Juristische Detailanalyse - Baulandmobilisierung

Transkript

1 Juristische Detailanalyse - Baulandmobilisierung P2 Winter- und Sommersemester 2010/ Örtliches Planungsrecht Ass.-Prof. Dr. Arthur Kanonier E280 Department für Raumentwicklung, Infrastruktur Und Umweltplanung Fachbereich für Rechtswissenschaften Region Gruppe 7: Tamara Vlk Thomas Lang Daria Kletzl Philipp Megyeri Lukas Käfer

2 2 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Aufgabenstellung Methodik und Vorgehensweise Flächenbilanz der Region Problemstellung Baulandhortung Baulücken und Zersiedelung Baulandparadoxon Baulandmobilisierung Allgemein Unterscheide der Vertragsraumordnung in den Raumordnungsgesetzen Entei gnung Befri stete Baulandwidmungen (Bebauungsfristen) Infrastrukt urabgaben Öffentl ich-rechtliche Nutzungserklärung Vorbehaltsflächen für öffentliche Zwecke Maßnahmen zur Baulandmobilisierung in NÖ Neuausweisung Befr istetes Bauland Vertragsraumordnung Umgang mit dem Bestand Vorbehalts flächen Akti ve Bodenpolitik - Baulandfonds Rückwidmung Zusammenfassung Quellen Tabellenverzeichnis Anhang... 20

3 3 1 Einleitung 1.1 Aufgabenstellung Im Rahmen des Projekts 2 des Studiums der Raumplanung und Raumordnung an der Technischen Universität Wien wird im Studienjahr 2010/2011 ein interkommunales Entwicklungskonzept für die Region Schwechat erstellt. Die Region Schwechat umfasst folgende Gemeinden: Schwechat, Himberg, Zwölfaxing, Rauchenwarth, Schwadorf, Kleinneusiedl, Enzersdorf an der Fischa und Fischamend. Um ein interkommunales Entwicklungskonzept für die Region Schwechat erstellen zu können wurde im ersten Schritt, die sich über einen Zeitraum von 4 Monaten zog, eine Bestandsaufnahme gemacht. Im Zuge dieser Bestandsaufnahme wurden am Fachbereich für Rechtswissenschaften der Themenkreise Baulandmobilisierung und Maßnahmen gegen die Baulandhortung behandelt. 1.2 Methodik und Vorgehensweise Zuerst wird auf die Bauland-Situation in der Region mit Hilfe einer Flächenbilanz des Baulandes erläutert. Im zweiten Teil der Arbeit wird auf das Grundproblem der Baulandhortung eingegangen, um ein besseres Verständnis für die Baulandmobilisierung zu erhalten. Dabei wird insbesondere der Begriff Baulandparadoxon erklärt. Im nächsten Abschnitt wird zuerst allgemein beschrieben was unter der Baulandmobilisierung verstanden wird. Es werden darunter wesentlich Maßnahmen verstanden, einer Widmung auch ihren Zweck zuzuführen. In weiterer Folge werden die einzelnen Maßnahmen, welche in den Raumordnungsgesetzen verankert sind, der Bundesländer verglichen und die Unterschiede aufgezeigt. Im vierten Teil wird auf die gesetzlichen Bestimmungen des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes eingegangen. Dadurch lässt sich herauskristallisieren, welche Maßnahmen das NÖ ROG zur Baulandmobilisierung vorsieht und wie diese Gesetze unterschiedlich wirken. Dabei wird vor allem analysiert wie die Gemeinden mit der Neuausweisung von Bauland umgehen und welche Maßnahmen des niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes hier angewendet werden können. Desweiteren wird der Umgang mit dem Bestand von Bauland thematisiert, bei welchem die Anwendung von Maßnahmen sich als wesentlich schwieriger erweist. Ziel der Arbeit ist es einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen zu bekommen, um diese in der Region Schwechat anwenden zu können.

4 4 2 Flächenbilanz der Region Exakte Daten zur Flächenbilanz in Österreich wurden leider nicht gefunden. Jedoch kann in etwa angenommen werden, dass in Österreich in etwa 70% der Baulandflächen bebaut und 30% der Flächen nicht bebaut sind. In der Oberösterreichischen Bodenbilanz 1 von 2010 wurde für OÖ eine Baulandreserve von 28,2% ermittelt. Die folgende Flächenbilanz zeigt eine genaue Aufteilung der Baulandwidmungen in der gesamten Untersuchungsregion. Für die Berechnung der Flächenbilanz wurde die Widmung Bauland in ihre Unterkategorien, Wohngebiet, Kerngebiet, Agrargebiet und Sondergebiet aufgeteilt. Die größte Fläche in der Region nimmt, wie erwartet, die Widmung Bauland-Wohngebiet mit 638,40 ha in Anspruch. Von dieser Fläche sind bereits 78,93% bebaut. Daher liegt dieser Wert über dem Durchschnitt und es gibt noch 21,07% unbebautes Bauland-Wohngebiet. Die geringste Baulandreserve gibt es im Bauland-Kerngebiet, was zu erwarten war, da es sich hier um alte geschlossene Siedlungsstrukturen handelt. Insgesamt sind in der Region 80% der gewidmeten Baulandflächen bereits verbaut. Daher stehen in der Region noch knapp 20% an Baulandreserven zur Verfügung. Damit liegt der Anteil an Baulandreserven unter dem Durchschnitt von Österreich. Dieser Trend zeichnet sich vor allem für Gemeinden rund um Ballungszentren aus, wie dies hier mit der Nähe von Wien gegeben ist. Tabelle 1: Bauflächenbilanz der Region (Quelle: Bestandserhebung-Baulanderfassung Gr. R4) 1 Oö. Bodenbilanz gem. 31 Oö. Bodenschutzgesetz

