IMMOBILIENFAKTEN 2014/2015 MÜNCHEN

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1 IMMOBILIENFAKTEN 2014/2015 MÜNCHEN

2 Immobilienfakten 2014/2015 München 1 STADT UND REGION AKTUELL 1.1 Mobilität verbessern 1.2 Flächenknappheit begegnen 1.3 Polyzentrische Strukturen fördern MÜNCHEN IM WANDEL 2.1 Investitionen: Handelsobjekte boomen Run auf Baugrund Volumen: Kontinuierlich steigend Akteure: Nettozufluss ausländischen Kapitals Renditen: Langsamer Abwärtstrend hält an 2.2 Marktdetails: Nachgiebige Preise beim Wohnen - Stabilisierung der Bürolagen Wohnraumversorgung: Noch immer Nachholbedarf Mehrfamilienhäuser: Preisauftrieb in Entwicklungsquartieren und dezentrale Schnäppchen Geschosswohnungs-Bauflächen: Neue Luxuslagen und verteilte Verdichtung Gewerbebauten: Zahlreiche Büro- und Geschäftsgebäude in hochpreisigen Lagen Gewerbe-Bauflächen: Steigende Kerngebietspotenziale - Erwartung an hochwertige Flächen stabil Bauerwartungsland: Kleinere Flächen zu günstigeren Preisen 2.3 Vermietung: Lagedifferenzierung hält Markt in Bewegung Einzelhandel: Großflächen in der City - Stadtteilzentren stark im Kommen Büroflächen: Mittelgroße Einheiten weniger gefragt 2.4 Prognose: Aufbau hochpreisiger Wohnlagen Wandel im Einzelhandel Kontinuität im Bürosegment Wohnen: Größere Angebotsvielfalt Gewerbe: Mehr Fokus auf endogenes Potential Büros: Modernisierungsdruck im Bestand Einzelhandel: Entwicklung von Cityneben- und Stadtteillagen PERSPEKTIVEN FÜR INVESTOREN 3.1 München 3.2 Augsburg 3.3 Ingolstadt 3.4 Rosenheim

3 Immobilienfakten München 2014/ STADT UND REGION AKTUELL 1.1 MOBILITÄT VERBESSERN Die steigenden Pendlerströme in der Wirtschaftsregion München und stärker noch der zunehmende Güterverkehr in Stadt und Region überlasten alle vorhandenen Verkehrssysteme und lassen eskalierende Mobilitätsprobleme als restriktives Hindernis für die zukünftige wirtschaftliche Weiterentwicklung des Gesamtraums erkennen. 1 Die in einem sternförmigen Verkehrsnetz meist über München laufenden Verbindungen zwischen den Mittel- und Oberzentren der Region behindern eine polyzentrische Wirtschaftsentwicklung. Eine stärkere Verdichtung von Wohnen und Arbeiten in mehreren Entwicklungskernen würde wiederum zur Entzerrung der Verkehrsströme beitragen. Steigende Mieten und Preise auf dem Münchener Markt für Wohnimmobilien drängen Teile der Wohnungsnachfrage zwangsläufig nach außen, was zu einer räumlichen Ausdehnung des Marktgebietes und dort steigende Angebote führen könnte, wenn nicht die Verkehrsbelastung zum entscheidenden selbstbeschränkenden Kriterium für die Wachstumsbereitschaft der Kommunen in der Region geworden wäre. Ein Wachstumskonzept für den Wirtschaftsraum München müsste als Basis so der einhellige fachliche Diskurs - zunächst im öffentlichen Personennahverkehr neben München weitere Zentren und Knotenpunkte sowie Tangential- und Querverbindungen entwickeln - unter anderem auch, um das Straßennetz vom Individualverkehr zugunsten des Güterverkehrs zu entlasten. Das Ziel, die Polyzentralität sowohl in der Stadt wie in der Region durch einen am Gesamterfolg der Region orientierten Maßnahmenmix zu fördern, erfordert ein offenes und abgestimmtes Zusammenwirken aller Akteure. Dazu gehören nicht nur die Landeshauptstadt München mit ihrem städtischen Verkehrsverbund MVV, die Landkreise und Kommunen der Region, sondern ebenso die Bayerische Staatsregierung, die Deutsche Bahn AG sowie die Betreiber verschiedener regionaler Buslinien. In einem großräumigen öffentlichen Verkehrsverbund mit einem gemeinsamen Tarifsystem könnten die Verbindungen zwischen S-Bahn, Bahn und Busnetzen in der Region verbessert und um Expresslinien ergänzt werden. Die zweite S-Bahn-Stammstrecke in München sollte im gesamten S-Bahn-Netz weitergeplant und mit Tangentialen ertüchtigt werden. Der Europäische Metropolregion München e.v. beauftragt derzeit eine umfassende Grundlagenstudie, um die Optionen einer in Teilbereichen intensivierten Kooperation bis hin zu einem echten Metropolverbund der Verkehrsverbünde und -unternehmen sowie deren Auswirkungen zu ermitteln und aufzuzeigen FLÄCHENKNAPPHEIT BEGEGNEN Die Gebäude- und Wohnungsbestände in Stadt und Region München wurden zuletzt bei der Volkszählung 1987 erhoben und fortgeschrieben. Die seit Mai 2014 vorliegenden Ergebnisse des Zensus 2011 liefern jetzt eine neue Grundlage für die Statistik: Demnach hat sich der Wohnungsbestand in der Stadt München in 24 Jahren um 20% auf erhöht. In der umgebenden Planungsregion 14 stieg die Zahl an Wohnungen um sogar 33% auf Die Inbetriebnahme des Flughafens Erding löste in den Landkreisen Erding und Freising den mit +78% und +69% stärksten Zuwachs aus. Immer noch überdurchschnittlich, wenn auch schwächer, war die Zunahme mit 38% und 37% in den Landkreisen Fürstenfeldbruck und Starnberg. In der Stadt München betrug die Eigentumsquote 2011 nur 25% - drei Viertel aller Münchner Wohnungen waren Mietwohnungen. In den Landkreisen der Region 14 waren es nur 48%, was dem bayerischen Durchschnitt von 51% näher kommt. Dabei ist der Anteil an selbst genutztem Wohneigentum in den Landkreisen Freising und München mit 48% und knapp 49% am niedrigsten - im Landkreis Landsberg am Lech werden sogar 59% der Wohneinheiten von ihren Eigentümern bewohnt. Rund 88% aller Wohnungen im Münchener Stadtgebiet befinden sich in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen. In den Landkreisen spielt der Geschosswohnungsbau bislang keine große Rolle: Nur 14% der Wohngebäude haben dort drei oder mehr Wohneinheiten. Im Landkreis Landsberg am Lech liegt dieser Anteil mit 9% am niedrigsten. Allerdings sind auch in der Stadt München mehr als die Hälfte aller Wohngebäude (58%) Ein- oder Zweifamilienhäuser. Nach München haben die Landkreise Miesbach (61%) und Bad Tölz- Wolfratshausen (62%) die geringsten Einfamilienhausanteile, Ebersberg (72%), Fürstenfeldbruck (72%) und Landsberg am Lech (73%) die höchsten. Entsprechend stieg die Zahl der Wohngebäude in der Region stärker als der Wohnungsbestand. Drei Strategien zur langfristigen Siedlungsentwicklung (LaSie) verfolgt die Stadt München, um Flächenpotential für Wohnungen zu generieren: 1) Durch die Verdichtung einheitlich strukturierter Siedlungen (Gebietstyp 2) könnten mittels Aufstockung, Anbau oder Neubau nach Abriss alter Gebäude Wohneinheiten geschaffen werden. 2) Zusätzlichen Baugrund in größerem Umfang gibt nur noch im Nordosten der Stadt. Durch gemeinsame Beplanung mit den angrenzenden Kommunen ließen sich hier Wohnungen errichten. 3) Bisher gewerblich genutzte Flächen, die unweit eines Stadtteil- oder Quartierszentrums liegen, mit dem öffentlichen Schienennahverkehr gut angebunden sind und bereits umgebende Wohnbebauung sowie ein ausreichendes Grünflächenangebot in der Nähe aufweisen, könnten Raum für Wohneinheiten bieten. 1 IHK für München und Oberbayern (bulwiengesa AG): Wachstumsdruck erfolgreich managen. Handlungsempfehlungen für eine integrierte Flächen- und Infrastrukturentwicklung im Wirtschaftsraum München. Februar / 35

