TECHNISCHE UNIVERSITÄT BRAUNSCHWEIG INFRASTRUKTURPLANUNG UND -MANAGEMENT. Diplomarbeit

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1 TECHNISCHE UNIVERSITÄT BRAUNSCHWEIG INFRASTRUKTURPLANUNG UND -MANAGEMENT Diplomarbeit Strukturierung einer Risikoanalyse für Büroimmobilien in Deutschland cand. Ing. Marc Lorenz Matr.Nr Technische Universität Braunschweig - Institut für Geodäsie und Photogrammetrie Univ.-Prof. Dr.-Ing. habil. W. Niemeier Ingenieurbüro Altmeppen & Partner - Grundstückssachverständige Dipl.-Ing. H. Altmeppen Betreuer: Dipl.-Ing. Stephan Lechelt

2 Aufgabenstellung

3 Risikomanagement bei Büroimmobilien Seite I Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis...I Abkürzungsverzeichnis...IV Abbildungsverzeichnis... V Tabellenverzeichnis...VI 1. Einleitung Problemstellung und Ziel der Arbeit Aufbau der Arbeit Allgemeines und Definitionen Risiko Risikomanagement Grundlagen des Risikomanagements Das Risikomanagementsystem Der Risikomanagementprozess Die Risikopolitik Risikomanagement und KonTraG KonTraG Das Frühwarnsystem Das Chancenmanagement Immobilienwirtschaft Immobilienmarkt Büroimmobilienmarkt Büroimmobilien Risikoidentifikation Allgemeines und Ziele der Risikoidentifikation Instrumente der Risikoidentifikation Risikokategorien Eindimensionale und zweidimensionale Risiken Quantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken... 29

4 Risikomanagement bei Büroimmobilien Seite II Systematische und unsystematische Risiken Existentielle und finanzielle Risiken Risikoarten Marktrisiken Finanzielle Risiken Operationelle Risiken Kostenstrukturrisiken Risiken bei Büroimmobilien Randbedingungen Erstellung und Gewichtung der Bewertungskriterien Auflistung der Bewertungsmatrix Auswertung und Darstellung der Schlüsselrisiken Chancenidentifikation Risikoanalyse Allgemeines Methoden der Risikoanalyse Marktrisiko Mieterrisiko Leerstandsrisiko Objektrisiko Portfoliorisiko Risikobewertung Allgemeines Gewichtung der Schlüsselrisiken Gewichtung der Einzelrisiken Erläuterung der Randbedingungen des Bewertungsschemas Darstellung und Erläuterung der Risikobewertung Kritische Würdigung Zusammenfassung und Fazit Ausblick Quellenverzeichnis... 75

5 Risikomanagement bei Büroimmobilien Seite III Anhang Anlage A: Risikoauflistung Anlage B: Risikogewichtung Anlage C: Einflussfaktoren der Schlüsselrisiken Anlage D: Matching-Verfahren Anlage E: Ausfüllformular... 92

6 Risikomanagement bei Büroimmobilien Seite IV Abkürzungsverzeichnis AktG Aktiengesetzbuch Abb. Abbildung bspw. beispielsweise bzgl. bezüglich bzw. beziehungsweise d.h. das heißt f. folgende ff. fortfolgende ggf. gegebenenfalls GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung Hrsg. Herausgeber KonTraG Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich m² Quadratmeter Mio. Millionen Mrd. Milliarden S. Seite u.a. unter anderem vgl. vergleiche z.b. zum Beispiel

