Immobilienfakten 2012/2013 München

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1 Immobilienfakten 2012/2013 München

2 Immobilienfakten 2012/2013 München 1 Wirtschaftsentwicklung und Immobilienmarkt Deutschland 1.1 Immobilienmarkt profitiert von Konjunkturimpulsen 1.2 Expansion aber nicht bei Büros und Logistik 1.3 Wohninvestments weiter auf dem Vormarsch 1.4 Stabile Erwartungen an den Einzelhandel 1.5 Bürovermietung beschleunigt Konsolidierung Städte im Vergleich 2.1 Wirtschaftliches Potential, Lebensqualität und Attraktivität 2.2 Bevölkerung: Wertschätzung urbaner Lebensbedingungen 2.3 Beschäftigung: Fachkräftemangel nicht nur im Süden 2.4 Kaufkraft: Steigerung durch Inflation nivelliert? 2.5 Gewerbeimmobilien: Räumliche Streuung auch von Büroinvestments 2.6 Vermietung Einzelhandel weiter lebhaft Büros uneinheitlich 2.7 Panorama: Deutschlands größte Städte 2.8 Fazit: Expansiver Immobilienmarkt birgt weitere Chancen MÜNCHEN IM WANDEL 3.1 Investment: Steigerung der Core-Potentiale und Flächennachschub für alle 3.2 Assetklassen: Büros und Einzelhandel in neuen Lagen - Quantität für s Wohnen - nachholbedarf bei klassischem Gewerbe 3.3 Lagen: Gewerbeentwicklungen verteilen Marktgewichte Preisspreizung in den Wohnlagen 3.4 Bürovermietung: Verzögerungen aufgeholt - Kontinuität erwartet 3.5 Industrie- und Lagerflächenvermietung: Run auf große Einheiten 3.6 Einzelhandel: Spannende Objekte noch in Entwicklung 3.7 Wohnen: Gute Aussichten hohe soziale Bedeutung Perspektiven für Investoren 33

3 Immobilienfakten München 2012/ WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG UND IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND 1.1 IMMOBILIENMARKT PROFITIERT VON KONJUNKTURIMPULSEN Deutschland hat als weltweit viertgrößte Volkswirtschaft im Jahr 2011 eine Steigerung des realen Bruttoinlandsprodukts von 3% erreicht. Ein überaus positives Ergebnis, das sich in zahlreichen weiteren Indikatoren niederschlägt. So wuchs allein die Zahl der Bürobeschäftigten um 2,2%. Allerdings war das Wachstum stark konjunkturbedingt, weshalb die BIP-Prognose für 2012 derzeit nur bei einem Plus von 0,7% liegt, bis eine weitere Verringerung verunsichernder Faktoren in 2013 möglicherweise wieder zu einem Wachstum von etwa 1,6% führen kann. VERÄNDERUNG DES REALEN BRUTTOINLANDSPRODUKT 6% 4% 2% * 2013* Quelle: Eurostat 0-2% Polen Österreich Deutschland Frankreich Euro-Zone Niederlande Spanien Italien Griechenland Großbritannien USA -4% -6% -8% Das nachhaltige strukturelle Wachstumspotenzial ist in Deutschland mit 1,5% laut OECD-Wirtschaftsbericht 2012 allerdings unterdurchschnittlich und läuft Gefahr, allein wegen des Rückgangs der Erwerbsbevölkerung spätestens ab 2020 auf unter 1% zu sinken. Das Produktivitätswachstum je Beschäftigten betrug in den letzten 10 Jahren nur etwa die Hälfte des OECD-Durchschnitts. Besonders groß ist demzufolge der Rückstand im Bereich der Unternehmensdienstleistungen. Dafür sind die Arbeitskosten im vergangenen Jahrzehnt in der Bundesrepublik deutlich langsamer gewachsen als in den anderen EU-Ländern. Derzeit profitiert nicht nur der Immobilienmarkt von der europäischen Schuldenkrise: In 2011 sind Personen mehr nach Deutschland gekommen als weggezogen, - mit der Folge, dass sich die Einwohnerzahl zum ersten Mal seit 8 Jahren um rund Personen erhöht hat. Jedoch wird Deutschlands generelle Attraktivität als Investitionsstandort wie als Zuwanderungsland durch Zugangsschranken, Wettbewerbsbeschränkungen und bürokratischen Aufwand stärker begrenzt als in vielen anderen OECD-Staaten. Dadurch ist auch der Anteil der Hochqualifizierten an der Zuwanderung hier konstant niedriger. Fehlende Finanzmittel vor allem für kleine Unternehmen schränken Deutschlands prinzipiell hohe Innovationsfähigkeit ein. Gerade bei den Umweltinnovationen besteht daher angesichts des steigenden Wettbewerbs bereits die Gefahr, dass Deutschland zu einem Zeitpunkt seine Führungsposition verliert, an dem die Bedeutung dieser Technologien zunimmt. Die OECD-Ländervergleiche erlauben weiterhin den Schluss, dass Steuersysteme stabilere Wachstumsergebnisse bringen, die einen höheren Einnahmenanteil aus Verbrauch und unbeweglichem Vermögen realisieren. Und das deutsche Bankensystem ist durch seine vergleichsweise hohe Verschuldung in Finanzmarkt-Stresssituationen besonders verletzlich. Während die großen Banken ihr Kernkapital den neuen Kapitalanforderungen entsprechend bereits sukzessive um rund 50% erhöhen, steht eine Reform der Landesbanken und des Sparkassensektors noch aus. Voraussichtlich werden angesichts der nach wie vor soliden Finanzlage sowohl der Nichtfinanzunternehmen wie auch der privaten Haushalte die monetären Impulse in Deutschland vorerst weiterhin konjunkturstützend wirken und insbesondere expansiven Investitionen, auch im Wohnungsbau, Auftrieb geben, weil aktuell mehr freies Anlagekapital im eigenen Land verbleibt. Das Baugewerbe als arbeitsintensiver Sektor profitiert besonders von der hohen Inlandsnachfrage: Die Baugenehmigungszahlen für Wohnungen haben 2011 um 21,7% zugelegt, im Geschosswohnungssegment sogar um 26,8%. Die Baubranche rechnet in 2012 mit einem Umsatzplus von 3,8%. Allerdings waren hier in 2011 bereits Preisanstiege zu verzeichnen, die deutlich über der Verbrauchsinflation von 2,3% lagen. Aktuelle Prognosen gehen von insgesamt eher sinkenden Inflationsraten in den nächsten beiden Jahren aus. 3 / 42

4 JAHRESPROJEKTIONEN Prozentuale Veränderung zum Vorjahr BIP* 3,0 0,7 1,6 Bruttoanlageinvestitionen** 6,5 1,2 3,8 Öffentlich** -0,4-7,7-0,3 Wohnungsbau** 5,9 1,3 2,6 Nichtwohnungsbau** 7,9 2,4 4,9 BAUPREISINDEX 02/ /2012 Wohngebäude (Neubau) 2,8% Wohngebäude (Instandhaltung) 3,3% Bürogebäude 2,7% gewerbliche Betriebsgebäude 2,9% Quelle: Destatis Inlandsnachfrage* 2,3 1,1 1,7 Exporte* 8,2 3,0 5,0 Importe* 7,4 4,0 5,5 Arbeitslosenquote* (Jahresdurchschnitt) 6,8 6,4 6,3 Quellen: *Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Monatsbericht Mai 2012 **OECD Wirtschaftsberichte, Deutschland 2012 Einer potentiellen Anlageinflation muss heute nicht mehr durch europaweite Geldmengensteuerung begegnet werden. Sie fordert maximal sektorale Eigenkapitalerhöhungen heraus und höchstens nationale Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe, da gerade Immobilienpreisblasen zunächst in räumlich begrenzten Teilmärkten auftreten. 1.2 EXPANSION ABER NICHT BEI BÜROS UND LOGISTIK In 2011 ist das Volumen privater und gewerblicher Immobilientransaktionen um 13% auf 166 Mrd. Euro gestiegen. Gewerblich motivierte Immobilieninvestments wuchsen dabei um insgesamt 26% auf 29,5 Mrd. Euro. Der Anstieg war von Einzelinvestments getragen, die um 4,5 Mrd. Euro auf 84% des Umfangs zunahmen, während Portfoliogeschäfte um 0,6 Mrd. Euro geringer ausfielen als im Vorjahr. Vor allem Banken und Immobilienunternehmen steigerten ihr Engagement, aber auch Spezialfonds sowie Bauträger und Entwickler. Die größten Gesamtausgaben tätigten Spezialfonds, private Anleger und geschlossene Fonds. Bereits an vierter Stelle standen hier ebenfalls Bauträger und Entwickler. Bei den Portfoliogeschäften legten einzig Equity und Real Estate Funds deutlich zu. Das Umsatzvolumen mit ausländischem Kapital war mit rund 8 Mrd. Euro nahezu identisch wie im Vorjahr und hat damit das Niveau von 2008 noch immer um fast 4 Mrd. Euro verfehlt. Die Investments werden derzeit - im Gegensatz zum Boom vor der Finanzkrise - ganz überwiegend von inländischem Kapital getragen. Das Engagement von Investoren aus manchen Euroländern reduzierte sich in 2011, dafür waren Investoren aus den USA und Kanada wieder stärker vertreten. Während der Anteil ausländischer Käufer von Portfolioinvestments auf 69% sank, stieg er bei den Einzelobjekten auf 28%, hier am stärksten aus den USA und Großbritannien. Transaktionsvolumina assetklassen 12 Mrd. Euro Büro Retail Wohnen Hotel logistik anderes Gewerbe Grundstück Quellen: Eigene Berechnungen nach Daten von BNP Paribas 4 / 42