4 Rein flächenmäßig wären gerade die Verdichtungspotentiale erheblich höher: Im Gebietstyp 1 mit Ein- und Mehrfamilienhäusern in offener Bauweise könnten prinzipiell allerdings gegen großen Widerstand aus der Bevölkerung und grundsätzlich gar nicht planbar - weitere Wohneinheiten Platz finden. Der Gebietstyp 2, der mit 25% aller Wohngebiete die Wohnbausiedlungen einheitlicher Prägung umfasst, wäre städtebaulich für zusätzliche Wohneinheiten geeignet. Der Gebietstyp 3, die Blockrandbebauung in der Innenstadt, ließe sich nur ganz langsam in Einzelprojekten mit insgesamt Wohnungen zusätzlich ertüchtigen. Jedoch erlauben die Notwendigkeit der Sicherung funktionsfähiger Versorgungs- und Infrastrukturen sowie das Ziel der Bewahrung hochwertiger Wohnumfelder keine auch nur annähernde Ausschöpfung derartiger Kapazitäten. Deshalb müssen in Frage kommende Gebiete zunächst auf Eigentumsstruktur, Bauzustand, Dichte, soziale Infrastruktur und Lärmbelastung untersucht und dann unter Mitwirkung von Eigentümern und Nachbarschaften konkrete Projekte erprobt und umgesetzt werden. Erst nach der Entwicklung umsetzbarer Modelle und geeigneter baurechtlicher Verfahren können die tatsächlich realisierbaren Verdichtungspotentiale abgeschätzt werden. Ein einfaches jedoch bereits durch interkommunale Abstimmungserfordernisse erschwertes - Strukturkonzept wird nur noch im Münchner Nordosten erstellt werden können. Die anderen Strategien vor allem die der qualifizierten Verdichtung erfordern für die Zukunft regelmäßig einen deutlich erhöhten Planungsaufwand. Ein erster Statusbericht mit Zwischenergebnissen kann voraussichtlich 2015 vorgestellt werden. Da innerhalb des Wirtschaftsraums München die Flächenverfügbarkeit in den Kommunen in erheblichem Maß voneinander abweicht, besteht weitgehend Übereinstimmung darüber, dass die Zusammenarbeit in und mit der Region intensiviert werden muss. Als erster Ansatz wird eine systematische Erfassung der Flächenpotenziale vorgeschlagen, um eine bedarfsgerechte Flächenpolitik betreiben und gemeinsame Entwicklungskonzepte aufstellen zu können POLYZENTRISCHE STRUKTUREN FÖRDERN Auf der Grundlage einer im Jahr 2012 im gesamten Stadtgebiet durchgeführten Verkaufsflächenerhebung sollen das städtische Zentrenkonzept in 2014 evaluiert, definierte Ziele und Steuerungsinstrumente bewertet und weiterentwickelt werden. Auch wenn die seit 2004 in München etablierte zentrenorientierte Einzelhandelssteuerung in Teilen erfolgreich war, stehen einige Tendenzen des Einzelhandelsstrukturwandels den Zielen der Stadtentwicklung weiter entgegen. Im Vergleich der 7 einwohnerstärksten Städte Deutschlands hat München die geringste Verkaufsfläche je Einwohner. Gegenüber 2004 war aber auch hier ein Größenwachstum der Geschäfte bei gleichzeitiger Abnahme der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe zu verzeichnen. Mit einer Betriebsgröße von unter 50 m² bei 49% aller Betriebe wies München 2012 zwar eine überwiegend kleinteilige Betriebsstruktur auf, die jedoch nur noch 7% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche einnahm. Bereits 54% der Gesamtfläche gehörten 2012 zu nur 4% der Betriebe, wobei jede dieser Einheiten über 800 m² groß war. VERKAUFSFLÄCHENERHEBUNG 2012 RAUMKATEGORIE VERKAUFSFLÄCHE 2012 (M²) VKF 2012 (%) (%) City* ,9-5 Stadtteilzentrum ,6 +9 Quartierszentrum ,0-18 Nahbereichszentrum ,8 +11 integrierte Streulage ,1 +14 teil- und nicht integrierter Standort , nicht spezifizierte Einzelhandelsstandorte* ,3-94 Summe ,0 +8 * Abgänge in 2012 hatten kurzfristig zu einem Verkaufsflächenrückgang in der City geführt, die Zugänge 2013 erhöhten die Fläche wieder auf rund m² Quelle: Turnusmäßige Erhebung 2012 als Grundlage zur weiteren Fortschreibung des Zentrenkonzeptes der Landeshauptstadt München 3 / 35

5 Immobilienfakten München 2014/2015 Rund 66% aller Verkaufsflächen sind in zentralen Versorgungsbereichen lokalisiert; ihr Anteil ist rückläufig. Die Schlüsselbranche Bekleidung, Textilien, Schuhe, Leder hält dort 93% ihrer Verkaufsfläche, nahversorgungsrelevante Branchengruppen Lebensmittel und Gesundheit findet man ebenfalls überwiegend dort sowie in integrierten Streulagen (82% und 91%). Die im Stadtgebiet verbliebenen Flächen der an sich nicht als zentrenrelevant eingestuften Branchengruppe Möbel, Einrichtung, Hausrat sind mit 66% in zentralen Bereichen und integrierten Streulagen noch immer stark vertreten. Während in den verdichteten innenstädtischen Stadtbezirken eine Stagnation oder sogar ein Rückgang der Verkaufsflächen registriert wurde, wuchsen sie in geringer verdichteten randstädtischen Stadtteilen. Der Lagewettbewerb geht zulasten der innerstädtischen Zentren. Die Stadtteil- und Quartierszentren sind stark abhängig von der betriebstypologischen Entwicklungsdynamik bzw. vom Entwicklungszyklus örtlicher Magnetbetriebe. Quartierszentren wie Obergiesing und Laim wurden durch die Umstrukturierung ehemaliger Warenhäuser zeitweise geschwächt, während Stadtteilzentren in Pasing und Feldmoching/Hasenbergl von einer Einkaufszentren-Expansion profitierten. Einer ähnlich positiven Entwicklung sehen die in der Realisierungsphase befindlichen Quartierszentren in Moosach und Allach entgegen. Die Stadtteilzentren werden auch aufgrund der Flächenknappheit der City als tragende Säulen des angestrebten polyzentrischen Modells in den Fokus der lokalen Akteure rücken. Viele Nahversorgungszentren weisen einen großen Ergänzungs- und Modernisierungsbedarf auf, wie auch im Handelsatlas München nachgewiesen wurde. Qualifizierende Maßnahmen zur Aktivierung und Profilschärfung einiger Stadtteil- und Quartierszentren, mit denen einem teilweise deutlichen Bedeutungsverlust und Verkaufsflächenrückgang entgegengesteuert werden kann, müssen ermittelt werden. Die geplante vertiefende Analyse wird auch manche außerstädtische Fläche einbeziehen. Denn die idealtypisch in Nahversorgungszentren und integrierten Streulagen beheimateten nahversorgungsrelevanten Branchengruppen Lebensmittel und Gesundheit haben inzwischen an teil- und nicht integrierten Standorten einen fast ebenso hohen Flächenanteil wie die Branchengruppe Möbel/Einrichtung/Hausrat. Damit geht nicht nur die Verschlechterung wohnortnaher Grundversorgung einher, gleichzeitig verlieren nicht zentrenrelevante Sortimente innerstädtische Entwicklungsräume. Einzelhandelskonzentrationen außerhalb der Zentren lassen den Einzelhandel zudem in Flächenkonkurrenz mit Gewerbebetrieben und auch zu Entwicklungsflächen für den Wohnungsbau treten. Das geltende Bauplanungsrecht in Gewerbegebieten behindert zunehmend nicht nur in München - eine gezielt integrierte, flächensparende und damit werterhaltende Siedlungsentwicklung. 2 BBE/CIMA: Handelsatlas 2013 München 4 / 35

6 2 MÜNCHEN IM WANDEL 2.1 INVESTITIONEN: HANDELSOBJEKTE BOOMEN RUN AUF BAUGRUND VOLUMEN: KONTINUIERLICH STEIGEND Das vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in 2013 beobachtete Immobilienumsatzvolumen lag bei rund 10,7 Mrd. Euro und war damit um knapp 8,5% höher als im Vorjahr 3. Der Umsatz mit Teil- und Wohnungseigentum fiel nochmals geringfügig um 28 Mio. Euro auf 35% des Gesamtvolumens. Für individuellen Wohnbau 4 wurden 157 Mio. Euro weniger ausgegeben; ihr Anteil lag damit um -17% unter dem Wert von Die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern umfassten nahezu unverändert rund 1 Mrd. Euro. Transaktionen mit unbebauten Grundstücken verzeichneten mit +26% die höchste Umsatzsteigerung und kamen mit 1,6 Mrd. Euro auf einen Anteil am Gesamtvolumen von 15%. Vom Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Höhe von etwa 4,7 Mrd. Euro, das Investmentmakler dokumentierten, erfasste der Gutachterausschuss 3,9 Mrd. Euro 5. Das waren 37% des von ihm berücksichtigten Marktvolumens. 14% davon betrafen unbebaute Gewerbegrundstücke. Der Umsatz mit bebauten Gewerbeflächen war um 20% höher als Dabei legte er bei Gewerbeimmobilien in Kerngebieten um 12% auf 1,3 Mrd. Euro zu, bei Büro- und Handelsimmobilien außerhalb der Kerngebiete um 33% auf 2,1 Mrd. Euro. Im Bereich des klassischen Gewerbes lag der Umsatz in 2013 dagegen um -86% unter dem des Vorjahres. Nach Maklerangaben stiegen die Ausgaben für Büroimmobilien um 100 Mio. Euro auf rund 2,9 Mrd. Euro, ihr Anteil an den Investitionen in Gewerbeimmobilien fiel jedoch von 77% in 2012 auf 61% in Dagegen stieg der Anteil bei Einzelhandels- und Mischobjekten von 13% in 2012 auf nahe 19% in In dieser Assetklasse wurden insgesamt 877 Mio. Euro eingesetzt. Demzufolge belief sich der Investmentumsatz im 1. Quartal auf etwa 900 Mio. Euro. Büroimmobilien erreichten im 1. Quartal 2014 mit 361 Mio. Euro bisher nur rund 12% des Jahresergebnisses von Dagegen wurden Einzelhandels- und Handelsmischobjekte im Umfang von rund 363 Mio. Euro verkauft, was bereits 40% des Umsatzes aus 2013 entspricht. Hotels wurden schon für 85 Mio. Euro gehandelt, was 30% des Ganzjahresumsatzes von 2013 ausmachte. Mit 31 Mio. Euro lagen Logistikobjekte in den ersten drei Monaten 2014 bei knapp 24% des Jahresumsatzes von Ein etwas höheres Jahresergebnis als 2013 wird für 2014 erwartet. Vor allem Büroobjekte sollen noch erheblich an Bedeutung gewinnen, aber auch der Bereich Logistik verspricht in 2014 noch einiges Potential. Weiterhin hoher Beliebtheit erfreuen sich Hotelinvestments AKTEURE: NETTOZUFLUSS AUSLÄNDISCHEN KAPITALS Bauträger und Entwickler wurden in 2013 als Verkäufer von Gewerbeobjekten mit einem Anteil von 19% am Transaktionsvolumen an der Spitze knapp von Spezialfonds mit 20% verdrängt, gefolgt von Banken mit 12%. Der Kaufanteil von Bauträgern und Entwicklern verdoppelte sich nahezu auf 12%, womit ihr absoluter Einsatz gegenüber dem Vorjahr um 248% auf 550 Mio. Euro stieg. Privatanleger fielen als Käufer mit einem Umsatzanteil von nur noch etwas mehr als 12% weit hinter den Spezialfonds mit 21% zurück. Ihr Einsatz hat sich damit um -53% auf 588 Mio. Euro verringert. Dagegen umfasste das von privaten Anlegern realisierte Verkaufsvolumen nur noch 284 Mio. Euro, was eine Abnahme um -36% gegenüber 2012 bedeutete. Versicherungen hatten als Käufer etwa das gleiche Gewicht wie die Privaten. Ausländische Akteure erhöhten ihre Investitionen auf 1,9 Mrd. Euro, ihre Verkäufe auf rund 1,8 Mrd. Euro, was einen Zufluss von 14 Mio. ausländischen Kapitals nach München ergab. Im 1. Quartal 2014 waren auf beiden Seiten weiterhin Offene Immobilienfonds und Spezialfonds die umsatzstärkste Gruppe: Sie erzielten als Verkäufer 28%, als Käufer erwarben sie Objekte für 24% des bisherigen Transaktionsvolumens. Als Verkäufer waren wiederum Projektentwickler mit ebenfalls fast 28% und opportunistische Investoren mit 22% besonders aktiv. Auf der Käuferseite lagen Versicherungen mit 22% und opportunistische Investoren mit 17% auf den vorderen Plätzen, gefolgt von Privatinvestoren mit 16%. Ausländische Akteure erwarben für 41% und veräußerten für 35% des Quartalsvolumens, was einen Kapitalzufluss von derzeit 54 Mio. Euro bedeutet RENDITEN: LANGSAMER ABWÄRTSTREND HÄLT AN Bereits zu Beginn des Jahres 2013 lag die Spitzenrendite für Büroobjekte bei 4,2%. Geschäftshäuser pendelten sich bei einer Rendite von 3,75% ein, wobei für einzelne Immobilien durchaus 3,5% in Kauf genommen werden. Die Renditen für Logistikobjekte fielen weiter auf bis zu 6,4%. Damit wurden in München für diese Assetklassen auch in 2013 wieder die höchsten Preise auf dem deutschen Markt gezahlt. Eine stabile Entwicklung dieses langsamen Trends der Renditen nach unten wird weiterhin in Aussicht gestellt. 3 Der Gutachterausschuss informiert aus Gründen der Vergleichbarkeit bei bebauten Grundstücken nur über die Grundflächen, nicht jedoch über das Maß der Bebauung und bei unbebauten Grundstücken nicht über den Erschließungsgrad. 4 Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser bis zu kleinen Mehrfamilienhäusern mit weniger als 6 Wohnungen 5 Die Differenz ist näherungsweise den Verkäufen von Unternehmensanteilen zuzurechnen, die dem Gutachterausschuss nicht zur Kenntnis gebracht werden. Hierzu zählen auch Portfolioverkäufe von großen Immobilienunternehmen wie Hedgefonds und Immobilien AGs. 5 / 35

