GreenBuilding. Düsseldorf

Transkript

1 GreenBuilding Siemens-Niederlassung Düsseldorf

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3 Hesse Newman GreenBuilding Hesse Newman GreenBuilding 1

4 Vorwort

5 Willkommen in der Airport City In herausragender Düsseldorfer Lage zieht Siemens in ein GreenBuilding. Starke Substanz Der Flughafen ist in Sichtweite, Bahn- und Busstationen liegen ganz in der Nähe und die Autobahnen 44, 52, 57, 40 und 3 verbinden den Standort direkt mit Deutschlands größter Metropolregion: Nicht weniger als eine perfekte Lage hat sich die Siemens AG für ihre neue Düsseldorfer Niederlassung ausgesucht. Bereits im Herbst 2010 wird das rund Quadratmeter große Bürohaus bezugsfertig sein. Die Siemens AG, das nach Marktkapitalisierung zweitgrößte Unternehmen Deutschlands, hat es bereits für mindestens zehn Jahre fest angemietet. GreenBuilding Der Dax-Konzern stände nicht für Innovation und Qualität, würde er nicht auch in seiner neuen Düsseldorfer Niederlassung auf modernste Bautechnik setzen. Und das heißt heutzutage: Grün bauen. In Zeiten steigender Rohstoff- und Energiepreise hat der Klimaschutz längst auch in der Bau- und Immobilienwirtschaft Einzug gehalten. Denn Investitionen in die Energieeffizienz eines Gebäudes und der Einsatz von klimafreundlichen und Ressourcen schonenden Technologien rechnen sich: Mieter wie Investoren profitieren einerseits von geringeren Betriebskosten und genießen andererseits einen Imagevorteil. Core-Investment nennen Experten eine solche Immobilie und meinen Bürohäuser in guten Lagen mit langfristig gebundenen bonitätsstarken Mietern und attraktiven Renditechancen. Solche Kapitalanlagen bleiben zumeist institutionellen Anlegern vorbehalten. Mit dem Hesse Newman GreenBuilding können Sie eine solche Investition auch als Privatanleger realisieren bei einem vergleichsweise niedrigen Kapitaleinsatz ab Euro. Echte Werte haben immer Konjunktur Investitionen in Immobilien haben eine lange Tradition. Sie sind die Klassiker zum Aufbau und zur Absicherung von Vermögen. Gerade in unruhigen Zeiten erleben diese Real Assets eine Renaissance. Nicht von ungefähr: Langfristig gesehen sind sie eine der sichersten Formen der Vermögensanlage. So haben Immobilienwerte im letzten Jahrhundert zwei Inflationen schadlos überstanden und ihr Wert hat sich in den letzten 40 Jahren mehr als versechsfacht. Mit dem Hesse Newman GreenBuilding können Sie diese Tradition fortsetzen und gleichzeitig zukunftsorientiert und nachhaltig investieren mit doppeltem Gewinn: Prognostiziert sind Auszahlungen von 6 Prozent* jährlich, inklusive Mehrwert für die Umwelt. GreenBuilding Treten Sie ein! Sie sind herzlich eingeladen. * bezogen auf die Pflichteinlage ohne Agio Hesse Newman GreenBuilding 3

6 Inhalt Gute Aussichten Blick aus der Fondsimmobilie auf den Flughafenterminal Düsseldorf International (Rohbau November 2009) 4 HESSE NEWMAN Capital

7 Inhalt Anlage Hinweise und Erklärungen 6 Beteiligungsangebot 8 Angebot im Überblick 9 Strukturübersicht 14 Risiken der Beteiligung 15 Projektpartner 24 Hesse Newman Capital AG 25 Siemens AG 26 HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH 27 Standort 28 Immobilienmarkt Deutschland 28 Immobilienmarkt Düsseldorf Region Rhein-Ruhr 31 Airport City Düsseldorf 34 Fondsimmobilie 40 GreenBuilding 50 Wirtschaftliche Grundlagen 54 Investitions- und Finanzierungsplan 55 Wirtschaftlichkeitsprognose/Prognose für den Anleger 60 Verkaufsprognose 64 Sensitivitätsanalysen 66 Rechtliche Grundlagen 68 Angaben über die Vermögensanlagen 69 Wesentliche Verträge 79 Wichtige Vertragspartner 87 Steuerliche Grundlagen 90 Vertragswerk 100 Gesellschaftsvertrag 101 Treuhand- und Verwaltungsvertrag 112 Mittelverwendungskontrollvertrag 116 Zusatzinformationen 118 Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 119 Finanzinformationen der Emittentin 123 Angabenvorbehalt 126 Glossar 127 Beteiligungshinweise 128 Beitrittserklärung Die inhaltliche Richtigkeit der im Verkaufsprospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Hesse Newman GreenBuilding 5

8 Hinweise und Erklärungen

9 Hinweise und Erklärungen Hinweise und Erklärungen Prospekterstellung Der vorliegende Verkaufsprospekt wurde auf Grundlage der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung und des Verkaufsprospektgesetzes erstellt. Der Verkaufsprospekt wurde ferner nach den Vorgaben des vom Institut der Wirschaftsprüfer (IDW) herausgegebenen Standards über die Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen (IDW S 4) erstellt. Emittentin Emittentin der Vermögensanlage ist die Hesse Newman Real Estate Nr. 2 GmbH & Co. KG, Gorch-Fock-Wall 3, Hamburg. Anbieterin Anbieterin der Vermögensanlage ist die Hesse Newman Capital AG mit Sitz in Hamburg. Verantwortung für den Verkaufsprospekt Sämtliche Angaben, Plandaten, Prognosen sowie die steuerlichen und rechtlichen Grundlagen dieses Verkaufsprospektes wurden sorgfältig und nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie beruhen auf dem gegenwärtigen Stand der Planung, den zugrunde liegenden Verträgen, den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen und den aktuellen wirtschaftlichen Rahmendaten. Die Anleger gehen eine längerfristige unternehmerische Beteiligung ein, die mit entsprechenden Risiken (siehe hierzu Seite 15 ff.) verbunden ist. Vom Prospekt abweichende Angaben sind nur dann und insoweit verbindlich, als sie von der Hesse Newman Capital AG vor der Zeichnung schriftlich bestätigt werden. Dritte, insbesondere selbständige Anlageberater und Vermittler, sind zu abweichenden Angaben nicht berechtigt. Für das Rechtsverhältnis zwischen den Kommanditisten/Treugebern und der Emittentin sind allein die Angaben des Verkaufsprospektes in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich. Für den Inhalt des Verkaufsprospektes übernimmt die Hesse Newman Capital AG als Anbieterin die Verantwortung und erklärt, dass ihres Wissens die hierzu gemachten Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind. Datum der Prospektaufstellung: 11. Dezember 2009 Hesse Newman Capital AG Gorch-Fock-Wall Hamburg Marc Drießen Dr. Marcus Simon Vorstand Vorstand Firmensitz der Hesse Newman Capital AG In bester Hamburger Innenstadtlage, fußläufig gelegen zu Binnenalster und Dammtorbahnhof Hesse Newman GreenBuilding 7

