interna Ihr persönlicher Experte Wie Sie jetzt das richtige Grundstück finden und Kosten sparen Detlef Pohl

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1 Detlef Pohl Wie Sie jetzt das richtige Grundstück finden und Kosten sparen Die aktuelle Hilfe für alle, die den Platz fürs Traumhaus suchen interna Ihr persönlicher Experte

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort: Information ist alles 7 1. Ein schönes Grundstück, aber wo? 9 2. Wer bei der Grundstückssuche hilft Was vor dem Grundstückskauf zu beachten ist Was auf dem Grundstück gebaut werden darf Wann es sinnvoll ist, den Boden prüfen zu lassen Brauche ich einen Architekten? Welche Grundstücksgröße ist vernünftig? Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Ist das Grundstück seinen Preis wert? Worauf soll ich bei der Grundstückssuche per Annonce achten? Was ist von Maklern zu halten? Lohnt es, Bauland im Erbbaurecht zu kaufen? Land von der Gemeinde oder im unbebauten Außenbereich Billig zum Grundstück durch Versteigerung? Was beim Kaufvertrag zu beachten ist Besonderheiten bei der Grundstückssuche in Ostdeutschland 101 Glossar: Bauland von A bis Z 113 3

3 3. Kapitel Was vor dem Grundstückskauf zu beachten ist Entscheidend für den Bauplatz sind drei Dinge: Lage, Lage und nochmals Lage. Ob ein Grundstück direkt an einer Hauptstraße oder in ruhiger Gegend liegt, wirkt sich unmittelbar auf den Preis aus. Bei näherem Hinsehen zeigen sich oft Folgekosten, die auf den ersten Blick nicht ins Auge springen: Heizkosten lassen sich bei Südhang- Lage sparen, bei Nordhang-Lage wird der Winter dagegen teuer. Oder: Grundstücke weitab vom Schuss sind zwar in der Anschaffung häufig preiswert, doch die lange Fahrzeit zur täglichen Arbeit geht dann laufend ins Geld und kostet Nerven (Stau-Tendenz steigend!). Hohe Baulandpreise in Städten, bedingt durch ein knappes Angebot, haben dazu geführt, dass die Zahl der Berufs-Pendler stetig gestiegen ist. Gleichzeitig wuchs die durchschnittliche Entfernung zwischen Wohnung und Arbeitsplatz 2002 in Deutschland auf 15,6 Kilometer. Gut Ding will Weile haben Zunächst hilft nur, hinfahren, schauen, rechnen, vor allem Zeit nehmen! Inspizieren Sie Ihren Wunschbauplatz an verschiedenen Tagen und zu unterschiedlichen Zeiten. Nur so können Sie herausfinden, wie toll die Nachbarn wirklich sind, ob sich die kleine Anliegerstraße nicht im Berufsverkehr als Abkürzung in den naheliegenden Gewerbepark erweist, ob die verbreitete Wochenend-Idylle nicht getrogen hat. Grundlegende Fragen: > Sagt mir die Lage innerhalb des Ortsteils zu und gefällt sie auch den anderen Familienmitgliedern? > Stimmen Himmelsrichtung, Größe und Zuschnitt? > Wie ist die Beschaffenheit des Baugrundes - gibt es Altlasten oder neueren Schadstoffeintrag? > Ist das Areal schon erschlossen? 19

4 Weitere ganz wichtige Fragen zur Wahl des Bauplatzes stehen in der folgenden Checkliste. Im Prinzip sollte jeder zu folgenden Punkten Bescheid wissen, ehe er den Kaufvertrag unterschreibt: Lage, Größe, Bebaubarkeit, Verkehr, Nachbarn, Wohngegend, Geschäftslage, Gewerbenähe, Umwelt, Erschließung, Eigentumsverhältnisse, Nutzungseinschränkungen. Beispiel Größe: Ihr ursprünglicher Wunsch wird wahrscheinlich kaum Realität: großes Grundstück und trotzdem preiswert, verkehrsgünstig gelegen und trotzdem ruhig. Ohne Kompromisse geht es nicht. Tipp: Bei großen Grundstücken, die eigentlich das Budget sprengen, nicht sofort kapitulieren, sondern die Chance zur Grundstücksteilung zusammen mit dem Eigentümer prüfen und dann eventuell mit Freunden ein Doppelhaus bauen. Für Selbstbauer bedeutet dies unter anderem: deutlich billigerer Kauf, besserer Materialeinsatz, gegenseitige Hilfe. Checkliste: So beurteilen Sie die Wahl des Bauplatzes Objektive Kriterien Preis... /qm zum Vergleich: Bodenrichtwert... /qm + angemessener Betrag O ja O nein die Lage selbst + viel Sonne (Südlage) O ja O nein + nahezu quadratischer Zuschnitt O ja O nein + wenig Anlieger-Länge zur Straße O ja O nein + Erschließung fertig und bezahlt O ja O nein + solide Verkehrsanbindung (ÖPNV) O ja O nein + keine Nutzungsbeschränkungen O ja O nein + keine Baulasten auf Grundstück O ja O nein 20

