf. Wurde eine an sich unzulässige Benutzungsart lange Zeit unwidersprochen praktiziert, so kann ein darauf gerichteter Unterlassungsanspruch durch Zeitablauf verjährt sein. Dies gilt auch für den Sonderrechtsnachfolger. Hierbei beträgt heute die (regelmäßige) Verjährungsfrist drei Jahre. Diese Frist beginnt mit der Kenntnis des Berechtigten oder seiner grobfahrlässigen Unkenntnis. b) Die berufliche und/oder gewerbliche Nutzung des Sondereigentums Ein besonderes Problem stellt die Nutzung zur beruflichen oder gewerblichen Nutzung dar. Ein wichtiges Indiz für die Art der erlaubten Nutzung ist zunächst die Bezeichnung im Grundbuch. Wurden die Räumlichkeiten als "Wohnungseigentum" bezeichnet, so spricht dies für eine Nutzung nur zur Wohnzwecken. Dem gegenüber spricht die Bezeichnung Teileigentum dafür, dass hier auch gewerbliche Räume wie Läden, Lagerräume, Werkstätten etc. betrieben werden können. Findet sich in dem Grundbuch die Bezeichnung "gewerbliche Nutzung" oder "Geschäftsraum", so sind hiermit alle gesetzlich zulässigen gewerblichen oder vergleichbaren Nutzung gestattet. Findet sich dem gegenüber die Bezeichnung "Wohnen" oder für "Wohn zwecke", sind alle Nutzungen gestattet, welche die anderen Wohnungseigentümer nicht benachteiligen. Insoweit ist nicht ausgeschlossen, dass ein Wohnungseigentum oder ein Raum mit der Bezeichnung "Wohnen" oder zu "Wohnzwecken" beruflich oder gewerblich genutzt wird. Dementsprechend lässt sich dagegen nicht einwenden, wenn eine Eigentumswohnung als Arbeitsraum benutzt. Anders wird aber zu entscheiden sein, wenn in einem derartigen Raum Musikunterricht erteilt werden sollte. Das Gleiche gilt für Bordelle, weil die Verwendung einer Wohnung für Zwecke der Prostitution sowohl den Kaufpreis, als auch den Mietwert der anderen Wohnungen mindert. Unklar ist es demgegenüber, ob eine Verwendung der "Wohnung" als Architekturpraxis oder Steuerbüro noch statthaft ist. Hier ist entscheidend darauf abzustellen, wie hoch die Kundenfrequenz und damit die Beeinträchtigung der übrigen Miteigentümer sein werden. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass

5 Beschränkungen der beruflichen Nutzung durch die Gemeinschaftsordnung stets einzuhalten sind. Diesbezüglich ist eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich. c) Umwidmung von Räumen Bei Nebenräumen, die zum Wohnungseigentum gehören, ist der Gebrauch als Wohnraum unzulässig, wenn diese nach der Bezeichnung als Keller, Speicher oder ähnliches nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Dementsprechend soll eine Umwandlung von Kellerräumen in Wohnräume unstatthaft sein, wohl aber je nach Lage des Einzelfalles die Umwandlung als Hobbyraum. Zu berücksichtigen ist, dass auch Teileigentum nicht für jedwede beliebige gewerbliche Zwecke verwendet werden darf. Dementsprechend wurde judiziert, dass eine im Grundbuch als "Laden" bezeichnete Räumlichkeit zu anderen, als Verkaufszwecken benutzt wird. Damit wäre es beispielsweise unstatthaft einen Laden in ein Tanzcafé oder in eine Bierbar umzuwandeln. d) Vermietung, Tierhaltung und Musizieren Dass der Wohnungseigentümer berechtigt ist, sein Wohnungseigentum zu vermieten, bedarf keiner weiteren Ausführungen. Gleiches gilt für die Frage, ob er zur Tierhaltung grundsätzlich berechtigt ist. Anders ist es jedoch, wenn die Art und Weise der Tierhaltung eine unzumutbare Belastung der Bewohner darstellt, wie beispielsweise das Halten von mehr als vier Hunden oder zehn Ratten. Möglich ist es indes, dass durch Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer ein Verbot der Tierhaltung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen oder die Haltung von Haustieren von der Genehmigung des Verwalters abhängig gemacht wird. Indes ist ein gänzliches Verbot der Haustierhaltung durch Beschluss nicht möglich. Insoweit wurde judiziert, dass das Halten von Zierfischen in Aquarien stets möglich sein muss. Ob ein generelles Verbot der Haltung von Tieren oder Katzen möglich ist, wird dem gegenüber in der Rechtsprechung unter schiedlich beurteilt, sodass hierüber keinerlei Rechtsicherheit besteht. Was das Musizieren betrifft, so sind Regelungen über das Verbot des Musizierens zu bestimmten Tageszeiten durchaus möglich, wobei Berufsmusikern hier keinerlei Sonderechte zukommen. e) Sondernutzungsrechte Sondernutzungsrechte sind gesetzlich nicht normierte Nutzungsrechte. Fast immer beziehen sie sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, auf eine Grundstücksfläche, einem Gebäudebestandteil oder einen Raum. Möglich ist aber auch, dass Nutzungsrechte an einem fremden Grundstück begründet werden, wenn die Eigentümergemeinschaft hieran im Ganzen