Marktbericht Jahrbuch 2009/2010

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1 Marktberiht Jahrbuh 2009/2010 1

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4 XXX Wir sind gerne für Sie da Holding COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Tel.: Fax: Ihr Ansprehpartner: Helge T. Strobel Berlin COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Büro Berlin Kurfürstendamm Berlin Tel.: Fax: Ihr Ansprehpartner: Ronald Steinhagen für Berlin, Brandenburg, Meklenburg-Vorpommern Center Consulting COMFORT Center Consulting GmbH Neuer Zollhof Düsseldorf Tel.: Fax: Ihre Ansprehpartner: Thomas Doerr, Helge T. Strobel Düsseldorf COMFORT Düsseldorf GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Tel.: Fax: Ihre Ansprehpartner: Jürgen Kreutz, Frank Kaiser für Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland Hamburg COMFORT Hamburg GmbH Mönkebergstraße Hamburg Tel.: Fax: Ihr Ansprehpartner: Günter Rudloff für Bremen, Hamburg, Niedersahsen, Shleswig-Holstein Leipzig COMFORT Berlin-Leipzig GmbH + COMFORT City Parking Büro Leipzig Goethestraße Leipzig Tel.: Fax: Ihr Ansprehpartner: Alexander Folz für Sahsen, Sahsen-Anhalt, Thüringen Münhen COMFORT Münhen GmbH Rindermarkt Münhen Tel.: Fax: Ihr Ansprehpartner: Manfred A. Shalk für Baden-Württemberg, Bayern 4

5 Inhalt Prolog Stabiler Vermietungsmarkt in den zentralen Top-Lagen... 8 Geshäftshäuser in Top-Lagen trotzen der Krise Städtereports Aahen Augsburg Berlin Bielefeld Bohum Bonn Braunshweig Bremen Chemnitz Darmstadt Dortmund Dresden Düsseldorf Duisburg Erfurt Essen Flensburg Frankfurt am Main Freiburg Gelsenkirhen Gießen Göttingen Halle an der Saale Hamburg Hannover Heidelberg Hildesheim Ingolstadt Karlsruhe Kassel Kiel Koblenz Köln Krefeld Leipzig Lübek Lüneburg Magdeburg Mainz Mannheim Mönhengladbah Münhen Münster Nürnberg Oldenburg Osnabrük Paderborn Pforzheim Potsdam Rosenheim Rostok Saarbrüken Stuttgart Trier Ulm Wiesbaden Wolfsburg Würzburg Wuppertal Zwikau Kennzahlen und Höhstmieten Definitionen, Impressum

6 Prolog 6

7 Sehr verehrte Leserinnen und Leser, vor Ihnen liegt unser neuer COMFORT Marktberiht 2009/2010, den wir in Teilen modifiziert haben, um die Übersihtlihkeit und den Nutzen für den Leser zu erhöhen. Die bisherige Aufteilung nah Bundesländern entfällt zugunsten einer alphabetishen Reihenfolge der untersuhten Städte. Gleihzeitig erfolgt die Analyse der einzelnen Städte nunmehr nah einem einheitlih strukturierten Shema, welhes den shnellen Überblik ebenso erleihtert wie die Erfassung von Key- Fats und Diagrammen, die wir an den Anfang jedes Städteportraits gestellt haben. Die Zahl der von COMFORT ausführlih untersuhten Städte wurde im aktuellen Marktberiht auf 60 konzentriert. Alle anderen Städte ab Einwohner finden sih in tabellarisher Form mit den gleihen Angaben zu Mietpreisen, Einwohnerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern, der Angabe der sozialversiherungspflihtig Beshäftigten sowie der Kurzeinshätzung in Form des COMFORT City Index am Ende des Buhes wieder. Die Auswahl der Städte, die für den COMFORT Marktberiht 2009/2010 ausführlih untersuht wurden, erfolgte auf Grund der Höhe der Einwohnerzahlen, der Zentralitätskennziffer und des aktuellen Mietpreises, also der Attraktivität und Relevanz für den filialisierten Einzelhandel. Diese wurde vor dem Hintergrund unserer langjährigen Erfahrung in den 1A-Lagen aller bundesdeutshen Innenstädte getroffen. So lässt es sih erklären, dass etwa vergleihsweise kleine Städte wie Gießen detaillierter dargestellt werden, während andere Städte wie beispielsweise Hamm niht aufgenommen wurden, wenngleih deren Einwohnerzahl dies eigentlih präjudiziert hätte. Uns ist bewusst, dass selbst ein noh so redlihes Bemühen um eine objektive Auswahl anhand der oben aufgeführten Parameter im Ergebnis doh wieder zu einer subjektiven Auswahl führt, in der mögliherweise der ein oder andere einen Standort vermissen wird. Dafür bitten wir bereits im Vorfeld um Verständnis. Detaillierte Angaben zu den Städten, die hier niht ausführlih behandelt wurden, finden Sie in der Regel in Form der COMFORT Städtereports unter Sollte dies niht der Fall sein, steht Ihnen einer unserer Mitarbeiter in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig oder Münhen für ein vertiefendes Gespräh gerne zur Verfügung. Viel Freude bei der Lektüre wünsht Ihnen die Geshäftsleitung der COMFORT-Gruppe! 7

