Leitfaden zum Abschluss eines Mietvertrags über Gewerberäume

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1 Vorbemerkung Sowohl für den Vermieter als auch den Mieter ist der langfristige Bestand eines Gewerberaumietvertrags regelmäßig von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Der Mieter kann mit dem (vorzeitigen) Verlust seines Gewerberaums durchaus Gefahr laufen, seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren. Für den Vermieter sind mit einem langfristigen Mietvertrag oftmals erhebliche langfristige Investitionen sowie deren Finanzierung verknüpft. Der interessengerechten Gestaltung des Gewerberaumietvertrags kommt somit besondere Bedeutung zu. Hinweis Die von der LLP auf der Website beispielhaft zur Verfügung gestellten beiden Mustermietverträge stellen unverbindliche Ansichtsexemplare dar, die als Anregung für die eigene Vertragsgestaltung unter Beachtung der nachstehenden Hinweise gedacht sind. Ansprechpartner für Rückfragen sowie weitere Fragen des Gewerblichen Mietrechts sind: Dr. Jan-Peter Kecker Tel.: Dr. Stefan Feuerriegel Tel.: LLP Jungfernstieg Hamburg Bei dem als eher vermieterfreundlichem bezeichneten Mustermietvertrag handelt es sich um ein Vertragsmuster, bei dem die Interessen des Vermieters/ Investors in den Vordergrund gestellt wurden; der als mieterfreundlich bezeichnete Mustermietvertrag ist dagegen tendenziell eher für Einzellagen und unter besonderer Berücksichtigung der Interessen des Mieters von Geschäftslokalen gestaltet. Die nachstehenden Hinweise sollen den Parteien eines Gewerberaummietvertrags einen Leitfaden geben, welche Punkte vor Vertragsabschluss insbesondere verhandelt und geregelt werden sollten. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und kann die vor Abschluss eines Gewerberaumietvertrags notwendige, individuelle juristische Beratung nicht ersetzen. Insofern ist eine etwaige Haftung der LLP im Zusammenhang mit der Verwendung dieses Leitfadens auf vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzungen beschränkt. Eine Weitergabe oder -verbreitung ohne ausdrückliche Zustimmung der LLP ist untersagt. Der Leitfaden ist nicht für Dritte bestimmt, deshalb wird Dritten gegenüber keinerlei Haftung übernommen. Bei weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an einen rechtlichen Berater oder einen der rechts genannten Ansprechpartner der LLP. ist eine internationale Anwaltskanzlei, die aus LLP, eine im US-Staat New York registrierte Limited Liability Partnership, LLP, eine nach englischem Recht eingetragene Limited Liability Partnership, und weiteren angeschlossenen Unternehmen besteht. Die Partner unserer deutschen Büros gehören ebenfalls der nach dem Recht des Staates New York gegründeten Limited Liability Partnership an. Demzufolge ist die persönliche Haftung der einzelnen Partner beschränkt llp

2 1. Abschluss eines Gewerbemietvertrags 1.1. Formularmietvertrag Geschäftsraummietverträge werden häufig als sogenannte Formularmietverträge abgeschlossen, d. h. bei einem Großteil der im Mietvertrag enthaltenen Regelungen handelt es sich um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der sog. Verwender, meistens der Vermieter) der anderen Vertragspartei (der sog. Verwendungsgegner, meistens der Mieter) bei Abschluss des Vertrags stellt (vgl. 305 ff. BGB). Um der Gefahr entgegenzuwirken, dass eine Vertragspartei ihre Interessen durch Verwendung von AGB gegenüber der anderen Vertragspartei infolge wirtschaftlicher Überlegenheit einseitig zulasten des Verwendungsgegners durchsetzen kann, hat der Gesetzgeber die Verwendung von AGB in den 305 ff. BGB einer strengen Kontrolle unterworfen. AGB in Geschäftsraummietverträgen, die von dem Verwender gegenüber einem Unternehmer, also z. B. einem Mieter, der die Mietfläche in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit anmietet, gestellt werden, sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders (i. d. R. den Mieter) entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist, oder wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (sog. Inhaltskontrolle). Eine unangemessene Benachteiligung kann sich aber auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist (sog. Transparenzkontrolle). Wir raten dringend davon ab, AGB selbst zu erstellen oder fremde AGB ungeprüft zu verwenden, da die hierbei zu berücksichtigende Rechtsprechung in vielen Bereichen nicht nur äußerst umfangreich ist (man denke nur an Frage der Abwälzung von Instandhaltungs-/Instandsetzungpflichten, Schönheitsreparaturen bzw. deren Kosten etc.), sondern sich nicht selten auch ändert, so dass ursprünglich als zulässig erachtete Klauseln ständig zu überprüfen und ggf. der geänderten, jeweils aktuellen Rechtsprechung anzupassen sind. Wir empfehlen daher, sich vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrags an Ihren rechtlichen Berater zu wenden. Gerne steht Ihnen auch einer der oben genannten Ansprechpartner der LLP zur Verfügung Muss ein Gewerberaummietvertrag schriftlich abgeschlossen werden? Ein Gewerberaumietvertrag muss zu seiner Wirksamkeit nicht schriftlich abgeschlossen werden, sondern ist grundsätzlich auch mündlich gültig. Soll der Mietvertrag jedoch länger als ein Jahr laufen, sollte er in jedem Fall schriftlich abgeschlossen werden. Dies mindestens aus folgenden Gründen: Wird der Gewerberaummietvertrag für längere Zeit als ein Jahr (ist z. B. eine Mietzeit von fünf oder zehn Jahren gewollt) nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (vgl. 578 Abs. 1, 550 BGB). Das bedeutet, dass der Vertrag zwar keinesfalls ungültig ist, aber nach einem Jahr ab Gebrauchsüberlassung jederzeit unter Einhaltung der ordentlichen (gesetzlichen) Kündigungsfrist von einer der Parteien gekündigt werden kann. Eine solche vorzeitige Vertragsbeendigung kann die Interessen des Mieters respektive des Vermieters im Hinblick auf etwa getroffene langfristigere wirtschaftliche Dispositionen erheblich beeinträchtigten. Zur Einhaltung der Schriftform ist es mindestens erforderlich, dass sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen, wie beispielsweise Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietdauer, Mietpreis und Nebenkostenabrede idealerweise in einer einheitlichen Urkunde von den Parteien unterschrieben sind. Darüber hinaus unterliegt grundsätzlich jede Änderung und Verlängerung des Mietvertrags (z. B. durch Nachträge oder Zusätze) der gesetzlichen Schriftform (vgl. nur BGH NZM 2007, 443; NZM 2006, 104). Die Rechtsprechung hat zur Frage, ob die Schriftform im Einzelfall (noch) eingehalten ist, eine kaum übersehbare Vielzahl von Entscheidungen getroffen. Es ist daher zu empfehlen, sich bei Abschluss oder Änderung eines Gewerberaummietvertrags Rechtsrat einzuholen. Zudem empfiehlt es sich, aus Klarstellungs- und Beweisgründen einen Gewerberaummietvertrag immer schriftlich abzuschließen. Auch wenn die Möglichkeit, etwaige Schriftformverstöße mit Hilfe einer sogenannten Schriftformrettungsklausel zu heilen, vereinzelt in der obergerichtlichen Rechtsprechung abgelehnt wird (vgl. OLG Rostock IMR 2008, 304), ist zur Absicherung der wechselseitigen Einhaltung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses bei langfristigen Mietverträgen im Interesse beider Parteien eine sog. Schriftformrettungsklausel dennoch aufzunehmen, wonach sich die Parteien wechselseitig verpflichten, alle Handlungen vorzunehmen, die zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform erforderlich sind, und bis zu diesem Zeitpunkt den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. 2

