Oö. Raumordnungs- und Baurecht

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1 Oö. Raumordnungs- und Baurecht verfasst von, Mag. Dr. Landtagsdirektor und Direktor der Direktion Verfassungsdienst des Landes Oberösterreich Lehrbeauftragter der Universität Linz Aktualisiert und überarbeitet von Claudia Humer, Mag. Juristische Referentin in der Direktion Inneres und Kommunales (Gruppe Bau- und Abgabenrecht) beim Amt der Oö. Landesregierung Ausgabe: Jänner 2014

2 Stand: Jänner Sprachliche Gleichbehandlung: Der Autor hat versucht, das vorliegenden Dokument möglichst geschlechtergerecht zu formulieren. Dies ist insbesondere dort schwierig, wo die Verfassungs- oder Gesetzestexte bestimmte Begriffe mit entsprechenden Bedeutungen belegen. Grundsätzlich umfassen personenbezogene Bezeichnungen in diesem Dokument - auch dort, wo dies aus Gründen der leichteren Lesbarkeit und Kürze nicht ausdrücklich angeführt ist - jeweils Frauen und Männer gleichermaßen (vgl. dazu allgemein auch Art. 7 Bundes-Verfassungsgesetz B-VG, insbes. dessen Abs. 3, sowie 80a Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 AVG). Anregungen und Ergänzungen: Wenn Ihnen in diesem Dokument Fehler auffallen oder wenn Sie Ergänzungswünsche oder Verbesserungsvorschläge zum Aufbau und Inhalt dieser Unterlage sowie des Seminars haben, teilen Sie uns diese bitte mit unter der Adresse claudia.humer@ooe.gv.at mit. Für solche Hinweise und Anregungen sind wir dankbar. Hinweis zu den Rechtsgrundlagen: Alle genannten Rechtsgrundlagen sind im Internet über das Rechtsinformationssystem (RIS) ( kostenlos abrufbar. Die angeführten Beilagen zu den stenografischen Protokollen des Oö. Landtags sind ebenfalls über das RIS oder die Homepage des Landes Oberösterreich ( abrufbar.

3 Stand: Jänner Inhaltsübersicht: Seite Teil 1 Raumordnungsrecht... 5 ALLGEMEINER TEIL... 6 Rechtsgrundlagen... 6 Kompetenzgrundlagen... 7 Oö. Raumordnungsgesetz Behörden... 8 Zusammenhänge und Verfahren... 9 Gemeinschaftsrechtliche Bezüge... 9 BESONDERER TEIL Oö. Raumordnungsgesetz Gliederung Allgemeines Raumordnungsbeirat und regionale Planungsbeiräte Überörtliche Raumordnung Örtliche Raumordnung Aktive Bodenpolitik Flächenwidmungsplan (mit örtlichem Entwicklungskonzept) Bauland Aufschließungs- und Erhaltungsbeitrag im Bauland Verkehrsflächen Grünland Sonderausweisung für Funkanlagen Bebauungsplan Erlassung von Flächenwidmungsplänen oder deren Teile und Bebauungsplänen. 22 Änderungsverfahren Wirkung der Pläne und Entschädigung Übergangs- und Schlussbestimmungen Die Normhierarchie im Raumordnungsrecht im Überblick Sonstiges Teil 2 Baurecht ALLGEMEINER TEIL Rechtsgrundlagen Kompetenzgrundlagen Weitere verfassungsrechtliche Vorgaben Oö. Bauordnung 1994, Oö. Bautechnikgesetz Behörden Zusammenhänge und Verfahren... 35

4 Stand: Jänner Gemeinschaftsrechtliche Bezüge Dingliche Bescheidwirkung BESONDERER TEIL Gliederung und Übersicht Oö. Bauordnung Bodenordnung Bauplatz und Bauplatzbewilligung Beschränkungen des Grundeigentums Anliegerleistungen Baubewilligung Baubewilligungspflicht und Anzeigepflicht Anzeigeverfahren Bewilligungs- und anzeigefreie Bauvorhaben Sonderbestimmungen für Werbe- und Ankündigungseinrichtungen Widmungsneutrale Bauten Baubewilligungsverfahren Antrag, Bauplan Vorprüfung, Bauverhandlung Parteien Einwendungen der Nachbarn Übergangene Parteien Änderungen des Bauvorhabens im Zug des Verfahrens Entscheidung über den Baubewilligungsantrag und die Einwendungen Geringfügige Abweichungen vom Bebauungsplan Zusammenfassung möglicher Bauverfahren für Wohngebäude Erlöschen der Baubewilligung Bauausführung Behördliche Bauaufsicht Baufertigstellung Neuplanungsgebiete Bestehende bauliche Anlagen Bewilligungslose bauliche Anlagen Benützung baulicher Anlagen Strafbestimmungen Übergangsbestimmungen Sonstiges Oö. BauTG Begriffsbestimmungen Allgemeine und besondere technische Bauvorschriften Barrierefreie Gestaltung von Bauwerken Abstandsbestimmungen Stellplätze für Kraftfahrzeuge Hochwassergeschützte Gestaltung von Gebäuden Bauerleichterungen Sonstiges... 60

5 Stand: Jänner Teil 1 Raumordnungsrecht

6 Stand: Jänner Rechtsgrundlagen ALLGEMEINER TEIL Art. 15 Abs. 1 B-VG; Art. 118 Abs. 3 Z 9 B-VG ( örtliche Raumplanung ). 2. Oö. Raumordnungsgesetz Oö. ROG 1994: Die Fundstellen im Landesgesetzblatt und die Nummern der Ausschussberichte, die Erläuterungen zum jeweiligen Gesetzesbeschluss enthalten, sind der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen: Fassung / Änderung LGBl. Nr. / Jahr Erläuterungen Stammfassung 114/1993 Beilage 340/ GP, Oö. Landtag Druckfehlerberichtigung 93/1995 Novelle 78/1996 Beilage 812/ GP, Oö. Landtag Druckfehlerberichtigung 93/1996 Novelle 83/1997 Beilage 1021/ GP, Oö. Landtag Druckfehlerberichtigung 131/1997 Novelle 32/1999 Beilage 462/ GP, Oö. Landtag Druckfehlerberichtigung 102/1999 Novelle 60/2000 Beilage 823/ GP, Oö. Landtag Novelle (Euro- Einführungsgesetz) 90/2001 Beilage 1136/ GP, Oö. Landtag Novelle 115/2005 Beilage 659/ GP, Oö. Landtag Novelle 1/2007 Beilage 1017/ GP, Oö. Landtag Novelle 102/2009 Beilage 1930/ GP, Oö. Landtag Novelle 73/2011 Beilage 453/ GP, Oö. Landtag Novelle 90/2013 Beilage 993/ GP, Oö. Landtag 3. Zum Oö. ROG 1994 sind zahlreiche Verordnungen ergangen, insb. Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne im Bereich der örtlichen Raumplanung sowie Raumordnungsprogramme für Geschäftsgebiete im Bereich der überörtlichen Raumplanung. Von allgemeinem Interesse sind folgende Verordnungen der Oö. Landesregierung: 3.1 Planzeichenverordnung für Flächenwidmungspläne, LGBl. Nr. 46/ Planzeichenverordnung für Bebauungspläne, LGBl. Nr. 3/ Geschäftsordnung des Raumordnungsbeirats, LGBl. Nr. 52/1994