8 Stabiler Vermietungsmarkt in den zentralen Top-Lagen Vor dem Hintergrund der aktuellen gesamtwirtshaftlihen Situation erhält die Frage, wohin die Reise für Einzelhandelsflähen und Geshäftshäuser in 1A-Lagen geht, eine besondere Bedeutung. Dessen ungeahtet lässt sie sih kaum seriös beantworten. Dies manifestiert sih auh in einer Vielzahl voneinander abweihender Szenarien, die derzeit friedlih nebeneinander existieren. Je nah persönliher Disposition und Interessenlage geht die Reise dann mal hierhin und dann wieder dorthin. So viel steht also wenigstens fest: Einig sind sih die Marktbeobahter keineswegs. Rükblikend lässt sih feststellen, dass noh im Herbst des Jahres 2008, beispielsweise im Rahmen der Expo Real Anfang Oktober 2008, also rund drei Wohen nah der Lehman-Pleite, wenig bis gar keine Auswirkungen auf den filialisierten Einzelhandel erkennbar oder zu spüren waren. Auf breiter Front wurde aufseiten der Verbrauher massiv konsumiert und aufseiten der Einzelhändler entsprehend expandiert. Ein deutlih spürbarer, negativer Einfluss auf die Vermietungsgeshäfte sowie auf die Expansionsplanungen der Filialisten shien zumindest in den klassishen 1A-Einzelhandelslagen weit entfernt zu sein. Mitte 2009 sah dies zumindest punktuell shon etwas anders aus, wenngleih man die Dinge auh hier besonders differenziert zu betrahten hat. Stabile Mieten auf hohem Niveau Zunähst ist zu konstatieren, dass die Mieten in den ehten 1A-Lagen, die dieses Jahr vielleiht etwas knapper definiert werden, auf hohem Niveau stabil geblieben sind. So haben sih die Ladenmieten für Top-1A-Lagen in den 170 bundesweit untersuhten Städten in 2009 im Vergleih zum Vorjahr durhshnittlih nur um 0,2% für kleinere, erdgeshossige Einheiten um 100m² sowie um 1,1% für größere, ebenfalls erdgeshossige Einheiten im Bereih zwishen 300 und 500m² verringert. Getrennt in alte und neue Bundesländer fällt auf, dass die Performane der Städte in den neuen Bundesländern auh in 2009 mit insgesamt plus 0,8% für die kleinen Ladenlokale noh positiv ist, während in den Städten der alten Bundesländer ein Minus von 0,3% im gleihen Segment zu verzeihnen ist. Interessant ist darüber hinaus eine Betrahtung der Entwiklung der Ladenmieten über den Zeitraum der vergangenen fünf Jahre bis Demnah haben sih die entsprehenden Mieten bundesweit für kleinere Ladenlokale zwishen 80 und 120m² Verkaufsflähe um 17,2% sowie für größere Einheiten zwishen 300 und 500m² um 14,3% erhöht. Dies verdeutliht noh einmal die beahtlihe Höhe der Mietpreissprünge im Zeitraum 2004 bis 2009 und unterstreiht, von welhem Mietniveau wir aus den letzten fünf Jahren kommen. Zudem stellt sih die Situation je nah Region sehr untershiedlih dar. Während die Mieten beispielsweise in den süddeutshen Einkaufsstädten in Bayern und Baden-Württemberg sowie in der Mehrzahl der ostdeutshen Städte stabil waren, beziehungsweise vereinzelt sogar leiht gestiegen sind, gingen sie im Norden Deutshlands, aber auh in Hessen und Nordrhein- Westfalen mehrheitlih zurük. Dies bestätigt einmal mehr unsere Einshätzung, dass die kaufkraftstarken und meist mit hoher Zentralität gesegneten Einkaufsstädte im Süden eine bevorzugte Stellung einnehmen. In den Ballungsgebieten in Nordrhein-Westfalen beispielsweise sieht dies häufig anders aus. Hier konkurriert auf engstem Raum eine ganze Reihe von Städten um die Gunst der Kunden, die sih zudem noh mit einer Vielzahl niht integrierter Einkaufszentren auseinanderzusetzen haben. Ershwerend hinzu kommt, dass manhe ostdeutshen Durhshnittl. * Einzelhandelsmieten Einzelhandelsmieten * Einzelhandelsmieten in 1A-Lage aus 170 deutshen Städten für in 1A-Lage Ladenlokale aus 170 mit deutshen einer Verkaufsflähe Städten von für Ladenlokale von mit 2005 einer bis Verkaufsflähe 2009 in EUR/m² von 80 von 2005 bis 2009 in EUR/m² *Definitionen: siehe Seite 184 8

9 Städte als strukturshwahe Entwiklungsgebiete mittlerweile durh eine ganze Reihe von Städten im Ruhrgebiet abgelöst bzw. ergänzt worden sind, was auh die Tatsahe erklärt, dass die Durhshnittsmiete in den ostdeutshen Städten mittlerweile über der im Westen (mit Hessen, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und Saarland) liegt. Ein weiterer Grund dafür ist freilih die große Anzahl der nordrhein-westfälishen Städte mit Niedrigstmietniveau, die in die Untersuhung auf Grund ihrer Einwohnerzahl mit eingegangen ist und den Durhshnitt trotz der vorhandenen Highlights wie z.b. Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn, Frankfurt oder Wiesbaden unter den Durhshnitt der im Osten untersuhten 20 Städte drükt. In den neuen Bundesländern dagegen hat der Nahholbedarf bei innerstädtishen Flähen für einen stärkeren Anstieg gesorgt als in den alten Bundesländern. Hier zeigt die Renaissane der Innenstädte in besonderem Maße Wirkung, die gegenüber der vormals übermähtigen Konkurrenz von der grünen Wiese nunmehr die Oberhand gewinnen. Im Norden Deutshlands, wo es zuletzt teilweise überdurhshnittlihe Steigerungen gegeben hatte, briht sih insbesondere in den vielen kleineren Städten Niedersahsens nunmehr ein moderater Korrekturbedarf Bahn, weswegen die Performane der norddeutshen Städte in 2009 insgesamt gesehen etwas unterdurhshnittlih ist. Expansion trotz Rezession Der Grund für die Stabilität des Vermietungsmarktes in den 1A-Lagen liegt vor allen Dingen darin begründet, dass die national und international erfolgreihen Filialisten weiterhin in ihr Standortnetzwerk investieren, es kontinuierlih ausbauen und die langfristigen Expansionspläne konsequent weiterverfolgen. Grundvoraussetzung dabei ist natürlih gerade vor dem heutigen wirtshaftlihen Hintergrund die ungehinderte bzw. ausreihende Ausstattung mit Liquidität. Gute Beispiele für nahhaltig expansive Filialisten sind die durhaus untershiedlih aufgestellten Unternehmen Hennes & Mauritz (eine börsennotierte Aktiengesellshaft) oder Deihmann (ein klassishes inhabergeführtes Unternehmen), die jeweils zu den Marktführern in ihrer Branhe zählen. Dabei wähst der Einzelhandelsmarkt an sih in Deutshland shon seit Jahren niht mehr. Die Konsumenten geben für den klassishen Einzelhandel sogar immer weniger aus und es stellt sih die Frage, warum die Verkaufsflähen vor allem in den Innenstädten relativ ungehemmt und sogar shneller wahsen als der Umsatz. GfK GeoMarketing ermittelte in diesem Zusammenhang, dass der Einzelhandelsumsatz in den Zentren deutsher Großstädte seit 2003 gerade einmal um 3% zugelegt hat. Im selben Zeitraum ist die innerstädtishe Verkaufsflähe jedoh um beahtlihe 7% gewahsen. Wie ist Entwiklung der Einzelhandelsmieten (80 120m 2 ) * in den vier Regionen Nord, West, Ost und Süd in 1A-Lagen in Deutshland zwishen 2004 und 2009 EUR/m² ,71 68,85 68,10 65,95 62,13 BRD Durhshnitt: +17,2% Norddeutshland Durhshnitt: +15,9% Westdeutshland Durhshnitt: + 9,4% Ostdeutshland Durhshnitt: +26,8% Süddeutshland Durhshnitt: +27,7% Norddeutshland: Bremen, Hamburg, Niedersahsen, Shleswig-Holstein Westdeutshland: Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland Ostdeutshland: Berlin, Brandenburg, Meklenburg-Vorpommern, Sahsen, Sahsen-Anhalt, Thüringen Süddeutshland: Baden-Württemberg, Bayern *Definitionen: siehe Seite 184, Quelle: COMFORT 9

