Property Guide IMMOBILIENKAUF UND VERKAUF IN SÜDAFRIKA. Andreas Krensel

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1 Property Guide IMMOBILIENKAUF UND VERKAUF IN SÜDAFRIKA Andreas Krensel September 2013

2 Property Guide Der Ablauf eines Immobilienkaufes wird meistens mit Hilfe eines Maklers abgewickelt. Wenn man sich für ein Objekt entschieden hat, wird ein Angebot abgegeben ( Offer to Purchase ) welches durch den Makler aufgesetzt und vom Käufer unterschrieben wird. Der Makler legt dies dem Verkäufer vor. Es kann vom Verkäufer sofort angenommen werden oder durch ein Gegenangebot ersetzt werden. Kommt es zur Einigung mit Unterschriften des Käufers und Verkäufers ist der Kaufvertrag abgeschlossen. Ab diesem Zeitpunkt ist es nicht mehr möglich sich beispielsweise als Käufer umzuentscheiden. Die weitere Abwicklung erfolgt dann durch einen Notar ( conveyancer ). Im Allgemeinen ist es dringend zu empfehlen, einen Anwalt vor Abgabe des Offer to Purchase einzuschalten, um nachteilige Regelungen zu vermeiden. Wir von IBN Business & Immigration Solutions helfen Ihnen dabei gerne mehr Rechtssicherheit zu bekommen. Hauskauf Der Kauf eines Hauses ist ziemlich wahrscheinlich das größte und wichtigste Investment in Ihrem Leben. Bevor Sie jedoch die Kaufentscheidung treffen und den Kaufvertrag unterzeichnen, folgen Sie den folgenden einfachen Leitlinien: Nehmen Sie das Haus gründlich unter die Lupe. Stellen Sie Fragen über das Dach, die Dachrinnen, die Elektroverkabelung, das Fundament etc. Falls irgendwelche Zweifel auftreten, ziehen Sie einen Experten hinzu und lassen Sie das Haus untersuchen. Stellen Sie bei etwaigen Defekten deren Behebung auf Kosten des Verkäufers im Kaufvertrag sicher. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt überprüfen bevor Sie ihn unterschreiben und fragen Sie alles nach, was Ihnen unklar ist. Erfragen Sie mögliche zusätzliche Kosten wie Grundsteuern oder Transferkosten. Provisionen und Versprechen müssen Teil des schriftlichen Vertrages sein. Mündliche Vereinbarungen sind nicht einklagbar. Ein von Ihnen unterschriebenes Dokument, welches der Verkäufer danach akzeptiert, wird zu einem verbindlichen Abkommen. 1

