Richtlinien für die Vergabe von Bauplätzen der Stadt Rheinau zur Erstellung von Wohngebäuden

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1 Richtlinien für die Vergabe von Bauplätzen der Stadt Rheinau zur Erstellung von Wohngebäuden Stadtkämmerei Stadt Rheinau November 2012

2 1 Richtlinien für die Vergabe von Bauplätzen der Stadt Rheinau zur Erstellung von Wohngebäuden I. Allgemeine Bestimmungen Die Stadt Rheinau erschließt im Rahmen ihrer Boden- und Siedlungspolitik konventionell oder im Rahmen von städtebaulichen Verträgen Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau und verkauft die ihr gehörenden Bauplätze zu angemessenen Preisen zur Erstellung von eigengenutzten Wohngebäuden. Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht. Ebenso besteht kein Rechtsanspruch auf die Überlassung eines Bauplatzes bzw. eines Bauplatzes zu einem bestimmten Kaufpreis, in einer bestimmten Lage, mit einer bestimmten Größe oder sonstigen bestimmten Eigenschaften. II. Vergabevoraussetzungen 1. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bewerbers, bzw. bei mehreren Bewerbern sämtlicher Bewerber, müssen geordnet sein. 2. Die Finanzierung des Grundstückserwerbs sowie des darauf zu errichtenden Wohngebäudes muss gesichert sein. Die Nachweise hierfür hat der Bewerber, bzw. bei mehreren Bewerbern jeder Bewerber, in geeigneter Form zu erbringen (z.b. Nachweise über vorhandenes Eigenkapital, Finanzierungszusage einer Bank usw.) 3. Der Bewerber, bzw. bei mehreren Bewerbern sämtliche Bewerber, muss volljährig und geschäftsfähig sein. 4. Der Erwerb ist auf einen Bauplatz beschränkt. In besonderen Fällen, insbesondere bei Bewerbern mit kinderreichen Familien oder Bewerbern als Kleingewerbetreibende kann nach besonderer Prüfung und Entscheidung im Einzelfall auch ein Doppelbauplatz vergeben werden, soweit entsprechende Bauplätze zur Verfügung stehen. 5. Der Bewerber, bzw. bei mehreren Bewerbern keiner der Bewerber, darf in Rheinau kein Grundstück in Eigentum oder Erbbaurecht besitzen, das als Bauplatz für Wohngebäude verwendet werden kann. Soweit der Bewerber, bzw. bei mehreren Bewerbern einer der Bewerber, bereits früher einen Bauplatz ganz oder teilweise von der Stadt erhalten hat, ist die Zuteilung eines weiteren Bauplatzes von der Stadt ausgeschlossen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Bewerber diesen Bauplatz zwischenzeitlich in unbebautem oder bebautem Zustand veräußert hat.