10 Beteiligungsangebot

11 Beteiligungsangebot I Angebot im Überblick Beteiligungsangebot Angebot im Überblick Der Hesse Newman GreenBuilding (Hesse Newman Real Estate Nr. 2 GmbH & Co. KG) hat von der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH ein Bürogebäude in der Airport City Düsseldorf erworben. Das sich derzeit in Bau befindliche Bürogebäude ist langfristig an die Siemens AG vermietet. Immobilien in guten Lagen können einen sehr guten Inflationsschutz und Wertbeständigkeit bieten. Sie sind damit ein wichtiger Bestandteil eines gestreuten Vermögens. Langfristige, indexierte Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern machen eine Investition in geschlossene Immobilienfonds widerstandsfähig gegen kurzfristige Markteinflüsse. Beteiligung Die Anleger beteiligen sich mittelbar als Treugeber über die TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbh (nachfolgend: Treuhänderin) an dem Kommanditkapital der Hesse Newman Real Estate Nr. 2 GmbH & Co. KG, Hamburg (nachfolgend auch: Emittentin oder Gesellschaft). Die Emittentin hat das Bürogebäude in der Klaus-Bungert- Straße 6 in Düsseldorf erworben. Fondsimmobilie Das Bürogebäude befindet sich derzeit in Bau. Die Baufertigstellung durch den Verkäufer, die HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH (nachfolgend: HOCHTIEF), und die Übergabe an den Mieter, die Siemens AG (nachfolgend: Siemens), sind für den 15. September 2010 geplant. Die Übernahme der Immobilie durch die Emittentin und die Kaufpreiszahlung erfolgen planmäßig zum 30. September Mieter Siemens AG Mietfläche gesamt ,30 m² nach gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) Stellplätze 254 Kalkulierte Gesamtmiete* EUR ,60 p.a. Grundstücksgröße m² Mietzins monatlich Büro: EUR 14,90 je m² Rechner/Server/Lager: EUR 8,00 je m² TG-Stellplatz: EUR 95,00 je Stellplatz Außen-Stellplatz: EUR 60,00 je Stellplatz Laufzeit 10 Jahre und 14 Tage Sonderkündigungsrechte Nach 7,5 Jahren mit einer Frist von 12 Monaten für bis zu 20 % der Flächen (Abstandszahlung von einer Jahresmiete bezogen auf die gekündigte Teilfläche) Verlängerungsoptionen Dreimal 5 Jahre für den Mieter Indexierung 90 % Anpassung bei 10 % Änderung des Verbraucherpreisindex Kaufpreis EUR * Die Mietzahlungen (inklusive der Differenzzahlungen des Verkäufers) beginnen prognosegemäß ab Übernahme der Immobilie durch die Emittentin. Siemens AG in Düsseldorf Visualisierung der neuen Niederlassung Hesse Newman GreenBuilding 9

12 Lage Deutschland Deutschland ist mit Abstand die größte Volkswirtschaft in Europa. Auch im Jahr 2009 ist Deutschland die Konjunkturlokomotive Europas. Mit einem Anstieg des Bruttoinlandprodukts von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal liegt das Wachstum deutlich über dem Schnitt der 27 EU-Länder. Da es in Deutschland anders als in anderen Ländern keine Immobilienblase gab, erwarten Experten eine vergleichsweise hohe Stabilität auf dem deutschen Immobilienmarkt. Der deutsche Markt bietet aufgrund seiner dezentralen Struktur den Vorteil, dass die Volatilität deutlich geringer als in anderen europäischen Märkten ist. Insbesondere in der Krise gewinnt daher der deutsche Immobilienmarkt an Attraktivität. Bei akzeptablen Renditen sind die Risiken hierzulande niedriger als in den Boomregionen früherer Jahre. Düsseldorf Die Landeshauptstadt Düsseldorf liegt inmitten der größten Metropolregion Deutschlands und ist einer der wichtigsten Wirtschaftsräume Europas mit immensem Potenzial. Im Umkreis von 50 Kilometern leben neun Millionen Menschen, im Radius von 150 Kilometern 30 Millionen. Die Marktgröße dieses Wirtschaftsraums ist vergleichbar mit der von London und Paris. In Nordrhein-Westfalen haben neun von 30 Dax-Konzernen ihren Sitz und in der Rhein-Ruhr-Region sind rund Unternehmen tätig. Nach einem Ranking der Unternehmensberatung Mercer ist Düsseldorf die Stadt mit der höchsten Lebensqualität in Deutschland. Weltweit liegt die Stadt am Rhein auf Platz sechs vor Metropolen wie Sydney, Paris und London. In Bezug auf den Büromarkt zählt Düsseldorf zu den Big Six Deutschlands. Medienhafen Düsseldorf Postmoderne Architektur mit maritimem Flair 10 HESSE NEWMAN Capital

13 Willkommen bei Siemens Düsseldorf Visualisierung des Foyers Airport City Düsseldorf Die Airport City verfügt durch ihre Lage auf dem Gelände des Flughafens Düsseldorf International in unmittelbarer Nähe zum Terminal über eine hervorragende Anbindung sowohl luft- als auch landseitig. 77 Airlines starten von Düsseldorf zu 180 Zielen weltweit, und rund 625 Starts und Landungen täglich sichern eine Vielzahl von Verbindungen. Der Standort hat über die Autobahn 44 direkten Anschluss an die Autobahnen 52, 57, 40 und 3 sowie eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel Bus, S-Bahn und den Fernverkehr der Deutschen Bahn. Taxis und Mietwagenzentralen ergänzen das Angebot. Die Airport City zählt damit zu den verkehrstechnisch am besten erschlossenen Standorten des gesamten deutschen Wirtschaftsraums. Mieter Die Immobilie ist langfristig an die Siemens AG vermietet. Der Siemens-Konzern beschäftigt rund Mitarbeiter weltweit davon allein rund in Deutschland. Der Konzern ist mit seinen Aktivitäten auf den Gebieten Industrie, Energie und Gesundheit ein weltweit führendes Unternehmen und erzielte im Geschäftsjahr 2009 einen Umsatz von 76,6 Mrd. Euro und ein Ergebnis von 2,5 Mrd. Euro. Der freie Cashflow betrug knapp 7,6 Mrd. Euro. Der Börsenwert von Siemens beträgt ca. 56 Mrd. Euro. Nach Gewichtung und Marktkapitalisierung ist Siemens das zweitgrößte börsennotierte Unternehmen Deutschlands. GreenBuilding Der Klimawandel hat nicht nur gravierende Folgen für Mensch und Umwelt, sondern auch für das Management von gewerblichen Immobilien: Die Kosten für Wärmeerzeugung und den technischen Betrieb steigen kontinuierlich. Eine Reduktion der Treibhausgase und ein geringerer Ressourcenverbrauch sind daher auch Anforderungen, denen sich die heutige Immobilienwirtschaft stellen muss. Nahezu 40 Prozent des europaweiten Endenergieverbrauchs entfallen allein auf Gebäude. Eine hohe Energieeffizienz und nachhaltige Immobilienbewirtschaftung stehen daher im Mittelpunkt des EU-Förderprogramms GreenBuilding. Den Partnerstatus und ein EU-Zertifikat erhalten Unternehmen für Neubauten, deren gesamter Primärenergiebedarf für Heizung, Strom und Warmwasser mindestens 25 Prozent unterhalb des durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) bereits vorgeschriebenen Wertes liegt. Die Fondsimmobilie berücksichtigt in der Planung die baulichen und technischen Voraussetzungen zur Erlangung des GreenBuilding-Status. Insgesamt wird eine Unterschreitung der Anforderungen gemäß der Energieeinsparverordnung um fast 40 Prozent erreicht. Dies eröffnet hohe Einsparpotenziale bei den Betriebsnebenkosten. Zusätzlich steigt die Attraktivität der Immobilie durch ihren GreenBuilding-Standard und damit auch ihre Vermarktbarkeit. Hesse Newman GreenBuilding 11

