Marktdaten zur Ermittlung des Sachwerts unter Verwendung der NHK 2000

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1 Marktdaten zur Ermittlung des Sachwerts unter Verwendung der NHK 2000 Ausgewählte Kapitel und Abschnitte aus Sprengnetters Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen (Stand: August 2012 inkl Ergänzungslieferung) Sprengnetter GmbH, April 2013 Barbarossastraße 2, Sinzig T F E info@sprengnetter.de Alle Rechte, insbesondere das Recht zur Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung der Sprengnetter GmbH reproduziert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

2 Normalherstellungskosten (NHK 2000) Liebe Leserinnen, Lieber Leser, am 18. Oktober 2012 wurde die Sachwertrichtlinie (SW-RL) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Sie ersetzt die Regelungen zum Sachwertverfahren der WertR 2006 und wird allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen. Die SW-RL mit den neuen Normalherstellungskosten (NHK 2010) wird die bisherigen Bewertungsmodelle mit den NHK 2000 kurz- bis mittelfristig ablösen. Bei der Ermittlung des Sachwerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen Sachwertfaktoren zur Anwendung kommen, die auf einer von der Sachwertrichtlinie abweichenden Datengrundlage beruhen. Wann Ihnen die neuen örtlichen Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, hängt einzig von den zuständigen örtlichen Gutachterausschüssen ab. Diese arbeiten derzeit mit Hochdruck an der Ableitung. Für die Bewertung von Sachwertobjekten haben Sie derzeit also zwei Optionen: 1. Sie setzen weiterhin nur die NHK 2000 ein, bis der zuständige Gutachterausschuss die neuen Sachwertfaktoren abgeleitet und veröffentlicht hat. Dafür stellen wir Ihnen mit diesem Dokument alle wichtigen Marktdaten zur Ermittlung des Sachwerts unter Verwendung der NHK 2000 zur Verfügung. Dazu gehören natürlich auch sämtliche wertvollen Ergänzungen und Vorschläge aus der langjährigen Praxiserfahrung von Dr. H.O. Sprengnetter und den Analysen und Ergebnissen der Sprengnetter Marktforschung. 2. Sie bewerten in beiden Systemen, um das neue Modell frühzeitig kennen zu lernen. Insbesondere neuere und modernisierte lassen sich mit den NHK 2010 differenzierter und treffender bewerten. Hierzu haben wir bei Sprengnetter für das Modell der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) zutreffende Sachwertfaktoren ermittelt und ein entsprechendes Referenzsystem entwickelt. Dieses Referenzsystem haben wir unseren Kunden in den Marktdaten und Praxishilfen und als Nachschlagewerk in unserer Bewertungssoftware Sprengnetter-ProSa (Version 29) und Sprengnetter-SmartValue (Version 17) zur Verfügung gestellt. Es kann hilfsweise herangezogen werden, wenn der örtlich zuständige Gutachterausschuss noch keine zutreffenden Sachwertfaktoren bereitstellt. Hierzu kann der Sachverständige das Referenzsystem auf den örtlichen Markt kalibrieren. In unserem Sprengnetter-Marktdatenshop bieten wir auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte zutreffende Sachwertfaktoren per Einzelabruf an. Diese können auch direkt aus Sprengnetter- ProSa oder Sprengnetter-SmartValue heraus abgerufen werden. Dieses Dokument ist eine digitale Ergänzung zu den Marktdaten und Praxishilfen. I/2

