Industrie Industrial Marktreport 2016/2017 Bremen

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1 Industrie Industrial Marktreport 2016/2017 Bremen

2 Industrie- & Logistikflächen Bremen Industrial & warehouse space Bremen Auf dem Markt für Logistik- und Industrieflächen in Bremen und dem Umland wurde im Jahr 2016 ein Flächenumsatz von m² registriert. Das Ergebnis liegt damit zwar rund 17,0 % unter dem Vorjahreswert von m², welches jedoch durch die Vielzahl an großvolumigen Abschlüssen ein Ausnahmejahr darstellte. So liegt das Ergebnis von 2016 immer noch 11,4 % über dem Fünf-Jahres-Mittelwert von m². Damit zählt die Hansestadt weiterhin zu einem substanziellen deutschen Logistikstandort. Teilmarkt Bremen dominiert Mit einem Anteil von 69 % der insgesamt umgesetzten Fläche fand der Schwerpunkt des Marktgeschehens im Bremer Stadtgebiet statt. Führend war hierbei der Teilmarkt Bremen, der mit einem Anteil von 61 % ( m²) deutlich vor dem Teilmarkt Bremen Nord lag. Alleine im Güterverkehrszentrum (GVZ) konnten Flächenumsätze in Höhe von m² registriert werden, wodurch es zu Recht als Motor des regionalen Logistikzentrums bezeichnet werden kann. Unter anderem haben hier die CECZ und die G. Gühring Verpackungstechnik Mietverträge über jeweils m² sowie m² unterzeichnet. Weitere bedeutende Mietabschlüsse fanden mit jeweils rund m² Neubaufläche durch die Coca-Cola GmbH im Achimer Logistikzentrum (Umland Ost) sowie die STUTE Logistics in der Neustadt (Bremen) statt. Die Kühne + Nagel-Tochter betreibt im Lloyd-Industriepark ein Logistikzentrum für Airbus, in welchem etwa verschiedene Teile für die 3 km weiter gelegene Produktion des militärischen Transportflugzeugs A400M gebündelt werden. Im Segment Eigennutzer kann als bedeutende Transaktion der Erwerb der zum Teil denkmalgeschützten Getreideverkehrsanlage in der Bremer Überseestadt durch die J. Müller AG genannt werden. Mit einem Anteil von rund 70 % ist jedoch das überwiegende Gros der erfassten Flächenumsätze auf den Bereich Vermietung zurückzuführen, da es in der derzeitigen Marktlage kaum noch Objekte zum Kauf gibt. On the market for industrial and warehouse space in Bremen and its hinterland a take-up of 289,000 m² was registered in This result is about 17.0 % below the figure of 348,000 m² achieved during the previous year, but this was an exceptional year due to the numerous large-space deals. After all, the result in 2016 was 11.4 % higher than the five-year average of 256,000 m². The Hanseatic city can therefore be regarded as a substantial German logistics location. Partial market "Bremen" is dominant With a share of 69 % of the total take-up, the main emphasis of the market activity took place in the city area of Bremen. The leader was the partial market Bremen, which, with a share of 61 % (176,000 m²), was well above the location "Bremen Nord". In the Cargo Handling Centre (GVZ) in Bremen alone a take-up of 64,000 m² was registered, whereby it can be rightly described as the motor of the regional logistics centre. Amongst others, the CECZ and the G. Gühring Packaging Technology have signed leases there for 19,000 m² and 16,000 m² respectively. Further significant rental deals were concluded with Coca Cola GmbH in the Achim Logistics Centre (East surrounding area) and STUTE Logistics in the new part of the city (Bremen), each for around 10,000 m² of newly constructed space. The Kühne + Nagel subsidiary operates a logistics centre for Airbus in the Lloyd Industrial Park in which about 17,500 different parts are stored for the production of the military transport plane which is located about three kilometres away. In the segment owner-occupiers the purchase by J. Müller AG of the partly listed building allocated to the grain trade in Bremen s Überseestadt can be described as a significant transaction. With a share of around 70 % the major proportion of the recorded take-up can be ascribed to the rental sector as there are hardly any properties on offer for sale during the present market situation. Bedeutende Flächenumsätze Bremen Significant take ups Bremen Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area CECZ Miete (Neubau) m² Bremen (GVZ) G. Gühring Industrieholzverpackungen Miete (Neubau) m² Bremen (GVZ) J. Müller AG Eigennutzer (Bestand) m² Bremen (Überseestadt) Airbus (STUTE Logistics) Miete (Neubau) m² Bremen (Bremer Kreuz) Coca-Cola Miete (Neubau) m² Umland Ost Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2016/2017 Bremen