7 Stand: Jänner Geschäftsordnung des regionalen Planungsbeirates, LGBl. Nr. 4/1995, in der Fassung der Druckfehlerberichtigungen LGBl. Nr. 93/1995 und 131/ Oö. Betriebstypenverordnung 1997 (Oö. BTypV 1997), LGBl. Nr. 111/1997 in der Fassung der Verordnung LGBl. Nr. 72/ Oö. Grenzwertverordnung, LGBl. Nr. 22/1995, in der Fassung der Druckfehlerberichtigung LGBl. Nr. 93/ Oö. Landesraumordnungsprogramm 1998, LGBl. Nr. 72/1998 (vgl. dazu auch die als Band 3 in der Schriftenreihe des Landes Oberösterreich erschienenen Erläuterungen) 3.8. Regionales Raumordnungsprogramm für die Region Linz-Umland 2, LGBl. Nr. 42/ Umweltprüfungsverordnung für Flächenwidmungspläne, LGBl. Nr. 110/ Umweltprüfungsverordnung für Raumordnungsprogramme, LGBl. Nr. 111/ Oberösterreich hat gemäß Art. 15a B-VG mit den Bundesländern Niederösterreich (LGBl. Nr. 87/1979), Salzburg (LGBl. Nr. 59/1978 idf LGBl. Nr. 51/1993) und Steiermark (LGBl. Nr. 88/1979) Vereinbarungen über die Zusammenarbeit in Angelegenheiten der Raumordnung im gemeinsamen Grenzgebiet abgeschlossen. 5. Gemeinschaftsrechtliche Bezüge: Art Art 172 EGV (Transeuropäische Netze); Erklärung Nr. 5, die der Schlussakte des Beitrittsvertrags zur EU mit dem Titel Gemeinsame Erklärung zu Zweitwohnungen angefügt ist (BGBl. Nr. 45/1995); Bericht der Europäischen Kommission Europa 2000+, Europäische Zusammenarbeit bei der Raumentwicklung. 5.1 Umsetzung der Richtlinien 92/43/EWG vom 21. März 1992, ABl. Nr. L 206 vom 22. Juli 1992, idf 97/62/EG vom 27. Oktober 1997, ABl. Nr. L 305 vom 8. November 1997 (Fauna-Flora-Habitat-RL [FFH-RL]) 96/82/EG vom 9. Dezember 1996, ABl. Nr. L 010 vom 14. Jänner 1997, idf 2003/105/EG vom 16. Dezember 2003, ABl. Nr. L 345 vom 31. Dezember 2003 (Seveso-II-RL) 2001/42/EG vom 27. Juni 2001, ABl. Nr. L 197 vom 21. Juli 2001 (Strategische Umweltverträglichkeitsprüfungs-RL [SUP-RL]) Kompetenzgrundlagen 02 In den Art. 10 bis 15 B-VG findet sich kein ausdrücklicher Kompetenztatbestand Raumordnung oder Raumplanung. Aus dem Fehlen eines entsprechenden ausdrücklichen Kompetenztatbestands in den Art. 10 bis 12 B-VG darf jedoch nicht auf eine allgemeine Landeszuständigkeit gemäß Art. 15 Abs. 1 B-VG geschlossen werden. Vielmehr ist zu beachten, dass die Zuständigkeit zu (hoheitlichen) Raumordnungsmaßnahmen in einzelnen Kompetenztatbeständen eingeschlossen ist.

8 Stand: Jänner Nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) stellt die Raumplanung eine sog. Querschnittsmaterie dar: Die planmäßige und vorausschauende Gesamtgestaltung eines bestimmten Gebiets in Bezug auf seine Verbauung, insb. für Wohn- und Industriezwecke einerseits und für die Erhaltung von im Wesentlichen unbebauten Flächen andererseits, ist nach Art. 15 Abs. 1 B-VG in Gesetzgebung und Vollziehung insoweit Landessache, als nicht etwa einzelne dieser planenden Maßnahmen, wie im besonderen solche auf den Gebieten des Eisenbahnwesens, des Bergwesens, des Forstwesens, des Wasserrechts, nach Art. 10 bis 12 B-VG der Gesetzgebung oder auch der Vollziehung des Bundes ausdrücklich vorbehalten sind (VfSlg. 2674/1954). Neben den Genannten ist insb. auch auf die Fachplanungskompetenz des Bundes für Bundesstraßen hinzuweisen. 04 Eine weitere Einschränkung der Landeskompetenz ergibt sich aus der Zuständigkeit der Gemeinden zur Vollziehung der örtlichen Raumplanung im eigenen Wirkungsbereich (Art. 118 Abs. 3 Z 9 B-VG). Oö. Raumordnungsgesetz Das Oö. ROG 1994 ist mit 1. Jänner 1994 in Kraft getreten. Es löste das bis dahin geltende Oö. Raumordnungsgesetz aus dem Jahr 1972 ab. Vor diesem ersten Raumordnungsgesetz beschränkte sich das Planungsrecht in Oberösterreich im Wesentlichen auf die Ermächtigung für die Gemeinden zur Erlassung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen in den Bauordnungen. Behörden 06 Für die überörtliche Raumordnung besteht eine Zuständigkeit der Landesregierung, zu deren Beratung ein Raumordnungsbeirat (RZ 15) eingerichtet ist und regionale Planungsbeiräte (RZ 16 und 17) gebildet werden können. 07 Die Vollziehung der örtlichen Raumordnung ist gemäß Art. 118 Abs. 3 Z 9 B-VG der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich garantiert. Die wesentlichen Akte der Regelung der Bodennutzung, vor allem die Erlassung von Flächenwidmungsplänen und Bebauungsplänen ist dem Gemeinderat vorbehalten, wobei diese Akte zt der Genehmigung der Aufsichtsbehörde (Landesregierung) unterliegen (RZ 56, 6 und 57).

9 Stand: Jänner Zusammenhänge und Verfahren 08 Die Durchsetzung der Raumplanungsvorschriften erfolgt in der Regel derart, dass Planungsakte für andere Rechtsakte in verschiedenen Rechtsgebieten Voraussetzungen sind. Das Raumplanungsrecht hängt mit einer großen Anzahl von Rechtsgebieten zusammen (vgl. ua. das Grundverkehrsrecht [insb. hinsichtlich der Zweit- oder Freizeitwohnsitzfrage], das Straßenrecht, das Forstrecht, das Wasserrecht, das Gewerberecht sowie das Naturschutzrecht). Eine besonders enge Verbindung besteht zum Baurecht, da eine der Grundvoraussetzungen für eine bestimmte Bebauung eines Grundstücks in der Regel eine entsprechende Flächenwidmung ist. 09 Sofern das Oö. ROG 1994 keine Sonderbestimmungen enthält, gelten für die Erlassung der Verordnungen (Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne) die Vorschriften der Oö. Gemeindeordnung 1990 und der Stadtstatute. Hinsichtlich der Überprüfung, Einhebung, Vorschreibung und Einbringung des Aufschließungsbeitrags gilt hilfsweise (subsidiär) die Bundesabgabenordnung (BAO). Gemeinschaftsrechtliche Bezüge 09a Mit der Oö. Raumordnungsgesetz-Novelle 2005 wurden drei wichtige EU-Richtlinien für den Bereich des Raumordnungsrechts umgesetzt (vgl. die Zitate im 40 Abs. 11 und in RZ 01).