3 Normalherstellungskosten (NHK 2000) Inhaltsverzeichnis 2.08 DIN 277 (Ausgabe Juni 1987) 3.01 Normalherstellungskosten, Baunebenkosten Normalherstellungskosten für (einschließlich Ausstattungsstandardtabellen) Einflussgrößen auf den Raummeterpreis /1 Regionalfaktoren /2 größe /3 Wohnungsgröße /4 alter /5 Mehrspännerform /6 Dachform und Dach(teil)ausbau /7 Unterkellerung und Keller(teil)ausbau /8 Geschosshöhe /9 tiefe und -breite /10 Anbauart Normalherstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen Normalherstellungskosten für besonders zu veranschlagende Bauteile Normalherstellungskosten für Außenanlagen Bauteiltabellen Baunebenkosten Verwendete Unterlagen 3.02 Minderung des Herstellungswerts Wertminderung wegen Alters (Tabelle, Formeln, Graphik) Bestimmung der Restnutzungsdauer (Formeln, Tabellen) Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; NHK 2000 I/3

4 Normalherstellungskosten (NHK 2000) 3.03 Sachwertfaktoren 3.03/4.2.3 Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für freistehende Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke 3.03/4.2.4 Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) 3.03/4.3 Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Mehrfamilienwohnhausgrundstücke 3.04 Liegenschaftszinssätze/Kapitalisierungszinssätze 3.04/3.3 Liegenschaftszinssätze bundesdurchschnittliche Referenzdaten 3.04/3.3.1 Liegenschaftszinssätze (Grundtabelle) 3.04/3.3.2 Empirisch abgeleitete Umrechnungskoeffizienten 3.04/4 Liegenschaftszinssätze der WertR 5 Formulare und Schemata 5.15 Schema "Sachwertverfahren" gemäß ImmoWertV Formular "Sachwertermittlung" gemäß ImmoWertV Formular "Ermittlung der NHK 2000" 5.32 Formular "Berechnung des -Rauminhalts" 5.34 Formular "Berechnung des Rauminhalts nach DIN 277 (Juni 1987) Leseproben Sprengnetter, Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen Sprengnetter, Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 Kommentar I/4

5 3.01 Normalherstellungskosten, Baunebenkosten Inhaltsübersicht Normalherstellungskosten für (einschließlich Ausstattungsstandardtabellen) Einflussgrößen auf den Raummeterpreis Regionalfaktoren größe Wohnungsgröße alter Mehrspännerform Dachform und Dach(teil)ausbau Unterkellerung und Keller(teil)ausbau Geschosshöhe tiefe und -breite Anbauart Normalherstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen Normalherstellungskosten für besonders zu veranschlagende Bauteile Normalherstellungskosten für Außenanlagen Bauteiltabellen Baunebenkosten Verwendete Unterlagen Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 60. Ergänzung 3.01/I/1

6 Normalherstellungskosten für - NHK Einleitung und Inhaltsübersicht Bruttogrundflächenbezogene NHK 2000 (in Euro/m² BGF) (Bauwerkskosten der Baukostengruppen gemäß DIN 276) inklusive Mehrwertsteuer (vgl. Lehrbuch, Teil 7, Kapitel 2, Abschnitt 4.8); ohne besondere Bauteile (vgl. Kapitel ); ohne besondere (Betriebs)Einrichtungen (vgl. Kapitel ); ohne Außenanlagen (vgl. Kapitel ); ohne Baunebenkosten (vgl. Kapitel ). Bei den Normalherstellungskosten handelt es sich um bundesdurchschnittliche Werte. Für eine Regionalisierung können die Tabellen des Kapitel verwendet werden. Die Normalherstellungskosten gelten, wenn die Bruttogrundfläche (BGF) und der Rauminhalt (BRI) nach den Vorschriften der DIN 277, Ausgabe 1987 ermittelt wurden. Die DIN 277 ist abgedruckt in Band I, Kapitel Erläuterungen zur Berechnung befinden sich im Lehrbuch, Teil 1, Kapitel 15 und Kapitel 16. Die Ausstattungsstandardtabellen (AST) sind der WertR entnommen. Für die Ableitung der für manchen typ ergänzend (bzw. korrigierend) zu den WertR-NHK 2000 vorgeschlagenen NHK des WertermittlungsForums (WF-NHK 2000) wurden sämtliche verfügbaren Baupreisdateien (insbesondere Baupreisdateien der Architektenkammern verschiedener Bundesländer sowie die Informationen des Fraunhofer Informationszentrums Raum und Bau) sowie die einschlägige Baupreisliteratur (z.b. Schmitz/Gerlach/Meisel und Mittag) ausgewertet. 1) Die Daten aus eigenen Erhebungen wurden ebenfalls berücksichtigt. Die Ergebnisse dieser Gesamtauswertung wurden mit den durch WertR-Runderlass veröffentlichten Empfehlungen verglichen. Grundsätzlich wurde versucht, die nachstehend veröffentlichten Ausstattungsstandardbeschreibungen und NHK 2000 mit den WertR-Empfehlungen zu harmonisieren. Zu diesen bestehen jedoch folgende Abweichungen: Wenn zwischen den NHK-Ergebnissen der Gesamtauswertung und den WertR-Empfehlungen signifikante Unterschiede bestehen und nach Überprüfung die WertR-Empfehlungen unplausibler waren, sind die abweichenden Ergebnisse der Gesamtanalyse ergänzend angegeben (vgl. diesbezüg- 1) Vgl. Literaturzusammenstellung in Kapitel Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 60. Ergänzung /0/1