3 Stellen Sie sicher, dass Sie über eine solide Finanzlage verfügen. Sollten Sie eine Hypothek benötigen, müssen Sie auch auf entsprechende Klauseln für die Kosten der Schätzung des Hauses achten. Versichern Sie sich, dass im Kaufvertrag die Ausstellung eines beetle-free certificate auf Kosten des Verkäufers in der Cape Provinze und in KwaZulu-Natal festgelegt wird. Zusätzlich ist für alle Provinzen ein certificate of compliances in respect of the electrical installation notwendig. Falls zutreffend sollten im Kaufvertrag auch Regelungen betreffend der Ausstellung von Zertifikation für Gas- und Rohrleitungen festgelegt werden. Wenn der Verkäufer eine Anzahlung des Kaufpreises verlangt, veranlassen Sie einen Geldtransfer auf ein spezielles Bankkonto, welches von einem Anwalt geführt wird. Dort kann das Geld für beide Parteien sicher aufbewahrt werden, bis das Haus auf Sie überschrieben wird. Mit der Zustimmung beider Parteien kann der Anwalt das Geld in der Zwischenzeit gewinnbringend investieren, unter der Voraussetzung, dass daraus entstandene Zinsen Ihnen gutgeschrieben werden. Achten Sie auf den im Kaufvertrag festgelegten Tag der Besitzübernahme. Sollten Sie bereits in das Haus einziehen bevor es auf Ihren Namen überschrieben wird, müssen sie mit Mietzahlungen rechnen. Stellen Sie auch sicher, wer für die Zahlung von Steuern, Vermögensabgaben und Versicherungen während dieser Periode zuständig ist. Sollte der Verkauf nach ihrem Einzug noch ins Wasser fallen, so müssen Sie klarerweise wieder ausziehen und entsprechende Kosten und Unannehmlichkeiten auf sich nehmen. Falls der Verkäufer noch irgendwelche Gegenstände wie Pflanzen, Schränke etc. entfernen will, muss dies explizit im Vertrag festgelegt werden. Kosten bei Immobilienerwerb Bezüglich der Kosten für einen Immobilienkauf entstehen vor allem folgende Kosten: Die Grunderwerbssteuer, Kosten für Notar und/oder Juristen um ein adäquates Kaufangebot zu erarbeiten, Transferkosten welche durch die Eigentumsübertragung auf den Namen des Käufers entstehen und eventuelle Finanzierungskosten. Die Transferkosten hängen vom Kaufpreis der Immobilie und der Immobilie an sich ab. Als Privatperson kann jedoch ein Steuersatz von ca. 5-8% als Richtlinie herangezogen werden. Sollte der Immobilienkauf über ein Treuhandkonto oder im Namen einer Firma abgewickelt wird, muss man mit 10% Steuern auf den Kaufpreis rechnen. Anzahlungen sollten die Höhe von 10% des Kaufpreises nicht übersteigen. Es sollte hierbei auch vertraglich festgehalten werden, dass im Falle eines nichtzustande kommen des Kaufvertrages die Anzahlung dem Käufer rückerstattet wird. Üblicherweise werden Anzahlungen über Treuhandkonten eines Notars oder des Maklers abgewickelt. 2

4 Hierbei ist zu beachten, dass die Bezahlung aller Steuern und Gebühren innerhalb von sechs bis acht Wochen nach Vertragsschluss vom Käufer bezahlt werden sollten um die für die Grundstücksübertragung notwendige Finanzamtsbestätigung vorlegen zu können. Hausverkauf Falls Sie planen ein Haus zu verkaufen, achten Sie auf folgende Punkte, um nicht aufgrund rechtlicher Aspekte Teile des Verkaufspreises zu verlieren. Halten Sie Ihre Haus und das Grundstück gepflegt und rein, um es so für potenzielle Käufer attraktiv zu machen Konsultieren Sie Ihren Anwalt bezüglich Ihrer Rechte und Verpflichtungen. Als Verkäufer haben Sie das Recht den Anwalt für den Verkaufsakt zu bestimmen. Beauftragen Sie einen Makler um Ihre Immobilie aufzulisten. Benachrichtigen Sie Ihre Bank über den beabsichtigten Verkauf um mögliche Strafen zu umgehen, welche bei der Kündigung Ihrer aktuellen Hypothek auftreten könnten (mind. drei Monate vorher). Lassen Sie alle Angebote und Kaufverträge von Ihrem Anwalt überprüfen bevor Sie diese unterzeichnen. Provisionen und Versprechen müssen Teil des schriftlichen Vertrages sein. Mündliche Vereinbarungen sind nicht einklagbar. Erkundigen Sie sich über die an Ihren Makler zahlbare Provision bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Geben Sie den Namen Ihres Anwalts weiter an Ihren Makler. Der Anwalt wird alle rechtlichen Belangen übernehmen und sicherstellen, dass das Haus korrekt an den Käufer transferiert wird. Er wird auch die Organisation der Finanzen übernehmen und gewährleisten, dass Sie Ihr Geld erhalten. Folgend finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Anforderungen, welche im Kaufvertrag geregelt werden sollten. Klarerweise ist die Liste nicht vollständig, da jede Transaktion individuelle Bestandteile hat. Natürlich kann Ihnen Ihr Anwalt bei der Erstellung des Kaufvertrages behilflich sein. Name, Personalausweisnummer, Familienstand (zb verheiratet mit Gemeinschaftseigentum) und Adresse von Käufer und Verkäufer Beschreibung und Größe der Immobilie Verkaufspreis und Art der Bezahlung 3

