Geltendmachung von Baumängeln: Die Aufgaben des Verwalters

Transkript

1 Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2016 Geltendmachung von Baumängeln: Die Aufgaben des Verwalters Dr. iur. Raphaël Haas Rechtsanwalt und Notar Lehrbeauftragter für Privatrecht an der Universität Luzern 1 Beispiel Ort des Mangels? Dach gemeinschaftlicher Teil Parkettboden Sonderrechtsteil Gartensitzplatz gemeinschaftlicher Teil Sondernutzungsrecht 2 Beispiel Vertragsparteien? Gemeinschaft Unternehmer Eigentümer Unternehmer 3 1

2 Vertragsqualifikation? Beispiel Gemeinschaft Unternehmer Kaufvertrag? Werkvertrag? Auftrag? Gemischter Vertrag? 4 Beispiel Mängelrechte? Nachbesserung? Minderung? Wandelung? Schadenersatz? 5 Beispiel Verfahrensschritte? Ausübung Mängelrechte Schlichtungsverfahren Gerichtsverfahren 6 2

3 Beispiel Komplexität Ort des Mangels? Vertragspartei? Vertragspartei? Vertragsqualifikation? Mängelrechte? Verfahrensschritt? 7 Inhalt des Referats 1. Beispiel System der Mängelhaftung Aufgaben der Verwaltung 4. Fallgruppe B: Baumängel an gemeinschaftlichen Teilen bei baulichen Massnahmen System der Mängelhaftung Aufgaben der Verwaltung 5. Fallgruppe C: Baumängel an gemeinschaftlichen Teilen bei Neubauten System der Mängelhaftung Aufgaben der Verwaltung 6. Schlussfolgerungen 8 1. Beispiel 2. Übersicht über die Fallgruppen A, B und C 4. Fallgruppe B: Baumängel an gem. Teilen bei baul. Massn. 6. Schlussfolgerungen 9 3

4 Fallgruppe A Fallgruppe A: Baumängel an Teilen im Sonderrecht Mangel in Sonderrechtsteil Vertrag zwischen einzelnem STWE und GU (Neuerstellung) oder Unternehmer (Sanierung) STW-Eigentümer Ersteller/Unternehmer 10 Fallgruppe B Fallgruppe B: Baumängel an gemeinschaftlichen Teilen nach einer Sanierung oder einem Umbau Mangel an gemeinschaftlichen Teilen Vertrag zwischen STWEG und Unternehmer STWE-Gemeinschaft Unternehmer 11 Fallgruppe C Fallgruppe C: Baumängel an gemeinschaftlichen Teilen nach Neuerstellung Mangel an gemeinschaftlichen Teilen Vertrag zwischen STWE und Unternehmer STW-Eigentümer 1 STW-Eigentümer 2 STW-Eigentümer 3 Unternehmer 12 4

5 1. Beispiel 3. Fallgruppe A: Baumängel an Teilen im Sonderrecht 4. Fallgruppe B: Baumängel an gem. Teilen bei baul. Massn. 6. Schlussfolgerungen 13 Konstellationen Baumängel im Rahmen der Neuerstellung der Liegenschaft Baumängel im Rahmen von Sanierungen und Umbauten in der Stockwerkseinheit etc. 14 System der Mängelhaftung Stockwerkeigentümer hat die Mängelrechte selbständig geltend zu machen die STWEG ist nicht befugt, die Mängelrechte geltend zu machen Begründung: Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Unternehmer Handlungsfähigkeit der STWEG beschränkt sich auf die Verwaltung gemeinschaftlicher Teile 15 5

6 Aufgaben des Verwalters bei Mängeln der Verwalter hat grundsätzlich keine Aufgaben allenfalls Koordination von Ansprüchen Koordination zwischen Ansprüchen der STWEG und denjenigen der einzelnen Stockwerkeigentümern Koordination zwischen Ansprüchen der einzelnen Stockwerkeigentümer Allenfalls separate Beauftragung und Bevollmächtigung durch einzelne Stockwerkeigentümer Beispiel 4. Fallgruppe B: Baumängel an gem. Teilen bei baulichen Massnahmen 4. Fallgruppe C: Baumängel an gem. Teilen bei Neubauten 5. Schlussfolgerungen 17 Konstellationen Beschluss von baulichen Massnahmen durch die STWEG nach Art. 647c ff. ZGB Anordnung von baulichen Massnahmen durch den Richter nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB Ergreifung von dringenden baulichen Massnahmen durch einen einzelnen STWE nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB 18 6