5 Immobilienfakten München 2012/2013 Mit Wohngebäuden wurden 6 Mrd. Euro umgesetzt. Die Steigerungsrate von 59% war hier mit Abstand die höchste aller Assetklassen, das Investment lag aber trotzdem erst wieder bei knapp 90% des Niveaus zu Beginn der Krise in Der Anteil des Wohnsektors am gesamten Transaktionsvolumen ist auf 20% gestiegen. Gewerbliche Immobilien verzeichneten in 2011 einen Anstieg um 21% auf 23,6 Mrd. Euro. Einzelhandelsobjekte hatten daran einen Anteil von 46%. Der Umsatz in dieser Assetklasse ist damit nochmals um 38% gestiegen und lag mit 10,8 Mrd. Euro weit vor dem der Büroimmobilien, die für 7,0 Mrd. Euro, - einem Anteil von gut 30% - gehandelt wurden. Damit ist deren Transaktionsumfang um -4% gegenüber 2010 gefallen. Der Markt für Logistikimmobilien verzeichnete sogar einen Rückgang um -6%. Stattdessen erbrachten andere Gewerbeobjekte einen Transaktionszuwachs von 23%, darunter viele Spezialimmobilien wie Ärztehäuser. Die Umsätze für Hotels haben sich in auch dank neuer innovativer Konzepte - verdreifacht. Die Investitionen in gewerbliche Entwicklungs-grundstücke wurden nochmals um 47% gesteigert, was eine offenbar erfolgversprechende Zukunftserwartung zum Ausdruck bringt. 1.3 WOHNINVESTMENTS WEITER AUF DEM VORMARSCH Die Ausgaben für Wohnimmobilien verteilten sich mit rund 80% auf Bestandsobjekte, mit knapp 17% auf Neubauten und weitere 3% auf Sonderwohnformen. Sicherheitsorientierte Anlegergruppen favorisierten eher den Wohnungsneubau, während stärker renditeorientierte mehr in den Bestand gingen. Ältere Einzelobjekte waren durchschnittlich etwa 30% teurer als Bestandsportfolios, moderner Bestand lag weitere 60% darüber. Ein Neubau kostete 2011 durchschnittlich etwa das 2,5-fache eines älteren Bestandsobjekts und 60% mehr als der moderne Bestand. Stiegen Neubau- und Bestandspreise noch bis zum 3. Quartal 2011 langsam und parallel, hat sich die Preisentwicklung seither beschleunigt, wobei die Neubaupreise immer stärker nach oben abweichen. Da die einkommensabhängige Durchschnittsmiete dem Trend langsamer folgt, sinkt die Durchschnittsrendite. Das 1. Quartal 2012 brachte mit 3,6 Mrd. Euro bereits 60% des gesamten Vorjahresumsatzes, wobei 2,4 Mrd. Euro aus dem Verkauf großer Bestandsportfolios entstanden, von denen weitere erwartet werden. Neue Objekte waren am Quartalsergebnis nur zu 3% beteiligt, jedoch wird bis 2014 ein weiterer Anstieg der Neubauzahlen um etwa 15% prognostiziert. In 2012 kann auf jeden Fall von einem Übertreffen des Vorjahresergebnisses im Wohnsektor ausgegangen werden. Da die Immobilienmärkte die demografische Entwicklung aufnehmen müssen, werden besonders bei Projektentwicklungen in Ballungsgebieten und Studentenstädten mit steigenden Haushaltszahlen, in denen der immense Rückgang des Wohnungsbaus zwischen 1995 und 2010 die Angebotslücke vergrößert hat, weitere Wertzuwächse zu verzeichnen sein. Eine steigende Dynamik ist inzwischen in mittleren und vor allem in einfachen Lagen zu beobachten, da bei markant niedrigeren Einstiegsfaktoren höhere Renditen erzielt werden. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang kann im Bestand je nach Angebotslage - durchaus auch mit fallenden Preisen gerechnet werden. 1.4 STABILE ERWARTUNGEN AN DEN EINZELHANDEL Bei kontinuierlich steigenden Einzelhandelsumsätzen und anhaltend gutem Konsumklima richten weitere internationale Ketten und etablierte Marken ihre Expansionspläne mit bereits bewährten und neuen Konzepten auf Deutschland aus. Die ersten Shopping-Clubs für bestimmte Kundenkreise von Online-Händlern tauchen in den Metropolen auf, manche Standorte profitieren besonders von speziellen Veranstaltungen und Branchen-Events. Zusätzliche Angebote in A-Lagen sind schnell vermietet. Dadurch haben sich vor allem die Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Innenstadtlagen meist positiv entwickelt, während das größere Angebot an B-Standorten und in Nebenlagen die Mieten dort eher unter Druck setzt. Allerdings interessieren sich expandierende Filialisten zunehmend auch für mittelgroße Städte und Kleinstädte, besonders im kaufkraftstarken süddeutschen Raum. Investoren sind von einer stabilen Entwicklung überzeugt und geben auch optimierungsbedürftigen Objekten gute Chancen. Um Einzelhandelsimmobilien ging es daher in 2011 bei sieben der zehn größten Verkäufe, institutionelle Käufer waren für rund zwei Drittel des Umsatzes verantwortlich, und von ausländischen Anlegern wurden 40% des Retail-Volumens getätigt. Mit -29% rückläufig war nur der Anteil der Geschlossenen Fonds. Dagegen stiegen private Direktinvestitionen auf 10% des Gesamtvolumens. EINZELHANDELSINVESTMENTS 2011 M mrd. Euro % Shopping-Center 4,8 44,4 1A-Lage/High-Sstreet 3,5 32,4 Fachmärkte/Discounter 2,5 23,2 Summe 10,8 100,0 Quelle: BNP / Colliers Shopping-Center machten nach einer Steigerung um etwa 30% in 2011 rund 44% des Anlageumfangs aus, mit Spitzenrenditen zwischen 5% und 6,5%. Es folgten High-Street-Objekte wie Geschäftsund Kaufhäuser, die nach einem Anstieg des eingesetzten Kapitals um rund 90% auf einen Anteil von etwa 32% kamen. Da 1A-Geschäftshäuser bei sicherheitsorientierten Anlegern wie Privatinvestoren und Family Offices besonders begehrt, Eigentümer aber kaum zur Veräußerung bereit sind, fielen die Spitzenrenditen trotz steigender Mieten partiell unter 4%. In Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter wurde zusammen 23% des Einzelhandelsvolumens investiert, was ihren Umfang um 18% erhöhte. Die Tendenz zeigte hier eindeutig vom Portfolio- zum Einzeldeal. 5 / 42