3 1.3. Zeitliches Auseinanderfallen von Angebot und Annahme des Mietvertragsabschlusses Aus Gründen der Praktikabilität kommt es selten vor, dass die Parteien am gleichen Ort zur gleichen Zeit den Mietvertrag unterzeichnen. Regelmäßig wird zunächst die eine Partei das Vertragswerk unterzeichnen, um es dann an die andere Partei zur Gegenzeichnung zu übersenden. Ein gegenüber einer abwesenden Partei unterbreitetes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags kann jedoch grundsätzlich nur bis zum dem Zeitpunkt angenommen werden, in dem die anbietende Partei den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf (vgl. 147 Abs. 2 BGB). Dieser Zeitraum, bis zu dem die anbietende Partei den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen (noch) erwarten darf, wird auch als gesetzliche Annahmefrist bezeichnet und setzt sich in der Regel aus der Zeit für die Übermittlung des Angebots an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Anbietenden zusammen. Die Rechtsprechung ist bei der Bemessung der gesetzlichen Annahmefrist nach 147 Abs. 2 BGB verhältnismäßig streng. Beispielsweise wurden unter normalen Umständen von der Rechtsprechung als Bearbeitungs- und Überlegungszeit zwei bis drei Tage (vgl. LG Köln WuM 1988, 50) und als gesamter Zeitbedarf fünf (vgl. KG GE 2003, 48, WuM 1999, 232) oder acht Tage (vgl. LG Berlin GE 1997, 1467) als angemessene Fristen angesehen, teilweise aber auch zwei bis drei Wochen (vgl. KG GuT 2008, 216, NZM 2007, 731). Diese Fristen, deren Länge sich nicht pauschal, sondern nur nach den Umständen im jeweiligen Einzelfall bestimmen lässt, sind für den Abschluss von Gewerberaummietverträgen in der Praxis regelmäßig zu kurz, insbesondere dann, wenn es um komplexe Vertragswerke geht oder eine oder beide Vertragsparteien eine mehrstufige Organisationsstruktur aufweisen, die die Einhaltung festgelegter Prüfungs- und Entscheidungsprozesse erfordert. Erfolgt aber die Annahme eines schriftlichen Mietvertragsangebots verspätet, gilt diese gemäß 150 Abs. 1 BGB als neues (schriftliches) Angebot, das wiederum einer schriftlichen Annahme der anderen Partei (grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Annahmefrist nach 147 Abs. 2 BGB) bedarf, um das Schriftformerfordernis ( 550, 578 BGB) zu erfüllen. Wird aber wie es regelmäßig in dieser Situation der Fall sein dürfte die verspätete (schriftliche) Annahmeerklärung, die als neues (schriftliches) Angebot gilt nicht (nochmals) schriftlich innerhalb angemessener Frist angenommen, ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt mit der Folge, dass das eigentlich auf 10 Jahre beabsichtigte Mietverhältnis nun ordentlich kündbar ist. Um insbesondere das Risiko einer vorzeitigen Kündbarkeit des Mietverhältnisses infolge des vorstehend beschriebenen Schriftformmangels zu begrenzen, ist den Parteien bei Abschluss des Mietvertrags zu raten, bei Abgabe des schriftlichen Angebots auf Abschluss des Mietvertrags eine Frist zu bestimmen, innerhalb derer das Angebot angenommen werden kann (vgl. 148 BGB). Setzt nämlich der Anbietende bei Abgabe seines (schriftlichen) Angebots dem Empfänger eine Frist zur Annahme, ist die (schriftliche) Annahme rechtzeitig, wenn sie innerhalb dieser Frist erfolgt. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Bestimmung einer Annahmefrist ( 148 BGB), sofern sie die Dauer der gesetzlichen Annahmefrist ( 147 Abs. 2 BGB) erheblich übersteigt, mit dem Risiko der Unwirksamkeit behaftet ist, wenn die Bestimmung der Annahmefrist in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen erfolgt. 