7 lich z.b. Sprengnetter in WFA 2 97, 43; WFA 3 97, 10; WFA 3 98, 8-9, WFA 4 98, 3-4 und WFA 1 02, 10). Die nachfolgenden Tabellenangaben wurden gegenüber den WertR-Angaben soweit sich dies für die praktische Anwendung als erforderlich erwies in vielfältiger Weise ergänzt. Erweiterungen erfolgten z.b. bei Ein- und Zweifamilien-Wohngebäuden um die Wohnflächenangaben, bei Mehrfamilien-Wohngebäuden um die üblichen durchschnittlichen Geschosshöhen, bei Altenwohn- und -pflegeheimen um objektspezifische differenzierende Wertfaktoren, bei den NHK-Tabellen um spezifische arten, z.b. historische Villen und (Garten)Lauben, bei den Ausstattungsstandardtabellen um objektartspezifische Merkmale sowie relative (d.h. prozentuale) anteile zur gewichteten Ausstattungsstandardermittlung. Die Normalherstellungskostenableitung und -anwendung ist ausführlich im Lehrbuch, Teil 7, Kapitel 2, Abschnitt 4 erläutert. U.a. ist dort dargelegt, wie die Normalherstellungskosten für ältere bestimmt werden. Ausstattungsstandardtabellen Den Normalherstellungskostentabellen sind jeweils Ausstattungsstandardtabellen (AST) vorangestellt. Diese AST sind tlw. für ganze - Nutzungsgruppen, d.h. für mehrere arten identisch. Kann für eine art eine bereits vorstehend abgedruckte AST angewendet werden, so ist in der jeweiligen Tabelle ein Verweis auf die vorstehende Tabelle (Kapitel/Seite) enthalten. Bruttorauminhaltsbezogene NHK 2000 (in Euro/m³ BRI) Die WertR enthält nur noch BGF-bezogene NHK. Auf die Angabe von BRIbezogenen NHK wird (ab der Version NHK 2000) verzichtet. 1) Für viele Objektarten (insbesondere für solche, bei denen das ausgebaute Dachgeschoss einen wesentlichen wertanteil bestimmt, wie z.b. bei allen Ein- und Zweifamilienwohnhäusern und sonstigen n bis zu 3 Vollgeschossen) werden vom WertermittlungsForum ergänzend BRIbezogene NHK 2000 angegeben. 1) Die Berechnung von BRI-bezogenen WertR-NHK 2000 ist jedoch durch Multiplikation der BGF-bezogenen NHK mit der über den NHK-Tabellen angegebenen durchschnittlichen Geschossflächen (in den nachstehenden Tabellen als BRI : BGF bezeichnet) möglich /0/2

