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1 zwischen Stuttgart und München Büroflächenbericht Ulm / Neu-Ulm 2007

2 1. Vorwort Der Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm gibt in diesem Jahr zum ersten Mal einen Büroflächenbericht heraus. Zielsetzung ist es allen Marktteilnehmern vor Ort einen Überblick über das Marktgeschehen zu geben. Durch die erfolgreiche und von Anbietern und Nachfragern nach Büroobjekten stark nachgefragte Objektbörse gibt es beim Stadtentwicklungsverband mittlerweile eine sehr gute Datenbasis. Weitere Grundlagen waren die jährlich von BULWIEN bundesweit für die größeren Städte und damit auch Ulm herausgegebenen Daten sowie Gespräche mit lokalen Maklern. Der Büromarktbericht soll künftig in regelmäßigen Abständen herausgegeben werden. 3

3 Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort 2. Wirtschaftsstandort Ulm/Neu-Ulm 3. Angebotssituation Büroflächen 4. Nachfragesituation Büroflächen 5. Mietniveau 6. Bürostandorte und Projektentwicklungen 2

4 2. Wirtschaftsstandort Ulm/Neu-Ulm Ulm und Neu-Ulm, an der Grenze von Baden-Württemberg und Bayern gelegen, sind das gemeinsame Oberzentrum und mit rund Einwohnern und Arbeitsplätzen der wirtschaftliche Schwerpunkt der Region Donau-Iller. Durch die Lage zwischen München und Stuttgart und am Kreuzungspunkt der Autobahnen A 8 und A 7, vieler Bundesstraßen sowie der ICE-Strecke der Deutschen Bahn ist die Doppelstadt verkehrstechnisch hervorragend positioniert und hat sich in den vergangenen Jahren eine führende Rolle im süddeutschen Raum erarbeitet. Dies fand seinen Niederschlag darin, dass PROGNOS die Region Ulm auch im Jahr 2007 als eine Region mit sehr hohen Zukunftschancen bewertet hat. Von insgesamt 439 Stadt- und Landkreisen landete Ulm auf dem 18. Platz und liegt damit beispielsweise vor Heidelberg, Ludwigsburg, Freiburg, Ludwigshafen oder Mannheim. Die Wirtschaftsstruktur wurde ebenfalls von PROGNOS im Jahr 2007 differenziert untersucht. Danach prägen folgende Kompetenzfelder die Innovationsregion Ulm: - Metall - Maschinenbau - Nutzfahrzeugbau - Logistik - Pharma/Gesundheit Das Oberzentrum Ulm/Neu-Ulm ist mittelständisch geprägt, breit diversifiziert und aus diesem Grund im Hinblick auf den Arbeitsmarkt relativ krisenresistent. Zahlreiche Firmen mit internationalem Ruf haben ihren Sitz in der Region (Ratiopharm, Iveco, Gardena, Waffen Walther, Ulrich Medizintechnik, EvoBus). Besonders prägend ist die Realisierung des Konzeptes der Wissenschaftsstadt am oberen Eselsberg in Ulm. Dadurch wurden an der Universität Ulm und an der Hochschule Ulm, in Instituten und Firmen im Science Park in den vergangenen 20 Jahren mehrere Tausend Arbeitsplätze geschaffen. Durch die Gründung der Fachhochschule Neu-Ulm, die Realisierung eines Gründerzentrums für Neue Medien und den Bau des Edisoncenters in Neu-Ulm wurde diese Wachstumsdynamik auch nach Bayern getragen. Ein Großprojekt wird die Region in den nächsten Jahren nachhaltig prägen: Die Bebauung der durch die Tieferlegung der Bahngleise freigewordenen Flächen im Rahmen des Projektes Neu-Ulm 21. Insgesamt stehen 18 ha zur Neubebauung zur Verfügung. Damit wird die bestehende Innenstadt um ein Viertel erweitert. Dort werden ab dem Jahr 2009 Projekte für Handel, Dienstleistung und Wohnen realisiert. In Ulm sollen mit dem Projekt City-Bahnhof Ulm der Hauptbahnhof und dessen Umfeld städtebaulich neugeordnet und Flächen für eine City-Erweiterung geschaffen werden. Hier geht es um die Neuordnung des dortigen Bahnhofsbereiches. Der Wandel vom rein produzierenden insbesondere in Ulm durch das Konzept der Wissenschaftsstadt verstärkt zum dienstleistungsorientierten Standort hat einen deutlichen Anstieg der Bürobeschäftigten und dadurch auch eine Nachfrage nach solchen Flächen ausgelöst. 4