7 Rechtszuständigkeit der STWEG Mögliche Rechtszuständigkeit: STWEG kann Trägerin von Mängelrechten sein (beschränkte) Handlungsfähigkeit der STWEG nach Art. 712l Abs. 2 ZGB Unterhalt, Reparatur und Erneuerung von gemeinschaftlichen Bauteilen als Verwaltungsaufgabe Tatsächliche Rechtszuständigkeit: Ist die STWEG Trägerin von Mängelrechten geworden? 19 Geltendmachung der Mängelrechte Abschluss eines Werkvertrags durch die STWEG STWEG ist im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit handlungsfähig und damit selbständige Vertragspartei STWEG verfügt deshalb über die Mängelrechte, die sich aus diesem Vertrag ergeben STWEG muss die Mängelrechte in eigenem Namen geltend machen die entsprechenden Ansprüche sind Bestandteil des Verwaltungsvermögens der STWEG 20 Aufgaben des Verwalters generell Geltendmachung von Baumängeln als Verwaltungsaufgabe der STWEG allgemeine Aufgaben des Verwalters nach Art. 712s f. ZGB (Auswahl): Vollzug der Beschlüsse (Exekutivorgan) trifft von sich aus notwendige dringliche Massnahmen finanzielle Verwaltung 21 7

8 Aufgaben des Verwalters im Einzelnen der Verwalter hat als Exekutivorgan je nach Verfahrensschritt verschiedene wichtige und konkrete Aufgaben Beispiel hier: Werkvertrag die gesetzlichen Aufgaben können abgeändert werden: im Reglement im Verwaltungsvertrag im Beschluss über die baulichen Massnahmen 22 Aufgaben des Verwalters im Einzelnen Begleitung der Bauarbeiten (Planung, Ausschreibung und Beaufsichtigung) Abnahme der Bauarbeiten (Prüfung und Mängelrüge) (unverzügliche) Mängelrüge bei versteckten Mängeln ansonsten droht Verlust der Mängelrechte nicht aber besondere Überwachungspflicht nach der Abnahme 23 Aufgaben des Verwalters im Einzelnen beschränkt: Ausübung der Mängelrechte Nachbesserung: Eigenkompetenz des Verwalters Minderung und Wandelung: keine Kompetenz des Verwalters Beschluss der STWEG ist erforderlich Ersatzvornahme: je nach Beschluss mit der Nachbesserung verknüpft Unternehmer von STWEG bestimmt? 24 8

9 Aufgaben des Verwalters im Einzelnen gerichtliche Durchsetzung der Mängelrechte gehört nicht zum gesetzlichen Kompetenzbereich des Verwalters aber: Einberufung einer Versammlung als Aufgabe des Verwalters rechtzeitige Einberufung zwingend notwendige Traktanden: Vertretung und inhaltliche Weisungen 25 Aufgaben des Verwalters im Einzelnen Ausnahmsweise: direkte Einleitung eines Gerichtsverfahrens durch den Verwalter (Art. 712t Abs. 2 ZGB) besonders dringendes Verfahren summarisches Verfahren vorsorgliche Massnahmen vorsorgliche Beweisführung spezielle Rechtsbehelfe des Werkvertragsrechts Beispiel 4. Fallgruppe B: Baumängel an gem. Teilen bei baul. Massn. 5. Fallgruppe C: Baumängel an gem. Teilen bei Neubauten 6. Schlussfolgerungen 27 9

10 Konstellation und Problematik ein Gewährleistungsobjekt: Baumangel besteht an gemeinschaftlichen Teilen mehrere individuelle Verträge der STWE: nur die einzelnen Stockwerkeigentümer sind berechtigt und verpflichtet und somit aktivlegitimiert STWEG ist nicht Vertragspartei und deshalb nicht aktivlegitimiert Folge: keine tatsächliche Rechtszuständigkeit der STWEG 28 Geltendmachung von Baumängeln Lösung des Widerspruchs: Abtretung der Gewährleistungsansprüche der einzelnen Eigentümer an die STWEG Einschränkungen: keine Legalzession Nachbesserungsrecht ist abtretbar Rechte auf Minderung und Wandelung sind nicht abtretbar Recht auf Ersatz des Mangelfolgeschadens ist beschränkt abtretbar 29 Aufgaben des Verwalters Allgemein: beschränkte und differenzierte Rolle des Verwalters keine Abnahme des Bauwerks Unterstützung der Stockwerkeigentümer bei der Erhebung der Mängelrüge Koordination der Geltendmachung der Mängelrechte Abtretung der Nachbesserungsrechte prüfen Abstimmung mit den anderen Mängelrechten vornehmen 30 10

11 Aufgaben des Verwalters Geltendmachung und gerichtliche Durchsetzung allenfalls abgetretener Gewährleistungsrechte Aufgaben analog Fallgruppe B Beispiel 4. Fallgruppe B: Baumängel an gem. Teilen bei baul. Massn. 6. Schlussfolgerungen Schlussfolgerungen Schlussfolgerungen der Aufgabenbereich des Verwalters ist schwierig zu erfassen richtiges Vorgehen ist aber wichtig: Schritt 1: Mangel einordnen Schritt 2: System der Mängelrechte erkennen Schritt 3: Aufgaben Verwalter daraus ableiten Präventive Massnahmen allgemeine Regeln im Reglement oder Verwaltungsvertrag konkrete Regeln im Beschluss über bauliche Massnahmen 33 11

12 Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2016 Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Raphaël Haas 34 12