10 das alles zu erklären? Neben der Tatsahe, dass viele Konzepte heute einfah wesentlih mehr Flähe benötigen als noh vor 10 oder 20 Jahren und ein genereller Trend zurük in die City festzustellen ist, der Umsätze in die Innenstädte rükverlagert, sind aus unserer Siht vorrangig die folgenden drei Gründe maßgeblih: 1. Firmenkonjunktur: Dieser Begriff wird dann verwendet, wenn es einem Unternehmen gelungen ist, durh Initiative und persönlihes Engagement des Unternehmers und seiner Mitarbeiter die Attraktivität des Geshäftes durh aktives Marketing, kundengerehtes Sortiment, individuelle Werbekonzeptionen und insgesamt eindeutige Profilierung des Geshäfts, bessere Umsatzergebnisse und Renditen zu erzielen als der Branhendurhshnitt (Quelle: BBE Retail Experts 2008). Entsheidend dabei ist neben den firmeneigenen Stärken und Grundsätzen häufig die Beahtung überwiegend traditioneller Werte. Ein sehr gutes Beispiel für eine überaus positive Firmenkonjunktur liefert das Bekleidungshaus Peek & Cloppenburg. Egal ob West oder Nord, das Unternehmen befindet sih seit Jahren auf Ballhöhe und bedient seine Kunden kontinuierlih mit großem Erfolg. 2. Konzeptkonjunktur: Hierbei ist derjenige erfolgreih, der mit seinem Konzept den Nerv der Konsumenten am besten trifft. Es setzt sih also das Konzept durh, das sih ständig erneuert und auf die aktuellen Bedürfnisse seiner Kunden einstellt. Ein vielleiht besonders treffendes Beispiel ist die Firma Apple, die mit dem iphone das Mobiltelefon praktish neu erfunden hat und darüber hinaus eine optimale Kombination von Endgeräten und Diensten erfolgreih eingeführt hat. Jetzt maht Apple noh vor, wie man in eigenen, ool designten Flagshipstores als Hersteller seine Produkte auh direkt beim Konsumenten platziert. 3. Standortkonjunktur: Bestimmte prosperierende Standorte und Lagen sind für Konsumenten und Mieter aus bestimmten Gründen nahhaltig attraktiv und begehrenswert. So sind beispielsweise die rihtige Seite der Königsallee in Düsseldorf, die Spitalerstraße in Hamburg, die Tauentzienstraße in Berlin speziell auf der KaDeWe-Seite oder die Neuhauser- oder Kaufingerstraße in Münhen und vergleihbare Lagen in demografish guten Städten sowohl für den filialisierten Einzelhandel als auh für den Konsumenten nahhaltig attraktiv. Dies gilt auh für die klassishen gefestigten Top-1A-Lagen in Städten wie Einzelhandelsmieten (80 120m 2 ) * in 1A-Lagen in Deutshland Top 20 Städte-Ranking 2009 aus 170 untersuhten Städten EUR/m² Münhen Berlin Köln Hamburg Stuttgart Frankfurt Düsseldorf Dortmund Hannover 143 Münster 140 Mannheim, Nürnberg 135 Freiburg im Breisgau 125 Bielefeld 120 Ulm 120 Bremen, Bonn 115 Heidelberg 115 Braunshweig, Leipzig Die Platzierungen ergeben sih aus den jeweiligen Mietpreisen 2009 in den 1A-Lagen der untersuhten 170 Städte. *Definitionen: siehe Seite 184, Quelle: COMFORT 10

11 Leipzig oder Dresden. Aber auh kleinere, attraktive Mittelstädte mit erstklassigen Kenndaten wie Münster, Freiburg oder Oldenburg gehören in diese Kategorie. In der Summe lässt sih auf diese Weise die anhaltende Flähennahfrage bestimmter Filialisten sowie das Flähenwahstum in ganz bestimmten Innenstadtlagen erklären. Hinzu kommt, dass es trotz oder gerade wegen der aktuellen wirtshaftlihen Situation in Deutshland zwei weitere signifikante Sondereinflüsse gibt. Nämlih viele internationale Konzepte und Nutzer, die nah wie vor auf den größten europäishen Einzelhandelsmarkt drängen. Beste Beispiele insbesondere für preisaggressive Newomer sind TK Maxx und Primark. Das shike und modishe Niedrigstpreiskonzept Primark hat im Mai 2009 seinen ersten Pilotstore in Deutshland auf 5.400m² im Bremer Einkaufszentrum Waterfront eröffnet. Das ebenfalls großflähige Off-Prie-Konzept TK Maxx betreibt mittlerweile erfolgreih rund 20 Filialen vorwiegend im nördlihen Bundesgebiet und strekt seine Expansionsfühler mittlerweile gezielt auh in den Süden aus. Falls diese preissensiblen Anbieter sih als zukunftsträhtig erweisen und in Deutshland auf Wahstumskurs bleiben, dann müssen sih wohl auh die etablierten Young-Fashion- Anbieter auf einen härteren Preiswettbewerb einstellen oder ebenfalls mit neuen Billig-Shienen kontern (so wie C&A mit Avanti). Weiterhin spielt das antizyklishe Verhalten vieler Filialisten eine Rolle, die rihtigerweise während der Krise ihre Chane suhen, dort größere Marktanteile zu gewinnen, wo andere shwäheln. Im Vordergrund steht also und diese Neigung gibt es bereits seit Ende der 80er-Jahre kein qualitatives Wahstum, im Sinne eines Wahstums auf der Bestandsflähe, mehr, sondern vielmehr ein quantitatives Wahstum über Expansion. Damit verbunden ist vor allen Dingen ein Gewinn von Umsatz- und Marktanteilen zulasten der Wettbewerber. Ein treffendes Beispiel hierfür ist die aktuell sehr stark forierte Expansion der Drogerieketten über die bisher angestammten, geografish festgezurrten Grenzen hinweg. Bemerkenswert in diesem Zusammenhang ist aber auh das zumindest bis Mitte 2009 anhaltend robuste Konsumklima trotz der auh medial allgegenwärtigen Rezession. Denn die privaten Konsumenten sheinen der Weltwirtshaftskrise zum Teil auh Positives abgewinnen zu können. Durh jüngst vollzogene Einkommens- und Rentenerhöhungen sowie gesunkene Preise für Energie, Nahrungsmittel und Rohstoffe verbleibt bislang vielen Haushalten mehr Geld zum Ausgeben. Im Mai 2009 hatte darüber hinaus die Jahresteuerungsrate in Deutshland erstmals wieder seit mehr als 20 Jahren den Nullpunkt erreiht. Im Juli 2009 waren die Verbrauherpreise dann sogar um 0,5 % ebenfalls im Vergleih zum Vorjahr gefallen, wobei in diesem Zusammenhang aber auh festzuhalten ist, dass ohne die Kapriolen vor allem bei den Preisen für Energie und Lebensmittel die Inflationsrate bereits deutlih im Plus gelegen hätte. Zusammenfassend ist positiv anzumerken, dass selbst der zu Berufspessimismus neigende Hauptverband des Deutshen Einzelhandels, HDE, für 2009 insgesamt mit einem vergleihsweise stabilen Ergebnis rehnet. Zusätzlih getrieben und verstärkt wird die Expansion vieler Filialisten innerhalb Deutshlands außerdem durh den zwishenzeitlih erfolgten Zusammenbruh der osteuropäishen Märkte. Eine zunehmende Anzahl der Einzelhändler besinnt sih freiwillig oder unfreiwillig wieder mehr auf den angestammten Heimatmarkt und zeigt dort größeres Engagement. Rezession dämpft Expansion Gänzlih unberührt von der aktuellen gesamtwirtshaftlihen Lage bleiben die Expansionsplanungen des filialisierten Einzelhandels in ihrer Gesamtheit jedoh niht. Einige wenige Einzelhändler haben ihre Expansion zumindest bis Ende 2009 eingefroren oder eingestellt. Andere Einzelhändler gehen bei der Verdihtung ihrer Standorte etwas vorsihtiger und langsamer vor als in der Vergangenheit. Hauptursählih für die verhaltene Expansionsplanung manher Einzelhändler ist neben akuten individuellen Einbrühen bei Umsatz und Ertrag vor allem die vor dem aktuellen wirtshaftlihen Hintergrund noh unsiherere Prognose über die zukünftige Entwiklung sowohl des Marktes als auh des eigenen Hauses. Wo geht die Reise hin? oder Wie passe ih mih den veränderten Marktbedingungen am besten an?, fragen sih viele Marktteilnehmer und sind wegen der zum Teil unbefriedigenden Antworten darauf stark verunsihert. 11