7 Risikomanagement bei Büroimmobilien Seite V Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Aufbau der Arbeit... 3 Abbildung 2: Regelkreis des Risikomanagements... 7 Abbildung 3: Maßnahmen der Risikosteuerung Abbildung 4: Bestandteile eines Risikomanagementsystems Abbildung 5: Optimum von Chancen und Risikomanagement Abbildung 6: Postulate der Risikoidentifikation Abbildung 7: Szenariotrichter Abbildung 8: Prozentuale Einteilung der Risiken Abbildung 9: Einflussfaktoren des Marktrisikos Abbildung 10: Wirkungen des Marktrisikos Abbildung 11: Einflussfaktoren des Mieterrisikos Abbildung 12: Wirkungen des Mieterrisikos Abbildung 13: Einflussfaktoren des Leerstandrisikos Abbildung 14: Wirkung des Leerstandrisikos Abbildung 15: Einflussfaktoren des Objektrisikos Abbildung 16: Wirkungen des Objektrisikos Abbildung 17: Einflussfaktoren beim Portfoliorisiko Abbildung 18: Wirkungen des Portfoliorisikos Abbildung 19: Gewichtung der Schlüsselrisiken Abbildung 20: Gewichtung der Einzelrisiken der jeweiligen Schlüsselrisiken Abbildung 21: Ausfüllformular zur Risikobewertung von Büroimmobilien Abbildung 22A: Einflussfaktoren des Marktrisikos Abbildung 23A: Einflussfaktoren des Mieterrisikos Abbildung 24A: Einflussfaktoren des Leerstandsrisikos Abbildung 25A: Einflussfaktoren des Objektrisikos Abbildung 26A. Einflussfaktoren des Portfoliorisikos Abbildung 27A: Beispiel 1 des Ausfüllformulars Abbildung 28A: Beispiel 2 des Ausfüllformulars... 94

8 Risikomanagement bei Büroimmobilien Seite VI Tabellenverzeichnis Tabelle 1: International bedingte Risiken Tabelle 2: Risiken in der Planungs- und Bauphase Tabelle 3: Personell bedingte Risiken Tabelle 4: Bewertungsmatrix für Risiken bei Büroimmobilien Tabelle 5: Einteilung der Gesamtpunktzahlen aus der Bewertungsmatrix Tabelle 6: Risikokatalog der Schlüsselrisiken bei Büroimmobilien Tabelle 7: Ziele, Chancen und Möglichkeiten für Unternehmen mit Büroimmobilien Tabelle 8: Ergebniseinteilung der Risikobewertung Tabelle 9A: Auflistung der Risiken bei Büroimmobilien Tabelle 10A: Gewichtung der Bewertungskriterien Tabelle 11A: Matching-Verfahren der Schlüsselrisiken Tabelle 12A: Matching-Verfahren beim Marktrisiko Tabelle 13A: Ergebnis des Matching-Verfahrens beim Marktrisiko Tabelle 14A: Matching-Verfahren beim Mieterrisiko Tabelle 15A: Ergebnis des Matching-Verfahrens beim Mieterrisiko Tabelle 16A: Matching-Verfahren beim Leerstandsrisiko Tabelle 17A: Ergebnis des Matching-Verfahrens beim Leerstandsrisiko Tabelle 18A: Matching-Verfahren beim Objektrisiko Tabelle 19A: Ergebnis des Matching-Verfahrens beim Objektrisiko Tabelle 20A: Matching-Verfahren beim Portfoliorisiko Tabelle 21A: Ergebnis des Matching-Verfahrens beim Portfoliorisiko Tabelle 22A: Gewichtung der Risiken für das Ausfüllformular... 92

9 Einleitung Seite 1 1. Einleitung 1.1. Problemstellung und Ziel der Arbeit Die gesamte Immobilienbranche und damit selbstredend auch der Büroimmobilienmarkt wurde in den letzten Jahren verstärkt einem Paradigmenwechsel unterworfen. Immobilien können nicht mehr als sichere Investitionen betrachtet werden. Jüngstes und bestes Beispiel stellt die in den USA ausgelöste Hypothekenkrise im Jahr 2007 dar, die auch den europäischen Markt vollständig erfasst hat. Aufgrund von Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten erhalten viele Käufer keine Kredite mehr, und Immobilientransaktionen in Höhe von mehreren Milliarden Euro kommen nicht zustande, was die deutschen Immobilienmärkte wiederum nachhaltig erstarren lässt. 1 Diese Ereignisse zementieren die Notwendigkeit eines nachhaltigen Risikomanagements, dessen Bedeutung bei vielen Unternehmen bereits kontinuierlich zunimmt. Dennoch ist festzustellen, dass die Risikoanalyse im Bereich der Immobilienwirtschaft noch längst nicht die Bedeutung aufzuweisen hat, wie dies bspw. bereits in der Bankenwelt der Fall ist. Ziel dieser Diplomarbeit ist einerseits das grundsätzliche Aufzeigen der Notwendigkeit einer nachhaltigen Risikoanalyse. Darüber hinaus soll neben der Identifikation von den so genannten Schlüsselrisiken bei Büroimmobilien eine ausführliche Analyse dieser Risiken bzgl. deren Ursachen und den entsprechenden Wirkungen erfolgen. Daran anknüpfend soll ein Bewertungsverfahren entwickelt und vorgestellt werden, das die Beurteilung eines Gesamtrisikos in Bezug auf eine beliebige Büroimmobilie ermöglicht Aufbau der Arbeit Die vorliegende Diplomarbeit untergliedert sich in sieben Kapitel und orientiert sich nach der Einleitung und dem allgemeinen Abschnitt schwerpunktmäßig an dem Risikomanagementprozess. Dabei werden vornehmlich die Phasen der Risikoidentifikation, der Risikoanalyse sowie der Risikobewertung betrachtet. Die Phasen der Risikosteuerung und der Risikokontrolle finden aufgrund einer notwendigen Themenbegrenzung keine Berücksichtigung. 1 Vgl. Klaproth 2004, S. 59; manager-magazin (2007), eingesehen am