3 2 III. Bedingungen 1. Der Erwerber, bei mehreren Erwerbern sämtliche Erwerber, muss sich verpflichten, auf dem verkauften Grundstück binnen zwei (2) Jahren ab Kaufvertragsdatum bzw. ab Eintritt der Baureife entsprechend den örtlichen Bebauungsvorschriften und nach Maßgabe der baurechtlichen Bestimmungen ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten und das Grundstück bis zur Fertigstellung (Bezugsfertigkeit) nicht zu veräußern oder mit einem Erbbaurecht zu belasten. 2. Der Erwerber, bei mehreren Erwerbern mindestens einer der Erwerber, muss sich verpflichten, das zu erstellende Wohnhaus selbst zu beziehen und von da an dort mindestens zehn (10) Jahre lang ständig seinen Hauptwohnsitz zu behalten und das Grundstück während dieser Zeit nicht zu veräußern oder mit einem Erbbaurecht zu belasten, wobei der Erwerber bei Schaffung von mehr als einer Wohneinheit die Hauptwohnung zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs zu nutzen hat. Der Bezug muss unmittelbar nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Als Bezugsdatum gilt das Datum des Einzugs in das Wohnhaus, spätestens das Datum der ortspolizeilichen An- bzw. Ummeldung des Hauptwohnsitzes. 3. Beim Erwerb eines Bauplatzes durch mehrere Personen zu Wohnungseigentum sind die Wohnverpflichtung und das Veräußerungsverbot nach Ziffer 2 von den Erwerbern je Wohnung zu erfüllen. 4. Die Veräußerung erfolgt grundsätzlich erst dann, wenn das Grundstück Baureife erlangt hat, d. h. wenn die Erschließung des Grundstücks vollständig abgeschlossen ist. 5. Die gesetzlichen Anschluss- und Erschließungsbeiträge werden, a) soweit diese bereits entstanden und abgerechnet sind, im Rahmen des Kaufpreises b) soweit diese bereits entstanden aber noch nicht abgerechnet sind, zum Kaufpreis c) soweit diese noch nicht entstanden aber berechenbar sind im Wege der Ablösung bzw. d) soweit diese noch nicht entstanden und nicht berechenbar sind im Wege der Vorschussleistung mit Abschluss des Kaufvertrags erhoben, soweit diese nicht im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags im Wege der Kostenbeteiligung durch die Stadt Rheinau getragen werden. 6. Der Kaufpreis muss mindestens 2 Tage vor dem Beurkundungstermin auf einem Konto der Stadt Rheinau auflagenfrei gutgeschrieben sein. Dies ist durch Vorlage des Überweisungsträgers eines Bankinstitutes rechtzeitig nachzuweisen. Ausnahmen hiervon können nur zugelassen werden, wenn für die Wirksamkeit des Vertrags erforderliche nachträglich einzuholende behördliche oder gerichtliche Genehmigungen eine vorzeitige Kaufpreiszahlung ausschließen. In diesem Fall kann die Stadt eine anderweitige Sicherung der Kaufpreiszahlung verlangen.

4 3 7. Die unter Ziffer 1 bis 3 genannten Bedingungen werden in den Kaufvertrag aufgenommen und wie folgt gesichert: a) Bedingung nach Ziffer 1 Die Bedingung nach Ziffer 1 wird über ein Wiederkaufsrecht mit dinglicher Auflassungsvormerkung der Stadt mit folgendem Inhalt abgesichert: Erfüllen die Erwerber auch nur eine der Verpflichtungen nach Ziffer 1 nicht, so haben sie das Grundstück frei von eingetragenen Lasten an die Stadt Rheinau auf deren Verlangen zurückzugeben. Haben die Erwerber bei Ausübung des Wiederkaufrechts mit der Bebauung des Grundstücks bereits begonnen, so kann die Stadt wählen, ob sie diese Bauteile übernimmt oder deren Entfernung auf Kosten der Erwerber verlangt. Wiederkaufspreis ist der jeweilige Kaufpreis zuzüglich der von den Erwerbern gezahlten Erschließungsbeiträge und nach dem Kommunalabgabengesetz gezahlten Anschlussbeiträge. Bei Übernahme angefangener Bauteile erhöht sich der Wiederkaufspreis um den Betrag, um den sich der Grundstückswert durch diese Bebauung erhöht hat. Der Wiederkaufpreis ist fällig mit lastenfreier Auflassung des Grundstücks an die Stadt Rheinau und bis dahin zinslos. Befinden sich angefangene Bauteile auf dem Grundstück und übernimmt die Stadt diese nicht, so wird der Wiederkaufspreis erst fällig, wenn die Bauteile entfernt sind. Kommen die Erwerber trotz schriftlicher Aufforderung durch die Stadt ihrer Verpflichtung die Bauteile zu entfernen binnen angemessener Frist nicht oder nur ungenügend nach, ist die Stadt Rheinau berechtigt, auf Kosten der Erwerber für die Entfernung der Bauteile selbst zu sorgen. In diesem Fall ist die Stadt zur Verrechnung der hierfür anfallenden Kosten mit dem Wiederkaufspreis berechtigt. Übersteigen die Kosten der Entfernung der Bauteile den Wiederkaufspreis, sind die Erwerber verpflichtet die noch ausstehenden Kosten auf schriftliche Anforderung der Stadt Rheinau innerhalb von drei (3) Wochen ab Datum dieses Schreibens an die Stadt zu bezahlen. Kommen die Erwerber mit der Erstattung des Differenzbetrages in Verzug, so haben sie kraft Gesetzes Verzugszinsen in Höhe von fünf (5) Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ( 247 Bürgerliches Gesetzbuch) zu bezahlen. Alle Kosten und die Grunderwerbsteuer aus dem Wiederkauf treffen die Erwerber. Das Wiederkaufsrecht ist unbefristet. Teilen jedoch die Erwerber der Stadt Rheinau schriftlich mit, dass sie ihre Bauverpflichtung endgültig nicht erfüllen werden, so erlöschen das Recht zum Wiederkauf und die Ansprüche der Stadt Rheinau nach Ablauf von zwei (2) Jahren ab Zugang dieser Mitteilung. Verlängert die Stadt auf Antrag der Erwerber die Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung, erlischt das Wiederkaufsrecht frühestens zwei (2) Jahre nach Ablauf dieser Frist. Die Erwerber bevollmächtigen den Leiter der Kämmerei sowie den jeweiligen Leiter des Sachgebiets Liegenschaften der Stadt Rheinau und deren Stellvertreter - je einzeln -, sie bei Vollzug des Wiederkaufs zu vertreten und für sie alle Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der Stadt Rheinau am Grundstück lastenfreies Eigentum zu verschaffen. Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des 181 BGB befreit. Die Vollmacht ist unwiderruflich und erlischt nicht mit dem Tod der Vollmachtgeber.