14 Rahmendaten der Beteiligung Mindestbeteiligung EUR Höhere Beteiligungen sollen ohne Rest durch teilbar sein. Agio 5 % der Pflichteinlage Einzahlung 50 % der Pflichteinlage zuzüglich des 5 %igen Agios nach Annahme des Beitritts und Aufforderung durch die Treuhänderin bis zum letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats; 50 % der Pflichteinlage bis zum 30. September 2010 Bei Beitritten nach dem 30. September 2010: 100 % der Pflichteinlage zuzüglich 5 % Agio bis zum letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats Platzierungszeitraum Bis zum 31. Dezember 2010 geplant Laufzeit der Beteiligung Prognostizierte Laufzeit bis zum 31. Dezember 2022; keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen Emissionskapital EUR Fremdkapital/Zinsen EUR ; Laufzeit bis zum 31. Januar 2019, Zinssatz 3,04 % p.a. bei 90 % Auszahlung, Anschlusszins von 5,00 % p.a. kalkuliert für ca. 4 Jahre Mittelverwendungskontrolle Kontrolle über die prospektgemäße Verwendung des Emissionskapitals während der Investitionsphase und des Agios nach formalen Kriterien durch eine unabhängige Mittelverwendungskontrolleurin Rechte aus der Beteiligung Beteiligung am Ergebnis und Recht auf Auszahlungen, Kündigungsund Übertragungsrechte sowie Mitwirkungs- und Kontrollrechte entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages und des Treuhand- und Verwaltungsvertrages Haftung Nach Einzahlung und Eintragung ist die Haftung der Anleger auf die Hafteinlage (10 % der Pflichteinlage) begrenzt; Nachschusspflichten sind ausgeschlossen Steuerliches Konzept Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Das steuerliche Ergebnis wird den Anlegern entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages zugewiesen und ist in der persönlichen Einkommensteuerveranlagung zu berücksichtigen. Soweit die Emittentin Zinseinkünfte erzielen sollte, sind diese von den Anlegern zu versteuern. Das steuerliche Konzept ist im Kapitel Steuerliche Grundlagen, Seite 90 ff. beschrieben. Anlegerkreis Das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die in Deutschland ansässig und als natürliche Personen dort unbeschränkt steuerpflichtig sind. Personen mit einer US-amerikanischen Staatsbürgerschaft oder einem Wohnsitz in den USA oder Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für die USA (Greencard) dürfen sich nicht an der Emittentin beteiligen. Anleger sollen sich des unternehmerischen und langfristigen Charakters einer Beteiligung an der Gesellschaft bewusst sein und bereit sein, die auf der Seite 15 ff. beschriebenen Risiken zu tragen. 12 HESSE NEWMAN Capital

15 Beteiligungsangebot I Angebot im Überblick Investition und Finanzierung Bei Platzierung des geplanten Emissionskapitals in Höhe von 22,15 Mio. Euro ergibt sich folgender Investitions- und Finanzierungsplan: PROGNOSE Investition EUR Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten Finanzierungskosten Fondsabhängige Kosten und Vergütungen Nebenkosten Liquiditätsreserve Gesamtinvestition PROGNOSE Finanzierung EUR Fremdkapital Kommanditkapital davon Gründungsgesellschafter davon Emissionskapital Agio Gesamtfinanzierung Rechnerische Abweichungen resultieren aus Rundungsdifferenzen. Geplante Auszahlungen Auszahlungen an die Anleger sollen im Dezember eines jeden Jahres erfolgen. Die prognostizierten Auszahlungen sollen, bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio, über die geplante Laufzeit der Beteiligung insgesamt ca. 178,0 Prozent betragen. Darin enthalten sind kalkulierte Veräußerungs- und Liquidationserlöse. Die Auszahlungen beinhalten die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals. PROGNOSE Auszahlungen In % der Pflichteinlage 2010* ,0 % ,0 % ,0 % 2022 Schlussauszahlung 106,8 % Summe der Auszahlungen* 178,0 % *Anleger partizipieren an den Auszahlungen zeitanteilig ab dem der Einzahlung der jeweiligen Einlage zuzüglich Agio folgenden Monat für den eingezahlten Anteil der Pflichteinlage. Annahme: Einzahlung der ersten Rate zum 30. Juni 2010 und der zweiten Rate zum 30. September Hesse Newman GreenBuilding 13

16 Strukturübersicht Anleger Beitrittserklärung, Treuhand- und Verwaltungsvertrag TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbh Treuhänderin Treuhand- und Verwaltungsvertrag, Gesellschaftsvertrag Hesse Newman Capital AG Anbieterin Platzierungsgarantievertrag, Geschäftsbesorgungsverträge für Konzeption, Eigenkapitalvermittlung, Finanzierungsvermittlung, Laufende Verwaltung Beteiligungsgesellschaft Hesse Newman Real Estate Nr. 2 mbh Persönlich haftende Gesellschafterin, Gründungsgesellschafterin Gesellschaftsvertrag Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH Geschäftsführende Kommanditistin, Gründungsgesellschafterin Gesellschaftsvertrag Donner Treuhand- Gesellschaft mbh & Co. KG Mittelverwendungskontrolleurin Mittelverwendungskontrollvertrag Hesse Newman Real Estate Nr. 2 GmbH & Co. KG Gesellschaft/Emittentin Deutsche Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) Immobilienfinanzierung Darlehensvertrag HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH Verkäufer, Gründungsgesellschafter Kaufvertrag, Gesellschaftsvertrag Siemens AG Mieter Mietvertrag 14 HESSE NEWMAN Capital