ein Recht erhält. Die Sondernutzungsrechte begründen damit kein Sondereigentum, sie wirken aber durch die Grundbucheintragung gegen über allen Eigentümern (vgl. 5 Abs. 4 und 10 Abs. 2 WEG), stehen also, wenn auch nicht rechtlich, so doch praktisch dem Sondereigentum nahe. Hierbei bestehen zwei Komponenten: Zunächst besteht eine negative Komponente, weil die anderen Eigentümer von der Benutzung und dem Mitgebrauch ausgeschlossen sind. Eine positive Komponente besteht insoweit, dass einem oder auch mehreren Eigentümer die Alleinbenutzung und der Alleingebrauch an dem Eigentum gestattet werden. Sondernutzungsrechte können nur einem Wohnungseigentümer, nicht aber einen Nichteigentümer eingeräumt werden. Die Sondernutzungsrechte müssen hierbei nicht zwingend über das gemeinschaftliche Eigentum zugänglich sein, ein Zugang über das Sondereigentum genügt hierbei völlig. Selbstverständlich kann in diesem Zusammenhang auch vereinbart werden, dass die im Sondernutzungsrecht zustehenden Flächen auch von anderen Eigentümern zu bestimmten Zwecken betreten werden dürfen (bspw. Zugangswege). Die Begründung eines Sondernutzungsrechts bedarf stets einer Vereinbarung oder eines wirksamen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Ganz überwiegend werden Sondernutzungsrechte indes schon vom Bauherren in der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung begründet. Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner weiteren Ausführung, dass die nachträglich Begründung neuer Sondernutzungsrechte grundsätzlich der Zustimmung aller Woh-

6 nungseigentümer und ihrer Grund rechtsgläubiger(!) Bedarf, weil hierdurch das gesamte gemeinschaftliche Eigentum betroffen wird. Die Aufhebung eines Sondernutzungsrecht bedarf dem gegenüber grundsätzlich eines Vertrages gemäß 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG und jedenfalls der Zustimmung der Grund rechtsgläubiger der betroffenen Wohnung. Die Sondernutzungsrechte werden in der Regel nur zur bestimmten Nutzungsarten ermächtigen. Ist das Sondernutzungsrecht auf einer bestimmten Nutzungsart beschränkt, so darf der Berechtigte eine Nutzung nur vornehmen, soweit es die anderen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt, als die vorgesehene Nutzungsart. Eine irgendwie geartete Bebauung ist dem Berechtigten nicht gestattet. Die selbst dann nicht, wenn er nach einer Vereinbarung mit der ihm eingeräumten Fläche "wie mit Sondereigentum" verfahren darf. In dem vorstehenden Zusammenhang wurde speziell für einen PKW Abstellplatz entschieden, dass der Berechtigte diesbezüglich keinen Carport errichten oder Absperrpfähle anbringen darf. Ebenso wenig berechtigt das Nutzungsrecht an einem Garten zur Errichtung eines Gartenhaus oder dazu eine Bepflanzung mit Bäumen oder Sträuchern vorzunehmen, wenn es die anderen Eigentümer beeinträchtigt. Spiegelbildlich bedarf es bei dem Fällen eines Baumes selbstverständlicher der Zustimmung aller Eigentümer. Es bedarf keiner Ausführung, dass die Ausübung des Sondernutzungsrechts auch an Dritte überlassen werden kann, wie beispielsweise Mieter, Kunden oder Besucher. Dies ist ebenso selbstverständlich der Fall bei Stellplätzen, die einem bestimmten Laden zugeordnet sind. Was die Instandhaltung und Instandsetzungspflicht betrifft, so obliegt dies grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch diese Pflichten dem Inhaber des Sondernutzungsrechts auferlegen. Praxishinweis Um die Zahlreichen Probleme und Unwägbarkeiten einzuschränken, ist den Wohnungseigentümern zu empfehlen Haus und Benutzungsordnungen zu beschließen, welche eine Zusammenfassung von Verwaltungs- und Gebrauchsregelungen enthalten. Auf diese Weise kann Rechtsicherheit hergestellt und Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern vermieden werden. In diesem Zusammenhang ist von herausragender Bedeutung, dass die Wohnungseigentümer, welche Wohnraum vermieten, in jedem Fall bei Abschluss der Mietverträge die Mieter in die jeweilig en Haus und Benutzungsordnungen einbinden. Andernfalls befindet sich der Wohnungseigentümer, welcher seinen Wohnungseigentum vermietet, in einer rechtlich nahezu ausweglosen Situation, da er einerseits gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet ist für die Einhaltung der Haus und Benutzungsordnung durch seine Mieter zu sorgen, andererseits diesbezüglich keine rechtliche Handhabe hat. Ein Formulierungsvorschlag hierfür lautet wie folgt: Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft XX Straße ist Bestandteil dieses Mietvertrages und vom Mieter einzuhalten. Zu empfehlen ist des Weiteren, dass die Hausordnung mit dem Mietvertrag sodann fest verbunden wird. RA Dr. Stark,