5 5 Die Baulandmobilisierung hat nun die Aufgabe diese 20% an unbebauten Baulandflächen zu bebauen. Zuerst muss analysiert werden, in welchen Gemeinden die größten Baulandreserven noch vorhanden sind und welche Gemeinden wenig unbebautes Bauland zur Verfügung haben. In der nachfolgenden Tabelle wird für jede Gemeinde der Anteil an bebauten/unbebauten Baulandflächen aufgelistet. Auffallend ist, dass Zwölfaxing eine Baulandreserve von 45,24% hat. Die geringste Baulandreserve hat die Gemeinde Fischamend mit 11,23%. Ansonsten ist in allen Gemeinden der Anteil an unbebauter Fläche unter 20%. Tabelle 2: Flächenübersicht der Untersuchungsregion (Quelle: Bestandserhebung- Baulanderfassung Gr. R4)

6 6 3 Problemstellung 3.1 Baulandhortung Zur Erreichung einer sinnvollen Ordnung des Raumes sind in der Raumordnung die Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne der Gemeinden verantwortlich. Doch in den letzten Jahrzehnten hat sich herausgestellt, dass diese traditionellen Planungsinstrumente nicht mehr eine geordnete Raumnutzung garantieren. Dies liegt vor allem an dem Problem, dass eine Ausweisung von einer Fläche mit der Widmung Bauland noch nicht eine widmungskonforme Nutzung der Fläche garantiert. Sondern diese Planungsinstrumente haben lediglich die Funktion, eine widrige Nutzung der Grundstücke zu verhindern. Somit kam es im Laufe der Zeit häufig dazu, dass die als Bauland ausgewiesene Fläche nicht bebaut worden ist. Die Eigentümer von Grundstücken mit der Widmung Bauland warten mit der Bebauung ab, um den Wert einer Liegenschaft zu steigern und sehen in weiterer Folge ihren Bauplatz nur mehr als Kapitalanlage. Diese Entwicklung führte dazu, dass die Gemeinden neue Bauflächen ausweisen mussten, um den steigenden Baulandbedarf zu decken und ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. Daher ist die Problematik der Baulandhortung das Vorhandensein bestehender Baulandflächen, die jedoch nicht zur Bebauung zur Verfügung stehen, da die Grundstückbesitzer diese Flächen horten. 3.2 Baulücken und Zersiedelung Durch das Phänomen der Baulandhortung entstand ein weiteres Problem in der Raumstruktur der Gemeinden. Die Gemeinden waren gezwungen neues Bauland für Bauwillige auszuweisen. Doch das Problem dabei war, dass aufgrund der Baulandhortung nur mehr Platz für neues Bauland in den ländlichen Raum hinein ist. Dadurch kam es vermehrt zu Umwidmungen von Acker- und Grünland in Bauland. Diese Umwidmungen bedeuteten für die Gemeinden einen umfangreichen Aufwand, denn für die Ausweisung von Baulandflächen ist die technische Infrastruktur und die Erschließung eine Voraussetzung. Somit entsteht mit der Ausweisung von Bauflächen außerhalb bestehender bzw. geplanter Siedlungsgebiete ein hoher finanzieller Infrastrukturaufwand (Kanal-, Wasser-, und Straßeninfrastruktur) für die Gemeinden.

7 7 In den innerstädtischen Lagen stellen die unbebauten, bereits als Bauland gewidmeten Flächen ein unerwünschtes Phänomen und Problem dar. Durch diese Baulücken in der Siedlungsstruktur kommt es dazu, dass die Gemeinden bis an die in den Entwicklungsprogrammen festgesetzten Siedlungsgrenzen Bauland ausweisen müssen oder sogar darüber hinaus, was wiederum zu einer Änderung der Entwicklungsprogramme führt. Dieser Vorgang der Zersiedelung hat im Sinne der Siedlungsentwicklung einen negativen Beigeschmack. Vor allem steht diese Siedlungsentwicklung im Widerspruch zum Niederösterreichischen Raumordnungsgesetz (NÖ ROG 1976). NÖ ROG 1, Absatz 3, Ziffer b: Besondere Leitziele für die örtliche Raumordnung: Anstreben einer möglichst flächensparenden verdichteten Siedlungsstruktur unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten, sowie Bedachtnahme auf die Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel und den verstärkten Einsatz von Alternativenergien. Diese im NÖ ROG beschriebene verdichtete, möglichst flächensparende Siedlungsstruktur kann aufgrund der Baulandhortung und der daraus resultierenden Baulücken nicht gewährleistet werden und daher bedarf es neuer Maßnahmen gegen die Baulandhortung. 3.3 Baulandparadoxon Der Begriff Baulandparadoxon wurde zum ersten Mal 1996 vom österreichischen Juristen Benjamin Davy verwendet. Er beschrieb die paradoxe Situation, dass trotz großer Baulandreserven in den Gemeinden ein Mangel an verfügbarem freiem Bauland vorhanden ist. 2 Das Baulandparadoxon steht einerseits für einen Baulandüberschuss und auf der anderen Seite für einen Mangel an Bauland. Der Mangel entstand durch die zahlreichen Grundstückseigentümer von unbebautem Bauland, welche weder darauf bauten noch dieses verkaufen wollen, sondern ihre Liegenschaft lediglich für marktwirtschaftliche Zwecke nutzen. Hingegen für bauwillige Personen stand daher kein Bauland mehr zur Verfügung und daher waren die Gemeinden angehalten neues Bauland auszuweisen. 2 vgl. AUER, Martin: Die Änderung des Flächenwidmungsplans, Wien 1998, S. 45