2. Inhalt des Gewerberaummietvertrags 2.1. Mietvertragsparteien Die Parteien und deren (gesetzliche oder bevollmächtigte) Vertreter sollten unter etwaiger Angabe der Handelsregisterdaten genauestens mit Namen/Firma bezeichnet werden, unter Aufnahme der jeweiligen Anschriften (Satzungssitz o. ä.). Die Vertretungsverhältnisse sollten stets insbesondere aber bei Parteien, bei denen sich die Vertretungsverhältnisse nicht aus einem öffentlichen Register ergibt (z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts) dargelegt und jedenfalls nachgewiesen und geprüft werden. Ferner ist es sinnvoll, im Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass etwaige Sitzverlegungen (ins Ausland), Anschriftenänderungen und dergleichen dem jeweiligen Vertragspartner (ggf. unter Angabe einer Anschrift, unter der im Inland rechtlich erhebliche Erklärungen zugestellt werden können) mitzuteilen sind Mietgegenstand Das Mietobjekt sollte nach Lage und Größe so detailliert wie möglich beschrieben werden. Handelt es sich um Mietflächen innerhalb eines größeren Objekts, sollten sie in Grundrissplänen als Anlagen zum Mietvertrag eindeutig markiert und beschrieben werden (BGH vom , XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195). Auseinandersetzungen über Neben- oder Lagerflächen mit untergeordneter Funktion sowie über ggf. mitvermietete Parkflächen sind dadurch zu vermeiden, dass auch diese Flächen im Mietvertrag mit Hilfe von Plänen nach Lage und Größe genau bezeichnet und beschrieben werden. Sofern sich die Miete nach der Quadratmeterzahl der angemieteten Flächen bestimmt, sollte vereinbart werden, nach welchen Maßstäben, insbesondere nach welchem Verfahren die Fläche zu berechnen ist und ob bzw. in welchem Umfang etwaige Abweichungen der tatsächlichen von der vereinbarten Flächengröße berücksichtigt werden (siehe dazu auch nachstehend Ziffer 2.5.). 3

4 2.3. Mietzweck; Konkurrenzschutz; Betriebspflicht Ohne jede Vereinbarung zum Mietzweck ist der Mieter in der Art und Weise der Verwendung des Mietobjekts weitgehend frei. Eine möglichst präzise Vereinbarung kann jedoch sowohl im Interesse des Vermieters als auch des Mieters liegen. So hängt beispielsweise das Vorliegen eines Mangels davon ab, was der für das Mietobjekt vorausgesetzte Gebrauch ist. Umgekehrt kann insbesondere der Vermieter mehrerer Mietflächen in demselben oder benachbarten Objekten aus Gründen eines von ihm zu gewährenden Konkurrenzschutzes dazu gehalten sein, im Rahmen seiner Möglichkeiten allzu große Sortimentsüberschneidungen der Mieter durch konkrete Mietzweckvereinbarungen zu vermeiden. Regelmäßig wird aus den vorgenannten Gründen der Mietzweck konkret vereinbart. Mit welchem Präzisierungsgrad jener formuliert werden sollte, hängt von der konkreten Interessenlage im Einzelfall ab. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag wird nach gefestigter Rechtsprechung angenommen, dass der Vermieter dem Mieter regelmäßig den Schutz vor Wettbewerb in demselben Objekt sowie in unmittelbar benachbarten Objekten schuldet (BGH, Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM) 1979, 144 f.). Auch hierzu gibt es jedoch keine starren Regeln und Einzelheiten zu den Voraussetzungen des Entstehens von Konkurrenzschutz sind nach wie vor zwischen Obergerichten umstritten. Gerade für größere Einkaufszentren ist wiederholt die Gewährung von Konkurrenzschutz mit der Begründung abgelehnt worden, dass die Kunden eine gewisse Konkurrenzsituation erwarten und ein Einkaufscenter sich gerade durch teilweise sich überschneidende Sortimente auszeichnet (BGH NJW 1979, 1404). Es empfiehlt sich daher erfahrungsgemäß eine ausdrückliche Vereinbarung zum Inhalt und Umfang des Konkurrenzschutzes, um spätere Auseinandersetzungen hierüber zu vermeiden. Der Mieter kann prinzipiell im Rahmen des Mietzwecks das Mietobjekt nach seinem Belieben ganz oder teilweise sowie zeitweise nutzen. Dies ist gerade bei prominenten Lagen oder in Einkaufszentren und insbesondere dann, wenn eine Umsatzmiete vereinbart worden ist, seitens des Vermieters häufig nicht gewollt. Daher stellt die Frage, ob und in welchem Umfang eine Betriebspflicht in zeitlicher und räumlicher Hinsicht vereinbart wird, häufig einen wesentlichen Verhandlungspunkt bei der Anmietung neuer Ladenflächen dar Mietzeit und Kündigung; Verlängerungs- und Optionsklauseln Die Parteien eines Mietvertrags können die Mietzeit in den Grenzen des 544 BGB frei bestimmen. Je nachdem, ob die Parteien ein