17 Beteiligungsangebot I Risiken der Beteiligung Risiken der Beteiligung Eine Beteiligung an der Hesse Newman Real Estate Nr. 2 GmbH & Co. KG ist eine langfristige unternehmerische Beteiligung. Dabei bestehen Risiken, die nicht nur das wirtschaftliche Ergebnis beeinträchtigen können, sondern die auch zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals sowie insbesondere im Falle einer Fremdfinanzierung der Beteiligung auch zum Verlust weiterer Vermögenswerte eines Anlegers führen können. Die Darstellung im Folgenden kann individuelle Risiken einer Anlageentscheidung nicht aufzeigen. Interessenten wird empfohlen, sich vor Unterzeichnung der maßgeblichen Zeichnungsunterlagen im Hinblick auf individuelle Risiken von einem fachkundigen Dritten beraten zu lassen. Fertigstellung und Übergabe der Immobilie/Rückabwicklung Es besteht das Risiko, dass die Fertigstellung der Immobilie, gegebenenfalls auch aufgrund von Sonderwünschen des Mieters, nicht zu dem prognostizierten Zeitpunkt erfolgt. Die Übergabe der Immobilie an den Mieter könnte in diesem Falle erst später als geplant erfolgen. Dies kann negative Folgen auf die Rendite des Anlegers haben. Soweit sich die Fertigstellung der Immobilie um mehr als drei Monate verspätet, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen vom Mietvertrag zurücktreten. In diesem Fall kann es zu einer Rückabwicklung der Beteiligung kommen. Zu den Folgen einer Rückabwicklung vergleiche den Abschnitt Platzierungsgarantie/ Rückabwicklung in diesem Kapitel. Soweit die Bauausführung nicht ordnungsgemäß erfolgt, d.h. insbesondere Mängel oder Abweichungen von behördlichen Genehmigungen vorhanden sein sollten, kann dies negative Folgen auf die Auszahlungen an Anleger haben, z.b. weil die Miete vom Mieter gemindert wird. Vermietung und Anschlussvermietung Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages bzw. Teilflächen bei Ausüben des Sonderkündigungsrechts durch den Mieter nicht oder nur teilweise vermietet werden können, so dass keine Mieteinnahmen für diese Flächen erzielt würden und die auf die Leerstandsflächen entfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten nicht umgelegt werden könnten. Ein Mietausfallwagnis wurde erst ab dem Jahr 2020 kalkuliert. Auch können die Konditionen einer Vermietung unter den prognostizierten Annahmen liegen und die Einnahmen der Emittentin verringern. Neben den nachfolgend dargestellten Risiken können weitere Risiken und Ereignisse auftreten, die die wirtschaftlichen Ergebnisse der Beteiligung maßgeblich zum Nachteil verändern können. Auch können Risiken allein, in Kombination oder in unterschiedlichem Ausmaß eintreten und sich vor diesem Hintergrund auch kumulieren. Immobilienspezifische Risiken Falls die in der Prognose berücksichtigten Beträge für Revitalisierungsaufwand nicht ausreichen, um eine Anschlussvermietung der Immobilie bzw. von Teilflächen zu ermöglichen, hat dies negative Auswirkungen auf das Ergebnis der Gesellschaft und in der Folge auf die Auszahlungen an die Anleger. Baumängel und Altlasten Die Immobilie kann mit Baumängeln behaftet sein, für die eventuell keine Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können. Auch kann sich die Beseitigung etwaiger Baumängel als nicht durchsetzbar erweisen, z.b. im Falle der Insolvenz von Vertragspartnern. Eventuelle Kosten aus einer Baumängelbeseitigung, für die keine Gewährleistung besteht oder deren Ansprüche nicht durchgesetzt werden können, bzw. für hieraus unter Umständen resultierenden Mietausfall gehen zu Lasten der Emittentin. Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich auf dem Grundstück Risiken aus nicht bekannten oder nicht ordnungsgemäß entfernten Altlasten befinden. Sowohl Baumängel als auch Altlasten können zu außerplanmäßigen Aufwendungen führen, die das Ergebnis des Anlegers bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals negativ beeinflussen können. Hesse Newman GreenBuilding 15

18 Inflation und Mietentwicklung Grundsätzlich kann nicht von einem Zusammenhang zwischen Inflation und Änderung des allgemeinen Mietniveaus ausgegangen werden. Sollte die tatsächliche Inflationsrate geringer ausfallen als die kalkulierte Rate, sind die Einnahmen der Emittentin niedriger als angenommen. Dies hat ggf. Auswirkungen auf den erzielbaren Veräußerungserlös. Geringere Auszahlungen an die Anleger wären die Folge. Versicherung Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Risiken nicht versicherbar sind, dass der Versicherungsschutz versagt oder nicht ausreichend ist. Sollte ein Schaden nur teilweise oder gar nicht gedeckt sein, hat die Emittentin die Differenz bzw. den gesamten Schaden zu tragen. Dies kann für den Anleger den Verlust eines Teils seines eingesetzten Kapitals bis zum Totalverlust zur Folge haben. Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei Neuabschlüssen oder nach einem Schadensfall höhere Prämien als kalkuliert zu zahlen sind. Dies kann zu negativen Auswirkungen auf die Auszahlungen an die Anleger führen. Wertentwicklung Der unternehmerische Erfolg der Emittentin richtet sich neben der Vermietung im Wesentlichen nach der Wertentwicklung der Immobilie. Die Wertentwicklung hängt vor allem von der nachhaltigen Ertragskraft der Immobilie und somit im Wesentlichen von Standort und Ausstattung, der Vermietung an bonitätsstarke Mieter und den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Die Airport City ist ein neu entwickeltes Baugebiet. Die Entwicklung des Standortes kann z.b. aufgrund einer negativen Entwicklung der Umgebung, ungünstiger Sozialstrukturen sowie regionaler und überregionaler Wettbewerbssituationen nachteilig beeinflusst werden. Auch ist es für Immobilienmärkte typisch, dass Mieten und Kaufpreise aufgrund von Überoder Unterkapazitäten sowie aufgrund gesamtwirtschaftlicher Entwicklungen (z.b. Wirtschafts- oder Finanzkrisen) Marktschwankungen unterliegen. Die Wertentwicklung und der erzielbare Verkaufspreis sind folglich von heute nicht vorhersehbaren, markt- und objektspezifischen Entwicklungen sowie von gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen Einflüssen abhängig. Es besteht das Risiko, dass der Wert der Immobilie und damit die Rendite der Anleger durch diese Faktoren negativ beeinflusst werden. Der Verkauf der Immobilie ist durch keine vertragliche Vereinbarung gesichert. Insofern besteht das Risiko, dass die Immobilie nicht veräußert werden kann, der kalkulierte Veräußerungserlös nicht erzielt wird und/oder die Veräußerung zu einem anderen Zeitpunkt als angenommen durchgeführt wird. Die Auszahlungen an die Anleger können hierdurch zu einem anderen Zeitpunkt als geplant, auch später, sowie in geringerer Höhe als kalkuliert erfolgen. Finanzierungsrisiken Fremdfinanzierung der Immobilie Die Finanzierung der Immobilie erfolgt unter anderem über ein langfristiges Darlehen. Sofern ein nicht geplanter Zwischenfinanzierungsaufwand entsteht, ist ggf. auch die Aufnahme eines zusätzlichen Darlehens oder eine Erhöhung des bestehenden Darlehens denkbar. Sollte die Finanzierung oder ggf. auch eine zusätzliche Finanzierung durch die laufenden Einnahmen nicht mehr bedient werden können, müssten die Auszahlungen reduziert oder ausgesetzt werden. Sollten diese Maßnahmen nicht ausreichen, kann es zu einer Zwangsverwertung der Immobilie durch die finanzierende Bank kommen, was für den Anleger den Verlust eines erheblichen Teils seines eingesetzten Kapitals bis hin zum Totalverlust zur Folge haben kann. Sofern ggf. keine zusätzliche Finanzierung oder keine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden kann oder die Emittentin aufgrund unterplanmäßiger Ergebnisse nicht in der Lage ist, den Kapitaldienst für eine Finanzierung zu erbringen, besteht ebenfalls das Risiko, dass die Bank eine Zwangsverwertung mit den beschriebenen Folgen betreibt. Dasselbe gilt auch bei einem Verstoß gegen die Bestimmungen des Darlehensvertrages. Ferner besteht das Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu deutlich schlechteren Konditionen als kalkuliert abgeschlossen werden kann. Dies würde sich entsprechend negativ auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken. 16 HESSE NEWMAN Capital