10 Einleitung Seite 2 Die Kapitel 2 und 3 befassen sich mit Begriffen und Definitionen zu den Themen Risiko, Risikomanagement, KonTraG und Chancenmanagement sowie dem Immobilien- bzw. Büroimmobilienmarkt und Büroimmobilien. All diese Abschnitte gründen auf einer ausführlichen Literatur- und Internetrecherche. Daran anknüpfend befasst sich Kapitel 4 mit der Risikoidentifikation, die nach einem mehrstufigen Prozess die Schlüsselrisiken für Büroimmobilien herausfiltern und darstellen soll. Kapitel 5 analysiert die ermittelten Schlüsselrisiken bzgl. deren Einflussfaktoren und den entsprechenden Wirkungen, die im nachfolgenden Kapitel 6 abschließend bewertet werden. In diesem Zusammenhang wird ein Bewertungsschema für Büroimmobilien entwickelt und vorgestellt, welches eine Einschätzung des vorhandenen Gesamtrisikos für ein entsprechendes Gebäude liefern soll. Mit einer kritischen Würdigung, die sowohl eine Zusammenfassung und ein Fazit als auch einen Ausblick beinhaltet, wird diese Diplomarbeit vervollständigt und abgeschlossen.

11 Einleitung Seite 3 Abbildung 1: Aufbau der Arbeit

12 Allgemeines und Definitionen Seite 4 2. Allgemeines und Definitionen 2.1. Risiko Der sprachliche Ursprung des Begriffes Risiko ist nicht eindeutig geklärt und in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur umstritten. So kann der Begriff bspw. einerseits aus dem griechischen Wort riza = Wurzel, andererseits aber auch aus dem arabischen Wort risc = Schicksal hergeleitet werden. Der frühitalienische Begriff risicare, der im deutschen mit wagen übersetzt wird, kommt der Bedeutung des Risikobegriffs allerdings wohl am nächsten. Es wird hier das Wagnis des Handelns betrachtet, das aufgrund von Unklarheit über den Ausgang des Handelns sich zu einem Risiko entwickelt. 2 Im sprachlichen Gebrauch sowie in der Wörterbuchdefinition ist der Begriff des Risikos zumeist negativ besetzt. So stellt Risiko die Gefahr dar, einen Schaden oder Verlust zu erleiden. 3 Hierbei wird jedoch vernachlässigt, dass Risiken sich auch positiv auf die Zielerreichung auswirken können und das Risiko somit auch eine Chance darstellen kann. 4 Betrachtet man unterschiedlichste Definitionen des Risikobegriffs in der Literatur, so kristallisieren sich zwei Risikogruppen heraus: der so genannte ursachen- und der wirkungsbezogene Ansatz. 5 Der ursachenbezogene Risikoansatz beschreibt Risiko als Verlustgefahr. Man spricht auch von einem eindimensionalen Risiko wie beispielsweise Naturkatastrophen. Betrachtet werden also Unsicherheiten über das Eintreten zukünftiger Ereignisse. Unterschieden wird auch zwischen dem Risiko und der Ungewissheit. Einer Risikosituation können immer Eintrittswahrscheinlichkeiten unterschiedlicher Zustände zugeordnet werden, andernfalls handelt es sich um Ungewissheit. 6 Diese Differenzierung ist im deutschen Sprachraum allerdings umstritten, da Ungewissheit als Voraussetzung für das Entstehen von Risiko 7 betrachtet wird. Der wirkungsbezogene Risikobegriff fokussiert schwerpunktmäßig die Folgen des Eintretens zukünftiger Ereignisse. Dabei ist sowohl eine positive wie auch negative Zielverfehlung mög- 2 Vgl. Fiege 2006, S. 37; Bitz 2000, S Kendall 1998, S Vgl. Kaninke 2004, S Vgl. Fiege 2006, S Vgl. Fiege 2006, S. 38; Kaninke 2004, S. 3; Wolf, Runzheimer 2003, S Fiege 2006, S. 38.