5 4 b) Bedingung nach Ziffer 2 bzw. 3 Die Bedingung nach Ziffer 2 bzw. 3 wird über eine Nachzahlungsverpflichtung abgesichert. Kommen die Erwerber der Nutzungsverpflichtung bzw. dem Veräußerungsverbot nach Ziffer 2 bzw. 3 nicht nach, so sind die Erwerber zur Zahlung eines Differenzbetrags in Höhe eines im Kaufvertrag zu vereinbarenden Festbetrags verpflichtet. Der Nachzahlungsbetrag beträgt - bei konventionell erschlossenen Baugebieten 100 % - bei im Rahmen städtebaulicher Verträge erschlossenen Baugebieten 25 % des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Bauplatzpreises, jedoch ohne die darin gegebenenfalls enthaltenen Anschlussbeiträge nach dem KAG sowie andere Nebenleistungen, wie zum Beispiel die Kostenerstattung für auf dem Grundstück errichtete Abwasserkontrollschächte. Der Differenzbetrag ist um 4 % jährlich, erstmals zum Beginn des auf den Vertragsschluss folgenden Kalenderjahres, bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Differenzbetrags zu erhöhen. Der so errechnete Betrag ermäßigt sich nach Ablauf von drei Jahren gerechnet ab Zeitpunkt des Kaufvertrags um 20 %, danach für jedes weitere vollendete Jahr um jeweils 10 %. Nach Entstehung des Anspruchs tritt keine weitere Ermäßigung ein. Kommen die Erwerber mit der Nachzahlung in Verzug, so haben diese kraft Gesetzes Verzugszinsen in Höhe von fünf (5) Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ( 247 Bürgerliches Gesetzbuch) zu bezahlen. Die Erwerber verpflichten sich, eine Weiterveräußerung des Grundstücks entgegen dem Veräußerungsverbot unverzüglich der Stadt Rheinau mitzuteilen. Sie treten der Stadt Rheinau sicherheitshalber ihren Kaufpreisanspruch gegen den zukünftigen Erwerber in Höhe der Kaufpreiserhöhung ab. Die Stadt Rheinau nimmt die Abtretung an. Der Anspruch der Stadt Rheinau auf Zahlung des Differenzbetrages ist zudem durch eine brieflose Hypothek am Grundstück zu sichern. Die Erwerber bewilligen die Eintragung einer Hypothek ohne Brief in Höhe des vereinbarten Differenzbetrages nebst Zinsen hieraus ab Beginn des auf den Vertragsschluss folgenden Kalenderjahres in Höhe von 4 % jährlich. Ein Eintragungsantrag wird vorläufig nicht gestellt; dies kann jedoch jederzeit von der Stadt Rheinau nachgeholt werden. Ein Anspruch auf die Nachzahlung besteht nicht, wenn der Verstoß gegen die Bedingung in Ziffer 2 bzw. 3 in persönlichen oder wirtschaftlichen Umständen begründet ist. Hierzu zählen insbesondere: Beruflich bedingte Wohnsitzverlegung, vorzeitige Erwerbsunfähigkeit oder Tod eines Erwerbers sowie Auflösung der Ehe der Erwerber oder sonstige Härtefälle.

