Inhaltsverzeichnis Einleitung 1 Bedarfsermittlung Bauen oder besser kaufen 3 Kostenbewusst bauen 4 Energiesparend bauen

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2 5 Inhaltsverzeichnis Einleitung 7 1 Bedarfsermittlung Lebensplanung und Wohneigentum Wie wollen Sie wohnen? Wie viel Platz brauchen Sie? 12 2 Bauen oder besser kaufen 13 3 Kostenbewusst bauen Empfehlungen für das kostenbewusste Bauen Sorgfältige Kostenplanung Kostenkontrollen im Rahmen der Planungsleistungen 20 4 Energiesparend bauen Einsparpotenziale Luftdichtheit Energiebedarfsausweis Energiepass/Gebäudepass Energiespar-Standards 29 5 Barrierefreies Planen und Bauen 33 6 Holzhaus oder Massivhaus? 35 7 Das Baugrundstück Grundstückssuche Lage des Grundstücks, Qualität des Wohnumfelds Planungsvorgaben Klärung der Bodenbeschaffenheit Einsicht ins Grundbuch Grundstückswert und Grundstückskosten Grundstückserwerb Erschließung 48 8 Bauen mit dem Architekten Die Planer Aufgaben des Planers und der Bauleitung 52

3 6 8.3 Bauüberwachung Von der Kostenschätzung zur Kostenfeststellung Verträge mit Planern Planungshonorare Verträge mit Bauunternehmen und Handwerkern 58 9 Schlüsselfertig bauen Musterhäuser im Vergleich wie vorgehen? Die Bau- und Leistungsbeschreibung Die Bemusterung Die verschiedenen Ausbaustufen Gütegemeinschaften Der Fertighaus-Vertrag Haus und Grundstück aus einer Hand Schlüsselfertige Hausangebote Bau- und Leistungsbeschreibung prüfen Der Kaufvertrag Vor und mit der Abnahme Haus aus zweiter Hand Besichtigen und Beurteilen Energiepass Preisvergleiche und Wertermittlungen Erwerb über eine Zwangsversteigerung Der Kaufvertrag Ihr Fahrplan für den Hausbau Die neue Eigentumswohnung Wohnungseigentum Erwerb / Kauf einer Neubauwohnung Die Eigentumswohnung aus zweiter Hand Besichtigen Beurteilen Vorhandene Mietverträge Ihr Fahrplan für den Wohnungskauf Begriffslexikon Literatur Anhang Wohnungseigentumsgesetz Wohnflächenverordnung 137 Stichwortverzeichnis 139

4 16 3 KOSTENBEWUSST BAUEN 3 Kostenbewusst bauen Billig Bauen Preiswert Bauen Kostenbewusst Bauen ist oft mit Pfusch, Bauschäden, Ärger und Wertminderung verbunden. heißt günstige Situationen erkennen und nutzen: Konjunktur, Wettbewerb und Märkte (z.b. für Grundstücke, Finanzierungen oder Baustoffe). heißt, sich jeder Situation der Märkte, Mengen und Qualitäten bewusst zu sein und danach zu handeln, d.h. Kosten zu planen, zu vergleichen, zu verfolgen und zu kontrollieren. Denn: Das Wagnis Bauen birgt viele Risiken, wie zum Beispiel Selbstüberschätzung des persönlichen Einsatzes, zu hohe Ansprüche an die Fläche und den Qualitätsstandard, knappe Mittel, zu eng finanziert, fehlende Ziele, Qualitäten, Kosten, Termine und Verträge, unbedachtes Handeln, zu schnelle Entscheidungen, fehlende Alternativen oder Optimierungen, schlechte Berater. Erstes Ziel des kostenbewussten Bauens ist es also, das Selbstbewusstsein des Bauherrn zu stärken und ihn mit allen Informationen über das Planen und Bauen, die zwischenzeitlich zu dem Thema erarbeitet worden sind, zu versorgen. 3.1 Empfehlungen für das kostenbewusste Bauen Bilden einer Bauherrengemeinschaft beim Bauen mit dem Architekten Sie suchen sich Gleichgesinnte oder Sie kennen andere Personen oder Familien, die zu bauen beabsichtigen. Sie sparen, wenn Sie gemeinsam selbst bauen oder auch nur die Baustoffe gemeinsam beschaffen, denn mit der Menge sinkt der Preis. Beauftragen Sie die ausführenden Firmen gemeinsam, oder auch den Qualitätssicherer, dann ist geteiltes Leid oft nur halbes Leid.