6 Sofern die Konjunktur in 2012 tatsächlich nur eine Delle zeigt, kann von weiterhin guten Flächenumsätzen und hoher Nachfrage vor allem von internationalen Filialisten ausgegangen werden. Ein leichter Anstieg der Spitzenmieten ist dann zu erwarten. Damit sind prinzipiell die Voraussetzungen für ein hohes Transaktionsvolumen auch mit Einzelhandelsimmobilien gegeben. Allerdings hat das Renditeniveau in den Spitzensegmenten der Investmentbereiche Wohnen und Einzelhandel kaum noch Spielraum nach unten. Angesichts des aufgrund geringer Verkaufsbereitschaft konstant knappen Angebots erstklassiger Wohn- und Einzelhandelsobjekte, einer zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken und der auch notleidenden, managementintensiven Immobilien, die vermehrt auf den Markt kommen, ist ein deutlicher Umsatzanstieg genauso unwahrscheinlich wie steigende Renditen. 1.5 BÜROVERMIETUNG BESCHLEUNIGT KONSOLIDIERUNG In den 9 größten deutschen Städten hat die Vermietung von Büroflächen 2011 trotz verhaltener Erwartungen um zusammen rund 18 % zugenommen und damit einen Umfang von 3,7 Mio. m² erreicht, was nahezu dem Vorkrisenniveau von 2007 entspricht. Während der Anteil der Großvermietungen leicht rückläufig war, wurden mittlere Flächengrößen zwischen m² und m² besonders nachgefragt. Trotz der sich im 2. Halbjahr etwas eingetrübten Konjunkturaussichten expandierten weiterhin viele Unternehmen vor allem der Bereiche Unternehmensdienstleistungen, Industrie und Bauwirtschaft oder schoben einen längst geplanten Umzug nicht länger auf. Da der Leerstand bei Erstbezugsflächen um -26% abnahm, stiegen die Spitzenmieten im allgemeinen um rund 3 %. Der Leerstand im modernen Bestand insgesamt reduzierte sich um etwa -14%, daher erfolgte für diese Flächen auch ein Anstieg der Durchschnittsmieten. Bei Flächen mittlerer Ausstattung erhöhte sich der Leerstand dagegen um 3,2% auf 5,3 Mio. m², was auch der Modernisierung unsanierten Bestands zuzurechnen ist, dessen Leerstand um -20,5% zurückgegangen ist. So traten hier keine gravierenden Mietpreisbewegungen auf. Die allgemeine Leerstandsquote fiel von 10,3% auf 9,6%. Für den gesunkenen Fertigstellungsumfang ließen sich wieder höhere Vorvermietungsquoten realisieren, und auch revitalisierte Bestandsobjekte waren sogar großflächig zu vermieten. Die Entwicklung der Kaufpreise richtete sich in 2011 noch stärker als bisher nach aktuellen Mietniveaus, deren relative Bedeutung gegenüber derjenigen von Indikatoren, die langfristigen Erfolg erwarten lassen - wie beispielsweise der Bürobeschäftigtenentwicklung -, deutlich zugenommen hat. Bei solchermaßen kontinuierlich mitsteigenden Preisen bleiben die Spitzenrenditen trotz Mietenwachstums daher konstant. Das Sicherheitsbedürfnis der Anleger steigt angesichts der Kapitalmarktrisiken weiter, so dass demgegenüber die Preise für solche Objekte nach unten tendieren, die nicht dem Anforderungsprofil von Investoren und Kreditgebern entsprechen. Damit vergrößert sich deren Renditeabstand zu den kaum verfügbaren Spitzenobjekten. Bei nur leichter Konjunkturabschwächung ist zu erwarten, dass sich der Büromietmarkt in 2012 weitgehend stabil verhält und mit einem Rückgang der Flächenumsätze höchstens kurzfristig zu rechnen ist. Angesichts des geringer werdenden hochwertigen Flächenangebots kann von höheren Vermietungsquoten und leicht steigenden Mieten wie Preisen sowie stabilen Renditen für moderne Objekte in besten und guten Lagen ausgegangen werden. Ein stärkeres Mietenwachstum könnte hier dann ab 2013 eintreten. In Rand- und Nebenlagen bietet eine meist ausreichende Flächenverfügbarkeit bei hoher Preissensibilität kaum Steigerungspotentiale. Flächen geringerer Qualität stehen weiter unter Abwärtsdruck, so dass mit einem steigenden Sockelleerstand kaum vermietbarer Flächen zu rechnen ist. Die Verkaufswelle offener Immobilienfonds zeigt auf die Marktsituation in Deutschland nur moderaten Einfluss, da hiervon vielfach Objekte im Ausland betroffen sind. Die Attraktivität von hochwertigen und langfristig vermieteten Büroimmobilien in Deutschland bleibt auch angesichts des Kapitalmarktumfeldes voraussichtlich unverändert, so dass das Transaktionsvolumen 2012 mindestens auf Vorjahresniveau verharrt. Die Hauptnachfrage wird weiter von eigenkapitalstarken Investoren ausgehen. Ein erheblicher Teil der aktuell im Bau befindlichen Flächen wird erst ab 2013 fertiggestellt und umfasst unter anderem mehrere große, nicht handelbare Eigennutzerobjekte, so dass die Chancen für Flächenmodernisierungen in qualifizierten Lagen und an etablierten Standorten weiter steigen, sofern neue Projektentwicklungen durch Finanzierungsengpässe begrenzt werden. 6 / 42

7 Immobilienfakten München 2012/ STÄDTEVERGLEICH 2.1 WIRTSCHAFTLICHES POTENTIAL, LEBENSQUALITÄT UND ATTRAKTIVITÄT Aktuell setzen gleich vier Rankings mit verschiedenen Schwerpunkten München unter den sechs größten deutschen Städten auf Platz 1. Interessierten sich die Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft und IW Consult vor allem für Wohlstand, wirtschaftliche Dynamik und die Standortzufriedenheit von Unternehmen, stellte die Frankfurter Allgemeine Zeitung zusammen mit Roland Berger Strategy Consultants die Anziehungskraft für bestimmte Berufsgruppen in den Vordergrund, die als Beschleuniger von Produktivität und Wohlstand zu einem wesentlichen Wachstumsfaktor geworden sind. Mercer Consulting hingegen ließ die Lebensqualität in Städten weltweit von international tätigen Mitarbeitern bewerten, während das Internetportal Meine Stadt heimische Bewohner um Aussagen zur Zufriedenheit mit ihrem Wohnort aufrief. Neben den zahlenrationalen Indikatoren führten also auch die subjektiven Bewertungen ganz unterschiedlicher Gruppen zum hoch verdienten Spitzenplatz der bayerischen Landeshauptstadt. STÄDTERANKINGS 2011/2012 Schwerpunkt München Stuttgart Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin Wirtschaftspotential Anziehungskraft Lebensqualität Wohnzufriedenheit Gesamtbewertung Quellen: Städterankings FAZ / IW Consult / Mercer / /2012 München konnte seine Spitzenposition in den Rankings über Jahre kontinuierlich ausbauen. Zwar führt das hohe Kostenniveau zu Einschränkungen in der Bewertung, aber keine deutsche Großstadt hat je Einwohner mehr Unternehmenszentralen, und auch das Gründungsgeschehen erreicht in München Spitzenwerte. Bei der Jugendarbeitslosenquote sowie den Beschäftigungsraten von Frauen und Älteren liegt die bayerische Landeshauptstadt ganz weit vorn. Umfassende Freizeit-, Sport- und Kulturangebote lassen München ebenso punkten wie die Wirtschaftsfreundlichkeit der Stadtverwaltung. Dagegen wird gerade das wesentlich kleinere Stuttgart offenbar häufig unterschätzt: Bei fast allen Bewertungskriterien belegt die schwäbische Stadt mindestens einen klaren zweiten Platz. Berlin, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf liegen jedoch weit vor der bayerischen wie der schwäbischen Metropole, wenn es um Toleranzindikatoren geht, wie beispielsweise die Einbürgerung von Ausländern, eine geringere Neigung zu extremistischem Wahlverhalten und die Lebendigkeit künstlerischer Subkultur. Eine wissensbasierte technologieorientierte Wirtschaftsstruktur mit industriellem Kern, Branchenclustern und Agglomerationsvorteilen bildet den effektivsten Push-Faktor weiterer Wirtschaftsentwicklung. Da offenbar Kreativität ( ) für das 21. Jahrhundert genauso wichtig ist wie im 18. Jahrhundert die Fähigkeit, einen Pflug zu bedienen 1, gilt die neue Dienstleistungsindustrie als potentialbestimmend. Die gut ausgebildete, gut verdienende und avantgardistische kreative Klasse 2 ist seit 1950 von etwa 15% auf einen Anteil auf heute rund % an der urbanen Bevölkerung gestiegen. Von ihrem Innovationstalent profitiert die Wertschöpfung der Unternehmen, an ihrer Zahlungskraft orientieren sich die Spitzenpreise in den gefragtesten Wohnlagen. Nicht nur Chancenvielfalt und Einkommensperspektiven des Arbeitsmarktes sind für technologisch und wissenschaftlich Innovative, für Entrepreneure und Künstler wichtig, sie benötigen darüber hinaus ein abwechslungsreiches kulturelles Angebot, ein anregendes Umfeld aus Bildung und Wissenschaft sowie ein Toleranzklima, in dem Vielfalt und Verschiedenheit der Lebensformen respektiert und geschätzt werden. Jedoch unterscheiden sich offenbar zumindest in München die hochkreativen Berufsgruppen von den hochqualifizierten durchaus hinsichtlich ihrer Wohnstandortpräferenzen: Während erstere vorzugsweise innenstadtorientiert sind, bevorzugen die zweiten den Stadtrand und das nähere Umland 3. 1 Edward Glaeser, Ökonom an der Harvard-Universität, Neue urbane Wirtschaftsgeographie 2 Richard Florida: The Rise of the Creative Class. New York Ilka Kürbis: Einwohnerentwicklung und Attraktivität der Wissensmetropole München. In: BBSR: Die Attraktivität großer Städte: ökonomisch, demografisch, kulturell. Ergebnisse eines Ressortforschungsprojekts des Bundes, Bonn 2012, S.25 7 / 42

8 Städteranking Wirtschaftspotential Indexwert Niveau Dynamik ,8% 44,8% 59,6% 44,3% 58,4% 48,3% 57,9% 45,7% 56,2% 49,4% 41,8% 55,1% Quelle: IW Consult München Stuttgart Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin 2.2 BEVÖLKERUNG: WERTSCHÄTZUNG URBANER LEBENSBEDINGUNGEN Zwar sind Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten für alle Bevölkerungsgruppen in erwerbsfähigem Alter zunächst entscheidend, jedoch konstatiert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seiner jüngst veröffentlichten Vergleichsstudie zur Attraktivität deutscher Großstädte auch eine allgemein gestiegene Wertschätzung der seit den 1980er Jahren meist deutlich verbesserten städtischen Lebens- und Umweltbedingungen. Bevölkerung % Veränderung % 14% % % % % 7% 7% 6% % 4% 4% % 0 Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2011 Berlin hamburg münchen frankfurt a.m. Stuttgart Düsseldorf 0 Die fast jährlich noch etwas weiter nach oben korrigierten Prognosen für wachsende Einwohnerzahlen in den sechs größten Städten sind der steigenden Lebenserwartung ebenso geschuldet wie einem höheren Anteil von Familien mit Kindern, die die Kernstadt nicht mehr zugunsten des Umlands verlassen wollen. Weiterhin ziehen gerade junge Ausbildungs- und alleinstehende Arbeitsplatzwanderer nicht nur aus dem direkten Umland in die Stadtregionen, sondern ebenso aus anderen Bundesländern sowie zunehmend aus dem europäischen Ausland jene vor allem in die westdeutschen Metropolen. Während die Gruppe der stadtsuchenden 18- bis 30-Jährigen in der Bevölkerung gegenwärtig noch sehr stark besetzt ist, ihr Anteil in den kommenden Jahren aber zurückgehen wird, überwiegt bei der zwar noch kleinen Gruppe der Rückkehrer aus dem Umland bereits das Rentenalter. Steigende Wohnkosten bilden die größte Gefahr für die zunehmende Altersseggregation innerhalb und eine selektive Abwanderung wichtiger Berufsgruppen aus der Stadt. Besonders die unterschiedlichen Kostenverhältnisse zwischen den Städten und ihrem jeweiligen unmittelbaren Umland bestimmen maßgeblich Wohn- und vielfach auch betriebliche Standortentscheidungen. 8 / 42