6 5 IV. Vergabeverfahren 1. Zuteilungsantrag Eine Bauplatzzuteilung erfolgt nur auf schriftlichen Zuteilungsantrag. Ein Antrag kann nur für Bauplätze gestellt werden, deren Erschließung (Baureife) bereits erfolgt ist. Die Bewerber haben hierfür das Formblatt "Zuteilungsantrag mit Selbstauskunft" vollständig auszufüllen und dieses der Stadtkämmerei vorzulegen. Mehrere Bewerber haben ein gemeinsames Formblatt auszufüllen. 2. Zuteilungsvormerkung Soweit ein Zuteilungsantrag noch nicht gestellt werden kann, können sich Bewerber für den Erwerb eines Bauplatzes bei der Stadtkämmerei vormerken lassen. Dies gilt insbesondere für Grundstücke, die zwar in einem Bebauungsplan überplant, aber noch nicht baureif erschlossen sind. Für den Fall, dass Bewerber aus persönlichen Gründen, z.b. zur Klärung finanzieller oder bautechnischer Fragen, einen Vormerkungsantrag stellen, kann die Vormerkung maximal 3 Monate nach Antragstellung aufrecht erhalten werden. Solange kein Zuteilungsantrag (siehe Ziffer 1) gestellt ist, gilt die Vormerkung als unverbindlich. Liegen mehrere Vormerkungen für einen Bauplatz vor, wird die Stadt dann, wenn der Zeitpunkt der Erschließung des Bauplatzes feststeht, die jeweiligen Bewerber zur Stellung eines Zuteilungsantrags auffordern. Soweit mehrere Zuteilungsanträge für einen Bauplatz gestellt werden, findet bei der Bewerberauswahl in der Regel die zeitliche Reihenfolge des Eingangs der Zuteilungsvormerkung Berücksichtigung. 3. Entscheidung Die Zuteilungsanträge werden nach Eingang durch die zuständigen Entscheidungsorgane beraten und entschieden. Die Zuständigkeit der Entscheidung über die Vergabe der Bauplätze richtet sich nach der Hauptsatzung der Stadt Rheinau. Zuständig ist hiernach in der Regel der Ausschuss für Verwaltung und Finanzen, bzw. soweit eine Sitzung des Ausschusses nicht rechtzeitig stattfinden kann, der Gemeinderat, jeweils nach vorheriger Anhörung des zuständigen Ortschaftsrates bzw. des Bezirksbeirats Freistett. Die konkrete Entscheidungsdauer ist abhängig vom Eingang des Zuteilungsantrags, dessen Vollständigkeit und vollständiger Prüfung sowie dem Sitzungskalender der zuständigen Entscheidungs- bzw. Anhörungsgremien. Ein Rechtsanspruch auf eine Entscheidung im Rahmen einer bestimmten Höchstdauer besteht nicht.

7 6 V. Ausnahmen 1. Der Gemeinderat kann nach vorheriger Anhörung des zuständigen Ortschaftsrats bzw. des Bezirksbeirats Freistett nach pflichtgemäßem Ermessen Ausnahmen von den Anforderungen dieser Richtlinie zulassen. 2. Bei mehreren Zuteilungsanträgen für einen Bauplatz kann der Gemeinderat in Ausnahme von Abschnitt IV, Ziffer 2 Satz 5 nach Anhörung des zuständigen Ortschaftsrats bzw. des Bezirksbeirats Freistett in besonderen begründeten Fällen nach pflichtgemäßen Ermessen eine von der zeitlichen Reihenfolge der Zuteilungsvormerkung abweichende Bewerberauswahl zulassen, wenn sichergestellt ist, dass der auf die zuerst eingegangene Vormerkung gestellte Zuteilungsantrag im selben Plangebiet Berücksichtigung finden kann. Besondere Gründe können dabei insbesondere sein: Anzahl minderjähriger Kinder Dauer der Wohnzeit in der Stadt bzw. der betreffenden Ortschaft Dauer eines Arbeitsplatzes in der Stadt bzw. der betreffenden Ortschaft Gesundheitliche Beeinträchtigungen