7 Immobilienfakten München 2014/2015 SPITZENRENDITEN IN % Büroimmobilien 4,2 Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage 3,5 Industrie-/Logistikimmobilien 6,4 RENDITESPANNEN BÜROIMMOBILIEN IN % City/Innenstadt 4,4 5,9 Übriges Stadtgebiet 5,2 7,5 Peripherie 6,5 8,5 Quelle: B&A 2.2 MARKTDETAILS: NACHGIEBIGE PREISE BEIM WOHNEN - STABILISIERUNG DER BÜROLAGEN WOHNRAUMVERSORGUNG: NOCH IMMER NACHHOLBEDARF Der Zensus 2011 ergab auch für München geringfügig nach unten korrigierte Einwohnerzahlen. Demnach haben Ende 2013 mit 1,42 Mio. rund Personen mehr in München gewohnt als im Vorjahr. Der Bevölkerungszuwachs betrug 1,8%. Auch der Bestand an Wohnungen wurde 2011 etwas nach unten korrigiert. Er nahm in 2013 um 0,8% auf demzufolge zu, so dass sich durchschnittlich 1,85 Personen eine Wohnung teilten. Die Zahl der Baufertigstellungen war in 2013 mit Wohneinheiten um 42% höher als im Vorjahr. Damit wurde der sich aus der erwarteten Bevölkerungsentwicklung ergebende erforderliche Zubau von mindestens Wohneinheiten pro Jahr 6 deutlich übertroffen. Angesichts der um 13% auf gestiegenen Baugenehmigungen kann für die beiden kommenden Jahre zumindest auf Fertigstellungszahlen nahe des Jahressolls gehofft werden. VERSORGUNG MIT WOHNRAUM Einwohner Wohnungsbestand EW/Wohnung Wohnräume/EW , , , ,6 Quelle: Eigene Berechnugen nach Zensus 2011 und Statistisches Amt ,5 WOHNUNGSBAU Baufertigstellungen Baugenehmigungen Quelle: Statistisches Amt München Das Bevölkerungswachstum 2013 war nur noch zu 78% auf Zuzüge zurück zu führen, das natürliche Bevölkerungssaldo stieg um 12% und war in allen Stadtbezirken positiv. Aus München wanderten im letzten Jahr netto rund Personen in die umgebende Metropolregion ab; das waren 62% mehr als Keiner der zum großen Verflechtungsraum gehörigen Landkreise verlor Einwohner an die Landeshauptstadt. Auch die kreisfreien Städte der EMM 7 profitierten ein wenig von dieser Ausbreitung : Augsburg gewann etwa 300 Bürger aus München hinzu, Landshut knapp unter 100, Rosenheim, Kaufbeuren und Ingolstadt immerhin zwischen 35 und 50. Aus München ins restliche Bayern zogen nur noch etwa 750 weitere Personen. Dagegen ließen sich fast Personen aus dem weiteren Bundesgebiet in Bayerns Hauptstadt nieder, vor allem aus Baden- Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Hessen. Dazu kamen rund Einwanderer aus dem europäischen Ausland, aus Afrika, vom amerikanischen Kontinent, sowie aus Asien und 85 aus Australien. Unbekannt verzogen sind in 2013 dagegen netto Personen. 6 Landeshauptstadt München: Langfristige Siedlungsentwicklung. Kongressinformation. Dezember EMM = Europäische Metropolregion München 6 / 35

8 Den größten Bevölkerungszuwachs verzeichneten in 2013 folgende Stadtbezirke: STADTBEZIRK EINWOHNER- BEVÖLKERUNGS- DAVON WANDERUNGS- FERTIG GESTELLTE DICHTE / HA ZUWACHS 2013 SALDO IN % WOHNUNGEN 2013 Thalkirchen-Obersendling ,9% 95% ,9% Forstenried-Fürstenried-Solln Neuhausen-Nymphenburg ,9% 69% 463 5,9% Pasing-Obermenzing ,0% 78% 426 5,4% Moosach ,2% 84% 317 4,0% Bogenhausen ,0% 78% 457 5,8% Schwabing-Freimann ,9% 79% ,3% Feldmoching-Hasenbergl ,8% 96% 362 4,6% Aubing-Lochhausen-Langwied ,8% 83% 266 3,4% Trudering-Riem ,8% 92% 348 4,4% Ramersdorf-Perlach ,7% 72% 429 5,4% München gesamt ,0% 78% ,0% Quelle: Statistisches Amt München MEHRFAMILIENHÄUSER: PREISAUFTRIEB IN ENTWICKLUNGSQUARTIEREN UND DEZENTRALE SCHNÄPPCHEN In 2013 wurden bebaute Grundstücke mit Geschosswohnungen mit einer Gesamtfläche von 27 ha gehandelt, das waren 19% mehr als Demgegenüber veränderte sich die Zahl der Transaktionen mit -1% kaum, der Gesamtumsatz stieg nur um 0,4% auf 971 Mio. Euro. Der Vertragsumfang lag im Mittel bei 5,7 Mio. Euro, also nur 2% über dem in Die Fläche der bebauten Wohngrundstücke umfasste durchschnittlich rund m² je Transaktion und lag damit um 20% über der des Vorjahres. Der mittlere Preis je m² bebauter Grundstücksfläche lag bei rund Euro und damit um -5% unter dem des Vorjahres 8. Ohne die Berücksichtigung von öffentlich geförderten Mehrfamilienhausobjekten verringerte sich die Zahl der Transaktionen um -5% auf 162. Der Geldumsatz mit frei finanzierten Mehrfamilienhäusern ging entsprechend um -8% auf 923 Mio. Euro zurück, der Flächenumsatz reduzierte sich hier um -5% auf rund 21 ha 9. Verkauft wurden insgesamt 169 Mehrfamilienhäuser in 27 der 34 Gemarkungen des Stadtgebiets. Die Konzentration der veräußerten Objekte innerhalb des Stadtgebiets war damit etwas größer als in Die 10 Gemarkungen, in denen die meisten Objekte - zusammen 71% - verkauft wurden, waren nahezu dieselben wie im Vorjahr. In den TOP10-Gebieten mit den größten Flächenumsätzen wechselten insgesamt 71% aller veräußerten Flächen den Eigentümer. Nur noch 70% des über Mehrfamilienhäuser bewegten Geldvolumens konzentrierten sich in den 10 Gemarkungen mit den höchsten Geldumsätzen (2012: 82%). Die mit Geschosswohnungen bebauten Grundstücke in den Gemarkungen mit den größten Flächenumsätzen hatten einen um -35% geringeren m²-wert als in denen des Vorjahres. In den diesjährigen 10 teuersten Gemarkungen wurden 51% aller Mehrfamilienhäuser gekauft, die nur 23% aller Flächen umfassten, jedoch 48% des Gesamtumsatzes ausmachten. Der durchschnittliche m²-preis lag hier mit Euro um -9% unter dem des Vorjahres, aber um 58% über dem allgemeinen Mittel. Der höchste Durchschnittspreis wurde mit Euro/m² für zwei Objekte in der Altstadt erzielt. In den anderen 9 der teuersten Gemarkungen lag der Durchschnittspreis bei Euro/m² und damit nur 10% über dem allgemeinen Mittel. Im Handel mit Mehrfamilienhäusern gewannen in 2013 vor allem die Gemarkungen Bogenhausen und Laim an Bedeutung. In den TOP10 mit den meisten Transaktionen tauchte anstelle der Maxvorstadt West die Gemarkung Milbertshofen auf. Milbertshofen war in 2013 auch Neuzugang unter den Gemarkungen mit den höchsten Flächenumsätzen. Mit großen Flächenumsätzen fielen sonst vor allem Feldmoching, Freimann und Daglfing sowie Bogenhausen auf. In den TOP10 der höchsten Geldumsätze war die Maxvorstadt West zum ersten Mal seit 2009 nicht vertreten, und auch die Altstadt hatte mit nur zwei Transaktionen nicht ansatzweise das Marktgewicht wie im Vorjahr. Die Spitzenplätze dieser beiden sowie den von Untergiesing/Harlaching nahmen in 2013 Bogenhausen, Laim und Feldmoching ein. Besonderheiten unter den teuersten TOP10 waren in 2013 vor allem Obergiesing/Au, aber auch Pasing. 8 Der Durchschnittspreis für die in 2013 veräußerten frei finanzierten Mehrfamilienhäuser von /m² gegenüber /m² in 2012 ergibt eine Differenz von -4%. 9 In 2013 wurden 7 Mehrfamilienhausobjekte mit einer Grundstücksgesamtfläche von 5 ha und einem Gesamtverkaufswert von 90 Mio. öffentlich gefördert. Eine Zuordnung zu einzelnen Gemarkungen ist nicht möglich. Daher ergeben sich zahlenmäßige Abweichungen zu den Diagrammen für die Gesamtstadt. 7 / 35

