Bestandsanalyse R4 Boden- und Immobilienmarkt

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1 Department für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik Technische Universität Wien Projekt 2 Kommunale Entwicklungs- und Flächenwidmungsplanung PA Kommunale Wirtschaftspolitik PA Bestandsanalyse R4 Boden- und Immobilienmarkt Birgit HERMANN , e @student.tuwien.ac.at Anna Christina KROS , anna@kros.at Ulrike PAWLITSCH , ulrike.pawlitsch@chello.at Nicole RINGER , nringer@gmx.at Julia SCHÖFTNER , julia@schoeftner.at A.o. Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Dr. Wolfgang BLAAS

2 I Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... I Tabellenverzeichnis...II Diagrammverzeichnis...II Abbildungsverzeichnis... III 1 Einleitung Planungsregion Aufgabenstellung Gebäudebestand Gebäude Wohnungsanzahl Nutzungen Eigentümer Wohnungsbestand Wohnungen Nutzfläche Wohnsitzangabe Ausstattungskategorie Rechtsgrund Grundstücksmarkt und Bodenpreise Wohnbauland Betriebsgebiet Baulandreserven und Wohnbaupotentiale Preisindizes Immobilienmarkt Preise nach Gemeinde Preisindizes Hochwasser und Immobilien Großeigentümer Esterházy Betriebe GmbH Gewerbezone Ost... 24

3 II 8 Zusammenfassung und Analyse Stärken und Schwächen Quellen Persönliche Gespräche Online Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Prozentueller Anteil der Wohnungen in den Gebäuden über alle Gemeinden... 3 Tabelle 2: Prozentuelle überwiegende Nutzung der Gebäude über alle Gemeinden... 3 Tabelle 3: Wohnbaulandpreise nach Gemeinde und Lage Tabelle 4: Betriebsgebietspreise nach Gemeinden Tabelle 5: Baulandreserven nach Gemeinden Tabelle 6: Übersicht Bodenpreise und Baulandreserven Tabelle 7: Nominelle Preisentwicklung in den Bundesländern ohne Wien, Baugrund Einfamilienhäuser, Stand Tabelle 8: Aktuelle Immobilienpreise nach Gemeinden Tabelle 9: Nominelle Preisentwicklung in den Bundesländern ohne Wien, Familienhäuser Eigentum, Stand Tabelle 10: Kennzahlen GZO Tabelle 11: Firmenverzeichnis GZO Tabelle 12: Stärken und Schwächen Liste Diagrammverzeichnis Diagramm 1: Gebäude nach Gemeinden... 2 Diagramm 2: Gebäudeeigentümer... 4 Diagramm 3: Wohnungen nach Gemeinden... 5 Diagramm 4: Nutzfläche der Wohnungen... 6 Diagramm 5: Wohnsitze... 7

4 III Diagramm 6: Ausstattungskategorie... 8 Diagramm 7: Rechtsgrund... 9 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Übersicht Bodenpreise (nächste Seite) Abbildung 2: Übersichtskarte Hochwasser (nächste Seite) Abbildung 3: Luftbild Gewerbezone Ost, Stand

5 1 1 Einleitung 1.1 Planungsregion Im Rahmen des Projekts 2 im Wintersemester 2008 wird erstmals ein Interkommunales Entwicklungskonzept für eine Region erstellt. Die sieben Gemeinden Großhöflein, Klingenbach, Siegendorf, St.Margarethen, Trausdorf, Wulkaprodersdorf und Zagersdorf bilden die Planungsregion zwischen Eisenstadt und Sopron (Ungarn). Mit knapp Einwohnern auf einer Fläche von 116 km² ist die Region nicht nur Einzugsgebiet für Eisenstadt, sondern auch ein wichtiger Faktor für Wien und das südliche Wiener Umland. Das pannonische Klima und die Nähe zum Neusiedlersee machen, vor allem für die Gemeinde St.Margarethen, den Tourismus zu einem entscheidenden Wirtschaftsfaktor. Durch die jahrelangen Ziel 1-Förderungen der EU wurde die Region auch für Betriebe attraktiv und die Grenzöffnung zu Ungarn hat neues Arbeitskräfte- und Kaufkraftpotential in die Gemeinden gebracht. 1.2 Aufgabenstellung Im Anfangsteil des Projektes werden Bestandsanalysen erstellt. Jede P2-Gruppe behandelt pro Fachbereich ein Thema, welches in weiterer Folge den anderen Gruppen zur Verfügung gestellt wird. Die Gruppe R4 behandelt folgende Themen: Landscape Gewässer IEMAR und Region 3D Hochwassermodell ISRA Identität IVS Öffentlicher Verkehr Ver- und Entsorgungsplanung Wasserversorgung SRF Erreichbarkeitsverhältnisse und Pendlersituation LAW Allgemeine Rechtsgrundlagen Am Fachbereich für Finanzwissenschaften und Infrastrukturpolitik wird das Thema Boden- und Immobilienmarkt erhoben welches im Folgenden genauer behandelt wird.

