BKB-Eigenheimindex Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Nordwestschweiz, Februar 2016

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1 BKB-Eigenheimindex Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Nordwestschweiz, Februar 2016

2 Liebe Leserin, lieber Leser Die gegenwärtige wirtschaftliche und politische Lage spiegelt sich auch im regionalen und nationalen Immobilienmarkt wider. Ein attraktives Zinsniveau und der allgemeine Anlagenotstand unterstützen derzeit den Erwerb von Immobilien in der Schweiz. Das Preiswachstum der vergangenen Jahre hat sich abgeschwächt, bleibt aber weiterhin leicht positiv. Tendenziell über dem Landesdurchschnitt liegt hierbei die Entwicklung in der Nordwestschweiz. Innerhalb der Region sind die Unterschiede beim Preisniveau nach wie vor beträchtlich. Beruhigend gewirkt haben indes die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) hinsichtlich der Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Erwähnenswert sind insbesondere die strikten Amortisationsregeln und ein Mindestanteil von 10% an Eigenmitteln am Belehnungswert, die nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen. Der zweimal pro Jahr erscheinende BKB-Eigenheimindex zeichnet ein authentisches Bild der aktuellen Preisgestaltung und der zu erwartenden Preisentwicklung im Schweizer Immobilienmarkt. Er wird in Kooperation mit dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) herausgegeben. Die IAZI AG gehört im deutschsprachigen Raum zu den führenden Anbietern von statistischen Bewertungsmodellen. Den Schweizer Modellen des renommierten Zürcher Beratungsunternehmens liegt die hedonische Bewertungsmethode zugrunde, bei der jährlich bis zu ausgewertete Freihandtransaktionen die tatsächlichen Marktveränderungen abbilden. Die Zahlen basieren somit nicht auf verzerrten Preisen in Inseraten, sondern auf den anonymisierten Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Sind Sie interessiert an einer bedarfsgerechten Hypothekarlösung? Sei es für ein Einfamilienhaus oder für eine Eigentumswohnung, unsere Spezialistinnen und Spezialisten stehen Ihnen mit ihrer umfassenden Beratungskompetenz gerne zur Seite und zeigen Ihnen optimale Finanzierungsmöglichkeiten auf. Nun wünschen wir Ihnen eine spannende Lektüre. Armin Landerer Leiter Bereich Firmenkunden BKB-Eigenheimindex, Februar

3 Index für Einfamilienhäuser Index Entwicklung Einfamilienhäuser Region Nordwestschweiz EFH Nordwestschweiz EFH Schweiz Preisindizes Nachdem die Preise für Einfamilienhäuser in der nahen Vergangenheit nochmals zugelegt haben, zeigt sich für die zweite Jahreshälfte 2015 eine Tendenz zur Seitwärtsbewegung. Während für die Region Nordwestschweiz mit 0,5% ein knapp positiver Wert resultiert, ist die Preisentwicklung schweizweit sogar leicht rückläufig. Der regional überdurchschnittliche Verlauf bestätigt sich auch im Jahresvergleich. Hier beträgt der Anstieg für die Nordwestschweiz 1,6% und auf landesweiter Ebene 0,7%. Trotz der moderaten Wachstumsraten der letzten Jahre sind die Wertsteigerungen über einen längeren Zeithorizont weiterhin beträchtlich. Seit 1998 weisen die Einfamilienhäuser einen Zuwachs von 66% (regional) respektive 69% (national) aus. Einfamilienhaus Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (3Q15 und 4Q15) 0,5% 0,3% Letzte 12 Monate (1Q15 bis 4Q15) 1,6% 0,7% Seit ,3% 69,4% 4 BKB-Eigenheimindex, Februar 2016

4 Preisniveau für Einfamilienhäuser St. Johann Kleinbasel West Iselin Kleinbasel Ost Preisniveau Musterhaus (in CHF) Region Nordwestschweiz > < Bachletten Gotthelf Altstadt Zentrum Gundeldingen Bruderholz St. Alban Breite Basel Riehen Rheinfelden Möhlin Kaisten Mettauertal Muttenz Pratteln Arisdorf Frick Therwil Dornach Liestal Sissach Wittnau Seewen Laufen Eptingen Beinwil (SO) Anhand einer Preisniveaukarte lassen sich die geografisch bedingten Wertunterschiede innerhalb der Nordwestschweiz deutlich aufzeigen. Für den Kauf eines typischen Muster-Einfamilienhauses mit einer Parzellengrösse von 550 m 2 und einer Nettowohnfläche von 160 m 2 sind beispielsweise in Riehen und im Bruderholzquartier rund CHF 1,7 Mio. aufzuwenden. Ebenfalls auf den vordersten Plätzen der Preisskala befinden sich die stadtnahen Gemeinden Bottmingen, Binningen und Oberwil (BL). Generell deutlich günstigere Liegenschaftswerte sind an weniger gut erschlossenen Lagen im Baselbiet oder in den beiden Nachbarkantonen zu beobachten. Beispielsweise kann das Musterhaus im Bezirk Thierstein (SO) oder in gewissen Teilen des Bezirks Laufenburg (AG) für weniger als CHF erworben werden. Muster-Einfamilienhaus per Q Objekttyp frei stehend Alter 7 Jahre Lage im Ort gut Grundstücksfläche in m 2 Nettowohnfläche in m Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m Bauqualität gut BKB-Eigenheimindex, Februar