5 eine Regelung, dass der Käufer alle Transferkosten übernimmt Name des Anwaltes, welcher die Abwicklung des Transfers übernimmt Tag des Besitzüberganges und Besitznahme eine Bedingung, wonach ab dem Tag des Besitzüberganges der Käufer für alle Steuern und Gebühren aufkommen muss die Klausel, dass das Haus as is verkauft wird (dh ohne Garantie des Verkäufers betreffend sichtbarer oder unsichtbarer Defekte) Name des Immobilienmaklers und dessen Provisionsbetrag der Verkäufer muss bis zum Transfer seine Eigenheimversicherung aufrecht halten (auch wenn die Besitznahme bereits vorher stattfindet) die Klausel, dass keine Abänderung des Kaufvertrages gültig ist, sofern diese nicht schriftlich vorgenommen wird und von beiden Parteien unterzeichnet wird Angabe aller zu beschaffenden Zertifikate und wer für die Kosten der Inspektionen und möglicher Reparaturen aufkommt es müssen durch die Behörde bestätigte Pläne über Veränderungen, Umbau und Neuerungen des Gebäudes vorliegen mögliche Spezialkonditionen, wie beispielsweise eine Liste aller vom Kauf ausgenommenen Gegenstände Grundbuch und Grundstücksübertragung Jedes Grundstück verfügt über eine Grundstücksnummer (Erf. No.) und ist beim Grundbuchamt registriert. Ungefähr zwei Wochen vor dem Übertragungstermin werden alle notwendigen Dokumente vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Die weitere Bearbeitung beträgt dann mindestens eine Arbeitswoche. Ist die Übertragung registriert wird die Anzahlung, nach Abzug etwaiger Maklergebühren an den Verkäufer ausgehändigt. Voetstoots Kaufverträge in Südafrika beinhalten normalerweise die Klausel voetstoots was soviel bedeutet wie Verkauf der Immobilie mit all ihren Defekten, verborgene und offensichtliche. Unter einem offensichtlichen Defekt wird ein Defekt verstanden, welcher klar mit bloßem Auge sichtbar ist, zb zersprungene Fliesen oder tropfende Wasserhähne. Entdeckt der Käufer nach 4

6 dem Kauf solche offensichtlichen Defekte, hat er keine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer in Bezug auf diese Defekte. Verborgene Defekte sind Defekte, welche für eine gewöhnliche Person nicht klar mit bloßem Auge ersichtlich sind. Oftmals werden solche Defekte erst nach dem Kauf ersichtlich, zb ein undichtes Pool oder Dach. Nach südafrikanischem Recht haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für solche verborgene Defekte am Haus auch nach Abschluss des Vertrages, egal ob der Verkäufer über den Defekt Bescheid wusste oder nicht. Da diese Bedingung eine hohe Belastung für den Verkäufer darstellt, inkludieren die Meisten eine Klausel in den Kaufvertrag um dieser gesetzlichen Voraussetzung entgegenzuwirken. Diese Klausel legt typischerweise fest, dass der Verkäufer für keine verborgenen und offensichtlichen Defekte haftbar ist und das der Kauf der Immobilie as is erfolgt, also wie die Immobilie ist. Die Klausel ist bekannt als voetstoots Klausel. Zusammenfassend bedeutet das also, wenn der Vertrag eine voetstoots Klausel beinhaltet, kann der Käufer den Verkäufer für keinerlei offensichtliche und verborgene Deffekte haftend machen. Der Verkäufer wird allerdings nicht durch die voetstoots Klausel geschützt, wenn er über den Defekt Bescheid wusste und versucht hat ihn absichtlich zu verbergen. Die Klausel schützt den Verkäufer also nur gegen einen verborgenen Defekt, den er selbst nicht kannte und Defekte, die er nicht wissentlich vor dem Käufer verbergen wollte. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass der Consumer Protection Act 68, 2008 prinzipiell die voetstoots Klausel zum Schutz des Verkäufers verbietet. Dies trifft aber nur zu, wenn die Transaktion eine alltägliche Geschäftstätigkeit des Verkäufers darstellt. Das heißt ein Verkäufer, dessen gewöhnliche Geschäftstätigkeit nicht der Verkauf von Immobilien ist, kann weiterhin die voetstoots Klausel in den Kaufvertrag integrieren. Offenlegung von Defekten Für Verkäufer wird empfohlen, eine Liste mit allen Defekten der zu verkaufenden Immobilie anzufertigen. Im Fall eines unbekannten Defektes könnte der Käufer nämlich eine Klage einreichen oder versuchen den Transfer zu verzögern oder abzusagen. Mit Hilfe einer sorgfältigen Aufstellung aller Defekte kann dies vermieden werden bzw. kann leicht nachgewiesen werden, wer, wann und was über den Zustand der Immobilie wusste. Weiß der Käufer über das Problem Bescheid und führt trotzdem die Transaktion durch, so ist der Verkäufer nicht weiter haftbar für zukünftige Probleme. 5