6 2 2 Gebäudebestand Für den Gebäudebestand wurden Daten der Statistik Austria von der Volkszählung 2001 ausgewertet. Die Gebäudestatistik erhebt Gebäudemerkmale wie die Art des Gebäudes, den Eigentümer und dessen Herkunft, die Nutzung, Gebäudezentralheizungen, die Art der Brennstoffe und nachträglich durchgeführte bauliche Maßnahmen am Gebäude. Die wichtigsten Kennzahlen werden im Folgenden erläutert. 2.1 Gebäude Die Gesamtgebäudeanzahl in den sieben Gemeinden beträgt Über 20% davon befinden sich in der flächenmäßig größten Gemeinde St.Margarethen. Den geringsten Gebäudebestand hat Zagersdorf mit 6,27%. Diagramm 1: Gebäude nach Gemeinden Relativer Anteil aller Gebäude in der Region nach Gemeinden 6,27% 11,69% 20,71% 12,86% 8,42% 18,72% Großhöflein Klingenbach Siegendorf St.Margarethen Trausdorf Wulkaprodersdorf Zagersdorf 21,32% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4

7 3 2.2 Wohnungsanzahl Ebenfalls erhoben wird die Wohnungsanzahl in den Gebäuden. Die meisten Gebäude beinhalten ein oder zwei Wohnungen oder sind keine Wohngebäude. Stark verdichteten Wohnbau findet man kaum. Tabelle 1: Prozentueller Anteil der Wohnungen in den Gebäuden über alle Gemeinden Wohnungsanzahl Anteil 1 oder 2 WHG 87,73% 3 bis 10 WHG 1,22% 11 oder mehr WHG 0,07% Wohngebäude von Gemeinschaften 0,03% Nichtwohngebäude 10,94% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4 100,00% 2.3 Nutzungen Bei der Gebäudenutzung überwiegt die Verwendung als Wohngebäude, was auch aus dem hauptsächlichen, privaten Eigentum und der Einfamilienhausstruktur abzuleiten ist. In der folgenden Tabelle sind die unterschiedlichen Nutzungen und ihr prozentueller Anteil über alle Gemeinden aufgeschlüsselt. Tabelle 2: Prozentuelle überwiegende Nutzung der Gebäude über alle Gemeinden Nutzung Anteil Wohngebäude 1 oder 2 WHG 87,73% Wohngebäude 3 oder mehr WHG 1,29% Wohngebäude von Gemeinschaften 0,03% Hotel oder ähnliche Gebäude 0,66% Bürogebäude 1,19% Groß- und Einzelhandel 0,84% Verkehr oder Nachrichtenwesen 0,09% Werkstätte, Industrie 2,17%

8 4 Kultur, Freizeit, Bildung, Gesundheit 0,49% Sonstige Gebäude 5,51% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4 100,00% 2.4 Eigentümer Die meisten Gebäude der Region, über 95%, stehen in Privatbesitz. Die restlichen 5% sind verteilt auf Gebietskörperschaften, gemeinnützige Bauvereine und sonstige juristische Personen. Diagramm 2: Gebäudeeigentümer Relativer Anteil der Gebäudeeigentümer über alle Gemeinden 1,92% 1,15% 1,71% Privatperson Gebietskörperschaft Gemeinnützige Bauvereinigung sonstige jur.person 95,21% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4

9 5 3 Wohnungsbestand Für den Wohnungsbestand wurden ebenfalls Daten der Statistik Austria von der Volkszählung 2001 ausgewertet. Die Wohnungsstatistik erhebt Wohnsitzangaben, den Rechtsgrund für die Wohnungsbenützung, die überwiegende Heizungsart, den Energieträger, die Nutzfläche der Wohnung und die Ausstattungskategorie. Hier werden die wichtigsten Kennzahlen erläutert. 3.1 Wohnungen Im folgenden Diagramm sind die prozentuellen Anteile der Wohnungen nach Gemeinden dargestellt. Die Gesamtwohnungsanzahl in allen Planungsgemeinden beträgt Bei einer Gesamteinwohnerzahl der Region von knapp ergibt das eine Belegungszahl von 2,01 und liegt somit unter dem österreichischen Schnitt von 2,4. Die meisten Wohnungen gibt es in den Gemeinden Siegendorf, St.Margarethen und Trausdorf, die auch die meisten Einwohner haben. Diagramm 3: Wohnungen nach Gemeinden Relativer Anteil aller Wohnungen in der Region nach Gemeinden 5,83% 12,81% 18,63% 13,25% 8,84% 19,54% Großhöflein Klingenbach Siegendorf St.Margarethen Trausdorf Wulkaprodersdorf Zagersdorf 21,09% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4

10 6 3.2 Nutzfläche In Diagramm 4 sind die Anteile der unterschiedlichen Wohnungsgrößen ersichtlich. Nur 3% der Gesamtwohnungen hat eine Nutzfläche unter 45m², die meisten Wohnungen, 24%, sind zwischen 60m² und 90m² groß. Diagramm 4: Nutzfläche der Wohnungen Relativer Anteil der Nutzfläche der Wohnungen in m² über alle Wohnungen 1,21% 2,05% 16,76% 11,47% 5,75% 23,89% unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bist unter oder mehr 19,64% 19,22% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4 3.3 Wohnsitzangabe Die meisten Wohnungen in der Planungsregion werden als Hauptsitzwohnungen genutzt. Nebenwohnsitze machen nur knapp 5% aus während es für fast 9% der Wohnungen keine Wohnsitzangaben gibt.