befristetes oder ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingehen, hat dies Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten. Während ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit grundsätzlich durch ordentliche Kündigung beendet werden kann, ist eine ordentliche Kündigung bei einem befristeten Mietvertrag während der Mietzeit ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann weder bei befristeten noch bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit ausgeschlossen werden. Im Mietvertrag kann das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nur in engen Grenzen eingeschränkt werden. Derartige Einschränkungen sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings regelmäßig unwirksam. Umgekehrt sind Erweiterungen des Rechts zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund als Individualabrede grundsätzlich möglich, in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen hingegen in aller Regel nicht bzw. nur sehr eingeschränkt insoweit möglich, als die gesetzlichen Kündigungsgründe nicht erweitert, sondern nur konkretisiert werden. Im Interesse der Rechtssicherheit kann in Gewerberaummietverträgen betreffend das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung schlicht auf die gesetzlichen Vorschriften verwiesen werden. Für die Erklärung der Kündigung sollte Schriftform vereinbart werden. Weithin üblich sind Verlängerungs- und Optionsklauseln: Eine Verlängerungsklausel ist dadurch gekennzeichnet, dass sich ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis automatisch verlängert, wenn keine der Parteien der Verlängerung innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht (Verlängerung mangels Widerspruch) oder rechtzeitig kündigt (Verlängerung mangels Kündigung). Derartige Verlängerungsklauseln sind grundsätzlich auch in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen möglich. Es ist jedoch besondere Vorsicht geboten, wenn in diesem Zusammenhang Willenserklärungen des Mieters in der Verlängerungsklausel fingiert werden, weil die Wirksamkeit fingierter Willenserklärungen einer strengen Kontrolle unterzogen ist (vgl. 307, 309 Nr. 5 BGB), so dass von derartigen Gestaltungen abzuraten ist. Ferner sollte im Hinblick auf mögliche Auslegungsschwierigkeiten bei einer Verlängerung(sklausel) mangels Kündigung genau bestimmt sein, wann eine erstmalige Kündigung zulässig sein soll (i. d. R. zum Ende der fest vereinbarten Mietzeit unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist). Optionsklauseln gewähren der begünstigten Partei das Recht, durch einseitige Willenserklärung (Optionsausübung) den Mietvertrag über die vereinbarte Vertragsdauer hinaus ein- oder mehrmalig zu verlängern. Sofern die Optionsklausel wie im Regelfall den Mieter begünstigt, sind derartige, vom Vermieter gestellte Optionsklauseln auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unbedenklich. Die Dauer der vereinbarten Mietzeit hat zudem 4

5 Auswirkungen auf die Zulässigkeit der Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln (vgl. dazu nachfolgend Ziffer 2.6) Mietzins und Betriebskosten In Gewerberaummietverträgen können die Parteien in den Grenzen des Wuchers ( 138 BGB) die Höhe der Miete frei vereinbaren. Sofern sich die Höhe der Miete nach der Quadratmeterzahl der angemieteten Flächen bestimmt, ist im Mietvertrag zu vereinbaren, welche Flächenberechnungsmethode Anwendung findet. Aus Gründen der Kalkulationssicherheit sollten die Parteien eine Schwelle vereinbaren, bis zu der Abweichungen der tatsächlichen Flächengröße von der im Mietvertrag genannten nicht berücksichtigt werden (siehe bereits vorstehend Ziffer 2.2). Neben der Vereinbarung einer (Mindest-)Miete wird in Kombination dazu nicht selten auch eine Umsatzmiete vereinbart, bei der ein bestimmter Prozentsatz des vom Mieter in dem Mietobjekt erwirtschafteten Umsatzes als Miete an den Vermieter