9 Immobilienfakten München 2014/2015 TRANSAKTIONEN 2013: MEHRFAMILIENHÄUSER Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche TOP10 Umsatz TOP10 m²-preis 1 Haidhausen Feldmoching Untersendling/Westpark Altstadt 2 Sendling/Isarvorstadt Freimann Haidhausen Maxvorstadt Ost 3 Obergiesing/Au Laim Schwabing Maxvorstadt West 4 Untersendling/Westpark Milbertshofen Bogenhausen Pasing 5 Laim Daglfing Obergiesing/Au Lehel 6 Untergiesing/Harlaching Untersendling/Westpark Sendling/Isarvorstadt Obergiesing/Au 7 Neuhausen Schwabing Laim Sendling/Isarvorstadt 8 Maxvorstadt Ost Thalkirchen Maxvorstadt Ost Haidhausen 9 Schwabing Haidhausen Feldmoching Bogenhausen 10 Milbertshofen Bogenhausen Neuhausen Neuhausen m²-preis ~ Euro ~ Euro ~ Euro ~ Euro Δ Ø-Preis +5% -36% +9% +58% % Verträge % Fläche % Umsatz Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen GESCHOSSWOHNUNGS-BAUFLÄCHEN: NEUE LUXUSLAGEN UND VERTEILTE VERDICHTUNG Auch in 2013 wurden etwa 29 ha Wohnbaugrundstücke gehandelt; der Flächenumsatz lag nur 2% über dem des Vorjahres. Ein um 8% gestiegener Geldumsatz von 422 Mio. Euro ergab sich durch den um 26% höheren Durchschnittspreis von Euro/m². Die Zahl der verkauften Wohnbauflächen stieg insgesamt um 12% auf 74. Das durchschnittliche Vertragsvolumen ging um -3% auf 5,7 Mio. Euro zurück. Die durchschnittliche Fläche je Transaktion war mit rund m² um -9% kleiner als in Werden öffentlich geförderte Wohnbaugrundstücke vernachlässigt, fiel die Zahl der Transaktionen in 2013 um -11% auf 59. Auch der Geldumsatz mit frei finanzierten Mehrfamilienhäusern reduzierte sich um -13% auf 419 Mio. Euro, ihr Flächenumsatz um -28% auf rund 21 ha 10. Wohnbauflächen wurden 2013 in 26 der 34 Gemarkungen gehandelt; sie verteilten sich weiträumiger über das Stadtgebiet als im Vorjahr. Die größten Einzelflächen befanden sich in Pasing mit 5,5 ha, aufgeteilt auf drei Verträge, in Allach gab es eine Einzeltransaktion mit 1,4 ha. In Thalkirchen wurden 3,7 ha in vier Transaktionen übereignet. Insgesamt 7 Verträge, darunter einer in der Altstadt über 900 m², können bei den weiteren Angaben über Geldumsätze und Durchschnittswerte in den Gemarkungen nicht berücksichtigt werden, da es in den 7 betreffenden Gebieten jeweils nur einen dokumentierten Vertragsabschluss gab. Bisher unerreichte Spitzenpreise ließen sich laut Gutachterausschussbericht in Haidhausen bei drei Transaktionen mit einem Mittelwert von Euro/m² erzielen. Zwei Verträge im Lehel lagen bei durchschnittlich Euro/m². In der Gemarkung Sendling/Isarvorstadt wurde für zwei Bauflächen ein Durchschnittswert von Euro/m² erzielt. Die günstigsten Wohnbauflächen gab es in Pasing für 625 Euro/m². Der Durchschnittspreis in den günstigsten LOW5-Gemarkungen lag 2013 um -14% unter dem derer des Jahres 2012 und damit um -87% unter dem mittleren Preis der TOP5 aus Der Mittelwert in den aktuellen TOP5 war dagegen um 26% höher als in denen des voran gegangenen Jahres und überstieg den städtischen Durchschnitt um 128%. Eine zunehmende Preisdifferenzierung der innerstädtischen Wohnlagen ist daher weiterhin zu erwarten. 10 In 2013 wurden 15 Wohnbaugrundstücke mit einer Gesamtfläche von 8 ha und einem Gesamtverkaufswert von 41 Mio. Euro öffentlich gefördert. Eine Zuordnung zu einzelnen Gemarkungen ist nicht möglich. Daher ergeben sich zahlenmäßige Abweichungen zu den Diagrammen für die Gesamtstadt. 8 / 35

10 TRANSAKTIONEN 2013: GRUNDSTÜCKE MEHRFAMILIENHÄUSER Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche TOP10 Umsatz TOP10 m²-preis 1 Schwabing Pasing Untersendling/Westpark Haidhausen 2 Untersendling/Westpark Thalkirchen Neuhausen Lehel 3 Trudering Untersendling/Westpark Thalkirchen Sendling/Isarvorstadt 4 Moosach Perlach Lehel Maxvorstadt Ost 5 Milbertshofen Trudering Bogenhausen Neuhausen m²-preis ~ Euro ~ Euro ~ Euro ~ Euro Δ Ø-Preis -51% -55% +30% +128% % Verträge % Fläche % Umsatz Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen 9 / 35

11 Immobilienfakten München 2014/2015 VERTRÄGE UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE VERTRÄGE BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Anzahl in Mio. Euro Geschosswohnungsbau (frei finanziert) klassisches Gewerbe Rohbau-/Bauerwartungsland GELDUMSATZ UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE Gewerbebau gesamt Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet Anzahl in Mio. Euro Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Gewerbebau gesamt Büros/Geschäfte GELDUMSATZ BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Büros/Geschäfte im Kerngebiet klassisches Gewerbe Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Büros/Geschäfte Rohbau-/Bauerwartungsland Gewerbebau gesamt klassisches Gewerbe Büros/Geschäfte im Kerngebiet Gewerbebau gesamt Geschosswohnungsbau (frei finanziert) klassisches Gewerbe Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet FLÄCHENUMSATZ UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE Gewerbebau gesamt Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Gewerbebau gesamt Büros/Geschäfte klassisches Gewerbe Rohbau-/Bauerwartungsland Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Büros/Geschäfte im Kerngebiet Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet klassisches Gewerbe Quelle: Gutachterausschuss der Stadt München 11 ha FLÄCHENUMSATZ BEBAUTE GRUNDSTÜCKE ha GEWERBEBAUTEN: ZAHLREICHE BÜRO- UND GESCHÄFTSGEBÄUDE IN HOCHPREISIGEN LAGEN Der 2013 gegenüber 2012 um ein ganzes Drittel geringere Flächenumsatz von nur noch rund 52 ha ist vor allem auf den Wegfall von -90% des Vorjahresflächenumsatzes mit klassischen Gewerbebauten auf gerade einmal 3 ha zurückzuführen. Allein in diesem Bereich fielen die Zahl der Transaktionen um -54% und der Geldumsatz um -86% von 105 Mio. Euro auf nur noch 15 Mio. Euro. Die durchschnittliche Transaktion mit klassischen Gewerbebauten umfasste -78% weniger Fläche und ein um -69% reduziertes Geldvolumen. Der mittlere m²-preis der in 2013 gehandelten klassischen Gewerbebauten lag allerdings mit 500 Euro/m² um 43% über dem der Vorjahresverträge. Die Zahl der insgesamt gehandelten Gewerbegebäude war mit 109 in 2013 nahezu identisch mit der des Vorjahres (+1%). Der Gesamtumsatz stieg um 20% auf 3,4 Mrd. Euro. Hierzu beigetragen hat in erster Linie die um 21% auf 74 gestiegene Zahl an veräußerten Büro- und Geschäftsgebäuden außerhalb der Kerngebiete, die 75% aller gehandelten Flächen umfassten. In dieser Kategorie führte darüber hinaus ein um 36% höherer Durchschnittspreis von Euro/m² zu einem um 33% erhöhten Geldumsatz von 2,1 Mrd. Euro. Im Mittel betrafen die Verträge in 2013 mit m² eine um -20% kleinere Fläche als 2012, benötigten aber um 9% auf durchschnittlich 28 Mio. Euro gestiegene Ausgaben. Dass sich der Durchschnittspreis aller Transaktionen mit bebautem Gewerbegrund insgesamt sogar um 80% auf Euro/m² erhöhte, war nicht zuletzt auf die um 25% auf 10 ha gestiegene bebaute Grundfläche zurückzuführen, die in Kerngebieten veräußert wurde. Zwar gab es nur 29 und damit -15% weniger Objekte als in 2012, die hier den Eigentümer wechselten, dafür stieg der Geldumsatz um 12% 11 Unterschiede zu den im Text der Kapitel und genannten Zahlen ergeben sich durch den Verzicht auf die graphische Darstellung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. 10 / 35