11 7 Diagramm 5: Wohnsitze Relativer Anteil der Wohnsitze über alle Gemeinden 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hauptwohnsitz Nebenwohnsitz ohne Wohnsitzangabe Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4 3.4 Ausstattungskategorie Die Ausstattung der Wohnungen gliedert sich in vier Kategorien. Ausstattungskategorie A Nutzfläche: mindestens 30 Quadratmeter Zimmer: Küche (Kochnische), Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische Gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung Warmwasseraufbereitung Ausstattungskategorie B Zimmer: Küche (Kochnische), Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische

12 8 Ausstattungskategorie C Wasserentnahmestelle und WC im Inneren Ausstattungskategorie D Keine Wasserentnahmestelle oder kein WC im Inneren, beziehungsweise eine dieser beiden Einrichtungen ist unbrauchbar (fristgerechte Instandsetzung nicht möglich) 1 Im folgenden Diagramm zeigt sich, dass über 80% der Wohnungen in die Kategorie A fallen, während knapp 14% in die Kategorie B fallen und somit über keine stationäre Heizung verfügen. Die Kategorien C und D sind mit gut 2% kaum vorhanden. Diagramm 6: Ausstattungskategorie Relativer Anteil der Ausstattungskategorien über alle Gemeinden 100% 80% 60% 40% 20% 0% A B C D Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4 1 Online,

13 9 3.5 Rechtsgrund Diagramm 6 zeigt den Rechtsgrund der Wohnungsbenützung. Beinahe 80% der Gebäudeeigentümer nutzen ihre Wohnung selbst, während es laut Statistik nur sehr wenige Eigentumswohnungen gibt. Diagramm 7: Rechtsgrund Prozentueller Anteil des Rechtsgrundes für die Wohnungsbenützung über alle Wohnungen 0,57% 1,26% 10,21% 2,39% 7,18% Hauptmiete befristet Hauptmiete unbefristet Eigenbenützung durch Gebäudeeigentümer Eigenbenützung durch Wohnungseigentümer Dienst- oder Naturalwohnung Sonstiges Rechtsverhältnis 78,39% Quelle: Statistik Austria, Volkszählung 2001 Eigene Auswertung u. Darstellung, Gruppe R4 4 Grundstücksmarkt und Bodenpreise Ein weiterer wichtiger Punkt der Bestandsanalyse zum Thema Immobilien ist der Grundstücksmarkt und die Bodenpreise in der Region. Im Folgenden werden Preise verglichen und Wohnbaupotentiale dargestellt. 4.1 Wohnbauland Die Preise für Wohnbauland pro Quadratmeter reichen von 46 in Klingenbach bis 150 in Großhöflein. Die Unterschiede ergeben sich vor allem aus der Nähe zu Eisenstadt und besonderen Lagen.

14 10 Während in Großhöflein Ebene, dem Gebiet südlicher der Bundesstraße die Bodenpreise zwischen 80 und 90 liegen, muss man am so genannten Hang, dem Gebiet nördlich der Bundesstraße an einem Südhang des Leithagebirges gelegen, zwischen 110 und 150 bezahlen. Die Bodenpreise sind die höchsten im Planungsgebiet was auf die Nähe zu Eisenstadt zurückzuführen ist. Die niedrigsten Bodenpreise gibt es derzeit in Klingenbach. 46 kostet der m² Wohnbauland in der Gemeinde mit dem ehemaligen Grenzübergang. In Siegendorf unterscheiden sich die Preise zwischen dem Ort und dem neu errichteten Siedlungsgebiet in der Gewerbezone Ost kaum. Die Preise liegen mit rund 60/m² im preislichen Mittelfeld der Gesamtregion. Die Gemeinde St.Margarethen hat unterschiedliche Bodenpreise für den Ort selbst und den Ortsteil Berg. Die Preise für Wohnbauland für den Ort liegen mit im Mittelfeld während sich der Ortsteil St.Margarethen Berg mit Quadratmeter Preisen bis 120 aufgrund ihrer Lage im hochpreisigen Sektor bewegen. Dies ergibt sich aufgrund der Lage auf dem Berg zwischen St.Margarethen und Rust mit Blick auf den Märchenpark und den Neusiedler See. 65 kostet Wohnbauland durchschnittlich in Trausdorf. Trotz der Nähe zu Eisenstadt sind die Preise moderat, es gibt allerdings keine Baulandreserven (siehe Punkt 5.3). Die Preise für Wohnbauland in Wulkaprodersdorf liegen zwischen 50 und 75, je nach Erschließungsgrad der Grundstücke. In Zagersdorf Ort kostet der m² Wohnbauland zwischen 55 und 65 während die Preise in der Teichsiedlung, die zur Gewerbezone Ost gehört, bei 58 liegen.