9 Immobilienfakten München 2012/2013 Erwerbsbevölkerung 2009/2030 (Altersgruppe J.) 68% 67% 66% 65% 64% 67% 67% 65% 66% 66% 65% % 62% 64% 64% 64% 63% 63% 61% 60% 61% 59% 58% Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2011 München frankfurt a.m. hamburg Stuttgart Düsseldorf berlin Angesichts eines weiterhin steigenden Anteils an Einpersonenhaushalten und Alleinerziehenden, der Vielfalt neuer Lebensstile, Lebens- und Haushaltsformen müssen urbane Quartiere möglichst allen Bevölkerungsgruppen etwas bieten. In wachsenden Städten entsteht neuer Wohnraum derzeit noch vor allem auf ehemaligen Fabrik-, Schlachthof-, Messe-, Bahn- oder Flughafenarealen. Verwirklicht werden zunehmend kleinräumig differenzierte Angebote, die neben identitätsstiftender Altbaumodernisierung unterschiedlich kombinierte Neubaustrukturen mit jeweils eigenen zielgruppenspezifischen Akzenten umfassen. Als soziale Innovation kann auch eine sich verbreitende, vorwiegend kommunal organisierte, stärkere Mitsprache der Bevölkerung bei Planung und Konzeptionierung gelten. Die unmittelbare Nahversorgung mit sozialer Infrastruktur und Gütern des täglichen Bedarfs sowie Grünflächen und Spielmöglichkeiten bilden inzwischen Minimalansprüche an das Wohnumfeld. Zukünftig werden sich voraussichtlich zusätzliche Umnutzungsressourcen an älteren Bürostandorten ergeben, deren Struktur aktuellen Ansprüchen nicht mehr genügt. 2.3 BESCHÄFTIGUNG: FACHKRÄFTEMANGEL NICHT NUR IM SÜDEN Aufgrund der guten Konjunktur ist die Arbeitslosigkeit in 2011 nicht nur in den meisten Großstädten zurückgegangen. Gleichzeitig stiegen erfreulicherweise die Erwerbsquoten zulasten des Anteils an SGB-Transferleistungsempfängern. Neben den nach wie vor wirkungsvollen Arbeitsmarktreformen der letzten Dekade trägt auch die fallende Erwerbsbevölkerung nach und nach zumindest zur Entschärfung des sozialen Problems Arbeitslosigkeit bei. Arbeitslosenquoten ,0 10,5 7,0 3,5 % 14,0 13,6 13,3 9,6 9,5 9,0 8,6 8,3 8,2 7,9 7,8 7,5 8,1 7,7 6,4 7,1 6,4 5,5 6,0 5,6 5,1 12,9 7,7 8,2 6,1 7,0 4,8 4,2 Berlin Düsseldorf Hamburg Frankfurt a.m. BRD Stuttgart München april 2012 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Zur Kehrseite, dem Fachkräftemangel, liegen amtliche Veröffentlichungen nur auf Länderebene vor: So stehen in den meisten westlichen Bundesländern zu wenig Arbeitskräfte in einigen der sogenannten MINT-Berufe zur Verfügung, während im Nordosten die Zahl der Arbeitslosen die der offenen Stellen noch deutlich übersteigt. In Gesundheits- und Pflegeberufen kann bereits von einem flächendeckenden Fachkräftemangel auf allen Qualifikationsebenen ausgegangen werden. Mehrere Studien (z.b. McKinsey / Prognos) rechnen in Kürze mit einer deutlichen Verschärfung der Situation. Die meisten Probleme, passende Fachkräfte anzuwerben, haben Arbeitgeber derzeit in München und Stuttgart, während in Frankfurt und Berlin noch die größten Potentiale bestehen. 9 / 42

10 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Berlin Hamburg München Frankfurt a.m. Stuttgart Düsseldorf Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Sept Standorte des produzierenden Gewerbes liegen meist nicht (mehr) in innenstadtnahen Gebieten, jedoch führen hier die Ansprüche der Dienstleistungsbranchen zu steigender Arbeitsplatzdichte und erhöhter Flächennutzungsintensität. So entsteht seit einigen Jahren eine neue Kategorie innenstädtischer Stadtquartiere: Bürostandorte mit gastronomischen Einrichtungen, repräsentativen öffentlichen Räumen und Wohnungen in höchsten Preissegmenten als Orte der Außendarstellung. Die Städte inszenieren solche Bauprojekte zunehmend als Imageimpulse bei der Standortvermarktung, in Konkurrenz um möglichst hochwertige Dienstleistungsnutzungen und den Städtetourismus. Sehr viel schwieriger ist es aber, in Konkurrenz um Arbeitskräfte auch eine spürbare Erhöhung des Gebrauchswerts der Stadt für die Bewohner als attraktivem Wohnort mit wirksamer Außenorientierung zu schaffen. Wichtige Verkehrsberuhigungs- und Nahverkehrsprojekte sind beispielsweise auf die Verfügbarkeit immenser öffentlicher Mittel angewiesen und zunächst gerade für die Anwohner mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden. Umso wichtiger ist es, Kriterien von Lebensqualität und Identifikation bei allen baulichen und gestalterischen Maßnahmen möglichst zu berücksichtigen. Gerade gewachsene Städte mit polyzentrischer Struktur und charakteristischer Architektur profitieren dauerhaft auch in diesem Wettbewerb. SV-Beschäftigte nach Ausbildung 2010 Düsseldorf Stuttgart 18% 69% 13% 22% 61 % 17% ohne Beruf mit Berufsausbildung Abschluss an höh. Fach-/Hochschule, Universität Frankfurt a.m. 20% 66% 14% München 22% 64% 13% Hamburg 14% 73% 12% Berlin 16% 73% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2.4 KAUFKRAFT: STEIGERUNG DURCH INFLATION NIVELLIERT? Die nominale Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland soll in 2012 um etwa 2% auf Mrd. Euro steigen. Dabei wird das Bundesland Bayern von Hamburg sogar überflügelt. Auch Berlin holt geringfügig in Richtung Bundesdurchschnitt auf. Bei einer Inflationsrate von voraussichtlich mindestens 1,8 % wird allerdings zunächst nicht viel für zusätzlichen Konsum übrig bleiben. Die politische Bereitschaft, durch Nachfragestärkung den Import aus EU-Ländern zu fördern, könnte allerdings zu deutlicheren Lohnerhöhungen für manche Berufsgruppen gerade auch im öffentlichen Dienst führen. 10 / 42

11 Immobilienfakten München 2012/2013 Kaufkraft je Einwohner in Euro Quelle: GfK Geomarketing 137,5 120,9 117,6 113,6 109,8 91,0 München Düsseldorf FFM Stuttgart Hamburg Berlin Index (BRD=100) In Großstädten wird die durchschnittliche Kaufkraft häufig durch einen hohen Anteil von jungen Menschen mit geringerem Einkommen gesenkt. Einkommensstärkere Bevölkerungsschichten bevorzugen nicht selten Wohngebiete außerhalb der Städte. Daher sind die zehn kaufkraftstärksten Kreise in unveränderter Reihenfolge mit Ausnahme von München und Erlangen allesamt Landkreise, davon fünf im Münchener, zwei im Frankfurter und einer im Hamburger Umland. Zwar erreichen die Landkreise München und Starnberg nach leichten Verlusten im Vorjahr besonders hohe Zuwächse, jedoch können die erwarteten Preissteigerungen in der Mehrheit selbst dieser Kreise sogar zu einem realen Kaufkraftverlust führen. Kaufkraftstärkste Stadt- und Landkreise 2012 Rang Stadt- / Landkreis Kaufkraft je Einwohner in Euro Kaufkraftindex Index-Veränderung zum Vorjahr 1 LK Hochtaunuskreis ,3 +1,1 2 LK Starnberg ,3 +3,1 3 LK München ,3 +2,0 4 LK Main-Taunus-Kreis ,7 +0,4 5 SK München ,2 +0,7 6 LK Ebersberg ,4 +0,5 7 LK Fürstenfeldbruck ,9-0,6 8 SK Erlangen ,0-0,3 9 LK Dachau , LK Stormarn ,2-0,7 Quelle: GfK GeoMarketing 2.5 GEWERBEIMMOBILIEN: RÄUMLICHE STREUUNG AUCH VON BÜROINVESTMENTS Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in den sechs einwohnerstärksten deutschen Städten stieg in 2011 um 14% auf 11,3 Mrd. Euro - gegenüber einer Steigerung um 21% auf dem gesamten deutschen Markt. Damit ist der Anteil dieser räumlichen Teilmärkte um 3% auf 48% des Gesamtumsatzes mit Gewerbeimmobilien gefallen, was die bereits erwähnte geringere Konzentration der Transaktionen bestätigt. Jedoch folgte der sich fortsetzenden räumlichen Kapitalstreuung bei Einzelhandelsobjekten in 2011 nun auch eine bei Bürogebäuden: Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien 2011 Stuttgart Düsseldorf Hamburg Berlin Frankfurt a.m. Büros Einzelhandel Mischnutzung Grundstücke Logistik/Industrie Hotel Sonstige München Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers 0 0,5 Mrd. 1,0 Mrd. 1,5 Mrd. 2,0 Mrd. 2,5 Mrd. 3,0 Mrd. Euro 11 / 42