5 17 3 KOSTENBEWUSST BAUEN Wählen Sie eine günstige Wohnform Einfache Bauformen wählen Auf den Keller verzichten Kostenobergrenzen mit dem Planer festlegen und vereinbaren Wählen können Sie zwischen freistehendem Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus oder der Geschosswohnung. In dieser reihenfolge sinken die Baukosten. Dies gilt auch für den Flächenanspruch, für das Grundstück und damit für die Grundstückskosten. Einfache Bauformen wie Rechteck oder Quadrat sind auch in der Tragkonstruktion einfach. Günstig sind Dachformen wie Sattel- oder Pultdach zu realisieren. Die Belichtung der Räume im Dachgeschoss ist über die Giebel möglich. Dachgauben werden meist nicht gebraucht. Beim freistehenden Einfamilienhaus sind mit dem Verzicht auf den Keller ab Euro, beim Reihenhaus ab Euro zu sparen. Ein Abstellraum im Haus und ein Außenabstellraum sind dagegen mit zu rechnen. Zu bedenken ist allerdings: einen Keller kann man nicht nachrüsten. Aus den zu finanzierenden Gesamtkosten ergibt sich nach Abzug der Grundstückskosten und Baunebenkosten eine Obergrenze für das Haus und die Außenanlagen. Für diese nach der DIN 276 so genannten Bauwerkskosten, Kostengruppe 300 und 400, und die Außenanlagen, Kostengruppe 500, die aber wegen der meist vorgenommenen Eigenleistungen kaum ins Gewicht fallen, werden die Kosten je m 2 Wohnfläche festgelegt (siehe Kapitel 20). Für ein freistehendes Einfamilienhaus sind dies bei einfacher Bauart, einschließlich Mehrwertsteuer, ca Euro je m 2 Wohnfläche, für ein Reihenhaus ca. 900 Euro je m 2 Wohnfläche. Von derartigen Festlegungen, die unbedingt abgesprochen sein sollten, muss der Bauherr dann auch alle Beteiligten überzeugen indem er dies im Bauablauf kontrolliert und gegebenenfalls über das Für und Wider eventueller Mehr- und Minderkosten diskutiert bzw. verhandelt. Sinnvoll ist es, darüber hinaus noch Mittel in Höhe von ca. 10% zur Verfügung zu haben, mit denen die Wünsche finanziert werden, die später noch nachgeschoben werden und um eventuelle Kostensteigerungen aufzufangen. Für eine Unterschreitung der Kostenobergrenze kann mit dem Planer ein Erfolgshonorar vereinbart werden, das nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bis zu 20% der eingesparten Kosten betragen kann.

6 18 3 KOSTENBEWUSST BAUEN Angebote von Bauträgern vergleichen Verwendung von Fertigteilen Verzicht auf Sonderbauteile Carport statt Garage Selbsthilfemöglichkeiten prüfen Termine setzen Bei gleicher Lage und ähnlichem Grundstück können die Angebote von Bauträgern sehr unterschiedlich sein. Vergleichen Sie z.b. in den Angeboten die Kosten eines Kellers und einer Bodenplatte. Wichtig ist die Qualität der Wärmedämmung und der Technischen Anlagen. Welchen Standard haben Küchen und Bäder? Sind Bodenbelags- und Malerarbeiten enthalten? Wurde der Schallschutz beachtet? Die Herstellung von Bauteilen für Wände, Decken oder Dach in der Fabrik ist billiger als auf der Baustelle. Beim Einbau wird Zeit gespart und das Schadensrisiko ist geringer, da einzelne Handwerkerleistungen gespart werden. Der Planer muss das vom ersten Konzept an bedenken. Der Fertighaushersteller wird ohnehin alle Rationalisierungsmöglichkeiten suchen. Kelleraußentreppen, Dachgauben, Balkone und Wintergärten sind Bauteile über deren Notwendigkeit Sie nachdenken sollten. Zum Teil sind sie nachrüstbar, d.h. zu einem späteren Zeitpunkt zu ergänzen. Soweit Sie sich einmal für Fertighäuser interessiert haben, werden Sie feststellen, dass jedes dieser Sonderbauteile seinen Preis hat. Eine Garage kann auch später noch gebaut werden. Zunächst reicht wahrscheinlich ein Stellplatz oder ein Carport, der sicher bis Euro einsparen wird. Je nach Qualifikation des Bauherrn und seiner Familie sollten Selbsthilfeleistungen in Erwägung gezogen werden. Im Haus können z.b. Maler- oder Bodenbelagsarbeiten übernommen werden, im Vor- und Hausgarten sind es Erd- und Pflasterarbeiten, gärtnerische Arbeiten, der Aufbau eines Carports oder eines Abstellhauses. Kurze Termine, die auch eingehalten werden können, sparen Finanzierungskosten, die durchaus 2 bis 3% der Gesamtkosten betragen können. 3.2 Sorgfältige Kostenplanung Durch den Bau oder Kauf eines Hauses entstehen erhebliche finanzielle Belastungen. Wichtig ist, dass das Haus für den Bauherrn finanzierbar ist, d.h. dass der Anteil der Belastung am Ge-