8 8 4 Baulandmobilisierung 4.1 Allgemein Ziel der Baulandmobilisierung ist es, die Flächen, welche für eine Bebauung vorgesehen sind, auch tatsächlich ihrer geplanten Nutzung zuzuführen. Dies soll durch den Einbezug privatrechtlicher Maßnahmen in die Raumordnungsgesetze erleichtert werden. Damit soll konkret der Baulandhortung bzw. dem Baulandüberhang und der Zersiedelung entgegengesetzt werden. Aufgrund dieser Problematik wurden ab den 90er Jahren in den Raumordnungsgesetzen neue Instrumente hinzugefügt. Diese neuen privatrechtlichen Maßnahmen können auch unter dem Namen Vertragsraumordnung gehandhabt werden. Diese Instrumente, welche für die Planung des Siedlungsraumes entwickelt wurden, wurden im Laufe der Zeit in die einzelnen Raumordnungsgesetze aufgenommen. Diese Maßnahmen reichen von der Einhebung von Infrastrukturabgaben, Rückwidmungen von nicht genutztem Bauland in Grünland, befristete Baulandwidmungen und bis hin zu Enteignungen zu baulichen Zwecken. Diese Instrumente bringen vor allem neue Regelungen für Neuausweisungen von Bauland mit sich. Diese Instrumente greifen unterschiedlich weit in die Rechte der Grundstücksbesitzer ein und erzielen somit alle auch einen unterschiedlichen Effekt. In den neun verschiedenen Raumordnungsgesetzen in Österreich kommen unterschiedliche Formen der Vertragsraumordnung vor. Es gibt zahlreiche Unterschiede zwischen den verschiedenen Maßnahmen gegen die Baulandhortung in den Raumordnungsgesetzen. Die Möglichkeit, privatrechtliche Verträge in den Gemeinden einzusetzen, ist nur dann möglich, wenn diese auch in den Raumordnungsgesetzen des jeweiligen Bundeslandes verankert sind. 4.2 Unterscheide der Vertragsraumordnung in den Raumordnungsgesetzen Im folgenden Kapitel wird kurz aufgezeigt, welche verschiedenen Maßnahmen es von der Vertragsraumordnung in den österreichischen Raumordungsgesetzen gibt. Dabei gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern und im Laufe der Zeit wurden auch bereits verschiedene Instrumente wieder aus den Gesetzen gestrichen.

9 Enteignung Die Enteignung zu städtebaulichen Zwecken ist die radikalste Art und Weise wie auf eine Baulandhortung reagiert werden kann. Diese findet sich lediglich in der Wiener Bauordnung 43: Abs. 1: Unbebaute oder nicht entsprechend bebaute Liegenschaften können enteignet werden, wenn da-durch die bauordnungsgemäße Bebauung dieser Liegenschaften erreicht wird und dies aus städtebaulichen Rücksichten, wozu auch solche auf das Stadtbild gehören, erforderlich ist. Eine solche Enteignung kann aber erst zur Anwendung kommen, wenn der Grundeigentümer trotz einer Aufforderung in einer festgesetzten Zeit seine Liegenschaft nicht widmungskonform bebaut. Außerdem muss die Behörde, welche den Eigentümer enteignen will, eine konkrete Bauabsicht haben und diese auch nachweisen können muss Befristete Baulandwidmungen (Bebauungsfristen) Befristete Baulandwidmungen sind eine weitere Möglichkeit, um eine widmungskonforme Nutzung einer Liegenschaft sicherzustellen. Diese Maßnahme ist in den Raumordungsgesetzen von Niederösterreich, Steiermark und Burgenland verankert. Die Gemeinden werden dazu angehalten diese privatrechtliche Maßnahme unter Berücksichtigung der vorhandenen Baulandreserven und des noch in Zukunft benötigten Baulandbedarfs einzusetzen. In Niederösterreich ist eine Gemeinde bemächtigt bei Neuausweisungen von Bauland die Liegenschaft mit fünf Jahren zu befristen. Dies muss im Flächenwidmungsplan kenntlich gemacht werden. Das bedeutet konkret, dass, wenn die Liegenschaft nach fünf Jahren noch nicht bebaut ist, die Gemeinde innerhalb eines Jahres die Widmung ändern darf, ohne dass der Eigentümer der Liegenschaft eine Entschädigung für den Wertverlust bekommt. Das burgenländische Raumordnungsgesetz sieht eine Befristung einer Baulandwidmung zwischen 5 und 10 Jahren vor. Sollte der Eigentümer das Grundstück innerhalb der Frist nicht bebauen, verliert er die Baulandwidmung und die Rückwidmungsentschädigung. Das Raumordnungsgesetz von Steiermark sieht für unbebaute Baulandflächen ebenfalls wie Niederösterreich eine Befristung von fünf Jahren vor. Kommt es zu keiner Bebauung in dieser Zeit, so muss bestimmt werden, ob das Grundstück rückgewidmet wird, Nachfolgenutzungen ausgewiesen werden oder der Eigentümer eine Investitionsabgabe leisten muss.

10 Infrastrukturabgaben Eine Infrastrukturabgabe wird von der Gemeinde von den Grundstücksbesitzern von unbebautem Bauland eingehoben. Diese Methode zur Bekämpfung der Baulandhortung ist in den Raumordnungsgesetzen von Oberösterreich, Salzburg und Steiermark verankert. Das NÖ ROG hatte im Jahre 1995 eine Infrastrukturabgabe eingeführt, jedoch im Jahre 1999 wieder abgeschafft bzw. durch eine befristete Baulandlandwidmung ersetzt. Das oberösterreichische ROG sieht vor, dass Aufschließungs- und Ergänzungsabgaben von den Grundeigentümern von unbebautem Bauland zu erbringen sind. Dadurch soll vermieden werden, dass diese Grundeigentümer durch die Aufschließung der Grundstücke nicht kostenlos eine Wertsteigerung für ihre Liegenschaft bekommen. Der Grundgedanke hinter dieser Maßnahme ist, dass die Gemeinde nicht die gesamten Kosten für die Infrastruktur der Bauflächen tragen muss, obwohl das Grundstück nicht bebaut ist und die Gemeinde daraus keinen Nutzen zieht. Die Gemeinde schreibt den Aufschließungsbetrag für das jeweilige Grundstück fest, welcher fünf Jahre in jährlichen Raten zu 20% zu entrichten ist. Steiermark sieht vor, dass nach einer nicht eingehaltenen Bebauungsfrist für die unbebaute Liegenschaft eine Investitionsabgabe fällig ist, welche von der Gemeinde für den Baulandankauf, die Weitergabe von Baulandgrundstücken für Wohnen, Gewerbe, Industrie oder für die Verbesserung der Nahversorgung zu verwenden ist. Der Grundeigentümer hat diese Abgabe so lange zu begleichen bis er eine widmungskonforme Nutzung vorweisen kann Öffentlich-rechtliche Nutzungserklärung Eine Baulandwidmung einer unbebauten Fläche wird nicht mehr vom Abschluss eines Raumordnungsvertrages abhängig gemacht, sondern von einer öffentlich rechtlichen Nutzungserklärung. In dieser Nutzungserklärung erklärt der Liegenschaftseigentümer, dass er sich verpflichtet ab Wirksamwerden des Flächenwidmungsplanes das Grundstück innerhalb von 10 Jahren zu bebauen. Wird das Grundstück nicht innerhalb dieser Zeit bebaut, dann wird die Fläche entschädigungslos in Grünland umgewidmet. Wenn die Fläche für eine Bebauung unzumutbar war, dann kann eine Verlängerung der Frist von 10 Jahren vorgesehen werden. Diese Methode ist im Salzburger ROG verankert.