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage Take-up location Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² ** 2012** * Bremen 61 % Bremen Nord 8 % Umland Nord 2 % Umland Ost 16 % Umland Süd Umland West 8 % 4 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % Ø 5 Jahre/Years m² * Prognose/Forecast ** Quelle:/Source: Wirtschaftsförderung Bremen GmbH Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatzanteile Miete/Eigennutzer Take-up rent/owner occupied Sonstige Other 2 % Industrie, Gewerbe Industry, Commerce 35 % Eigennutzer (Bestand) Owner occupier (Existing building) 13 % Handel Trade 28 % Miete (Neubau) Rent (New building) 36 % Transport, Logistik Transport, Logistics 35 % Eigennutzer (Neubau) Owner occupier (New building) 17 % Miete (Bestand) Rent (Existing building) 34 % Flächenumsatz Größenklassen Take-up m² size categories Anzahl Umsätze Größenklassen Number of take-ups size categories 500 m² 10 % 500 m² 52 % m² 7 % m² 23 % m² 2 % m² 3 % m² 8 % m² 6 % m² 38 % m² 11 % > m² 35 % > m² 5 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % Jahr 2016/year 2016

4 Städtische Flächen stark nachgefragt Im Jahr 2016 gab es weniger Vertragsabschlüsse über m², die zusammen lediglich 35 % des gesamten umgesetzten Flächenvolumens darstellen. Im Jahr 2015 war diese Größenkategorie mit m² noch für 52 % verantwortlich. Die größten Flächenanteile wurden dieses Mal jedoch mit rund 38 % im Segment zwischen und m² erzielt. Kunden mit Gesuchen bis m² werden derzeit am ehesten im Bremer Umland fündig. Große zusammenhängende und sofort verfügbare Logistikflächen (> m²) sind in Bremen und dem Umland jedoch nur in unregelmäßigen Intervallen im Angebot. Grundstücke für den Hallenneubau sind hingegen in nahezu allen Lagen verfügbar in Bremen beispielsweise im GVZ und im Industriepark. Die Wirtschaftsförderung Bremen beziffert die derzeit verfügbaren Flächen mit lediglich m², was einer Leerstandsquote von gerade einmal 1,1 % entspricht. Die im Gegensatz zu anderen deutschen Ballungsgebieten sehr niedrige Leerstandsquote lässt sich u. a. auch mit der geringen Anzahl von Projektentwicklern, die Logistikflächen spekulativ errichten, begründen. Dabei ist die Nachfrage in allen Segmenten höher als das bestehende Angebot. Branchenmix als Qualitätsmerkmal Die Hansestadt ist bundesweit einer der führenden Industriestandorte und beherbergt viele namhafte Unternehmen aus den Bereichen Automotive, maritime Wirtschaft, Logistik, Windkraft sowie Luft- und Urban spaces in great demand In 2016 there were less deals concluded for over 10,000 m², which together represent only 35 % of the total volume taken up. In 2015 this size category with its 162,000 m² was still responsible for 52 % of the total. However, this time the greatest share was achieved in this segment with about 38 % and between 5,001 and 10,000 m². Customers seeking spaces of up to 10,000 m² currently tend to be more successful in the hinterland of Bremen. Coherent and immediately available warehouse spaces (> 10,000 m²) are only on offer at irregular intervals in Bremen and its hinterland. There are, however, sites for building new warehouses in almost all locations for example in the GVZ and in the Industrial Park. The Business Development Agency in Bremen estimates the currently available spaces at only 30,500 m², which corresponds to a vacancy rate of only just 1.1 %. The very low vacancy rate compared with other German conurbations can also be explained by, amongst others, the low number of project developers who are building warehouse spaces speculatively, although the demand in all segments is higher than the current supply available. Mix of sectors as a quality criterion The Hanseatic city is one of the country s leading industrial locations and is home to many reputable companies in the sectors Automotive, maritime business, logistics, wind energy and aviation and aerospace technology, such as Daimler, Airbus, the BLG Logistics Group or the steel manufacturer ArcelorMittal. This Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2016/2017 Bremen