10 Stand: Jänner Oö. ROG 1994, Gliederung BESONDERER TEIL Oö. Raumordnungsgesetz Entsprechend den verfassungsrechtlichen Vorgaben sieht das Oö. ROG 1994 nach einem Abschnitt mit allgemeinen Bestimmungen ( 1 bis 7), je einen eigenen Abschnitt für die überörtliche ( 8 bis 14) und die örtliche Raumplanung ( 15 bis 38) vor. Die 39 und 40 enthalten Übergangs- und Schlussbestimmungen. Allgemeines ( 1 bis 3) 11 Neben der Umschreibung des Anwendungsbereichs und der Abgrenzung zum Zuständigkeitsbereich des Bundes im 1 enthält der I. Abschnitt des Oö. ROG 1994 in den 2 und 3 eine beispielsweise Aufzählung von elf Raumordnungszielen und -grundsätzen sowie die grundsätzliche Bestimmung über die Wirkung dieser Raumordnungsziele und -grundsätze: 12 Das Land, die Gemeinden, die durch landesgesetzliche Vorschriften eingerichteten Gemeindeverbände und Körperschaften öffentlichen Rechts haben alle raumbedeutsamen Maßnahmen an diesen Zielen und Grundsätzen auszurichten. 13 Als erstes und vorrangiges Ziel ist die Erhaltung der Umwelt genannt (vgl. die Staatszielbestimmung des Art. 10 Oö. L-VG). Weiters genannt sind ua. die Sicherung oder Verbesserung der räumlichen Voraussetzungen für sozial gerechte Lebensverhältnisse und die kulturelle Entwicklung, für eine leistungsfähige Wirtschaft, für eine existenz- und leistungsfähige Land- und Forstwirtschaft, die Vermeidung der Zersiedelung, die Sicherung und Verbesserung einer funktionsfähigen Infrastruktur, die Schaffung und Erhaltung von Freiflächen sowie die Vermeidung und Verminderung des Risikos von Naturgefahren für bestehende und künftige Siedlungsräume. 13a Dem Umweltschutz dient letztlich auch die notwendige Bedachtnahme auf Betriebe, die in den Anwendungsbereich der Seveso-II-RL fallen ( 2 Abs. 3). 14 Die rechtzeitige Kenntnis von Planungsvorhaben anderer Planungsträger ist für die Raumordnung von entscheidender Bedeutung. Im Raumordnungsgesetz sind daher wechselseitige Auskunfts- und Mitteilungspflichten verankert, die sich unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit auch auf Nachbarstaaten erstrecken (zb in der Grenzregion zu Bayern; 9 und 17).

11 Stand: Jänner Raumordnungsbeirat und regionale Planungsbeiräte ( 4 bis 7) 15 Aufgabe des Raumordnungsbeirats ist die Beratung der Landesregierung in wesentlichen Angelegenheiten der Raumordnung sowie der Erstattung von diesbezüglichen Vorschlägen. Dem Raumordnungsbeirat gehören neben Vertretern der Fraktionen des Landtags, Vertreter verschiedener Interessenvertretungen (zb Gemeindebund, Kammern), ein Vertreter der Wissenschaft und der Oö. Umweltanwalt an. Den Vorsitz führt das für die Angelegenheiten der Raumordnung zuständige Mitglied der Landesregierung. 16 Die regionalen Planungsbeiräte ermöglichen eine stärkere Einbindung der Gemeinden in die übergemeindliche Planung. Sie dienen der freiwilligen Koordinierung raumbedeutsamer Maßnahmen der Gemeinden und anderer Planungsträger innerhalb eines bestimmten Teilraums. Die Landesregierung kann durch Verordnung festlegen, welche Gemeinden dem jeweiligen Planungsbeirat angehören (vgl. zb die Verordnung, mit der die Region des regionalen Planungsbeirats Eferding abgegrenzt wird, ALZ 1998, Folge 19, S 11). Die regionalen Planungsbeiräte werden auf Initiative der betroffenen Gemeinden und nur in solchen Gebieten gebildet, in denen ein entsprechender Koordinierungsbedarf besteht. Auch der regionale Planungsbeirat kann lediglich beratende Funktion besitzen, da die Entscheidungen in jedem Einzelfall entweder von der Landesregierung für die überörtliche oder von der jeweiligen Gemeinde für die örtliche Raumplanung getroffen werden müssen. 17 Jede Gemeinde hat im regionalen Planungsbeirat eine Stimme; es dürfen jedoch je Gemeinde bis zu drei weitere Vertreter an den Sitzungen teilnehmen. Überörtliche Raumordnung ( 8 bis 14) 18 Aufgabe der überörtlichen Raumordnung ist insb. die Raumforschung, die Landesplanung, die Regionalplanung, die Koordinierung der Planungen, die überörtliche Interessenabwägung sowie die Beratung anderer Planungsträger. Neben dem Raumordnungskataster, in dem die Daten und Maßnahmen der Raumordnung erfasst werden, sind die Raumordnungsprogramme als wichtigstes Instrument der überörtlichen Raumordnung zu nennen. 19 Raumordnungsprogramme sind Verordnungen der Landesregierung, die entweder für das gesamte Landesgebiet (Landesraumordnungsprogramme, zb das Oö. Landesraumordnungsprogramm 1998) oder für Landesteile (regionale Raumordnungsprogramme, zb die Verordnung der Oö. Landesregierung betreffend das regionale Raumordnungsprogramm für die Region Linz-Umland 2, LGBl. Nr. 42/2012) oder für bestimmte Sachbereiche (Raumordnungsprogramme für Sachbereiche; zb Musikschulplan, Krankenanstaltenplan), die angestrebten Ziele der Raumordnung und die zu ihrer Erreichung notwendigen Maßnahmen näher festzulegen haben.

12 Stand: Jänner a Das Verfahren zur Erlassung der Raumordnungsprogramme, insb. auch die Frage der notwendigen Umweltprüfung, ist im Gesetz detailliert geregelt. Das Land darf raumbedeutsame generelle und individuelle Verwaltungsakte und Maßnahmen grundsätzlich nur im Einklang mit Raumordnungsprogrammen setzen. 20 Das Instrument der überörtlichen Interessenabwägung soll zur Klärung grundsätzlicher Fragen raumbedeutsamer Maßnahmen, insb. Großvorhaben, im Vorfeld behördlicher Verfahren dienen. Örtliche Raumordnung ( 15 ff) 21 Die Bestimmungen über die örtliche Raumordnung bilden den Schwerpunkt des Oö. ROG Als Aufgaben der örtlichen Raumordnung sind zb die Raumforschung der Gemeinde, die Gemeindeplanung und die Wahrung der Interessen der Gemeinde bei Planungen des Bundes, des Landes, der Region und benachbarter Gemeinden genannt. 22 Hauptsächliche Instrumente der örtlichen Raumordnung sind die Flächenwidmungspläne (Flächenwidmungsteil und örtliches Entwicklungskonzept) (RZ 25 ff) und die Bebauungspläne (RZ 53 ff). Aktive Bodenpolitik ( 15 Abs. 2 und 16) 23 Das Oö. ROG 1994 sieht vor, dass die Gemeinde nach Maßgabe der finanziellen Mittel die Aufgaben der örtlichen Raumordnung durch privatwirtschaftliche Maßnahmen zu unterstützen hat (aktive Bodenpolitik). Beispielsweise nennt das Gesetz Vereinbarungen der Gemeinde mit den Grundeigentümern über die zeitgerechte und widmungsgemäße Nutzung von Grundstücken (sog. Baulandsicherungsverträge ) sowie den Erwerb von Grundflächen durch die Gemeinde sowie Vereinbarungen zur Sicherung des förderbaren Wohnbaus. Es kann so durch Verträge und ergänzend zu den übrigen Instrumenten des Raumordnungsgesetzes bis zu einem gewissen Grad sichergestellt werden, dass gewidmetes Bauland innerhalb einer angemessenen Zeit bebaut wird. Bei der Gestaltung der Verträge hat die Gemeinde auf die Gleichbehandlung der in Betracht kommenden Grundstückseigentümer zu achten. 23a Mit der Raumordnungsnovelle 2011 (LGBl. Nr. 73/2011) wurde im 16 Abs. 1 Z. 1 die gesetzliche Grundlage dafür geschaffen, dass die Gemeinden mit den Grundeigentümern privatrechtliche Vereinbarungen über die Tragung von die Grundstücke betreffenden Infrastrukturkosten abschließen können ( Infrastrukturkosten- Vereinbarung ). 24 Zu beachten ist, dass die Gemeinde einerseits bei der Gestaltung der Verträge an die Vorschriften des Privatrechts, andererseits bei der Erlassung der Flächen-

