TECHNISCHE UNIVERSITÄT BRAUNSCHWEIG

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1 TECHNISCHE UNIVERSITÄT BRAUNSCHWEIG Institut für Geodäsie und Photogrammetrie Vertiefungsfach Infrastrukturplanung und -management Studienarbeit Bautechnische Qualifizierung von Büromietflächen von cand.-wirtsch.-ing. Michael Meyersieck Matrikel-Nr.: Februar 2007 Institut für Geodäsie und Photogrammetrie Technische Universität Braunschweig Erstprüfer: Univ.-Prof. Dr.-Ing. habil. Wolfgang Niemeier Grundstücks-Sachverständige Altmeppen & Partner Zweitprüfer: Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen Betreuer: Dipl.-Ing. Stephan Lechelt

2 Inhaltsverzeichnis II Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis II Abkürzungsverzeichnis V Abbildungsverzeichnis VII Tabellenverzeichnis VIII 1. Einleitung Problemstellung und Ziel der Arbeit Aufbau der Arbeit 2 2. Büroimmobilien Definition Büroimmobilien Definition Büromietflächen Büroimmobilienmarkt Nachfrager von Büromietflächen Entwicklungen und Tendenzen der Büroarbeit 7 3. Ausstattungsmerkmale von Büromietflächen Allgemeine Anforderungen Einteilung der Ausstattungsmerkmale Einteilung nach FRIEDRICH Einteilung nach SCHULTE Einteilung der Ausstattungsmerkmale in vier Bereiche Rohbau / Gebäudekörper Gebäudeform (Grundriss) Erschließung des Gebäudes Alter des Gebäudes Spezielle Zusatzflächen Flächenverhältnis Umweltfreundliches Baumaterial Möglichkeit die Bebauung zu erweitern Innenausstattung / Innenausbau Flexible Raumaufteilung Büroformen Bodenaufbau Fußbodenbelag Deckenaufbau 20

3 Inhaltsverzeichnis III 3.5 Technische Ausstattung / Gebäudetechnik Belichtung und Beleuchtungstechnik Raumlüftung / Klimatisierung Sonnen- und Blendschutzsysteme Sicherheitsausstattung Informations- und Kommunikationstechnologie Image / Architektur Architektonische Gestaltung Image Fassade Repräsentative Eingangssituation Ableitung von Hypothesen Rating Definition Rating Rating in der Immobilienwirtschaft Ratingverfahren in der Literatur DEHOGA-Hotelklassifizierung Jones Lang LaSalle OSCAR Feri Immobilienobjekt Rating Projekt OPERATE VÖB-Immobilienanalyse / Objekt- und Marktrating Empirische Erhebung Ziel der empirischen Erhebung Erstellung und Aufbau des Fragebogens Zielgruppen der empirischen Erhebung Rücklaufquoten Auswertung der empirischen Erhebung Bedeutung der Bereiche Bedeutung der Kriterien Qualität der Ausstattungsmerkmale Analyse und Diskussion der Ergebnisse der empirischen Erhebung Rohbau / Gebäudekörper Innenausstattung / Innenausbau Technische Ausstattung / Gebäudetechnik Image / Architektur Bestimmung und Rangfolge der Kriterien aus der empirischen Erhebung 55

4 Inhaltsverzeichnis IV 6. Rating zur bautechnischen Qualifizierung von Büromietflächen Einteilung und Gewichtung der Bereiche Gewichtung der Kriterien Einteilung in Qualitätsklassen Erstellung und Auswertung des Ratings Bedeutung der Klassifizierungen im Gesamt-Rating Fazit Zusammenfassung Ausblick 67 Quellenverzeichnis 69 Anhang 75 Anlage A - Fragebogen 75 Anlage B Datenmaterial aus der empirischen Erhebung 86 Anlage C - Bewertungsschema 94 Anlage D - Matching-Verfahren 99 Anlage E Ratingverfahren in der Literatur 101 Anlage F Rating 104

5 Abkürzungsverzeichnis V Abkürzungsverzeichnis Abb. Abbildung ArbStättV Arbeitsstättenverordnung ASR Arbeitsstätten-Richtlinien Aufl. Auflage BauNVO Baunutzungsverordnung bzw. beziehungsweise ca. circa, lateinisch für ungefähr, annähernd DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh DEHOGA Deutscher Hotel und Gaststättenverband e.v. DIN Deutsches Institut für Normung DTV Deutscher Tourismusverband e.v. ebs European Business School in Oestrich-Winkel / Rheingau EnEV Energieeinsparverordnung et al. et alii, lateinisch für und andere e.v. eingetragener Verein Expo Real Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien f. folgend ff. fort folgend GAN Global Area Network gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. Hrsg. Herausgeber I Immobilienmanager i.d.r. in der Regel IAS International Accounting Standards IAO Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation ISDN Integrated Services Digital Network LAN Local Area Network Ma Makler MAN Metropolitan Area Network MF-B Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroräume (veraltet) MF-G Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF-H Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (veraltet)