13 Allgemeines und Definitionen Seite 5 lich. Man spricht auch von einem zweidimensionalen Risiko. In diesem Kontext kann auch zwischen einem reinen Risiko und einem spekulativen Risiko unterschieden werden. Synonym wird auch von einem asymmetrischen und symmetrischen Risiko gesprochen. Während reine Risiken bzw. asymmetrische Risiken ausschließlich negativ betrachtet werden und damit Schadensgefahren darstellen, beinhalten spekulative Risiken bzw. symmetrische Risiken neben der Gefahr des Verlustes auch Chancen wie beispielsweise die zu erwartende Rendite bzw. Gewinn und umfassen somit sowohl eine positive als auch eine negative Zielerreichung. 8 Grundsätzlich ist es möglich, alle Risiken als zweidimensionale Risiken zu betrachten. Denn ob ein- oder zweidimensionale Risiken vorliegen, ist vornehmlich von der subjektiven Einschätzung des entsprechenden Risikos abhängig. Die moderne Sichtweise beschreibt das Entstehen des Risikos entgegen der klassischen Sichtweise in einer Überschreitung eines zu erwartenden Verlustes. Somit stellt der maximale Verlust, der den erwarteten Verlust innerhalb eines bestimmten Zeitraumes übersteigt, das entsprechende Risiko dar. Es handelt sich bei der Berücksichtigung eines eintretenden Verlustes in diesem Fall um ein zweidimensionales Risiko. So steht der Überschreitung des erwarteten Verlustes als negative Auswirkung die Unterschreitung des erwarteten Verlustes als positive Abweichung gegenüber. 9 Neben einer Unterteilung in ein- bzw. zweidimensionale Risiken sowie in asymmetrische und symmetrische Risiken lassen sich Risiken darüber hinaus in weitere Risikokategorien einteilen. MAIER hebt neben den bereits genannten Risikokategorien noch die systematischen und unsystematischen Risiken, die quantifizierbaren und nicht quantifizierbaren Risiken sowie die existentiellen und finanziellen Risiken hervor. So beschreibt das systematische Risiko die Gefahren und Chancen, die sich infolge konjunktureller Veränderungen bzw. der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarktes ergeben. Das unsystematische Risiko betrachtet dagegen ähnlich wie das existentielle Risiko einzelne Investitionsobjekte wie bspw. eine spezielle Büroimmobilie und deren Risikoursachen. Das Merkmal quantifizierbarer Risiken ist die Möglichkeit, Aussagen in Form von statistisch-mathematischen Verfahren über Risikoeintrittswahrscheinlichkeiten zu treffen. Das finanzielle Risiko setzt sich dagegen weniger mit Risiken bzw. Chancen der entsprechenden Objekte auseinander als vielmehr mit den im Zusammenhang stehenden Transaktionen bzw. Strategien Vgl. Kaninke 2004, S. 7; Wolf 2003, S Vgl. Kaninke 2004, S. 9 f. 10 Vgl. Maier 1999, S. 10 ff.

