Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Berlin

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Berlin

2 BERLIN EUR ,1 % 11,05 EUR/m² Bevölkerung +7,0 % (zu 2012) Kaufkraft pro Kopf 93,2 (Kaufkraftindex) Baufertigstellungen +14,7 % (zu 2016) Leerstandsquote 37,4 (Leerstandsindex) Ø-Angebotsmiete +6,6 % (zu 2017) Berlin nimmt in Deutschland aktuell eine Ausnahmestellung ein: Keine andere Stadt entfaltet derzeit solch eine Dynamik wie die Hauptstadt. Alleine von 2012 bis 2017 gewann die Spreemetropole über Neubürger hinzu. Ein besonderer Treiber dieser Entwicklung ist die Tech-Industrie mit ihrer Start-up-Szene. Dieses überproportionale Wachstum bei Bevölkerung, Kaufkraft sowie auf dem Arbeitsmarkt strahlt unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus. Mit registrierten Verkäufen zeigte sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser 2017 auf einem ähnlich stabilen Niveau wie im Vorjahr. Hingegen stieg das Geldvolumen um ganze 7 % auf rund 4,38 Mrd. EUR an. Im Durchschnitt wechselte somit ein Objekt für rund 4,19 Mio. EUR den Besitzer. Die Ergebnisse belegen erneut den deutlichen Nachfrageüberhang auf dem Berliner Zinshausmarkt. Berlin currently holds a special position in Germany no other city is as dynamic as the capital. In the period from 2012 to 2017 alone the population increased by over 240,000, with the tech industry and its start-up segment a particular driving force in this regard. Above-average growth of population, purchasing power and the labour market are all directly impacting the property market. With 1,046 registered sales the 2017 market for residential investment property remained as stable as in the previous year, while the monetary volume increasedt by 7 % to some 4.38 billion euros. On average, an object changed ownership for approximate 4.19 million euros. This performance illustrates the continuing and significant demand overhang on Berlin s residential investment market. Transaktionsanzahl Number of transactions Transaktionsvolumen Transaction volume Anzahl/Number in Mio. EUR/in mio. EUR * * * Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 Berlin

3 Cityrandlagen verstärkt im Fokus Traditionell konzentriert sich ein Großteil der Verkäufe in Berlin auf die Innenstadtbezirke innerhalb der Berliner Ringbahn. So wechselten alleine in Charlottenburg Wohnund Geschäftshäuser im Wert von 323,5 Mio. EUR den Besitzer. Während im Vorjahr jedoch noch 54 % des registrierten Geldvolumens auf diese bevorzugten Lagen entfielen, waren es 2017 nur noch lediglich 50 %. Da das Angebot in Trendbezirken wie Prenzlauer Berg oder Schöneberg stark begrenzt ist, erweitern viele Investoren ihren räumlichen Anlagefokus und suchen vermehrt im gesamten Stadtgebiet nach lohnenden Investitionsmöglichkeiten. Von diesen Ausweichbewegungen profitieren beispielsweise Bezirke wie Steglitz im Süden oder Pankow im Norden. Die deutlich ansteigenden Angebotsmieten von teilweise mehr als 7 % innerhalb eines Jahres verdeutlichen, dass sich in diesen dezentralen Lagen noch erhebliche Wertsteigerungspotenziale vorfinden lassen. Greater focus on peripheral locations in the city centre Traditionally, the majority of sales in Berlin are concentrated in the central districts inside the Ringbahn railway line. In Charlottenburg, for example, residential investment properties worth million euros changed hands. However, while in the 2016 these popular locations accounted for 54 % of the monetary volume, in 2017 this figure had fallen to 50 %. The number of properties available in trendy areas such as Prenzlauer Berg or Schöneberg is very limited, causing many investors to widen their geographical focus and search for worthwhile investment opportunities throughout the city. These alternative strategies are benefitting districts such as Steglitz in the south or Pankow in the north. Significant increases in the rents quoted in some cases over 7 % within the space of one year demonstrate that there is still substantial appreciation potential in these peripheral locations. Die enormen Aufholeffekte führten in den vergangenen Jahren zu deutlich anziehenden Quadratmeterpreisen sowie Rohertragsfaktoren. Unter dem 21-Fachen der Jahresnettokaltmiete lässt sich kaum noch ein Einstieg in den stark nachgefragten Berliner Zinshausmarkt realisieren. Dies führt auf Käuferseite dazu, dass private Anleger seltener zum Zug kommen, während in- und ausländische institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder große Bestandhalter verstärkt das Transaktionsgeschehen prägen. Die weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen, die hohe Kapitalverfügbarkeit sowie der Mangel an Anlagealternativen machen ein Investment in Mietshäuser immer attraktiver. In recent years huge catch-up effects have resulted in considerable growth of square metre prices and gross yield factors. At present investors wishing to enter the highly popular Berlin residential investment market must expect multipliers of at least 21 times the annual net rent as the general rule. Private investors are thus less likely to be able to purchase properties, while domestic and foreign institutional investors such as pension funds, insurance companies or large portfolio holders are increasingly dominating transactions. On-going low mortgage rates; high availability of capital and the lack of alternative investment opportunities mean that investment in apartment buildings is still an attractive option. Angebotspreise nach Städtekategorie* Quoted prices by category of cities* Rendite versus Inflation Yield versus inflation A B C D in % ,0 5,7 5,1 4,8 4,9 4,9 4,6 4,1 4,0 3,3 3,5 2,9 A Berlin in EUR/m² * 2017 nach Klassifikation von bulwiengesa/2017 according to bulwiengesa Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial gute Lage/good location mittlere Lage/average location Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

