Erwerb gegen Renten. Erwerb gegen Renten

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1 Erwerb gegen Renten Renten sind regelmäßig wiederkehrende, auf einem einheitlichen Verpflichtungsgrund beruhende Leistungen deren Dauer vom Eintritt eines Ungewissen Ereignisses, vor allem dem Tod einer Person, abhängt Überblick über die Rentenbesteuerung findet sich in den Einkommensteuerrichtlinien ab Rz 7001 Erwerb von Wirtschaftsgüter gegen Renten zunächst Barwert der zukünftigen Rentenverpflichtungen ermitteln stelllen Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes sowie Wert der Rentenverbindlichkeit dar Jährliche Anpassung der Rentenverbindlichkeit in der Bilanz keine Auswirkung auf Anschaffungskosten FolienNr.: Erwerb gegen Renten Kaufpreisrente: Errechnung der Anschaffungskosten: Rentenschuld mittels versicherungsmath.verfahren (Abhängig von Alter des Verkäufers ) zuzügl. allfälliger Einmalbeträge Buchungsvorgang Rentenschuld wird als Verbindlichkeit ausgewiesen zum Bilanzstichtag neue Berechnung der Rentenschuld Abnahme wird als Ertrag verbucht FolienNr.: 30 Rentenzahlung wird sofort als Aufwand verbucht 81 Wifi Seite 81 1

2 Gebäude Gebäudeabschreibung: Nutzungsdauer gesetzlich festgelegt Gewerbebetrieb, LW, unmittelbare Betriebsausübung 3 %» bis zum Jahr % andere betriebliche Zwecke (Verwaltung) 2 % teilweise f. Produktion und Verwaltung Mischsatz» bei 80 % unmittelbare Betriebsausübung 3 % selbständige Tätigkeit 2 % Eink. aus Vermietung und Verpachtung 1,5 % Betrieblich vermietete Gebäude entsprechend der Nutzung Gebäude von Banken und Versicherungen 2,5 %» bei mind. 80 % dem Kundenverkehr dienend 3 % AK/HK von Betriebsgebäuden aufgrund des Stadterneuerungsgesetzes KANN-Bestimmung 10 Jahre Bescheinigung Denkmalamt notwendig FolienNr.: Wifi Seite 66 Gebäude - Abgrenzungsproblematik Gebäude oder selbständige Anlagegüter Abgrenzungsprobleme Gebäude lange Abschreibungsdauer Opfertheorie (siehe weiter hinten) Baurechte Vertrag und Eintragung ins Grundbuch Ausweis unter Sachanlagen grundstücksähnliches Recht Abschreibung auf Laufzeit des Baurechts Freimachungskosten eines Mietobjekts Mieter verzichtet auf Mietrecht vorzeitig als zusätzliche Anschaffungskosten zu aktivieren keine Abschreibung auf Restlaufzeit des Mietvertrages Anbau, Umbau, Zubau Kosten erhöhen grundsätzlich des Wert des Gebäudes und werden auf Restnutzungsdauer abgeschrieben Sind die Kosten höher als der Restbuchwert des Gebäudes, verlängert sich die Restnutzungsdauer FolienNr.: Selbst erstellte Anlagen Ermittlung der Herstellungskosten Aktivierung (aktivierte Eigenleistungen) Definitionen in den EST-Richtlinien 2

3 Gebäude EST-Richtlinien Rz3169 Wirtschaftsgut mit einem Gebäude verbunden, dass es ohne Verletzung seiner Substanz nicht versetzt werden kann als Teil des Gebäudes und als unbeweglich anzusehen teilt steuerrechtlich das Schicksal der Gesamtanlage Rz3170 Selbständig bewertbare Gebäudeinvestitionen Einbaumöbel, Holzdecken und Wandverkleidungen, die der Raumeinrichtung dienen außerhalb des Verputzes verlegte Elektroinstallationen Einbauküchen eine in Leichtbauweise errichtete Halle, die mit einem aus massivem Material (Ziegel) gebauten und unterkellerten Wohn- und Bürogebäude verbunden ist Rz3171 Nicht selbständig bewertbare Gebäudeinvestitionen eingebaute Elektroinstallationen sowie Gas- und Wasserzuleitungen sanitäre Anlagen (Waschtische, Badewannen oder Klosettanlagen), Beleuchtungsanlagen Türschnallen und ähnliche Gegenstände Aufwendungen für den Anschluss eines zu errichtenden Gebäudes an die öffentlichen Versorgungsbetriebe und für die Straßenkanalisation Zentralheizungen (Etagenheizungen) Aufzugsanlagen Konsequenzen Selbständig bewertbare Wirtschaftsgüter bei der Erneuerung zu aktivieren und auf die individuelle Nutzungsdauer abzuschreiben Erneuerung nicht selbständig bewertbarer Wirtschaftsgüter Instandsetzungsaufwand. FolienNr.: 33 Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand Unterscheidung wichtig Herstellungsaufwand Aktivierung Erhaltungsaufwand Sofortaufwand Herstellungsaufwand Neues Wirtschaftsgut Erweiterung eines bestehenden Wirtschaftsgutes Nachträgliche Einbauten in Gebäude Änderung der Wesensart Nachgeholte Instandhaltungsaufwendungen Erhaltungsaufwand Laufende Reparaturen / Großreparaturen Instandsetzung von Wohngebäuden Trennung in Instandsetzung (10 Jahre Verteilung) und Instandhaltung FolienNr.: 34 3