weitergereicht wird. Diese Kombination von Mindestmiete und Umsatzmiete ist auch in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich zulässig, sofern diese Gestaltung in der jeweiligen Branche üblich ist und ein gesetzliches Verbot nicht entgegensteht (vgl. z. B. 8 S. 2 Apothekengesetz). Bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete ist darauf zu achten, dass detailliert definiert wird, was unter Umsatz im Sinne des Vertrags zu verstehen ist und in welcher Art und Weise über die Umsatzmiete abzurechnen ist. Bei der Gestaltung der vertraglichen Vereinbarungen zur Umlage von Betriebskosten ist besondere Sorgfalt aufzuwenden, da spätere Streitigkeiten hier sonst vorprogrammiert sind. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (vgl. 1 Abs. 1 S. 1 Betriebskostenverordnung BetrKV). Auch wenn diese Definition primär für Wohnraummietverträge gilt, ist es allgemein anerkannt, dass diese Definition und die Regelungen der BetrKV auch bei Geschäftsraummietverträgen für die Vertragsauslegung heranzuziehen sind. Eine wirksame Umlage von Betriebskosten auf den Mieter erfordert eine Vereinbarung, aus der ausdrücklich, unmissverständlich und eindeutig hervorgeht, welche Betriebskosten dem Mieter (anteilig) auferlegt werden. Um im Hinblick auf die teils sehr strengen Anforderungen der Rechtsprechung an die Bestimmtheit der Betriebskostenvereinbarungen Rechtssicherheit zu schaffen sowie den Erfordernissen des Schriftformgebots ( 550 BGB) bei langfristigen Mietverträgen und schließlich bei Nebenkostenumlagen in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen dem Transparenzgebot gerecht zu werden, bietet es sich an, die Bestimmungen der BetrKV dem Mietvertrag als Anhang beizufügen. Verwaltungskosten sowie Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sind von dem Begriff der Betriebskosten ausdrücklich nicht umfasst (vgl. 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV). Diese Kosten sowie sonstige, nicht in 2 der BetrKV aufgeführte Betriebskosten können aber im Bereich der Geschäftsraummiete grundsätzlich ebenfalls auch in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen auf den Mieter umgelegt werden. Eine wirksame Umlage von nicht ausdrücklich in der BetrKV genannten Betriebskosten bedarf indes einer konkreten Vereinbarung unter genauer Bezeichnung der jeweiligen umzulegenden Kostenart. Eine (rechtlich wirksame) Gestaltung derartiger Vereinbarungen, insbesondere in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen, bedarf rechtlicher Beratung im Vorfeld. Schließlich sollte der Gewerberaummietvertrag im Interesse der Bestimmtheit und damit Rechtssicherheit Regelungen zur Fälligkeit der Mieten und Nebenkosten(vorauszahlungen) sowie der Zahlungsmodalitäten enthalten, z. B. eine sogenannte Rechtzeitigkeitsklausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen auf den Eingang auf dem jeweiligen Konto der jeweiligen Vertragspartei, nicht etwa auf den Zeitpunkt der Absendung oder Überweisung des Geltbetrags ankommt und ein etwaiger Zahlungsverzug somit für jede Partei einfach feststellbar ist Wertsicherung Gerade bei langfristigen Mietverträgen sind Mietanpassungen aufgrund Veränderungen der gesamtwirtschaftlichen Lage interessengerecht. Ein gesetzlicher Anspruch auf Änderung der Miethöhe besteht abgesehen von den nur ausnahmsweise zur Anwendung gelangenden Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage (vgl. 313 BGB) im Gewerberaummietrecht nicht. Die Mietvertragsparteien haben jedoch die Möglichkeit, vertragliche Vereinbarungen über Miethöheveränderungen zu treffen: Die Vereinbarung einer Staffelmiete, bei der spätere Mieterhöhungsschritte bereits im Voraus festgelegt werden und automatisch eintreten, bietet sich beispielsweise an, wenn dem Mieter in der Anfangsphase des Mietverhältnisses aus wirtschaftlichen Gründen zunächst eine geringere Miete zugestanden werden soll (Anlaufphase des Geschäftsbetriebs des Mieters), die im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses durch die Erhöhungen ausgeglichen wird. Anstatt oder zusätzlich zu einer solchen Staffelmiete kann eine Wertsicherung der Miete durch Indexierung vereinbart werden (sog. Wertsicherungsklausel). Durch Wertsicherungsklauseln 5