12 Das Anlagevolumen in Büroimmobilien fiel in den Biggest Six gegenüber dem Vorjahr um zusammen rund -13% und machte mit 5,2 Mrd. Euro nur noch einen Anteil von rund 46% am dort platzierten Kapital für Gewerbebauten aus, während Büroinvestments in 2010 noch 60% der in diesen Metropolen eingesetzten Summe umfassten. Damit konzentrierten sich 2011 immerhin noch 74% des gesamten Umsatzes mit deutschen Bürogebäuden in den 6 größten Städten - gegenüber 82% in Im Gegensatz dazu hat der Umfang der Büroimmobilien- Transaktionen in verschiedenen Regionalzentren signifikant zugelegt. Transaktionsvolumen Büroimmobilien 2011 Stuttgart Düsseldorf Volumen Veränderung Berlin Hamburg Frankfurt a.m. München -1,0 Mrd. -0,5 Mrd. 0,0 Mrd. 0,5 Mrd. 1,0 Mrd. 1,5 Mrd. Euro Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas und Colliers Währenddessen erhöhte sich der Anteil des Einzelhandelsvolumens in den größten Metropolen des Landes auf fast 36% um 1,1 Mrd. Euro, was einer Steigerung um 7% entspricht. Damit wurden hier in 2011 mit 4 Mrd. Euro wiederum rund 37% aller deutschen Einzelhandelsinvestments platziert. In den anderen Großstädten über Einwohner verdoppelten sich die Ausgaben auf rund 1,5 Mrd. Euro. Kleinere Großstädte profitierten von einem 3,7-fach erhöhten Transaktionsvolumen im Umfang von 2,1 Mrd. Euro gegenüber Selbst in Mittel- und Kleinstädten unter Einwohnern wurde in 2011 mit 1,2 Mrd. Euro fast 75% mehr Geld in Handelsobjekten angelegt als im Jahr zuvor. Bauträger und Entwickler haben in 2011 in den sechs größten Städten Objekte im Umfang von 3,5 Mrd. Euro verkauft, das entspricht einer Verringerung um -14% gegenüber dem Vorjahr. Demgegenüber tätigten sie Käufe für 2 Mrd. Euro, was eine Steigerung um 174% darstellt. Die ungleiche Verteilung auf die verschiedenen Städte ist ein Zeichen für die hohen Erwartungen, die vor allem an die Immobilienmärkte in München, Berlin und Frankfurt auch in den nächsten Jahren gestellt werden. Der Einsatz für Entwicklungsgrundstücke allein umfasste nur rund 600 Mio. Euro und einen Anteil von knapp 6% am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien in den sechs Metropolen. In Berlin haben sich die Grundstücksinvestments von 4% in 2010 auf 12% des Berliner Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien von 2011 in Summe mehr als verdoppelt, in Frankfurt sind sie von einem 2%-Anteil auf 10% gestiegen, während der Transaktionsumfang in München leicht rückläufig war und Grundstücke statt eines Anteils von 7% nur noch rund 4% ausmachten. Den größten Anteil hatten Grundstückstransaktionen mit 17% in Stuttgart. In Düsseldorf und Hamburg ergaben sich bei Entwicklungsgrundstücken die geringsten Transaktionssteigerungen. Einzelhandelsinvestments nach StadtgröSSe Biggest Six andere > EW EW < EW 0 Mio. 1,0 Mio. 2,0 Mio. 3,0 Mio. 4,0 Mio. 5,0 Mio. Euro Quelle: Eigene Berechnungen nach Daten der IVG 12 / 42

13 Immobilienfakten München 2012/2013 Transaktionsvolumen Bauträger/Entwickler 2010/ Verkäufe Käufe Berlin Frankfurt Hamburg München Düsseldorf Stuttgart Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas und Colliers 2.6 VERMIETUNG: EINZELHANDEL WEITER LEBHAFT BÜROS UNEINHEITLICH EINZELHANDEL Der Verdrängungswettbewerb in den Spitzenlagen des Einzelhandels führte zu einem Mietanstieg um durchschnittlich 5%, wobei zunehmend auch längere Wartezeiten in Kauf genommen werden, um an einem bestimmten Standort zu reüssieren. In Frankfurt wurde die Spitzenmiete unter anderem durch neue Angebote um sogar 11% auf 300,- Euro/m² nach oben getrieben. München führt die Tabelle der Höchstmieten mit 330,- Euro/m² weiterhin an, hier stieg die Spitzenmiete durchschnittlich. Eine insgesamt sehr lebhafte Nachfrage bedingte in nahezu allen Innenstadtlagen auch höhere Durchschnittsmieten. Büros Der Büroflächenumsatz auf den sechs größten Märkten ist in 2011 um 16% gestiegen. Damit reduzierte sich der Gesamtleerstand um -12%. Angesichts der überragenden Vermietungsleistung auf einigen Büromärkten haben nicht wenige Immobilien ein stabiles Renditeniveau erreicht, das Investoren und Kapitalgeber überzeugt. Entsprechend entwickelten sich die Büromieten auch nur deutlich nach oben, wo die Vermietungsumsätze gesteigert werden konnten. In München und Stuttgart konnten die immensen Umsatzsteigerungen in 2011 die zurückhaltende Nachfrage aus 2010 mehr als ausgleichen. Gerade München profitierte von zahlreichen Großvermietungen, wie sie andere Städte bereits im Vorjahr verzeichnen konnten. Büroflächenumsatz 2011 nach GröSSenklassen m 2 bis 200 m 2 München Berlin Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart > m m m m m m 2 0 m m m 2 Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas 13 / m m 2

14 In den Biggest Six wurden 30% aller Flächen von Dienstleistungsund Beratungsunternehmen angemietet. Nach einer Steigerung um 86% zum Vorjahr hatten Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen in 2011 mit 13% den drittgrößten Anteil am Mietgeschehen. Aber auch der Bereich Transport und Verkehr legte um 57% zu. Einen nennenswerten Rückgang um -37% gegenüber den in 2010 angemieteten Flächen ergab sich im Sektor Banken und Versicherungen. Während den Büromieten im vergangenen Frühjahr noch in fünf von sechs Metropolen ein Mietsteigerungspotential von im Durchschnitt 3,9% zugesprochen wurde, liegt die Erwartung in diesem Jahr nur noch bei durchschnittlich 0,3%. In der Hälfte dieser Städte bewegen sich die Mieten bereits über dem marktüblichen Rohertrag, der als Referenzwert für den Deutschen Büromietindex (DMX) gilt. Potential für nennenswerte Mietsteigerungen gibt es demzufolge nur noch in Hamburg, aber auch das ist seit dem Vorjahr deutlich zurückgegangen. Frankfurt, Köln und München stehen noch knapp im positiven Bereich, während in Berlin, Stuttgart und Düsseldorf die Büromieten durchaus auch fallen könnten. Büroflächenvermietung 2011 In den kleineren Regionalzentren lag der Flächenumsatz in 2011 bei etwa 1,2 Mio. m² und ist damit stärker gestiegen als auf den Top- Büromärkten. Hier ist eine Spitzenmiete von etwa 14,- Euro/m² zu erzielen. Auch der Leerstand ist dort im letzten Jahr weiter gefallen und liegt derzeit bei etwa 2,8 Mio. m², wobei die westdeutschen Städte sogar nur einen Leerstand von 5% aufwiesen. Für die Regionalzentren liegt der DMX derzeit bei -0,3% gegenüber 2,5% im Vorjahr. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% München 49% 7,1% Stuttagrt 47% 12% 5,7% 7,9% 7% 8% Berlin Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas Hamburg Veränderung des Flächenumsatzes Leerstandsrate 2011 Frankfurt 15,8% -6% -9% Stuttgart 10,7% Büromieten (Veränderung in %) 15% 10% 12% Spitzenmiete Durchschnittsmiete 5% 7,1% 7% 5% 6% 0-5% Berlin 1% Stuttagrt München 3% Hamburg 2% 0% Düsseldorf -5% Frankfurt a.m. -8% -10% -13% -15% Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas Mietanpassungspotential DMX 10% 8% Mai 2011 Mai % 4% 2% 0-2% -4% Hamburg München Frankfurt a.m. B-Städte Berlin Stuttagrt Düsseldorf Quelle: ipd 14 / 42

