Industrie Industrial Marktreport 2015/2016 Berlin

Transkript

1 Industrie Industrial Marktreport 2015/2016 Berlin

2 Industrie- & Logistikflächen Berlin Industrial & warehouse space Berlin Im Jahr 2015 hat der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) in der Region Berlin das Vorjahresergebnis mit einem Flächenumsatz von m² um rund m² (47 %) übertroffen. Ein außergewöhnlich starkes zweites Halbjahr, mit einem Umsatz von ca m², ermöglichte dieses enorme Umsatzwachstum. Eine hohe Anzahl von Großabschlüssen (elf Deals über m²) trug einen Großteil zum guten Ergebnis bei und ermöglichte die Überbietung des 5-Jahres-Durchschnitts um beinahe m² (+25 %). Gute wirtschaftliche Situation Der hohe Flächenumsatz ist u. a. auf die gute wirtschaftliche Situation Berlins zurückzuführen. So kann bei der Wirtschaftsleistung der Stadt eine hohe Dynamik festgestellt werden. Zwischen 2005 und 2013 stieg das Bruttoinlandsprodukt um jahresdurchschnittlich 2,2 %, gegenüber bundesweit 1,4 %. Im ersten Halbjahr 2015 ist Berlins Wirtschaft im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 % gewachsen und hat damit ein besseres Ergebnis erzielt als Bundesländer wie Bayern (+1,4 %) oder Nordrhein- Westfalen (+0,3 %). Südliches Umland beliebt Der enorm hohe Anteil der Lage Umland Süd (42 %) am Gesamtflächenumsatz erklärt sich durch die zwei größten Flächenumsätze im Jahr 2015, welche im Güterverkehrszentrum (GVZ) Süd Großbeeren registriert wurden. Zum einen realisierte die Lidl GmbH & Co. KG einen m² großen Neubau, welcher als zukünftiges Regionallager dienen soll. Zum anderen mietete Asos, ein aus Großbritannien stammender internationaler Onlinehändler für Mode und Kosmetik, neu entwickelte m² an. Die Fläche im Log Plaza Brandenburg wird von der Kölner Alcaro Invest vermietet und kann auf insgesamt m² Gesamtfläche erweitert werden. Flächenknappheit im Berliner Stadtgebiet Die frage nach Gewerbeflächen in der Region Berlin ist anhaltend hoch, konzentriert sich allerdings In 2015 the market for logistics and industrial premises (rental and sale) in the Berlin region exceeded the previous year s take-up of 470,000 m² by around 150,000 m² (47 %). An extremely strong 2nd half-year with a turnover of approx. 324,000 m² made this enormous increase possible. A great number of major deals (eleven deals for over 10,000 m² each) made up a large proportion of the good result and enabled the 5-year average to be surpassed by almost 100,000 m² (+ 25 %). Good economic situation The high take-up is partly due to the good economic situation in Berlin. For instance there are high dynamics apparent in the economic performance of the city. Between 2005 and 2013 the gross domestic product rose by an annual average of 2.2 % compared with 1.4 % nationwide. During 1st half-year 2015 Berlin s economy grew in comparison with the previous year by 1.7 % and therefore achieved a better result than federal states such as Bavaria (+1.4 %) or North Rhine-Westphalia (+0.3 %). Southern hinterland popular among users The enormously high share of the location (42 %) in the total take-up are due to the two largest deals in 2015 which were registered in the GVZ (Good Transport Center) Süd Großbeeren. On the one hand the Lidl GmbH completed a new construction, 42,000 m² in size, which is to serve as its future regional warehouse. On the other hand, Asos, an international online fashion and cosmetics dealer from Great Britain, developed a new space of 40,000 m².the premises in the Log Plaza Brandenburg are being leased by the Cologne company Alcaro Invest and can be extended to a total area of 90,000 m². Shortage of premises in the city region of Berlin The demand for commercial spaces in the Berlin region continues to remain high, but is mainly concentrated on the city centre locations, the district of Spandau and the Bedeutende Flächenumsätze Berlin Significant take ups Berlin Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area Lidl GmbH & Co. KG Eigennutzer (Neubau) m² Umland Süd ASOS.com Ltd. Miete (Neubau) m² Umland Süd BMW Group Eigennutzer (Neubau) m² Bezirk Spandau Rhenus Home Delivery GmbH Miete (Bestand) m² Umland Ost Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung Miete (Bestand) m² Bezirk Treptow-Köpenick Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 Berlin