19 Beteiligungsangebot I Risiken der Beteiligung Fremdfinanzierung der Beteiligung Eine Fremdfinanzierung der Beteiligung ist nicht vorgesehen und wird von der Anbieterin nicht angeboten. Anleger, die individuell eine Fremdfinanzierung der Beteiligung eingehen, müssen die Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung auch dann plangemäß zurückführen, wenn diese nicht aus Rückflüssen der Beteiligung bestritten werden können. Die Fremdfinanzierung der Beteiligung erhöht das Risiko, dass bei nicht plangemäßem Verlauf für den Anleger ein Verlust entsteht oder erhöht wird. Das Ergebnis für einen Anleger kann durch zusätzliche Kosten der Fremdfinanzierung, wie z.b. Zinsen, Bearbeitungsgebühren oder durch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung seiner Fremdfinanzierung, verschlechtert werden. Eine Fremdfinanzierung der Beteiligung kann zu einer Gefährdung des weiteren Vermögens des Anlegers führen. Kostenrisiken Kosten Investitionsphase Die Vergütungen und Nebenkosten in der Investitionsphase sind Anfangsaufwendungen. Sie müssen ebenso wie die laufenden betrieblichen Aufwendungen zunächst erwirtschaftet werden, bevor für den Anleger ein Gewinn eintritt. Der Kaufpreis für die Immobilie ist vorläufig, da der Kaufpreis erst nach endgültiger Flächenaufstellung, nach Baufertigstellung sowie nach Feststellung der endgültigen baulichen Ausnutzung des Kaufgrundstückes ermittelt wird. Eine eventuelle Erhöhung des Kaufpreises oder eine Überschreitung weiterer Kosten der Investitionsphase müsste aus der Liquiditätsreserve bezahlt werden und sofern diese nicht ausreichen sollte durch Aufnahme von weiteren Fremdmitteln, gegebenenfalls zu ungünstigen Konditionen, gedeckt werden. Die Liquiditätsreserve würde um diesen Betrag reduziert oder die Mieteinnahmen durch den zusätzlichen Kapitaldienst gemindert. Eine Reduzierung oder Aussetzung der Auszahlungen an die Anleger wäre die Folge. Falls das Emissionskapital zu den in der Prognoserechnung unterstellten Terminen nicht platziert und eingezahlt ist, kann ein nicht geplanter Zwischenfinanzierungsaufwand entstehen. Nicht kalkulierte Zwischenfinanzierungszinsen würden sich negativ auf die geplante Liquiditätsreserve der Emittentin auswirken und im Ergebnis zu verringerten Auszahlungen an die Anleger führen. Nicht umlagefähige Betriebs- und Verwaltungskosten Die in der Wirtschaftlichkeitsprognose berücksichtigten nicht umlagefähigen Betriebs- und Verwaltungskosten können höher sein als kalkuliert. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne zunächst als umlagefähig eingestufte Kosten später nicht auf den/die Mieter umgelegt werden können bzw. zunächst nicht einkalkulierte Betriebs- und Verwaltungskosten zusätzlich entstehen. Diese Kosten sind von der Emittentin zu tragen und würden im Falle von weiteren/erhöhten Ausgaben zu einem geringeren Überschuss führen und in der Folge die Auszahlungen an die Anleger negativ beeinflussen. Instandhaltung und Instandsetzung Im laufenden Betrieb können höhere Instandhaltungs-/ Instandsetzungs- sowie Erneuerungskosten als prognostiziert anfallen. Ebenso können bei Ablauf des Mietvertrages, bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts bzw. bei vorzeitigem oder teilweisem Ausfall des Mieters nicht kalkulierte Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung sowie Erneuerung anfallen. Auch können die Kosten für Umstrukturierungs-, Umbau- und Revitalisierungsmaßnahmen, insbesondere im Falle eines Mieterwechsels, über die planmäßigen Ansätze hinausgehen. Entsprechend dem übersteigenden tatsächlichen Aufwand müssten die Auszahlungen an die Anleger reduziert oder ausgesetzt werden. Vertragspartner- und sonstige Risiken Vertragserfüllungsrisiko Die Gesellschaft trägt grundsätzlich das Risiko, dass Vertragspartner (z.b. Verkäufer, Garanten, Mieter) ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht oder nicht vollständig nachkommen oder Verträge kündigen. Darüber hinaus kann die Verschlechterung der Bonität bzw. der wirtschaftlichen Leistungskraft von Vertragspartnern negative Auswirkungen auf die Vertragserfüllung haben. Hieraus können höhere Aufwendungen entstehen, die negativen Einfluss auf die Auszahlungen an die Anleger haben. Hesse Newman GreenBuilding 17