13 Stand: Jänner widmungspläne und der Bebauungspläne, insb. etwa bei Rückwidmungen von Bauland in Grünland, an die Voraussetzungen und Grenzen des Oö. ROG 1994 gebunden ist. So könnte etwa einem Grundeigentümer, dessen Grundstück gemäß 21 Abs. 1 als Bauland nicht geeignet ist, nicht im Weg eines privatrechtlichen Vertrags die Baulandwidmung zugesichert werden. Auch darf die Vertragskonstruktion nicht zum Abschluss sittenwidriger Knebelungsverträge missbraucht werden. Flächenwidmungsplan (mit örtlichem Entwicklungskonzept) ( 18 bis 20) 25 Jede Gemeinde hat in Durchführung der Aufgaben der örtlichen Raumordnung durch Verordnung den Flächenwidmungsplan zu erlassen, weiterzuführen und regelmäßig zu überprüfen. Der Flächenwidmungsplan besteht aus dem Flächenwidmungsteil und dem örtlichen Entwicklungskonzept. Darin ist für das gesamte Gemeindegebiet festzulegen, welche Flächen als Bauland (RZ 34 ff), als Verkehrsflächen (RZ 46 f) oder als Grünland (RZ 48 ff) gewidmet werden. Abbildung 1: Beispiel für Flächenwidmungsplan (Ausschnitt)

14 Stand: Jänner Im Rahmen dieser Widmungen können Vorbehaltsflächen für öffentliche Zwecke dienende Bauten und Anlagen (wie zb Ämter, Heil- und Pflegeanstalten, Seelsorgeeinrichtungen, Schulen, Kindergärten) festgelegt werden. Die Eigentümer der davon betroffenen Grundstücke können nach Ablauf von sechs Jahren ab rechtswirksamer Festlegung der Vorbehaltsfläche bei der Gemeinde ein Einlösungsbegehren stellen. Eine Enteignungsmöglichkeit ist allerdings nicht vorgesehen. 27 Das örtliche Entwicklungskonzept ist Teil des Flächenwidmungsplans und Grundlage für den übrigen Flächenwidmungsplan (Flächenwidmungsteil). Es ist auf einen Planungszeitraum von zehn Jahren ausgerichtet; der Flächenwidmungsteil auf einen solchen von fünf Jahren. Inhalt des örtlichen Entwicklungskonzepts ist die Darstellung der längerfristigen Ziele und Festlegungen der örtlichen Raumordnung und der zu ihrer Erreichung erforderlichen Maßnahmen. Das örtliche Entwicklungskonzept besteht aus einer zeichnerischen Darstellung (Funktionsplan) und ergänzenden textlichen Festlegungen. Im Rahmen eines Baulandkonzepts hat es jedenfalls auch Aussagen über den künftigen Baulandbedarf der Gemeinde zu enthalten; weiters beinhaltet es ein Verkehrskonzept und ein Grünlandkonzept. 28 (entfallen) 29 Im Einzelnen könnte sich die Aufstellung eines Flächenwidmungsplans einschließlich des örtlichen Entwicklungskonzepts wie folgt darstellen, wobei je nach Notwendigkeit ein Zusammenwirken der Planungsorgane (Gemeinderat oder Ausschuss), des Gemeindeamts und allenfalls des Ortsplaners erforderlich sein wird: Raumforschung: 1.1 Erhebung des Ist-Zustands (natürliche Voraussetzungen und Umweltbedingungen unter besonderer Berücksichtigung von ökologisch wertvollen Gebieten, Baulandbilanz), 1.2 Problemanalyse, 2. Zielfestlegung: 2.1 Festlegung der Ziele (welche Strukturen strebt die Gemeinde im Planungszeitraum an), 2.2 Reihung der Ziele, 2.3 Maßnahmen zur Zielerreichung (einschließlich zeitliche und finanzielle Planung), 3. Vorentwurf des örtlichen Entwicklungskonzepts, 4. Einbeziehung der Bürger (Information der Gemeindemitglieder, vgl. zb 38a Oö. Gemeindeordnung 1990), 5. Überarbeitung des Vorentwurfs auf Grund der Anregungen und Stellungnahmen,

15 Stand: Jänner Ausarbeitung eines Entwurfs des örtlichen Entwicklungskonzepts durch den Planungsausschuss, 7. Übereinstimmungskontrolle örtliches Entwicklungskonzept Flächenwidmungsteil, 8. Beschluss des Flächenwidmungsplans (mit örtlichem Entwicklungskonzept) durch den Gemeinderat, 9. Aufsichtsbehördliches Verfahren. Zusätzlich oder parallel dazu sind die Verfahrensbestimmungen der 33 und 34 zu beachten (RZ 56 ff). 31 Festgelegte Planungen des Bundes und des Landes sind im Flächenwidmungsplan entsprechend zu berücksichtigen und ersichtlich zu machen; dies betrifft sowohl festgelegte Flächennutzungen (zb Flugplätze, Bundes- und Landesstraßen) als auch Nutzungsbeschränkungen (zb Bannwälder, wasserrechtliche Schutz- und Schongebiete, Objekte unter Denkmalschutz, Hochwasserabflussgebiete; 18 Abs. 7). 32 Nähere Bestimmungen über die Form und die Gliederung des Flächenwidmungsplans (mit dem örtlichen Entwicklungskonzept) enthält die Planzeichenverordnung für Flächenwidmungspläne. Dort ist ua. vorgesehen, dass für einen Bereich von 250 m auch die Widmungen der Nachbargemeinden im Flächenwidmungsplan darzustellen sind ( 6 Planzeichenverordnung). 33 Bei der Erstellung dieser Pläne ist unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des VfGH auch darauf zu achten, dass sie Rechtsnormen sind und daher entsprechend bestimmt sein müssen: Nicht nur der Einheimische, der die Gegend kennt, oder ein Fachmann, sondern jede Person muss aus dem Plan die konkrete Rechtslage (Widmung der Grundstücke) ablesen können. Es ist daher unumgänglich, zumindest die Bezeichnungen größerer Straßen oder andere geeignete Fixpunkte in den Plan aufzunehmen. Bauland ( 21 bis 24) 34 Als Bauland dürfen nur Flächen vorgesehen werden, die sich auf Grund der natürlichen und der infrastrukturellen Voraussetzungen für die Bebauung eignen. Sie müssen dem Baulandbedarf der Gemeinde entsprechen, den die Gemeinde für einen Planungszeitraum von fünf Jahren erwartet. Längerfristige Festlegungen sind im örtlichen Entwicklungskonzept vorzunehmen. Bestimmte Flächen dürfen nicht als Bauland gewidmet werden; dies gilt insb. auch für Flächen, die sich wegen der natürlichen Gegebenheiten (zb Hochwassergefahr) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen und für Gebiete, deren Aufschließung unwirtschaftliche Aufwendungen für die Verkehrs-, Energie- und sonstige Versorgung sowie für die Entsorgung erforderlich machen würde.