14 Allgemeines und Definitionen Seite Risikomanagement Der Begriff des Risikomanagements findet seinen Ursprung in dem englischen Wort Risk- Management, das in den fünfziger Jahren in den Vereinigten Staaten entstanden ist. Große amerikanische Unternehmen waren bestrebt, Versicherungsprämien zu reduzieren bzw. Versicherungen kostengünstig abzuschließen oder ganz einzusparen. Da dies Forderungen nach Sicherheitsmaßnahmen von Seiten der Versicherungsgesellschaften an die entsprechenden Unternehmen nach sich zog, wurden in den Unternehmen Abteilungen mit so genannten Risk- Managern gegründet. Diese Abteilungen waren ausschließlich auf den Bereich der versicherbaren Risiken spezialisiert und beschränkt. Betrachtet wurden eindimensionale Risiken, die einzig Verlustgefahren und keine Gewinnchancen mit sich brachten. In den siebziger Jahren etablierte sich dieses Konzept auf Grund eines neuen Risikobewusstseins, unter anderem durch das Eintreten von Naturkatastrophen oder der Produkthaftung, auch in Europa Grundlagen des Risikomanagements Risikomanagement wurde in den vergangenen Jahren im klassischen Sinne oft als reaktiver Prozess verstanden, wie beispielsweise die Optimierung des Versicherungsschutzes. Allerdings ist es für das moderne Risikomanagement nicht das Ziel, vergangene Geschehnisse zu erklären, sondern zukünftige Chancen und Risiken vorwegzunehmen und somit Risikomanagement aktiv auszurichten. Um zukünftige Chancen zu nutzen bzw. Unternehmensziele zu erreichen, muss demzufolge eine grundsätzliche Bereitschaft vorhanden sein, Risiken einzugehen. Somit stellt das Risikomanagement den grundsätzlichen Umgang mit allen Risiken dar, dessen Ziel die Abbildung des Gesamtrisikos darstellt, das sich wiederum aus sämtlichen Einzelrisiken zusammensetzt. 12 Die Umsetzung des Risikomanagements erfolgt durch ein komplexes Risikomanagementsystem. Mit Hilfe dieses Systems, auf das in Kapitel explizit eingegangen wird, sollen Risiken einerseits identifiziert werden und andererseits kalkulierbar und kontrollierbar sein. Teil dieses Risikomanagementsystems ist der Risikomanagementprozess. Dieser Prozess ist als Zyklus anzusehen, der sich aus der Risikoidentifikation, der Risikoanalyse, der Risikobewertung, der Risikosteuerung und abschließend der Risikoüberwachung bzw. dem Risikocontrolling zusammensetzt und in Kapitel detaillierter betrachtet wird Vgl. Fiege 2006, S. 51; Wolf, Runzheimer 2003, S Vgl. Romeike 2003b, S. 65; Reichling, Bietke, Henne 2007, S Vgl. Wolf 2003, S. 51; Wolf, Runzheimer 2003, S. 32.

15 Allgemeines und Definitionen Seite 7 Abbildung 2: Regelkreis des Risikomanagements 14 Angesichts einer zunehmenden Komplexität der Umwelt sowie einer sich ausbreitenden Schnelllebigkeit der Märkte ist die kontinuierliche Weiterentwicklung des Risikomanagementsystems zur nachhaltigen Sicherung von Erfolgspotentialen im Unternehmen unabdingbar geworden. Dies kann u.a. beispielsweise mit Hilfe der Durchführung und Optimierung von Stärken-Schwächen-Analysen und/oder Risiko-Chancen-Analysen erreichen werden. 15 Ziel des Risikomanagements ist die Minimierung des Verlustrisikos sowie die Reduzierung der Risikokosten. Darüber hinaus gilt es, die Unternehmensexistenz sowie den künftigen Unternehmenserfolg nachhaltig sicher zu stellen. Dazu müssen Risiken nicht vollständig eliminiert werden. Auch eine vollständige Wiedergabe aller Risiken ist nahezu unmöglich. Vielmehr gilt es, das Risikomanagement auf die jeweilige Unternehmenspolitik bzw. die entsprechenden Unternehmensziele hin auszurichten, um somit einen kontrollierten Umgang mit Risiken zu gewährleisten. An dieser Stelle kristallisiert sich das Risikomanagement als eine begleitende Führungsfunktion heraus und stellt somit auch eine Managementaufgabe dar. Dementsprechend müssen der Unternehmensführung Systeme und Instrumente bereitgestellt werden, um Unternehmensrisiken aktiv beeinflussen und steuern zu können Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an Wolf, Runzheimer 2003, S Vgl. Wolf, Runzheimer 2003, S Vgl. Wolf, Runzheimer 2003, S. 32; Wolf 2003, S. 46 ff.; Kaninke 2004, S. 11; Lechelt 2001, S. 4; Fiege 2006, S. 53.