6 Abkürzungsverzeichnis VI Mi Mieter o.g. oben genannte OPERATE Office Performance Rating for Excellence OSCAR Office Service Charge Analysis Report P Projektentwickler S. Seite Tab. Tabelle Techn. Technisch(e) TEGoVA The European Group of Valuers Associations TF Technische Funktionsfläche TGA Technische Gebäudeausstattung u.a. unter anderem usw. und so weiter VF Verkehrsfläche Vgl. Vergleiche VÖB Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands WAN Wide Area Network WHO World Health Organization = Weltgesundheitsorganisation W-LAN Wireless Local Area Network z.b. zum Beispiel

7 Abbildungsverzeichnis VII Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Aufbau der Arbeit 3 Abb. 2: Rücklaufquoten der einzelnen Zielgruppen 42 Abb. 3: Bedeutung der Bereiche 43 Abb. 4: Bedeutung der Kriterien im Bereich Rohbau / Gebäudekörper 46 Abb. 5: Bedeutung der Kriterien im Bereich Innenausstattung / Innenausbau 49 Abb. 6: Bedeutung der Kriterien im Bereich Technische Ausstattung / Gebäudetechnik 51 Abb. 7: Bedeutung der Kriterien im Bereich Image / Architektur 53 Abb. 8: Gewichtung der Bereiche 57 Abb. 9: Gewichtung der Kriterien in den einzelnen Bereichen 58 Abb. 10: Struktureller Aufbau des Ratingverfahrens 61 Abb. 11: Ausfüllformular Rating zur bautechnischen Qualifizierung von Büromietflächen 62 Abb. 12: Fallbeispiel bautechnisches Rating einer Büromietfläche 63 Abb. A1:13Fragebogen der empirischen Erhebung 85 Abb. B1:14Bedeutung der Kriterien: Rohbau / Gebäudekörper (empirische Erhebung) 86 Abb. B2:15Bedeutung der Kriterien: Innenausstattung / Innenausbau (empirische Erhebung) 88 Abb. B3:16Bedeutung der Kriterien: Techn. Ausstattung / Gebäudetechnik (empirische Erhebung) 90 Abb. B4:17Bedeutung der Kriterien: Image / Architektur (empirische Erhebung) 92 Abb. C1:18Bedeutung der Bereiche (Bewertungsschema) 94 Abb. C2:19Bedeutung der Kriterien: Rohbau / Gebäudekörper (Bewertungsschema) 95 Abb. C3:20Bedeutung der Kriterien: Innenausstattung / Innenausbau (Bewertungsschema) 96 Abb. C4:21Bedeutung der Kriterien: Techn. Ausstattung / Gebäudetechnik (Bewertungsschema) 97 Abb. C5:22Bedeutung der Kriterien: Image / Architektur (Bewertungsschema) 98 Abb. E1:23Auszug Kriterienkatalog zur Hotelklassifizierung der DEHOGA 101 Abb. E2:24Auszug OSCAR 2005: Checkliste zur Einstufung der Ausstattungsqualitäten 102 Abb. E3:25Auszug TEGoVA Europäisches Objekt- und Marktrating 102 Abb. E4:26Auszug VÖB Immobilienanalyse: Objektanalyse für Büroimmobilie 103 Abb. E5:27Auszug VÖB Immobilienanalyse: Grundgewichtung der Kriterien 103 Abb. F1:28Ausfüllformular Rating zur bautechnischen Qualifizierung von Büromietflächen 104