5 3. Angebotssituation Büroflächen In Ulm hat sich durch die Umsetzung des Konzeptes der Wissenschaftsstadt ein deutlicher Strukturwandel in Richtung Dienstleistungen vollzogen. Neu-Ulm hat nach wie vor einen besonderen Schwerpunkt im verarbeitenden Gewerbe und beim Handel. Dies spiegelt sich auch in einem über die Jahre vor allem in Ulm gewachsenen Büroflächenbestand wieder. Büroflächenbestand und Neuzugang: Ulm Büroflächenbestand (gif) in qm Durchschnittliche Bürofläche je Beschäftigte ,1 20,7 20,3 20,1 19,9 20,7 21,4 21,5 Fertigstellung Nutzfläche in Bürogebäuden/qm Anteil des Neuzugangs am Bestand ,7% 2,8% 3,4% 0,0% 0,9% 3,3% 2,3% 0,3% 1,7% Quelle: BULWIEN Gesa AG Im Jahr 2006 gab es in Ulm qm Bürofläche. Dabei lag die durchschnittliche Bürofläche je Beschäftigen 2005 immer noch bei 21,5 qm/beschäftigen. Bei den pro Jahr fertig gestellten Büroflächen gab es in den letzten 9 Jahren deutliche Schwankungen. Spitzenwerte waren in den Jahren 2000 und 2003 mit rund qm. Im Jahr 2001 waren es nur 200 qm. Auch das Jahr 2005 war mit qm eher verhalten. Im Durchschnitt der letzten Jahre waren es rund qm. Büroflächenumsatz und Leerstand: Ulm Büroflächenbestand (gif) in qm Büroflächen- Umsatz in qm 20,0 20,0 20,0 25,0 25,0 17,0 20,0 15,0 18,0 Leerstand (1.000 qm) Leerstands- Rate Verhältnis Leerstand zu Umsatz 27,0 25,0 30,0 20,0 22,0 29,0 30,0 32,0 32,0 3,9% 3,5% 4,1% 2,7% 3,0% 3,8% 3,9% 4,1% 4,1% 135,0% 125,0% 150,0% 80,0% 88,0% 170,6% 150,0% 213,3% 177,8% Quelle: BULWIEN Gesa AG 5