4 Nachträgliche Baumaßnahmen Herstellungskosten Errichtung zusätzlicher Gebäudeteile oder bisher nicht vorhandener Anlagen Anbau Umbau größeren Ausmaßes Zubau Aufstockung erstmaliger Einbau von Sanitäranlagen erstmaliger Einbau von Aufzugsanlagen S. auch EStR ab Rz Erhaltungsaufwand Erneuerung bestehender Gebäudeteile Dacherneuerung Fassadenerneuerung Sanierung von Böden, Türen, Fenstern Ausmalen FolienNr.: 35 Erhaltungsaufwand Unterscheidung zwischen: Instandhaltungsaufwand (IH) laufende regelmäßig wiederkehrende Reparaturen zb Ausmalen, Reparatur einzelner Fenster etc. Instandsetzungsaufwand (IS) Erhöhung des Nutzwertes und der Nutzungsdauer des Gebäudes (Großreparaturen)» Erneuerung Dachstuhl» Fassadenerneuerung» Austausch aller Fenster, Türen» Austausch von Stiegen, Sanitäranlagen, Installationen, Aufzugsanlagen etc. Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen bei Betriebsgebäuden normalerweise sofort steuerlicher Aufwand Ausnahmen bei: Anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen Fremdvermietete Wohngebäude FolienNr.: 36 4

5 Instandsetzungsaufwand - Ausnahmen Anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen (Rz EStR) sind Aufwendungen mit zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft zu aktivieren, wenn Kaufpreis der Liegenschaft deswegen niedriger ist, weil nicht der Verkäufer, sondern erst der Käufer diese Aufwendungen tätigt Aktivierung dient der Gleichstellung mit einem Käufer, dessen erworbene Liegenschaft vor der Veräußerung verbessert wurde und der deshalb einen höheren (aktivierungspflichtigen) Kaufpreis zu zahlen hat naher zeitlicher Zusammenhang zeitliche Abstand der Erhaltungsaufwendungen von der Anschaffung der Liegenschaft nicht mehr als drei Jahre beträgt In Einzelfällen wird dieser zeitliche Abstand bis zu fünf Jahren ausgedehnt Schlechter Zustand des Gebäudes ist ein Indiz dafür, dass sich das Tragen des anschaffungsnahen Instandsetzungsaufwandes auf den Kaufpreis niedergeschlagen hat und eine Aktivierung vorzunehmen ist FolienNr.: Instandsetzungsaufwand - Ausnahmen Fremdvermietete Wohngebäude 4 (7) EStG Betroffene Gebäude zum Anlagevermögen gehören an Personen, die nicht betriebszugehörige Arbeitnehmer sind, für Wohnzwecke entgeltlich überlassen werden Vorgangsweise: Instandsetzungsaufwendungen unter Verwendung von entsprechend gewidmeten steuerfreien Subventionen aus öffentlichen Mitteln aufgewendet werden, scheiden insoweit aus der Gewinnermittlung aus Soweit Instandsetzungsaufwendungen nicht durch steuerfreie Subventionen gedeckt sind» sind sie gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. FolienNr.: 38 Wifi S

6 Nachträgliche Herstellungskosten Rz3163 EStR Kommt es bei Gebäuden nachträglich zu aktivierungspflichtigen Aufwendungen Erhöhung des Restbuchwerts erhöhter Restbuchwert auf die sich aus dem jeweiligen AfA-Satz ergebende Restnutzungsdauer abzuschreiben. Rz3164 EStR nachträglicher aktivierungspflichtiger Aufwand mit Restnutzungsdauerverlängerung eines Gebäudes wenn der Investitionsaufwand den Restbuchwert des Betriebsgebäudes übersteigt Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die für die Zusatzinvestition ermittelte Nutzungsdauer Zusatzinvestitionen Charakter eines eigenständigen Gebäudeteils (zb Aufstockung, An- und Zubauten Ermittlung der Nutzungsdauer für die Zusatzinvestitionen die Sätze des 8 Abs. 1 EStG 1988 anwendbar andere Zusatzinvestitionen (Badezimmereinbau, Einbau von Aufzugsanlagen, Einbau von Heizungsanlagen) Nutzungsdauer nach allgemeinen Kriterien zu ermitteln FolienNr.: Wifi Seite Opfertheorie Opfertherorie = Restbuchwert abgerissener Gebäude und die Abbruchkosten auf die Anschaffungskosten des Grundes oder eines neu errichteten Gebäudes zu aktivieren (Rz2618EStR ab 2006) Varianten: Erwerb eines abbruchreifen Gebäudes Abbruchkosten gehören mit dem Kaufpreis zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens Erwerb eines noch verwendbaren Gebäudes in der Absicht, es abzureißen Abbruchkosten und Restbuchwert des Gebäudes gehören zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes Abbruch eines noch verwendbaren Gebäudes das nicht in Abbruchabsicht erworben wurde und schon längere Zeit zum Betriebsvermögen gehört bzw. dem Betrieb gedient hat Abbruchkosten und Restbuchwert sind sofort abzugsfähig Abbruch eines schon lange zum Betriebsvermögen gehörenden baufälligen (einsturzgefährdeten) Gebäudes zur Herstellung eines unbebauten Grundstückes Abbruchkosten und Restbuchwert sind sofort abzugsfähig. FolienNr.: 40 Wifi S