8 Tabellenverzeichnis VIII Tabellenverzeichnis Tab. 1: Farbgebung der Bereiche 46 Tab. 2: Einteilung in Qualitätsklassen Beispiel Bodenaufbau 59 Tab. 3: Ergebnisinterpretation des Gesamt-Ratings 63 Tab. B1:4 Bedeutung der Kriterien: Rohbau / Gebäudekörper (empirische Erhebung) 86 Tab. B2:5 Einteilung in Qualitätsklassen: Rohbau / Gebäudekörper (empirische Erhebung) 87 Tab. B3:6 Bedeutung der Kriterien: Innenausstattung / Innenausbau (empirische Erhebung) 88 Tab. B4:7 Einteilung in Qualitätsklassen: Innenausstattung / Innenausbau (empirische Erhebung) 89 Tab. B5:8 Bedeutung der Kriterien: Techn. Ausstattung / Gebäudetechnik (empirische Erhebung) 90 Tab. B6:9 Einteilung in Qualitätsklassen: Techn. Ausstattung / Gebäudetechnik (empirische Erhebung) 91 Tab. B7:10Bedeutung der Kriterien: Image / Architektur (empirische Erhebung) 92 Tab. B8:11Einteilung in Qualitätsklassen: Image / Architektur (empirische Erhebung) 93 Tab. C1:12Punktzahlen der Bereiche (Bewertungsschema) 94 Tab. C2:13Rangfolge der Kriterien: Rohbau / Gebäudekörper (Bewertungsschema) 95 Tab. C3:14Rangfolge der Kriterien: Innenausstattung / Innenausbau (Bewertungsschema) 96 Tab. C4:15Rangfolge der Kriterien: Techn.Ausstattung / Gebäudetechnik (Bewertungsschema) 97 Tab. C5:16Rangfolge der Kriterien: Image / Architektur (Bewertungsschema) 98 Tab. D1:17Matching-Verfahren: Rohbau / Gebäudekörper 99 Tab. D2:18Matching-Verfahren: Innenausstattung / Innenausbau 99 Tab. D3:19Matching-Verfahren: Technische Ausstattung / Gebäudetechnik 100 Tab. D4:20Matching-Verfahren: Image / Architektur 100 Tab. F1:21Liste zur Unterstützung der Einstufung von Kriterien in Qualitätsklassen 105

9 1. Einleitung 1 1. Einleitung 1.1 Problemstellung und Ziel der Arbeit Der Markt für Büroimmobilien hat sich seit geraumer Zeit von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt entwickelt, dessen Vermietungsniveau durch Leerstände belastet ist. 1 Obwohl die in 2006 erreichte positive Entwicklung darauf hindeutet, dass der Bürovermietungsmarkt den zyklischen Wendepunkt erreicht hat, bleibt eine Erholung auf der Seite der Nettoabsorption 2 aus. 3 Dabei hängt die Vermietbarkeit von Büroflächen u.a. auch von deren Ausstattung und Flexibilität in der Raumnutzung ab. Folglich stehen besonders ältere Büromietflächen mit einer nicht mehr standardgemäßen Ausstattung leer und bleiben ungenutzt. Umso wichtiger ist es für Eigentümer und Immobilienmanager von Büromietflächen die Anforderungen der Büroflächennachfrager an die Ausstattung zu kennen und den Ansprüchen des Marktes zu genügen, um auch nachhaltig für eine Vermietbarkeit der Immobilie zu sorgen und damit langfristig positive Erträge zu erwirtschaften. Schließlich sind es die Nutzer, die den Maßstab für die erforderlichen Funktionen einer Büroimmobilie festlegen. Eine Büroimmobilie, die diesen Anforderungen nicht genügt, bleibt folglich unvermietet. 4 Ein erfolgreiches Bürogebäude ist ein vermietetes Gebäude Helmut Jahn In der vorliegenden Arbeit wird unter Berücksichtigung aktueller Trends im Bürobereich und mit Unterstützung einer empirischen Untersuchung sowie umfangreicher Literaturrecherche in Bezug auf Anforderungen an Ausstattungsmerkmalen von Büromietflächen ein Rating zur bautechnischen Qualifizierung von Büromietflächen entwickelt. Dieses Rating soll es ermöglichen, Büromietflächen anhand relevanter Ausstattungs- und Gebäudemerkmale in verschiedene Qualitätsklassen einzuteilen, um dadurch eine Aussage über ihre Vermietbarkeit aus bautechnischer Sicht treffen zu können. Weiterhin besteht der Nutzen des Ratings in der 1 Vgl. Falk, B. [Hrsg.] (2004), S Die Nettoabsorption misst den tatsächlichen Flächenverbrauch, indem sie angibt wie viel mehr der auf dem Markt zur Verfügung stehenden Fläche vermietet als durch Auszug leer geräumt wurde. Der Vorteil der Nettoabsorption gegenüber dem Büroflächenumsatz als Nachfragefaktor bei Marktanalysen liegt darin, dass sowohl Expansionen, Verkleinerungen und reine Flächentausche berücksichtigt werden. (Jones Lang LaSalle) 3 Vgl. DEGI. Neue Perspektiven: Marktreport Deutschland 2006, S Vgl. Hahr, H. (2006), S. 25.