12 auf 1,3 Mrd. Euro. Ihr mittlerer m²-preis lag bei Euro; das waren -10% weniger als im Vorjahr. Im Durchschnitt umfasste eine Transaktion mit Gewerbegebäuden in den Kerngebieten in 2013 eine mit m² um 47% größere Grundfläche, erforderte aber mit rund 45 Mio. Euro nur um 32% höhere Geldmittel als Auch in 2013 fanden nur in 8 der 34 Gemarkungen keine Verkäufe von Gewerbebauten statt. Zusammen 64% aller Objekte lagen in den TOP10-Gebieten mit den meisten Transaktionen. Damit verteilten sie sich etwas weiter über das Stadtgebiet als im Vorjahr. Mit nur 63% der veräußerten Flächen befand sich in den 10 Gemarkungen mit den größten Flächenumsätzen ein erheblich geringerer Flächenanteil als In den Gebieten mit den höchsten Geldumsätzen konzentrierten sich 83% des Gesamtumsatzes. Die mit 11 ha größte Einzelfläche wurde in Ludwigsfeld veräußert. Die höchsten Flächenumsätze gab es mit 5 ha und 4,6 ha in Moosach und Berg am Laim. Berg am Laim wies mit knapp m² auch die größte Durchschnittsfläche je Transaktion auf, gefolgt von Bogenhausen mit m². In den TOP10-Gemarkungen mit den größten Flächenumsätzen wich der Durchschnittspreis um -8% von dem der Gesamtstadt ab, lag mit Euro/m² aber um 63% über dem der entsprechenden Gebiete des Vorjahres. In 2013 wurden zahlreiche Transaktionen in hochpreisigen Gebieten auch außerhalb der Altstadt, in der Maxvorstadt West, in Neuhausen und Haidhausen vollzogen. Daher bewegte sich der mittlere m²-wert mit Euro bereits in den 10 Gemarkungen mit den meisten gehandelten Objekten um 33% über denen des Jahres 2012 und war um 74% höher als im gesamtstädtischen Durchschnitt. Die TOP10 der höchsten Umsätze wurden noch stärker von den Objekten in diesen renommierten Gebieten geprägt, so dass das Preisniveau hier doppelt so hoch war wie im Durchschnitt aller Gemarkungen. In den Umsatz-TOP10 des letzten Jahres, die ungewöhnlich stark durch mehrere Premiumobjekte in der Altstadt beeinflusst waren, lag dieser Wert nur um -6% darunter. In den teuersten TOP10 war der Durchschnittswert/m² der gehandelten Objekte mit Euro dann sogar um 108% höher als der gesamtstädtische Mittelwert, machte angesichts des insgesamt deutlich höheren Niveaus jedoch nur noch das 4,5-Fache des Durchschnitts in den LOW10-Preisgebieten aus. Wiederum lag Untersendling/Westpark mit 14 Verträgen in 2013 hinsichtlich der Transaktionshäufigkeit an der Spitze, und auch die Altstadt behauptete ihren 2. Platz mit zwar nur 8 gehandelten Objekten (-33%), deren Durchschnittspreis von Euro/m² das Vorjahresergebnis aber nochmals um 17% überragte. Ein 3. Mal in Folge wurde hier auch der höchsten Geldumsatz aller Gemarkungen erzielt. Vernachlässigt man das Preisniveau der Altstadt, hatten die Objekte in den verbleibenden teuersten TOP9-Gebieten mit Euro/m² einen 34% höheren Wert als im Durchschnitt aller Münchener Gemarkungen. TRANSAKTIONEN 2013: GEWERBEIMMOBILIEN Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche TOP10 Umsatz TOP10 m²-preis 1 Untersendling/Westpark Moosach Altstadt Altstadt 2 Altstadt Berg am Laim Neuhausen Neuhausen 3 Maxvorstadt West Thalkirchen Haidhausen Maxvorstadt Ost 4 Neuhausen Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark Maxvorstadt West 5 Trudering Trudering Maxvorstadt Ost Haidhausen 6 Haidhausen Haidhausen Berg am Laim Schwabing 7 Moosach Obergiesing/Au Obergiesing/Au Sendling/Isarvorstadt 8 Freimann Milbertshofen Maxvorstadt West Obergiesing/Au 9 Thalkirchen Neuhausen Moosach Untersendling/Westpark 10 Obergiesing/Au Freimann Schwabing Bogenhausen m²-preis ~ Euro ~ Euro ~ Euro ~ Euro Δ Ø-Preis +74% -8% +100% +108% % Verträge % Fläche % Umsatz Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen 11 / 35

13 Immobilienfakten München 2014/ GEWERBE-BAUFLÄCHEN: STEIGENDE KERNGEBIETSPOTENZIALE, ERWARTUNG AN HOCHWERTIGE FLÄCHEN STABIL Der Flächenumsatz mit Gewerbebaugrund ist in 2013 um 45% auf 32 ha gestiegen; 66 Verträge wurden geschlossen und damit 54% mehr als Der Geldumsatz erhöhte sich auf 533 Mio. Euro, das 2,3-Fache des Vorjahreswerts. Der allgemeine Durchschnittswert/m² lag bei Euro und damit um 58% über dem des Vorjahres. Mit 20 ha waren in 2013 fast 2/3 der gehandelten Flächen für klassische Gewerbenutzung vorgesehen, damit war ihr Umfang doppelt so groß wie Um klassische Gewerbeflächen drehten sich 59% der Transaktionen und 14% des Geldvolumens. Demgegenüber machten Flächen für höherwertiges Gewerbe gerade einmal 22% und Flächen in Kerngebieten nur 16% des Flächenumsatzes aus. Umgekehrt war das Verhältnis beim Geldumsatz: Hier sorgten die 13 Transaktionen (+18% zu 2012), die Kerngebietsobjekte betrafen, mit 386 Mio. Euro für 72% des Geldvolumens. In dieser Gebietskategorie war das nahezu eine Verdreifachung gegenüber Höherwertige Flächen außerhalb der Kerngebiete fielen mit 21% aller Verträge, aber nur 13% des Mitteleinsatzes auf den ersten Blick wenig auf, obwohl sich die Zahl der Verträge zum Vorjahr verdoppelte, die Umsatzsumme von 71 Mio. Euro zu 2012 eine Steigerung um 34% darstellte und die übertragene Fläche mit rund 7 ha um 40% größer war. Die kategoriespezifische Preisentwicklung war entsprechend: Die durchschnittliche Ausgabe für 1 m² Gewerbegrund in Kerngebieten belief sich auf Euro, womit eine Verdoppelung des Vergleichswerts von 2012 erreicht wurde. Flächen für höherwertige Gewerbenutzung außerhalb der Kerngebiete kosteten im Schnitt Euro/m² und damit -4% weniger als im Vorjahr. Die veräußerten Grundstücke für klassisches Gewerbe beliefen sich auf durchschnittlich 380 Euro/m², was gegenüber 2012 einen um -14% niedrigeren Wert darstellte. Die durchschnittliche Transaktion in Kerngebieten umfasste ein Fläche von etwa m² (-40% kleiner als 2012) und ein Umsatzvolumen von rund 30 Mio. Euro (142% mehr als 2012), höherwertiger Gewerbegrund außerhalb der Kerngebiete wurde in einer mittleren Größe von m² (-30% kleiner als 2012) unter Einsatz von durchschnittlich 5 Mio. Euro (-33% gegenüber 2012) veräußert, klassische Gewerbeflächen von im Schnitt m² (28% größer als 2012) für 2 Mio. Euro (11% mehr als 2012). Auch in 2013 wechselten Gewerbegrundstücke in 18 Gemarkungen die Eigentümer. Den größten Flächenumsatz verzeichnete Pasing mit 4,2 ha, wo mit durchschnittlich 1,1 ha / Transaktion nach Allach mit 1,3 ha / Transaktion auch die größten Grundstücke veräußert wurden. Es folgten Neuhausen und Moosach mit je 3,5 ha Flächenumsatz und einer mittleren Grundstücksgröße von 0,9 ha. In den Flächen-TOP5 kostete der m² im Schnitt 913 Euro; der günstigste Grund wurde in Aubing für rund 214 Euro/m² übereignet. In der Altstadt wurden in 2013 zwei Grundstücke mit zusammen m² und einem Gesamtbetrag von 290 Mio. Euro verkauft. Der sich daraus ergebende durchschnittliche m²-preis in der Altstadt von Euro hat maßgeblichen Einfluss auf den Durchschnittpreis der teuersten TOP5-Gemarkungen von Euro/m². Ohne Altstadt machte er für die anderen TOP4 nur noch Euro/m² und damit das 2,6-Fache des gesamtstädtischen Durchschnitts aus. Das Preisgefälle ist in 2013 schon in der Gruppe der teuersten TOP5 extrem hoch: In Forstenried lag der durchschnittliche m²-preis mit Euro bereits wieder um -22% unter dem gesamtstädtischen Mittel. In den LOW5 der niedrigsten Flächenpreise lagen die durchschnittlichen Kosten bei 358 Euro/m² und damit um -21% unter dem der Vorjahres-LOW5. TRANSAKTIONEN 2013: GRUNDSTÜCKE GEWERBE Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche TOP10 Umsatz TOP10 m²-preis 1 Trudering Pasing Altstadt Altstadt 2 Schwabing Neuhausen Schwabing Obergiesing/Au 3 Thalkirchen Moosach Obergiesing/Au Untersendling/Westpark 4 Milbertshofen Milbertshofen Neuhausen Schwabing 5 Freimann Trudering Pasing Forstenried m²-preis ~ 900 Euro ~ Euro ~ Euro ~ Euro Δ Ø-Preis -45% 49% +435% +493% % Verträge % Fläche % Umsatz Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen 12 / 35