15 11 Tabelle 3: Wohnbaulandpreise nach Gemeinde und Lage Preise Wohnbauland/m² Großhöflein 2 Ebene Hang Klingenbach 3 46 Siegendorf Ort 4 GZO St.Margarethen 6 Ort Berg Trausdorf 7 65 Wulkaprodersdorf Zagersdorf Ort GZO Betriebsgebiet Die Bodenpreise für Betriebsgebiete sind ebenso wie jene für Wohnbauland sehr unterschiedlich innerhalb der Planungsregion. Die teuerste Gemeinde ist wieder Großhöflein mit 40/m² und die billigste Klingenbach mit 17,50/m². Die Gemeinden St.Margarethen und Siegendorf liegen wiederum im Mittelfeld mit Preisen zwischen 25 und 30 wobei in der Gemeinde Siegendorf das einzige gewidmete Betriebsgebiet in Besitz der Gewerbezone Ost ist. 2 Kaiser-Landl, Hildegard, Amtsleiterin Großhöflein 3 Eisner, Eduard, Amtsleiter Klingenbach 4 Ing. Csmarits, Michael, Amtsleiter Siegendorf 5 Krobath, Anton, Eigentümer Gewerbezone Ost 6 Schalling, Michael, Amtsleiter St.Margarethen im Burgenland 7 Hergovich, Franz, Amtsleiter Trausdorf an der Wulka 8 Wutschitz, Ferdinand, Amtsleiter Wulkaprodersdorf 9 Zakall, Helmut, Bürgermeister Zagersdorf 10 Krobath, Anton, Eigentümer Gewerbezone Ost

16 12 Die Idee zur Widmung eines Betriebsgebietes gibt es bereits in Trausdorf, es stehen allerdings noch keine Preise für dieses Gebiet fest. In Wulkaprodersdorf zahlt man rund 20 für den m² Bauland im Betriebsgebiet, zurzeit sind allerdings alle Grundstücke verkauft. Zagersdorf besitzt keine Widmungen für Betriebsgebiete und es ist, aufgrund der angrenzenden Gewerbezone Ost, auch nichts in Planung. Tabelle 4: Betriebsgebietspreise nach Gemeinden Preise Betriebsgebiet/m² Großhöflein Klingenbach 12 17,50 GZO 13 Siegendorf St.Margarethen Trausdorf 15 steht noch nicht fest Wulkaprodersdorf Zagersdorf 17 keines vorhanden 4.3 Baulandreserven und Wohnbaupotentiale Wohnbaulandreserven sind in fast allen Gemeinden der Region vorhanden, wobei die meisten davon in Privatbesitz. Dies führt in vielen Gemeinden zu massiver Baulandhortung. Während Großhöflein im Moment nur noch Wohnbaulandwidmungen für Großprojekte durchführt regelt die Gemeinde Klingenbach das Problem mittels Vertragsraumordnung. Mit den Käufern neu 11 Kaiser-Landl, Hildegard, Amtsleiterin Großhöflein 12 Eisner, Eduard, Amtsleiter Klingenbach 13 Krobath, Anton, Eigentümer Gewerbezone Ost 14 Schalling, Michael, Amtsleiter St.Margarethen im Burgenland 15 Hergovich, Franz, Amtsleiter Trausdorf an der Wulka 16 Wutschitz, Ferdinand, Amtsleiter Wulkaprodersdorf 17 Zakall, Helmut, Bürgermeister Zagersdorf

17 13 erschlossener Parzellen werden Verträge abgeschlossenen in denen geregelt wird dass das Grundstück innerhalb von drei Jahren bebaut werden muss. In Trausdorf gibt es nur noch vereinzelte unbebaute Parzellen die alle in Privatbesitz liegen. Pläne neues Bauland zu widmen gibt es nicht, da die Bereitschaft der potentiellen Käufer sich an den Erschließungskosten zu beteiligen zu gering ist und die Gemeinde nicht bereit ist diese Kosten zu übernehmen. In Wulkaprodersdorf sind die Baulandreserven aufgrund der in den letzten 15 Jahren unternommenen Schließung von Baulandlücken (in Summe konnten hier ca. 50 Bauplätze geschaffen werden, wovon ca. 50% bebaut wurden) eher gering. Bauplätze im Ort sind zwar vorhanden, sind aber als unverkäuflich anzusehen, weil in den meisten Fällen damit spekuliert wird. Die Gemeinde kann sich theoretisch nur mehr nach Süden entwickeln. Hier gibt es auch schon erste Verhandlungen mit Grundeigentümern. Die größten Wohnbaulandreserven gibt es aufgrund der in Privatbesitz stehenden Siedlungsgebiete in Siegendorf und Zagersdorf. Die Gewerbezone Ost bietet zwei voll erschlossene Siedlungen, u.a. Teichsiedlung in Zagersdorf, ohne Bauzwang an. Betriebsgebietsreserven sind ebenfalls in den meisten Gemeinden vorhanden bzw. in Planung. Neue Betriebsgebiete entstehen zwischen St.Margarethen(an der Grenze zu Trausdorf) mit 2,3 ha und in Trausdorf auf dem ehemaligen Flugplatz mit einer Größe von etwa 10 ha. Die einzigen gewidmeten Betriebsgebiete in Siegendorf befinden sich auf dem Gelände der Gewerbezone Ost. Dort stehen noch über 50 ha an Reserven zur Verfügung.