7 19 3 KOSTENBEWUSST BAUEN Der Einfluss auf die Baukosten sinkt mit dem Fortschritt des Planens und Bauens samteinkommen der Familie noch genügend Spielraum zum Leben lässt. Unverzichtbar ist also eine möglichst genaue Ermittlung der voraussichtlichen Gesamtkosten, vor allem zu diesen Positionen: Kaufpreis des Grundstücks Kosten für den Erwerb des Grundstücks (Grundbuchamtsund Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen) Erschließungskosten Bauwerkskosten Kosten der Außenanlagen Baunebenkosten (Architekten- und Ingenieurhonorare, Finanzierungskosten, Baugenehmigungsgebühren usw.) Kosten außerhalb des Bauvorhabens (Umzug, neue Haushaltsgeräte usw.) Eine wesentliche Anforderung beim Bauen sollte eine Kostenobergrenze der Bauwerkskosten sein. Sie setzt ein Sparziel und sollte sich nicht an den durchschnittlichen Kosten sondern eher an der Untergrenze herkömmlicher Kosten orientieren, die der Planer kennt oder die z. B. über die Publikationen des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern zu ermitteln sind ( / info@baukosten.de). Dabei muss klar sein, dass wesentliche Kostenentscheidungen schon sehr früh im Stadium der Planung fallen. Wird ein Festpreis vereinbart, so ist zunächst eindeutig klarzustellen, welche Leistungen enthalten sind. Die Kontrolle bezieht sich dann auf die lückenlose und mängelfreie Erbringung dieser Leistungen. Kosten Planungs- und Bauzeit

8 20 3 KOSTENBEWUSST BAUEN Kostengliederung nach DIN 276 % % von - bis 100 Grundstück Herrichten und Erschließen Bauwerk Baukonstruktion Bauwerk Technische Anlagen Außenanlagen Ausstattung Baunebenkosten Gesamtkosten 100 Baunebenkosten beachten Neben den Bauwerkskosten, mit 50 bis 60 % der größte Anteil der Gesamtkosten, haben die Baunebenkosten einen Anteil von ca. 15 %. Der größte Anteil sind darin die Architekten- und Ingenieurhonorare. Sparen ist hierbei nicht unbedingt sinnvoll, da nur angemessene Honorare zur Qualitätssicherung und Kostensicherheit beitragen. Die Finanzierungskosten mit dem nächst höheren Anteil an den Baunebenkosten müssen ebenfalls Beachtung finden. Günstige Finanzierungsbedingungen und eine kurze Bauzeit sind hier Sparpotenziale. Hinweis: In der Buch-Reihe Bau-Rat: sind im selben Verlag zu diesem Themenbereich zwei Bücher von Frank Littek erschienen: Bau-Finanzierung leicht gemacht und Richtig sparen beim Bauen. 3.3 Kostenkontrollen im Rahmen der Planungsleistungen Bauen Sie mit einem Architekten, dann werden während der Planungs- und Bauzeit vier Kostenermittlungen durchgeführt: Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung Die Kostenschätzung im Rahmen der Vorplanung ergibt noch relativ grobe Werte, die spätere Abweichungen erwarten lassen. Trotzdem sollten die Werte dem in der Grundlagenermittlung aufgestellten Budget, das in der Regel die tragbare Belastung für den Bauherrn darstellt, nahe kommen oder darunter liegen. Anderenfalls müssen neue Wege gesucht und Abstriche ge-