11 Vorbehaltsflächen für öffentliche Zwecke Vorbehaltsflächen dienen dem öffentlichen Zweck wie Schulen, Kindergärten, Krankenanstalten, Einrichtungen für Rettung und Feuerwehr. Je nach Raumordnungsgesetz sehen die Bestimmungen für Vorbehaltsflächen unterschiedlich aus. Um diese Zwecke in Zukunft sicherzustellen muss auch ein Platz für diese Einrichtungen im Gemeindegebiet vorhanden sein. Dabei hat die Gemeinde die Möglichkeit im Flächenwidmungsplan die Widmung Vorbehaltsfläche auszuweisen, um so diese Fläche für eine bestimmte öffentliche Nutzung, welche in Zukunft errichtet werden könnte, freizuhalten. Sollte sich eine Gemeinde entschließen, auf einem als Vorbehaltsfläche gewidmeten Grundstück eine öffentliche Einrichtung zu errichten, kann der Grundeigentümer unter gewissen Umständen enteignet werden. Wenn die Gemeinde nicht innerhalb einer bestimmten Zeit die Grundstücksfläche ihrer widmungskonformen Widmung zuführt, sehen die Raumordnungsgesetze eine Aufhebung der Vorbehaltsfläche vor durch eine Änderung des Flächenwidmungsplanes. Anschließend kann es wieder zur Rückgabe des Grundstückes von der Gemeinde an den ehemaligen Besitzers kommen. Hier handelt es sich um eine etwas andere Art einer Methode zur Baulandmobilisierung und sie kann auch nicht als eine sehr effektive Methode angesehen werden, da der eigentliche Zweck der Vorbehaltsflächen den Einrichtungen des öffentlichen Zweckes dienen. Vorbehaltsflächen sind in allen Raumordnungsgesetzen verankert.

12 12 5 Maßnahmen zur Baulandmobilisierung in NÖ Bereits im ersten Abschnitt, Begriffe und Leitziele, des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes ist verankert, dass in der örtlichen Raumordnung, also auf Gemeindeebene, zur Sicherung der Verfügbarkeit von Bauland geeignete Maßnahmen eingesetzt werden sollen. Es werden sogar als Beispiel für eine Maßnahme gegen die Baulandhortung die privatrechtlichen Verträge angeführt: NÖ ROG 1 - Begriffe und Leitziele (2) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sollen folgende Leitziele beachtet werden: 3. Besondere Leitziele für die örtliche Raumplanung: h) Sicherung der Verfügbarkeit von Bauland für den gewidmeten Zweck durch geeignete Maßnahmen wie z.b. auch privatrechtliche Verträge. Im Niederösterreichischen Raumordnungsgesetz wurde erstmals im Jahre 1995 eine Maßnahme zur Baulandmobilisierung hinzugefügt. Dabei handelt sich um die 6.Novelle des Niederösterreichischen Raumordungsgesetzes. Der damalige Ansatz der Maßnahme zur Baulandmobilisierung lag bei der Einhebung einer Infrastrukturabgabe für im Wohnbauland befindliche Grundstücke, welche nicht innerhalb von 5 Jahren bebaut wurden. Mit der 8.Novelle aus dem Jahre 1999 wurde die Infrastrukturabgabe wieder abgeschafft und durch eine befristete Baulandwidmung (NÖ ROG 16a) ersetzt. Derzeit ist der 16a (Befristetes Bauland, Vertragsraumordnung) die einzige wirkliche Maßnahme Bauland zu mobilisieren, welche ausdrücklich im NÖ ROG verankert ist. Eine etwas andere Möglichkeit eine unbebaute Fläche einer Bebauung zuzuführen ist durch die Widmung von Vorbehaltsflächen (NÖ ROG 20) gegeben. Nun ist die Frage wie die niederösterreichischen Gemeinden mit unbebautem Bauland umgehen können, um die Flächen ihrer widmungskonformen Bebauung zuzuführen. Dabei wird von zwei verschiedenen Ausgangssituationen ausgegangen. Zum einen wie die Gemeinden mit Neuausweisungen umgehen und zum anderen wie mit dem Bestand umgegangen wird.

13 Neuausweisung Befristetes Bauland Bei der Neuausweisung von Bauland haben die Gemeinden in Niederösterreich kein Problem der Baulandhortung entgegen zu wirken. Denn hier kann die Gemeinde auf privatrechtliche Verträge zurückgreifen. Es handelt sich um befristetes Bauland (NÖ ROG - 16a, Abs. 1). Die Gemeinde darf bei Neuausweisung von Bauland eine Befristung des Grundstückes von fünf Jahren festlegen. Diese Befristung muss im Flächenwidmungsplan kenntlich gemacht werden. Wenn der Grundeigentümer nicht innerhalb der fünfjährigen Befristung die Liegenschaft bebaut hat, kann die Gemeinde innerhalb eines Jahres die Widmung ändern. Im Regelfall wird die Widmung von der Gemeinde von Bauland zu Grünland umgewidmet. Normalerweise bekommt ein Grundstückseigentümer bei einer Wertminderung seiner Liegenschaft durch eine Widmungsänderung von Bauland in eine andere Widmung eine Entschädigung gemäß 24 - NÖ ROG (Ersatz von Aufwendungen). Hingegen beim befristeten Bauland verfällt dieser Anspruch und somit entsteht beim Grundeigentümer ein beträchtlicher Wertverlust. Aus diesem Grund ist diese Methode eine sehr geeignete und effiziente zur Mobilisierung des Baulandes, da meist kein Grundeigentümer bereit ist einen derartigen Wertverlust leichtfertig hinzunehmen. NÖ ROG 16a, Abs. 1- Befristetes Bauland (1) Bei der Neuwidmung von Bauland darf die Gemeinde eine Befristung von 5 Jahren festlegen. Diese ist im Flächenwidmungsplan ersichtlich zu machen. Die Gemeinde kann für unbebaute Grundstücke nach Ablauf der Frist innerhalb eines Jahres die Widmung ändern, wobei ein allfälliger Entschädigungsanspruch gemäß 24 nicht entsteht. Die Auswirkung dieser Methode ist entweder, dass die Grundstücke kurzfristig widmungskonform bebaut werden oder, dass das nicht in Anspruch genommene Bauland dem Bodenmarkt entzogen wird, also wieder in Grünland rückgewidmet wird. Sollte zum Beispiel eine Liegenschaft, bei welcher ein befristeter Baulandvertrag abgeschlossen worden ist, nach drei Jahren nicht bebaut sein und der Eigentümer nicht die Absicht hat, es in den nächsten zwei Jahren zu bebauen, kann der Grundstücksbesitzer das Grundstück weiterverkaufen. Doch bei einem Weiterverkauf der Liegenschaft würde die Baulandbefristung weiterhin bestehen und daher müsste der Käufer ebenfalls das Grundstück innerhalb von zwei Jahren