6 wird die Miethöhe an die leicht zu überschauende und nachprüfbare Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindexes für Deutschland (VPI) gekoppelt (vgl. Dadurch wird sichergestellt, dass Leistung und Gegenleistung im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses wertmäßig dem ursprünglichen Austauschverhältnis entsprechen. Die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln im Gewerbemietrecht richtet sich seit dem 14. September 2007 nach dem Preisklauselgesetz (PrKG). Insbesondere ist bei der Vereinbarung neben anderen Voraussetzungen zu beachten, dass nach diesem Gesetz nur Wertsicherungsklauseln in solchen Mietverträgen als genehmigt gelten können, die eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren aufweisen oder die zumindest für diesen Zeitraum vom Vermieter nicht durch ordentliche Kündigung zu beendigen sind ( 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. e) PrKlG). Auch unangemessene Wertsicherungsregelungen sind unwirksam (so z. B. Klauseln, die ausschließlich zur Erhöhung führen können). Eine hinreichend bestimmte und rechtlich wirksame Gestaltung von Wertsicherungsklauseln, insbesondere in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen, muss die entsprechenden rechtlichen Rahmenbedingungen des Rechts der AGB und des PrKlG beachten Schönheitsreparaturen; Instandhaltung und Instandsetzung Die in gewerblichen Mietverträgen häufig anzutreffende (teilweise) Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom Vermieter auf den Mieter (z. B. sog. double-net - bzw. triple-net -Verträge) ist durch Individualabrede sowie in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich möglich. Zu Inhalt und Umfang der Übertragung dieser Pflichten auf den Mieter existiert eine äußerst umfangreiche Rechtsprechung, die sich wie beispielsweise bei der zunächst nur für die Wohnraummiete und nun auch für die Geschäftsraummiete entschiedenen Frage der Unzulässigkeit starrer Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NZM 2008, 290) ständig weiterentwickelt, so dass die konkrete und sachgerechte Gestaltung derartiger Bestimmungen jeweils anhand der aktuellen Rechtsprechung erfolgen sollte Mietsicherheit Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Gewerbemietvertrag ist es allgemein üblich, dass sich der Mieter vertraglich zur Erbringung einer Mietsicherheit verpflichtet. Bei der Vereinbarung einer Mietsicherheit ist darauf zu achten, dass die Art der zu leistenden Sicherheit im Vertrag genau bestimmt und ferner klargestellt wird, welche Ansprüche des Vermieters bzw. Verpflichtungen des Mieters von der Sicherheit umfasst sein sollen (Ansprüche nur aus dem bestehenden oder auch aus beendetem Mietverhältnis einschließlich Abwicklung). Als mögliche Sicherheiten für den Vermieter kommen die Leistung einer Barkaution, einer Bürgschaft, die Einrichtung eines Sparkontos oder Sparbuchs durch den Mieter mit Verpfändung der Rechte daran an den Vermieter, die Verpfändung von Wertpapieren, oder auch eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft des Mieters in Betracht. Die nach wie vor am häufigsten vereinbarte Sicherheit im Rahmen der Geschäftsraummiete ist die Bürgschaft (vgl. 765 BGB). Die Ausgestaltung der Sicherungsabrede zwischen Vermieter und Mieter, nach der der Mieter in aller Regel eine ganz bestimmte Art von Bürgschaft zu stellen hat, sowie die Ausgestaltung eines dem Mietvertrag oftmals beigefügten Bürgschaftsmusters bedarf besonderer Sorgfalt, insbesondere dann, wenn die Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen erfolgt. 6