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7 Nach BULWIEN liegt der Büroflächenumsatz im Mittel der letzten Jahre bei rund qm. Gespräche mit den regionalen Akteuren haben ergeben, dass dieser Wert eher bei qm liegen dürfte. Die Leerstandsflächen werden im Mittel der letzten Jahre von BULWIEN bei qm gesehen. Von 2001 bis auf 2005 hat der Wert auf qm zugenommen. Büroflächenumsatz und Leerstand in Ulm/Neu-Ulm 2007 Büroflächenbestand Büroflächenumsatz Leerstand Leerstandsrate qm qm qm 3,76 % Quelle: Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm Aufgrund der Größe der Stadt und durch den Status als kreisangehörige Gemeinde gibt es für Neu-Ulm keine eigenständigen Angaben zum Büroflächenbestand. Deshalb müssen diese Zahlen geschätzt werden. Für Ulm/ Neu-Ulm wird der Büroflächenbestand auf qm geschätzt. Beim Büroflächenumsatz und dem Leerstand wird davon ausgegangen, dass der Umsatz von qm qm bzw. der Leerstand von qm für das Oberzentrum Ulm/Neu-Ulm insgesamt gelten. Daraus ergibt sich eine Leerstandsrate von unter 4 %. Dies ist im Vergleich mit anderen Städten sehr niedrig. Obwohl damit eine Angebotsreserve vom 2-3 fachen des Jahresumsatzes im Bestand vorhanden ist, wird dies bei neuen Projektentwicklungen in der Regel nicht als problematisch gesehen, da die verfügbaren Objekte bezüglich der Lage und qualitativen Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweisen. Größenklassen der leerstehenden Büroobjekte 2006 Größe bis 100 qm bis 250 qm bis 500 qm bis qm über qm Anzahl Objekte Fläche 370 qm qm qm qm qm Quelle: Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm Durch den guten Datenbestand der Objektbörse des Stadtentwicklungsverbandes lässt sich der Leerstand von rund qm nach den angebotenen Objekten aufgliedern. Die meisten Angebote gibt es bei der Größenklasse über 100 bis 500 qm. Im Jahr 2006 waren es 41. Dies sind 67 % aller Objekte. Betrachtet man dagegen die verfügbaren Flächen, dann finden sich in der Größenklasse über qm mit nur 9 Objekten und qm rund 50 % des Leerstandes. Die Karte auf Seite 6 zeigt die räumliche Verteilung der leerstehenden und damit verfügbaren Büroflächen. Rund 80 % befinden sich naturgemäß durch den höheren Büroflächenbesatz in Ulm. Betrachtet man die genauere räumliche Verteilung, so konzentrieren sich die Hälfte der Flächen in den Innenstädten von Ulm und Neu-Ulm mit deutlichem Schwerpunkt in Ulm. Eine stärke Konzentration gibt es noch im Ulmer Westen, ansonsten verteilen sich die verfügbaren Flächen über die Gewerbegebietslagen von Ulm und Neu-Ulm. 7

8 4. Nachfragesituation Büroflächen Im Jahr 2006 gingen insgesamt 81 Anfragen nach Büroflächen beim Stadtentwicklungsverband ein. Es wird davon ausgegangen, dass im Schnitt % der Interessenten auch beim Stadtentwicklungsverband nachfragen. Damit bildet sich ein Großteil des Marktgeschehens im Bürobereich auch in der Objektbörse des Stadtentwicklungsverbandes ab. Anfragen Objektbörse des Stadtentwicklungsverbandes 2006 Größe der Büroeinheiten Ulm Anzahl Flächenbedarf in qm Neu-Ulm Anzahl Flächenbedarf in qm Gesamt Anzahl bis 50 qm Gesamt qm bs 100 qm bis 250 qm bis 500 qm über 500 qm Gesamt Quelle: Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm Die Gesamtzahl der Nachfragen beläuft sich auf rund qm. Dabei ist davon auszugehen, dass die tatsächlich realisierten Abschlüsse deutlich darunter liegen. Mit 64 Anfragen in Ulm und nur 17 in Neu-Ulm, wird der Standort Ulm aktuell bevorzugt. Dies liegt insbesondere auch daran, dass der überwiegende Anteil des Büroflächenbestandes in Ulm liegt. Die Zahlen zeigen bei der Differenzierung nach Größeneinheiten auch eine starke Dominanz der Nachfragen nach kleineren Einheiten. Rund 75 % beziehen sich auf Objekte unter 250 qm. Allerdings bilden die 3 Anfragen mit über 500 qm und qm rund 45 % des Nachfragevolumens ab. Während die Nachfrageentwicklung von 2005 auf 2006 von den lokalen Maklern noch mit zur Hälfte gleich bleibend und zur anderen Hälfte als steigend beurteilt wurde, wird die Tendenz für 2007 überwiegend positiv und steigend beurteilt. Als große Nachfragegruppen wurden die Bereiche IT, unternehmensnahe Dienstleister wie Steuerberater und Rechtsanwälte sowie Personal- und Finanzdienstleistungen genannt. 8