16 Stand: Jänner a Flächen im 30-jährlichen Hochwasserabflussbereich dürfen nicht als Bauland gewidmet werden. Flächen im 100-jährlichen Hochwasserabflussbereich nur unter bestimmten Voraussetzungen. 35 Folgende Baulandkategorien sind - soweit erforderlich und zweckmäßig - vorzusehen: 1. Wohngebiete ( 22 Abs. 1), 1.1 reine Wohngebiete, 1.2 Wohngebiete für förderbare mehrgeschossige (mindestens drei Geschosse über dem Erdboden) Wohnbauten, 1.3 Wohngebiete für Gebäude in verdichteter Flachbauweise, 2. Dorfgebiete ( 22 Abs. 2), 3. Kurgebiete ( 22 Abs. 3), 4. Kerngebiete ( 22 Abs. 4), 5. gemischte Baugebiete ( 22 Abs. 5), 6. Betriebsbaugebiete ( 22 Abs. 6), 7. Industriegebiete ( 22 Abs. 7), 8. Ländeflächen ( 23 Abs. 1), 9. Zweitwohnungsgebiete ( 23 Abs. 2), 10. Gebiete für Geschäftsbauten ( 23 Abs. 3 und 24), 11. Sondergebiete des Baulands ( 23 Abs. 4). Beispiel 1: Oö. ROG 1994, Umschreibung der Baulandkategorie Wohngebiet im Originaltext: 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994: (1) Als Wohngebiete sind solche Flächen vorzusehen, die für Wohngebäude bestimmt sind, die einem dauernden Wohnbedarf dienen; andere Bauten und sonstige Anlagen dürfen in Wohngebieten nur errichtet werden, wenn sie wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen vorwiegend der Bewohner dienen und ihre ordnungsgemäße Benützung keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Bewohner mit sich bringt; Büros und Kanzleien sind in Wohngebieten darüber hinaus zulässig, soweit die einzelnen Bauten nicht überwiegend für solche Zwecke benützt werden. Flächen für Wohngebiete können auch als reine Wohngebiete vorgesehen werden; in diesen Wohngebieten dürfen neben Wohngebäuden nur solche in Wohngebieten zulässige Bauten und sonstige Anlagen errichtet werden, die dazu dienen, den täglichen Bedarf der Bewohner zu decken. Weiters können Flächen für förderbare mehrgeschossige (mindestens drei Geschosse über dem Erdboden) Wohnbauten oder Gebäude in verdichteter Flachbauweise ( 2 Z. 41 Oö. Bautechnikgesetz) vorgesehen werden; in diesen Wohngebieten dürfen nur förderbare mehrgeschossige Wohnbauten oder Gebäude in verdichteter Flachbauweise sowie Bauten und sonstige Anlagen errichtet werden, die dazu dienen, den täglichen Bedarf der Bewohner zu decken. 36 Die Lage der verschiedenen Widmungskategorien ist so aufeinander abzustimmen, dass sie sich gegenseitig möglichst nicht beeinträchtigen (funktionale Gliederung) und ein möglichst wirksamer Umweltschutz erreicht wird. Wo erforderlich, sind in den jeweiligen Gebieten Schutz- oder Pufferzonen zur Erreichung eines möglichst wirksamen Umweltschutzes vorzusehen; dies gilt insb. auch bei Betrieben isd. Seveso-II-RL ( 21 Abs. 2; vgl. in diesem Zusammenhang auch die

17 Stand: Jänner Richtlinie Lärmschutz an Straßen, hrsg. vom Amt der Oö. Landesregierung- Landesbaudirektion). 37 Demselben Zweck dient die Möglichkeit durch Verordnung der Landesregierung für verschiedene Kategorien des Baulands festzulegen, welche bestimmten Arten von Betrieben (Betriebstypen) in den einzelnen Widmungskategorien errichtet werden dürfen. Dabei kann auch festgelegt werden, welche Mindestabstände von den Widmungsgrenzen einzuhalten sind. Die Neuerrichtung von Betrieben unterliegt daher der Beurteilung nach der vom Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung entwickelten Betriebstypentheorie ( 21 Abs. 3, vgl. dazu die Oö. Betriebstypenverordnung 1997). 38 Anders als für neu zu errichtende Betriebe wird für die Zulässigkeit baubewilligungspflichtiger Maßnahmen bei bereits bestehenden Betrieben auf die vom jeweiligen Betrieb konkret ausgehenden Emissionen und ihre Wirkung auf benachbarte Grundstücke (Immissionen) abgestellt. Neubauten sind jedoch nur insoweit zulässig, als dies nicht einer gänzlichen Neuerrichtung des Betriebs gleichkommt. Zur Bestimmung der Emissions- und Immissionsgrenzwerte enthält das Gesetz ebenfalls eine Verordnungsermächtigung für die Landesregierung ( 21 Abs. 4, vgl. dazu die Oö. Grenzwerteverordnung). 39 Gebiete für Geschäftsbauten (Handelsbetriebe für den überörtlichen Bedarf) über 1.500m² Gesamtverkaufsfläche dürfen von der Gemeinde nur insoweit gewidmet werden, als (vorher) in einem Raumordnungsprogramm bestimmt ist, dass eine dieser Widmung entsprechende Verwendung von Flächen in der Gemeinde zulässig ist (vgl. zb das Raumordnungsprogramm über die Verwendung von Grundstücken in der Region Steyr-Kirchdorf als Gebiet für Geschäftsbauten für den überörtlichen Bedarf, LGBl. Nr. 46/1999, 24). 39a Geschäftsbauten (Handelsbetriebe) über 300 m² (und bis m²) Gesamtverkaufsfläche dürfen ausgenommen in Kerngebieten ausschließlich in Gebieten für Geschäftsbauten errichtet werden. Ein Raumordnungsprogramm ist in diesen Fällen nicht Voraussetzung. Bei der Widmung durch die Gemeinde sind nähere Umschreibungen (Beschränkungen oder Ausschluss eines bestimmten Warenangebots) zulässig. Aufschließungs- und Erhaltungsbeitrag im Bauland ( 25 bis 28) 40 Mit dem Oö. ROG 1994 wurde ein Aufschließungsbeitrag für als Bauland gewidmete Grundstücke eingeführt, die nicht bebaut sind, soweit sie infrastrukturell (Kanal, Wasser, öffentliche Verkehrsfläche der Gemeinde) aufgeschlossen sind. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine Vorauszahlung der im Fall der Bebauung ohnehin fälligen Anschlusskosten.