18 14 Tabelle 5: Baulandreserven nach Gemeinden Großhöflein 18 Wohnbaulandreserven Bauplätze Neuwidmungen möglich Betriebsgebietreserven 10 ha Klingenbach 19 vereinzelt Privat etwa 5 ha Siegendorf vereinzelt Privat 20 St.Margarethen Trausdorf 23 Bauplätze GZO 9 ha vereinzelt Privat keine Neuwidmungen nur in GZO ha 2,3 ha 10 ha Wulkaprodersdorf 24 etwa 50 Bauplätze im Moment keine Zagersdorf 40 Bauplätze GZO 9 ha kein Betriebsgebiet Zur besseren Übersicht im folgenden eine Tabelle mit allen Preisen und Baulandreserven und die Flächenwidmungspläne der Gemeinden inklusive Fotos der Wohnbau- und Betriebsgebiete. 18 Kaiser-Landl, Hildegard, Amtsleiterin Großhöflein 19 Eisner, Eduard, Amtsleiter Klingenbach 20 Ing. Csmarits, Michael, Amtsleiter Siegendorf 21 Krobath, Anton, Eigentümer Gewerbezone Ost 22 Schalling, Michael, Amtsleiter St.Margarethen im Burgenland 23 Hergovich, Franz, Amtsleiter Trausdorf an der Wulka 24 Wutschitz, Ferdinand, Amtsleiter Wulkaprodersdorf 25 Zakall, Helmut, Bürgermeister Zagersdorf 26 Krobath, Anton, Eigentümer Gewerbezone Ost

19 15 Tabelle 6: Übersicht Bodenpreise und Baulandreserven 27 Preise Wohnbauland/m² Wohnbaulandreserven Preise Betriebsgebiet/m² Betriebsgebietreserven Großhöflein Ebene Hang Bauplätze Neuwidmungen möglich ha Klingenbach 46 vereinzelt Privat 17,50 etwa 5 ha Siegendorf Ort GZO vereinzelt GZO GZO nur in GZO Privat 9 ha ha St.Margarethen Ort Berg Bauplätze 28 2,3 ha Trausdorf 65 vereinzelt Privat keine Neuwidmungen steht noch nicht fest 10 ha Wulkaprodersdorf etwa 50 Bauplätze im Moment keine Zagersdorf Ort GZO 40 GZO Bauplätze 9 ha kein Betriebsgebiet kein Betriebsgebiet Abbildung 1: Übersicht Bodenpreise (nächste Seite) 27 Quellen siehe Fußnoten zu Tabellen 3-5

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21 Preisindizes Der nominelle Preisindex für Baugründe für Einfamilienhäuser basiert auf einer Preisbasis von Ø 2000 = 100. Errechnet wurde der Preisindex von Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr vom Fachbereich für Stadt- und Regionalforschung der TU Wien mit Daten der Austria Immobilienbörse und der Österreichischen Nationalbank. Im Vergleich dazu steht der von der Statistik Austria errechnete VPI (Verbraucherpreisindex). In Tabelle 7 sind die Indizes gegenübergestellt und es wurde, zum besseren Vergleich, die Differenz berechnet. Dabei zeigen sich große Unterschiede bei der Entwicklung der Preise für Baugründe und des VPI. Bis auf wenige Halbjahre/Quartale ist der VPI stärker gestiegen als der Baugrund Index. Besonders auffällig sind beim Vergleich die Werte im 1.Halbjahr 2004 in dem der Baugrund Index um 9,67% höher ist als der VPI und das 2. und 3.Quartal 2008 wo sich eine deutliche Preissteigerung bei Waren des täglichen Lebens und ein Wertabfall bei Baugründen ablesen lässt. Der Baugrundindex selbst weist teilweise große Schwankungen auf. So stiegen etwa die Preise vom 2.Halbjahr 2003 auf das 1.Halbjahr 2004 um fast 16% und fielen im darauf folgenden Halbjahr wieder um 10%. Tabelle 7: Nominelle Preisentwicklung in den Bundesländern ohne Wien, Baugrund Einfamilienhäuser, Stand Baugrund Periode VPI Differenz Index Ø Halbjahr ,76 102,23-1,47 2.Halbjahr ,67 103,08-1,41 1.Halbjahr ,29 104,13 1,16 2.Halbjahr ,88 104,88 2,00 1.Halbjahr ,18 105,67-0,49 2.Halbjahr ,27 106,18-4,91 1.Halbjahr ,10 107,43 9,67

22 18 2.Halbjahr ,49 108,78-0,29 1.Halbjahr ,39 110,27-1,88 2.Halbjahr ,15 110,93-0,78 1.Quartal ,43 111,37-0,94 2.Quartal ,33 112,40 0,93 3.Quartal ,20 112,53-0,33 4.Quartal ,15 112,57 2,58 1.Quartal ,24 113,20 4,04 2.Quartal ,73 114,50 1,23 3.Quartal ,46 114,70-0,24 4.Quartal ,30 116,13-4,83 1.Quartal ,18 117,00 1,18 2.Quartal ,33 118,63-10,30 3.Quartal ,97 118,97-7, Immobilienmarkt Zur Analyse des privaten Immobilienmarktes wurden Preise für im Moment zu Erwerbende Immobilien mittels Online Immobilienplattformen ermittelt. 5.1 Preise nach Gemeinde In der folgenden Tabelle sind Immobilienpreise nach Gemeinden und Art der Immobilie aufgelistet. Bezogen auf den Preis pro m² Wohnfläche gibt es die höchsten Preise auf dem derzeitigen Wohnungsmarkt in Trausdorf mit einem durchschnittlichen Preis von Die billigsten Preise gibt es für derzeit zum Verkauf angebotenen Häusern in Wulkaprodersdorf mit durchschnittlich 1000 pro m² Wohnfläche. 28 Online, Feilmayr, Wolfgang Prof.Dr. 29 Online, Statistik Austria