9 5. Mietniveau Büromieten nach RDM in Ulm/Neu-Ulm 2005 ( /qm) Ulm: einfacher Nutzwert Neu-Ulm: einfacher Nutzwert 4,00 5,27 Ulm: mittlerer Nutzwert Neu-Ulm: mittlerer Nutzwert 6,00 6,43 Ulm: guter Nutzwert Neu-Ulm: guter Nutzwert 10,00 7, Quelle: RDM Immobilienspiegel 2005 Büromieten nach BULWIEN Gesa Ulm 2006 ( /qm) City Spitzenmiete City Durchnittsmiete 11,50 8,50 Cityrand Spitzenmiete Cityrand Durchschnittsmiete 8,20 7,30 Peripherie Spitzenmiete Peripherie Durchschnittsmiete 6,60 5, Quelle: BULWIEN Gesa AG Büromieten nach Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm Ulm 2007 ( /qm) Bestandflächen Ulm: einfacher Nutzwert Neu-Ulm: einfacher Nutzwert 4,00-6,00 gleich bzw. 1 niedriger Ulm: mittlerer Nutzwert Neu-Ulm: mittlerer Nutzwert 7,00-9,50 gleich bzw. 1 niedriger Ulm: guter Nutzwert Neu-Ulm: guter Nutzwert 10,00-12,50 gleich bzw. 1 niedriger Neubauflächen Ulm: mittlerer Nutzwert Neu-Ulm: mittlerer Nutzwert Ulm: guter Nutzwert Neu-Ulm: guter Nutzwert 8,00-10,00 gleich bzw. 1 niedriger 10,50-12,50 gleich bzw. 1 niedriger Quelle: Stadtentwicklungsverband

10 Über das Mietniveau bei Büroflächen gibt es die Veröffentlichungen von BULWIEN Gesa und des RDM. Die Werte des Stadtentwicklungsverbandes Ulm/Neu-Ulm ergaben sich aus einer eigenen Umfrage bei den Marktakteuren. Bewusst wurden alle drei Quellen genannt, da diese Werte als Orientierungswerte dienen sollen. Bei den Zahlen des RDM ist zu berücksichtigen, dass diese Werte sich aus einer Umfrage bei den im RDM registrierten Maklern ergibt und sich aus den tatsächlich vermieteten Einzelfällen ergibt. Dies können im Einzelfall nur einige wenige sein, so dass sich hieraus manchmal Unstimmigkeiten ergeben können. So entspricht die Darstellung, dass bei Objekten mit einfachem bzw. mittlerem Nutzwert in Neu-Ulm höhere Mietpreise erzielt werden können, sicherlich nicht der üblichen Tendenz. Die Büromieten 2007 des Stadtentwicklungsverbandes wurden auf der Grundlage von Gesprächen mit den relevanten Marktakteuren im Bürobericht formuliert. Danach schwanken die Bestandsflächen je nach Lage und Ausstattung zwischen 4,00 6,00 Euro/qm und 10,00 12,50 Euro/qm. Bei Neubauflächen liegen die Werte zwischen 8,00 10,00 Euro/qm und 10,50 12,50 Euro/qm. Zum Teil wurden diese Werte identisch für Büroobjekte in Neu-Ulm gesehen, teilweise aber auch mit 1,00 Euro/qm niedriger als in Ulm bewertet. 6. Bürostandorte und Projektentwicklungen in Ulm und Neu-Ulm Karlsbau Realgrund hat als Bauträger den Karlsbau in der Karlstraße und den Pfarrer-Weiss-Weg in Söflingen zu attraktiven Bürostandorten im oberen Segment entwickelt. Der Büroflächenbestand beträgt an beiden Standorten qm, davon qm im Karlsbau und 9000 qm am Pfarrer-Weiss- Weg. Büropark Hörvelsinger Weg Der Büropark Hörvelsinger Weg wurde von der Stadt Ulm in den 90er Jahren als Standort ausgewiesen. Die verkehrlich gute Anbindung und die Hanglage im Norden Ulms sind für viele Betriebe sehr interessant. Firmen wie Wilken, Fritz & Macziol und Ulrich Medizintechnik haben hier einen guten Standort gefunden. Dieser Standort ist nahezu voll belegt. Science Park II und Science Park III Rund um die Wissenschaftsstadt mit Universität und Hochschule Ulm sowie verschiedensten Instituten ist mit dem Science Park II ein Gewerbegebiet entstanden, in dem Forschungs- und Entwicklungsunternehmen sowie aufstrebende Unternehmen unterschiedlichster Ausrichtung ihren Standort gefunden haben (Nokia, Deutsche Telekom, Takata). Im Science Park II können noch rund qm BGF entwickelt werden. Im Science Park III sind auf 40 ha Grundstücksfläche langfristig bis qm BGF für interessierte Betriebe möglich. 10