18 Stand: Jänner Die Höhe des Beitrags richtet sich nach dem jeweiligen Grad der Aufschließung (durch Kanal und/oder Wasser und/oder Straße) und der Größe des Grundstücks. Die Beiträge für die Aufschließung durch die Kanalisations- und die Wasserversorgungsanlage sind nur für jene Flächen zu bezahlen, die im Bereich von 50 m neben der Anschlussleitung liegen. Für Grundstücke, die mit einem Teil ihrer Fläche, der weniger als 500 m² groß ist, in den Anschlussbereich reichen, ist der Berechnung jedenfalls eine Fläche von 500 m² zugrundezulegen, soweit nicht das Grundstück insgesamt kleiner ist ( 26 Abs. 1 Z 1 letzter Satz). 41a Der Aufschließungsbeitrag für ein konkretes Grundstück errechnet sich aus dem Produkt der anrechenbaren Grundstücksfläche in Quadratmeter und dem im Gesetz festgelegten Einheitssatz, der für die Aufschließung durch eine Kanalisationsanlage 1,45 Euro und für die Aufschließung durch eine Wasserversorgungsanlage 73 Cent je Quadratmeter beträgt. In bestimmten gemischten Baugebieten, im Betriebsbaugebiet, Industriegebiet und bei Ländeflächen ermäßigen sich diese Beträge auf 73 Cent und 36 Cent ( 26 Abs. 2). Für ein m² großes Grundstück im Wohngebiet, das zur Gänze im 50 m-bereich liegt, beträgt der Aufschließungsbeitrag für Abwasser und Wasser beispielsweise daher insgesamt ca Euro. 41b Der Betrag ist in fünf aufeinander folgenden Kalenderjahren in Raten zu je 20 % fällig ( 25 Abs. 5) und im Baufall anzurechnen, wobei die geleisteten Beiträge ab dem Monat ihrer vollständigen Entrichtung nach dem Verbraucherpreisindex zu valorisieren sind. Über die Anrechnung entscheidet im Streitfall die Behörde mit Bescheid ( 26 Abs. 5). 42 Nach Vorschreibung des Aufschließungsbeitrags hat der Grundeigentümer einen Rechtsanspruch auf Ausnahme vom Aufschließungsbeitrag, sofern dem nicht Interessen einer geordneten Siedlungspolitik entgegenstehen und das Grundstück keine Baulücke (ein oder höchstens zwei Bauplätze) im ansonsten geschlossen bebauten Gebiet darstellt. Wird die Ausnahmebewilligung erteilt, hat dies zur Folge, dass auf dem betreffenden Grundstück 10 Jahre lang weder bewilligungs- noch anzeigepflichtige Bauvorhaben errichtet dürfen. Die Ausnahmebewilligung gilt in diesem Zeitraum als Abweisungsgrund nach der Bauordnung. Die Einbringung des Ausnahmeantrags hat die Wirkung, dass die Einhebung des Aufschließungsbeitrags bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens über die Ausnahme gehemmt wird ( 27). 43 Ab dem fünften Jahr nach dem Jahr der Vorschreibung des Aufschließungsbeitrags ist für die Aufschließung durch eine Kanalisations- und/oder Wasserversorgungsanlage für jene Grundstücke, die weiterhin nicht bebaut sind, ein Erhaltungsbeitrag zu leisten. Die Verpflichtung zur Leistung endet in dem Jahr, in dem das Grundstück bebaut wird mit der Vorschreibung der entsprechenden Anschlussbeiträge. Der Erhaltungsbeitrag ist für die Aufschließung durch eine Abwasserentsorgungsanlage mit 15 Cent und für die Aufschließung durch eine Wasserversorgungsanlage mit 7 Cent je Quadratmeter festgelegt. Für ein m²

19 Stand: Jänner großes Grundstück ergibt sich daher ein Erhaltungsbeitrag von etwa 220 Euro jährlich. Im Übrigen gelten im Wesentlichen die Bestimmungen über den Aufschließungsbeitrag. Wichtig ist jedoch, dass die geleisteten Erhaltungsbeiträge im Baufall nicht angerechnet werden. Abbildung 2: Aufschließungs- und Erhaltungsbeitrag im Bauland 44 Bei der Überprüfung, der Einhebung, der Vorschreibung und der Einbringung des Aufschließungs- und des Erhaltungsbeitrags ist subsidiär die Bundesabgabenordnung anzuwenden ( 25 Abs. 7, 28 Abs. 4). Aus diesem Bundesgesetz ergibt sich auch die Möglichkeit, fällige Abgabenschuldigkeiten nachzusehen ( 236 Abs. 1 Bundesabgabenordnung). Für Grundstücke, für die bis 31. Dezember 1993 Anschlussgebühren oder -beiträge bereits entrichtet wurden, ist kein Aufschließungsbeitrag zu zahlen ( 39 Abs. 6). 45 Der Aufschließungsbeitrag war erstmals jedenfalls ab 1999 von der Gemeinde vorzuschreiben ( 39 Abs. 5). Verkehrsflächen ( 29) 46 Als Verkehrsflächen sind Flächen zu widmen, die dem fließenden und ruhenden Verkehr dienen und besondere Verkehrsbedeutung besitzen, einschließlich der Anlagen, die dazugehören ( 29). Dabei handelt es sich ausschließlich um Ver-

20 Stand: Jänner kehrsflächen der Gemeinde. Verkehrsflächen des Landes und des Bundes sind gemäß 18 Abs. 7 im Plan lediglich ersichtlich zu machen (RZ 31). 47 Verkehrsflächen der Gemeinde ohne besondere Verkehrsbedeutung müssen nicht im Flächenwidmungsplan, sondern können im Bebauungsplan vorgesehen werden. Grünland ( 30) 48 Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen sind als Grünland zu widmen. Flächen des Grünlands, die nicht für die Land- und Forstwirtschaft bestimmt sind und nicht zu Ödland gehören, sind gesondert zu widmen ( 30 Abs. 1 und 2). 49 Im Grünland dürfen nur solche Bauten und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen. Die Errichtung von Auszugshäusern ist nur unter bestimmten strengen Voraussetzungen erlaubt; auch ist die Eröffnung einer eigenen Einlagezahl im Grundbuch unzulässig. 50 Bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude (Gebäudeteile) dürfen für Wohn- (beschränkt auf insgesamt vier Wohneinheiten), Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie für Klein- und Mittelbetriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören, genützt werden. 50a Voraussetzung dafür ist jedoch, dass 1. die land- und forstwirtschaftlichen Gebäude erhaltungswürdig sind, 2. die Gebäude durch eine der Verwendung entsprechende geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sind und 3. bei baulichen Maßnahmen das wesentliche äußere Erscheinungsbild des Gebäudes erhalten bleibt und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird. In bestimmten Fällen sind zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf auch Zu- und Umbauten erlaubt ( 30 Abs. 6 und 7). 51 Um auch sinnvolle Nutzungen zu ermöglichen, die über die unmittelbar auf Grund des Gesetzes zulässigen hinausgehen, werden zusätzlich erweiterte Verwendungen ermöglicht. Dies allerdings nur durch Sonderausweisung im Flächenwidmungsplan, die die maximal zulässigen Wohneinheiten und die Art der zulässigen Verwendung eindeutig zu umschreiben hat. Im Übrigen müssen die oben genannten drei Voraussetzungen auch in diesen Fällen gegeben sein. Zu beachten ist, dass land- und forstwirtschaftliche Gebäude nach beiden Varianten auch zur Gänze für die genannten Zwecke (etwa einen zulässigen Klein- und Mittelbetrieb) verwendet werden können.