20 Insbesondere würde ein Ausfall des gegenwärtigen oder zukünftiger Mieter bzw. des Verkäufers bei der Mietdifferenzzahlung, die Emittentin erheblich belasten. Auch besteht das Risiko, dass ein Mieter ganz oder teilweise nicht gewillt oder in der Lage ist, seine mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen. Dadurch könnten im Vergleich zu den Prognoserechnungen geringere Mieterträge realisiert werden. Dies würde die prognostizierten Ergebnisse und Rückflüsse an die Anleger erheblich negativ beeinflussen. Management und Verwaltung Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt in erheblichem Maße von den Fähigkeiten der Geschäftsführung der Emittentin und den Fähigkeiten des mit der laufenden Verwaltung beauftragten Managements sowie von der Qualität externer Dienstleister ab. Es besteht die Möglichkeit des Verlustes von Schlüsselpersonen, des Missmanagements oder der Verfolgung von Eigeninteressen. Dies kann sich negativ auf die Entwicklung der Gesellschaft auswirken und kann für den Anleger zu einem Verlust eines Teils des eingesetzten Kapitals bis zum Totalverlust führen. Interessenkonflikte Aufgrund der Verflechtungen zwischen der Anbieterin, die auch Platzierungsgarantin ist und unter anderem auch die laufende Verwaltung der Gesellschaft wahrnimmt, der persönlich haftenden Gesellschafterin, der geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhänderin können bei diesen Vertragspartnern Interessenkonflikte auftreten. Es besteht das grundsätzliche Risiko, dass die Interessen der Emittentin und damit der Anleger in diesen Fällen nicht oder nicht mit der gleichen Nachhaltigkeit wie die der miteinander verflochtenen Unternehmen durchgesetzt werden. Informationsrisiko Der Verkaufsprospekt basiert teilweise auf Angaben von fremden Dritten. Die Richtigkeit dieser Angaben wird vorausgesetzt, kann aber von der Prospektverantwortlichen inhaltlich nicht vollständig überprüft werden. In der Folge besteht für den Anleger das Risiko, dass Inhalte, Annahmen und/oder Schlussfolgerungen von verwendeten Quellen unvollständig, ungenau oder nicht richtig sind. Fondsspezifische Risiken Platzierungsgarantie/Rückabwicklung Es besteht das Risiko, dass die Platzierungsgarantin oder ein von ihr benannter Dritter weder einer etwaigen Zahlungsverpflichtung aus der Platzierungsgarantie nachkommt noch der Gesellschaft ein Darlehen selbst oder über Dritte zur Verfügung stellen kann. Ein Zinssatz für ein ggf. zu stellendes Darlehen ist nicht festgeschrieben. Hieraus können sich insgesamt negative Folgen auf die Auszahlungen an die Anleger ergeben. Auch kann es zu einer Rückabwicklung der Beteiligung kommen. Da die Anleger keinen Anspruch auf vollständige Rückzahlung ihres eingesetzten Kapitals haben, kann dies für den Anleger den Verlust eines Teils seines eingesetzten Kapitals bis zum Totalverlust zur Folge haben. Mittelverwendungskontrolle Die Gesellschaft hat einen Mittelverwendungskontrollvertrag für die Investitionsphase abgeschlossen. Die Kontrolle nach diesem Vertrag ist auf die formelle Überprüfung der Zahlungen nach Maßgabe des Investitionsplans beschränkt. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken dieser unternehmerischen Beteiligung werden für den Anleger durch den Mittelverwendungskontrollvertrag nicht begrenzt. Beschlussfassung/Majorisierung Der einzelne Anleger befindet sich bei der Willensbildung der Gesellschaft regelmäßig in der Minderheit und kann dadurch seine persönlichen Interessen nicht durchsetzen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass aufgrund der Zeichnung eines großen Gesellschaftsanteils durch einen Einzelinvestor oder durch die Platzierungsgarantin dieser bzw. diese eine Stimmenmehrheit erhält und damit einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, der den Einzelinteressen der Anleger entgegensteht. Fungibilität Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Anleger können ihre Beteiligung frühestens zum 31. Dezember 2022 ordentlich kündigen. Die Auflösung der Gesellschaft ist nur durch einen Beschluss der Gesellschafter mit einer Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen Stimmen möglich. Die darauf folgende Liquidation kann sich auch über 18 HESSE NEWMAN Capital

21 Beteiligungsangebot I Risiken der Beteiligung einen längeren Zeitraum hinziehen. Der Anleger bleibt in diesem Fall bis zu deren Abschluss Gesellschafter. Die Beteiligung an der Emittentin ist nur begrenzt fungibel. Die Anteile an der Gesellschaft können nicht zurückgegeben werden. Für den Verkauf von Anteilen existiert derzeit kein gesetzlich geregelter Markt. Es besteht das Risiko, dass sich bei einem beabsichtigten Verkauf kein Käufer findet oder dass die Beteiligung nur mit erheblichen Abschlägen veräußert werden kann. Darüber hinaus bedarf eine Übertragung der Beteiligung der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin und kann in bestimmten gesellschaftsvertraglich geregelten Fällen versagt werden. Daher sollte sich der Anleger auf eine langfristige Bindung an die Kapitalanlage einstellen. Haftung des Anlegers Der Anleger haftet gegenüber Gläubigern der Gesellschaft aufgrund Gesetz ( 171 ff. HGB) in Höhe der von ihm übernommenen Hafteinlage. Nachdem die Einlage vollständig eingezahlt und die Eintragung in das Handelsregister erfolgt ist, erlischt diese Haftung. Die gesetzliche Haftung kann bis zur Höhe der eingetragenen Haftsumme wieder aufleben, falls Auszahlungen erfolgen, denen keine entsprechenden Gewinne der Gesellschaft gegenüberstehen. Auch nach seinem Ausscheiden aus der Gesellschaft und der Löschung seiner Beteiligung im Handelsregister besteht bis zur Höhe der Haftsumme eine Nachhaftung für weitere fünf Jahre für Verbindlichkeiten, die zu diesem Zeitpunkt dem Grunde nach bereits bestanden. Eine weitergehende Haftung der Anleger bis zur Höhe aller empfangenen Auszahlungen ohne Begrenzung auf die Hafteinlage ist denkbar, wenn analog 30f. GmbHG Auszahlungen an die Anleger erfolgen, obwohl die Liquiditäts- und Vermögenslage der Emittentin Auszahlungen nicht zugelassen hätte. Das Haftungsrisiko ist für Kommanditisten und Treugeber wirtschaftlich identisch, da die Treugeber entsprechend der Regelung des Treuhand- und Verwaltungsvertrages eine Freistellungsverpflichtung zugunsten der Treuhänderin haben. Steuerliche Risiken Das steuerliche Konzept des Beteiligungsangebotes wurde auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Rechtslage entwickelt. Künftige Änderungen der Gesetze, der Verwaltungsanweisungen oder der Rechtsprechung können zu abweichenden steuerlichen Konsequenzen der Beteiligung der Anleger an der Emittentin führen und negative Auswirkungen für den einzelnen Anleger haben. Eine abschließende Beurteilung durch die Finanzverwaltung erfolgt erst im Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung (Betriebsprüfung). Hieraus können sich ebenfalls negative steuerliche Konsequenzen ergeben. Sofern die Finanzverwaltung zu einer abweichenden Auffassung gelangt, kann es zu einem Einspruchs- und Klageverfahren kommen, dessen Ausgang ungewiss ist und dessen Kosten zu Lasten der Emittentin gehen können. Die in dem Prospekt enthaltenen steuerlichen Aspekte setzen neben der planmäßigen Realisierung der Investition auch eine den Planungen entsprechende Vermietung der Immobilie voraus. Insgesamt kann sich aus den nachstehend aufgezeigten steuerlichen Risiken im Falle ihrer Realisierung, einzeln oder kumuliert, eine erhebliche Verringerung der Rentabilität der Beteiligung für die Anleger ergeben. Einkommensteuerliche Risiken Nach der Konzeption des Beteiligungsangebotes ist vorgesehen, dass die Emittentin als rechtliche und wirtschaftliche Eigentümerin eigenen Grundbesitz langfristig vermietet und verwaltet. Die Emittentin ist im steuerlichen Sinne vermögensverwaltend tätig und die Anleger erzielen mit ihrer Beteiligung an der Gesellschaft grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein gewerblicher Grundstückshandel auf Ebene der Emittentin ist konzeptionsgemäß nicht vorgesehen. Dennoch kann das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels auf Ebene der Emittentin nicht abschließend ausgeschlossen werden, z.b. bei Verkäufen von Teilflächen des Grundstücks. Aufgrund der individuellen Verhältnisse der Anleger ist es nicht auszuschließen, dass auf Ebene des einzelnen Anlegers ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Der Anleger erzielt in diesem Falle gewerbliche Hesse Newman GreenBuilding 19