5 Index für Eigentumswohnungen Index Entwicklung Eigentumswohnungen Region Nordwestschweiz EWO Nordwestschweiz 150 EWO Schweiz Preisindizes Im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern sind die Preise für Eigentumswohnungen im letzten Halbjahr wieder stärker angestiegen. Die Region Nordwestschweiz verzeichnet in diesem Segment ein Plus von 1,7%. Für die gesamte Schweiz ist in der gleichen Zeitspanne ein Anstieg von 0,9% zu beobachten. Aufgrund der moderaten Entwicklung der Vorquartale liegen die Wachstumsraten 2015 jedoch sowohl regional wie national unter dem langjährigen Mittel, welches historisch betrachtet rund 3% pro Jahr beträgt. Beim Blick auf die langfristigen Wertsteigerungen der Eigentumswohnungen zeigt sich seit Beginn der BKB-Indexreihe in der Nordwestschweiz eine Zunahme von 75%. Der Wertzuwachs auf landesweiter Ebene liegt mit knapp 78% geringfügig darüber. Eigentumswohnungen Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (3Q15 und 4Q15) 1,7% 0,9% Letzte 12 Monate (1Q15 bis 4Q15) 2,1% 1,2% Seit ,3% 77,7% 6 BKB-Eigenheimindex, Februar 2016

6 Preisniveau für Eigentumswohnungen St. Johann Kleinbasel West Iselin Kleinbasel Ost Preisniveau Musterwohnung (in CHF) Region Nordwestschweiz > < Bachletten Gotthelf Altstadt Zentrum Gundeldingen Bruderholz St. Alban Breite Basel Riehen Rheinfelden Möhlin Kaisten Mettauertal Muttenz Pratteln Arisdorf Frick Therwil Dornach Liestal Sissach Wittnau Seewen Laufen Eptingen Beinwil (SO) Die Standorteigenschaften wie Zentralität, Infrastruktur oder Steuerbelastung sind auch im Segment der Eigentumswohnungen massgebend für erhebliche regionale Preisunterschiede. Eine typische Etagenwohnung gemäss nebenstehender Definition weist in den begehrten Quartieren von Basel und den angrenzenden Gemeinden einen Wert von rund einer Million Schweizer Franken auf. Die identische Eigentumswohnung ist in Muttenz oder Therwil beispielweise rund 20% günstiger, während der Abschlag in der Umgebung von Liestal ungefähr 30% beträgt. Als preiswerteste Region der Nordwestschweiz gelten die solothurnischen Gemeinden nahe der jurassischen Grenze. Aufgrund vergleichsweise schlechterer Lagemerkmale lässt sich das Musterobjekt in diesem Gebiet teilweise unter einer halben Million Schweizer Franken erwerben. Muster-Eigentumswohnung per Q Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 7 Jahre Lage im Ort gut Qualität Standort der Wohnung im Gebäude gut Nettowohnfläche in m Anzahl Zimmer 4,5 Anzahl Badezimmer 2 Balkon-/Terrassenfläche in m 2 15 Anzahl Wohnungen im Gebäude 6 Wertquote in 170 Bauqualität gut BKB-Eigenheimindex, Februar

7 Eigenheim im kantonalen Vergleich Index Entwicklung Eigenheim Kantone Eigenheim Kanton BS Eigenheim Kanton BL Eigenheim Schweiz Preisindizes Anhand der Betrachtung der regionalen Preisentwicklungen wird eine weitere Akzentuierung der Unterschiede zwischen den Kantonen BL und BS deutlich. In den vergangenen sechs Monaten verzeichnen die Eigenheime im Kanton Basel-Landschaft, analog zum Schweizer Durchschnitt, praktisch ein Nullwachstum. Anders ist das Bild im Stadtkanton. Trotz eines vergleichsweise hohen Preisniveaus haben sich die Eigenheime im Stadtgebiet nochmals um 3,3% verteuert. Im langfristigen Vergleich seit 1998 resultiert gar ein Wertzuwachs von 99%, womit sich die Preise in dieser Zeitspanne nahezu verdoppelt haben. Mit einem Plus von 68% ist der Wertanstieg im Kanton BL etwas gemässigter. Eigenheim Kanton BS Kanton BL Schweiz Letzte 6 Monate (3Q15 und 4Q15) 3,3% 0,4% 0,2% Letzte 12 Monate (1Q15 bis 4Q15) 3,7% 1,3% 0,9% Seit ,9% 68,1% 72,9% 8 BKB-Eigenheimindex, Februar 2016