23 19 Bei diesen Vergleichen sind allerdings die Grundflächen der Grundstücke nicht miteinbezogen. Tabelle 8: Aktuelle Immobilienpreise nach Gemeinden Gemeinde Art Wohnfläche Grundfläche Preis Großhöflein Haus 110 m² 438 m² Großhöflein Haus 140 m² 255 m² Klingenbach Ferienhaus 150 m² 540 m² Klingenbach Haus 85 m² 407 m² Siegendorf Villa 139 m² 610 m² Siegendorf Haus 80 m² 663 m² Siegendorf Villa 190 m² 898 m² St.Margarethen Haus 150 m² 500 m² St.Margarethen Haus 265 m² 248 m² St.Margarethen Haus 200 m² 697 m² Trausdorf Haus 185 m² m² Trausdorf Haus 105 m² 575 m² Trausdorf Feriensiedlung Ferienhaus 80 m² 600 m² Vgl. Online, a) 31 Vgl. Online, a) 32 Vgl. Online, b) 33 Vgl. Online, b) 34 Vgl. Online, c) 35 Vgl. Online, d) 36 Vgl. Online, e) 37 Vgl. Online, f) 38 Vgl. Online, f) 39 Vgl. Online, g) 40 Vgl. Online, h) 41 Vgl. Online, h) 42 Vgl. Online, h)

24 20 Trausdorf Feriensiedlung Ferienhaus 60 m² 600 m² Wulkaprodersdorf Haus 95 m² 231 m² Wulkaprodersdorf Villa 210 m² m² Zagersdorf Haus 120 m² m² Zagersdorf Haus 143 m² m² Preisindizes Der nominelle Preisindex für Familienhäuser im Eigentum basiert auf einer Preisbasis von Ø 2000 = 100. Als Familienhäuser gelten Ein- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Bauernhäuser, Kleingarten- und Ferienhäuser. Errechnet wurde der Preisindex von Prof. Dr. Wolfgang Feilmayr vom Fachbereich für Stadt- und Regionalforschung der TU Wien mit Daten der Austria Immobilienbörse und der Österreichischen Nationalbank. Zum besseren Vergleich wurde der VPI (Verbraucherpreisindex) gegenübergestellt und die jeweilige Differenz errechnet. Seit dem Jahr 2000 ist der VPI im Vergleich zum Familienhäuser Index sehr stark angestiegen. Die Preisunterschiede betragen teilweise bis zu 19% (4.Quartal 2006). Der Familienhäuser Index selbst fällt in der Zeit von 2000 bis 2008 teilweise unter den Ausgangswert von 100 (93,44% im 4.Quartal 2001) und schwankt sehr stark. Vergleicht man den aktuellsten Wert (3.Quartal 2008) mit dem Ausgangswert von 2000 gibt es eine Steigerung von gut 5%. 43 Vgl. Online, h) 44 Vgl. Online, i) 45 Vgl. Online, j) 46 Vgl. Online, k) 47 Vgl. Online, k)

25 21 Tabelle 9: Nominelle Preisentwicklung in den Bundesländern ohne Wien, Familienhäuser Eigentum, Stand Periode Familienhäuser Index VPI Differenz Ø Quartal ,62 101,77-2,15 2.Quartal ,26 102,70-5,44 3.Quartal ,32 102,97-3,65 4.Quartal ,44 103,20-9,76 1.Quartal ,13 103,74-5,60 2.Quartal ,28 104,54-8,25 3.Quartal ,12 104,74-4,61 4.Quartal ,62 105,04-4,41 1.Quartal ,37 105,57-7,20 2.Quartal ,74 105,77-8,03 3.Quartal ,35 106,07-8,72 4.Quartal ,94 106,30-4,36 1.Quartal ,81 107,00-13,19 2.Quartal ,76 107,87-13,11 3.Quartal ,42 108,37-8,95 4.Quartal ,55 109,20-11,65 1.Quartal ,02 110,07-10,05 2.Quartal ,26 110,47-13,21 3.Quartal ,77 110,77-14,00 4.Quartal ,73 111,10-9,37 1.Quartal ,32 111,37-10,05 2.Quartal ,43 112,40-10,97 3.Quartal ,52 112,53-11,01 4.Quartal ,51 112,57-19,06 1.Quartal ,53 113,20-4,67 2.Quartal ,17 114,50-3,33

