Kaufen? Bauen mit Architekt? Bauen mit Generalunternehmer? Aufgaben und Risiken der Beteiligten. Vertrag mit Generalunternehmer / Totalunternehmer

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Sebastian Falk
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1 1 Kaufen? Bauen mit Architekt? Bauen mit Generalunternehmer? Aufgaben und Risiken der Beteiligten Vertrag mit dem Architekten Vertrag mit Generalunternehmer / Totalunternehmer Garantien Bauhandwerkerpfandrecht

2 2 Architektenvertrag Werkvertrag: - Erstellen von Plänen - Kostenvoranschläge und Gutachten - Führen der Baubuchhaltung, - das Aufstellen der Schlussabrechnung Auftrag: - Vergebung von Arbeiten - Bauaufsicht - Prüfung des Bauwerkes - Leitung von Nachbesserungsarbeiten Anwendbare Normen: OR Werkvertrag / Auftrag SIA-Normen privates Regelwerk

3 3 Stationen im Architektenvertrag Vorprojekt - Erarbeitung von Skizzen und Vorschlägen - Einbezug der Wünsche der Bauherrschaft, Überbauungsmöglichkeiten und finanziellen Möglichkeiten Bauherrschaft wählt die Idee aus - Massstäbliche Zeichnungen, Konstruktions- und Materialkonzept, genereller Zeitplan Bauherrschaft genehmigt das Vorprojekt Bauprojekt - Ausarbeitung des Bauprojektes zur Einholung der Baubewilligung - dazu Erstellung der Pläne, Detailstudien, Kostenvoranschlag, Zeitplan - Einreichung der Baueingabe Erhalt der Baubewilligung

4 4 Detailplanung - Erstellung der Ausführungs- und Detailpläne, Ausschreibungsunterlagen für Handwerker - Zusammenstellung der Angebote der Handwerker Bauherr wählt den Handwerker, der zum Zug kommen soll

5 5 Bauherr Architekt H1 H2 H3 H4 H6 H5 Ausführungsplanung - Vergabe der Arbeiten - Fixierung der Preise - Terminplan - Auswahl von Materialien, Baustoffen, Farben, Apparaten

6 6 Ausführung - Architekt führt als Bauleiter den Bau - Eventuell Engagement eines Bauleiters Einzug!

7 7 Vertrag mit Generalunternehmer Bauherr Architekt Generalunternehmer H1 H2 H3 H4

8 8 Vorabklärungen - Erfahrung im Einfamilienhausbau? - Ersatzteile für Geräte erhältlich? - Referenzhäuser? - Finanziell solide? Beginn Vertragsverhandlungen

9 9 Inhalt des Werkvertrags - genaue Umschreibung der Pflichten des Generalunternehmers - Baubeschrieb - Fertigungstermine - Werkpreis (Pauschalpreis) - Projektierungs- und Bauleitungskosten - eventuelle Aufwendungen für die Bauaustrocknung - Erschliessungsarbeiten - Umgebungsarbeiten - Anschlussgebühren für Werkleitungen - alle weiteren Abgaben - Entschädigungen oder Gebühren privater oder öffentlicher Natur - Vermessungskosten - Schätzung durch die kantonale Gebäudeversicherungsanstalt - Strassenreinigung während der Bauzeit und nach Baubeendigung - Spülung der Sickerleitungen und der Kanalisation nach Baubeendigung Nicht inbegriffen und daher Mehrkosten generierend: - höhere Gewalt - Abgaben an welche am Tage des Abschlusses des Vertrages die gesetzliche Grundlage fehlte - Bauarbeiten aufgrund von Gesetzen, die am Tage des Abschlusses des Vertrages noch nicht in Kraft waren

10 10 - Vom Bauherrn verlangte Mehrleistungen - nicht im Werkpreis enthaltene Nebenleistungen - Lieferanten - Zahlungstermine - Garantien - Garantiesicherheit - Pläne - Ausführungsnormen - Gerichtsstand

11 11 Totalunternehmervertrag Bauherr / Käufer Totalunternehmer H1 H2 H3 H4

12 12 Vorabklärungen - Eignung des Grundstücks für Überbauung mit Normhaus - Beschränkte Palette von Haustypen Vertragsverhandlungen Werkvertrag / Kaufvertrag - Plan des Totalunternehmers - Schlüsselfertige Ablieferung

13 13 Gewährleistung SIA-Norm offene Mängel: 2 Jahre - versteckte Mängel: 5 Jahre - absichtlich verschwiegene Mängel: 10 Jahre 2 - jährige Garantiefrist Rüge aller Mängel OR - alle Mängel bei unbeweglichen Werken 5 Jahre - alle Mängel bei sonstigen Werken 1 Jahr sofortige Rüge, ansonsten Verwirkung der Mängelrechte Mängelrechte - Nachbesserung - Minderung

14 14 Abtretung der Gewährleistungsrechte Bauherr GU Handwerker Weitergabe der Gewährleistungsrechte Bauherr GU Handwerker Wegbedingung der Gewährleistungsrechte Bauherr GU

15 15 Bauhandwerkerpfandrecht Bauherr = Eigentümer Architekt Generalunternehmer H1 H2 H3 H4

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