Eigenheim - Glück allein. mit dem Anwalt Fehler vermeiden. Wer von den eigenen vier Wänden träumt, sollte sich rechtzeitig anwaltlich beraten lassen.

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Stephan Thomas
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1 Rechtsanwaltskammer für den Oberlandesgerichtsbezirk Koblenz Eigenheim - Glück allein mit dem Anwalt Fehler vermeiden Wer von den eigenen vier Wänden träumt, sollte sich rechtzeitig anwaltlich beraten lassen.

2 Der richtige Bauplatz Schon beim Kauf eines Grundstücks sollten Bauherren sich fragen: Wie ist die Infrastruktur? Wie ist der Boden beschaffen? Gibt es einen Bebauungsplan? Wie hoch sind konkrete Erschließungskosten? Das Baugrundrisiko trägt immer der Bauherr. Gibt es Anhaltspunkte dafür, dass der Baugrund Probleme bereiten kann, sollte der Bauherr einen Gutachter zur Baugrunduntersuchung beauftragen. So können spätere Streitereien und Kosten wegen nicht eingehaltener Termine vermieden werden. Wer gut vorbereitet einen Bauplatz auswählt, schützt sich vor bösen Überraschungen.

3 Wer baut mein Haus? Vor einer Auftragsvergabe sollte der Bauherr sorgfältig recherchieren und sich vom potentiellen Auftragnehmer ausreichend Referenzobjekte zeigen lassen. Neben der Auswahl des Unternehmens muss sich der Bauherr entscheiden, ob er mit einem Architekten bauen will, mit einem oder mehreren Bauunternehmen oder mit einem Generalunternehmer, der auch die Planungsleistungen übernimmt. Ferner besteht die Möglichkeit, ein Fertighaus zu erwerben oder ein Haus von einem Bauträger zu kaufen. Wird das Haus nicht schlüsselfertig erworben und werden Handwerker für die verschiedenen Gewerke einzeln beauftragt, so gibt es zwei Vertragstypen: Beim Einheitspreisvertrag legt der Bauunternehmer ein Angebot vor. Er ermittelt wenn es ihm nicht vom Bauherrn oder einem Architekten vorgegeben wird überschlägig, welche einzelnen Leistungen er zu erbringen hat. Diese versieht er mit Einheitspreisen und macht Angaben zu den Maßen (z. B. Kubikmeter oder laufende Meter). Der von ihm dann ermittelte Angebotspreis für das Bauvorhaben muss aber nicht der endgültige Betrag sein. Das genaue Aufmaß erfolgt erst nach Durchführung der Arbeiten. Dabei kann es zu Abweichungen zwischen Aufmaß und den im Angebot angegebenen Maßen kommen. Sind die Abweichungen erheblich, wird das für den Bauherren teuer. Deshalb bevorzugen viele Bauherren einen Pauschalpreisvertrag, bei dem eventuelle Mengenabweichungen grundsätzlich keine Rolle spielen. Der einmal vereinbarte Pauschalpreis bleibt grundsätzlich bestehen. Das gilt natürlich nicht, wenn der Auftrag nachträglich erweitert wird oder Zusatzleistungen gefordert werden, die von der vereinbarten Pauschale nicht umfasst sind.

4 Vertragsgestaltung Häuslebauer haben es nicht leicht. Ist eine seriöse und zuverlässige Baufirma erst einmal gefunden, können sich schon beim Aufsetzen des Vertrages viele Fehler einschleichen. Muss ein Bauvertrag beurkundet werden? Normalerweise unterliegt ein Bauvertrag keinen bestimmten Formvorschriften. Ist aber der Bauvertrag mit dem Erwerb eines Grundstückes verbunden, auf dem das Haus errichtet werden soll, dann muss auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden. Ebenso muss der Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger notariell beurkundet werden. Achtung bei Schwarzgeld! Wer baut, hat meist ein knappes Budget und manch einer versucht die Beurkundungskosten zu senken, indem er einen niedrigeren Kaufpreis vor dem Notar angibt. Die Differenz wird dann als Schwarzgeld unter der Hand bezahlt. Doch Vorsicht: Wird bewusst ein falscher Kaufpreis beurkundet, so ist der gesamte Vertrag unwirksam. Wenn der Bauherr Handwerker schwarz bezahlt, kann er für diese Bauleistungen keinen Gewährleistungsanspruch geltend machen.

5 Leistungsbeschreibung beim Bau von Fertighäusern prüfen! Wer ein Haus schlüsselfertig vom Bauträger oder ein Fertighaus zu einem Fixpreis erwirbt, sollte sich sorgfältig die Bau- und Leistungsbeschreibung ansehen. So ist z. B. die Anlage des Außengeländes meist nicht im Preis enthalten. Außerdem sollte die Qualität von Teppichböden, Sanitäreinrichtungen und Fliesen genau und verständlich definiert sein. Übergabetermin festsetzen! Im Vertrag mit der Baufirma sollte ebenfalls ein verbindlicher Übergabetermin abgemacht werden. Nur dann sind Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Fertigstellung durchsetzbar. Damit die Baufirma nachdrücklich zur pünktlichen Fertigstellung des Baus angehalten wird, sollte der Bauherr für jeden Tag der verspäteten Fertigstellung eine Vertragsstrafe schriftlich vereinbaren. Damit Sie ohne Sorgen den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen können, sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung einen Anwalt aufsuchen, der auf mögliche vertragliche Fallstricke hinweist. Das Anwalt-Plus: Ein Anwalt handelt in jedem Fall unbeeinflusst und wird den Vertrag ausschließlich Ihren Wünschen entsprechend gestalten.