14 BAUERWARTUNGSLAND: KLEINERE FLÄCHEN ZU GÜNSTIGEREN PREISEN Beim Bauerwartungsland war die gehandelte Gesamtfläche mit 38 ha um 124% höher als Die Vertragsfälle vervierfachten sich auf 20, allerdings fiel der Geldumsatz um -22% auf 56 Mio. Euro. Die Durchschnittsfläche je Transaktion war mit 1,9 ha gegenüber dem Vorjahr um -44% kleiner, die für die durchschnittliche Transaktion aufgewendeten Kosten mit 2,8 Mio. Euro sogar um -81% geringer als Der m² Bauerwartungsland wurde somit im Mittel für 147 Euro abgegeben, das waren -65% gegenüber VERMIETUNG: LAGEDIFFERENZIERUNG HÄLT DEN MARKT IN BEWEGUNG EINZELHANDEL: GROSSFLÄCHEN IN DER CITY - STADTTEILZENTREN STARK IM KOMMEN Die Kaufkraftkennziffer der Münchener Bevölkerung lag Ende 2013 unverändert um 37 Punkte, der Einzelhandelsumsatz je Einwohner in 2013 knapp 50% über dem bundesweiten Durchschnitt. Die gemäß Zentrenkonzept der Stadt München in 2012 zusammen etwa 1,67 Mio. m² Einzelhandelsfläche in München erhöhten sich seit 2011 kontinuierlich um rund 2% pro Jahr. Allein im Zentrum befinden sich über 29% davon. Für den Handelsatlas 2013 wurde der Einzelhandelsbesatz in den Stadtbezirken erhoben. HANDELSATLAS 2013 Nr Stadtbezirk Verkaufsfläche (m²) Verkaufsfläche / EW (m²) Betriebe Umsatz (Mio. Euro) 1 Altstadt-Lehel , Schwabing-Freimann , Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt , Ramersdorf-Perlach , Aubing - Lochhausen - Langwied , Trudering - Riem , Moosach , Thalkirchen-Obersendling , Forstenried-Fürstenried-Solln 3 Maxvorstadt , Au-Haidhausen , Pasing-Obermenzing , Milbertshofen - Am Hart , Neuhausen-Nymphenburg , Laim , Schwanthalerhöhe , Schwabing West , Bogenhausen , Allach-Untermenzing , Obergiesing , Sendling-Westpark , Sendling , Feldmoching-Hasenbergl , Hadern , Berg am Laim , Untergiesing-Harlaching , Gesamt , Quelle: BBE/CIMA Handelsatlas 2013 München 13 / 35

15 Immobilienfakten München 2014/2015 In der Fußgängerzone eröffneten 2013 zwei großflächige Einzelhandelsprojekte: Die Hofstatt in der Sendlinger Straße und das Josef Pschorr Haus an der Neuhauser Straße mit zusammen fast m² Verkaufsfläche, die problemlos absorbiert wurden. Die Mieten lagen hier in 2013 durchschnittlich um etwa 3% höher als im Vorjahr. Direkte Folge war eine erhebliche Aufwertung der Sendlinger Straße, so dass sich für die nach Umzug von Sport Scheck frei gewordenen Flächen sehr schnell neue Mieter mit attraktiven Konzepten fanden. Die erhebliche Frequenzerhöhung setzt neue Preis- und Qualitätsstandards und führt zu einem steigenden Filialisierungsgrad in der bisher heterogen besetzten Sendlinger Straße. Die Passantenzahlen übertreffen hier inzwischen sogar die der Theatinerstraße, die als bisherige 1a-Lage für den individuellen High- bis Premiumbereich zunehmend auch von kommerzielleren Marken begehrt wird. Die Fußgängerzone soll noch bis zur Asamkirche geführt werden und wird die Aufenthaltsqualität der Straße weiter erhöhen. Alle Münchener 1a-Lagen befanden sich auch 2013 im bundesweiten Vergleich unter den Top 20. Der Anteil der Innenstadt am Gesamtumsatz liegt in München mit knapp 30% über dem Durchschnittswert derer anderer Millionenstädte. Die City weist mit rund Euro/m² die im bundesweiten Vergleich höchste Flächenproduktivität auf. So stiegen die Spitzenmieten auch der übrigen Straßenzüge der Innenstadt um durchschnittlich 4%, in der Luxuslage Maximilianstraße mussten sogar bis zu 8% höhere Mieten gezahlt werden. Eine im Frühjahr 2014 durchgeführte Passantenfrequenzmessung 12 ergab an allen Zählpunkten in der City eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr um knapp 20% bei der Samstagszählung, wohingegen ein Vergleich der Dienstagszahlen eine Verringerung um -2% ergab. Das weist auf konkrete Auswirkungen einer stärkeren Differenzierung des Einkaufsverhaltens selbst in Münchner Bestlagen hin. Versorgungs- und/ oder Interneteinkäufe werden zunehmend unter der Woche erledigt, erlebnis- und freizeitorientiertes Shoppen in anregender Innenstadtatmosphäre konzentriert sich auf den Samstagnachmittag. Die Zahl der flächenmäßig bedeutsamen Vermietungen lag 2013 mit etwa 140 um 42% höher als im Vorjahr. Davon erfolgten etwa 29% in den 1a-Lagen der City, 35% in Stadtteillagen, 15% in Shoppingcentern und etwa 10% in sonstigen Lagen. Geschäfte mit Mode und Schuhe machten in der City 60% der neuen Mieter aus. Der gesamtstädtische Mietflächenumsatz belief sich aufgrund des dominanten Einflusses mehrerer neuer Baufachmärkte mit einer Fläche von fast m² auf rund m². Die hinsichtlich des Flächenumsatzes zweitstärksten Nachfrager waren Anbieter von Mode und Textilien; es folgten Lebensmittler, Gastronomie und Freizeitbedarf. Der filialisierte Einzelhandel interessiert sich neben der City vor allem für das Schwabinger T auf der Hohenzollern-/Leopoldstraße. Allerdings stiegen die Mieten auch in den 1b-Lagen: Besonders die Stadtteilzentren mit ihrem insgesamt deutlich geringeren Mietniveau entlasten die Innenstadt zunehmend durch abwechslungsreiche Angebote. Innerstädtische Lagen in 1b- und 2er-Qualität erfreuen sich daher zunehmender Beliebtheit bei Gastronomen und Einzelhändlern aus verschiedensten Branchen, die nach alternativen Standorten mit guter Perspektive suchen. Im 1. Quartal 2014 dominierten bislang internationale Konzepte bei 55% der flächenmäßig bedeutsamen Mietverträge. Weiterhin hohe oder sogar steigende Anteile am Flächenumsatz zeigten die Branchen Textil - hier vor allem die exklusive Mode -, Gastronomie/Food, Gesundheit/Beauty, Heim-/Haus-/Wohnbedarf sowie Sport-/Outdoorartikel. SPITZENMIETPREISE DER EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN MÜNCHENS 1A-LAGE LAGE Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete m m m m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 INNENSTADT Kaufingerstraße/Marienplatz Maximilianstraße/Perusastraße Neuhauser Straße Rosenstraße/Rindermarkt Rosental Schützenstraße Sendlinger Straße Sonnenstraße Tal Theatiner Straße/Brienner Straße Weinstraße SCHWABING Hohenzollernstraße Leopoldstraße Quelle: Bosseler&Abeking 12 Engel & Völkers Commercial: 14 / 35