15 Immobilienfakten München 2012/ PANORAMA: DEUTSCHLANDS GRÖSSTE STÄDTE Berlin Die Transaktionen mit Gewerbeimmobilien in Berlin fielen in 2011 um etwa -26% auf rund 2,3 Mrd. Euro. Vor allem in den besten Citylagen konnte nur noch die Hälfte der Vorjahressumme umgesetzt werden. Ausländische Investoren reduzieren ihr Engagement um -51% auf etwa 740 Mio. Euro. Da sie nur geringfügig mehr verkauften, blieb das ausländische Kapital im Saldo etwa gleich. Dafür steigerten Projektentwickler und Bauträger ihr Investment um 52%. Sie bildeten trotz eines um -59% verringerten Verkaufsvolumens mit einem Anteil von 23% die wichtigste Verkäufergruppe. Private Investoren legten in 2011 als umsatzstärkste Käufergruppe 520 Mio. Euro und damit 24% mehr Kapital in Berlin an als Ihr Verkaufsvolumen ist demgegenüber um -72% gefallen. Während sich die Ausgaben für Büros um -47% und die für Einzelhandels- und Mischobjekte um -32% reduzierten, so dass Büros mit einem Anteil von 34% unterhalb des Einzelhandelsinvestmentanteils von 40% lagen, verdoppelten sich die Ausgaben für Hotels und Entwicklungsgrundstücke. Der Anteil von Spezialimmobilien erweiterte sich auf 5% des Transaktionsvolumens. Berlin verfügt als zweitgrößter Büromarkt der Biggest Six über einen Anteil von 22% an deren gesamter Bürofläche. Mit m² Büroflächenumsatz erzielte Berlin nach einem Zuwachs von 7% sein bisher bestes Ergebnis. Damit wurden in 2011 rund 18% aller in den sechs Metropolen vermieteten Flächen auf dem Berliner Markt vergeben. Sie verteilten sich weitgehend gleichmäßig auf die Größenklassen ab 200 m². Dienstleistungsunternehmen mieteten als größte Gruppe 21% aller Flächen, gefolgt von IT-Firmen, Lobbyisten und Beratungsgesellschaften. Der Handel hat seine Büroanmietung fast vervierfacht, während der Flächenumsatz der öffentlichen Verwaltung stark zurückgegangen ist. Das Angebot an Erstbezugsflächen, aber auch der unsanierte Leerstand war in 2011 stark rückläufig. Die Nettoabsorption betrug 16% des Jahresumsatzes. Derzeit stehen moderne Flächen im Umfang von 58% desselben leer. In Berlin wird 2012 ein eher geringer, in 2013 dann ein vorübergehend größerer Flächenzuwachs erwartet. Spekulative Projekte gibt es bislang nur wenige - trotz einer weiterhin guten Vermietungsentwicklung im ersten Quartal Große Transaktionen sind bislang ausgeblieben. Bisher wurden überwiegend Einzelhandelsobjekte und auch Hotels in Top-Citylage gehandelt, während Büroobjekte nur einen geringen Anteil am Quartalsergebnis zeigen. Mit einer deutlichen Belebung im Jahresverlauf wird gerechnet. DÜSSELDORF Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien ist in 2011 um -20% auf 954 Mio. Euro gefallen. Es ging in der City nur geringfügig, am Cityrand aber stark zurück. Ein deutlich gestiegenes Volumen wurde dagegen an der Peripherie realisiert. Ausländische Käufer verringerten ihr Engagement um -29%, wobei das Verkaufsvolumen kaum höher war. Auch private Investoren reduzierten um -25%, wohingegen Projektentwickler als drittstärkste Käufergruppe hinter Offenen und Spezialfonds deutlich mehr investierten. Als Verkäufer setzten sie den größten Anteil am Volumen um, obwohl ihre Einnahmen dabei um -25% niedriger ausfielen als im Vorjahr. Dominant waren nach einem Fall um -47% auf rund 510 Mio. Euro mit einem Anteil von 54% am Transaktionsvolumen nach wie vor reine Bürogebäude, während sich Einzelhandels- und Mischobjekte um 88% auf einen Anteil von 38% am Investitionsvolumen steigerten. 15 / 42

16 Auf dem vergleichsweise kleinen Düsseldorfer Büromarkt mit nur 10% der Büroflächen aller sechs Metropolen fanden 12% der Flächenvermietungen statt, wobei ihr Umfang gegenüber dem Vorjahr um -5% auf m² gefallen ist. Der Leerstand stieg in Folge geringfügig auf 12% des gesamten Flächenbestands bzw. um 14% des Jahresvermietungsumsatzes. Angesichts eines Reservoirs an modernen Flächen von 80% des Jahresumsatzes sowie 2012 und 2013 weiter leicht steigenden Fertigstellungszahlen, ist mit einem signifikanten Leerstandsabbau gerade des immensen Bestands an Flächen normaler Güte bis auf weiteres wohl nicht zu rechnen. Flächen der Größenklassen m² sowie m² wurden in überdurchschnittlicher Menge vermietet, während größere Vermietungen in 2011 deutlich unterrepräsentiert waren. Beratungsfirmen und andere Dienstleister hatten die größten Anteile am Mietgeschehen. Auch Handel und IT waren stark vertreten. Die höchsten Steigerungen verzeichneten die Bereiche Medien und Werbung sowie das Gesundheitswesen. Der Handel mietete in Düsseldorf 27% aller in den sechs Metropolen neu kontrahierten Branchenflächen. Im ersten Quartal 2012 waren Büroimmobilien als Investitionsobjekte in Düsseldorf beliebter und rangierten weit vor Einzelhandelsobjekten. Der Cityrand ist ebenfalls wieder stärker am Geschehen beteiligt. Die öffentliche Verwaltung hat in 2012 bereits einige große Flächen angemietet, so dass sich Vermietungsgeschehen solide gestaltet. Eine stabile Entwicklung wird erwartet. FRANKFURT In Frankfurt stiegen die Investitionen in Gewerbeimmobilien 2011 um 58% auf rund 3 Mrd. Euro. Zwar ist auch hier der Anteil der Bürogebäude auf knapp 47% gefallen, jedoch betraf das Einzelhandelinvestments ebenso, deren Anteil auf knapp 27% schrumpfte. Für Büros wurden absolut etwa 225 Mio. Euro weniger ausgegeben als 2010, wohingegen sich das für Retailobjekte eingesetzte Kapital mehr als verfünffacht hat. Die Verschiebung der Gewichte ging auch zugunsten von Hotels und sonstigen Spezialimmobilien, die in Frankfurt in 2011 auf Anteile von 9% und 8% kamen. Auch bei Entwicklungsgrundstücken und Logistikobjekten weiteten sich die Anteile auf immerhin 5% und 4% aus. Die Konzentration der Investitionen in Innenstadtlagen ist auf 73% gewachsen. Ausländische Anleger gaben -40% weniger für Frankfurter Immobilieninvestments aus als noch im Vorjahr. Durch Verkäufe in etwa gleicher Höhe blieb ihr Kapitalsaldo unverändert. Fonds und Versicherungen waren die dominanten Akteure und wurden auf Verkäuferseite nur von den Banken übertroffen. Der Vermietungsumsatz bei Büroflächen ist mit 2% nur geringfügig auf m² gestiegen. Der mittelgroße Markt mit einem Anteil von 15% an den Flächen der sechs Metropolen hatte damit einen leicht überdurchschnittlichen Anteil von 17% am Vermietungsgeschehen. Vor allem große Flächen über m² waren im Städtevergleich überrepräsentiert, aber auch Flächen zwischen und m² wurden etwas über dem Durchschnitt vermietet. Der Leerstand ist kaum gefallen. Moderne Flächen stehen im 1,6-fachen Umfang des Jahresumsatzes leer. In 2012 werden nur wenige Flächen fertig gestellt, während in 2013 durch einen weiteren Hochhausbau mit deutlichem Zuwachs zu rechnen ist. Den größten Anteil an den Anmietungen hatten in 2011 Unternehmen aus den Bereichen Transport und Verkehr, die hier 61% aller von dieser Branche in den sechs Metropolen nachgefragten Flächen kontrahiert haben. Beratungsunternehmen folgen mit einem nahezu unveränderten Flächenumsatz auf dem zweiten Platz vor Banken und Finanzdienstleistern, deren Flächeninanspruchnahme mit -64% vor den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, dem Handel und dem Gesundheitswesen am stärksten gesunken ist. Banken und Finanzdienstleister belegten in Frankfurt aber allein 43% ihrer neuen Mietflächen in allen Vergleichsstädten. Die öffentliche Verwaltung verzeichnete die zweithöchsten Zuwächse. IT-Firmen legten ebenfalls deutlich zu. Mehrere Großvermietungen im ersten Quartal 2012 regen die Erwartungen an. Durch einen Großverkauf hat sich Frankfurt auch hinsichtlich des Transaktionsvolumens vorerst deutlich die Spitze der sechs Städte gestellt. Büroinvestments in der City überragen derzeit alle anderen Anlageklassen und ziehen verstärkt ausländische Investoren an. Weitere größere Umfänge sind in Vorbereitung. 16 / 42