6 Wenn es zieht und schimmelt Mängel am Bauwerk Stellt der Bauherr einen Mangel fest, sollte er den Auftragnehmer umgehend schriftlich mit einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Sind bei der Abnahme noch Mängel vorhanden, müssen diese im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. In diesem Fall sollten der Einzug oder die Inbenutzungnahme des Bauwerkes nur unter Vorbehalt erfolgen. Die Frist, innerhalb derer Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können, beträgt nach dem BGB fünf Jahre oder nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) vier Jahre nach Abnahme. Für Planungsfehler und Fehler bei der Bauüberwachung beträgt die Frist immer fünf Jahre. Werden Mängel arglistig verschwiegen, kann im Einzelfall eine längere Frist gelten. Wenn der Bauherr Mängel feststellt, ist es ratsam, einen Anwalt aufzusuchen. Dieser berechnet die Verjährungsfristen unter Berücksichtigung der verschiedenen Vertragstypen (BGB-Vertrag oder VOB- Vertrag) und verhindert den Ablauf der Fristen durch gerichtliche Maßnahmen. Vorsicht beim Kauf gebrauchter Häuser oder Eigentumswohnungen! Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird regelmäßig die Gewährleistung für bauliche Mängel ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet nur, wenn er ihm bekannte Baumängel arglistig verschweigt. Dabei ist der Verkäufer verpflichtet, auch ihm bekannte, versteckte Baumängel von sich aus und ohne Nachfrage des Käufers zu offenbaren. Dem Käufer einer gebrauchten Immobilie ist dringend zu raten, die Bausubstanz vor dem Kauf unter Hinzuziehung eines fachkundigen Architekten zu prüfen.

7 Vor Insolvenzen schützen Vor allem in wirtschaftlich schlechten Zeiten kommt es häufig vor, dass Bauunternehmen Insolvenz anmelden müssen. Grundsätzlich sollten daher Zahlungen an Bauunternehmen nur entsprechend dem Baufortschritt erfolgen, damit im Insolvenzfall Vorauszahlungen des Bauherren nicht verloren gehen. Beim Kauf von Eigentumswohnungen schützt die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauherrn. Hier darf der Bauträger die einzelnen Zahlungsraten nur nach Baufortschritt anfordern. Gerät das Bauunternehmen in die Insolvenz, können auch nach Abnahme keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend gemacht werden. Hier hilft nur ein im Bauvertrag vereinbarter Sicherheitseinbehalt. Üblich sind Sicherheitseinbehalte von fünf Prozent der Bausumme für die Dauer der Gewährleistungsfrist. Der Einbehalt kann auch in Form einer unbefristeten selbstschuldnerischen Bankbürgschaft des Bauunternehmens (Gewährleistungsbürgschaft) vereinbart werden. Finanzierung Bevor ein Vertrag unterschrieben wird muss die Finanzierung gewährleistet sein. Der Anwalt berät bei einer optimalen Gestaltung des Darlehensvertrages. So kann mit der Bank verhandelt werden, ob Sondertilgungen möglich sind oder ob die Finanzierung über einen Bausparvertrag sinnvoll ist. Der Anwalt hilft auch, wenn die Hausbank die Darlehensforderung an Dritte weitergegeben hat.

8 Bevor Ihr Traumhaus zum Fall wird Der rechtzeitige Gang zum Anwalt schützt Bauherren vor bösen Überraschungen. Mit einem Anwalt als kompetenten Berater an Ihrer Seite können Sie schon bei der Vertragsgestaltung viele Fallstricke umgehen und Unsicherheiten zu Ihren Gunsten regeln. Der Rechtsanwalt ist zwar der berufene unabhängige Berater und Vertreter in allen Rechtsangelegenheiten, eine Spezialisierung ist aber bis heute in 23 verschiedenen Rechtsgebieten möglich. Soweit der Rechtsanwalt zum Beispiel im Handels- und Gesellschaftsrecht, Arbeitsrecht oder Steuerrecht gegenüber der Rechtsanwaltskammer seine besonderen theoretischen Kenntnisse und seine besonderen praktischen Erfahrungen nachweist sowie seine kontinuierliche jährliche Fortbildung, gestattet die Rechtsanwaltskammer ihm sich z. B. Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht zu nennen. Den für Ihre speziellen Fragen richtigen Rechtsanwalt/ Fachanwalt finden Sie in unserem Anwaltsuchdienst über unsere Homepage und dort als Service für den Bürger unter häufig nachgefragt. Soweit Sie Hilfe bei der Einordnung Ihrer Fragen in ein spezielles Rechtsgebiet brauchen, hilft Ihnen das geschulte Personal der Kammer gerne und teilt Ihnen mit, welche Rechtsanwälte auf diesem Gebiet tätig sind (Tel.-Nr ). Rechtsanwaltskammer für den Oberlandesgerichtsbezirk Koblenz Rheinstraße Koblenz Telefon Telefax Internet: Stand August 2017

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