7 Am besten legt man gleich zu Beginn alle Defekte offen, die wesentlich und wichtig für die Entscheidung des Käufer sein könnten. Die folgenden Punkte werden im Normalfall in der folgenden Liste abgedeckt: Rohrleitungen und Abwasserprobleme alle möglichen Wasserleckagen Insektenbefall Schäden am Dach Probleme mit der Grundstücksentwässerung Instabilitäten oder Risse im Fundament Verkäufer, die ihnen bekannte Defekte zurückhalten, können nach der Aufdeckung des Defekts durch den Käufer verklagt werden bzw. müssen für die Reparatur und aufgrund des Defekts auftretende Schäden aufkommen. Übertragungs- und Mehrwertsteuer Entweder Übertragungs- oder Mehrwertsteuer muss beim Transfer einer Immobilie von einem Eigentümer zu einem anderen Eigentümer entrichtet werden. Der Steuerstatus des Verkäufers bestimmt ob Übertragungs- oder Mehrwertsteuer vom Käufer zu bezahlen sind. Ist der Verkäufer in dieser Transaktion mehrwertsteuerpflichtig, so wird die Mehrwertsteuer zusätzlich mit 14% zum Verkaufspreis aufgeschlagen. Die Mehrwertsteuer wird an den Verkäufer bezahlt, welcher dafür verantwortlich ist sie bei SARS zu begleichen. Ist der Verkäufer im Zuge dieser Transaktion nicht mehrwertsteuerpflichtig, ist der Käufer selbst für die Bezahlung der Mehrwertsteuer bei SARS verantwortlich. Die Höhe der Übertragungssteuer wird als Prozentsatz vom Verkaufspreis berechnet. Handelt es sich beim Käufer um eine Einzelperson, wird die Übertragungssteuer als gestaffelter Tarif berechnet, wobei die Steuer mit steigendem Kaufpreis erhöht wird. Die Raten sind folgende: R steuerbefreit R % des Wertes über R R R plus 5% des Wertes über R >R R plus 8% des Wertes über R Die Übertragungssteuer muss vor der Übertragung der Immobilie bei SARS bezahlt werden. Außerdem sollte die Bezahlung innerhalb von maximal sechs Monaten ab Zeitpunkt der Transaktion durchgeführt werden um Strafen zu vermeiden. 6