14 14 einer Bebauung zuführen. Eine weitere Möglichkeit, wenn dies im Vertrag geregelt ist, kann das Grundstück zum ortsüblichen Preis der Gemeinde zum Kauf angeboten werden, wobei die Gemeinde nicht verpflichtet ist die Liegenschaft zu kaufen. Aus diesem Grund wird es nicht leicht sein einen Käufer zu finden und man sollte sich beim Abschluss eines solchen privatrechtlichen Vertrages mit der Gemeinde sicher sein, dass man das Grundstück innerhalb von fünf Jahren bebaut Vertragsraumordnung Desweiteren besteht die Möglichkeit für die Gemeinde im Zuge der befristeten Baulandverträge noch weitere Bestimmungen zwischen der Gemeinde und dem Grundstücksbesitzer festzusetzen. Diese Methode ist ein Teil des befristeten Baulands und nennt sich Vertragsraumordnung (NÖ ROG - 16a, Abs. 2). Diese Bestimmungen sind für den Grundeigentümer als auch für einen möglichen weiteren Besitzer des Grundstückes verbindlich. Dabei wird zwischen dem Grundstückseigentümer und der Gemeinde ein Vertrag abgeschlossen, welcher in Niederösterreich folgende Richtlinien aufweisen darf: 1. Der Grundstückseigentümer kann verpflichtet werden, dass das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen ist. Sollte das Grundstück nicht innerhalb der Frist bebaut werden erfolgt ein Ankauf der Liegenschaft zum ortsüblichen Preis durch die Gemeinde, welche das Grundstück wiederum an bauwillige Interessenten weiterverkaufen kann. 2. Der Grundstückseigentümer kann verpflichtet werden, bestimmte Nutzungen durchzuführen oder zu unterlassen. 3. Der Grundstückseigentümer kann verpflichtet werden, die Errichtung bzw. die Verbesserung der Baulandqualität zu gewährleisten. Dabei kann es sich um Maßnahmen handeln, die die Infrastruktur verbessern oder den Lärm verringern. Diese Methode wird vorwiegend genutzt, um die Aufschließungskosten für ein Bauland gewidmetes Grundstück, welche die Gemeinde zu tragen hat, den Grundstücksbesitzern anzulasten. Somit kann der Wertgewinn einer Liegenschaft, welcher durch eine Umwidmung von Grünland auf Bauland entsteht, dem Eigentümer abgeschöpft werden. Der Gedanke dahinter ist, dass die Kosten, welche bei dieser Umwidmung entstehen, auch dem Nutznießer angelastet werden. NÖ ROG 16a, Abs. 2 - Vertragsraumordnung (2) Aus Anlass der Widmung von Bauland darf die Gemeinde mit Grundeigentümern Verträge abschließen, durch die sich die Grundeigentümer

15 15 bzw. diese für ihre Rechtsnachfolger zur Erfüllung verpflichten. Derartige Verträge dürfen insbesondere folgende Inhalte aufweisen: 1. die Verpflichtung, Grundstücke innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen bzw. der Gemeinde zum ortsüblichen Preis anzubieten; 2. bestimmte Nutzungen durchzuführen oder zu unterlassen; 3. Maßnahmen zur Erreichung oder Verbesserung der Baulandqualität (z.b.: Lärmschutzmaßnahmen, Infrastrukturmaßnahmen). Im Anhang ist ein Mustervertrag zur Baulandsicherung zu finden. In diesem Vertrag kommt die Vertragsraumordnung des NÖ ROG 16a, Abs. 2 zwischen einem Grundeigentümer und der Gemeinde zur Anwendung. Dort sind alle rechtlichen Rahmenbedingungen, welche bei so einem privatrechtlichen Vertrag entstehen aufgelistet. 5.2 Umgang mit dem Bestand Beim Umgang mit dem unbebauten Bauland, welches bereits seit einiger Zeit nicht bebaut worden ist, ist die Situation wesentlich problematischer, der Baulandhortung entgegenzusetzen, da hier nicht einfach ein privatrechtlicher Vertrag angewendet werden kann. Daher ist der Bestand von unbebautem Bauland das größte Problem der Gemeinden. Im Grund gibt es nicht wirklich eine effiziente Methode, wie unbebautes Bauland der eigentlichen widmungskonformen Nutzung zugeführt werden kann. Es gibt im NÖ Rauordnungsgesetz lediglich Methoden, welche ein anderes Ziel verfolgen, aber im Endeffekt zu einer Bebauung des Grundstückes führen können Vorbehaltsflächen Wie bereits im vorigen Kapitel erwähnt, haben Gemeinden die Möglichkeit Vorbehaltsflächen im Flächenwidmungsplan auszuweisen. Im NÖ ROG 20, Abs. 1 wird definiert für welche Zwecke Vorbehaltsflächen ausgewiesen werden dürfen. Dabei handelt es sich um öffentliche Gebäude, wie zum Beispiel Kindergärten, Schulen, Unterbringung von Behörden und Dienststellen und Einrichtungen für Rettung und Feuerwehr. Durch die Ausweisung von Vorbehaltsflächen hat die Gemeinde die Möglichkeit innerhalb von fünf Jahren nach dem Inkrafttreten des Flächenwidmungsplanes oder dessen Änderung die Fläche für den festgelegten Zweck zu nutzen. Dabei kommt es zu einer Enteignung des Eigentümers der Liegenschaft. Selbstverständlich muss die Gemeinde dem Grundeigentümer eine Entschädigung für die Enteignung rückerstatten. Dann hat die Gemeinde die