16 Allgemeines und Definitionen Seite Das Risikomanagementsystem Zur Umsetzung eines erfolgreichen Risikomanagements ist die Implementierung eines Risikomanagementsystems unabdingbar. Dieses sollte so ausgestaltet sein, dass aktuell bestehende und zudem zukünftige Risiken, die bei jeder unternehmerischen Aktivität auftreten können, kontrollierbarer und auch kalkulierbarer werden. Allgemein setzt sich das Risikomanagementsystem aus drei unterschiedlichen Bereichen zusammen: dem Controlling, einem Frühwarnsystem und einem internen Überwachungssystem, die zusammen eine weitgehende Beherrschung der Risiken garantieren sollen. 17 Da allen Risiken zumeist auch Chancen gegenüber stehen, bietet sich darüber hinaus eine Erweiterung des klassischen Risikomanagementsystems um ein explizit eingerichtetes Chancenmanagement, das in Kapitel 2.4 detailliert betrachtet wird, an. Nachfolgend wird allerdings ausschließlich den klassischen Elementen entsprechende Beachtung geschenkt. Wesentliche Aufgabe des Controllings im Risikomanagementsystem ist die Überprüfung, Sicherstellung und Steuerung sämtlicher Entscheidungen und Prozesse zu Gunsten des Unternehmenserfolgs. Beispielsweise gilt es zu klären, welches größtmögliche Risiko einem zu erwartenden Erfolg gegenüberstehen darf. So darf eine Entscheidung sich nicht ausschließlich am größtmöglichen Erfolg orientieren, sondern ist immer im Zusammenhang mit einem im Verhältnis noch angemessen hohen Risiko zu sehen und dementsprechend zu bewerten. 18 Dem internen Überwachungssystem kommen im Wesentlichen zwei zentrale Aufgaben zu. Einerseits ist die Vermeidung eventueller Vermögensverluste zu gewährleisten und andererseits gilt es, die betrieblichen Prozesse und entsprechenden Daten sicherzustellen und unter Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsprinzips zu garantieren. Somit ist das Ziel dieses Überwachungssystems die Steigerung der betrieblichen Effizienz sowie das Erkennen und Abwehren von Insolvenzrisiken. 19 Das so genannte Risikofrühwarnsystem findet sich u.a. im KonTraG wieder, dass gemäß 91 Abs. 2 AktG die Gründung und Einrichtung eines Überwachungssystems in Unternehmen fordert. Damit soll sichergestellt werden, dass sämtliche Risiken, die sich für ein Unternehmen als bestandsgefährdend herausstellen sollten, frühzeitig erkannt und bewertet werden können. Nur so ist von Seiten des Unternehmens eine zeitgerechte Reaktion und Bewältigung 17 Vgl. Wolf 2003, S. 70; Klaproth 2004, S Vgl. Finke 2005, S Vgl. Bitz 2000, S. 17; Wolf 2003, S. 81.

17 Allgemeines und Definitionen Seite 9 des aufgedeckten Risikos möglich. Ziel ist, durch die aktive Beeinflussung der wesentlichen Risiken die Unternehmensrisiken auf ein akzeptables Maß an Restrisiken zu begrenzen. 20 Zur Einbindung des Risikomanagementsystems in das Unternehmen stehen drei unterschiedliche Organisationskonzepte zur Verfügung: Das Separationskonzept, das Integrationskonzept und das Mischkonzept. Während beim Separationskonzept das Risikomanagementsystem als selbstständiges System mit einer gesonderten Organisation besteht, existiert beim Integrationskonzept das Risikomanagementsystem nicht als autarke Abteilung, sondern wird als integrativer Bestandteil der gesamten Organisation verstanden und ist dem Management wie auch allen zentralen Bereichen des Unternehmens zugeordnet. Beim Mischkonzept kommt dem Risikomanagement vornehmlich eine unterstützende Aufgabe zu, die der Geschäftsführung und den operativen Unternehmensbereichen helfend zur Seite steht. Hervorzuheben ist, dass eine vollständige Trennung des Risikomanagementsystems von der übrigen Organisation des Unternehmens größtenteils eine Ausnahme darstellt Der Risikomanagementprozess Der Risikomanagementprozess, der ein Bestandteil des Risikomanagementsystems darstellt, befasst sich mit der systematischen Analyse, der zielgerechten Steuerung und der nachhaltigen Kontrolle von unternehmensschädigenden Risiken. Dieser komplexe Prozess des Risikomanagements lässt sich nach MAIER im Bereich des Immobilienwesens in drei unterschiedliche Abschnitte unterteilen: Die Risikoanalyse, die Risikopolitik und die Risikokontrolle, 22 die in dieser Form aber nachfolgend keine weitere Berücksichtung finden werden. Denn die Risikopolitik kann zudem auch als Rahmenbedingung des allgemeinen Risikomanagementprozesses angesehen werden und wird aus diesem Grund in Kapitel explizit betrachtet. Darüber hinaus wird in der übrigen Literatur der Risikomanagementprozess auch als Regelkreis betrachtet, der hauptsächlich aus folgenden Prozesselementen besteht: der Risikoidentifikation, der Risikoanalyse, der Risikobewertung, der Risikosteuerung und der Risikoüberwachung. An einigen Stellen führt die Literatur vor der Risikoüberwachung noch eine weitere Rubrik, die so genannte Risikokommunikation, auf Vgl. Bitz 2000, S. 17 f; Wolf 2003, S Vgl. Reichling, Bietke, Henne 2007, S Vgl. Maier 1999, S Vgl. Reichling, Bietke, Henne 2007, S. 214 f.