16 BÜROFLÄCHEN: MITTELGROSSE EINHEITEN WENIGER GEFRAGT Der Mietflächenumsatz auf dem Münchener Büromarkt war mit m² in 2013 nochmals um rund -16% niedriger als im Vorjahr. Überwiegend Mieter kleiner Büroeinheiten wurden in 2013 fündig: 65% aller Mietverträge betrafen Flächen bis 500 m², zwischen 500 m² und m² bewegten sich 30%, und nur noch 5% der Vereinbarungen wurden über Flächen über m² geschlossen. Damit erhöhte sich der Anteil der Verträge für kleine Flächen um 11%, der für mittelgroße reduzierte sich um -14% und der Anteil der Verträge für Einheiten zwischen m² und m² fiel insgesamt um -30%. Büros bis 500 m² umfassten immerhin 23% des gesamten Büroflächenumsatzes. In Größenklassen zwischen 500 m² und m² fielen 32%, größere Büroeinheiten bis m² machten ebenfalls 23% der Gesamtflächen aus. Der Umsatzanteil von Flächen über m² stieg von 10% auf 21% und in absoluten m²-zahlen sogar um 60% auf rund m². Neben dem absoluten Flächenumsatz mit den größten Einheiten über m² stieg nur der mit den kleinsten Büros bis 200 m²: Der Anstieg um 5% umfasste hier allerdings zusammen nicht einmal m². In allen anderen Größenklassen wurden in zum Teil erheblichem Umfang weniger Flächen vermietet: Der Rückgang in der Größe m² war mit -47% am deutlichsten, in den Klassen zwischen 500 m² und m² reduzierte sich der Flächenumsatz absolut um -21% bis -33%, und auch Büros zwischen 200 m² und 500 m² verzeichneten einen geringfügigen Rückgang um -4%. Aktivste Nachfrager waren in 2013 Informations- und Kommunikationstechnologieunternehmen mit rund m² (z.b. Microsoft, Google) und damit insgesamt 20% aller vermieteten Flächen. Es folgten Beratungsgesellschaften mit etwa m² (15%) und sonstige Dienstleistungsfirmen mit m² (14%). Die im Vorjahr dominanten Industrie- und Bauunternehmen haben -59% weniger Flächen angemietet als 2012 (z.b. BMW). Besonders stark rückläufig war auch die absolute Flächennachfrage der öffentlichen Verwaltung mit -44%. Vom Gesundheitswesen wurden -39% weniger neue Flächen beansprucht. Demgegenüber steigerten Versicherungen ihre Anmietungen um 32% (z.b. Allianz, Swiss Re), gefolgt von IuK-Unternehmen mit einem Plus von 9%, deren absolute Zuwachszahlen aber auch zusammen mit denen der sonstigen Dienstleister um 11% oder im Handel um 21% den Rückgang in den anderen Branchen nicht kompensieren konnten. Der Eigennutzeranteil am Flächenumsatz war mit 15% deutlich höher als im Vorjahr und betraf besonders das Münchener Umland. Rund 76% der insgesamt vermieteten Flächen lagen innerhalb der Stadtgrenzen. Rund 11% des Jahresflächenumsatzes reduzierten den Leerstand dennoch geringfügig auf eine Rate von 6,4%, der mit einer Gesamtfläche von rund 1,3 Mio. m² jedoch noch immer das Doppelte des Gesamtumsatzes aus 2013 betrug. Zwei Drittel des Leerstands betrafen durchschnittlich ausgestattete Flächen, 26% waren moderne Flächen, 9% moderne Erstbezugsflächen. Nur noch 2% der unvermieteten Flächen sind unsaniert. Diese Verhältnisse sind seit dem Vorjahr nahezu unverändert. In den verschiedenen Stadtgebieten bewegte sich die Leerstandsrate zwischen 2,3% und 9,2%, im Umland zwischen 3,0% und 9,6%. In der Projektpipeline befinden sich rund 1,1 Mio. m², von denen 74% dem Markt noch in 2014 zur Verfügung stehen sollen, weitere 18% ab BÜROFLÄCHEN 2013 Marktzone (Auswahl) Flächenumsatz Δ zu 2012 Leerstand davon modern Projektpipeline in m² = x-facher Flächenumsatz in m² = x-facher Flächenumsatz übriges Stadtgebiet % 1, ,1 City % 1, ,3 Region Nord % 2, ,1 Parkstadt Schwabing % 1, ,8 Cityrand Süd % 2, ,4 Moosach/Milbertshofen % 0, ,1 Cityrand Nord % 1, ,5 Westend % 1, ,8 Theresienhöhe % 0, ,0 Region Ost % 6, ,1 Arnulfpark % 0, ,0 Arabellapark % 0,5 0 2,6 Region Süd % 8, ,9 Messestadt Riem % 1, ,1 Bogenhausen % 2, ,8 Region West % 2,8 0 6,0 Neuperlach % 15,7 0 0,0 Quelle: BNP Paribas; Gebietseinheit: Büromarktzonen 15 / 35

17 STREIFEN: Neubau = breit guter Bestand = mittel Sonstiger Bestand = schmal Immobilienfakten München 2014/ bis unter 7 7 bis unter 9 9 bis unter bis unter bis unter 15 LINIEN: 15 bis unter 17 Stadtbezirke 17 bis unter 20 Stadtgebiet München 20 bis unter 25 Umlandgemeinden 25 bis unter 28 5 bis unter 7 7 bis unter 9 Büroflächen - Durchschnittsmieten 2009 STREIFEN: Neubau = breit guter Bestand = mittel Sonstiger Bestand = schmal Haimhausen Eching Hebertshausen Unterschleißheim LINIEN: Stadtbezirke Dachau Bergkirchen Stadtgebiet München Garching Oberschleißheim Umlandgemeinden 9 bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter Ismaning 28 bis unter Karlsfeld Feldmoching Hasenbergl Haimhausen Olching Aschheim Moosach Aubing Lochhausen Langwied Bergkirchen PasingDachauObermenzing Gräfelfing Schwabing West Maxvorstadt Oberschleißheim AltstadtSchwanLehel thalerauludwigshöhe Haidvorstadthausen Isarvorstadt Karlsfeld Hadern SendlingWestpark Feldmoching Hasenbergl Thalkirchen Obersendling Forstenried Fürstenried Solln Moosach Allach Untermenzing MilbertsUntergiesinghofenHarlaching Am Hart Gauting Aubing Lochhausen Langwied Germering PasingObermenzing Gräfelfing Pullach Neuhausen-Nymphenburg Berg am Laim Haar SchwabingFreimann Neubiberg Schwabing West Unterföhring Unterhaching UntergiesingHarlaching Thalkirchen Obersendling Forstenried Fürstenried Solln Hohenbrunn Feldkirchen Taufkirchen Trudering-Riem Berg am Laim Haar Ramersdorf-Perlach Putzbrunn Unterhaching Ottobrunn Gauting Hohenbrunn Pullach Grünwald Baierbrunn 16 / 35 Taufkirchen Oberhaching Kirchheim Ottobrunn Neubiberg Neuried Putzbrunn Aschheim Bogenhausen Maxvorstadt Grünwald AltstadtSchwanLehel thalerlaim Auhöhe LudwigsHaidvorstadthausen Isarvorstadt Baierbrunn Oberhaching SendlingOberWestpark giesing Hadern Sendling Planegg Krailling Ismaning Trudering-Riem Ramersdorf-Perlach Neuried Puchheim Feldkirchen Garching Obergiesing Sendling Planegg Gröbenzell Bogenhausen Neuhausen-Nymphenburg Olching Krailling Kirchheim Unterschleißheim Laim Germering Unterföhring SchwabingEching Freimann Allach Hebertshausen Untermenzing Gröbenzell Puchheim MilbertshofenAm Hart

18 Im Frühjahr 2014 lagen die Angebotsmieten für Büros in mehreren Bezirken rund um die Innenstadt über dem Vorjahresniveau: So rückten Neubauten in Schwabing-West und Sendling in eine höhere Preisklasse auf, in Milbertshofen-Am Hart und in Berg am Laim stiegen die Preise für Bestandsobjekte guter und einfacher Qualität, in Laim und im Bezirk Sendling-Westpark schlossen die Mieten für einfach ausgestattete Flächen nach oben auf. In den ansonsten hochpreisigeren Bezirken Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt und Schwabing-West gab es dagegen moderne Bestandsflächen zum Ausnahmepreis. In einigen Stadtrandbezirken ebenfalls in jeder Himmelsrichtung waren manche Ausstattungskategorien zu tendenziell günstigeren Preisen zu haben: Im Bezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln wurden sogar Flächen im Neubaustandard zu niedrigeren Kosten angeboten, in Trudering-Riem und Bogenhausen waren vor allem gute Bestandsflächen günstiger als 2012, in den Stadtbezirken Aubing-Lochhausen-Langwied und Bogenhausen fielen die Mieten für einfach ausgestattete Büros niedriger aus. Im Münchener Umland fiel aktuell besonders Grünwald mit überdurchschnittlich hohen Neubau- und Preisen für guten Bestand auf, aber auch im benachbarten Oberhaching waren Neubauflächen nur zu Mieten zu haben, die über dem Vorjahresniveau lagen. Neben Gräfelfing in 2013 zog in 2014 auch Planegg in eine höhere Preisklasse für Neubaubüros ein. Im Norden vergrößerte sich der Abstand der Dachauer Neubaumieten zu denen der Nachbargemeinden weiter. Diese Entwicklung verläuft bereits seit 2011 nahezu kontinuierlich. Die Mieten für gute Bestandsflächen zogen seither deutlich langsamer nach. Höhere Kosten für Neubauflächen waren auch in Hohenbrunn zu beobachten. In Germering schlossen die Mieten für einfachen Bestand etwas auf. Aber auch in der Region gab es einige Gemeinden, in denen Büros vergleichsweise günstiger zu haben waren: In Aschheim waren die Angebotspreise für Neubaustandard, in Kirchheim die für gute und einfache Bestandobjekte und in Ismaning ebenfalls für Büros mit einfacher Ausstattung tendenziell niedriger als im Frühjahr Im ersten Quartal 2014 gab es bereits einige Vermietungen von Großflächen (z.b. Brainlab, BayWa), darunter auch eine zur Zwischennutzung (BayWa). Insgesamt belief sich der Flächenumsatz auf 26% des Ganzjahresumsatzes in Vor allem die Bezirke südlich der City (23%) und die Messestadt Riem (14%) waren bisher besonders gefragt. Die Innenstadt hatte bisher nur einen Anteil von 10%. In den Umlandgemeinden wurden etwa 25% der Flächen des 1. Quartals vermietet. 2.4 PROGNOSE: AUFBAU HOCHPREISIGER WOHNLAGEN WANDEL IM EINZELHANDEL KONTINUITÄT IM BÜROSEGMENT WOHNEN: GRÖSSERE ANGEBOTSVIELFALT Die Preise für Neubauwohnungen in Bestlagen haben sich im letzten Jahr stabilisiert. Dafür holten die guten bis weniger guten Lagen kontinuierlich auf. Daher muss der in 2013 rückläufige Flächenumsatz bei freifinanzierten Wohnbaugrundstücken angesichts einer anhaltenden Wohnungsknappheit wohl nicht auf fallende Gewinnerwartungen auf dem Markt für Eigentumswohnungen zurückgeführt werden, sondern kann in Relation zum angesichts der anhaltenden Nachfrage mageren Zusatzangebot und den Hoffnungen in die Potentiale von Gewerbeimmobilien gesehen werden. Im Zusammenspiel von Stadt- und Marktentwicklung erfolgt ein durchaus gezielter Aufbau weiterer guter bis sehr guter Wohnlagen. Dass die vor allem in Nebenlagen günstiger veräußerten Wohnbauflächen mögliche Nachteile einer Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen vorweg nehmen, die die geltende Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen frühestens ab 2015 ergänzen soll, kann durchaus in Frage gestellt werden. Anzunehmen ist eher, dass dadurch ein tendenziell breiteres und zum Teil auch rentierlicheres Angebotsspektrum an Mietwohnungen entstehen kann. Gleichzeitig soll mit Hilfe städtischer Fördermaßnahmen eine positive urbane Durchmischung verschiedener sozialer Bevölkerungsgruppen erhalten und unterstützt werden. PREISENTWICKLUNG BEI NEUEN EIGENTUMSWOHNUNGEN Euro/m Bestlage gute Lage durchschnittliche Lage Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München 17 / 35