10 1. Einleitung 2 Unterstützung strategischer, immobilienbezogener Entscheidungen, wie z.b. bei Portfolioanalysen oder bei der Kreditgewährung. 5 Die Anwendung und Ergebnisinterpretation des entwickelten Ratings bleibt dabei nicht allein Experten aus der Immobilienwirtschaft vorbehalten, sondern auch für in diesem Bereich Unerfahrene bietet das Rating eine Möglichkeit Büromietflächen aus bautechnischer Sicht zu qualifizieren sowie dessen Rating nachzuvollziehen. Zielgruppe dieses Ratings sind folglich Investoren, Eigentümer, Kreditgeber, Anleger oder Nutzer von Büromietflächen. Da die Aussage über die bautechnische Qualität nicht allein ausschlaggebend für die Vermietbarkeit einer Büromietfläche ist, wird darauf hingewiesen, dass zur aussagekräftigen Bewertung einer Büroimmobilie weitere Kriterien berücksichtigt werden müssen. Das in dieser Arbeit entwickelte Rating kann langfristig als Teil eines Chance-Risiko-Profils für Büromietflächen genutzt werden, in dem alle auftretenden Vermietungsrisiken qualifiziert und letztendlich auch quantifiziert werden. 1.2 Aufbau der Arbeit Die vorliegende Arbeit beinhaltet insgesamt sieben Kapitel und gliedert sich nach der Einleitung in drei Teile. Im ersten Teil (Kapitel 2-4) werden Ergebnisse aus der Literaturrecherche in Bezug auf Begriffe und Definitionen zum Thema Büroimmobilie, Ausstattungsmerkmale von Büromietflächen und Ratings dargelegt. Hier werden die Grundlagen für die weiteren zwei Teile der Arbeit geschaffen. Darauf aufbauend wird im zweiten Teil (Kapitel 5) zur empirischen Unterstützung der in Kapitel 3 vorgenommenen Bewertung von relevanten Ausstattungsmerkmalen für Büromietflächen eine Fragebogenerhebung durchgeführt und dessen Auswertung analysiert und diskutiert. 5 Vgl. Hahr, H. (2006), S. 25.

11 1. Einleitung 3 Im dritten Teil (Kapitel 6) wird unter zu Hilfenahme der gewonnenen Erkenntnisse aus den vorherigen zwei Teilen dieser Arbeit ein Rating als Bewertungsschema für Büromietflächen nach bautechnischen Gesichtspunkten entwickelt und vorgestellt. Die Arbeit wird dann durch ein Fazit mit einer Zusammenfassung und einem Ausblick abgeschlossen. 1 Einleitung Problemstellung und Ziel der Arbeit Aufbau der Arbeit Einleitung 2 Büroimmobilien Definition Büroimmobilien Nachfrager von Büromietflächen Definition Büromietflächen Büroimmobilienmarkt Entwicklung und Tendenzen der Büroarbeit Einteilung der Ausstattungsmerkmale 3 Ausstattungsmerkmale von Büromietflächen Allgemeine Anforderungen Rohbau / Gebäudekörper Techn. Ausstattung / Gebäudetechnik Innenausstattung / Innenausbau Image / Architektur Teil I Grundlagen Ableitung von Hypothesen 4 Rating Definition Rating Rating in der Immobilienwirtschaft Ratingverfahren in der Literatur Erstellung und Aufbau des Fragebogens Zielgruppen der empirischen Erhebung 5 Empirische Erhebung Rücklaufquoten Auswertung der empirischen Erhebung Analyse und Diskussion der Ergebnisse der empirischen Erhebung Teil II Empirische Erhebung Bestimmung und Rangfolge der Kriterien aus der empirischen Erhebung 6 Rating zur bautechnischen Qualifizierung von Büromietflächen Einteilung und Gewichtung der Bereiche Gewichtung der Kriterien Erstellung und Auswertung des Ratings Einteilung in Qualitätsklassen Teil III Entwicklung des Rating Fazit 7 Zusammenfassung Ausblick Fazit Abbildung 1: Aufbau der Arbeit