12 Entwiklung der Einzelhandelsmieten (80 120m 2 ) * in fünf Städte-Gruppen nah Einwohnerzahl (EW) in 1A-Lagen in Deutshland zwishen 2004 und 2009 EUR/m² BRD Durhshnitt: +17,2% EW > 1 Mio.: +28,9% EW Mio.: +21,1% EW : +15,1% EW : +15,5% EW : +15,8% * Definitionen: siehe Seite 184 Quelle: COMFORT Verstärktes Flähenangebot in der Zukunft? Wieder andere Filialisten warten in der Hoffnung ab, mögliherweise günstiger an hoffentlih zahlreihe, zukünftig frei werdende Innenstadtflähen notleidender oder insolventer Großflähenbetreiber heranzukommen. Dazu ist Folgendes zu bemerken: Auf Grund der großen Anzahl aktiver Flähennahfrager fällt es für den einzelnen Vermieter einer Immobilie in einer zentralen Haupteinkaufslage weniger ins Gewiht, wenn einige Nahfrager shwäheln oder ausfallen. Was die Großflähen angeht, die wegen der etlihen erfolgten und zukünftigen Insolvenzen zahlreih auf den Markt kommen könnten, sei Folgendes angemerkt: 1. Ungenügende Lagequalität: Viele der potenziellen Objekte befinden sih in niht oder künftig niht mehr nahgefragten Lagen. Bei Durhsiht der Standort-Portfolien der Warenhausbetreiber Hertie und Woolworth, aber auh der niht mehr fortgeführten Häuser von SinnLeffers fällt auf, dass eine hohe Anzahl der ( Ex -)Filialen dieser Unternehmen sih entweder in Nebenlagen oder in Kleinstädten befindet, also jedenfalls in Lagen und Standorten, die eine Nahnutzung durh einen lage- und frequenzorientierten Anbieter praktish ausshließt oder zumindest sehr unwahrsheinlih maht. 2. Hoher Investitionsbedarf: Die entsprehenden Objekte verfügen darüber hinaus größtenteils über veraltete und niht mehr zeitgemäße Flähen, die sih zudem häufig über mehrere Ebenen erstreken. Wer ausshließlih auf solhe Anmietungshanen spekuliert und aus diesem Grunde greifbare aktuelle Chanen ignoriert, läuft aus unserer Siht Gefahr, den Anshluss zu verpassen. Um diese Objekte sinnvoll einer Nahnutzung zuführen zu können, wird es in den meisten Einzelfällen notwendig sein, die Flähen komplett und aufwendig neu zu entwikeln und zu strukturieren, damit sie letztendlih den hohen Anforderungen der filialisierten Einzelhändler an Qualität und Zushnitt der Flähen entsprehen. Dazu sind zum überwiegenden Teil hohe Investitionen in die einzelnen Gebäude notwendig, was im Umkehrshluss bedeutet, dass die Objekte, die sih in den Top- Innenstadtlagen befinden wenn sie denn kommen niht zum Billigtarif auf den Markt kommen werden und können. Anforderungen an Vermieter Im Umkehrshluss bedeutet dies, dass die Nutzer bei der Auswahl ihrer Vermieter bzw. Objekte noh mehr Wert auf Punkte wie Zuverlässigkeit und Planungssiherheit legen werden. Vermieter sind heute also vielleiht noh dringliher als früher gut beraten, sih auf die Wünshe und Anforderungen des filialisierten Einzelhandels detailliert einzulassen, im Vorfeld genau zuzuhören, um anshließend zu versuhen, die gewonnenen Erkenntnisse auf ihrer Flähe möglihst optimal und zielorientiert umzusetzen. Wer dies als Vermieter einer zentralen, klassishen 1A-Lage beherzigt, sollte auh zukünftig in der Lage sein, seine Flähe nahhaltig zu sehr guten wirtshaftlihen Konditionen vermieten zu können. 12