19 Immobilienfakten München 2014/ GEWERBE: MEHR FOKUS AUF ENDOGENES POTENTIAL Die extremen Ausschläge der Preisänderungsraten in den von Wirtschafts- und Eurokrise beeinflussten Jahren scheinen sich tendenziell vorerst abzuflachen. Die Anzeichen mehren sich, dass externe Mechanismen an Gewicht verlieren und die lokale Marktentwicklung etwas berechenbarer wird. Auch der in 2014 bisher anhaltende Nettozufluss ausländischen Kapitals deutet auf steigende Erwartungen an Kontinuität hin. Ausgleichend wirkt eine daher wieder zunehmende Nachfrage selbst nach nicht perfekt vermietetem Bürobestand auch außerhalb des Mittleren Rings oder in der Peripherie, sowie Objekten mit Revitalisierungsbedarf. Bei nicht mehr vermietbaren Bürogebäuden wird zunehmend auf eine Umnutzungsgenehmigung spekuliert. Besondere Attraktivität hat weiterhin der Hotelmarkt in München. Der hohe Bedarf an Logistikflächen in Stadt und Region ist bislang kaum zu befriedigen. In der Preisentwicklung für unbebaute Flächen sind die stärksten Schwankungen beim Bauerwartungsland und ähnlich stark bei Kerngebietsflächen zu beobachten. In beiden Kategorien in den Kerngebieten weniger als beim Bauerwartungsland - variiert auch die durchschnittliche Flächengröße am stärksten. PROZENTUALE ÄNDERUNG DES DURCHSCHNITTSPREISES / m² ,0 1,5 1,0 0,5 Gewerbebau gesamt Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Büros / Geschäfte klassisches Gewerbe Büros / Geschäfte im Kerngebiet 0-0, Quelle: Eigene Brechnungen nach Daten des Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München BÜROS: MODERNISIERUNGSDRUCK IM BESTAND Nicht nur die in 2014 voraussichtlich zur Verfügung stehenden Neubauflächen im Umfang von rund 0,5 Mio. m² werden durch die auf erwartete rund m² steigende Nachfrage sicher absorbiert, auch der noch bestehende Leerstand wird sich in geringem Umfang weiter abbauen lassen. Dadurch sind leicht steigende Durchschnitts- und Spitzenmieten realistisch. Inwieweit ein durch Firmenumzüge immer auch zusätzlich entstehender Leerstand tatsächlich dokumentiert wird bzw. werden kann, ist nicht zuverlässig einzuschätzen. Derzeit stehen noch immer auch zahlreiche Flächen leer, die früher durch Großnutzer belegt waren. Exklusivität verspricht auf jeden Fall die weitere Entwicklung von Lagen in der Innenstadt, in denen angesichts geringer Flächenreserven mit überdurchschnittlich steigenden Mieten zumindest für modernst ausgestattete Büros gerechnet werden kann. Andererseits droht eine relative Abwertung von einfachen und guten Bestandsflächen selbst in innenstadtnahen Lagen, so lange die Angebote an Neubauflächen an gut erreichbaren Nebenstandorten wieder steigen. Der Modernisierungsdruck für Bestandsflächen wird so kaum nachlassen EINZELHANDEL: ENTWICKLUNG VON CITYNEBEN- UND STADTTEILLAGEN Da für 2014 mit steigenden Einkommen und höherer Kaufkraft gerechnet wird, ist ein Anstieg des Einzelhandelsumsatzes um real rund 2% nicht unwahrscheinlich. Die extrem hohe Kaufkraftbindung im Bereich Mode und Textilien macht die Münchener Innenstadt weiter zum Anziehungspunkt für neue attraktive Konzepte. Angesichts der Möglichkeiten des Multichannelings wächst darüber hinaus die Bereitschaft internationaler Markenunternehmen, Läden aus Gründen des Markenprestiges ohne Gewinn zu betreiben und gegebenenfalls Mieten zu bezahlen, die andere betriebswirtschaftliche Konzepte nicht zulassen. Auch wenn die Münchener City noch überdurchschnittlich viele individuelle lokale und inhabergeführte Textilanbieter aufweist, steigt die Verdrängung alt eingesessener Ladenbesitzer. Die Finanzkraft internationaler Anbieter sowie die Herausforderung, angesichts beschleunigter Prozesse im E- und M-Commerce eigene Multi-Channel- und konkurrenzfähige Erlebnis-Konzepte zu entwickeln, sorgt zusammen mit der anhaltenden Dynamik im Produktzyklus von Einzelhandelsflächen für einen Wandlungsdruck, dem mancher auch bislang aus Händlersicht wirtschaftliche Standort zunächst zum Opfer fällt. 18 / 35

20 Ohne weitere Großflächenprojekte in der City werden dort in 2014 wieder mehr Klein- und mittlere Flächen nachgefragt. Die meist langfristigen Geschäftsbeziehungen zwischen Vermietern und Mietern führen aber auch hier dazu, dass nur wenige auf den Markt kommen. Allerdings sind nicht nur Abstandszahlungen an Vormieter, sondern ebenfalls die Bereitschaft der Eigentümer, der Aussicht auf eine vorteilhaftere Vermietung nachzugeben, in den letzten Jahren häufiger geworden. Angesichts des hohen Expansionsdrucks internationaler Einzelhändler ist von einem weiteren moderaten Anstieg der Spitzenmieten auszugehen. Die zunehmende Mietpreisauslese erlaubt nur noch ausgewählten Mietern die Top-Lagen. Die Ausweich-Ansiedlungen führen zum zügigen Aufstieg weiterer Zentrumsstandorte. So sollen Sendlinger Straße, Jüdisches Museum und Viktualienmarkt städtebaulich besser verbunden werden. Das wird auch mehr Passanten durch Rindermarkt und Rosental führen, die noch Entwicklungspotenzial aufweisen. Fahrbahnverengung und Gehsteigverbreiterung im Tal werden dessen Bedeutungszuwachs für den Einzelhandel beschleunigen. Die Nebenstraßen der Maximilianstraße entwickeln sich ebenfalls bereits zu Expansionsgebieten, allen voran die Neuturmstraße, die die Verbindung zwischen Maximilianstraße und Hofbräuhaus herstellt. Die Residenzstraße wird auch zwischen Maximilianstraße und Odeonsplatz vom Palais an der Oper profitieren. Im Aufwind ist auch die Brienner Straße im Bereich zwischen Odeonsplatz und Altstadtring. Auf dem Gelände der Alten Akademie wurde inzwischen eine Nutzfläche von rund m² zur Entwicklung ausgeschrieben. Kreative Projektentwicklungsansätze sollen auch die rückwärtigen historischen Arkadengänge und Innenhöfe einbeziehen. Im Neubau in der Kaufingerstraße 11 eröffnet Ende 2014 eine bekannte Juwelierkette neu im Erdgeschoss und in der 1. Etage. Die oberen Stockwerke sind für Büros und Wohnungen vorgesehen. Zwischen Residenz- und Theatinerstraße wird die Theatinerpassage revitalisiert. Neben dem Palais an der Oper steht in der Maximilianstraße ein Geschäftshaus leer und wartet auf seine Entkernung und umfassende Neugestaltung. Bis 2015 werden im Neubau am Oberanger etwa 700 m² Einzelhandelsfläche fertig gestellt. Bereits jetzt haben auch die Schützen- und Bayerstraße Aufwertungspotenzial in Sachen Qualität. Die Umgestaltung von Hauptbahnhof und Bahnhofvorplatz sieht unter anderem eine Ausweitung und Aufwertung der Einzelhandelsangebote im Bahnhof vor und wird mittelfristig auch die Verbindungsachsen zum Stachus sowie das weitere Bahnhofsumfeld beeinflussen. Die Weiterentwicklung differenzierter innerstädtischer Einzelhandelslagen eröffnet zusätzliche Optionen, das richtige Umfeld für ganz unterschiedliche Konzepte zu identifizieren und zu erproben. Dazu gehören auch die Stadtteilzentren, deren Potentiale stärker ins Visier geraten und in denen sich geeignete Betriebstypen ebenfalls behaupten werden. Gut eingeführte Stadteillagen sind vor allem der Rotkreuzplatz und das Zentrum von Pasing, aber auch der Harras entwickelt sich langsam über einen reinen Nahversorgungsstandort hinaus. Direkt am Pasinger Marienplatz entsteht ab 2014 ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Verkaufsfläche von m². In Allach wird am Oertelplatz in 2014 mit dem Bau eines m² großen Handels- und Dienstleistungszentrums begonnen. In Freiham erfolgen ab 2014 die Ausschreibungen für ein Zentrum mit rund m² Verkaufsfläche, davon m² für die Nahversorgung. Für den Ratzingerplatz im Münchener Südwesten ist ein Stadtteilzentrum mit einer Verkaufsfläche von m² in Planung. Zwar gilt vor allem die Innenstadt als nachhaltig sicher für den Einzelhandel. Trotz anhaltend breiter Nachfrage kommen bei erstklassigen Immobilien in den klassischen 1a-Lagen häufig nur eigenkapitalstarke Family-Offices zum Zuge. Es ist aber auch bei Anlageobjekten mit Einzelhandelsanteil in Entwicklungslagen durchaus damit zu rechnen, dass die Renditen von steigenden Kaufpreisen gedrückt werden. 19 / 35