12 2. Büroimmobilien 4 2. Büroimmobilien 2.1 Definition Büroimmobilien Die Systematisierung von Immobilien kann entweder nach den Immobilienarten oder den Immobiliennutzern erfolgen. Bei der weiter verbreiteten Typologisierung nach Immobilienarten wird zwischen Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien unterschieden. Büroimmobilien werden dabei dem Typus der Gewerbeimmobilie zugeordnet. Gewerbeimmobilien sind Gebäude oder Gebäudeteile, die einen Raum bieten, in dem erwerbswirtschaftliche Zwecke verfolgt werden. Dabei werden sie maßgeblich von den rechtlichen Vorschriften der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) sowie den Arbeitsstättenrichtlinien (ASR) beeinflusst. 6 Eine einheitliche Definition des Begriffs Büroimmobilie existiert bisher weder in der öffentlichen noch in der wissenschaftlichen Diskussion. 7 Solch eine Definition müsste aber die Grundlage für das in dieser Arbeit erstellte Rating zur Qualifizierung von Büroimmobilien bilden. Aus diesem Grund werden im Weiteren unter Büroimmobilien Gebäude bzw. Gebäudeteile [verstanden], in denen ausschließlich oder überwiegend [...] Büroarbeit als Wechsel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durchgeführt wird 8. Der Begriff Büromietfläche wird im Folgenden synonym zur Büroimmobilie verwendet. Das Büro wird in diesem Zusammenhang als der Arbeitsraum in der Büroimmobilie bezeichnet, der aus unterschiedlichen Formen bestehen kann (vgl. Abschnitt 3.4.2) und in dem Informationen produziert und verwaltet werden. Dabei stellen die Menschen als Nutzer die eigentlichen Produzenten dar, die als entscheidenden Produktionsfaktor u.a. Einrichtungen der Informations- und Kommunikationstechnologie nutzen und durch optimale Gebäude- und Arbeitsplatzgestaltung unterstützt werden sollten. 9 Der eigentliche Zweck einer Büroimmobilie ist somit die Bereitstellung von Arbeitsräumen sowie deren Nutzung für Büroarbeiten, auf welchen die Wertschöpfung der Büromietfläche aus Sicht des Mieters basiert. Das Gebäude bzw. der Gebäudeteil einer Büroimmobilie besitzt 6 Vgl. Walzel, B. (2004), S. 119 f. 7 Vgl. Falk, B. [Hrsg.] (2004), S Falk, B. [Hrsg.] (2004), S Vgl. Falk, B. [Hrsg.] (2004), S. 184.

13 2. Büroimmobilien 5 also für den Mieter lediglich eine unterstützende Funktion. 10 Über die Funktion einer Büroimmobilie als Renditeobjekt wird an dieser Stelle nicht eingegangen. 2.2 Definition Büromietflächen Büromietflächen sind Flächen, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden bzw. durchgeführt werden können und die auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das heisst als Bürofläche vermietet werden können. Hierzu zählen auch vom privaten oder vom öffentlichen Sektor eigengenutzte sowie zu Büros umgewidmete Flächen, ferner selbständig vermietbare Büroflächen in gemischt genutzten Anlagen, insbesondere in Gewerbeparks. 11 Die Ermittlung der anrechenbaren Mietfläche erfolgt über die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftlicher Forschung (gif), die eine Harmonisierung und Weiterentwicklung der seit 1996 und 1997 eingeführten Richtlinien MF-B und MF-H zur Mietflächenermittlung für Büro- bzw. Handelsraum darstellt und diese ersetzt. Da die Richtlinie auf die DIN 277 aufbaut, ist die Kenntnis dieser zur Anwendung der Richtlinie MF-G unabdingbar. Die übliche Handelseinheit am Büroimmobilienmarkt ist die Anzahl von Quadratmetern, obwohl in den seltensten Fällen die Quadratmeterangaben bei Büroimmobilien miteinander vergleichbar sind. Trotz vorhandener DIN-Norm und gif-richtlinien werden jedoch bis heute die Mietflächen in nahezu jedem Projekt unterschiedlich berechnet Büroimmobilienmarkt In Deutschland existiert kein einheitlicher Büroimmobilienmarkt, vielmehr sind Standorte ihren eigenen Schwankungen unterworfen. Der Gesamtmarkt für Büroimmobilien lässt sich in die Teilmärkte Bürogroßmärkte und Regionalmärkte einteilen. Bestandteil der Bürogroßmärkte sind insbesondere die deutschen Großstädte, geprägt durch die Anzahl und Vielfalt verfügbarer Flächen und differenziert nach Branchenschwerpunkten. So zählen beispielsweise Frankfurt (Main), als wichtigster Bankenstandort, und München, als größter Standort von Versicherungen, zu den bedeutenden Teilmärkten. 10 Vgl. Bullinger, H.-J. (1997), S. 5 f. 11 Dieser Absatz folgt gif (2004), S Vgl. gif (2004a); Kleibrink, M. (2005), S. 79.