18 Allgemeines und Definitionen Seite 10 Die Risikoidentifikation ist als ein sehr wichtiges Prozesselement im Rahmen des Risikomanagements anzusehen, denn ihr Erfolg bzw. Misserfolg im Erkennen von Risiken entscheidet über den weiteren Ablauf aller weiteren Prozesselemente. Ihre zentrale Aufgabe ist die Sammlung, bspw. in Form eines Risikokatalogs, aller denkbaren Risiken, die bereits aktuell vorliegen. Aber auch die Risiken, die sich erst in der Zukunft als potentielle Risiken erweisen könnten, gilt es zu erfassen und aufzuzeigen. Die Risikoidentifikation, dessen primäres Ziel die Risikoerfassung und Darstellung sämtlicher Risiken ist, sollte als ein regelmäßiger und kontinuierlicher Prozess verstanden werden, um die sich ständig verändernden bzw. neuen Risiken erfolgreich dokumentieren zu können. 24 Die Risikoanalyse beschreibt und klassifiziert zunächst alle identifizierten Risiken. Des Weiteren werden die Ursachen und entsprechenden Wirkungen der jeweiligen Risiken untersucht und sämtliche Merkmale aufgelistet. Eine strukturierte Unterteilung und Zuordnung der Risiken in bestimmte Risikokategorien kann sich hierbei als hilfreich erweisen. 25 Die Risikobewertung nimmt eine zentrale Aufgabe im gesamten Risikomanagementprozess ein. Hervorzuheben ist, dass der Übergang von der Risikoanalyse zur Risikobewertung oftmals als fließender und nicht ganz klar abzugrenzender Prozess gesehen werden kann. Zudem ist in der Literatur unter dem Begriff der Risikobewertung häufig der Prozess der Risikoanalyse bereits enthalten. Dennoch basiert die Risikobewertung auf den beiden vorangegangenen Prozesselementen und umfasst eine möglichst vollständige und kontinuierliche qualitative Beurteilung und quantitative Bewertung aller identifizierten Risiken. 26 Möglich ist dies bspw. durch die Erstellung eines individuellen Risikoportfolios. Auch die Anfertigung eines Risikoinventars oder die Durchführung von Szenario- und Sensitivitätsanalysen sind häufig angewandte Bewertungsinstrumente. Zunehmende Popularität im Bereich der Risikobewertung genießen darüber hinaus die so genannten Rating-Verfahren. 27 Sind potentielle Risiken erkannt und deren Auswirkungen analysiert und bewertet, ist es Aufgabe der Risikosteuerung, geeignete Risikomanagementmaßnahmen einzuleiten und durchzuführen, die im Einklang mit der Risikopolitik stehen. Mögliche Maßnahmen, die dem Unternehmen dafür zur Verfügung stehen, sind die Risikovermeidung, die Risikoverminderung, die 24 Vgl. Fiege 2006, S. 101; Franke 1990, S Vgl. Maier 1999, S. 17; Mikus 2001, S Romeike 2003a, S Vgl. Romeike 2003a, S. 183.