17 Immobilienfakten München 2012/2013 HAMBURG Mit einem Plus von 9% wurden in 2011 in Hamburg mit Gewerbeimmobilien 2,2 Mrd.Euro umgesetzt. Die Ausgaben für Büros sind geringfügig gefallen, ihr Anteil erhöhte sich dennoch auf 47%. Nach einer leichten Steigerung der Investments in Handelsobjekte lag auch deren Anteil mit 41% über dem des Vorjahres. Logistik, Entwicklungsgrundstücke und Hotels konnten ihre Anteile angesichts höherer Ausgaben in diesen Assetklassen ebenfalls ausweiten. Zu beobachten war eine Verschiebung der Gewichte von City zu Cityrand. Bauträger bildeten nach einer Einnahmensteigerung um 35% mit 50% des Transaktionsvolumens die wichtigste Verkäufergruppe. Private Investoren setzten 45% mehr Kapital ein und waren mit einem Anteil von 14,9% drittstärkste Käufergruppe, während Projektentwickler geringfügig weniger investiert haben. Ausländische Investments sind um 156% gestiegen, hielten sich jedoch mit dem um -12% gefallenen Verkaufsvolumen die Waage. Mit einer Steigerung um 6% erreichte Hamburg einen Büroflächenvermietungsumsatz von m². Damit hatte der mittelgroße Markt, der über 16% der Büroflächen aller sechs Metropolen verfügt, einen Anteil von 17% an den dortigen Vermietungen. Erstbezugsflächen und unsanierter Leerstand haben sich verringert, wobei letzter noch immer 25% des Leerstands umfasst. Moderne Flächen stehen noch im Umfang von 49% des Jahresumsatzes leer. Das Angebot an durchschnittlich ausgestatteten Flächen ist gestiegen. In der Größenklasse m² wurde ein im Städtevergleich überdurchschnittlicher Anteil vermietet, während Flächen über m² unterrepräsentiert waren. Die größte Nachfrage entwickelten Dienstleister, öffentliche Verwaltung und Beratungsfirmen, während Banken und Finanzdienstleister sowie das Gesundheitswesen die höchsten Zuwächse zu verzeichnen hatten. Aber auch Unternehmen aus Medien und Werbung, die in Hamburg 28% aller Neubelegungsflächen der Branche in den Vergleichsstädten beanspruchten, legten kräftig zu. Die stärksten Flächenumsatzrückgänge gab es bei Versicherungen, im Handel sowie im Bereich Transport und Verkehr. Bis 2015 wird mit einem kontinuierlich steigenden Fertigstellungsvolumen gerechnet. Das erste Quartal 2012 war von großvolumigen Geschäften geprägt, die sowohl Büros wie Retailobjekte betrafen, wobei Büros insgesamt dominierten. Hotels rückten vor Logistik auf Platz 3 des Quartalsergebnisses. Die Investitionen verlagerten sich wieder stärker in die City, Projektentwickler steigerten ihre Investitionen. Der erwartete Umfang der Transaktionen muss das Vorjahresniveau nicht zwingend erreichen. Trotz lebhaften Vermietungsgeschehens gab es noch keine Verträge über Großflächen. STUTTGART Das Umsatzvolumen mit Stuttgarter Gewerbeimmobilien fiel in 2011 um -26% auf 460 Mio. Euro, wobei sich 42% der Investitionen auf Büro, 29% auf Handels- und Mischobjekte sowie mit 17% ein besonders hoher Anteil auf Entwicklungsgrundstücke verteilten. Büroinvestments verzeichneten eine Steigerung um 25%. Als umsatzstärkste Verkäufergruppen kamen Bauträger und Versicherungen auf Anteile von je 16%, während als Käufer private Investoren mit einem Anteil von 25% sowie Projektentwickler mit 24% die Aktivsten waren. 32% des Volumens wurde von ausländischen Investoren aufgebracht, die in nahezu gleichem Umfang auch an den Verkäufen beteiligt waren. Der Stuttgarter Markt ist seit langem von hoher Nachfrage, aber dem geringsten Angebot an Gewerbeobjekten in allen betrachteten Großstädten geprägt. So umfasst der Büromarkt nur 9% der Flächen aller sechs Metropolen. Der Umsatz an Mietflächen ist in 2011 um 47% auf m² gestiegen und betrug damit ebenfalls 9% dessen aller Vergleichsstädte. 17 / 42

18 Der höchste Anteil und die größte Nachfragesteigerung ergaben sich bei den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, die das 7-fache der Vorjahresfläche anmieteten und auf 29% der Vermietungsleistung kamen. Nach einer Verdreifachung der Nachfrage nahm die öffentliche Verwaltung mit 26% der neu vermieteten Flächen den zweitgrößten Anteil in Anspruch. Hohe Anteile bei gleichzeitigem Nachfragerückgang verzeichneten Dienstleister und Beratungsfirmen. Ein stärkerer Rückgang der Flächennachfrage fiel in den Branchen Transport und Verkehr sowie Medien und Werbung auf. Gefragt waren vor allem City und Cityrand, von der Industrie aber auch großflächig bestimmte periphere Lagen. Die Größenklassen m² und m² waren absolut wie auch im Städtevergleich besonders stark nachgefragt. Nach einer Flächenabsorption von 19% des Jahresumsatzes umfasst der Leerstand moderner Flächen in Stuttgart nur noch 17% desselben, jedoch gibt es erhebliche Reserven mittlerer Güte, außerdem den mit 28% höchsten Anteil unsanierten Leerstands in den betrachteten Städten. Da der Flächenumfang hier trotz der geringen Größe des Gesamtmarktes nur knapp hinter Hamburg und Berlin liegt, ist hier ein besonderes Potential für - je nach Lage - Revitalisierung oder Umwidmung von Büroobjekten gegeben. Obwohl im 1. Quartal 2012 bereits großflächige Abschlüsse getätigt wurden, wird insgesamt mit einem Rückgang der Mietnachfrage gerechnet. Jedoch werden die derzeit umfänglich in Planung und Realisierung befindlichen, zentral gelegenen Projekte mit hohem Vorvermietungsstand das Angebot für Core-Transaktionen erhöhen. Mit einer Steigerung der Angebote vor allem bei Core Plus und Value Add durch Refinanzierungsprobleme und Abwicklungen offener Publikumsfonds wird ebenfalls gerechnet, so dass 2012 eine Zunahme der Transaktionen bei in etwa gleichem Volumen erwarten lässt. MÜNCHEN Münchner Gewerbeimmobilien wurden in 2011 im Umfang von 2,9 Mrd. Euro gehandelt. Das Plus von 68% war vor allem auf eine Verdoppelung der Einzelhandelsinvestments und einen Anstieg um 50% beim Volumen für Bürogebäude zurückzuführen. Während deren Anteil dennoch auf 51% der Transaktionssumme gefallen ist, hat sich der Anteil für Handels- und Mischimmobilien auf 36% erhöht. Entsprechend bildete die City den Investitionsschwerpunkt, jedoch waren auch Nebenlagen gegenüber dem Cityrand weiter stark. Das mit ausländischen Akteuren umgesetzte Volumen hat sich sowohl auf Verkäufer- wie auf Käuferseite mehr als vervierfacht. Ihr Anteil am Kaufvolumen betrug 39%, ihre Verkäufe beliefen sich auf 29%. Damit ergab sich einzig in München ein positiver Saldo bei ausländischem Kapital von 280 Mio. Euro. Bauträger und Projektentwickler stellten sowohl die stärkste Käufer- wie Verkäufergruppe mit einem Umsatzwachstum von 175% und 157%. Die Vermietung von Büroflächen stieg um 47% auf m². Sehr stark getragen war dieser Boom von Industrie- und Bauunternehmen, die die 7,6-fache Fläche des Vorjahres anmieteten und damit allein 25% des Flächenumsatzes stellten. Davon abgesehen waren wie in den Vorjahren IT- und Beratungsfirmen sowie sonstige Dienstleister mit 15% und je 12% die stärksten Flächennachfrager. Zwar entstanden in den ersten beiden dieser drei Branchen Umsatzzuwächse von 46% und 30%, jedoch hat sich die Nachfrage allein bei den Versicherungen in 2011 verfünffacht, und auch bei der öffentlichen Verwaltung sowie Banken und Finanzdienstleistern waren höhere Steigerungsraten von 76% und 67% zu verzeichnen. Alle anderen Branchen verzeichneten dagegen rückläufige Flächenumsätze. Mit einem Flächenanteil von 25% dominierten Vermietungen über m², während der Flächenumsatz in alle anderen Größenklassen ihrem durchschnittlichen Anteil in den sechs Metropolen entsprach. München ist mit 28% aller Flächen der größte deutsche Büromarkt. In 2011 entsprach Münchens Anteil am gesamten Vermietungsvolumen der Vergleichsstädte wieder der Größe des Marktes. Die Leerstandsabsorption umfasste 35% des Jahresumsatzes und war damit die höchste aller sechs Städte. Dennoch liegt die moderne Flächenreserve noch immer bei 46% desselben, dazu kommt das 1,2-fache des Jahresumsatzes an zumindest gut ausgestatteten Flächen. Allerdings hat München mit nur noch m² unsanierter Bürofläche den geringsten Modernisierungsrückstand unter den betrachteten Metropolen, was wohl auch auf die umfänglichen Umwidmungen zu Wohnzwecken in den letzten beiden Jahren zurückzuführen ist. In 2012 werden Flächenzuwächse aus bisher zurück gestellten Projekten von etwa m² und umfassende Revitalisierungsmaßnahmen erwartet, ab 2013 sollen die Fertigstellungszahlen dann wieder langsam zurückgehen. 18 / 42