21 Stand: Jänner a Eine Sonderregelung besteht für die Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf. In diesen Fällen ist sogar ein Abbruch und Neubau in engen Grenzen zulässig ( 30 Abs. 8a). 52 Die Beherbergung von Fremden als häusliche Nebenbeschäftigung ( Urlaub am Bauernhof ) ist nur in bestehenden Gebäuden zulässig ( 30 Abs. 9). 52a Für land- und forstwirtschaftliche Gebäude im Dorfgebiet gelten diese Bestimmungen sinngemäß ( 22 Abs. 2). Sonderausweisung für Funkanlagen ( 30a) 52b Funkanlagen über zehn Meter Höhe (insb. Masten für Mobiltelefonnetze) dürfen im Grünland seit 1. Mai 1999 neu nur errichtet werden, wenn im Flächenwidmungsplan eine entsprechende Sonderausweisung die Errichtung zulässt. Dies gilt nicht für solche Anlagen, die im überwiegenden öffentlichen Interesse zu Zwecken des Hilfs-, Rettungs- und Katastrophenhilfsdienstes, der Feuerwehr und des Zivilschutzes sowie zu Zwecken der Landesverteidigung und der öffentlichen Sicherheit und Ordnung errichtet und betrieben werden. Bebauungsplan ( 31 und 32) 53 Jede Gemeinde hat durch Verordnung Bebauungspläne zu erlassen, soweit dies zur Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung oder zur Erreichung eines möglichst wirksamen Umweltschutzes erforderlich ist. Sie dienen der näheren Regelung der Bebauung des Baulands und haben die Vermeidung gegenseitiger Beeinträchtigungen zum Ziel ( 31). 54 Im Bebauungsplan sind folgende Festlegungen und Ausweisungen zwingend vorzusehen ( 32 Abs. 1): 1. die genaue Abgrenzung des Planungsgebiets und die Darstellung seiner Lage im Gemeindegebiet, 2. die im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmungen, 3. die Fluchtlinien (Straßenfluchtlinien, Baufluchtlinien, Grenzlinien), 4. die Gebäudehöhe, 5. der Verlauf und die Breite der Verkehrsflächen, 6. die Art der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung und der Energieversorgung, 7. bestehende Bauten und Anlagen.

22 Stand: Jänner Abbildung 3: Beispiel für Bebauungsplan (Ausschnitt) 55 Darüber hinaus können in den Bebauungsplan weitere, zt sehr detaillierte, Festlegungen und Ausweisungen aufgenommen werden ( 32 Abs. 2). Auch die Bestimmung der Bauweise ist seit dem Oö. ROG 1994 nur mehr möglicher (früher zwingender) Inhalt des Bebauungsplans. Das Gesetz nennt und umschreibt beispielsweise die geschlossene Bauweise, die offene Bauweise, die gekuppelte Bauweise und die Gruppenbauweise. Sonstige Bauweisen können festgelegt werden, soweit sie im Bebauungsplan hinreichend umschrieben sind ( 32 Abs. 5). Erlassung von Flächenwidmungsplänen oder deren Teile und Bebauungsplänen ( 33 bis 35) 56 Das Verfahren zur Erlassung des Flächenwidmungsplans lässt sich in folgende Schritte gliedern: 1. Kundmachung der Planungsabsicht: vierwöchiger Anschlag an der Amtstafel mit der Aufforderung, dass jedermann, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist seine Planungsinteressen bekannt geben kann; gibt die Gemeinde regelmä-

23 Stand: Jänner ßig ein amtliches Mitteilungsblatt heraus, hat die Kundmachung auch dort zu erfolgen ( 33 Abs. 1); 2. Beschluss des Planentwurfs im Gemeinderat; 3. Stellungnahmeverfahren: Die Gemeinde hat verschiedenen Stellen, insb. der Landesregierung und bestimmten Interessenvertretungen sowie der Oö. Umweltanwaltschaft Gelegenheit zur Stellungnahme binnen acht Wochen zu geben ( 33 Abs. 2); Beispiel 2: Kundmachung der Planungsabsicht Kundmachung betreffend Aufstellung des Flächenwidmungsplans/Bebauungsplans Bezeichnung, Aufforderung zur Bekanntgabe der Planungsinteressen Die Gemeinde G beabsichtigt die Aufstellung eines Flächenwidmungsplans/Bebauungsplans mit folgender Begrenzung: Norden: A-Straße Osten: B-Straße Süden: C-Straße Westen: D-Straße Kastastralgemeinden E und F Gemäß 33 Abs. 1 des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 idgf wird kundgemacht, dass jeder, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht (zb Grundeigentümer), bis [Datum] seine Planungsinteressen der Gemeinde G schriftlich bekanntgeben kann. [Auskunft erteilt...] Der Bürgermeister N N eh. 4. Öffentliche Auflage einschließlich Hinweis darauf: vierwöchige Auflage des Planentwurfs; die Eigentümer jener Grundstücke, an deren Flächenwidmung oder Bebaubarkeit sich Änderungen ergeben, sind von der Planauflage nachweislich zu verständigen; weiterer Hinweis durch Anschlag an der Amtstafel und im Mitteilungsblatt ( 33 Abs. 3); Beispiel 3: Kundmachung der Planauflage Kundmachung betreffend Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan Bezeichnung, öffentliche Planauflage Das Gemeindeamt G beabsichtigt, dem Gemeinderat der Gemeinde G den Entwurf zum oben bezeichneten Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan bezieht sich auf den nachstehend umgrenzten Teil des Gemeindegebiets:

24 Stand: Jänner Norden: A-Straße Osten: B-Straße Süden: C-Straße Westen: D-Straße Kastastralgemeinden E und F Gemäß 33 Abs. 3 des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 idgf wird der Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan in der Zeit vom [Datum] bis [Datum] durch vier Wochen zur öffentlichen Einsichtnahme aufgelegt. Jeder, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht (zb Grundeigentümer), ist berechtigt, während der Auflagefrist schriftliche Anregungen oder Einwendungen beim Gemeindeamt [Adresse] einzubringen. [Auskunft erteilt...] Der Bürgermeister N N eh. 4a. Sonderverfahren zur Verträglichkeitsprüfung (Umwelterheblichkeitsprüfung - 33 Abs. 5 bis 12); 5. Beschlussfassung im Gemeinderat; 6. Aufsichtsverfahren und Kundmachung: Vor Kundmachung ist der Flächenwidmungsplan (oder der jeweilige Teil) der Landesregierung als Aufsichtsbehörde zur Genehmigung vorzulegen, die nur unter bestimmten und im Gesetz ausdrücklich aufgezählten Gründen versagt werden darf; vor Versagung hat die Landesregierung die Gemeinde zu hören (mindestens sechs Wochen Frist); die Genehmigung gilt als erteilt, wenn der Gemeinde nicht innerhalb von vier Monaten nach Einlangen des Plans beim Amt der Landesregierung ein Versagungsgrund mitgeteilt wird oder der Gemeinde innerhalb von drei Monaten nach Einlangen ihrer Stellungnahme zu den mitgeteilten Versagungsgründen kein das Verfahren abschließender Bescheid zugestellt wird. Innerhalb von zwei Wochen nach Einlangen des genehmigten Plans oder nach Fristablauf ist der Plan kundzumachen. Die Rechtswirksamkeit des Plans beginnt frühestens mit dem auf den Ablauf der Kundmachungsfrist folgenden Tag; erst ab diesem Zeitpunkt sind die im Plan getroffenen Festlegungen verbindlich (vgl. zb 94 Oö. Gemeindeordnung 1990). Beispiel 4: Kundmachung des Flächenwidmungsplans/ Bebauungsplans Kundmachung betreffend Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan Bezeichnung Der Gemeinderat der Gemeinde G hat in seiner Sitzung vom [Datum] die nachstehende Verordnung beschlossen.