22 Einkünfte aus der Beteiligung an der Emittentin, die neben der Einkommensteuer und dem Solidaritätszuschlag auch der Gewerbesteuer unterliegen. Prozent. Die Zinseinkünfte werden vielmehr in die Gewinnermittlung nach 4 und 5 EStG einbezogen und unterliegen dem Regelsteuersatz. Es liegt aufgrund der zur Geschäftsführung berechtigten und verpflichteten Kommanditistin Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH keine gewerbliche Prägung im Sinne des Einkommensteuerrechts vor ( 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG). Eine gewerbliche Prägung wird nach dem Wortlaut des 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG und nach Auffassung der Finanzverwaltung (R 15.8 Abs. 6 Satz 2 EStR) auch dann ausgeschlossen, wenn es sich bei der geschäftsführenden Kommanditistin um eine Kapitalgesellschaft handelt. In der Literatur wird auch die Meinung vertreten, dass eine gewerbliche Prägung einer GmbH & Co. KG vorliegen kann, wenn eine Kapitalgesellschaft als Kommanditistin zur Geschäftsführung befugt ist. Dies widerspricht jedoch der Verwaltungsauffassung und wurde nicht im steuerlichen Konzept der Emittentin berücksichtigt. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass die Finanzverwaltung ihre Auffassung ändert und die Emittentin dann nicht mehr vermögensverwaltend tätig, sondern gewerblich geprägt wäre. Die Anleger würden dann gewerbliche Einkünfte aus der Beteiligung an der Emittentin erzielen. Grundsätzlich ist ein Veräußerungsgewinn aus der Beendigung der Anlage oder der Veräußerung der Immobilie aufgrund der vermögensverwaltenden Tätigkeit nur im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes steuerpflichtig. Führt die Beteiligung an der Emittentin zu gewerblichen Einkünften, insbesondere aufgrund eines gewerblichen Grundstückshandels, so unterläge ein Veräußerungsgewinn stets der Einkommensteuer. Die Qualifizierung der Einkünfte aus der Anlage als gewerbliche Einkünfte hätte ferner Auswirkung auf die steuerliche Beurteilung von Zinseinkünften, Zinsaufwendungen und die zeitliche Berücksichtigung von Einnahmen und Ausgaben. Im Rahmen einer vermögensverwaltenden Gesellschaft ist die Zinsschrankeregelung ( 4h EStG) nicht zu beachten. Bei der Erzielung von gewerblichen Einkünften besteht hingegen das Risiko, dass Zinsaufwendungen der Gesellschaft durch die Zinsschrankeregelung ( 4h EStG) im Ergebnis steuerlich teilweise nicht abzugsfähig sind. Die Einkünfteermittlung bei vermögensverwaltenden Gesellschaften folgt in der Regel dem Zu- und Abflussprinzip ( 11 EStG). Für die Ermittlung der Einkünfte aus einer gewerblichen Gesellschaft ist der Betriebsvermögensvergleich ( 4 und 5 EStG) heranzuziehen. Aufgrund der Unterschiede im Rahmen der Einkünfteermittlung kann es zu einer Phasenverschiebung kommen, die im steuerlichen Konzept nicht vorgesehen ist. Das steuerliche Ergebnis kann bei Vorliegen einer Gewerblichkeit von der Konzeption abweichen und aufgrund von Zinseffekten zu einer abweichenden Rentabilität führen. Konzeptionsgemäß ist davon auszugehen, dass eine Einkunftserzielungsabsicht auf Ebene der Gesellschaft und auf Ebene der Anleger vorliegt. Werbungskostenüberschüsse können somit unter Berücksichtigung der Verlustbeschränkungen nach den 15a und 15b EStG von den Anlegern steuerlich geltend gemacht werden. Es besteht jedoch bei einer Fremdfinanzierung der Beteiligung die Gefahr, dass ein Totalüberschuss auf Ebene des Anlegers nicht erreicht wird und das Finanzamt die Beteiligung an der Emittentin als Liebhaberei qualifiziert. Wendet der Anleger weitere Sonderwerbungskosten auf oder veräußert er die Beteiligung an der Emittentin vorzeitig, besteht ebenfalls die Gefahr, dass kein Totalüberschuss erzielt wird und somit Werbungskostenüberschüsse steuerlich nicht geltend gemacht werden können. Anlegern, die ihre Beteiligung fremdfinanzieren wollen, wird daher empfohlen, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen. Zinseinkünfte, die im Rahmen von gewerblichen Einkünften erzielt werden, unterliegen nicht dem günstigen Pauschalsteuersatz der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Die Prognose der steuerlichen Ergebnisse des Beteiligungsangebotes sieht eine Zuordnung von Aufwendungen, die in der Investitionsphase entstehen, entspre- 20 HESSE NEWMAN Capital