14 2. Büroimmobilien 6 Während auf den Bürogroßmärkten häufig sogenannte Büroviertel bzw. Büromeilen den Immobilienmarkt prägen, liegen auf den regionalen Teilmärkten vorwiegend Büroimmobilien und flächen in Kombination mit anderen Immobilienarten, meist in gemischter Form, vor. 13 Im Folgenden wird von der Differenzierung zwischen Bürogroß- und Regionalmärkten Abstand genommen und zur vereinfachten Darstellung der Historie und Entwicklung zusammenfassend vom Büroimmobilienmarkt gesprochen. Im Jahre 2003 stand der Markt für Büroimmobilien im Schatten der insgesamt wirtschaftlich schwachen Entwicklung. Das geringe Wirtschaftswachstum, die hohe Zahl an Unternehmensinsolvenzen und die vergleichsweise geringen Unternehmenserträge waren Ursachen für eine sinkende Büroflächennachfrage gewesen. Nach ersten Anzeichen einer Nachfrageerholung in 2004 hielt dieser Trend im darauf folgenden Jahr 2005 weiter an. Hauptumsatzträger waren Unternehmen aus den Bereichen unternehmensbezogener Dienstleistungen, Banken und Finanzdienstleister. 14 Die in 2006 erreichte positive Entwicklung in der deutschen Wirtschaft deutet darauf hin, dass der Bürovermietungsmarkt den zyklischen Wendepunkt erreicht hat. Trotz dieser positiven Tendenzen bleibt eine deutliche Erholung auf der Seite der Nettoabsorption aus. Der Grund hierfür ist der Flächenaustausch vieler Unternehmen in besser ausgestattete Flächen zu Lasten qualitativ schlechterer Bestandsflächen. Somit geht der tatsächliche Leerstand nicht wirklich zurück, sondern es findet lediglich eine Umverlagerung statt mit der Folge, dass immer mehr ältere Büromietflächen leer stehen. Als besondere Problematik stellt sich in diesem Zusammenhang die künftig nur noch schwere Vermarktbarkeit von Bestandsflächen dar, die im Zuge von Flächenoptimierungsprozessen auf dem Markt freigesetzt wurden. 15 Ein Gegentrend hierzu zeigt das verminderte Fertigstellungsvolumen in den letzten Jahren, so dass dem Markt insgesamt weniger Neubauflächen zugeführt werden. Diese zurückhaltende Bautätigkeit wird sich laut einer Prognose der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) auch im Jahr 2007 weiter fortsetzen und für eine Entlastung des Büromarktes sorgen. Nach einer Schätzung von Jones Lang LaSalle wird die Anzahl fertig gestellter Büroflächen in den wichtigsten Standorten Deutschlands im Jahre 2007 ihre Talsohle erreichen Der Absatz folgt Falk, B. [Hrsg.] (2004), S. 187 f. 14 Vgl. Zoller,E. (2004), S. 168 f. 15 Vgl. DEGI (2006), S. 11ff. 16 Vgl. DEGI (2006), S. 12;