25 Stand: Jänner [Der Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan wurde mit Bescheid des Amts der Oö. Landesregierung vom [Datum], [Zahl], gemäß 34 Abs. 1 [bei Änderungen: in Verbindung mit 36] des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 idgf genehmigt.] Verordnung 1 Gemäß 33 des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 idgf wird der Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan Bezeichnung beschlossen. 2 (1) Der Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan bezieht sich auf den nachstehend umgrenzten Teil des Gemeindegebiets: Norden: A-Straße Osten: B-Straße Süden: C-Straße Westen: D-Straße Kastastralgemeinden E und F (2) Im Einzelnen sind die Lage und die Festlegungen des Flächenwidmungsplans/Bebauungsplans aus dem Plan ersichtlich, der Bestandteil dieser Verordnung ist und vom Tag der Kundmachung dieser Verordnung an im Bauamt des Gemeindeamts G [Adresse], während der Amtsstunden zur öffentlichen Einsicht aufliegt. 3 Mit der Rechtswirksamkeit dieses Flächenwidmungsplans/Bebauungsplans wird der Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan Bezeichnung alt aufgehoben. 4 Diese Verordnung tritt mit dem ihrer Kundmachung im Amtsblatt der Gemeinde G folgenden Tag in Kraft. Der Plan wird überdies während 14 Tagen nach seiner Kundmachung an der Amtstafel [evt. genau Bezeichnung, Adresse], zur öffentlichen Einsicht angeschlagen. Der Bürgermeister N N eh. 57 Für Bebauungspläne gilt das Verfahren sinngemäß, jedoch sind Bebauungspläne nur dann einem aufsichtsbehördlichen Genehmigungsverfahren zu unterziehen, wenn überörtliche Interessen im besonderen Maß berührt werden; dies ist dann der Fall, wenn es der Gemeinde von der Landesregierung bereits im Stellungnahmeverfahren mitgeteilt wurde ( 34). 58 Die Gemeinde hat den Flächenwidmungsplan (spätestens) alle zehn Jahre grundlegend zu überprüfen ( 35). 59 Das Oö. ROG 1994 eröffnet die Möglichkeit der Neukundmachung des Flächenwidmungsplans und des Bebauungsplans in der letzten Fassung durch Beschluss des Gemeinderats ohne Einhaltung des sonstigen Verfahrens (ähnlich der Wie-

26 Stand: Jänner derverlautbarung von Gesetzen) und enthält die Verpflichtung zur Auflegung eines Übersichtsplans, der den jeweils letzten Stand des Plans ausweist ( 20 Abs. 2, 31 Abs. 3). Damit soll eine bessere Lesbarkeit der Pläne gewährleistet werden. Änderungsverfahren ( 36) 60 Gemäß 36 Abs. 1 Oö. ROG 1994 müssen die Pläne bei Änderung der maßgeblichen Rechtslage (zb Gesetzesänderung, Änderung von Raumordnungsprogrammen) oder wenn es das Gemeinwohl erfordert, geändert werden. Sie können weiters unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden, wenn dies im öffentlichen Interesse gelegen ist, den Planungszielen der Gemeinde nicht widerspricht und Interessen Dritter nicht verletzt werden ( 36 Abs. 2). 61 Im Wesentlichen gelten für das Verfahren zur Änderung des Flächenwidmungsplans und des Bebauungsplans 33 und 34 (RZ 56 und 57). Es gibt verschiedene Vereinfachungen im Vergleich zum Regelverfahren. So ist etwa eine Planauflage nicht erforderlich, wenn die von der beabsichtigten Planänderung Betroffenen vor der Beschlussfassung verständigt oder angehört werden. Die Eigentümer jener Grundstücke, an deren Flächenwidmung oder Bebaubarkeit sich Änderungen ergeben, sind auch im Änderungsfall (vgl. RZ 56, 3) von der Planauflage nachweislich zu verständigen ( 36 Abs. 4). 62 Langen bei der Gemeinde Anregungen auf Änderung eines Flächenwidmungsplans oder eines Bebauungsplans ein, hat der Gemeinderat binnen sechs Monaten zu entscheiden, ob die Voraussetzungen zu Änderungen gegeben sind; liegen die Voraussetzungen vor, ist das Verfahren zur Änderung des Plans einzuleiten. Aus dieser Bestimmung ist kein subjektives Recht für den Antragsteller ableitbar; der Antrag ist nicht bescheidmäßig zu erledigen ( 36 Abs. 3[vgl. VwGH , 94/05/0315]). 63 Die Änderungen der Pläne sind durch den Gemeinderat zu begründen; bei Flächenwidmungsplanänderungen muss aus der Begründung oder den Planungsunterlagen überdies die erforderliche Grundlagenforschung und Interessenabwägung zu entnehmen sein ( 36 Abs. 6). Wirkung der Pläne und Entschädigung ( 37 und 38) 64 Alle raumbedeutsamen Maßnahmen der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich haben sich am örtlichen Entwicklungskonzept, dem Flächenwidmungsteil und an den vorhandenen Bebauungsplänen zu orientieren. Generelle und individuelle Verwaltungsakte der Gemeinde im Rahmen des durch Landesgesetze umschriebenen eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinde (insb. Bescheide im Rahmen des Bauverfahrens) dürfen einem Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan nicht widersprechen ( 37).

27 Stand: Jänner Dem Eigentümer eines Grundstücks steht unter bestimmten (relativ engen) Voraussetzungen eine Entschädigung zu, wenn sich durch die Änderung eines Flächenwidmungsplans oder eines Bebauungsplans eine Wertminderung des Grundstücks ergibt oder Aufwendungen für die Baureifmachung des Grundstücks hinfällig werden ( 38). Übergangs- und Schlussbestimmungen ( 39 und 40) 66 Bis spätestens 1999 hatte jede Gemeinde den Flächenwidmungsplan zu überprüfen und ein örtliches Entwicklungskonzept zu beschließen. Dabei war nach einem strengen Maßstab zu prüfen, ob die bestehende Baulandwidmung von Grundstücken, die noch nicht der bestimmungsgemäßen Nutzung zugeführt wurden, mit den Grundsätzen des Raumordnungsgesetzes, insb. 21 Abs. 1 (RZ 34), noch vereinbar waren. War dies nicht der Fall (Planungsfehler), waren diese Flächen der geeigneten Baulandwidmung zuzuführen oder in Grünland rückzuwidmen ( 39 Abs. 3). 66a Stellte die Baubehörde fest, dass eine bauliche Anlage nicht entsprechend dem Oö. ROG 1994 ausgeführt wurde oder ausgeführt oder verwendet wird, hat sie soweit nicht eine entsprechende Maßnahme nach der Oö. Bauordnung 1994 zu setzen ist dem Eigentümer mit Bescheid die Herstellung des rechtmäßigen Zustands innerhalb eine angemessenen Frist aufzutragen oder, wenn dies tatsächlich nicht möglich ist, die Verwendung der baulichen Anlage zu untersagen ( 40 Abs. 8). Die Normhierarchie im Raumordnungsrecht im Überblick 67 Zusammenfassend lassen sich die Normen des Raumordnungsrechts, ihre Zusammenhänge und Wechselwirkungen mit folgendem Stufenbaumodell darstellen, wobei jeweils die Rechtsnorm niedriger Stufe der Rechtsnorm höherer Stufe nicht widersprechen darf.

28 Stand: Jänner Abbildung 4: Normhierarchie im Raumordnungsrecht Sonstiges 68 Das für die Angelegenheiten der Raumordnung zuständige Mitglied der Oö. Landesregierung ist derzeit Landesrat Mag. Dr. Michael STRUGL, MBA. 69 Im Amt der Oö. Landesregierung sind mit den Aufgaben der Raumordnung die Direktion Landesplanung, wirtschaftliche und ländliche Entwicklung, Abteilung Raumordnung sowie teilweise auch die Direktion Inneres und Kommunales (Baurecht) befasst. 69a Für die tägliche Praxis finden sich zum Themenbereich im Oö. GemNet ( - abrufbar nur im Behörden-Intranet!) weitere Informationen (Rundschreiben und Erlässe) in den entsprechenden Bereichen. Allgemeine Informationen sind auch im Internet über die Homepage des Landes Oberösterreich ( und die verschiedenen Themengebiet (# Bürgerservice FAQs Baurecht, Raumordnung und # Themen Bauen und Wohnen) abrufbar.