26 Quartal ,39 114,70-3,31 4.Quartal ,81 116,13-9,32 1.Quartal ,28 117,00-6,72 2.Quartal ,17 118,63-12,46 3.Quartal ,43 118,97-13,54 6 Hochwasser und Immobilien Der Hochwasserproblematik muss man sich vor allem in den Gemeinden an der Wulka stellen. Durch neue Berechnungen der HQ30 und HQ100 Anschlaglinien sind teilweise bereits bebaute oder gewidmete Gebiete vom Hochwasser betroffen. Auf die Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise nimmt das Hochwasser, bis jetzt, noch in keiner der Gemeinden Einfluss. Es hemmt vielmehr die allgemeine Siedlungsentwicklung da auf die neuen Gegebenheiten Rücksicht genommen werden muss. Eine wirkliche Problematik sieht man im Hochwasser allerdings grundsätzlich in keiner Gemeinde, da das letzte Hochwasser über 40 Jahre zurückliegt und die Gefahr nicht sichtbar ist. 50 Abbildung 2 zeigt die aktuellen Hochwasseranschlagslinien und die vom Hochwasser betroffenen Gebiete. Abbildung 2: Übersichtskarte Hochwasser (nächste Seite) 48 Online, Feilmayr, Wolfgang Prof.Dr. 49 Online, Statistik Austria 50 Vgl. Persönliche Gespräche

27 Übersichtskarte Hochwasser Region Eisenstadt - Sopron Großhöflein Eisbach Esterhazy See Eisbach Perger See Wulka Trausdorf Sulzbach Wulkaprodersdorf Wulka Nodbach St. Margarethen St. Margarethener Badesee Bach Hirmer Wulka Siegendorf Nodbach Zagersdorf Fachbereich: Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik Betreuer: A.o. Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Dr. Wolfgang Blaas Draßburger Bach Klingenbach Erstellungsdatum: Planersteller: Hermann, Kros, Pawlitsch, Ringer, Schöftner Kilometers N HQ 30 Hochwasserüberflutungsbereich HQ 100 Hochwasserüberflutungsbereich Fluss, Bach zeitweise wasserführender Bach Stillgewässer Siedlungsgebiet Verkehrsfläche Wald Quelle: Institut Regionalplanung

28 24 7 Großeigentümer Neben den zahlreichen privaten Akteuren am Immobilienmarkt der Region gibt es vor allem zwei Großeigentümer die im Folgenden kurz vorgestellt werden. 7.1 Esterházy Betriebe GmbH Zu den wichtigen Großeigentümern und Akteuren im Immobilienmarkt der Planungsregion gehört die Esterházy Betriebe GmbH. Um die Zersplitterung des Esterházyschen Besitzes nach dem Tod des letzten regierenden Fürsten 1989 zu verhindern, wurde der Besitz und das Vermögen in drei Stiftungen eingebracht wurde die Esterházy Betriebe GmbH, kurz EBG, gegründet welche die drei Stiftungen heute verwaltet und etwa 170 Arbeitsplätze bietet. Die Stiftungen laufen unter den Namen Esterházy Privatstiftung, F.E. Familien- Privatstiftung Eisenstadt und Domänen Privatstiftung und haben den hauptsächlichen Sinn Kulturgüter und historische Bauten zu erhalten und karitative Einrichtungen zu fördern. Die EBG ist in insgesamt fünf Geschäftsbereiche untergliedert, Forst- und Landwirtschaft, Weinbau, Kultur und Immobilien. Zu den zahlreichen Gründen der Esterházys gehört auch eine der Feriensiedlungen in Trausdorf. Die Baugründe in der Siedlung werden auf 99 Jahre verpachtet und können bebaut werden. Weiters ist eine Benützungsgebühr für den Schwimmteich zu entrichten Gewerbezone Ost Die Gewerbezone Ost umfasst ein 110 ha großes Gelände im Südwesten der Gemeinde Siegendorf und Teile der Gemeinde Zagersdorf (Teichsiedlung). Das Gelände schließt die ehemalige Zuckerfabrik ein und gehört seit 1992 dem Unternehmer Anton Krobath. 51 Vgl. Online,

29 25 Abbildung 3: Luftbild Gewerbezone Ost, Stand 2006 Quelle: Krobath, Anton: Eigentümer Gewerbezone Ost Krobath wurde vor 60 Jahren in Südtirol geboren und ist in Kärnten aufgewachsen. Seit 1974 arbeitet er als Immobilienmakler in Linz wo er 1989 die Ennser Zuckerfabrik aufkauft und zu einem 10 ha großen Gewerbepark ausbaut begann der Ausbau des so genannten Europoints in Siegendorf welcher ein Zentrum für Wohnen, Arbeit und Einkauf werden soll. 52 Die Gewerbezone Ost ist der größte Industrie- und Gewerbepark im Burgenland und zeichnet sich vor allem durch die gute Verkehrsanbindung aus. Die B16 führt direkt zur Autobahn welche in den folgenden Jahren bis zur Grenze, direkt durch die GZO, verlängert werden soll. Ein Gleisanschluss für angesiedelte Betriebe ist ebenfalls möglich. 53 Die GZO hat einen Vertrag mit der WIBAG, der Wirtschaftsservice Burgenland AG, um Betriebsansiedelungen zu erleichtern und Förderungen für neue Betriebe bereit zu stellen Vgl. Online, a) 53 Vgl. Online, b) 54 Schmitl, Peter, Vorstand WIBAG