8 Kubikmeteraufwand und Nutzflächenfaktoren In den nachstehend abgedruckten NHK-Tabellen sind für viele die gebäudeartenspezifischen Faktoren Kubikmeteraufwand und Nutzflächenfaktor angegeben. Grundsätzlich gestatten diese zusätzlich im unteren Bereich der NHK- Tabellen angegebenen Nutzflächenfaktoren 2 (BRI : WF) vielfältige Umrechnungen (z.b. die Ermittlung des anteiligen Brutto-Rauminhalts einer Eigentumswohnung, für die die Wohnfläche bekannt ist). Beispiel Ermittlung des BRI aus der WF gegeben: Wohnfläche (WF) 100 m² typ 1.01: Einfamilienwohnhaus; KG, EG und adg gesucht: Brutto-Rauminhalt (BRI) Lösung: Nutzflächenfaktor 2: 5,99 BRI/WF (m³/m²) (entnommen aus Tab. I.1; Wert gemäß WF 1) ) BRI = 100 m² WF 5,99 m³ BRI/m² WF = 599 m³ 1) Vgl. auch Kapitel 3.12, Seite 6 7. Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 60. Ergänzung /0/3

9 Die Normalherstellungskosten-Tabellen sind wie folgt gegliedert nach Nutzungsgruppen: I. Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (auch Wochenendhäuser) II. Anbauten und Nebengebäude zu Ein- und Zweifamilienwohnhäusern III. Garagen, Parkhäuser etc. IV. Mehrfamilien-Wohnhäuser, Wohnheime (auch Altenpflegeheime) V. Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser VI. Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäude VII. Hotels, Gasthöfe VIII. Freizeitgebäude IX. Gemeinbedarfsgebäude X. Landwirtschaftliche Betriebsgebäude u.ä. XI. Nutzflächenbezogene Kostendaten Den jeweiligen nutzungsgruppen sind Ausstattungsstandard- Tabellen vorgeheftet. Die Normalherstellungskosten-Tabellen sind in die vorstehend angegebenen Nutzungsgruppen und zusätzlich nach arten wie folgt gegliedert: I. Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (auch Wochenendhäuser) Seite Ausstattungsstandardtabelle /I/2 NHK /I/4 II. Anbauten und Nebengebäude zu Ein- und Zweifamilienwohnhäusern Ausstattungsstandardtabelle /II/2 NHK geschossige Anbauten /II/3 2. Schwimmhallen /II/3 2.1 Schwimmhallen, angebaut /ii/3 2.2 Schwimmhallen, freistehend /ii/3 2.3 Schwimmhallen, eingebaut /ii/ /0/4

10 Seite III. Garagen, Parkhäuser etc. Ausstattungsstandardtabellen /III/2 NHK Einzelgaragen (konventionell, Fertiggaragen) /III/3 2. Parkpaletten /III/3 3. Parkhäuser /III/3 3.1 Hochgaragen /III/3 3.2 Tiefgaragen /III/3 4. Carports /III/3 IV. Mehrfamilien-Wohnhäuser, Wohnheime IV.1 Mehrfamilien-Wohnhäuser Ausstattungsstandardtabelle für Mehrfamilienwohnhäuser /IV.1/2 NHK /IV.1/4 IV.2 Wohnheime Ausstattungsstandardtabelle für Altenwohn- und Altenpflegeheime sowie für sonstige Wohnheime /IV.2/1 NHK Altenwohn- und Altenpflegeheime /IV.2/3 2. sonstige Wohnheime (Personal-, Studenten-, Schwestern-, Jugendwohnheime) /IV.2/4 V. Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser (Laden, Büro und Wohnungen) Ausstattungsstandardtabelle /V/1 NHK /V/3 Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 60. Ergänzung /0/5