11 Stadtregal Beim Stadtregal in der Einsteinstraße in Ulm handelt es sich um einen ehemaligen Produktionsstandort von Magirus, der später von der Firma Abt als Lager genutzt wurde. Mit der Insolvenz der Firma Abt steht hier die Revitalisierung an. Die PEG realisiert die Umnutzung in Richtung Wohnen, Dienstleistung und Gewerbe in 5 Bauabschnitten. Hier sind bis qm Büroflächen möglich. Industriepark West In Ulm bewirtschaftet die Serco GmbH rund qm BGF an verschiedenen Standorten. Der größte Standort ist die Söflinger Straße 100 in einem ehemaligen Gebäude der AEG mit qm Bruttofläche. Edison Allee Auf dem Gelände der ehemaligen Wiley-Kaserne entsteht zusammen mit einem Wohnungsbauschwerpunkt in der Edison Allee eine Dienstleistungszeile. Als erstes Projekt wurde von Hochtief Projektentwicklung das Edison-Center mit qm realisiert. Der Standort ist sowohl für Investorenprojekte als auch für Eigennutzer geeignet. In unmittelbarer Nähe wird im Jahr 2008 der Neubau der Fachhochschule eröffnet. Am Standort Edison Allee sind weitere Projekte von Investoren und Eigennutzern mit einer Gesamtfläche von qm möglich. Basteicenter Das Basteicenter wurde Ende der 90iger Jahre von dem Münchner Bauträger Rossius gebaut. Dort haben im Osten der Innenstadt von Ulm verschiedene Dienstleister einen Sitz gefunden. Unter anderem ist dort auch die Abteilung Liegenschaften und Wirtschaftsförderung untergebracht. Neu-Ulm 21 In der Neu-Ulmer Innenstadt stehen nach der Fertigstellung des tiefbautechnischen Teiles des Projektes Neu-Ulm 21 rund 18 ha zur Bebauung mit Wohnen, Einzelhandel und Dienstleistung zur Verfügung. Nördlich des Bahntroges entsteht entlang der Bahnhofstraße das Einkaufscenter Neu-Ulm Center (NUC) eines Hamburger Investors mit rund qm Verkaufsfläche. Im Rahmen dieses Projektes sind sogenannte Skyoffices mit bis zu qm BGF geplant. Die Fertigstellung des Projektes ist bis Herbst 2010 vorgesehen. 11

12 Wir bedanken uns für die Unterstützung bei der Realisierung des Büroflächenberichtes bei Abt Immobilien GmbH Jürgen Bertsch Fischgasse Ulm Tel.: / Casa Immobilien e.k. Wolfgang M. Tschabbarow Amselweg Neu-Ulm Tel.: / Munk Immobilien e.k. Davor Osswald Olgastraße Ulm Tel.: / Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbh Christian Bried Magirus-Deutz-Str Ulm Tel.: / Realgrund Immobilienmanagement GmbH Horst M. Wendel Karlstraße Ulm Tel.: / Serco GmbH Gerhard Förstl Söflingerstr Ulm Tel.: / Geschäftsstelle Stadtentwicklungsverband Ulm / Neu-Ulm Augsburger Straße Neu-Ulm Telefon / Telefax / Herausgeber: Stadtentwicklungsverband Ulm/Neu-Ulm Gestaltung: SpieszDesign, Neu-Ulm Bildnachweis: REALGRUND Immobilienmanagement GmbH, Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbh, Serco GmbH, Stadt Ulm Abteilung Vermessung, Braunger Woertz Architekten, Bernd Neidhart, HOCHTIEF Projektentwicklung, DGAG Shopping Immobilien GmbH

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