23 Beteiligungsangebot I Risiken der Beteiligung chend den Grundsätzen des Fonds-Erlasses (BMF vom 20. Oktober 2003, BStBl. I 2003, S. 546) auf Anschaffungskosten bzw. sofort abziehbare Werbungskosten vor. Dennoch besteht das Risiko, dass die Beurteilung durch die Finanzverwaltung zu einer abweichenden Zuordnung dieser Aufwendungen führt. Aufwendungen, die als sofort abzugsfähige Werbungskosten im Konzept qualifiziert sind, könnten von der Finanzverwaltung als Anschaffungskosten für Grund und Boden bzw. Gebäude behandelt werden. Hierdurch könnte sich das steuerliche Ergebnis in der Investitionsphase erhöhen und erst später über die Abschreibung nur teilweise kompensiert werden. Aufgrund des Zinseffektes bzw. der eingeschränkten Abzugsmöglichkeit anhand der Abschreibung auf das Gebäude würde dies zu einer Verringerung der Rentabilität des Beteiligungsangebotes führen. Das steuerliche Konzept sieht vor, dass die kumulierten Verluste aus der Investitionsphase weniger als 10 Prozent der Höhe des gezeichneten Kapitals erreichen. Die Verlustausgleichsbeschränkung nach 15b EStG kommt demnach nicht zur Anwendung. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass diese Grenze überschritten wird und die entstandenen Verluste nach 15b EStG lediglich mit positiven Einkünften aus der Beteiligung an der Emittentin ausgeglichen werden können. Ein Verlustausgleich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus anderen Quellen sowie ein Verlustausgleich mit anderen Einkunftsarten ist im Rahmen eines Anwendungsfalls des 15b EStG nicht möglich. Gemäß den Prognoserechnungen werden die Kapitalkonten der Anleger nicht durch Verluste aufgezehrt und die Verlustausgleichsbegrenzung nach 15a EStG kommt damit nicht zur Anwendung. Für den dennoch nicht vollständig auszuschließenden Fall, dass die Voraussetzungen des 15a EStG doch erfüllt werden, können Verluste, die zu einem negativen Kapitalkonto führen oder es erhöhen, nicht sofort mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Steuerlich können diese Verluste nur bis zur eingezahlten Einlage bzw. bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme sofort als Verlustausgleichsvolumen berücksichtigt werden. Überschießende Verluste werden als verrechenbare Verluste vorgetragen. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn ein Anleger vor dem 31. Dezember 2010 der Gesellschaft beitritt, seine Pflichteinlage jedoch nicht einzahlt. Es ist grundsätzlich nicht auszuschließen, dass Entnahmen von Anlegern zu einer Erhöhung des negativen Kapitalkontos führen. Wird die Beteiligung von Anlegern als Treugeber gehalten, sind durch solche Maßnahmen die Voraussetzungen des 15a Abs. 3 EStG erfüllt und führen zu fingierten Einnahmen. In selber Höhe entstehen verrechenbare Verluste, die künftig mit positiven Einkünften aus der Beteiligung verrechnet werden können. Kommt es zur Anwendung des 15a Abs. 3 EStG wird das kalkulierte Ergebnis des Beteiligungsangebotes nicht erreicht. Die Konzeption sieht eine langfristige Vermietung der Immobilie vor. Eine steuerpflichtige Veräußerung innerhalb von zehn Jahren ist nicht vorgesehen. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Anleger seine Beteiligung an der Emittentin innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert und dadurch ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des 22 Nr. 2 EStG i.v.m. 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 4 EStG realisiert. Es besteht des Weiteren das Risiko, dass Grundstücksteile oder die gesamte Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußert werden und der Tatbestand des steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt ist. Aufgrund des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns wird dadurch die Rendite der Beteiligung belastet. Im Rahmen der Ergebnisprognose für den Anleger wurde durchgehend von einem einkommensteuerlichen Spitzensteuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich eines Solidaritätszuschlags in Höhe von 5,5 Prozent der festgesetzten Einkommensteuer ausgegangen. Eine eventuell bestehende Kirchensteuerpflicht wurde nicht berücksichtigt. Erhöhungen der Steuersätze in der Zukunft würden zu einer Erhöhung der individuellen Steuerbelastung des Anlegers führen. Grunderwerbsteuerliche Risiken Ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass 95 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, Hesse Newman GreenBuilding 21

24 gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft ( 1 Abs. 2a GrEStG). Sollten sich die Beteiligungsverhältnisse der Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren dahingehend ändern, dass die Gründungsgesellschafter zu nicht mehr als 5 Prozent am Gesellschaftsvermögen beteiligt sind, würde die Emittentin erneut der Grunderwerbsteuer unterliegen. Die Finanzverwaltung stellt bei der Prüfung der 95-Prozent-Grenze auf die im Rahmen der Konzeption geplante Kapitalerhöhung ab (gleichlautender Ländererlass vom 26. Februar 2003, BStBI. I 2003, S. 271 Tz. 43). Die Entstehung von Grunderwerbsteuer würde die Liquidität der Gesellschaft belasten und kann zu einer Reduzierung der Auszahlungen an die Anleger führen. Gleiches könnte für den Fall gelten, dass die Finanzverwaltung die Beteiligung eines Gründungsgesellschafters nicht als solche anerkennt. Umsatzsteuerliche Risiken Der langfristige Mietvertrag über die Nutzung der Immobilie sieht eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vor. Hierdurch wird erreicht, dass der Vorsteuerabzug für Eingangsleistungen geltend gemacht werden kann. Im Falle einer Nutzungsänderung der Immobilie (umsatzsteuerfreie Verwendung), die das Konzept des Beteiligungsangebotes nicht vorsieht, kann die Vorsteuer entsprechend dem Verhältnis der Nutzungsänderung nicht zum Abzug gebracht werden. Des Weiteren kommt eine Vorsteuerberichtigung nach 15a UStG in Betracht. Hierdurch wird unmittelbar das Ergebnis der Emittentin belastet und mittelbar auch das zuzuweisende Ergebnis an die Anleger. Erbschaft- und schenkungsteuerliche Risiken Die Übertragung von Anteilen an der Emittentin im Wege der Erbfolge oder Schenkung unterliegt der Erbschaftbzw. Schenkungsteuer. Die Beteiligungen werden in der Regel über ein Treuhandverhältnis gehalten. Die Bewertung der Bereicherung des Erben bzw. des Beschenkten richtet sich hierbei nach dem gemeinen Wert des Sachleistungsanspruchs in Form des Anspruchs auf Herausgabe des Treuguts. Dabei wird davon ausgegangen, dass der gemeine Wert des Anspruchs anhand der Bewertungsmethoden für den gemeinen Wert des Anteils an der Immobilie nach 157 BewG i.v.m. 176 bis 198 BewG zzgl. weiterer Vermögensgegenstände und abzüglich der Schulden ermittelt werden kann. Es besteht jedoch das Risiko, dass ein Verkehrswert der Beteiligung an der Emittentin auf dem Zweitmarkt existiert und somit den gemeinen Wert des Herausgabeanspruchs abbildet. Das Finanzamt setzt den Verkehrswert als gemeinen Wert für die erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Beurteilung an, wenn dieser ermittelt werden kann. Liegt der Verkehrswert über dem Wert, der sich aufgrund der Bewertungsmethoden für die Immobilie ergibt, entsteht für den Erwerber bzw. den Schenker eine höhere Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerlast. Sonstige steuerliche Risiken Sofern festgestellte steuerliche Ergebnisse bei einem Anleger zu Steuernachzahlungen führen, sind ab dem Beginn des 16. Monats nach Ablauf des Jahres, für das der Bescheid ergeht, für jeden Monat Zinsen in Höhe von 0,5 Prozent an die Finanzverwaltung zu zahlen. Maximales Risiko Eine Gefährdung des gesamten Vermögens des Anlegers und damit das Maximalrisiko besteht aus der Kumulation eines vollständigen Verlustes des eingesetzten Kapitals, einer Inanspruchnahme aus einer gegebenenfalls abgeschlossenen persönlichen Fremdfinanzierung der Beteiligung sowie eines Ausgleichs persönlicher Steuerbelastungen aus eigenen Mitteln. Weitere wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken im Zusammenhang mit der angebotenen Vermögensanlage, die über die in diesem Kapitel dargestellten Risiken hinausgehen, sind der Anbieterin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht bekannt. 22 HESSE NEWMAN Capital