9 139 STICHWORTVERZEICHNIS 19 Stichwortverzeichnis Abnahme 75, 83, 84, 109 Altlastenrisiko 44 Altbau (Checkliste) 86, 87 Architekt 49 Architektenvertrag 55 Auflassungsvormerkung 96 Aufteilungsplan 103 Ausbauhäuser 69 Bankbürgschaft 74 Barrierefrei 33 Baubeschreibung 65, 77 Baugrund 43 Baugrundstück 37 Bauhandwerker 59 Baukosten 19 Bauleistung 78 Bauleiter 51 Baunebenkosten 20 Bauträger 14, 76 Bauträgerverordnung 73, 108 Bauträgervertrag 80 Bauüberwachung 53 Bauvoranfrage 42, 49 Bauvorlage 49 Bebauungsplan 41 Bedarfsermittlung 9 BGB 72 Bemusterung 67 Beurkundung 47 Blower-Door-Test 25, 83 Bodenbeschaffenheit 43 Bürgerliches Gesetzbuch 72 Checkliste Altbau 87 Checkliste Hausbesichtigung 86, 87 Checkliste Musterhaus 62 Checkliste Wohnumfeld 40 Checkliste Wohnungskauf 118 DIN 277 Drei-Liter-Haus Eigentumsverwaltung 105 Eigentumswohnung 107, 111, 114, 118 Energiebedarfsausweis 26, 27 Energieeinsparverordnung 22, 90 Energiepass 26, 27, 89 Energiesparen 22 Energiesparhaus (40) 31 Energiesparhaus (60) 30 Entwurfsverfasser 49 Erbbaurecht 38 Erbpacht 46 Erschließung 48 Fachbegriffe (Erläuterungen) 121 Fachliteratur 124

10 140 STICHWORTVERZEICHNIS Fertighausbau 14, 61, 68 Fertighausvertrag 71 Fertigteile 18 Gebäudepass 26 Gebrauchthaus 14 Gemeinschaftseigentum 103, 109 Gemeinschaftsordnung 104 Generalbauunternehmer 59 Gewährleistung 110 Grundbuch 45 Grundstück 37 Grundstückserwerb 47 Grundstücksgröße 37 Grundstückskosten 45 Grundstückssuche 37 Grundstückswert 45 Gütegemeinschaften 71, 79 Gutachterausschüsse 91 Handwerker 59 Hausakte 84 Hausbesichtigung 86, 87 HOAI 52 Holzhaus 35, 68 Honorarordnung 52 Kaufpreissammlung 91 Kaufvertrag Altbau 94 Kaufvertrag Bauträger 80 Kaufvertrag Eigentumswohnung 111 Keller 17 Konstruktionsbeispiele 24 Kostenbewusst bauen 16 Kostenermittlung 55 Kostenkontrolle 20 Kostenobergrenzen 17 Kostenplanung 18 Lebensplanung 10 Leistungsbeschreibung 65, 77 Luftdichtheit 25 Mängel 54 Maklerverordnung 73, 108 Massivhaus 35 Musterhäuser 61 Neubauwohnung 15 Niedrigenergiehaus 29 Niedrigenergie-Standard 29 Notar 47 Passivhaus 32 Planer 49 Planungshonorar 56 Planungsleistungen 52

11 141 STICHWORTVERZEICHNIS Planungsvorgaben 41 Platzbedarf 12 Primärenergiebedarf 23 Qualitätskontrolle 83 Ratenzahlung 81 Rohbauhäuser 69 Schlüsselfertighaus 61 Selbsthilfe 18 Sicherheitseinbehalt 73, 74 Sonderbauteile 18 Sondereigentum 102, 108 Teilungsplan 103 Typenhaus 61 Vergabe- und Vertragsordnung 59 Vertragsverhandlungen 72 Verwaltung des Eigentums 105 VOB 59, 71 Vorkaufsrecht 95 Wärmedurchgangskoeffizient U 23 Widerrufsrecht 74 Wiederverkaufswert 92 Wohnflächenverordnung 79, 80, 137 Wohnumfeld 39 Wohnungseigentum 101 Wohnungseigentumsgesetz 101, 125 Zahlungsraten 81 Zwangsversteigerung 15, 93

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