11 VI. Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäude Seite 1. Werkstätten /VI/1 2. Lagergebäude, Produktionsgebäude /VI/2 3. Verwaltungsgebäude, Bürohäuser (auch Rathäuser) /VI/ Geschosse /VI/ Geschosse /VI/3 3.3 > 6 Geschosse /VI/4 4. Ausstellungsgebäude; Kaufhäuser; Einkaufszentren /VI/5 5. Kaufhäuser; Supermärkte und Einkaufszentren /VI/6 5.1 Kauf- und Warenhäuser, städtische /VI/6 5.2 Märkte; kleine Einkaufszentren /VI/6 6. Bankgebäude /VI/7 7. Tankstellengebäude mit Pflege-/Waschhalle /VI/8 8. Baubuden /VI/8 9. Vordächer (an Hallen) /VI/9 VII. Hotels, Gasthöfe Geschosse /VII/1 (einfache Gasthöfe, Pensionen, Hotels, Luxushotels) 2. Kegelbahnanbauten /VII/1 VIII. Freizeitgebäude 1. Hallenbäder /VIII/1 2. Kur- und Heilbäder /VIII/2 3. Turnhallen, Tennishallen /VIII/3 3.1 Turnhallen, Sporthallen /VIII/3 3.2 Tennishallen /VIII/3 4. Funktionsgebäude für Sportanlagen /VIII/5 5. Veranstaltungszentren, Saalbauten /VIII/6 (Gemeindesäle, Mehrzweckgebäude, Kinogebäude, Theatergebäude) /0/6

12 Seite IX. Gemeinbedarfsgebäude 1. Schulen /IX/ geschossige /ix/1 1.2 Pavillonbauweise /IX/1 2. Krankenhäuser /IX/2 3. Rathäuser (siehe Verwaltungsgebäude) 4. Gerichtsgebäude, Gefängnisse /IX/3 4.1 Gerichtsgebäude /IX/3 4.2 Gefängnisse, Justizvollzugsanstalten /IX/3 5. Gemeindezentren, Bürgerhäuser, Büchereien /IX/4 6. Kindergärten, Kindertagesstätten /IX/5 7. Vereinsheime, Jugendheime /IX/6 8. Kirchen, ländlich und städtisch; Kapellen /IX/7 9. öffentliche Bereitschaftsdienste /IX/8 (Polizei, Feuerwehr, Rettungswache etc.) 10. Friedhofsgebäude /IX/9 (Gemeindesäle, Mehrzweckgebäude siehe Ziffer VIII.5) X. Landwirtschaftliche Betriebsgebäude u.ä. 1. Reithallen und Pferdeställe /X.1/1 1.1 Reithallen /X.1/3 1.2 Pferdeställe /X.1/4 2. Rinderställe /X.2/1 2.1 Kälberställe /X.2/3 2.2 Rinderställe (Jungvieh-, Mastbullen- und Milchviehställe ohne Melkstand) /X.2/3 2.3 Milchviehställe mit Melkstand und Milchlager /X.2/4 2.4 Melkstand mit Milchlager und Nebenräumen als Einzelgebäude /X.2/4 2.5 Außenanlagen etc. (Silos, Güllebehälter) /X.2/4 3. Schweineställe /X.3/1 3.1 Ferkelaufzuchtställe /X.3/3 3.2 Mastschweineställe /X.3/3 3.3 Zuchtschweineställe (Deck-, Warte- und Abferkelbereich) /X.3/4 3.4 Abferkelstall als Einzelgebäude /X.3/4 3.5 Außenanlagen etc. (Silos, Güllebehälter) /X.3/4 Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 60. Ergänzung /0/7