13 Ergebnis: Natürlih kann man auh bei COMFORT die Zukunft niht exakt vorhersagen. So ist niht absehbar, wie stark sih die Krise nah der nun erfolgten Bundestagswahl, wenn voraussihtlih Arbeitserhaltungsmaßnahmen wie die derzeit noh stark unterstützte Kurzarbeit wegfallen, real auswirken wird. Zumindest denkbar ist, dass es dann kurzfristig zu einem stärkeren Anstieg der Arbeitslosigkeit mit entsprehend negativer Wirkung auf den Konsum kommt. Auh das Plus im Geldbeutel der Verbrauher ist gefährdet. Solange beispielsweise die Diskussionen über massive Mehrwertsteuererhöhungen niht vom Tish sind, können hier keine tragfähigen Prognosen erstellt werden. Ein Rükgang des privaten Konsums, der die deutshe Wirtshaft in weiten Teilen des Jahres 2008 bis hinein in 2009 noh gestützt hat, nahdem der Export deutlih zurükgegangen war, könnte seinen Niedershlag auh in dann auf breiterer Front sinkenden Mietpreisen finden. Dies war bislang niht der Fall, die Krise fand ihren Ausdruk weniger in Mietpreisrükgängen als in längeren Verhandlungsphasen vor Abshluss eines Mietvertrages. Die Tatsahe, dass das Bruttoinlandsprodukt im 2. Quartal 2009 nah dem dramatishen Absturz seit Anfang 2008 überhaupt wieder gewahsen ist, wenn auh nur um 0,3 %, gibt zusätzlihe Hoffnung auf gesamtwirtshaftlihe Erholung, auh wenn es für eine Entwarnung noh zu früh ist. Ob davon jedoh auh der Einzelhandel substanziell profitieren kann, bleibt ebenfalls abzuwarten. Ungeahtet der möglihen Szenarien, die vor allem vor der Bundestagswahl diskutiert wurden, gehen wir insgesamt betrahtet davon aus, dass die zentralen, niht multiplizierbaren Haupteinkaufslagen in Deutshland weiterhin eine hohe Stabilität aufweisen werden und zwar sowohl im Hinblik auf Mietniveau wie auh auf Marktposition. Darüber hinaus nehmen wir an, dass sih die Erkenntnis durhsetzt, dass Deutshland im Vergleih zu vielen anderen Ländern vor allem bei Qualitätsimmobilien keine Immobilienkrise aufweist, sondern nur die notwendigen Korrekturen nah der Überhitzung infolge der Boomjahre durhgeführt werden. Vor dem Hintergrund mittel- und langfristig mögliherweise zunehmender inflationärer Tendenzen ist die einzelhandelsgenutzte Immobilie in klassisher, zentraler 1A-Lage (neudeutsh in der Regel zur Kategorie Core- oder Core-Plus gehörig) für den Anleger, der indexierte Mietverträge kauft, eine nahhaltig sihere Alternative zu anderen Kapital- und Immobilienanlagen. Aber auh für den Mieter mit dem rihtigen frequenzorientierten Konzept wird die 1A-Lage zukünftig durh nihts zu ersetzen sein. Es stellt sih abshließend also unseres Erahtens überhaupt niht die Frage, wo es mit der 1A-Lage hingeht. Es ist vielmehr gefragt und für die Filialisten von vitalem Interesse, wie ihre Konzepte aussehen und gegebenenfalls verändert werden müssen, damit diese sih niht nur jetzt, sondern auh in der Zukunft erfolgreih in der 1A-Lage behaupten können. Stuttgart, Blik in den unteren Bereih der Königstraße Rihtung Hauptbahnhof: Deutshlands Konsumenten lassen sih den Spaß am Einkaufen derzeit noh niht vermiesen 13

14 XXX Geshäftshäuser in Top-Lagen trotzen der Krise Die vorherrshende Weltwirtshaftskrise hat den Immobiliensektor weltweit erheblih in Mitleidenshaft gezogen. In den Vereinigten Staaten und in Großbritannien gab es bisher die deutlihsten Effekte. Auf dem europäishen Festland wurden jedoh nur Teilmärkte, wie beispielsweise Spanien, stark erfasst. Der deutshe Immobilienmarkt konnte sih in dieser Krise relativ gut behaupten. Bis dato gab es im deutshen Gewerbeimmobilien-Markt nur deutlihere Preiskorrekturen im Logistikbereih, bei Büroimmobilien, Betreiber-Immobilien und in Teilbereihen von Einzelhandelsimmobilien, jedoh dort fast ausshließlih bei Fahmärkten, SB-Märkten wie auh Shopping Centern. Die innerstädtishen Top-Lagen trotzen dieser Krise. Auslöser der Shwierigkeiten rühren vor allem aus der Banken- bzw. Finanzmarktkrise. Obwohl die Inflationsrate derzeit bei nahezu 0% angelangt ist und das Fremdkapital günstiger wird (sofern man es denn bekommt), liegen die Risikoaufshläge der Banken und somit die geforderten Eigenkapitalquoten so hoh, dass die Finanzierbarkeit von Projekten und Objekten das Shlüsselthema des Marktes darstellt. Cash is King nie war Eigenkapital wertvoller als heute. Nun bewahrheitet sih das Zitat. Es werden wieder Immobilien anstatt Cashflow gekauft Die Zeiten der Finanzdeals mit fast vollständigem Fremdkapital, starken Leverage-Effekten und einer Exel-Listen-Due- Diligene, welhe die wahre Prüfung der Immobilie, der Lage und des Mieters zweitrangig nah der Cashflow- Betrahtung mahte, sind vorbei. Bei prozentual wesentlih höherer Verwendung eigenen Kapitals werden wieder klassishe Grundsätze überprüft. Erstens Lage, zweitens Lage, drittens Lage. Die Nahhaltigkeit des Mietniveaus wird in rezessiven Zeiten wieder wihtiger als die Langfristigkeit des Mietvertrages. Die Insolvenzen der letzten zwölf Monate im großflähigen Einzelhandel (Wehmeyer, SinnLeffers, Hertie, Pohland, Woolworth, Karstadt et.) verunsihern den Markt und verdeutlihen, dass die Zweit- und Drittverwendbarkeit der Flähen, die Bonität des Mieters und die Nahhaltigkeit des Mietniveaus im Vordergrund stehen. Auslaufende 1A-Lagen und vor allem auh B-Lagen zählen zu den Verlierern in Krisenzeiten. Flähennahfrager aus dem filialisierten Einzelhandel mahen gerade in diesen Zeiten keinerlei Kompromisse bei der Lage. Retail ist niht gleih Retail Spitzenrendite in % Spitzenrendite in % Zu häufig wird in der Presse, aber vor allem auh in der internationalen Betrahtung das Wort Retail bzw. Einzelhandelsimmobilie 6 zu paushal verwendet. Die Differenzierung 5 in 1A-Lagen, 1B-Lagen und gegebenenfalls 4 sogar 1C-Lagen ist in Deutshland für das 3 innerstädtishe Geshäftshaus die Regel. Im 2 Rahmen der Internationalisierung wurden jedoh logisherweise Supermärkte, SB-Märkte, 1 0 Fahmärkte und Shopping Center genauso wie Geshäftshäuser in Innenstadtlagen unter dem globalen Begriff Retail-Immobilien zusammengefasst. Vor allem in den Jahren Fahmarktzentren Shopping Center Geshäftshäuser* , in denen Retail-Immobilien in * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münhen, Stuttgart Quelle: COMFORT Deutshland zunehmend begehrter wurden, erfolgte seltener eine klare Differenzierung. Seit mehr als einem Jahr trennt sih jedoh die Spreu vom Weizen und man beobahtet sowohl bei SB-Warenhäusern, Supermärkten, Fahmärkten als auh bei Shopping Centern einen deutlihen Preisverfall. Nur die Geshäftshäuser in den 1A-Innenstadtlagen, vor allem in den guten Mittelstädten und Metropolen, blieben preisstabil (siehe Grafik). Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q