5 + klare Eigentumsverhältnisse O ja O nein + Vorkaufsrecht der Gemeinde negativ O ja O nein + ausgebaute Infrastruktur O ja O nein + hoher Freizeit- und Erholungswert O ja O nein + gute Perspektive (bekannte Planung) O ja O nein subjektive Kriterien +/- wo Grundstück liegen soll O Nähe Innenstadt O Vorort O auf dem Land +/- geeignete Bebaubarkeit O Maximal-Höhe... m O Geschoss-Anzahl... O Geschoss-Fläche... qm +/- Entfernungen im Alltag beherrschbar Arbeitsplatz O ja O nein Schule/Kindergarten O ja O nein Bus/Bahn O ja O nein Eisenbahn/Autobahn O ja O nein +/- individuell ausreichende Infrastruktur in der Nähe Einkauf O ja O nein Bank O ja O nein Spiel-, Sportplatz, Schwimmhalle O ja O nein Restaurants, Cafes O ja O nein ausreichend Dienstleistungen (Post, Apotheke, Arzt, Wäscherei, Friseur) O ja O nein gewünschtes Kulturangebot (Kino, Theater, Konzert, Diskothek, Fitness/Sauna) O ja O nein 21

6 +/- gewünschtes Wohnumfeld Natur, viel Bäume O ja O nein viele Altbauten in Umgebung (Kiez) O ja O nein Neubaulage O ja O nein Ruhe O ja O nein buntes Treiben im Kiez O ja O nein +/- optimale Nachbarn bürgerlich O ja O nein viele Ältere O ja O nein mit Kind, mit Hund O ja O nein rührig, um Kontakt bemüht O ja O nein freundlich, unaufdringlich O ja O nein Landsleute O ja O nein multikulturell O ja O nein Mein persönlicher Grundstücks-Check: objektive Kriterien: 9-13 x ja = offenbar gut geeignet 6-8 x ja = genauer prüfen lassen 0-5 x ja = Hände weg subjektive Kriterien: je mehr Pluspunkte, desto besser Nicht jeder muss alles prüfen Ohne das kleine 1x1 des Baurechts sind Sie beim Grundstückskauf verloren. So viel Glück, wie man da brauchte, um von teuren Fehlern verschont zu bleiben, gibt es nicht. Manche Käufer müssen jedoch nicht beim Punkt null beginnen: Kennen Sie die Gegend bereits gut und haben auch schon in die Planungsunterlagen der Gemeinde gesehen, verkürzt sich die Qualitäts- 22

7 prüfung erheblich. Im Extremfall brauchen Sie sich nur mit dem Eigentümer in Verbindung zu setzen, den Kaufpreis verhandeln, Geld bei der Bank beschaffen und zum Kauf einen Notar hinzuziehen. Dieser Umstand ist allerdings selten; meist muss mehr oder weniger alles zur Qualität gecheckt werden, bei altem Haus-Bestand sogar noch die Bausubstanz. Stimmt der erste Eindruck, dann benötigen Sie für den eingehenden Lage-Check den Flächennutzungsplan, einen genauen Lageplan (Katasteramt), den Bebauungsplan, falls vorhanden (Bauamt) und einige andere Auskünfte, insbesondere zu Lasten und Nutzungseinschränkungen. Ganz nebenbei erfahren Sie dadurch etwas zur baulichen Entwicklung der Wohngegend, denn gerade in größeren Städten kann es passieren, dass der freie Blick vom neuen Eigenheim aus irgendwann verbaut wird. Flächennutzungsplan: Er sagt etwas aus über künftige Baugebiete, ist aber erst ein vorbereitender, noch nicht endgültig verbindlicher Bauleitplan für das gesamte Gemeindegebiet. Man findet dort Bauerwartungsland (kein Bauland), Vorstellungen der Gemeinde für die Nachbarbebauung ihres Traum-Domizils, Planungen zu Straßen, Schienenwegen und anderen öffentlichen Einrichtungen. Fundort: Bauamt. Lageplan: Er gibt die Abmessungen und die Gesamtfläche des Grundstücks an, um nicht zuviel zu bezahlen oder herauszufinden, ob Nachbarn womöglich versehentlich Haus oder Garage über die Grenze hinaus auf Ihr künftiges Grundstück gebaut haben (Überbau muss nach 912 BGB geduldet werden, falls nicht sofort bei Grenzüberschreitung widersprochen wurde). Fundort: Kataster-, Liegenschafts- oder Vermessungsamt. Baulastenverzeichnis: Es enthält Auflagen und Einschränkungen zur Bebauung, Grundstücksnutzung. Fundort: Bauamt. Altlastenverdachtsflächenkataster: Es verrät alle verdächtigen Grundstücke, die schon durch die nötige Sanierung eine Kostenfalle darstellen. Fundort: Umwelt- oder Bauamt. Grundbuch: Hier sind Eigentümer, Schulden und Beschränkungen des Verfügungsrechts für den Käufer aufgeführt. Fundort: Grundbuchamt -Einblick jedoch nur über Vollmacht vom Eigentümer oder durch einen Notar. 23