8 Zusammenfassung BKB-Eigenheimindex Index Entwicklung Eigenheim Region Nordwestschweiz Eigenheim Nordwest-CH Eigenheim Schweiz Trotz diverser Turbulenzen im In- und Ausland haben sich die Eigenheimpreise in den letzten sechs Monaten als robust gezeigt. Während sich das Preisniveau auf gesamtschweizerischer Ebene seitwärts bewegt, ist beim BKB-Eigenheimindex sogar ein Anstieg von 1,1% festzustellen. Die Region Nordwestschweiz und insbesondere der Kanton Basel-Stadt weisen damit im nationalen Vergleich eine überdurchschnittliche Entwicklung aus. Im Zuge der Aufhebung des Euro-Franken-Mindestkurses und der daraus resultierenden Verunsicherung erscheinen die Werte eher überraschend. Entgegen den ersten Befürchtungen haben sich die Schweizer Wirtschaftszahlen jedoch trotz der erschwerten Bedingungen für die Exportindustrie oder den Detailhandel als stabil erwiesen. Auch im internationalen Kontext sind die aktuellen Konjunkturprognosen zumindest teilweise leicht aufgehellt. Dies zeigt sich unter anderem am unlängst erfolgten (moderaten) Zinsanstieg durch die US-amerikanische Notenbank. Dennoch ist für den europäischen Raum wie auch für die Schweiz weiterhin mit einer Fortsetzung der Tiefzinsphase zu rechnen. Als Folge davon bleiben die Konditionen für Hypothekarkredite äusserst attraktiv, womit eine substanzielle Korrektur der Eigenheimpreise vorderhand unwahrscheinlich erscheint. Im Bereich der Anlageobjekte ist die Nachfrage aufgrund der beschränkten Alternativen ungebremst hoch. Die aktuellen Verwerfungen an den weltweiten Börsen wie auch der Tiefstand beim Ölpreis tragen zusätzlich dazu bei. Für die weitere Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes gilt es auch verschiedene politische Traktanden nicht ausser Acht zu lassen. Insbesondere die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative enthält in diesem Zusammenhang eine besondere Brisanz. BKB-Eigenheimindex, Februar

9 Standortinformationen Basel-Stadt* Immobilienpreis-Struktur Eigenheim Altbau, nicht saniert Altbau, saniert Neubau CHF CHF/m² CHF CHF/m² CHF CHF/m² Eigentumswohnung Einfamilienhaus Wohnung Altbau, nicht saniert Altbau, saniert Neubau CHF/Monat CHF/m² CHF/Monat CHF/m² CHF/Monat CHF/m² 2 Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Büro Altbau, nicht saniert Altbau, saniert Neubau Miete/m² Um die landesweite Vergleichbarkeit der Auswertungen zu gewährleisten, wurde für die obigen Preisberechnungen auf Schweizer Standardobjekte zurückgegriffen, deren Eigenschaften von den lokalen Gegebenheiten abweichen können. Leerwohnungsziffern Basel Kanton Basel-Stadt Immobilienbestand Wohnen Insgesamt 1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5 Zi 6+ Zi Bestand pro Zimmer Bestand pro Zimmer in % 100% 11% 24% 38% 17% 5% 5% Neu erstellte Wohnungen (letzte 5 J.) Interessiert an Standortinformationen für Ihre Wohngemeinde? Ihre BKB-Beraterin oder Ihr BKB-Berater gibt Ihnen gerne bei einer persönlichen Beratung weitere Informationen. * Ohne Riehen und Bettingen. 10 BKB-Eigenheimindex, Februar 2016

10 Allgemeine Informationen zum BKB-Eigenheimindex Die für den BKB-Eigenheimindex definierte Region Nordwestschweiz setzt sich aus folgenden Gebieten zusammen: Kanton Basel-Stadt, Kanton Basel-Landschaft, Bezirk Laufenburg (AG), Bezirk Rheinfelden (AG), Bezirk Dorneck (SO) und Bezirk Thierstein (SO). Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Diese Grafik kann schliesslich als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum herangezogen werden. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag lässt sich bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgreifen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Auch ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regionalen Unterschiede hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den BKB-Eigenheimindex Nordwestschweiz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. Hedonische Methode Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performanceindizes, die 1994 von der IAZI AG eingeführt wurden, erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung entsteht. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind dieser Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist. Disclaimer Die in diesem Dokument enthaltenen Daten und Ausführungen dienen ausschliesslich Informationszwecken. Die Basler Kantonalbank (BKB) übernimmt keine Gewähr für deren Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit. Die gemachten Angaben basieren auf den Kalkulationen und Auswertungen der IAZI AG und sind nicht das Ergebnis einer Finanzanalyse der BKB. Sie stellen überdies weder ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Immobilien, von Wertpapieren bzw. Anlageinstrumenten in irgendeiner Form dar noch sind sie als Einladung oder Empfehlung zur Vornahme sonstiger Transaktionen zu verstehen. Das Urheberrecht an den in dieser Publikation enthaltenen Angaben und Ausführungen steht ohne anderweitigen Vermerk der BKB zu. Deren Verwendung durch Dritte, insbesondere in eigenen Publikationen, ist ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der BKB nicht gestattet. BKB-Eigenheimindex, Februar

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