15 Supermärkte haben in den letzten zwölf bis 18 Monaten teils über zwei Faktoren verloren. Hier bewegt man sih heute zwishen der elf- und der 13-fahen Nettojahresmiete. Bei Fahmarktentern gab es ebenfalls deutlihe Verluste, sodass man heute Faktoren zwishen dem zwölf- und dem 14-Fahen realisieren kann. Ebenfalls gab es deutlihe Einbrühe bei den großvolumigen Shopping Centern. Vor allem durh die Kreditklemme sakte die Nahfrage in den letzten sehs bis zwölf Monaten nahezu auf den Nullpunkt, sodass die irrwitzigen Faktoren vom rund 20-Fahen der Nettojahresmiete heute auf a. 15,5- bis 17,5-fahen Nettojahresmieten liegen, wobei dies nur Gebote aus 2008/2009 widerspiegelt, die jedoh niht beurkundet wurden. Die wenigen realisierten großvolumigen Transaktionen der letzten zwölf Monate beziehen sih auf absolute Core- bzw. Core-plus-Produkte von deutshen, eigenkapitalstarken, institutionellen Anlegern. Verkäufer sind nun Käufer und Käufer wieder Verkäufer In den letzten sehs bis zwölf Monaten wurde die Nahfrage nah den inzwishen immer begehrteren Geshäftshäusern in deutshen Fußgängerzonen überwiegend von deutshen Anlegern bestimmt. Vor allem eigenkapitalstarke offene Immobilienfonds, Spezialfonds, Versorgungskassen, Versiherungen, Rentenkassen, Privatinvestoren und die viel zitierten Family-Offies orientierten sih deutlih in Rihtung der wertstabilen Asset-Klasse der 1A-Geshäftshäuser. Vor allem die offenen Immobilienfonds, die 2005 bis 2007 einen Großteil ihrer Bestände an internationale Erwerber verkauft haben, treten wieder in den Vordergrund. Eine Vielzahl der offenen Fonds, die im Herbst 2008 durh die Finanzmarktkrise ihren Kapitalabfluss shützen und somit ihren Fonds shließen mussten, haben im Frühjahr/Sommer 2009 den Fonds wieder öffnen können. Weltweit liegt jedoh der Kapitalzufluss in Immobilienfonds noh auf einem Fünf-Jahres-Tief und im zweiten Quartal 2009 (mit 8,9 Mrd. US $) sogar 76% unter dem zweiten Quartal 2008 (37 Mrd. US $), laut Erhebung des Branhendienstes Preqin. Ein Großteil des weltweiten Kapitals (a. 60%) fließt jedoh in Europafonds, wo Siherheit und Zukunftsaussihten besonders positiv bewertet werden. Vor allem Deutshland wird international als bisher wenig von der Weltwirtshaftskrise betroffen eingestuft. Im ersten Halbjahr 2009 konnten in Deutshland Transaktionen in Einzelhandelsimmobilien in einem Volumen zwishen a. 0,9 und 1,1 Mrd. EUR registriert werden. Klasse statt Masse Auh wenn das Transaktionsvolumen in 2009 deutlih unter dem des ersten Halbjahres 2008 liegt, wurden prozentual mehr Core- und Core-plus-Immobilien nahgefragt und gehandelt. Alleine die COMFORT-Gruppe konnte im ersten Halbjahr 2009 für rund eine viertel Mrd. EUR Immobilientransaktionen für absolute Top-Lagen in Münhen, Köln, Mannheim, Düsseldorf, Hannover et. begleiten. Siherheit und Nahhaltigkeit stehen beim Erwerb im Vordergrund. Hierzu zählen die Sensibilität der Lage, die Bonität der Mieter, die Nahhaltigkeit des Mietniveaus, aber auh das Gesamtinvestitionsvolumen in der Relation zur Stadtgröße. Die Zeiten, in denen hohe Volumen automatish positiv bewertet wurden, gehören ebenfalls der Vergangenheit an. Fungibilität ist wieder wihtig. Aus diesem Grunde und auh vor allem durh die Finanzierungsshwierigkeiten und die relativ hohen Preisforderungen klemmt derzeit der Transaktionsmarkt von Shopping Centern. Volumina über 100 Mio. EUR, egal ob Projekt, Neubau oder als langjährig etablierter Standort, werden derzeit nur in Ausnahmefällen oder mit deutlihen Preiszugeständnissen gehandelt. Im ersten Halbjahr 2009 konnte als größter Einzelhandelsimmobilien-Deal das Einkaufszentrum Merado in Hamburg- Ottensen gemeldet werden, welhes der offene Fonds der Union Investment für 164 Mio. EUR von Pirelli/Morgan Stanley erworben hat. Außerdem konnte das Neubauprojekt von Hines auf dem Berliner Alexanderplatz für rund 126 Mio. EUR an den offenen Immobilienfonds der Commerz Real vermittelt werden. Diese Transaktion stellt jedoh eine Ausnahme dar. Für die nähere Zukunft werden in Top-1A-Lagen zwar kaum Notverkäufe erwartet, jedoh eine Vielzahl von Transaktionen mit großvolumigen Immobilien wie z.b. Kauf- und Warenhäuser. Losgelöst von Insolvenzfällen der jüngsten Vergangenheit benötigt dieses Investmentprodukt in heutigen Zeiten stets ein nahhaltiges Konzept der Zweit- und Drittverwendbarkeit, welhes bei Kaufhäusern auf Grund der Vielzahl von Verkaufsebenen und der zunehmend geringeren Anzahl von Großflähenmietern etwas kompliziert ist. Dass diese Alternativkonzepte aber sogar in shwierigen Zeiten und sehr shwierigen Lagen funktionieren können, beweist eine beispielhafte Aufteilung eines 15