4 Angebotsmieten 2018* Quoted rents 2018* Stadtbezirk Anzahl der Wohnungsangebote Ø-Kaltmiete (Bestand) in EUR/m² (zu 2017) Spanne der Kaltmieten (Bestand) in EUR/m² Ø-Kaltmiete (Neubau) in EUR/m² Friedrichshain-Kreuzberg ,48 (+7,8%) 8,00 17,00 15,51 Mitte ,23 (+4,7%) 7,00 18,00 16,65 Charlottenburg-Wilmersdorf ,07 (+5,6%) 8,00 17,00 15,76 Pankow ,30 (+7,6%) 7,60 16,90 12,85 Neukölln ,79 (+4,7%) 6,60 15,20 11,23 Steglitz-Zehlendorf ,59 (+7,0%) 7,80 14,50 14,41 Tempelhof-Schöneberg ,58 (+6,0%) 7,10 15,20 13,10 Lichtenberg 776 9,70 (+7,3%) 6,60 13,70 11,40 Treptow-Köpenick ,63 (+10,2%) 6,90 13,00 12,29 Reinickendorf 896 9,39 (+7,4%) 6,50 13,00 13,39 Spandau ,61 (+8,2%) 6,00 11,60 11,04 Marzahn-Hellersdorf 719 7,88 (+4,8%) 5,60 10,90 11,46 Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter Attraktivität der Stadt ist ungebrochen City continues to be attractive Nach Angaben der Senatsverwaltung braucht die Hauptstadt bis 2030 insgesamt zusätzliche Wohnungen. Die marktaktive Leerstandsquote liegt bei gerade einmal 1,1 %. Die Politik reagiert auf diese wohnungsmarktseitigen Veränderungen mit immer mehr regulierenden Maßnahmen, wie dem Ausüben des Vorkaufsrechts oder der verstärkten Ausweisung von Milieuschutzgebieten. Aufgrund der derzeitigen Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten wird sich der Nachfrageüberschuss jedoch auch mittelfristig nicht abschwächen. Kapitalanleger schätzen die Entwicklungspotenziale, Fungibilität und sehr gute Vermietbarkeit von Berliner Zinshäusern. Engel & Völkers Commercial geht daher von einer weiterhin stabilen Transaktionsentwicklung für 2018 aus. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich zwischen 4,2 und 4,5 Mrd. EUR bewegen. According to information issued by the senate administration, Berlin will require an additional 194,000 apartments by The active market vacancy rate is currently just 1.1 %. Politicians have reacted to these residential market developments by implementing a growing number of regulatory measures such as the exercise of pre-emptive purchase rights or additional designation of protected residential areas. Due to the current underlying conditions on the capital markets the excessive demand will, however, continue unabated in the mid-term. Capital investors appreciate the development potential, fungibility and excellent rentability of Berlin s apartment buildings. Engel & Völkers Commercial thus anticipates continued stable transaction development for 2018, with turnover volume in the region of 4.2 to 4.5 billion euros. Berlin entwickelt sich zunehmend analog zu anderen führenden Metropolen Europas, hat aber nach wie vor noch viel Nachholbedarf und Entwicklungspotenzial. Auf dem Zinshausmarkt spiegelt sich dies weiterhin sehr deutlich im bestehenden Nachfrageüberhang wider. Gleichzeitig zeigt das rege Transaktionsgeschehen, dass eine Vielzahl an Eigentümern von den aktuell sehr guten Preisen am Markt profitieren wollen und sich für einen Verkauf entscheiden. Philip Hetzer, Leitung Wohn- und Geschäftshäuser Engel & Völkers Commercial Berlin Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 Berlin

5 Berlin - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Berlin - Residential Investment locations Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Gewässer Waters Grünfläche Green area A111 A11 Waidmannslust Pankow A114 Reinickendorf Weißensee Hohenschönhausen A10 Wedding Spandau HAVEL Prenzlauer Berg Marzahn Mitte Charlotten- Friedrichshain Tiergarten Lichtenberg burg Kreuzberg Schöneberg Wilmers- A100 dorf Neukölln Zehlendorf Steglitz Tempelhof Treptow SPREE Hellersdorf A115 A113 Köpenick Adlershof A117 Engel & Völkers Commercial Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise Market data for Residential Investment: Multiplier and prices Trend Faktor 24,0 32,0 28,0 40,0 30,0 42,0 Multiplier 22,0 27,0 25,0 33,0 25,0 35,0 19,0 23,0 22,0 28,0 23,0 30,0 17,5 21,0 20,0 24,0 21,0 27,0 Preis EUR/m Price in EUR/m² Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 Berlin

6 Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Joachimsthaler Straße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: April/Mai Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (2017, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg), Kaufkraft (2018, MB-Research), marktaktive Leerstandsquote (2016, empirica-leerstandsindex), Baufertigstellung (2017, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2018, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: April/May Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.