16 16 Möglichkeit die Fläche zu bebauen und somit ihrer widmungskonformen Nutzung zuzuführen. Sollte jedoch die Gemeinde innerhalb der Frist nicht Gebrauch von der Vorbehaltsfläche machen, dann muss die Vorbehaltsfläche wieder aus dem Flächenwidmungsplan gelöscht werden. Eine Enteignung ist nicht möglich, wenn die Gemeinden noch über andere Flächen im Gemeindegebiet verfügen, welche sich für den Vorbehaltszweck eignen würden. Entscheidend bei der Ausweisung von Vorbehaltsflächen ist, dass der Zweck auch eindeutig nachgewiesen werden muss. Wenn es zur Enteignung des Grundeigentümers kommt, muss die Gemeinde innerhalb von 10 Jahren das Grundstück zweckgebunden bebauen, ansonsten kann der Enteignete die früheren Eigentumsverhältnisse zurückfordern. Durch die Widmung Vorbehaltsfläche kann also unbebautes Bauland bebaut werden. Somit hat diese Methode eine baulandmobilisierende Wirkung und kann als Maßnahme gegen Baulandhortung angeführt werden, auch wenn diese nicht so effizient ist wie befristetes Bauland Aktive Bodenpolitik - Baulandfonds In Österreich wird oft gefordert, dass sich die Gemeinden auf dem Bodenmarkt aktiver beteiligen sollten. Durch eine aktive Bodenpolitik können die Ziele der örtlichen Raumordnung der Gemeinden besser erreicht werden. Dazu zählt vor allem der An- und Verkauf der Gemeinde von Liegenschaften im Ortsgebiet. Im Tiroler Raumordnungsgesetz ist eigens für die Erreichung einer flächensparenden verdichteten Siedlungsstruktur ein Baulandfonds (Tiroler Bodenfonds - 93 Tiroler ROG) eingerichtet. Dieser Bodenfonds ist nicht auf einen finanziellen Gewinn aus, soll aber kostendeckend arbeiten. Der Fonds dient dem Erwerb von Grundstücken und deren entgeltliche Weitergabe. Die Gemeinden in Tirol haben somit die Möglichkeit aus diesem landesweiten Fonds Geld zu nehmen, um unbebaute Grundstücke anzukaufen und diese an bebauungswillige Grundstückseigentümer weiterzuverkaufen. Bei dieser aktiven Bodenpolitik der Gemeinden wird auch von einem vorsorglichen Grundstücksankauf bzw. tausch gesprochen. In Niederösterreich ist ein derartiger Baulandfonds noch nicht eingerichtet worden, wäre aber eine sehr gute Möglichkeit die Gemeinden in ihrer aktiven Bodenpolitik zu unterstützen bzw. zu animieren. Durch diesen Grundstücksankauf von unbebautem Bauland und der Weitergabe an Bauwerber, Wohnbauträger oder an Planungsgesellschaften kann wieder mobilisiert werden. Daher kann im erweiterten Sinne die aktive Bodenpolitik der Gemeinden als Maßnahme zur Baulandmobilisierung hinzugezählt werden. Die Variante mit einem Baulandfonds in Niederösterreich würde die Chancen wesentlich erhöhen, dass die Gemeinden sich

17 17 am Bodenmarkt verstärkt repräsentieren bzw. den Einstieg schaffen und damit die aktive Boden- und Siedlungspolitik mehr an Bedeutung gewinnt Rückwidmung Eine Widmungsänderung ist oft notwendig, um eine nachhaltige Entwicklung von Siedlungsgebieten und Regionen und eine optimale Bodennutzung zu gewährleisten. Dadurch wird nicht nur die Siedlungs- und Landschaftsstruktur und die Nutzung des Bodens verändert, sondern es ist auch ein massiver Eingriff ins Eigentum der Liegenschaftsbesitzer. Dabei kann es zu einem enormen Wertverlust für den Grundstücksbesitzer kommen. Für Rückwidmungen ist die Gemeinde verpflichtet dem Grundeigentümer eine angemessene Entschädigung für jene vermögensrechtlichen Nachteile zu leisten (NÖ ROG 24 Ersatz von Aufwendungen). Desweitern ist durch eine Widmungsänderung eine Flächenwidmungsplanänderung notwendig und daher muss auch das örtliche Raumordnungsprogramm geändert werden. Dies wird im NÖ ROG 22 geregelt. Eine Rückwidmung muss auch sachlich begründet werden und im öffentlichen Interesse stehen. Sollte dies nicht der Fall sein, ist eine Rückwidmung nicht zulässig. Nun ist die Frage, wie eine Rückwidmung von Bauland zu Grünland zur Baulandmobilisierung beitragen kann. Wenn einem Grundstücksbesitzer von der Gemeinde mit einer Rückwidmung seiner als Bauland gewidmeten Grundfläche in Grünland gedroht wird, dann kann der Grundstücksbesitzer entweder dagegen Einspruch erheben und prüfen, ob diese Umwidmung auch rechtsgültig ist. Sollte diese Rückwidmung rechtsgültig sein, dann muss die Gemeinde dem Liegenschaftsbesitzer eine angemessene Entschädigung für den Wertverlust zahlen, was wiederum nicht im Sinne der Gemeinde ist, da dies wieder Kosten verursacht. Wenn allerdings eine Drohung einer Rückwidmung des Grundstücks zu einer widmungskonformen Bebauung der Grundfläche führt, so kann diese Rückwidmung als Maßnahme zu Baulandmobilisierung gezählt werden. Allerdings ist diese Methode nicht sehr zielführend und im Regelfall entsteht der Gemeinde ein sehr großer Aufwand mit hohen Kosten. Daher kann diese Variante nicht wirklich als baulandmobilisierend angesehen werden.