15 2. Büroimmobilien 7 Während insbesondere bei modernen attraktiven Flächen eine Mietpreiskonsolidierung abgeschlossen zu sein scheint, stehen die Mietpreise älterer Bestandsflächen in schlechteren Lagen weiterhin unter Druck. Vor dem Hintergrund vereinzelter, wenn auch rückläufiger, Neubaumaßnahmen und gleichzeitig hohem Leerstandsniveau wird sich somit das strukturell hohe Leerstandsniveau an Bestandsflächen weiterhin verfestigen Nachfrager von Büromietflächen Hauptnutzer von Büroimmobilien sind Unternehmen aus der Banken- und Versicherungsbranche, unternehmensbezogene Dienstleister, wie z.b. Wirtschafts- und Unternehmensberatungen sowie Juristen, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater. Weiterhin sind neben Werbeagenturen vor allem Unternehmen aus dem Handel und der Handelsvermittlung in Büroimmobilien tätig. Eine Studie der DEGI von 2003 hat ergeben, dass in der Projektentwicklung Unternehmen des Finanzgewerbes, des Handels und des Kreditwesens Hauptnachfrager von Büroimmobilien sind. Dabei ist zu beachten, dass die alltäglichen Büromietflächennachfrager weniger große internationale Konzerne sind, sondern zumeist kleinere Mieter, wie z.b. Anwaltskanzleien, Ingenieurbüros oder Agenturen Entwicklungen und Tendenzen der Büroarbeit Zurzeit unterliegt die Büroarbeit einem grundlegenden Wandel. Der aktuelle Forschungsstand in diesem Bereich erlaubt es jedoch nicht, konkrete Schlussfolgerungen für Auswirkungen auf die Büroplanung, den Bürobau und die veränderte Struktur von Büroräumen zu ziehen. Nichtsdestotrotz sollten aktuelle Tendenzen in die Erstellung eines Ratings zur Bewertung von Büroimmobilien mit einfließen. Im Folgenden werden die Auswirkungen der sozialen und ökonomischen Entwicklung auf die Unternehmensorganisation sowie die Bedeutung der technologischen Entwicklung und die damit einhergehenden Konsequenzen für die Arbeit im Büro und damit auch für die Büromietfläche untersucht. Spätestens seit Anfang des 21. Jahrhunderts gibt es in Deutschland einen eindeutigen Trend von der Industriegesellschaft zur Dienstleistungsgesellschaft, deren Schwerpunkt auf der Bürobeschäftigung liegt. Dieser Vorgang wird auch Tertiärisierung genannt. Damit einhergehend ist die Verlagerung der Wertschöpfungsprozesse vom primären und sekundären 17 Vgl. DEGI (2006), S. 13f. 18 Vgl. Falk, B. [Hrsg.] (2004), S. 184; DEGI (2003a), S. 56.

16 2. Büroimmobilien 8 Sektor hin zum tertiären Wirtschaftssektor. Der Dienstleistungssektor ist somit zur tragenden Säule der Erwerbstätigkeit geworden, ungefähr die Hälfte aller Arbeitnehmer arbeitet überwiegend in Büros, Tendenz steigend. 19 Bei den meisten Berufen in Büros sind bereits Entwicklungen erkennbar, die erhebliche Konsequenzen auf Organisationsformen, Arbeitsabläufe sowie auf Anforderung und Gestaltung der Arbeitsräume haben bzw. in Zukunft haben werden. 20 Unter dem Begriff New Work 21, zu Deutsch neues Arbeiten, werden neuartige Arbeitsprozesse zusammengefasst, die aus der Anpassung wirtschaftender Einheiten an veränderte sozioökonomische Rahmenbedingungen hervorgegangen sind. Die starren Organisationsstrukturen werden von den flexiblen Formen der Prozessorganisation abgelöst. Statt zentraler Organisationsformen treten vielfältige Formen von Telearbeit 22 an unterschiedlichen Arbeitsorten in den Vordergrund und feste Arbeitszeitregelungen werden durch flexibles Zeitmanagement ersetzt. In diesem Zusammenhang wurde auch der Begriff des nonterritorialen Büros geprägt, in dem Mitarbeiter ihre Arbeit in unterschiedlichen Räumen ausführen und somit nicht mehr fest an einen Arbeitsplatz gebunden sind, bzw. ein Arbeitsplatz mehreren Mitarbeitern zugeordnet wird. 23 Eine weitere prägende Entwicklung stellt der erhöhte Einsatz von Informations- und Kommunikationstechnologien dar, durch den die Datenverarbeitung erheblich vereinfacht und beschleunigt wird. Somit entstehen auch neue Anforderungen an die Gestaltung der Kommunikationsstrukturen, da Menschen oder Teileinheiten im Arbeitsprozess zwar häufig räumlich getrennt sind, dennoch projektbezogen inhaltlich zusammenarbeiten müssen. 24 Einhergehend mit den aufgezeigten Entwicklungen und Tendenzen in der Büroarbeit verändern sich auch die Anforderungen an Büroimmobilien in Bezug auf deren Ausstattungsmerkmale, die im nächsten Kapitel näher untersucht werden. 19 Baethge, M. (2001), S. 23 ff; Klug, T. / Henn, R. / Schmiede, R. (2005), S.11; Unter New Work werden Konzepte wie non-territoriale Arbeitsplätze, Desksharing, Telearbeit oder Satellitenbüros verstanden. 22 Telearbeit ist eine ortsunabhängige Tätigkeit außerhalb des herkömmlichen Büroarbeitsplatzes. 23 Vgl. Peukert, M. (2004), S. 119; DEGI (2003a), S. 17 f. 24 Vgl. Schneider, R. / Gentz, M. [Hrsg.] (1997), S. 65; Klug, T. / Henn, R. / Schmiede, R. (2005), S. 19.