16 ehemaligen Hertie-Kaufhauses durh die COMFORT-Gruppe in 12 Mieteinheiten mit den Entwiklern CENTRUM und Büll & Liedtke an der Karl-Marx- Straße in Berlin-Neukölln, welhe sih derzeit voll vermietet in Bau befindet. Die Wertstabilität von Geshäftshäusern in 1A-Geshäftslagen zieht weiterhin neue Immobilienkäufer an. Börsengeshädigte Anleger und vor allem inflationsverängstigte Privatinvestoren flühten in sihere Immobilieninvestments, auh wenn die Anfangsrendite meist nur zwishen 4,5 und 6% liegt. Wohlhabende Einzelinvestoren kaufen Neukonzeption der COMFORT für die ehemalige Hertie-Immobilie in Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Straße über Family-Offies absolute Coreplus-Immobilien in unwiederbring lihen Lagen. Die letzten zehn oder 20 Basispunkte bei der Rendite spielen hier im emotionalen Bereih niht solh eine bedeutende Rolle wie in der Vergangenheit bei den Cashflow-orientierten Finanzdeals. Im zweiten Halbjahr 2008 und im ersten Halbjahr 2009 wurden kaum Portfolio-Transaktionen beobahtet. Die wenigen Portfolio-Verkäufe fanden sih meist im Supermarkt- bzw. Fahmarktbereih mit Ausnahme eines Pakets von elf Immobilien der AEW Europe, welhes die APO für rund 58 Mio. EUR erwarb. Da der Markt, so wie er sih heute darstellt, keine ausshließlih fremdkapitalgesteuerten Erwerber mehr zulässt, ist auh das unbedingte Verlangen der Erwerber nah möglihst hohen Transaktionsvolumina niht mehr in dieser Form vorhanden. Aus diesem Grunde gibt es auh keine Portfolio-Aufshläge mehr, sondern wie in der Vergangenheit tendenziell eher Preisabshläge für Paketverkäufe, die im Normalfall niht ausshließlih Perlen beinhalten. Durh die genauere Betrahtung der Immobilien und auh der kurz- bis mittelfristigen Folgen eines Immobilienerwerbs werden Share-Sales wesentlih kritisher gesehen und im heutigen Käufermarkt sogar zunehmend verweigert. Man möhte nun wieder klassish eine Immobilie erwerben (Asset-Deal) und niht über einen Gesellshaftserwerb mit allen nahrangigen Problemen behaftet sein. Ebenso werden auh Erbpahtgrundstüke niht mehr wie in den letzten drei bis vier Jahren ohne Preisabshläge akzeptiert, sondern feinfühliger und kritisher bewertet. Da die Immobilie also nun wieder im Vordergrund steht, wird viel intensiver geprüft, bis eine Preisindikation abgegeben werden kann. Somit ist ein Letter of Intent gehaltvoller und vor allem für den Verkäufer wieder glaubwürdiger. Es kann sogar davon ausgegangen werden, dass gegebenenfalls zukünftig weniger Exklusivitätsphasen für die aufwendige Due- Diligene des Erwerbers erteilt werden, da das Wort und das Image eines Verkäufers und Käufers wieder an Wert gewinnt. Eine Entwiklung, die zu begrüßen ist. Damit der Transaktionsmarkt im zweiten Halbjahr 2009 die erwartete Belebung erfährt, müssen die Preisvorstellungen von Käufer- und Verkäuferseite sih noh ein wenig annähern. Für 2010 wird ein deutlih entspannterer Kreditmarkt den Investmentmarkt beleben, wenngleih steigende Arbeitslosenzahlen und sinkender Konsum Ende 2009 den deutshen Einzelhandel dämpfen werden. Die absoluten Top-1A-Lagen in Deutshland aber werden hiervon wie immer niht betroffen sein. 16

17 Städtereports 17

18 Aahen In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwiklung: Sozialversiherungspflihtig Beshäftigte: Arbeitslosenquote: Kaufkraftkennziffer: Kaufpreisentwiklung: Zentralitätskennziffer: Einzelhandelsmieten in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsflähe von von 2005 bis 2009 in EUR/m² ,9% b ,0% 97,34 b 129,67 Aahen wirtshaftlihe Bedeutung Aahen liegt im Dreiländerek Deutshland-Belgien-Niederlande und zählt zu den ältesten Industrieregionen Europas. Die Stadt hat mehrere bedeutende Industriezweige (u.a. Continental AG, Philips, Zentis, Lambertz, Lindt & Sprüngli) und ist ebenso Zentrum für Mashinenbau, Automation, IT, Laser und Umwelttehnologie. Größter Arbeitgeber ist die be kannte RWTH Aahen. Mit einer Forshungs-Infrastruktur, wie sie in dieser Dihte höhstens zehn Regionen auf der Welt vorweisen, ist Aahen ein idealer Nährboden für Highteh-Unternehmen und Forshungsabteilungen großer Konzerne. Die Stadt ist für ihr kulturelles und arhitektonishes Erbe sowie bedeutende Veranstaltungen, beispielsweise die Vergabe des Karlspreises oder des CHIO-Reitturniers, bekannt. Aahen Bedeutung für den Einzelhandel Aahen ist mit mehr als Einwohnern ein wihtiges Oberzentrum in Nordrhein-Westfalen und hat als Dienstleistungszentrum und Einkaufsstadt grundlegende Bedeutung für weit über die Region hinausreihende Kundenströme. Die oberzentrale Versorgungsfunktion spiegelt sih insbesondere in der Angebotsqualität und der Einkaufsattraktivität der Innenstadt wider. Eine Zentralität von 129,7 (BBE Köln) verdeutliht dieses Potenzial. Die Kaufkraftkennziffer liegt mit 97,3 knapp unter dem Bundesdurhshnitt. Mietpreisangaben in EUR/m² ,8% VJ b 1A-Lagen in Aahen In Aahen gibt es im Vergleih zu anderen Städten einen reht kurzen Lauf in der absoluten Top-1A-Lage. Die höhste Passantenfrequenz der Adalbertstraße findet sih gerade mal auf 250 Metern im oberen Abshnitt zwishen Peterstraße und Kugelbrunnen. Hier sind Publikumsmagneten wie Galeria Aahen, Adalbertstraße 53 55, COMFORT: Vermietung 18