18 18 6 Zusammenfassung Das Thema rund um die Baulandhortung und die Baulandmobilisierung gewinnt in der Zukunft immer mehr an Bedeutung in der örtlichen Raumplanung. Die Gemeinden werden immer wieder mit den Problemen der Baulandhortung zu kämpfen haben. Der Handlungsspielraum der Gemeinden ist immer nur so groß, wie es das für die Gemeinde verbindliche Raumordnungsgesetz zulässt. Somit sind die Gemeinden an die begrenzten Maßnahmen der Gesetze gebunden. In den letzten Jahren wurde dieser Handlungsspielraum in den Gesetzen durch den Einsatz von privatrechtlichen Verträgen erweitert. In Niederösterreich sind das befristete Bauland und die Vertragsraumordnung die effektivsten Methoden, um eine widmungskonforme Nutzung von Bauland zu erlangen. Wobei diese Methoden nur bei einer Neuausweisung von Bauland möglich anwendbar sind. Daher ist das größte Problem der Gemeinden der Umgang mit dem Bestand von unbebautem Bauland. Hier kann mit Hilfe einer aktiven Bodenpolitik seitens der Gemeinde der Baulandhortung entgegengesetzt werden. Aber auch durch die Ausweisung von Vorbehaltsflächen kann die widmungskonforme Nutzung einer Liegenschaft erreicht werden. Diese Methoden verfolgen allerdings ein anderes Ziel, doch auch sie haben eine baulandmobilisierende Wirkung. Die Frage stellt sich, ob es nicht noch weitere Alternativen für die Baulandmobilisierung gibt. Eine Möglichkeit wäre, einen Bauzwang über eine Liegenschaft mit der Widmung Bauland zu veranlassen. Doch eine solche Maßnahme wurde noch nie in ein Raumordnungsgesetz aufgenommen, da eine solche Methode aus verfassungsrechtlicher Sicht bedenklich erscheint, aufgrund der Baufreiheit. Eine sehr bedeutende Methode, um die aktive Bodenpolitik der Gemeinden zu fördern, wäre eine Einrichtung eines NÖ Baulandfonds, welchen es bereits im Tiroler ROG gibt. Damit hätten die Gemeinden die Möglichkeit aus einem Fonds Grundstücke anzukaufen und diese wieder an bauwillige Besitzer weiterzugeben.

19 19 Quellen B-VG (Bundes-Verfassungsgesetz): Rechtsinformationssystem des Bundeskanzleramts. URL: ( ) BAUORDNUNG FÜR WIEN BO für Wien; LGBl. 2010/46, ( ) GIRARDI, Marcus: Die Vertragsraumordnung ein Beitrag zur Baulandmobilisierung? : mit Erfahrungen bei der Anwendung im Rahmen des örtlichen Entwicklungskonzeptes der Stadtgemeinde Freistadt GRUPPE REGION 4: Baulanderfassung; Bestandserhebung im Rahmen des interkommunalen Entwicklungskonzept (P2), WS 2010/11. KLEEWEIN Wolfgang: Vertragsraumordnung, Zugleich ein Beitrag zum Einsatz privatrechtlicher Verträge im Verwaltungsrecht; neuer wissenschaftlicher Verlag; Wien und Graz NÖ RAUMORDUNGSGESETZ 1976 (NÖ ROG 1976); LGBl , 17. Novelle, ( ) VERORDNUNG ÜBER EIN REGIONALES RAUMORDNUNGSPROGRAMM SÜDLICHES WIENER UMLAND; LGBl. 8000/85-3, 3. Novelle, ( ) Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Bauflächenbilanz der Region (Quelle: Bestandserhebung- Baulanderfassung Gr. R4)... 4 Tabelle 2: Flächenübersicht der Untersuchungsregion (Quelle: Bestandserhebung- Baulanderfassung Gr. R4)... 5

20 20 Anhang M U S T E R - V E R T R A G zur Baulandsicherung (NÖ ROG 16a, Abs. 2 - Vertragsraumordnung) I. Unter Bezugnahme auf 1 Abs. 2 Zi. 3 lit. h und 16a Abs. (2) des Nö ROG 1976 wird nachstehender Vertrag abgeschlossen zwischen: 1. Herrn...geb... und Frau...geb... beide wohnhaft in... als Eigentümer des Grundstückes Nr.... der KG... diese im Folgenden "Eigentümer" genannt - und 2. der Gemeinde... vertreten durch den Bürgermeister. II. Vertragsgegenstand Gegenstand dieses Vertrages ist jener Teil des Grundstückes Nr...KG.... für den gemäß Entwurf einer Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms die Widmung Bauland... vorgesehen ist. Eine Plandarstellung dieses Entwurfes im Maßstab 1:5000 ist dem Vertrag angeschlossen. Die Gemeinde verpflichtet sich, die Eigentümer von etwaigen Änderungen der Planung sofort zu informieren und eine entsprechende Vertragsanpassung vorzunehmen. III. Ziel Ziel der im Punkt II. angeführten Widmungsänderung ist ( 3 die Abtretung der erforderlichen Verkehrsfläche in das öffentliche Gut und) die kurzfristige Bereitstellung von Baugrundstücken im Sinne der Nutzungsart (Wohngebiet, Kerngebiet, Agrargebiet), vorrangig für (z.b. die ortsansässige Bevölkerung, zur Schaffung von Hauptwohnsitzen). IV. Teilungsgebot und Bebauungsfrist 1) Die Eigentümer verpflichten sich, unmittelbar nach Rechtskraft der Baulandwidmung aus dem im Bauland gelegenen Teil des Grundstückes entweder ein separates Grundstück zu schaffen oder diese Fläche in einzelne (rund... große) Bauplätze zu teilen. 3 Für Gemeinden ohne Bebauungsplan