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage Take-up location Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² * Treptow-Köpenick* Marzahn-Hellersdorf* Tempelhof-Schöneberg* Spandau* 17 % Reinickendorf* 7 % 6 % Sonstige* 10 % Umland Süd 42 % Umland Ost Umland West Umland Nord 1 % 3 % 5 % 4 % 5 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Ø 5 Jahre m² * Prognose/Forecast * Berliner Stadtbezirk/Berlin district Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Sonstige 6 % Transport, Logistik 33 % Eigennutzer (Bestand) 2 % Miete (Bestand) 64 % Industrie, Gewerbe 29 % Handel 32 % Miete (Neubau) 16 % Eigennutzer (Neubau) 18 % Flächenumsatz Größenklassen (Stadt) Take-up size categories Flächenumsatz Größenklassen (Umland) Take-up size categories 500 m² 2 % 500 m² 1 % m² 6 % m² 1 % m² 10 % m² 2 % m² 5 % m² 3 % m² 13 % m² 12 % m² 13 % m² 32 % 0 % 10 % 20 % 30 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %

4 hauptsächlich auf die Innenstadtlagen, den Bezirk Spandau sowie das Umland Süd und West. Im Berliner Stadtgebiet mangelt es allerdings an modernen Flächen. Betrachtet man die innerstädtischen Lagen, so kann der Bezirk Spandau, dank eines m²-Abschlusses der BMW Group, mit einem Anteil von 17 % am Gesamtflächenumsatz, seine Position als umsatzstärkste Stadtlage beibehalten. Generell sorgen die gute Innenstadtanbindung und günstige Mieten (ab 3,50 EUR/m²) in Spandau für eine anhaltende Flächennachfrage. Auch kleine Produktions- und Lagerflächen bis m² sind in den zentralen Lagen der Hauptstadt gefragt hier zählen Stadtteile wie Kreuzberg und Schöneberg nach wie vor zu den beliebtesten Gebieten. Für Neukölln kann aufgrund des günstigeren Mietniveaus eine verstärkte Anzahl von Flächengesuchen festgestellt werden. Eine zunehmende Verknappung der Flächenverfügbarkeit ist in allen zentralen Lagen innerhalb des Berliner Stadtrings aufgrund der Umwandlung von Gewerbeflächen in Loftbüros spürbar. Konstante Mietpreise Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten konstant geblieben. In den guten Lagen, insbesondere in Kreuzberg und Friedrichshain, sind für kleinere Flächen bis m² weiterhin Mieten bis zu 7,50 EUR/m² möglich. Grund hierfür ist eine starke Flächennachfrage aus dem Kreativund Medienbereich, darunter auch Start-up-Unternehmen, nach zuvor als Industrie- und Gewerbeflächen genutzten Büroimmobilien. Die Mehrzahl der Verträge in Berlin wird jedoch mit einer Mietspanne zwischen 3,50 und 5,50 EUR/m² abgeschlossen. Für kleine Flächen Hinterland South and West. In the city area of Berlin, however, there is a lack of modern spaces. If one takes a look at the central locations, the district of Spandau, thanks to a 35,000 m² deal with the BMW Group, can retain its position as the city location with the strongest turnover, with a share of 17 % of the total take-up. In general, the good inner city traffic connections and the favourable rents (from 3.50 euros/m²) generate a continued demand for premises in Spandau. Small production and warehouse spaces of up to 1,000 m² are also sought-after in the central locations of the capital where districts such as Kreuzberg and Schöneberg are still regarded as the most popular areas. In Neukölln, due to the lower rental level, an increased number of companies searching for premises can be recorded. A growing shortage in the availability of spaces is apparent in all central locations within the Berlin City Ring due to the conversion of commercial premises into loft offices. Consistent rental prices In comparison with the previous year the rents have remained consistent. In good locations, in particular in Kreuzberg and Friedrichshain, rents of up to 7.50 euros/m² are still possible for smaller spaces of up to 1,000 m². The reason for this is a strong demand for spaces from the creative and media sector, including some start-up companies, for office premises formerly used as industrial and commercial spaces. The majority of leases in Berlin is, however, concluded with a rental range between 3.50 and 5.50 euros/m². For smaller spaces below 500 m² in central Berlin locations, the rental fee usually starts from 5.50 euros/m². Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 Berlin