19 Allgemeines und Definitionen Seite 11 Risikostreuung, die Risikoüberwälzung sowie die Risikoakzeptanz. Weit verbreitet ist zudem die Unterscheidung der Maßnahmen in ursachenbezogene und wirkungsbezogene Maßnahmen. Während die ursachenbezogenen Maßnahmen bestrebt sind, die Ursachen des Risikos direkt zu beeinflussen, versuchen die wirkungsbezogenen Maßnahmen sämtliche Auswirkungen bei Eintritt eines Risikos zu bewältigen. 28 Abbildung 3: Maßnahmen der Risikosteuerung 29 Bei der Risikovermeidung werden risikobehaftete Handlungen vollständig ausgeschlossen. Der Sicherheitsaspekt steht bei dieser Maßnahme im Vordergrund und eignet sich vorrangig für Entscheidungen, die ein bestandsgefährdendes Restrisiko für das Unternehmen bedingen. Die Risikoverminderung umfasst alle Handlungen, die eine Reduktion der Risikoeintrittswahrscheinlichkeit beinhalten bzw. die Schadenshöhe für bereits eingetretene Risiken dezimieren. 30 Die Risikostreuung basiert auf dem so genannten Diversifikationseffekt innerhalb eines Immobilienportfolios, die eine Reduktion des Gesamtrisikos, bestehend aus sämtlichen Einzelrisiken, bewirken soll. Man bezeichnet diesen Vorgang auch als Hedging, der allerdings vornehmlich in finanzwirtschaftlichen Bereichen angewendet wird Vgl. Reichling, Bietke, Henne 2007, S. 215 f.; Fiege 2006, S Quelle: Reichling, Bietke, Henne 2007, S Vgl. Wolf 2003, S. 60 f. 31 Vgl. ebenda, S. 61.

20 Allgemeines und Definitionen Seite 12 Bei der Risikoüberwälzung wird versucht, ein Risiko auf so genannte Dritte zu überwälzen. Dies kann beispielsweise in Form einer Versicherung oder durch abgeschlossene Verträge, die eine Haftungsüberwälzung beinhalten, geschehen. Die Risikoüberwälzung kann als eine äußerst sichere, aber auch durchaus teure Risikobewältigung angesehen werden. Großer Vorteil ist hierbei, dass die anfallenden Kosten bekannt und überschaubar sind. 32 Die Risikoakzeptanz ist die Entscheidung von Unternehmen, Risiken ausschließlich selbst zu tragen. Die Höhe der entsprechenden Risikoübernahme ist stark von der Risikobereitschaft, die sich durch die Risikopolitik des entsprechenden Unternehmens begründet, abhängig. Die Risikoübernahme beinhaltet auch all die Risiken, die im Rahmen der Risikosteuerung bzw. in Folge des Risikomanagementprozesses falsch bewertet oder einfach übersehen worden sind. 33 Das letzte Prozesselement ist die Risikoüberwachung. Ihre Aufgabe ist die Überprüfung und Dokumentation aller Maßnahmen inklusive der entsprechenden Erfolge, die im Rahmen des Risikomanagementprozesses durchgeführt worden sind. Umzusetzen ist dies bspw. durch so genannte Soll-Ist-Vergleiche. Nach Abschluss der Risikoüberwachung beginnt der Kreislauf des Risikomanagementprozesses von neuem Die Risikopolitik Grundlage eines jeden Risikomanagementprozesses stellt die Risikopolitik dar, die als Rahmenbedingung dient und den Sicherheitsgedanken, insbesondere die Existenzsicherung, im Unternehmen einbeziehen soll. In der Literatur wird für den Begriff der Risikopolitik auch synonym der Begriff der Risikostrategie verwendet. Dabei fällt der Geschäftsführung eines jeden Unternehmens die Aufgabe einer detaillierten Vorgabe der Risikopolitik zu. Dazu zählt u.a. der grundsätzliche Umgang mit Chancen und Risiken, die Definition maximal annehmbarer Risiken bzw. des akzeptablen Verhältnisses zwischen Chancen und Risiken. Bezogen auf büroimmobilienspezifische Risiken gilt es im Zuge der Risikopolitik u.a. festzulegen, welche Risiken in welcher Form behandelt und gemanagt werden. Risikopolitik und Unternehmenspolitik bzw. Unternehmensziele sollten sich diesbezüglich nicht widersprechen, sondern im Gegenteil sich vervollständigen und ergänzen. Hilfreich erweist sich hierbei auch der kontinuierliche Abgleich zwischen der vorherrschenden Risikosituation und den Vorgaben der Risi- 32 Vgl. Fiege2006, S. 188 f.; Haller 1986, S Vgl. Fiege 2006, S. 191 f. 34 Vgl. Reichling, Bietke, Henne 2007, S. 216; Maier 1999, S. 23.