21 21 2) Die neugeschaffenen Bauplätze sind innerhalb von 5 Jahren nach Rechtskraft der Baulandwidmung (bzw. Freigabe der Aufschließungszone) einer baulichen Nutzung im Sinne der festgelegten Widmung zuzuführen, d.h. es ist mit dem Bau eines konsensmäßigen Hauptgebäudes zu beginnen. Den Käufern der Bauplätze ist diese Bauverpflichtung in verbindlicher Form durch Aufnahme in den Kaufvertrag zu übertragen. V. Verbüchertes Vorkaufsrecht der Gemeinde 1. Die Eigentümer räumen der Gemeinde... für das (die... gemäß Punkt IV zu schaffende(n) Grundstück(e) ein Vorkaufsrecht im Sinne des 1072 ABGB ein. Die Eigentümer haften für das vereinbarte Vorkaufsrecht mit der (den) vertragsgegenständlichen Liegenschaft(en). 2. Die Eigentümer erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, dass das Vorkaufsrecht für die Gemeinde gemäß Abs. 1 im Grundbuch eingetragen werden kann. 3. Das Vorkaufsrecht ist als wesentlicher Bestandteil in Kaufverträge aufzunehmen, sodass auch im Falle der Weiterveräußerung eines (neugeschaffenen) Bauplatzes die jeweiligen Käufer zur Einräumung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch verpflichtet sind. Von jeder beabsichtigten Veräußerung unverbauter Bauplätze ist die Gemeinde zu informieren. Eine Ausfertigung der Kaufverträge ist vor Unterzeichnung durch den/die Käufer der Gemeinde zum Zweck der Überprüfung der Einhaltung der Bestimmungen dieses Vertrages vorzulegen. 4. Die Gemeinde... verpflichtet sich ihrerseits, bei Beginn der Bautätigkeit (zur Errichtung eines konsensmäßigen Hauptgebäudes) eine Urkunde auszustellen, mit der das Vorkaufsrecht im Grundbuch gelöscht werden kann. 5. Die Eigentümer oder Käufer haben unmittelbar nach Ablauf der 5jährigen Bebauungsfrist gemäß Punkt IV die noch unbebauten Bauplätze bzw. Grundstücke der Gemeinde... zum Verkehrswert anzubieten. Der Verkehrswert wird von den Vertragspartnern einvernehmlich festgelegt. Kommt keine Einigung zustande, bestimmt die Gemeinde einen gerichtlich beeideten Sachverständigen, der den Verkehrswert festlegt. In diesem Falle anerkennen die Vertragspartner den festgelegten Verkehrswert. Alternativvorschlag für Absatz 5: 6. Die Eigentümer oder Käufer haben unmittelbar nach Ablauf der 5jährigen Bebauungsfrist gemäß Punkt IV die noch unbebauten Bauplätze bzw. Grundstücke der Gemeinde... um den (Kauf)Preis von S... /m2 zuzüglich Wertsicherung auf Basis des Verbraucherpreisindex 1986 des östat anzubieten. VI. Ausübung des Vorkaufsrechtes Die Gemeinde hat nach schriftlicher Vorlage des Kaufangebotes gemäß Punkt V Absatz 5 das Vorkaufsrecht innerhalb einer Frist von 6 Monaten entweder selbst auszuüben, durch einen

22 22 von der Gemeinde namhaft zu machenden Dritten ausüben zu lassen oder eine Löschungsurkunde auszustellen. VII. Die Eigentümer verpflichten sich...% der Bauplätze nur an Personen zu verkaufen, die vorher der Gemeinde die Gründung eines Hauptwohnsitzes in dieser Gemeinde zugesichert haben/die bereits bisher in der Gemeinde wohnhaft waren (Ortsansässige). 4 VIII. Die Eigentümer sorgen dafür, dass der Inhalt dieses Vertrages verbindlich auch auf etwaige Rechtsnachfolger als Eigentümer des Grundstückes Nr.... der KG....übertragen wird. IX. Vertragskosten Die Gemeinde... übernimmt die Kosten der Errichtung dieses Vertrages und die mit der grundbücherlichen Einverleibung des Vorkaufsrechtes verbundenen Kosten, Steuern und Gebühren. X. Beginn und Ende der Rechtwirksamkeit Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist bis zur Rechtskraft der im Punkt 11 vorgesehenen Widmung aufgeschoben und endet - für jeden einzelnen Bauplatz - mit dem Beginn der Errichtung eines konsensmäßigen Hauptgebäudes. XI. Strafbestimmung Bei Nichterfüllung dieses Vertrages sind die Eigentümer, deren Rechtsnachfolger bzw. die Käufer der Bauplätze verpflichtet, der Gemeinde... eine Konventionalstrafe in Höhe von 30 % des Wertes des jeweiligen Grundstückes bzw. Bauplatzes zu bezahlen. Diese Konventionalstrafe dient zur Abdeckung des entstandenen Schadens, insbesondere all jener Kosten, die von der Gemeinde für die Neuaufschließung von Bauland zu tätigen sind, inklusive aller erforderlichen Projektierungs- und Planungsarbeiten sowie der Kosten zum Erwerb von Grundstücken zur Neuausweisung von Bauland. XII. Dieser Vertrag bedarf der Genehmigung durch den Gemeinderat der Gemeinde... Grundstückseigentümer:... Für die Gemeinde: Bürgermeister:...Gemeinderat:... 4 Formulierung entsprechend der Zielsetzung im Pkt. III

23 23 Genehmigt in der Sitzung des Gemeinderates am... Für den Gemeinderat:... Erarbeitet von den Abteilungen RU1 (Bau- und Raumordnungsrecht) und RU2 (Raumordnung und Regionalpolitik) des Amtes der NÖ. Landesregierung in Zusammenarbeit mit Herrn Notar Mag. Rudolf Brandstätter, den Ingenieurkonsulenten für Raumplanung Dipl.-Ing. Hans Emrich, Dipl.-Ing. Michael Fleischmann und Dipl.-Ing. Karlheinz Porsch sowie dem Planungsbüro Mag. Aufhauser-Dipl.-Ing. Pinz im Mai 1997 Quelle: SCHEDLMAYER RAUMPLANUNG: Mustervertrag zur Baulandsicherung; Downloads: Baulandvertrag. URL: ( )