30 26 Tabelle 10: Kennzahlen GZO Fläche 110 ha Kaufpreis S 108 Mio. / 7,9 Mio. Investitionskosten > S 500 Mio./ > 36 Mio. 55 Wohnparks 18 ha Einkaufspark 14 ha Büro- und Betriebsflächen m² Tabelle 11: Firmenverzeichnis GZO Firmenname Standort Branche I &T Flachleiter Produktions Gesellschaft m.b.h. Industriegebiet Kabel und Zubehör Holzbau Rauch Ges.m.b.H. Dienstleistungszentrum Zimmerei E P S Technologie Ges.m.b.H. Dienstleistungszentrum Elektronik Gebrauchtwagencenter Csarich Dienstleistungszentrum Autohandel MAM Babyartikel Ges.m.b.H. Dienstleistungszentrum Technisches Büro G H S Elektrotechnik Ges.m.b.H Fachmarktzentrum Elektroinstallationen IPOS individual post press solutions - Grafl Gewerbegebiet Sondermaschinenbau Anglerstube Fabriksgelände Fischereigeräte prosec Sicherheitstechnik Alarmanlagen und Dienstleistungszentrum Ing. Franz Sturm Sicherheitssysteme Wir leben Interessensvertretung für Menschen mit Behinderung Dienstleistungszentrum Soziales 55 Vgl. Online, a)

31 27 Xactdata software & service Ges.m.b.H. Dienstleistungszentrum Software Zollner Jürgen Fabriksgelände Elektroinstallationen Aktionshaus (Interplayoff) Fabriksgelände Fertighäuser HERZ Handelsgesellschaft m.b.h. & Co KG Fabriksgelände Textilhandel Simea Ges.m.b.H. & Co. KG (Siemens) Technologiezentrum Elektronikfertigung 56 8 Zusammenfassung und Analyse Die Region zwischen Eisenstadt und Sopron unterliegt einem deutlichen Aufwärtstrend im Bereich des Boden- und Immobilienmarktes. Durch die Nähe zu Wien wird die Region zu einem immer attraktiver werdenden Wohnstandort. Die Bodenpreise sind im Moment noch niedrig, werden in den nächsten Jahren aber sicher noch um einiges steigen, wie man bereits jetzt in Großhöflein teilweise sehen kann. Die Gegend ist zurzeit noch von klassischen Einfamilienhaussiedlungen geprägt, die auch weiterhin entstehen werden. Es gibt aber Bemühungen verdichtetere Wohnformen zu fördern. Im Bereich der Betriebsgebiete gibt es das größte Potential in der Gewerbezone Ost in der sich auch internationale Betriebe ansiedeln. Die teilweise geplanten Betriebsgebiete in anderen Gemeinden dienen vor allem dem Zweck, Firmen aus der eigenen Gemeinde zu halten und ihnen die Möglichkeit zur Expansion zu bieten. 8.1 Stärken und Schwächen Im letzten Analysepunkt werden Stärken und Schwächen der Region im Bereich Boden- und Immobilienmarkt angeführt. 56 Vgl. Online, b)

32 28 Tabelle 12: Stärken und Schwächen Liste Stärken teilweise billige Baugründe gute Anbindung an Wien großes Wohnbaupotential in GZO vermehrter Zuzug Investitionen in verdichtete Bauformen Schwächen Baulandhortung schwächelnder Immobilienmarkt Einfamilienhausstrukturen Gemeinden nicht bereit Bauland zu erschließen neue Widmungen schwer zu rechtfertigen (weil Baulandhortung) Quellen Persönliche Gespräche Csmarits, Michael Ing.: Amtsleiter Siegendorf Eisner, Eduard: Amtsleiter Klingenbach Hergovich, Franz: Amtsleiter Trausdorf an der Wulka Kaiser-Landl, Hildegard: Amtsleiterin Großhöflein Krobath, Anton: Eigentümer und Geschäftsführer Gewerbezone Ost Schalling, Michael: Amtsleiter St.Margarethen im Burgenland Schmitl, Peter: Vorstand WIBAG Wutschitz, Ferdinand: Amtsleiter Wulkaprodersdorf Zakall, Helmut: Bürgermeister Zagersdorf Online Feilmayr, Wolfgang Prof. Dr.:

33 29 Statistik Austria zeitreihen_und_verkettungen/index.html a) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=1 2&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages=50 b) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=1 8&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages=50 c) php?&siteid=464388&ins_count =84&bzone=4 d) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=4 1&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages=50 e) php?&siteid=465088&ins_count =99&bzone=4 f) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=4 1&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages=50 g) php?&siteid=367913&ins_count =115&bzone=4

34 30 h) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=4 5&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages=50 i) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=4 8&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages=50 j) php?&siteid=454052&ins_count =131&bzone=4 k) _9P/insuche/treffer.aspx?IsKauf=1&SortDir=0&SortColumn=ort&ResultIndex=4 9&ResultItemCount=10&ImmoCount=500&ResultPages= a) b)