13 Seite 4. Geflügelställe /X.4/1 4.1 Mastgeflügel, Bodenhaltung (Hähnchen, Puten, Gänse) /X.4/3 4.2 Legehennen, Bodenhaltung /X.4/3 4.3 Legehennen, Volierenhaltung /X.4/4 4.4 Legehennen, Käfighaltung /X.4/4 4.5 Außenanlagen etc. (Silos, Mistlager) /X.4/4 5. Landwirtschaftliche Mehrzweckgebäude, Scheunen /X.5/1 5.1 Landwirtschaftliche Mehrzweckhallen /X.5/2 5.2 Scheunen ohne Stallteil /X.5/2 5.3 Außenanlagen und besondere Bauteile (Waschplatz, Vordach, Hofbefestigung) /X.5/2 6. Gewächshäuser und Gartenhäuser /X.6/1 XI. Nutzflächenbezogene Kostendaten 1. Wohnen und Aufenthalt /XI/1 2. Büroarbeit /XI/2 3. Produktion, Verpflegung /XI/2 4. Lagern, Verteilen, Verkaufen /XI/3 5. Bildung, Unterricht, Kultur /XI/3 6. Sonstige Nutzungen /XI/ /0/8

14 Zum besseren Auffinden der jeweils benötigten objektspezifischen NHK 2000-Tabelle sind die arten nachfolgend alphabetisch sortiert: Altenwohnheime /IV.2/4 Anbauten /II/3 Außenanlagen /1 Ausstellungsgebäude /VI/5 Bankgebäude /VI/7 Baracken s. Wohnunterkünfte für Arbeiter Bauernhöfe /X/1 Baukostenunterschiede /1 Baunebenkosten /1 Bauteile, besondere /1 Berufsschulen /IX/1 Büchereien /IX/4 Bürgerhäuser /IX/4 Bürohäuser /VI/3 Carports /III/3 Dunggruben /X/7 Einfamilienhäuser /I/4 Einkaufsmärkte /VI/6 Fachwerkgebäude /I/4 Ferienhäuser /I/4 Fertighäuser /I/4 Freizeitgebäude /VIII/1 Friedhofsgebäude /IX/9 Garagen /III/3 Gasthöfe /VII/1 mix /XI/1 Geflügelställe /X/4 Gemeindezentren /IX/4 Gerichtsgebäude /IX/3 Gewächshäuser /X/6 Gewerbegebäude /VI/1 Hallenbäder /VIII/1 Hallen, landwirtschaftliche /x/5 Hochschulen /IX/1 Hotels /VII/1 Industriegebäude /VI/1 Jugendheime /IX/6 Kaufhäuser /VI/6 KFZ-Stellplätze /III/3 Kindergärten /IX/5 Kindertagesstätten /IX/5 Kirchen /IX/7 Korrekturfaktoren /1 Krankenhäuser /IX/2 Kur- und Heilbäder /VIII/2 Lagergebäude /VI/2 u. /X/4 Landwirtschaftliche Betriebsgebäude /X/1 Landwirtschaftliche Hallen /X/5 Markt- und Messehallen /VI/5 Mehrfamilien- Wohnhäuser /IV.1/1 Mischnutzungen /V/4 Parkhäuser /III/3 Pferdeställe /X/1 Rathäuser /VI/3 Reithallen /X/1 Rinderställe /X/2 Saalbauten /VIII/6 Scheunen /X/5 Schulen /IX/1 Schweineställe /X/3 Schwimmhallen /II/3 Silobauten /X/5 Sportanlagen (Funktionsgebäude) /VIII/5 Sporthallen /VIII/3 Stallgebäude /X/2-4 Supermärkte /VI/6 Tagesstätten /IX/5 Tankstellen /VI/8 Tennishallen /VIII/3 Terrassenhäuser /IV.1/4 Tiefgaragen /III/2 Turnhallen /VIII/3 Universitäten /IX/1 Veranstaltungszentren /VIII/6 Vereinsheime /IX/6 Verwaltungsgebäude /VI/3 Villengebäude (hist.) /I/4 Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 60. Ergänzung /0/9

15 Vordächer /X/7 u. /VI/9 Warenhäuser /VI/6 Werkstätten /VI/1 Wochenendhäuser /I/4 Wohn- und Geschäftshäuser /V/2 Wohnheime /IV.2/1 Wohnunterkünfte für Arbeiter /I/4 Zweifamilienhäuser /I/ /0/10