8 Wenn beide, Käufer und Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig sind, die Immobilie im Zuge einer Unternehmensfortführung verkauft wird und zusätzlich die Richtlinien des VAT Act eingehalten werden kann es sein, dass keine Mehrwertsteuer bei SARS anfällt. Besteuerung bei Immobilienverkauf Im Falle eines erzielten Gewinns fällt auf eine Immobilienveräußerung eine Kapitalertragssteuer ( capital gains tax ) an. Die CGT betrifft sowohl Südafrikaner als auch ausländische Staatsbürger. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Nettoerlös aus dem Verkauf wird bei natürlichen Personen mit 25% zum Einkommen addiert. Vom gesamten Einkommen wird dann die Einkommenssteuer berechnet. Der derzeitige Steuersatz befindet sich, abhängig vom Einkommen, zwischen 18% und 40%. Verfügt eine natürliche Person über einen Hauptwohnsitz mit weniger als zwei Hektar, so sind die ersten ZAR 2 Millionen des realisierten Kapitalertrages von der CGT befreit. Ist der Besitzer der Immobilie ein Unternehmen, eine Close Corporation oder ein gewöhnlicher Trust, so wird der Nettogewinn aus dem Verkauf mit 50% besteuert. Im Falle eines Unternehmens gilt es die steuerlichen Vor- und Nachteile abzuwägen und dann zu entscheiden, ob eine Immobilie als Privatperson, Stiftung oder Unternehmen erworben wird. Nach dem Verkauf einer Immobilie kann das Geld wieder ins Ausland transferiert werden, sofern alle anfallenden Steuern entrichtet sind, und nachgewiesen werden kann, dass das Kapital für den Immobilienkauf ursprünglich schon aus dem Ausland eingeführt wurde. Ist der Verkäufer der Immobilie kein Südafrikaner kann es für den Käufer notwendig sein, einen vorgeschriebenen Prozentsatz des Kaufpreises zurückzubehalten und an SARS (South African Revenue Service) zu zahlen. Der Verkäufer ist berechtigt nach entsprechender Anweisung von SARS den einbehaltenen Betrag bzw. einen Teil dieses Betrages überwiesen zu bekommen. Diese Vorgehensweise ist aber nur bei einem Kaufpreis über ZAR 2 Millionen notwendig. Die aktuellen Prozentsätze des einzubehaltenden Kaufpreises sind: 5% falls der Verkäufer eine natürliche Person ist 7,5% falls der Verkäufer ein Unternehmen ist 10% falls der Verkäufer ein Trust ist 7

9 Zertifikate Beetle Certificate Dieses Zertifikat ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sollte jedoch vor allem bei älteren Häusern verlangt werden. Es handelt sich dabei um ein Zertifikat welches bestätigt, dass zum Zeitpunkt der Transaktion keine Käfer oder sonstige Schädlinge beispielsweise in Holzböden oder Türen sind. Electrical Certificate Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Electrical Compliance Certificate welches bestätigt, dass alle Installationen den Anforderungen des Occupational Health and Safety Act, 1993 entrsprechen. Plumbing Certificate Ein Sanitärzertifikat, welches der Verkäufer bei der Stadt/Gemeinde einzureichen hat, ist ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben. Sollte der Klempner, der das Zertifikat ausstellt, Mängel an der Immobilie finden, sind die Kosten vom Verkäufer zu tragen. Gas Certificate Seit dem 1. Oktober 2009 muss jede Person, die eine Flüssiggasinstallation auf einem Grundstück anbringt, ein Zertifikat haben, dass die Konformität der Anlage bestätigt. Gasinstallationen die solch ein Zertifikat erfordern sind eingebaute Gasöfen und braais, Gasherde und Warmwassersysteme. Jede Person, die ein Grundstück mit so einer Installation veräußern möchte, muss dem Käufer ein Gas Certificate vorlegen. Der Eigentumsübertragungsprozess Eine Kaufvereinbarung über eine Immobilie muss immer schriftlich aufgesetzt werden und vom Käufer und Verkäufer unterschrieben werden. Der Kaufvertrag wird normalerweise von Anwälten oder Immobilienmakler aufgesetzt. Der unterschriebene Kaufvertrag wird dann an einen Notar oder einem auf Grundstücksrecht spezialisierten Anwalt zur weiteren Verarbeitung weitergeleitet. Das südafrikanische Gesetz sieht vor, dass die Bearbeitung jeglicher Übertragungs- und Registrierungskosten von Hypothekardarlehen von einem Notar durchgeführt werden. Im Durchschnitt muss mit einem Zeitraum von sechs bis acht Wochen für die Registrierung des Transfers gerechnet werden. Für weitere Fragen: 8