5 unter 500 m² muss man in zentralen Berliner Lagen mittlerweile mit mindestens 5,50 EUR/m² rechnen. Kaum Umsätze in nordöstlichen Regionen Insgesamt halten sich die Flächenumsätze im Jahr 2015 im Stadtgebiet und im Umland die Waage, wobei im Umland fast ausschließlich Flächen größer als m² gehandelt wurden. Bei 34 % ( m²) der umgesetzten Fläche handelt es sich um neu entwickelte Areale. Trotz guter infrastruktureller Anbindung wurden in den nordöstlichen Regionen kaum Umsätze generiert dabei bieten diese Lagen ein attraktives Preis-Leistungs- Verhältnis für Mietflächen (ab 3,50 EUR/m²) oder auch für Gewerbegrundstücke. In Marzahn sind beispielsweise freie Gewerbegrundstücke für 70 bis 80 EUR/m² verfügbar. Steigende Neubautätigkeit Die Unternehmen aus dem Bereich Transport, Logistik stellen mit einem Anteil von 33 % (2014: 40 %) die umsatzstärkste Branche dar. Mit einem Anteil von 32 % folgen die Branche Handel (2014: 32 %) sowie Industrie, Gewerbe mit 29 % (2014: 18 %). Dem Angebotsmangel an modernen Lager- und Logistikflächen in der Region wird momentan in unmittelbarer Nähe zum Berliner Stadtgebiet durch verschiedene Neuentwicklungen entgegengewirkt. Am Flughafen BER werden bis Ende 2016 moderne Logistikflächen realisiert. Insgesamt entstehen so weitere m² Mietfläche. Ab 4,00 EUR/m² werden dort in naher Zukunft Flächen ab m² vermarktet. Auch als Anlage sind Industrie- und Logistikimmobilien gefragt, da sie mit einer jährlichen Rendite von bis zu 7 % einen vergleichsweise hohen Ertrag bieten können. Ausblick 2016 Das zweite Halbjahr 2015 war erst der Beginn der guten Berliner Wirtschaftslage und lässt daher auf ein positives Ergebnis für das Jahr 2016 schließen. Engel & Völkers Commercial rechnet mit einem ähnlich hohen Flächenumsatz von bis zu m². Zudem sollten aufgrund der konstant hohen frage die Durchschnittsmieten leicht ansteigen. Hardly any turnover in the north-eastern regions On the whole the take-up figures in 2015 in the city area and the hinterland are fairly equal, whereby spaces larger than 5,000 m² were almost exclusively traded. 34 % (160,000 m²) of the premises turned over are newly developed spaces. Despite good infrastructural connections, hardly any turnover was generated in the northeastern regions although these locations offer an attractive price/performance ratio for rental spaces (from 3.50 euros/m²) or also for commercial plots. In Marzahn, for example, there are free commercial plots available for 70 to 80 euros/m². Increasing new construction activity With a share of 33 % (2014: 40 %) the companies in the segment Transport, Logistics represent the sector with the greatest turnover, followed by the sector Trade with a share of 32 % (2014: 32 %) and Industry, Crafts with 29 % (2014: 18 %). The shortage of offers of modern warehousing and logistics premises in the region is currently being counteracted by various new developments in the immediate vicinity of the Berlin city area. Modern logistics warehouses will be realised by the end of 2016 near the airport BER, providing further rental spaces totalling 150,000 m². In the near future spaces from 5,000 m² upwards will be marketed there at rents from 4.00 euros/m². Industrial and logistics properties are also in demand as investments since they can offer a comparatively high yield with an annual return of up to 7 %. Forecast for 2016 The second half-year 2015 was just the beginning of the good economic situation in Berlin and leads to expectations of a positive result for Engel & Völkers Commercial reckons with a similarly high take-up of up to 470,000 m². In addition, due to the consistently high demand, the average rents have risen slightly. Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 Berlin

6 Industrie- und Logistiklagen Berlin Industrial and logistics areas in Berlin Hamburg A24 A10 GVZ Berlin West Wustermark B5 Umland West Potsdam Hannover und Leipzig Engel & Völkers Commercial B1 Velten Spandau B96 A111 Henningsdorf Wilmersdorf Charlottenburg A115 Zehlendorf B96 GVZ Berlin Süd Großbeeren Reinickendorf Flughafen Tegel Steglitz Wedding A114 Pankow Treptow Tempelhof Neukölln A113 Adlershof B96a Weißensee Hohenschönhausen Prenzlauer Berg Mitte Tiergarten Friedrichshain Kreuzberg Schöneberg A100 A10 Ludwigsfelde Umland Nord A103 B101 B96a Lichtenberg Marzahn Hellersdorf A117 Schönefeld Umland Süd Mahlow B96 A11 Stettin A13 Köpenick Dresden A10 B1/B5 Umland Ost GVZ Berlin Ost Freienbrink A12 Frankfurt/Oder Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Dezember Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: December Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Projektgebiete Project area 4,00 7,00 EUR/m² Gute Lage Good location 6,00 7,50 EUR/m² Mittlere Lage Average location 4,50 5,90 EUR/m² Einfache Lage Basic location 3,50 4,50 EUR/m² Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Gewässer Waters Mietpreisspannen (EUR/m²) für Logistik- und Produktionsflächen. Die Preise für reine Lagerflächen sind i. d. R. ca. 20 % niedriger. Rental price range (EUR/m²) for logistics and production areas. Prices for warehouse space are generally 20% lower. Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com