19 Immobilienfakten München 2012/ FAZIT: EXPANSIVER IMMOBILIENMARKT BIRGT WEITERE CHANCEN Der vor der Finanzkrise durch den hohen Zulauf ausländischen Kapitals induzierte Bauboom bei Büroimmobilien wurde wegen vorübergehender Vermietungsprobleme zunächst gestoppt und die Realisierung zahlreicher Projekte je nach Investitionsstand aufgeschoben. Die hohe Welle an Großvermietungen der letzten beiden Jahre, die durch einen fast flächendeckenden Angebotsüberhang begünstigt wurde, ist vermutlich vorerst abgeschlossen, nachdem sie in 2011 mit Verzögerung auch München und Stuttgart erfasst hat. Zudem ist in 2012 auch mit einem leichten konjunkturbedingten Rückgang des Vermietungsumfangs zu rechnen. Die sukzessive Fortführung bereits in der Pipeline befindlicher Projekte, Refinanzierungsprobleme bei Gewerbeimmobilien und die Auflösung von offenen Publikumsfonds werden zusätzliche Angebote verschiedener Qualität entstehen lassen. Bei kontinuierlichem Neubau hochwertigster Flächen sollte mittelfristig bei durchschnittlich ausgestatteten Flächen, deren Leerstand negative bis nur leicht positive Veränderungen zeigt, mit tendenziell fallenden Mieten und Preisen gerechnet werden. Anbindung, Dimension und Zuschnitt von verfügbaren Gewerbeflächen sind zentrales Ansiedlungskriterium für Logistikdienstleister, Handelsunternehmen, Ver- und Entsorgungsfirmen, aber auch Industriebetriebe. Die ungebrochene Nachfrage gerade an hochwertigen modernen Logistik- und Lagerflächen stößt weiter auf ein in Großstadtnähe nahezu flächendeckend extrem unzureichendes Angebot. Spekulative Projektentwicklungen auch größeren Umfangs bergen in diesem Feld kaum Risiken. Weiterhin entstehen interessante Alternativen mit stabilen Renditeaussichten durch den Trend zu Spezialimmobilien, neuen Konzepten bei Hotels sowie eine angesichts des anhaltenden Nachholbedarfs selbst im Wohnungsbau stärker werdende Zielgruppenspezialisierung. Außerdem rücken weitreichende Potentialanalysen und eine zunehmende Angebotsdifferenzierung in Regionalzentren zusätzliche Marktsegmente in den Fokus. Prinzipiell bieten im Einzelhandel die Entwicklung großstädtischer Quartierzentren sowie spezielle Angebotskonzepte für die Innenstadtlagen kleinerer Städte weitere Impulse für die Wahrnehmung komplexerer Chancen. Es wird erwartet, dass das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in 2012 nahe am Ergebnis von 2011 bleiben wird, während Wohninvestments das Vorjahresergebnis nochmals deutlich übertreffen können. 19 / 42

20 3 MÜNCHEN IM WANDEL 3.1 INVESTMENT: STEIGERUNG DER CORE-POTENTIALE UND FLÄCHENNACHSCHUB FÜR ALLE VOLUMEN Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt registrierte in 2011 ein Immobilienumsatzvolumen 1 von rund 9,3 Mrd. Euro, das damit nochmals insgesamt etwa 22% über dem des Jahres 2010 lag. Teil- und Wohnungseigentum machten dabei 44% des Gesamtvolumens aus, weitere 14% wurden für individuelle Wohnbaukonzepte vom Einfamilien- bis zum kleinen Mehrfamilienhaus eingesetzt. Der Geschosswohnungsbau umfasste mit 1,5 Mrd. Euro rund 16% des Gesamtvolumens. Auf Immobilien mit gewerblicher Nutzung entfielen mit 2,3 Mrd. Euro 2 25% des erfassten Immobilienhandelsvolumens. Der Einsatz für Büroimmobilien belief sich dabei auf etwa 1,2 Mrd. Euro, für Einzelhandels- und Mischobjekte auf etwa 0,8 Mrd. Euro. Bei Gewerbeimmobilien ergab sich damit eine Umsatzsteigerung von insgesamt 44%, wobei für Gebäude ein Zuwachs von 40% zu verzeichnen war und sich der Transaktionsumfang bei unbebauten Grundstücken auf 231 Mio. Euro fast verdoppelte. Der Zuwachs entstand zu 62% durch Immobilien im Kerngebiet und zu 34% durch Objekte für höherwertiges Gewerbe in anderen Lagen. Klassisches Gewerbe trug 4% zur Umsatzsteigerung bei. Die Zahl der Transaktionen mit Gewerbeobjekten stieg nur bei klassischem Gewerbe und Rohbau- bzw. Bauerwartungsland, für höherwertiges Gewerbe im Kerngebiet nahm sie dagegen um -11% ab. Auch im nicht geförderten Geschoßwohnungsbau wurden -10% weniger Verträge geschlossen als im Vorjahr. Der Rückgang der Transaktionen betraf Baugrundstücke (-13%) stärker als Gebäude (-8%). Der Geldumsatz legte dennoch um zumindest 10% zu, da in beiden Kategorien tendenziell größere Objekte zu vergleichsweise günstigeren Durchschnittspreisen auf dem Markt waren als in Im 1. Quartal 2012 wurde vor allem durch wenige große Transaktionen mit Geschäftshäusern in 1A-Lagen ein Umsatz erzielt, der bei rund 20% des gesamten Vorjahresumsatzes mit Gewerbeobjekten liegt. Reine Einzelhandelsobjekte erreichten dagegen bislang erst ein Umsatzvolumen von 8% dessen aus Auch Hotels und Logistikobjekte blieben bisher noch hinter den Erwartungen zurück. Akteure Hinter den Bauträgern und Entwicklern, die mit rund 17% des für Käufe eingesetzten Kapitals und 23% des Verkaufsvolumens in 2011 an erster Stelle standen, gehörten wieder Pensionskassen und Privatanleger mit 16% und 14% zu den drei wichtigsten Käufergruppen. Offene Fonds sowie Real Estate und Equity Funds waren mit 15% und 13% demgegenüber auf der Verkäuferseite nach den Bauträgern und Entwicklern am stärksten vertreten. Private Akteure verhielten sich angesichts eines Rückgangs vor allem des Verkaufsvolumens um -74%, aber auch des Kaufvolumens um -22% gegenüber 2010 sehr zurückhaltend, wodurch ihr Nettoinvestitionsvolumen mit 289 Mio. Euro. letztlich dennoch deutlich höher war als Ausländische Akteure erhöhten ihre Investitionen auf 1,1 Mrd. Euro und verkauften Objekte im Wert von 0,8 Mrd. Euro. Im 1. Quartal 2012 traten vor allem Geschlossene Fonds mit großen Ankäufen auf. Ausländische Akteure fielen in 2012 bisher noch nicht ins Gewicht. RENDITEN Trotz des Anstiegs der Spitzenmiete auf 36,- Euro ist die entsprechende Rendite für Büroimmobilien vor allem in der Innenstadt bei gestiegenen Preisen zumindest im ersten Halbjahr nochmals deutlich gesunken, liegt aber nach wie vor über dem Niveau des Boomjahres Die ohnehin große Spannbreite über die verschiedenen Lagen hat sich weiter vergrößert. Im Umland ist die Spitzenrendite etwas gefallen, da hier große Vermietungserfolge in 2011 zu erkennbarer Wertsteigerung führten. Die Kaufpreisfaktoren für Einzelhandelsobjekte in den 1A-Lagen der City sind für institutionelle Anleger zunehmend nicht mehr tragfähig, weshalb sie verstärkt auf Stadtteillagen mit höheren Anfangsrenditen ausweichen. Fast 90% der investierten Gelder flossen im vergangenen Jahr in Core- oder Core-Plus-Immobilien, auch wenn zu sehen war, dass das Interesse an Value-Add und opportunistisch geprägten Investitionen steigt. Allerdings erfordern diese mindestens längere Transaktionszeiten, da meist die Potentialeinschätzung und damit die Preisvorstellungen auf Verkäufer- und Käuferseite divergieren. Hier arbeitet die Standortforschung weiter an der Entwicklung fundierter Maßstäbe für strategische Immobilienentscheidungen 3. Angesichts der im Vergleich mit 2011 etwas schwächeren Prognosen für das Jahr 2012 werden stabile Renditen erwartet. 1 Immobilientransaktionen im Rahmen von Unternehmensverkäufen werden dem Gutachterausschuss nicht zur Kenntnis gebracht. Hierzu zählen auch Portfolioverkäufe von großen Immobilienunternehmen wie Hedgefonds und Immobilien AGs. Es ergeben sich daher Differenzen zu den Zahlen in den vorangegangenen Kapiteln, die auf Veröffentlichungen verschiedener bundesweit tätiger Maklerunternehmen beruhen. Darüber hinaus informiert der Gutachterausschuss aus Gründen der Vergleichbarkeit bei bebauten Grundstücken nur über die Grundflächen, nicht aber über das Maß der Bebauung, bei unbebauten Grundstücken nicht über den Erschließungsgrad. 2 Gegenüber den Maklerangaben ergibt sich eine Differenz von etwa 600 Mio. Euro, die näherungsweise den Verkäufen von Unternehmensanteilen zuzurechnen sind. 3 Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP), Ausgabe 20 vom / 42