17 3. Ausstattungsmerkmale von Büromietflächen 9 3. Ausstattungsmerkmale von Büromietflächen 3.1 Allgemeine Anforderungen Büromietflächen erfahren ihre Nachfrage nicht mehr allein durch die Lage, sondern auch aufgrund ihrer Objektqualität, bestehend aus Bauausführung und Ausstattung, welche einen wesentlichen Einflussfaktor auf die Vermietbarkeit sowie auf die Miethöhe einer Büroimmobilie darstellt. Die Objektqualität spiegelt sich dabei neben der äußeren Erscheinung auch in den inneren Ausstattungsmerkmalen wider, wie z.b. in der Gebäudetechnik und der Raumaufteilung. Einhergehend mit der in Abschnitt 2.5 dargestellten Entwicklung der Büroarbeit sind die Ansprüche der Büromietflächennutzer an die Ausstattung gestiegen. Die traditionellen Vorstellungen von einem Büro werden durch neue Arbeitsformen und durch das erweiterte Nutzen von Informations- und Kommunikationstechnologien in Frage gestellt. Während dessen Bedeutung vor ein paar Jahren vergleichsweise gering war, bildet eine zeitgemäße kommunikationstechnologische Ausstattung heutzutage ein wichtiges Merkmal bei Büromietflächen. Neue Arbeits- und Bürokonzeptionen steigern den Anspruch an Funktionalität und Flexibilität der Büromietflächen, um sich an die schnell verändernden Rahmenbedingungen der Büroarbeit anpassen zu können. 25 Somit nehmen anpassungsfähige Raumstrukturen und Flexibilität eine Schlüsselstellung für langlebige und umnutzungsfähige Bürogebäude ein und zählen zu dessen Grundqualitäten. In Zukunft sind gewisse Mindestausstattungsmerkmale zu berücksichtigen, um eine Büroimmobilie auch nachhaltig konkurrenzfähig zu gestalten. Eine marktgängige Büroimmobilie zeichnet sich folglich dadurch aus, dass sie den Ansprüchen verschiedener Interessengruppen genügt und darüber hinaus zeitnah an veränderliche Anforderungen angepasst werden kann Einteilung der Ausstattungsmerkmale Büromietflächen werden durch ihre inneren Ausstattungsmerkmale sowie der äußeren Erscheinung des Gebäudes stark geprägt. In der Literatur existieren zwei gängige Ansätze, die 25 Vgl. Schwirley, P. (2000), S Vgl. Löhnert, G. (2006), S. 13; Hahr, H. (2006), S. 25.

18 3. Ausstattungsmerkmale von Büromietflächen 10 Ausstattungsmerkmale einer Büroimmobilie in Kategorien einzuteilen. Einmal den Ansatz von FRIEDRICH nach Standzeit und die Einteilung von SCHULTE nach Funktionen der Ausstattungsmerkmale Einteilung nach FRIEDRICH Die Einteilung nach FRIEDRICH sieht vor, die Ausstattung von Bürogebäuden in die vier Bereiche Primär-, Sekundär-, Tertiär- und Quartiärstruktur in Abhängigkeit der Standzeit einzuteilen. 27 Dabei beinhaltet die Primärstruktur alle konstruktiven Komponenten mit einer mittleren Nutzungsdauer von mindestens 50 Jahren. Hier sollen allgemeine Standardlösungen verwendet werden, um auf erwartete Nutzungsveränderungen ohne große Aufwendungen reagieren zu können. Zur Primärstruktur zählen Komponenten des Tragwerks, des Rohbaus und der notwendigen Erschließungen des Gebäudes (Treppen, Aufzugsschacht, etc.). Die Sekundärstruktur setzt sich aus allen Komponenten mit einer mittleren Nutzungsdauer von Jahren zusammen. Hierbei handelt es sich um Gewerke des Technischen Ausbaus und des Innenausbaus, wie z.b. Klimatechnik, Lüftung und Licht. Informationstechnische Komponenten, wie Datenbanken und Leitsysteme sind ebenfalls Bestandteil der Sekundärstruktur. In die Tertiärstruktur werden alle Komponenten eingeordnet, die sich innerhalb eines mittleren Zyklus von 3-6 Jahren verändern. Beispielhaft zählen hierzu der leichte Innenausbau und die Büroausstattung, wie Möbel, Telefon und Kopierergeräte. Die Quartiärstruktur umfasst die in den einzelnen Arbeitsgruppen benötigte Ausstattung mit Hard- und Software, die dem schnellsten Wandel von 6-18 Monaten unterliegen. 27 Vgl. Friedrichs, K. (2001), S. 85 f.

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