19 Kaufhof, Hennes & Mauritz, Gerry Weber und Zara angesiedelt. Auf Grund der begrenzten Großflähen und der minimalen Mieterfluktuation gibt es hier einen eindeutigen Nahfrageüberhang, der die Mieten in dieser Top-Lage stabil hält. Der Rundlauf, beginnend am oberen Ende der Adalbertstraße, über den Holzgraben, den Dahmengraben, wie auh die Großkölnstraße zum Marktplatz (gastronomisher Mittelpunkt der Innenstadt am Rathaus) und die kleine Niveaumeile Krämer straße mit leihtem Gefälle zum touristishen Highlight der Stadt, dem Aahener Dom, gelten als abgeshwähte 1A-Lagen. News Die letzten zwei großen Neueröffnungen von Görtz und New Yorker im Geshäftshaus Adalbertstraße fanden im Herbst 2008 statt. Der Textilfilialist Gerry Weber konnte sih den Standort Adalbertstraße sihern. Der ehemalige Mexx-Standort Adalbertstraße 14 wurde von dem Hamburger Unternehmen Tom Tailor übernommen. Auf dem Areal des stillgelegten Parkhauses am Bühel sind insgesamt 8.000m² Mietflähe für Einzelhandel und Gastronomie auf zwei Verkaufsetagen geplant. Auf dem Dah soll eine Terrasse für Bars und Cafés entstehen. Das Projekt Bel Etage wird hinsihtlih seiner Realisierung und Vermietbarkeit sehr skeptish angesehen. Der Großflähenmieter Peek & Cloppenburg bemüht sih bereits seit vielen Jahren, in der absoluten Top-Lage in Aahen einen geeigneten Standort anmieten zu können. Hier hätte das im unteren, bislang shwäheren Bereih der Adalbertstraße geplante Einkaufszentrum Kaiserplatz-Galerie Abhilfe shaffen können. Jedoh ist bei dem Projekt mit rund m² Verkaufsflähe trotz des bereits erfolgten Teilabrisses derzeit nur shwer abshätzbar, wann und wie es tatsählih realisiert wird. Die im Herbst 2008 eröffneten Aahen-Arkaden mit rund m² Verkaufsflähe, drei Kilometer außerhalb der Innenstadt, können niht überzeugen. Das Center, welhes keinen Ankermieter aus dem Unterhaltungselektronik- und Lebensmittelbereih bietet, weist niht die kritishe Masse auf, die notwendig ist, um entsprehende Anziehungskraft auszuüben, und wird somit in der heutigen Version niht nahhaltig funktionieren können. Die Mieter sind jetzt shon mit den Umsätzen sehr unzufrieden und die Leerstandquote ist im Verhältnis außerordentlih hoh. Aahen, Adalbertstraße COMFORT City Index Das Einzelhandelsangebot in der Aahener Hohfrequenzlage ist extrem knapp. Das Shopping Center Projekt Kaiserplatz- Galerie wird hier Abhilfe vershaffen. Mit dem Haupteingang zur Adalbertstraße in Höhe des Kugelbrunnens wird hier die Top- Frequenz erreiht. Zudem wird das hervorragend angebundene große Parkhaus für die Innenstadt eine Bereiherung sein. Shon jetzt lassen sih größere Mieteinheiten zum Beispiel auf der Großkölnstraße niht mehr adäquat vermieten, weil diese Lagen dann zukünftig shwieriger werden. Im Hohfrequenzbereih bleibt es bei der Adalbertstraße sie wird nur um den unteren, heute extrem shwahen Teil gegenüber dem zukünftigen Center, länger. Der traditionelle Rundlauf wird erhalten bleiben, aber auf einem anderen Mietniveau. Investoren fragen diese Lagen zu entsprehenden Preisen nah. Die Adalbertstraße ist und bleibt die teuerste Lage. fffff 19

20 Augsburg In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwiklung: Sozialversiherungspflihtig Beshäftigte: Arbeitslosenquote: Kaufkraftkennziffer: Kaufpreisentwiklung: Zentralitätskennziffer: ,5% b ,4% 101,10 132,41 Augsburg wirtshaftlihe Bedeutung Die Universitätsstadt Augsburg ist Sitz der Regierung von Shwaben und des Landratsamtes Augsburg wurde Augsburg zur Großstadt und ist heute mit über Einwohnern nah Münhen und Nürnberg die drittgrößte Stadt in Bayern. Der Ballungsraum Augsburg steht bezüglih Bevölkerung und Wirtshaftskraft in Bayern ebenfalls an dritter Stelle und ist Teil der übergeordneten Planungsregion Augsburg, in der etwa Menshen leben. Augsburg ist durh seine gute Lage historish bedingt ein bedeutender Industriestandort. Geprägt wird die Stadt vor allem durh die großen Werke der Industrieunternehmen. Einzelhandelsmieten in 1A-Lage für Ladenlokale mit einer Verkaufsflähe von von 2005 bis 2009 in EUR/m² Augsburg Bedeutung für den Einzelhandel Das bayrish-shwäbishe Oberzentrum übernimmt die Versorgungsfunktion der Landkreise Augsburg, Aihah, Fürstenfeldbruk, des Unterallgäus und für Günzburg. Dies spiegelt sih insbesondere in der Angebotsqualität und der Einkaufsattraktivität der Innenstadt wider, die sih in Augsburg in den letzten Jahren wesentlih verbessert hat. Mit wirtshaft lihen und soziodemografishen Rahmen daten, die sih im Bundesvergleih sehen lassen können, steht Augsburg sowohl bei Filialisten als auh bei Investoren nahhaltig im Fokus des Interesses. Zwar liegt die Kaufkraft nur knapp über Bundesdurhshnitt; die Zentralität jedoh übertrifft diesen mit einem Wert oberhalb von 130 bei Weitem. Mietpreisangaben in EUR/m² 1A-Lagen in Augsburg Als die wihtigsten Einkaufsstraßen in Augsburg gelten die ,8% VJ d Bahnhofstraße (auf der nördlihen Seite), die Annastraße, (teilweise) die Maximilianstraße sowie die Philippine-Welser- Straße. Top-1A-Lage ist mit weitem Vorsprung eindeutig die Annastraße. In der Annastraße hat es in den letzten Jahren eine Vielzahl von Neuansiedlungen gegeben. Sie ist ein gekurvter Straßenzug, der am westlihen Rand der Augsburger Kernstadt liegt und von Norden nah Süden auf das ehemalige Gögginger Tor (heutiger Königsplatz) zuläuft. Hier haben sih Publikumsmagneten wie Hennes & Mauritz, s.oliver, Avanti, Esprit, Tommy Hilfiger oder Thalia angesiedelt. Aktuell konnte die freigewordene Flähe von Fortis in der Annastraße 30 erfolgreih an Kohlöffel vermietet werden. Vermittelnd tätig war COMFORT Münhen. Von der Annastraße ist ein Abzweig über den Martin-Luther-Platz in die Philippine-Welser-Straße möglih, eine parallel zur Annastraße verlaufende Lage, die eine positive Entwiklung genommen hat und weiteres Zukunftspotenzial birgt. Diese Einkaufsstraße ist ein wihtiges Verbindungsstük in einem Rundlauf, der sowohl zur Annastraße als auh zur 1A-Lage Maximilianstraße führt. Die 1A-Lage Maximilianstraße ist auf den Abshnitt vom Rathausplatz bis zum Moritzplatz beshränkt, der sih als reine Fußgängerzone präsentiert. Hier konnte beispielsweise die freigewordene Flähe ehemals Tak zum Teil an den überregionalen Filialisten Bakwerk ebenfalls durh COMFORT vermittelt werden. 20

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