5 Raumfahrt wie Daimler, Airbus, die BLG Logistics Group oder den Stahlhersteller ArcelorMittal. Diese wirtschaftliche Diversität zeigt sich auch beim Blick auf den Bremer Industrie- und Logistikmarkt: Die umgesetzten Flächen verteilen sich nahezu zu gleichen Teilen auf die drei Branchen. Dabei sind Industrie, Gewerbe sowie Transport, Logistik beide für jeweils 35 % (ca m²) des Umsatzes verantwortlich und die Branche Handel für 28 % (ca m²). Im Vorjahr fiel dieses Bild deutlich unausgewogener aus, da durch Neubauentwicklungen im Bereich Transport, Logistik diese Branche einen Anteil von 71 % ausmachte. Ein interessantes Muster zeigt sich beim Blick auf die räumliche Verteilung der Branchen. Mehr als die Hälfte der Abschlüsse der Branche Industrie, Gewerbe fanden im Bremer Stadtgebiet in den Lagen Bremen und Bremen Nord statt. Eine große Rolle spielte hierbei die Weiterentwicklung des Gewerbeparks Hansalinie als Automotive-Standort, wo sich viele Zulieferer und Logistikdienstleister von Mercedes-Benz ansiedeln. Mieten bleiben konstant Trotz des anhaltenden Nachfrageüberhangs sind die Mieten für Logistik, Lager und Produktion weitestgehend konstant geblieben und können im Vergleich zu anderen Logistikdestinationen als niedrig eingestuft werden. Diese profitieren nach wie vor von den moderaten Grundstückspreisen, die im Durchschnitt 45 EUR/m² betragen und damit im Vergleich zu beispielsweise Hamburg auf einem attraktiven Niveau liegen. Einfache Lagerflächen sind sowohl im Stadtgebiet als auch im Bremer Umland bereits ab 1,50 EUR/m² zu mieten. Im Segment der Logistikflächen muss man hingegen stärker differenzieren. Hier reichen die Spannen von 3,00 EUR/m² bis 3,80 EUR/m² im Umland Nord und von 3,80 EUR/m² bis 4,40 EUR/m² in Bremen. Zügige Flächenausweitung gefragt Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Bremen ist positiv in das Jahr 2017 gestartet. Die anhaltend hohe Nachfrage lässt Engel & Völkers Commercial daher einen Flächenumsatz zwischen m² und m² prognostizieren. Zwar sind noch in Achim Ost oder dem Bremer Industriepark Flächen vorhanden, dennoch ist eine aktive Flächenentwicklung durch die Stadt und angrenzende Kommunen notwendig, um die Wettbewerbsfähigkeit des Standortes zu erhalten. economic diversity is also apparent when regarding the industrial and warehouse market in Bremen. The take-up is divided almost equally among three sectors. These are Industry, Commerce and Transport, Logistics, each being responsible for 35 % (approx. 101,000 m²) of the turnover, and the sector Trade for 28 % (approx. 81,000 m²). Last year this picture was much more balanced as, thanks to new building developments in the segment Transport, Logistics, this sector makes up a share of 71 %. One can see an interesting pattern when viewing the spatial distribution of the sectors. More than half of the deals in the sectors Industry, Commerce were concluded within the city boundaries of Bremen in the locations Bremen and Bremen Nord. Here, the further development of the industrial park Hansalinie, as an automotive location where many suppliers and logistics service providers to Mercedes-Benz have settled, has played a major role. Rents remain consistent Despite the persistent excess of demand over supply, the rents for logistics, warehouses and production premises have mainly remained consistent and can be categorised in comparison with other logistics destinations as being low. These still benefit from the moderate building land prices that average 45 euros/m² and therefore enjoy an attractive level compared with e.g. Hamburg. Basic warehouse spaces can be rented both in the city area and in the hinterland of Bremen for as little as 1,50 euros/m² in some cases. In the segment of logistics spaces, on the other hand, one must differentiate more strictly as the margins range between 3.00 euros/m² and 3.80 euros/m² in the North surrounding area to 3.80 euros/m² to 4.40 euros/m² in Bremen. Rapid expansion of spaces required The market for industrial and warehouse properties in the Bremen region has set off to a positive start into The continued high demand has thus led Engel & Völkers Commercial to forecast a take-up of between 280,000 m² and 330,000 m². Although spares are still available in Achim-Ost or in Bremen s Industrial Park, an active development of premises by the city council and neighbouring communes is necessary in order to preserve the competitiveness of the location. Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2016/2017 Bremen

6 Industrie- und Logistiklagen Bremen Industrial and logistics areas in Bremen Wilhelmshaven ca. 100 km Oldenburg ca. 50 km B212 Engel & Völkers Commercial Lage Location Bremerhaven ca. 65 km Farge Ost/ Blumenthal Bremer Wollkämmerei A28 Groß Ippener Steindamm Industriepark Riedemannstr./Reiherstr. Osnabrück ca. 120 km Cuxhaven ca. 100 km A270 A27 WESER B74 Stuhr Osterholz-Scharmbeck Bayernstr. Horn-Lehe West Technologiepark Überseestadt GVZ A281 Hohentorshafen Mittelshuchting Delmenhorst Funkschneise B75 Miete (Logistik) in EUR/m² Rent (logistics) A1 Huckelriede B6 Hemelinger Hafen Brinkum Nord Hansalinie Miete (Lager) in EUR/m² Rent (warehouse) Weyhe Dreye Bremer Kreuz Miete (Produktion) in EUR/m² Rent (production) A27 Hamburg ca. 130 km Oyten Verden ca. 50 km Achim Miete (Produktion, hochwertig) in EUR/m² Rent (production, high quality) Bremen Bremen 3,80 4,40 1,50 3,50 3,20 3,90 3,80 5,00 Bremen Nord North Bremen 3,30 4,00 1,50 3,00 2,20 3,50 3,00 4,80 Umland Nord North surrounding area 3,00 3,80 1,50 3,00 2,50 3,50 3,00 4,80 Umland Ost East surrounding area 3,40 4,00 1,50 3,30 3,00 3,80 3,40 5,00 Umland Süd South surrounding area 3,40 4,00 1,50 3,30 3,00 3,80 3,40 5,00 Umland West West surrounding area 3,40 4,00 1,50 3,30 3,00 3,80 3,40 5,00 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. EVC Bremen GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Langenstraße Bremen Tel. +49-(0) BremenCommercial@engelvoelkers.com